Март 2019: В 2019 г. отечественный рынок недвижимости ждут два «черных лебедя» с глобальными, но труднопрогнозируемыми последствиями. Во-первых, американский конгресс в ближайшие месяцы может принять новую, еще более жесткую версию «санкций из ада», предполагающих, среди прочего, введение ограничений в отношении российского госдолга. Во-вторых, с 1 июля 2019 г. кардинально изменятся правила игры на первичном рынке жилья (что в итоге неизбежно затронет и вторичный) в связи с отказом от «долевки» и переходом на продажу новостроек через систему счетов эскроу. Усиление санкционного давления на отечественную экономику и переформатирование строительной отрасли могут кардинальным образом повлиять на динамику объемов предложения, цен и ипотечных ставок. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра сайт:
Прогнозы в деталях
Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года
Текущая ситуация
Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн
Авторитетное мнение
Могут ли цены на жилье вырасти на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета? Пожелания застройщиков не всегда соответствуют возможностям покупателей Реформа закона о долевом строительстве, в результате которой с 1 июля 2019 г. застройщики будут вынуждены перейти на проектное финансирование, уже в этом году приведет к резкому росту цен на жилье, пугают покупателей некоторые участники рынка. Цифры они называют разные – 15-20-25%. Целью любого бизнеса является максимизация прибыли, поэтому девелоперы с удовольствием поднимут цены и в два раза, если смогут. Но смогут ли? Вот в чем вопрос. Очередное ужесточение 214-ФЗ: власти придумали, как заставить девелоперов много строить И одновременно предотвратить появление новых обманутых дольщиков Власти, похоже, придумали, как заставить девелоперов много строить, чтобы выполнить поручение президента об увеличении объемов ввода жилья до 120 млн кв. м в год, и одновременно не допустить появление новых обманутых дольщиков - чего также требует президент. Сначала застройщикам позволили набрать огромное количество новых проектов, а теперь говорят, что реализовывать их все придется через счета эскроу, комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт» Олег Репченко новые поправки в 214-ФЗ. Москва не позволит вырасти ценам на жилье в Подмосковье Застройщики будут бороться за снижение себестоимости строительства Из-за давления со стороны сильно подешевевшего московского рынка подмосковные новостройки не смогут ощутимо подорожать даже после фактической отмены долевого строительства 1 июля 2019 г. Однако и обвала цен ждать не стоит, так как маржинальность строительства жилья в области уже упала значительно ниже комфортного для местных застройщиков уровня, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт». Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых Рост ключевой ставки вряд ли ограничится 0,25 п.п. Увеличение ключевой ставки Центробанка на 0,25 п.п. само по себе не создает дополнительных проблем для рынка недвижимости. Проблемы начнутся, если ЦБ будет повышать ставку и дальше, что неизбежно приведет к значительному удорожанию ипотеки и, соответственно, сокращению платежеспособного спроса на жилье. В этой связи весьма настораживает реакция «Дом.рф» (бывшее АИЖК) на действия ЦБ.Прогнозы и обзоры по сегментам рынка жилья:
новостройки Москвы и Подмосковья, загородная недвижимость
Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза
Превзойдён рекорд 2015 года, по данным «ИРН-Консалтинг»
В 2018 г. первичный рынок Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД пополнился 161 новостройкой. Суммарная площадь квартир в новых домах выросла на 53,5% (в 1,53 раза) и составила 3 145 800 кв. м против 2 049 600 кв. м в 2017 г. По объему нового строительства 2018 г. превзошел 2015 г. в 1,5 раза, а 2016 г. - в 1,8 раза.
Динамика объемов нового строительства
По данным «ИРН-Консалтинг», объемы нового строительства в 2018 г. увеличились по сравнению с 2017-м во всех классах. Больше всего соответствующие показатели выросли в сегментах бизнес и эконом: на 92,4% (в 1,9 раза) и на 58,1% (в 1,6 раза).
Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в ноябре 2018 года
Самые дешевые квартиры и метр - в Люблино
Компания «ИРН-Консалтинг» представляет рейтинги* самых недорогих районов Москвы в пределах МКАД по минимальной и средней стоимости метра и квартиры в ноябре 2018 г.
Эксперты дали прогноз ситуации на рынках торговой, офисной и складской недвижимости Московского региона в следующем году
Эксперты четырех ведущих международных консалтинговых компаний ожидают восстановления рынка коммерческой недвижимости Москвы в следующем, 2018 году.
В первую очередь аналитики прогнозируют в столице увеличение ввода торговых и офисных площадей, снижение доли пустующих площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости, а также незначительный рост ставок аренды или сохранение их на текущем уровне.
Торговые центры
«Главный тренд — снижение вакантности помещений в торговых центрах»
Екатерина Земская, руководитель департамента торговой недвижимости JLL:
— Главным трендом московского рынка торговой недвижимости в 2018 году будет снижение вакантности в качественных торговых центрах Москвы. В условиях ограниченного ввода новых объектов в 2017 году (около 200 тыс. кв. м) мы ожидаем снижения доли свободных площадей с 7,5% в декабре 2016 года до 5,7% в декабре 2017-го. В 2018 году в действующих ТРЦ также будут постепенно заполняться площади в торговых центрах, введенные в 2015-2016 годах.
Крупные сетевые ретейлеры продолжают свое развитие, тестируют новые концепции и запускают новые форматы. Также мы видим растущий интерес к нашему рынку со стороны новых международных брендов, и всем для этого нужны подходящие площадки в современных профессиональных торговых центрах.
На 2018 год в Москве анонсированы к вводу порядка 300 тыс. кв. м арендуемых площадей в торговых центрах. Самыми крупными событиями будущего года станут ТРЦ на Каширском шоссе (71 тыс. кв. м, девелопер — «ЭНКА ТЦ»), «Остров мечты» (160 тыс. кв. м, девелопер — ГК «Регионы»), «Арена плаза» (20 тыс. кв. м от ВТБ). Примечательно, что из всего списка проектов 2018 года только один является классическим ТРЦ — проект «ЭНКА ТЦ» на Каширском шоссе.
Офисы
«Мы не ожидаем серьезных изменений на рынке офисной недвижимости»
Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank:
— Мы не ожидаем серьезных изменений на рынке офисной недвижимости Москвы в 2018 году. По мере ухода с рынка дешевых предложений средневзвешенная ставка вырастет на 3-5% за год: в офисах класса А она составит 24,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС и операционных расходов, в офисах класса В — 14 тыс. руб. за 1 кв. м.
Ввод новых бизнес-центров вырастет относительно 2017 года и составит около 500 тыс. кв. м офисов класса А и В. За счет невысокого объема нового строительства, но стабильного чистого поглощения на уровне 600 тыс. кв. м в год свободные площади продолжат сокращаться и в офисах класса А достигнут значения 16,7%, а в офисах класса В — 12,6%.
Стрит-ретейл
«Рынок стрит-ретейла продолжит тенденции текущего года»
Ольга Ясько, директор по развитию бизнеса Cushman & Wakefield:
— Рынок стрит-ретейла в 2018 году продолжит тенденции текущего года. В первую очередь это касается помещений в торговых коридорах центра Москвы, которые активно оправляются от последствий программы по благоустройству улиц. В наиболее трудном положении оказался сегмент люксовых операторов — для них отсутствие парковки и полный запрет на движение личного автотранспорта является критичным фактором для развития. Программа по благоустройству города в будущем затронет более удаленные от центра районы столицы, что приведет к улучшению характеристик отдельных помещений, а значит, к их большей ликвидности.
Основной объем спроса по-прежнему формируют и продолжат формировать операторы общественного питания и продуктовые операторы различных форматов. При этом торговые помещения, особенно в периферийных районах города, активно арендуют не только сетевые продуктовые концепции, но также операторы, торгующие отдельными видами продукции — мясной, рыбной, овощной, хлебопекарной и так далее.
Что касается стоимости аренды, то сейчас нет никаких предпосылок к их изменению. А отмечаемые увеличения средних цен по отдельным улицам в большей степени связаны с тем, что с рынка были вымыты наиболее ликвидные предложения.
Склады
«Ставки аренды на склады сохранятся на прежнем уровне»
Элеонора Богданова, региональный директор департамента складской недвижимости Colliers International:
— Прошедший год продемонстрировал нам, что рынок постепенно восстанавливается на фоне сохранения высокого уровня спроса на складские площади. Мы ожидаем, что подобная рыночная активность продолжится и в 2018 году. При этом фокус будет сохраняться на развитие ретейла, в том числе онлайн-ретейла. Не изменится интерес и к большим складским площадям.
Существенный объем готовых складских площадей, большая доля реализованных проектов по схеме built-to-suit сдерживают рост ставок. В следующем году ставки аренды на качественные склады в Московском регионе останутся на прежнем уровне — в диапазоне 3,4-4 тыс. руб. за 1 кв. м в год в зависимости от расположения складского комплекса и объема арендуемого блока. Вакантность при этом продолжит снижаться на фоне низкого объема спекулятивного ввода. Примечательным в этом отношении станет 2019 год, когда на рынок должны будут вернуться складские площади, которые сейчас занимают арендаторы, ожидающие собственные склады, реализуемые по схеме built-to-suit.
Многие заинтересованы планированием покупки жилья , но чтобы пойти на такой решительный шаг необходимо проанализировать ситуацию на рынке недвижимости . И понять, а будет ли в ближайшем времени данное приобретение выгодно, или в скором времени цены на жилье снизятся . А может наоборот подвергнутся резкому росту . Но даже несмотря на все эти факторы, недвижимость в Москве все равно останется популярна. Это столица! Это город, в который едут на постоянное место проживания большое количество людей в поисках перспектив, любви и счастья.
Скаждым годом спрос в столице на рынке недвижимости растет, и застройщики всеми силами его удовлетворяют. Если сравнивать цены по России в целом, и отдельно по Москве, то можно увидеть не совсем радостную картину.
Москва – это очень дорогой город с точки зрения покупки недвижимости. Стоимость жилья постоянно растет и не только в новостройках, но и на вторичном рынке.
Застройщики выступают с предложениями лучших вариантов недвижимости, строят микрорайоны и мини-городки. По анализу экспертов, заключение долевых договоров увеличивается ежегодно на 25%. Одновременно с данной тенденцией, наблюдается и рост цен на строительные услуги и материалы, и некоторые застройщики , попадая в подобную ситуацию, замораживают строительство, чтобы не работать в убыток.
Какие прогнозы на цены недвижимости в 2018 году
Эксперты дают информацию о том, что в 2018 году рост цен немного снизит свой темп. В первую очередь это связано с поручением кабинета министров уменьшить стоимость недвижимости путем увеличения застроек эконом-класс. Немаловажную роль сыграет и процент по ипотеке в Сбербанке, который составит порядка 13%.
Спрос растет, а предложение вслед за ним. Бытует мнение, что высокая цена за метр квадратный на недвижимость держится благодаря высокому предложению элитного жилья . Так как, состоятельные люди предпочитают вкладываться в бюджетные варианты, чтобы в дальнейшем получать с них прибыль, путем сдачи в аренду или перепродажи.
По приведенным данным риэлторов , на сегодняшний день в Москве более 100 тысяч квартир без проживающих. Собственникам нет смысла содержать жилье, по причине чего предложения вторичного рынка только растут, и зачастую оказываются выгоднее предложений в новостройках.
Большинство населения со всех регионов страны стремятся переехать в Москву, будучи уверенными, что в столице их ожидает перспективная и безоблачная жизнь. Доходы таких граждан, по статистике, находятся на невысоком уровне. Тем самым спрос на покупку жилья начинает постепенно снижаться .
Важными факторами, которые косвенно повлияли на снижение спроса, выступают:
- санкции, введенные против РФ, по причине которых инвесторы не имеют возможности покупать заграничные ценные бумаги;
- нет роста дохода у потенциальных покупателей, большинство не могут обратиться даже к ипотеке;
- обозначенный срок кредитования при господдержке;
- высокая инфляция на рынке строительных материалов, которая ведет за собой высокую себестоимость новостроек.
Прогноз цен на недвижимость в 2019 году
По прогнозам, приведенным аналитиками, в 2019 году ожидается резкое падение цен на недвижимость , которое составит около 30 — 40%. Мало верится в такой прогноз, но время покажет. По данным, которые приводят успешные агентства недвижимости, падение цен наблюдаться будет, но отметки выше, чем понижение на 7% , оно не достигнет.
Некоторые эксперты в начале 2018 года утверждали, что к новому году в России резко подорожает недвижимость. Цена на жилье может взлететь на 20 процентов, считали экономисты. Юрий Барсуков, руководитель управления реализации компании "Мосреалстрой", специально для "Российской газеты" составил свежий прогноз по ценам на недвижимость, а также дал советы по покупке жилья.
Первая половина 2018 года на рынке недвижимости в столичном регионе не только установила рекорды, но и обозначила новые тенденции. С января в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 75 тысяч договоров долевого участия, причем, в столице было заключено ДДУ на 42 процента больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. При этом, объем выданной ипотеки в текущем году вырос в полтора раза, а средние цены на новостройки в столице уже выросли на 4 процента.
Все это происходит на фоне банкротства одного из крупнейших застройщиков (группы компаний Urban Group), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению всей отрасли.
Появление в девелоперском бизнесе банков в качестве новых заинтересованных в прибыли игроков вынудило самих застройщиков экстренно принимать меры. За первые полгода разрешений на строительство в Москве выдано в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года, а в Подмосковье - в 2,5 раза больше. Причем, абсолютное большинство было получено именно в июне, когда девелоперы спешили получить максимум разрешений на строительство многоквартирных домов до введения новых норм.
Однако чтобы рынок отреагировал на столь глобальные изменения и пришел в равновесие, потребуется порядка полутора лет. До конца текущего года мы прогнозируем сохранение существующих трендов и рост средней цены квартир в новостройках еще на 4 процента.
Повышение стоимости квадратных метров будут стимулировать несколько факторов - и со стороны предложения, и со стороны покупательской активности. Первое - новая схема реализации через эскроу-счета. Средства граждан с такого счета будут переходить застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. В совокупности со страхованием средств в АСВ на сумму до 10 млн рублей эта мера в значительной степени снизит риски невыполнения застройщиком своих обязательств, долгостроя и недостроя. Но у всего есть цена. Уже сейчас можно сказать, что такая схема снизит рентабельность девелоперских проектов, а дополнительные издержки отразятся на ценообразовании.
Второе - далеко не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового ЖК будет нелегко. В краткосрочной перспективе второго полугодия мы ожидаем выход новых проектов, однако, глобально структуру предложения это не изменит. Основные тенденции начала 2018 года будут актуальны до конца года. Третье - запрет на строительство через ЖСК. Как бы то ни было, но на рынке таких объектов было порядка 4-5%.
Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора - снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Летом базовые ставки ипотечных кредитов на новостройки снизились до 7,1-9,5 процента годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а в рамках программы семейной ипотеки ставка начинается от 6 процентов.
По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, ставки по ипотеке в России находятся на историческом минимуме и имеют потенциал для дальнейшего снижения. В более комфортных финансовых условиях покупатели оказались готовы платить не только за квадраты, но и за определенный уровень жизни. Поэтому спрос начал активно смещаться из Московской области в более ликвидные столичные новостройки, а покупатели жилья комфорт-класса устремились к объектам с уникальными характеристиками. Например, в ходе электронных торгов по квартирам в одном из популярных московских ЖК покупатели подняли стоимость видовых квартир на 20 процентов. Обратите внимание: специфика электронных торгов такова, что не застройщик и не риэлтор, а именно покупатель устанавливает справедливую и приемлемую цену. Поэтому крайне важно понимать, что прогнозируемый четырехпроцентный рост цен - средний по рынку. Наиболее ликвидные проекты, расположенные в хорошей локации, на высокой стадии готовности или с активным темпом строительства - могут вырасти в цене и на 10 процентов, и на 15 процентов.
Так, в одном из самых доступных для приобретения жилья округов внутри МКАД является ЮВАО - средние цены на квартиры класса "стандарт" зафиксированы в районе 113 тысяч рублей за квадратный метр. В то время, как средняя стоимость метра класса стандарт в ЮАО составляет уже 157 тысяч рублей. Тройка лидеров роста цен - СВАО, САО и ЗАО, где средние цены с начала года выросли на +2,7 процента, +2,2 процента и +2,1 процента соответственно.
Подводя итог, можно сказать, что мы не прогнозируем снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Наоборот, учитывая текущую ситуацию на рынке, мы рекомендуем покупателям торопиться с выходом на сделку. В текущих условиях лучше доплатить и приобрести востребованный объект, который будет всегда ликвиден, чем с дисконтом купить квартиру с высокими рисками недостроя.
Когда и где выгоднее покупать квартиру в 2018 году
Уходящий год был удачным для тех, кто покупал в России квартиры "для жизни". Цены падали. И неудачным - для тех, кто ранее приобрел их для инвестиционных целей. Как выстроить стратегию в 2018 году? Какие ловить сигналы и учесть нюансы, чтобы не прогадать, покупая жилье? Об этом - эксперты "РГ".
Зимой лучше не спешить
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости:
Если возникла насущная необходимость, например, в семье родился ребенок или у молодой пары есть желание отделиться от родителей, в таких ситуациях я всегда советую не откладывать покупку жилья. Нервы в любом случае стоят дороже выгоды в несколько тысяч рублей.
Когда время терпит, стоит обратить внимание на два обстоятельства.
Во-первых, цены на недвижимость снижались весь 2017 год, и пока эта тенденция сохраняется. "Дно" еще не достигнуто. И если купить квартиру сейчас, есть риск, что в начале 2018 года квадратный метр будет стоить на 10-15 процентов дешевле.
Во-вторых, ставки по ипотеке продолжают падать. Сегодня нам кажется очень выгодным кредит под 9 процентов, но вскоре он может стоить уже 6 процентов.
Вывод однозначный: на падающем рынке, при снижающейся ипотечной ставке срочно бежать и покупать квартиру точно нет большого смысла. Но при этом стоит учесть, что рынок недвижимости волатилен, ситуация очень быстро может смениться с минуса на плюс.
Уже почти четыре года, с момента начала кризиса, цены на недвижимость находятся в отрицательной зоне. Причем это универсальная ситуация как для Москвы, так и всех остальных крупных российских городов. За это время жилищный фонд страны, мягко говоря, подрос. Застройщикам пришлось достраивать объекты, начатые в "благополучных" 2012-2013 годах. Возник переизбыток предложения.
Можно купить квартиру и сейчас, но есть риск, что в 2018 году она подешевеет на 10-15 процентов
Девелоперы рады бы все это продать, но мешает платежеспособный спрос. А именно, его отсутствие. Большинство россиян, у кого были накопления, уже приобрели жилье. Новым же покупателям в большом количестве в стране взяться неоткуда. Реальные доходы населения растут медленно. Однако все циклично. Рост благосостояния населения непременно последует. И тогда весь отложенный спрос на недвижимость хлынет на рынок и даст толчок для взрывного роста цен.
Реально отследить этот момент? Думаю, да. Нужно наблюдать за нефтяными ценами, курсом рубля, смотреть статистику о росте реальных доходов населения. Любые позитивные изменения здесь могут стать сигналом, что наиболее выгодный момент для покупки квартиры настал.
В Чехии и Гонконге цены растут
Эльдияр Муратов, президент Singapore Castle Family Office:
Явное лидерство в росте цен на недвижимость в 2017 году у таких стран, как Сербия, Исландия, Филиппины, Гонконг, Новая Зеландия, Канада и Чехия.
Их средний рост варьировался в диапазоне 7-20 процентов в национальных валютах. Это показал агрегированный анализ данных Европейского ЦБ, Федерального резервного банка Далласа, Международного агентства недвижимости Savills и других аналитических институтов
В списке аутсайдеров по росту цен оказались Бразилия, Украина, Россия, Катар, Казахстан, Македония и Вьетнам. Их среднее падение составило 7-18 процентов относительно 2016 года.
Что же повлияло на цены?
Значительный рост зарплат населения в Новой Зеландии, Австрии и Швеции, рост стабильности в этих странах привели к всплеску интереса к недвижимости. А вот Испания, Польша и Италия в связи с высокими показателями безработицы оказались ниже остальных в списке. Но при этом мы видим недооцененность некоторых стран для потенциального роста цен в 2018 году. К примеру, в крупных городах Италии он может составить 3,4 процента благодаря снижению недоверия к нынешнему правительству и выгодным ипотечным ставкам.
По соотношению стоимости недвижимости к средней ставке аренды такие страны, как Колумбия, Канада, Новая Зеландия и Швеция, находятся в лидерах статистики ОЭСР. Россия и страны Прибалтики имеют самый низкий показатель роста. Вообще цены на недвижимость выросли быстрее, чем ставки на ее аренду в большинстве стран мира.
Итак, в следующем году, как, впрочем, и всегда, стоит обращать внимание на такие показатели, как доля недвижимости в ВВП страны, средняя зарплата, фокус государства в вопросе монетарной политики, ставки по ипотеке, средние ставки аренды жилья, соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, тенденция международной релокации (перемещения. - Прим. ред.) фокуса инвесторов.
И естественно, надо изучить налоговую политику государства для иностранных инвесторов, так как во многих странах, к примеру, stamp duty (налог, взимаемый при покупке недвижимости и земли, акций и других инвестиционных инструментов. - Прим. ред.) может достигать 40 процентов, что делает, казалось бы, изначально интересный инвестиционный проект совсем непривлекательным.
Так в каких странах можно заработать на покупке жилья?
Я бы обратил внимание на недвижимость в Чехии, где разрыв между стоимостью квадратного метра в провинции и крупных городах составил примерно 276 процентов за последние два года. И ожидается дальнейший рост цен на квартиры в 2018 году на 7-8 процентов. Рынок аренды в Чехии стабилен, и, по мнению локальных аналитиков, эта тенденция будет сохраняться и в 2018 году.
В Эстонии тоже ожидается подорожание. Рост зарплат, бурная тенденция роста частных инвестиций и благоприятные условия финансирования уже привели к росту цен на недвижимость. Локальный рынок сейчас наиболее лоялен как к покупателям, так и продавцам. Ожидаемый рост составляет 7,8 процента.
Недвижимость Литвы благодаря стремительному развитию показывает максимальные значения цен с 2008 года. Продолжение банкета прогнозируется и на начало 2018 года. Все это основывается на росте зарплат населения и низких процентных ставках. Прогнозируемый рост находится на уровне 8-9,7 процента.
Азиатский Тигр - Гонконг является явным лидером роста в Азии в 2017 году. Это обусловлено мерами правительства по стимуляции рынка. В связи с понижением кредитного рейтинга Гонконга, аналитики прогнозируют умеренную динамику роста на 2018 год, которая потенциально составит 13 процентов с постепенной релокацией фокуса инвесторов на рынок недвижимости Сингапура.
В списке потенциально интересных стран для инвестиций в 2018 году также присутствуют Австрия, Германия, Франция, Испания, Мальта. Рынки недвижимости этих стран имеют тенденцию роста в основном благодаря низким процентным ставкам по ипотечным кредитам и снижению скепсиса в отношении недвижимости как альтернативного инвестиционного актива.
Инфографика "РГ": Александр Смирнов / Нина Егоршева
