(от лат. inventarium - хозяйственные предметы) – это периодический переучет наличного имущества, товаров с целью проверки их наличия и сохранности, а также установления их соответствия ведомостям учета материальных ценностей. При инвентаризации выявляется фактическое наличие соответствующих объектов, которое сопоставляется с данными регистров бухгалтерского учета.

Когда нужно проводить инвентаризацию?

Необходимость проведения инвентаризации установлена законодательством России о бухгалтерском учете. В частности, об этом говорит ст.11 Федерального закона «О бухгалтерском учете» № 402-ФЗ от 06.12.2011 г.

Инвентаризация производится в отношении активов и обязательств по инициативе самого налогоплательщика или во исполнении требований закона – обязательная инвентаризация.

В случае, если инвентаризация производится по инициативе налогоплательщика, то он самостоятельно определяет случаи, сроки и порядок проведения инвентаризации, а также перечень объектов, подлежащих инвентаризации. Обязательное проведение инвентаризации, а также требования к ее проведению устанавливаются законодательством России, федеральными и отраслевыми стандартами.

Процедура проведения инвентаризации начинается изданием соответствующего Приказа руководителя. Постановлением Госкомстата России № 88 от 18.08.98 г. утверждена унифицированная форма Приказа о проведении инвентаризации № ИНВ-22. Приказ о проведении инвентаризации для частного случая ее проведения может быть составлен с учетом реквизитов, предусмотренных для данной формы.

В качестве образца ниже приведем форму Приказа о проведении инвентаризации.

Приказ

№ _____________

О проведении инвентаризации

В соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», приказом Минфина России от 13.06.1995 № 49 «Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств», Инструкцией по бюджетному учету, утвержденной приказом Минфина России от 06.12.2010 № 162н, и в целях обеспечения достоверных данных бухгалтерского учета и годовой отчетности ООО «_________» приказываю :

1. Провести инвентаризацию ___________________(имущества, финансовых активов и обязательств) по состоянию на «___»________ ____ года.

2. Для проведения инвентаризации основных средств, находящихся на балансе и числящихся на забалансовых счетах бюджетного учета у материально ответственных лиц ________________ (ФИО), _____________________ (ФИО), _________________ (ФИО) назначить рабочую инвентаризационную комиссию в составе:

3. Для проведения инвентаризации денежных средств в кассе, бланков строгой отчетности, материальных запасов, находящихся на балансе и числящихся на забалансовых счетах бюджетного учета у материально ответственных лиц ___________________ (ФИО) , __________________ (ФИО) _________________ (ФИО). назначить рабочую инвентаризационную комиссию в составе:

Председатель ___________________________________ (ФИО, должность)
Члены комиссии: ___________________________________ (ФИО, должность) ___________________________________ (ФИО, должность)

5. К инвентаризации приступить «___»_______ _____ года и окончить «___»_______ _____ года. Материалы по результатам инвентаризации сдать в финансовый отдел не позднее «___»_______ _____ года.

6. Финансовому отделу (ФИО) проверить и сопоставить данные инвентаризационных описей и актов инвентаризации с данными бюджетного учета и до «___»_______ _____ года подготовить предложения руководителю по результатам инвентаризации.

7. Результаты инвентаризации отразить в бюджетном учете до «___»_______ _____ года.

8. Материально ответственным лицам до начала инвентаризации проверить наличие и состояние объектов основных средств и материальных запасов по местам их хранения, «___»_______ _____ года представить в комиссию расписку в том, что все поступившие основные средства и материальные ценности оприходованы, выбывшие – списаны, все первичные документы по ним сданы в финансовый отдел.

9. Контроль за исполнением приказа возложить на _______________ (ФИО, должность)

Вопросы, связанные с проведением инвентаризации основных средств бюджетных учреждений, приобретают особую актуальность в конце календарного года - перед составлением годовой бухгалтерской отчетности. При этом, несмотря на унифицированность процедуры проведения инвентаризации, на практике возникает много вопросов, связанных с документальным оформлением ее результатов.
Случаи, сроки и порядок проведения инвентаризации, а также перечень объектов, подлежащих инвентаризации, определяются экономическим субъектом самостоятельно, за исключением случаев обязательного проведения инвентаризации (п. 3 ст. 11 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"), установленных законодательством РФ, федеральными и отраслевыми стандартами.
С учетом положений Налогового кодекса РФ (НК РФ) в учетной политике организации следует прописать обязательное проведение инвентаризации в следующих случаях:
- при передаче имущества организации в аренду, выкупа, продажи, а также в случаях, предусмотренных законодательством при преобразовании государственного или муниципального унитарного предприятия;
- перед составлением годовой бухгалтерской отчетности, кроме имущества, инвентаризация которого проводилась не ранее 1 октября отчетного года. Инвентаризация основных средств может проводиться один раз в три года, а библиотечных фондов - один раз в пять лет. В районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях инвентаризация товаров, сырья и материалов может проводиться в период их наименьших остатков;
- при смене материально ответственных лиц (на день приемки-передачи дел);
- при установлении фактов хищений или злоупотреблений, а также порчи ценностей;
- в случае стихийных бедствий, пожара, аварий или других чрезвычайных ситуаций, вызванных экстремальными условиями;
- при ликвидации (реорганизации) организации перед составлением ликвидационного (разделительного) баланса и в других случаях, предусмотренных российским законодательством или нормативными актами Минфина России;
- при смене руководителя коллектива, при выбытии из коллектива более 50% его членов, а также по требованию одного или нескольких членов коллектива (при наличии в организации установленной коллективной материальной ответственности).
Отражение выявленных при инвентаризации расхождений между фактическим наличием единиц основных средств и данными регистра бухгалтерского учета проводится в том отчетном периоде, к которому относится дата, по состоянию на которую проводилась инвентаризация.
Для проведения инвентаризации в обязательном порядке создается постоянно действующая инвентаризационная комиссия. Персональный состав постоянно действующих и рабочих инвентаризационных комиссий утверждается руководителем организации.
В состав инвентаризационной комиссии включаются представители администрации учреждения, специалисты бухгалтерской службы и др. Специалисты других организаций, например аудиторы, включаются в нее на основании договора об оказании услуг. Численность комиссии также определяется объемами работы, но количество членов комиссии по общему правилу должно быть нечетным. Членами инвентаризационной комиссии не могут быть материально ответственные лица, руководитель экономического субъекта.
Инвентаризационную комиссию возглавляет председатель, который осуществляет общее руководство. Поскольку решение комиссии принимается всеми членами, то отсутствие хотя бы одного из них при проведении инвентаризации служит основанием для признания результатов инвентаризации недействительными. Следовательно, работа комиссии должна актироваться с указанием поименного списка присутствующих и ставящих подписи членов комиссии.
Инвентаризация проводится на основании приказа (распоряжения) руководителя учреждения при наступлении случаев, указанных выше, а также при наступлении случаев, дополнительно установленных в учетной политике. С приказом должны быть ознакомлены все без исключения члены инвентаризационной комиссии и материально ответственные лица под личную подпись.
Если в организации отсутствует положение о единой постоянно действующей инвентаризационной комиссии или регламент проведения инвентаризации, то приказ может быть достаточно объемным.
В приказе необходимо отразить:
- сроки представления бухгалтером инвентаризационной комиссии рабочих документов;
- когда материально ответственное лицо и лица, имеющие подотчетные суммы на приобретение или доверенности на получение имущества, дают расписки;
- каким образом и в какие сроки материально ответственное лицо сдает материальные ценности и кому;
- порядок работы инвентаризационной комиссии вплоть до установления приемов опечатывания помещений, в которых хранятся материальные ценности;
- сколько времени отводится на экспертизу материальных ценностей (если таковая потребуется);
- какие формы заполняются при выявлении расхождений;
- каким образом запрашиваются объяснения у материально ответственного лица;
- как проводятся заседания инвентаризационной комиссии и т.д.
Сведения о фактическом наличии имущества и реальности учтенных финансовых обязательств записываются в инвентаризационные описи (акты инвентаризации), составленные не менее чем в двух экземплярах.
Фактическое наличие имущества определяется путем обязательного подсчета, взвешивания, обмера. По материалам и товарам, хранящимся в неповрежденной упаковке поставщика, количество этих ценностей может быть определено на основании документов при обязательной проверке в натуре (на выборку) части этих ценностей.
Определение веса (или объема) навалочных материалов допускается производить на основании обмеров и технических расчетов. Выверенный итог вносят в опись. Акты обмеров, технические расчеты и ведомости отвесов прилагаются к описи.
Проверка фактического наличия имущества производится при обязательном участии материально ответственных лиц. Члены инвентаризационной комиссии имеют право непосредственно запрашивать разъяснения. В случае невыясненных обстоятельств у материально ответственного лица запрашиваются письменные объяснения.
Наименования инвентаризуемых ценностей и объектов, их количество указывают в описях по номенклатуре и в единицах измерения, принятых в учете. На каждой странице описи указывают прописью число порядковых номеров материальных ценностей и общий итог количества в натуральных показателях, записанных на данной странице, вне зависимости от того, в каких единицах измерения эти ценности показаны. Не допускается оставлять незаполненные строки. На последних страницах незаполненные строки прочеркиваются.
Исправление ошибок производится во всех экземплярах описей зачеркиванием одной чертой неправильных записей и проставления над зачеркнутыми правильных записей. Исправления должны быть оговорены и подписаны всеми членами инвентаризационной комиссии и материально ответственными лицами.
При проверке фактического наличия имущества в случае смены материально ответственных лиц сдавший имущество дает расписку в описи в сдаче инвентаризационной комиссии, а принявший имущество расписывается в описи в получении по окончании сверки фактического наличия. Такое действие не исключает оформления бухгалтерией накладной на внутреннее перемещение объектов основных средств (ф. ОС-2).
В случаях, когда материально ответственные лица обнаружат после инвентаризации ошибки в описях, они должны незамедлительно (до открытия места хранения) заявить об этом председателю инвентаризационной комиссии. Инвентаризационная комиссия обязана проверить указанные факты и в случае их подтверждения исправить выявленные ошибки.
Если инвентаризация имущества проводится в течение нескольких дней, то помещения, в которых хранятся материальные ценности, при уходе инвентаризационной комиссии должны быть опечатаны. Во время перерывов в работе инвентаризационных комиссий описи должны храниться в закрывающемся ящике или отсеке в закрытом помещении, в котором проводится инвентаризация.
Для контроля работы инвентаризационной комиссии по окончании инвентаризации могут быть проведены и контрольные проверки правильности проведения инвентаризации. Они проводятся исключительно до открытия помещений, в которых проводилась инвентаризация. В этих проверках в обязательном порядке участвуют члены инвентаризационной комиссии и материально ответственные лица. Результаты контрольных проверок правильности проведения инвентаризации оформляются актом о контрольной проверке правильности проведения инвентаризации ценностей по унифицированной форме (ф. ИНВ-24), подлежащим регистрации в книге учета контрольных проверок (ф. ИНВ-25).
Унифицированные формы инвентаризационных документов утверждены Постановлением Госкомстата России от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации". Также необходимо учитывать формы, утвержденные Постановлениями Госкомстата России от 21.01.2003 N 7 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств" и от 27.03.2000 N 26 "Об утверждении унифицированной формы первичной учетной документации N ИНВ-26 "Ведомость учета результатов, выявленных инвентаризацией". Унифицированные формы можно дополнять графами и строками, другой информацией, но не изменять имеющуюся в них структуру и текст.
В целях подготовки годового отчета рекомендуется также проверить:
- наличие и состояние инвентарных карточек (ф. ОС-6), инвентарных книг (ф. ОС-6б), описей (ф. ИНВ-1) и других регистров аналитического учета;
- наличие и состояние технических паспортов или другой технической эксплуатационной документации;
- наличие документов на основные средства, сданные или принятые организацией в аренду или на ответственное хранение.
На практике инвентаризационной комиссии наиболее удобно использовать распечатанные бухгалтерией инвентаризационные описи (ф. ИНВ-1) с данными бухгалтерского учета. Результаты осмотра объектов основных средств комиссия заносит в описи. При этом для выяснения возможных расхождений комиссия сверяется с подготовленными инвентарными карточками, техническими паспортами, а при необходимости и с товарными накладными.
При наличии выявленных комиссией расхождений бухгалтерия на основании описей составляет сличительную ведомость (ф. ИНВ-18 и ИНВ-19).
При выявлении объектов, не принятых на учет, а также объектов, по которым в регистрах бухгалтерского учета отсутствуют или указаны неправильные данные, характеризующие их, комиссия должна включить в опись правильные сведения и технические показатели по этим объектам. Например, по зданиям - указать их назначение, основные материалы, из которых они построены, объем (по наружному или внутреннему обмеру), площадь, число этажей, год постройки.
Если в процессе инвентаризации выявлены неучтенные объекты движимого и недвижимого имущества, то комиссия с привлечением специалистов и экспертов проводит оценку объектов по рыночным ценам на момент обследования с учетом степени износа по действительному техническому состоянию. В этом случае к инвентаризационной описи прилагается оценочный акт с подписями всех членов комиссии.
В случае когда комиссия при осмотре установила, что работы капитального характера или частичная ликвидация строений и сооружений не отражены в бухгалтерском учете, необходимо обратиться к исполненным договорам на произведенные работы (либо к проектно-сметной документации, актам приема выполненных работ, приема в эксплуатацию) и по ним определить сумму увеличения или снижения балансовой стоимости объекта и привести в описи данные о произведенных изменениях.
В случае отсутствия основного средства в месте нахождения организации в период проведения инвентаризации, обусловленного спецификой основной деятельности экономического субъекта (судна, автомобили и т.п.), такие основные средства инвентаризуются по состоянию на дату выхода в рейс.
При обнаружении основных средств, не пригодных к эксплуатации и не подлежащих восстановлению, инвентаризационная комиссия составляет отдельную опись с указанием времени ввода в эксплуатацию и причин, приведших эти объекты к непригодности:
- порча;
- полный износ.
К описи прилагается обоснование непригодного для эксплуатации состояния в виде акта (заключения) технической экспертизы и письмо-ходатайство материально ответственного лица о списании. Опись и приложенные к ней документы обоснования будут являться основанием для принятия решения и оформления акта о списании.
Документальное оформление инвентаризации находящихся на ответственном хранении или арендованных основных средств проводится в том же порядке с использованием тех же форм, что и для собственных основных средств. Однако по ним ведется отдельный учет, поэтому и инвентаризационная опись, и акт результатов для них составляются отдельно. На титульном листе описи указывается не только то, что они находятся на ответственном хранении или арендованы, но и делается письменная ссылка на документы, подтверждающие принятие этих объектов на ответственное хранение или в аренду.
Подписанные всеми членами инвентаризационной комиссии описи на последнем листе должно подписать материально ответственное лицо. В конце описи материально ответственные лица дают расписку, подтверждающую проверку комиссией имущества в их присутствии, об отсутствии к членам комиссии каких-либо претензий и принятии перечисленного в описи имущества обратно на ответственное хранение.
При обнаружении недостач основных средств председатель инвентаризационной комиссии должен запросить объяснения у материально ответственного лица. Если причина недостачи не проясняется, председатель инвентаризационной комиссии должен инициировать проведение служебной проверки не позднее 1 мес. после дня установления факта недостачи. Если объяснения материально ответственного лица не получены в предложенный срок или материально ответственное лицо отказывается представить их, то инвентаризационная комиссия должна составить акт о непредставлении объяснений или об отказе дачи объяснений.
В заключительном акте инвентаризационной комиссии должны быть предложения по обращению в следственные или судебные органы при выявлении виновных лиц. Это относится к случаям, когда недостачи выявлены в процессе текущей инвентаризации.
После оформления заключительного акта инвентаризационной комиссии председатель комиссии должен оформить ведомость учета результатов, выявленных инвентаризацией (ф. ИНВ-26). В ней отражаются все результаты работы комиссии с основными средствами и предложения по списанию или взысканию ущерба (с указанием количества и сумм) согласно заключительному акту инвентаризационной комиссии. Оба документа направляются в бухгалтерию для подписи главным бухгалтером, а затем руководителю организации для принятия окончательного решения и утверждения заключительного акта и подписи ведомости учета.

Список литературы

1. Беспалов М.В. Особенности бухгалтерского и налогового учета основных средств при применении упрощенной системы налогообложения // Все для бухгалтера. 2010. N 8. С. 2 - 9.
2. Беспалов М.В. Особенности бухгалтерского учета денежных средств в автономных, бюджетных и казенных учреждениях // Бухгалтерский учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2013. N 14. С. 2 - 9.
3. Беспалов М.В. Особенности бухгалтерского учета общепроизводственных и общехозяйственных расходов организации // Все для бухгалтера. 2010. N 5. С. 12 - 15.
4. О бухгалтерском учете: Федеральный закон от 06.12.2011 N 402-ФЗ.
5. О некоммерческих организациях: Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ.
6. URL:http://www.consultant.ru.
7. URL:http://www.garant.ru.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ ) тоже проходит .

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ) , то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения ) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда , например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает ) свое право (право требования квартиры по договору ) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку ) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик .

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе . здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком , а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная (сделка подрядчика с Застройщиком ), то уступка прав по ней - тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в , а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования , то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ) , с регистрацией в Росреестре . Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик ) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком ) только за действительность переданных прав , и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком . То есть после уступки прав требования , Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком .

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия , а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ . Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования , еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю ). при обязательном письменном согласии самого Застройщика - Откроется в новой вкладке.">ст. 391 ГК РФ .

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком . Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику , а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им . Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по . А после оформления собственности - уже по обычному .

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении - не обязательно (). Но закон (Гражданский Кодекс РФ ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие ).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке , если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ .

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика , то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель ) несет риск возможных неблагоприятных последствий , вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.">п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре . То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ .

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

• Зарегистрированный (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю );
• Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров );
• Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ );
• Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов );
• на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
• Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя );
• Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона ();
• Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка );
• Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя );
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец - юрлицо , то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия ? Здесь все как обычно - весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например ). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра .

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ . Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных (см. по ссылке ).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке ) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода . О расчете можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве - довольно распространенное явление на . И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя ), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.">Глава 24 ГК РФ - «Перемена лиц в обязательстве» ).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ ), так и в нотариально заверенной .

Здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования . В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки , но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком , на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки ) прав называют также Договором цессии . Того, кто уступает свои права, называют цедентом , а того, кто эти права получает - цессионарием .

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и (с позиции Покупателя новостройки ) можно почитать по ссылке.

А для Продавца - последовательность действий для подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и . Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки - см. по ссылке.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

Что такое уступка прав

Преимущества покупки недвижимости по переуступке от покупки готовой недвижимости

Как снизить риски переуступки

Документы при переуступке

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

У квартиры или апартаментов в новостройке есть очевидные преимущества – отсутствует юридическая история и темные пятна, строительство ведется по современным проектам и с использованием современных материалов, да и окружение, в таких объектах определенного уровня. Не последним для решения купить новостройку является и цена. Стоимость квадратного метра на «котловане» ниже готового около 30% по объектам сданным в 2016 году, а ранее доходила до 50%.

Продажа квартир в новостройках в России на этапе строительства осуществляется по различным юридическим схемам, которые так же применяются при продаже офисных площадей, апартаментов, машино-мест и других нежилых помещений.

В Московском регионе в последние годы и квартиры и офисы и машиноместа на этапе строительства преимущественно продаются по Договорам долевого участия (ДДУ) или по переуступке прав по уже заключенным ДДУ.

Конечно, для покупателя более надежно заключить договор долевого участия (ДДУ), но иногда у застройщика в продаже не остается квартир, или застройщик изначально применяет продажи только по переуступке прав.

Что такое переуступка прав

Переуступка прав, или правильно Уступка прав – юридический термин из Гражданского кодекса РФ. Он означает процедуру замены одной стороны (кредитора) в договоре. Еще уступку прав называют цессией (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Например: при заключении договора ДДУ одна сторона – застройщик обязуется построить многоквартирный дом или другую недвижимость и после ввода ее в эксплуатацию передать долю участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить установленную договором ДДУ денежную сумму.

В договоре ДДУ таким образом две стороны – застройщик и участник долевого строительства (дольщик). Если дольщик оплатил всю сумму по договору ДДУ, то он становится кредитором застройщика и имеет право требовать от застройщика передать оконченный строительством объект.

Вместе с тем, согласно статье 382 ГК РФ и статье 8 закона «О долевом участии в строительстве …» №214-ФЗ, дольщик вправе уступить свои права по ДДУ любому лицу.

Оформляется эта уступка соответствующим договором или соглашением об уступке права (требования).

Таким образом, на место дольщика в договоре ДДУ приходит новый дольщик. И к новому дольщику переходят все права первоначального дольщика по договору ДДУ, а так же обязанности. Например, доплатить за квартиры деньги, в случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров.

Отличие уступки прав от договора купли продажи

Отличие уступки прав от договора купли продажи квартиры в новостройке — не совсем правильная постановка вопроса. Правильно спрашивать: чем отличается уступка прав по ДДУ от купли продажи квартиры в новостройке.

Дело в том, что по договору купли продажи можно продать квартиру, офис, машиноместо в построенном и введенном в эксплуатацию здании. На этапе строительства квартиру покупают на условиях, на которых ее продает «продавец» — застройщик. Если с застройщиком заключен договор ДДУ, то дольщик может продать эту квартиру в период строительства только через уступку прав в договоре ДДУ, заключив соглашение об уступке прав по ДДУ. Поскольку такой порядок прямо предусмотрен законом о долевом строительстве 214-ФЗ (статья 8).

Таким образом, принципиальным отличием купли продажи квартиры в новостройке от уступки прав по ДДУ является объект. В купле продаже новостройки – это вещь (квартира), в уступке – это право требовать у застройщика исполнения обязанности передать квартиру. Фактически по уступке продают право требования.

Преимущества покупки квартиры по переуступке от покупки готовой квартиры

Если вопрос касается преимущества покупки квартиры по переуступке по ДДУ от покупки готовой квартиры в новостройке, то таких преимуществ два:

1) По ДДУ и по переуступке, в юридическом смысле, приобретается абсолютно новое, первичное жилье с первыми документами.

Покупка квартиры в готовой новостройке – это у же квартира на вторичном рынке. Со всеми юридическими вопросами к прошедшей регистрации.

2) При покупке по переуступке в квартире не будет зарегистрированных лиц, а так же не может быть лиц, сохраняющих право пользования квартирой.

3) Это вопрос цены. Цена в период строительства всегда ниже готового жилья в новостройке до 30%. При этом, покупая квартиру у дольщика по переуступке можно еще и купить ее ниже, чем у застройщика. Покупатель по переуступке может значительно сэкономить.

Но если вы покупаете квартиру по переуступке в кредит (в ипотеку), не смотря на существенную разницу в цене риски дольщика конечно выше, поскольку готовое жилье вот оно, а когда строительство будет завершено, это вопрос.

Риски при покупке квартиры по Переуступке

Риски при покупке квартиры по Переуступке конечно есть. И риск затягивания сроков строительства – не основной.

• Главный риск переуступки – двойные продажи. Когда квартиру могут продать не одному, а нескольким покупателям. На крупных объектах это может произойти по ошибке на первоначальных стадиях продаж, когда на квартиры дисконт и бывает большой наплыв покупателей. Бывают технические ошибки при оформлении договоров. Но случаются и мошенничества.
• Риск покупки квартиры с обременением . Не редко застройщики закладывают квартиры в новостройках под кредиты, или в обеспечение по договорам с поставщиками стройматериалов или с подрядчиками. И могут продать такие квартиры по переуступке. Сложность в том, что снять с такой квартиры обременение возможно только полностью погасив долг застройщика перед поставщиком (подрядчиком).

В ноябре 2016 года при проверке новостройки перед заключением ДДУ мы установили, что на договор дду, уступку по которому готовили для нашего клиента, суд месяц назад уже обратил взыскание за долги по поставкам арматуры на строительство дома. Оказалось, этот договор дду был заложен. Но застройщик об этом умолчал, и аванс был внесен клиентом до обращением за юридическим сопровождением покупки.

• Риск покупки «спорной квартиры». Ситуация может возникнуть при покупке квартиры у застройщика, у инвестора и у физического лица. Если продавец новостройки является участником судебного спора, на его имущество может быть наложен арест или обращено взыскание (реализовано для погашения долга).
• Риск признания уступки недействительной. Наиболее часто встречается с итуация, если на совершение уступки требуется согласие третьего лица. Как правило, это происходит при уступке физическими лицами.

Дело в том, что согласно Семейному кодексу РФ на сделку, подлежащую государственной регистрации необходимо согласие второго супруга. Случается, что при проведении сделки отсутствуют сведения о нахождении продавца в браке. А спустя время появляется судебный иск о признании сделки недействительной.

Следует отметить, что риски: 1) покупка квартиры с обременением, 2) покупка спорной квартиры, 3) признание договора недействительным – так же возможны и при покупке готовой квартиры в новостройке. Кроме того, в ней могут быть зарегистрированные лица, или зарегистрированы организации.

В чем риски продавца по договору уступки?

У продавца прав риск такой же, что и у продавца квартиры — не получить деньги за уступленное право (цену за квартиру). И это происходит совсем не редко. При правильной организации сделки риск потерять деньги минимален, но он есть, его не возможно исключить в принципе. При самостоятельном совершении сделок — риск очень высок. Дело в том, что безопасные расчеты можно провести только через банковскую ячейку или через счет. Неправильное оформление документов о доступе к ячейке или к счету создаст препятствие между продавцом и деньгами, которое будет полностью зависеть от порядочности покупателя.

Если к этому добавить не продуманный по содержанию договор, с деньгами можно или распрощаться, или долго за ними бегать.

Другие риски — отзыв лицензии у банка, или хищение денег из банковской ячейки. Риски вполне реальные, это мы то же с клиентами проходили. Отзыв лицензии компенсируется использованием двух известных гос банков, а вот хищения — это исключить в этих банках не возможно. В используемых банками договорах на аренду ячеек условия об ответственности за сохранность содержимого отсутствует.

Как избежать двойных продаж квартир

Защититься от двойных продаж можно двумя способами:

• Проверять выбранную квартиру до совершения сделки. Необходимо получить выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) и проверить все документы на квартиру.
• В договоре уступки прописать условия, которые сведут к минимуму ваши риски.

Риски Наличия обременений, споров, арестов

Риски наличия Обременений, Споров, Арестов, теоретически, должны выявляться по выписке из реестра недвижимости (ЕГРН). Однако в настоящее время, государственная система не гарантирует достоверности этих сведений.

Кроме того, в самом законе «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ заложена мина – минимальный срок изготовления выписки из реестра недвижимости – 3 рабочих дня. Соответственно, получая выписку заявитель располагает сведениями давностью в 3 рабочих дня и более.

По этому снизить риски наличия Обременений, Споров, Арестов по строящейся квартиры возможно только при помощи юридической проверки чистоты квартиры при подготовке сделки.

В равной степени это относится и к покупке готовой новостройки.

Кто продает квартиры по переуступке

Квартиры по переуступке продают:

• Застройщик, если предварительно квартиры оформлены на некую третью организацию.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления полномочий застройщика на заключение и подписание договора уступки. Так же должны быть в наличии соответствующие документы для уступки. Схема применяется достаточно часто.

• Поставщики и подрядчики застройщика, инвесторы.

Будучи самостоятельными юридическими лицами поставщики, подрядчики и инвесторы могут покупать любое имущество, в том числе и квартиры по договорам ДДУ. При необходимости эти организации могут продавать купленные квартиры не дожидаясь окончания строительства. Продажа оформляется договором уступки прав по ДДУ.

Схема абсолютно законна, но требует правильного оформления, поскольку продавцы – юридические лица. Соответственно, полномочия лиц, кто от имени поставщиков, подрядчиков и инвесторов заключает и подписывает договоры уступки по ДДУ должны быть надлежаще подтверждены.

• Агентства недвижимости. Могут заключать договоры уступки самостоятельно, на основании доверенностей, агентских договоров, договоров поручения, или организовывать продажу квартир в новостройках и готовить документы. В последнем случае договор уступки по ДДУ подписывает соответствующее лицо, на которое оформлены соответствующие полномочия.

Схема законная, но требует тщательной проверки документов.

• Физические лица – дольщики.

Как снизить риски переуступки

Риски переуступки снизить возможно только тщательной, полной проверкой при подготовке к сделке и соблюдению законодательства при совершении сделки.

Например:

• Убедитесь в законности строительства. Для чего ознакомьтесь с оригиналами правоустанавливающих документов застройщика и проверьте сведения о застройщике в налоговой службе. Проверьте разрешение на строительство и срок его действия. Проверьте документы на земельный участок, и его соответствие ведущемуся строительству.
• Проверьте отсутствие у застройщика признаков банкротства.
• Договор ДДУ и уступка по ДДУ подлежат обязательной государственной регистрации. По этому, убедитесь, что договор ДДУ на квартиру которую вы покупаете зарегистрирован.
• Проверьте, имеются ли обременения этого договора ДДУ.
• Уступка прав по ДДУ возможна, если дольщик полностью уплатил застройщику стоимость квартиры по ДДУ. По этому, проверьте у дольщика платежные документы и сверьте уплаченные суммы с договором ДДУ.
• Получите у застройщика подтверждение полной оплаты дольщиком по ДДУ.
• При необходимости, получите от застройщика согласие на уступку прав по ДДУ.
• При необходимости получите согласие на уступку у третьих лиц (супруг, руководящие органы юридического лица, опека, банк – кредитор по ипотеке и т.д.)
• Согласуйте с дольщиком (продавцом квартиры) все условия договора уступки, в том числе порядок оплаты, и государственной регистрации.

Документы при переуступке

В результате исполнения переуступки прав по договору ДДУ у нового дольщика должны быть документы:

• Договор долевого участия ДДУ (оригинал либо заверенная копия), зарегистрированный в Росреестре, а также все приложения и дополнения к нему (при наличии).
• Платежные документы первоначального дольщика по оплате по договору ДДУ, и соглашения (если имеются).
• Подтверждение застройщика об оплате по ДДУ первоначальным дольщиком
• Акт передачи вышеперечисленных документов.
• Договор уступки прав по ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
• Согласие застройщика, если договор уступки прав по ДДУ не трехсторонний и не с участием застройщика.
• Согласие на уступку прав по ДДУ третьих лиц: супруги первоначального дольщика по ДДУ (если имеется супруга), согласие банка-кредитора по ипотеке (если ДДУ в ипотеке по кредиту), согласие опеки (если дольщик – несовершеннолетний) и т.д.
• Платежные документы на оплату новым дольщиком по договору уступки по ДДУ.

Обременения квартиры при Переуступке

Квартира при покупке по ДДУ не должна иметь никаких обременений. Вместе с тем, если при покупке по договору ДДУ использовались кредитные средства банки требуют установления залога – ипотеки квартиры.

При покупке квартиры на этапе строительства, залог (ипотека) накладывается на договор ДДУ, с обязательством зарегистрировать залог при регистрации права собственности на квартиру при получении ее по окончании строительства.

При покупке квартиры через переуступку по ДДУ с ипотекой необходимо схему сделки проработать с банком-кредитором. Поскольку снять обременение договора ДДУ залогом новый дольщик самостоятельно (без согласия банка) не сможет.

То же касается иных обременений – аресты, запреты, которые могут быть наложены на договор ДДУ по решению суда, судебных приставов исполнителей.

В каких случаях вам откажут в государственной регистрации прав на купленную недвижимость

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). В равной мере это относится и к покупке недвижимости по переуступке. Договор участия в долевом строительстве (договор ДДУ) подлежит обязательной государственной регистрации, и считается заключенным (вступает в силу) с момента такой регистрации.

Договор уступки прав по ДДУ так же вступает в силу только после его государственной регистрации. С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) а так же регистрация договоров значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, .

​Купля-продажа квартиры в новостройке - не редкость. Строительство новых домов идет бурными темпами, и договора приобретения недвижимости подписываются достаточно часто. Кто-то хочет приобрести квартиру для проживания в ней, а кто-то приобретает ее с целью дальнейшей реализации.

Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора - купли-продажи и переуступки .

Чистая продажа квартиры

Прямой договор купли-продажи квартиры означает, что одна из его сторон приобретает у другой стороны за определенную плату недвижимость. Затем осуществляется ее регистрация в рег.палате, после чего приобретающий становится собственником квартиры, в подтверждение чему ему выдаются свидетельство о собственности. Такой договор может быть заключен между клиентом и застройщиком (либо другим лицом) по квартире в новом доме, который уже сдан, и прошел полную процедуру регистрации в уполномоченных органах. Итогом сделки является, как уже говорилось, свидетельство о собственности на объект.

Договор переуступки

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа - переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

В чем существенные различия?

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Изначально существует некий основной договор с застройщиком (например, долевого участия или иной), где по договору переуступки меняется лишь покупающая сторона этого договора, которая может стать собственником лишь тогда, когда дом будет надлежащим образом зарегистрирован в соответствующих органах.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Иногда, по договору переуступки новому лицу передаются не только права на объект, но и обязанности по оплате, чего никогда не происходит в чистой продаже. Такие обязанности возникают, если передающая сторона по договору переуступки имеет задолженности застройщику по оплате квартиры (в том числе просроченную). Следовательно, эти долги теперь обязано будет оплатить новое лицо, приобретающее квартиру. Если же, по словам продавца, задолженности отсутствуют, то нелишним будет узнать об этом и у самой строительной фирмы.

Заключая сделку по продаже квартиры по обычному договору, продавец не дает покупателю никаких дополнительных документов. А вот, заключая договор переуступки, новой стороне должны быть переданы все документы на объект, предшествующие данной сделке - предварительные договора, договора переуступок, долевого участия, документы об оплате и т.п. Передача всех подобных документов оформляется актом приема-передачи. К тому же, при подписании договора переуступки необходимо письменно уведомить застройщика о том, что произошла передача прав на объект.

Поэтому, если при заключении прямого договора продажи, покупатель получает квартиру в собственность, то при заключении договора переуступки - лишь права на нее, а это значит, что перед подписанием такой сделки необходимо тщательно проверить, что такие права действительно существуют, и застройщик надлежащим образом выполнит свои обязательства.