Коллективными формами инвестирования являются. Коллективное инвестирование — формы

В мировой практике понятие «коллективное инвестирование » означает такую организацию инвестиционного бизнеса, при которой средства, осознанно и целенаправленно вложенные инвесторами в определенный фонд, аккумулируются в единый пул под управлением профессионального управляющего, с целью их прибыльного вложения.

• привлечение средств путем размещения ценных бумаг или заключения договора;
• осуществление в качестве основной деятельности инвестирования привлеченных средств в ценные бумаги и/или иное имущество;
• получение основной доли доходов в форме дивидендов, процентов и доходов от сделок, совершаемых с имуществом фонда;
• распределение доходов, полученных от инвестирования, между участниками коллективного инвестирования путем выплаты им дивидендов, процентов или иных выплат.

Потребность в коллективном инвестировании рождена тем, что традиционные финансовые инструменты оказываются недоступны мелким инвесторам из-за высокой цены, сложностей работы с ними или нежелания эмитентов и посредников возиться с небольшими сделками. Инфраструктура рынка многих долговых обязательств государства устроена так, что участникам этого рынка неудобно работать со средствами мелких инвесторов, а часть государственных ценных бумаг просто не предназначена для инвестирования со стороны населения.

Актуальность коллективного инвестирования связана также с тем, что для снижения риска инвестиционный портфель следует разнообразить. Но может ли один инвестор собрать необходимую сумму, а также иметь должные знания, чтобы полноценно инвестировать на рынке? Конечно же нет, один, два, даже десять человек не в состоянии купить минимальный лот на инвестиционном конкурсе или у крупной брокерской компании. Собранные вместе средства тысяч мелких инвесторов — уже сила, способная выступать в качестве покупателя или продавца.

• Профессиональное управление. Компании, занимающиеся финансовыми инвестициями, с большей вероятностью обладают необходимыми знаниями и навыками, чем мелкие инвесторы.
• Диверсификация. Мелкие инвесторы не в состоянии снизить риск путем диверсификации из-за высоких затрат на проведение операций при небольшом количестве акций.
• Снижение затрат. При управлении большим числом мелких инвестиций как одним крупным портфелем можно добиться экономии за счет масштаба операций, от чего инвестор может получить выгоду в виде низкой платы за управление.
• Надежность. Коллективные инвесторы практически во всех странах являются объектом законодательства и регулирования, направленного на защиту интересов мелких инвесторов.

Формы коллективных инвестиций

К основным формам коллективного инвестирования относятся:

• Передача средств в индивидуальное доверительное управление (ИДУ) частному управляющему или управляющей компании;.
• Вложение инвестиций в паевой инвестиционный фонд (ПИФ) .
• Инвестирование средств в общие фонды банковского управления (ОФБУ) .
• Вложение средств в негосударственный пенсионный фонд (НПФ).

Субъекты и объекты коллективного инвестирования во многом определяются формой коллективного инвестирования, видом соответствующего института коллективного инвестирования. Обычно в отношениях коллективного инвестирования задействованы такие субъекты как инвесторы (акционеры, пайщики, учредители управления), институт коллективного инвестирования (как правило, тот или иной фонд), управляющая компания, депозитарий (кастодиан), регистратор, аудитор, независимый оценщик, правоустанавливающие, регулирующие и надзорные органы.

Объектами коллективного инвестирования чаще всего выступают ценные бумаги. Для отдельных видов инвестиционных фондов законодательно допускается вложение средств инвесторов в иное имущество, в том числе, в недвижимость.

С точки зрения операционной деятельности коллективные инвесторы имеют ряд особенностей :

• лица, предоставляющие свои денежные средства управляющему, сами несут риски, связанные с инвестированием;
• управляющий объединяет средства многих лиц, обезличивая отдельные взносы в едином денежном пуле и усредняя тем самым указанные риски для участников коллективной инвестиционной схемы;
• в отличие от иных форм инвестирования, таких как размещение средств на банковских депозитах, приобретение облигаций, схемы коллективного инвестирования не предполагают обещания заранее оговоренных выплат;
• инвестор, участвующий в коллективных инвестиционных схемах, осведомлен о направлениях инвестирования аккумулированных средств и имеет в связи с этим возможность выбрать ту схему (форму) инвестирования, которая в наибольшей степени соответствует его инвестиционным предпочтениям.

История возникновения коллективного инвестирования

Исторически в основе коллективного инвестирования лежит институт доверительной собственности, который начал формироваться еще в глубокой древности. В опубликованной в 1925 г. в США брошюре об истории трастов авторы приводят документы, свидетельствующие о существовании отношений доверительной собственности в Древнем Египте. На основе доверия и опекунства управлялось огромное имущество египетских фараонов и их детей. Опекунами выступали приближенные монархов, обычно жрецы. Эти исторические примеры связаны с распоряжением наследством, завещаниями, опекой собственности малолетних принцев и принцесс.

В Средние века отношения, основанные на доверительной собственности, получили распространение во времена крестовых походов. Первоначально это была передача замка и семейства под охрану и управление доверенному лицу, пока рыцарь находился далеко от дома. Поскольку он не мог быть уверен, вернется ли домой, то в качестве получателя доходов указывался кто-то другой, например, жена или наследник. В дальнейшем подобная практика стала применяться к любой собственности.

Как таковой первый инвестиционный фонд в мире был основан в Бельгии в августе 1822 года, затем в 1849 г. в Швейцарии и в 1852 г. во Франции. В США первые взаимные фонды (mutual fund) появились в 1924 г. Но во всех странах, в том числе и в США, инвестиционные фонды начинают устойчиво развиваться лишь после второй мировой войны, постепенно составляя конкуренцию крупным банкам и иным финансовым институтам.

Совместные капиталовложения как институт инвестирования применяются в России уже довольно продолжительное время. Их основной смысл - объединение небольших сумм нескольких участников с последующим управлением уже более внушительными средствами. Это называется коллективным инвестированием и действует по строго определенной схеме. В соответствии с ней профессиональный посредник аккумулирует у себя деньги частных лиц и вкладывает их в финансовые активы либо имущество. Управление и сохранность изначального капитала входят в обязанности управляющего.

Коллективные инвестиции стали востребованы по целому ряду причин, среди которых главная - отсутствие у частных лиц достаточных сумм, чтобы воспользоваться ключевыми средствами сбережения и приумножения, предлагаемыми современным рынком. При этом крупные компании тоже избегают работы с мелкими средствами, так как они несут в себе множество трудностей.

Коллективные инвестиции являются более привлекательными, особенно для самих вкладчиков. Управление средствами осуществляется грамотным и опытным специалистом, что позволяет ему принимать стратегически верные решения и минимизировать риски.

Варианты размещения средств для коллективных инвесторов

Преимущества коллективного инвестирования

• Низкие риски относительно самостоятельного размещения средств. Это обеспечивается более сбалансированным подходом. Так, часть денег направляется в потенциально высокоприбыльные проекты, вероятность неудачи в которых также большая. Остаток вкладывается в надежные, приносящие стабильный, но небольшой доход проекты. В итоге, общий результат в любом случае соответствует ожиданиям.
• Выгодность. Коллективные инвестиции формируют достаточно крупный актив, что позволяет управляющему добиваться более привлекательных условий размещения средств.
• Отсутствие серьезных ограничений. Чтобы выйти на рынок и начать зарабатывать, хватит всего 1000 рублей. То есть человек имеет возможность получить хороший доход, при этом сделав вероятные потери незначительными и не испытывая стресс по поводу своих сбережений.

Что такое коллективные инвестиции,
и сколько можно на них заработать ?

Если вас перестали устраивать ставки по банковским депозитам, едва превышающие инфляцию, значит, пора задуматься об инвестициях.

При этом отсутствие опыта в этом деле вовсе не означает, что вы не сможете грамотно инвестировать и получать высокий и стабильный доход от своих вложений.

Инструменты коллективных инвестиций придумали специально для тех, кто хочет сохранить и приумножить сбережения, но не имеет времени и возможности вникать в тонкости финансового рынка. О том, что это такое, насколько рискованно и доходно, рассказываем подробно.

В чем дело ?

Хранить деньги в банке сегодня хотят далеко не все. Ставки по банковским вкладам находятся на многолетних минимумах, даже в самых крупных российских банках максимальная доходность по рублевым депозитам не превышает 8,5% годовых, то есть едва покрывает инфляцию.

Но российский инвестиционный рынок предлагает массу альтернативных инструментов. Один из самых доступных из них - коллективные инвестиции.

Суть такого инвестирования заключается в том, что деньги частных инвесторов поступают в единый фонд, которым управляет профессиональный менеджер или специализированная управляющая компания (УК).

Затем эти деньги вкладывают в ценные бумаги, недвижимость, предметы искусства или другие доходные активы. При этом у частного инвестора есть определенная страховка: деятельность управляющей компании или профессионального менеджера регулируется законом и находится под контролем государства.

Возможность коллективных инвестиций существуют для всех мыслимых активов, что позволяет каждому инвестировать аналогично наиболее успешным инвесторам мира.

Таким образом, коллективные инвестиции предполагают относительно невысокий риск при минимальном вовлечении инвестора в процесс инвестирования. Еще одно преимущество таких инвестиций в том, что они снижают порог входа в дорогостоящий актив и позволяют диверсифицировать свои вложения.

То есть, с одной стороны, инвестор получает возможность получать доход от актива, вложиться в который в одиночку он бы не смог, а с другой, он распределяет деньги по разным активам. Все расходы на содержание профессионального управляющего делятся между инвесторами,
как и порог входа в активы, что предполагает немалую экономию.

Пассивные инвестиции: паевые инвестиционные фонды

Одним из самых популярных инструментов коллективных инвестиций являются паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Они появились в США еще в 20-е годы прошлого века.

Наиболее активно использовать коллективное инвестирование начали в 70-е - 80-е годы. Тогда большой доход американским инвесторам давали вложения в гособлигации. Однако приобрести эти ценные бумаги можно было лишь при наличии капитала, превышающего $10 000. Те, у кого таких денег не было, объединялись в инвестиционный коллектив, создавая необходимый фонд (то есть ПИФ).

В России такая форма коллективных инвестиций возникла в 1996 году после Указа Президента № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации» от 26 июля 1995 года, в котором определялся порядок создания и функционирования нового инвестиционного института.

Однако развиваться полноценно этот институт стал лишь в 2001 году после принятия федерального закона об инвестиционных фондах. В соответствии с российским законодательством, все ПИФы подразделялись на открытые, закрытые и интервальные.

Пай открытого фонда доступен фактически любому инвестору, обладающему даже небольшой суммой денег. Управляет активами фонда специализированная УК.

В любой момент инвестор может как приобрести пай в таком фонде, так и продать его (потребовать от УК выкупить пай). Как правило, такие открытые фонды занимаются инвестициями в акции и облигации российских или зарубежных компаний, торгующиеся на бирже. Цена пая в открытом фонде определяется рынком и доходами фонда.

Закрытые ПИФы - это своего рода «клубы для своих». Они создаются под определенный проект, и участвующие в нем инвесторы аккумулируют средства для приобретения или строительства каких-либо активов. Войти в такой фонд можно лишь в начале проекта, а выйти (предъявить УК ценную бумагу к выкупу) - когда проект будет завершен (в то же время на вторичном рынке паи ЗПИФ можно приобрести и продать в любой момент).

Примерно с 2003 года подобные фонды активно создаются в России, в частности, для девелоперской деятельности. Инвесторы аккумулируют средства для строительства различных объектов и становятся собственниками недвижимости после окончания строительства. Мало кто знает, но при помощи создания закрытого паевого фонда строился в России один из самых успешных торговых центров «Атриум».

Третья форма - интервальные паевые фонды , это промежуточный вариант. Потребовать от УК выкупить пай можно лишь по прошествии определенного времени.

Одним из преимуществ данной формы инвестиций для начинающего инвестора является контроль над управляющей компанией со стороны Центробанка (ЦБ).
Он выдает УК лицензию на управление активами фонда, а в случае если будут нарушены права пайщиков, может отозвать ее. Также регистрации в ЦБ подлежат правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом, любые изменения и дополнения в них (речь идет о правилах, которыми руководствуется УК, управляя средствами фонда).

Именно УК несет ответственность за то, получат ли пайщики доход, а о том, какие способы для создания дохода приветствуются УК, как правило, становится понятно из названия фонда. Управляющие фондов помогают инвесторам сделать выбор, давая им говорящие названия, из которых сразу ясно, во что фонд инвестирует деньги («Фонд голубых фишек», «Фонд топливно-энергетического комплекса», «Фонд ликвидных облигаций», «Рублевые облигации», «Перспективные облигации российских компаний» и т. д.). Подробную информацию о паевых инвестиционных фондах можно получить на сайтах-агрегаторах типа Investfunds.ru. Как выглядит карточка типичного фонда на портале Investfunds, вы можете увидеть на скриншоте.

Здесь мы видим информацию о фонде: стоимость пая, доходность за периоды от месяца до 3 лет, стоимость чистых активов фонда и их примерную структуру, а также всевозможные коэффициенты, которые характеризуют качество и стиль управления фондом, в том числе основные - коэффициент Шарпа, альфа- и бета-коэффициенты.

Такого рода коэффициенты призваны помочь инвестору принять решение о том, стоит ли инвестировать в данный фонд средства. Ведь судить о его доходности мы можем, лишь опираясь на ретроспективные данные, а доход планирует получать в перспективе.

К примеру, коэффициент Шарпа показывает доходность фонда, взвешенную по риску, и используется для оценки эффективности инвестирования в фонды: чем выше показатель, тем сильнее доходность опережает риск. Альфа-коэффициент показывает, насколько управляющий успешно использует свою рисковую стратегию, удается ли ему обогнать рынок. Положительный альфа-коэффициент - хороший показатель для фонда, отрицательный - повод задуматься, стоит ли обращаться к его услугам, даже если раньше он демонстрировал хорошую доходность.

Фонды могут инвестировать средства одновременно в различные инвестиционные инструменты (смешанные фонды). Вот так, к примеру, может выглядеть структура типичного инвестиционного фонда смешанных инвестиций:

Однако значительная часть из них специализируется на каком-то одном типе активов, например, акциях, облигациях или недвижимости, в частности, коммерческой.

Согласно статистике, по итогам первого квартала 2017 года инвесторы вложили в российскую коммерческую недвижимость 0,68 млрд евро, что на 229,5% больше, чем за аналогичный период 2016 года. Более того, Россия показала самые высокие темпы прироста инвестиционной активности среди стран Европы. Свой вклад в развитие этого тренда сделали и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). В 2016–2017 годах недвижимость стала второй после облигаций категорией фондов, показавшей прирост количества пайщиков.

К примеру, инвесторы краудфандинговой площадки AKTIVO , специализирующейся на коммерческой недвижимости, уже вложили в закрытые паевые фонды недвижимости «Активо-1», «Активо-2» и «Активо-3» 850 млн рублей.

Под каждый объект коммерческой недвижимости площадка создает монофонд в формате ЗПИФ. Фонд «Активо-1» был создан под супермаркет «Пятерочка» в городе Люберцы, его паи приносят инвесторам 13,4% годовых (средняя годовая доходность за 10 лет), фонд «Активо-2» - под супермаркет «Виктория» в г. Долгопрудном, который приносит более 14% годовых, и фонд «Активо-3» - под ТЦ «Город» в г. Егорьевск (средняя доходность за десять лет 14%).

Принципы работы краудфандинговой площадки AKTIVO предполагают пассивный доход, то есть пайщики фондов площадки не должны заниматься поиском арендаторов, сбором арендной платы, ремонтом, выплатой налогов. Все это делает за них специальная управляющая компания, в доверительное управление которой они передали свои объекты недвижимости.

«Доверительное управление»: кому довериться?

В доверительное управление инвесторы могут передать не только недвижимость, но и ценные бумаги, деньги, золотые слитки, предметы искусства и многое другое. В частности, доверительное управление ценными бумагами, как правило, осуществляет либо частный управляющий активами, либо инвестиционная/брокерская компания.

При этом доверитель может сам выбирать стратегию покупки/продажи ценных бумаг, а управляющий лишь подчиняется. Стратегия, например, может выглядеть так: 50% - «голубые фишки», 30% - государственные облигации, 20% - акции зарубежных компаний. Доверитель может также присоединиться к стратегии управляющей компании, но операции с ценными бумагами на бирже относятся к высокорисковым, и гарантировать доходность практически невозможно. А значит, на первый план выходят репутация и наработанный опыт управляющего или инвестиционной компании.

В последние время в России компании, которые специализируются на доверительном управлении ценными бумагами, все чаще предлагают инвесторам так называемые «структурированные продукты». Инструмент хотя и относительно новый, но очень интересный, так как способен существенно снизить риски инвестора при вложениях в ценные бумаги.

Состоит такой продукт из двух частей. Первая представлена финансовыми инструментами с фиксированной, заранее известной доходностью (например, корпоративные или государственные облигации или обычный банковский депозит). Считается, что это безрисковая базовая составляющая продукта. Вторая часть состоит из высокодоходных и очень рискованных финансовых инструментов - деривативов, фьючерсов или опционов.

В первую часть инвестируется основная часть средств инвестора - более 90%. Суть такой диверсификации портфеля в том, что доход от первой части продукта в любом случае покроет все возможные убытки от второй части. Неудивительно, что подобные продукты в последнее время пользуются большим спросом у непрофессиональных инвесторов. Структурированные продукты сегодня предлагают многие известные брокерские компании, к примеру, БКС, «Финам» и др.

Пришельцы из прошлого:
«кредитно-потребительские кооперативы»

Востребованным форматом коллективных инвестиций сегодня являются и кредитно-потребительские кооперативы (КПК), поскольку по сбережениям они предоставляют пайщикам процент в разы выше, чем в банке: 14–20% годовых. Недоверия к ним со стороны населения тоже не возникает: КПК находятся под контролем ЦБ, имеют компенсационные фонды и страхуют вклады пайщиков.

КПК кажутся пришельцами из прошлого и чем-то напоминают советские кассы взаимопомощи. И все же, если верить статистике ЦБ, такие некоммерческие финансовые организации в прошлое не ушли, в 2016 году в России работало около 3,4 тыс. кредитных кооперативов («Бастион», «Сберкасса», «Городская Сберкасса», «Народная касса», «Петр-1» и многие другие). Сегодняшний кредитный кооператив работает как мини-банк (разве что карточек не выдает): собирает средства с вкладчиков и дает деньги взаймы. Правда, вложить средства или получить кредит могут только члены кооператива (вступить в кооператив, конечно, несложно).

Как и банки, кооперативы проверяют граждан и компании, которые обращаются к ним за кредитом, в долг дают не всем, да и ставки по кредитам в кооперативах не ниже, а порой даже выше банковских. В то же время к заемщикам кооператоры более лояльны и реже перебегают к помощи коллекторов, добиться реструктуризации долгов здесь зачастую проще.

Российские законодатели обязали кооперативы соблюдать определенные нормативы. Например, максимальная сумма займа, предоставляемого одному члену КПК, должна составлять не более 10% общей суммы задолженности по займам, выданным кооперативом на момент принятия решения о предоставлении кредита. Или общая сумма денежных средств, направляемых КПК в течение отчетного периода на цели, не связанные с выдачей займов членам кооператива, не может составлять более 50% общей суммы привлеченных средств от членов КПК в течение соответствующего отчетного периода. Законодательство обязывает кооперативы состоять в саморегулируемых организациях (СРО). А уже на базе СРО создаются компенсационные фонды, средства из которых в случае банкротства кооператива идут на покрытие издержек пайщиков.

Как правило, основные кредиторы (вкладчики) в таких организациях - люди среднего возраста и старше. А вот молодое поколение зачастую предпочитает другие инструменты, связанные с коллективными инвестициями, к примеру, участвует в краудинвестинговых или краудлендинговых проектах.

Отложить на пенсию:
Негосударственные пенсионные фонды

С 2014 года в России действует «заморозка» накопительной части пенсии граждан, то есть часть взносов, перечислявшаяся ранее на счета негосударственных пенсионных фондов (НПФ) и управляющих компаний (УК), занимающихся формированием накопительных пенсий, направляется исключительно на страховую пенсию.

В то же время каждый человек, который принял решение копить на пенсию, может самостоятельно заключить договор с негосударственным пенсионным фондом (который также является участником рынка коллективных инвестиций) и ежемесячно добровольно отчислять в НПФ часть своих доходов. НПФ инвестирует сбережения граждан и обязуется выплачивать им пенсию.

На начало 2016 года на счетах российских негосударственных фондов находилась немалая сумма в размере 1707,1 млрд рублей. Среди крупнейших операторов рынка пенсионных накоплений - Группа компаний «Алор», ФК «Открытие», НПФ Сбербанка, НПФ «Благосостояние» и др.

Государство довольно жестко регулируют деятельность НПФ, к примеру, определяет структуру активов, в которые такие организации могут вкладывать деньги вкладчиков. Это наиболее безрисковые инструменты: банковские депозиты, облигации и т. д.

Ведущие НПФ, как правило, показывают доходность выше банковской. К примеру, в прошлом году доходность некоторых из них достигала 9–14% годовых. Однако точно предсказать, что тот или иной фонд из года в год будет демонстрировать высокую доходность на протяжении десятков лет, не возьмется ни один аналитик. А такая форма добровольного участия в различных пенсионных планах НПФ для россиян, по крайней мере, пока, скорее экзотика, чем правило.

Коллективная покупка:
как россияне спасались от кризиса?

Впрочем, инвестировать коллективно можно не только в ценные бумаги фондов, стартапы, коммерческую недвижимость, но и в собственную квартиру, то есть постройку многоквартирного дома. О договорах долевого участия (ДДУ) слышали многие, поскольку они сопровождались скандалами: дома оказывались недостроенными, а дольщики - обманутыми. Недвижимость на этапе котлована дешевле, и многие готовы рисковать. Согласно данным Министерства строительства и ЖКХ РФ, число заключенных в России договоров долевого участия в 2016 году выросло на 3,3% по сравнению с 2015 годом. А, к примеру, в Санкт-Петербурге, по данным регионального управления Росреестра, количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве за девять месяцев 2016 г. выросло на 46,6% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.

Объяснить такой всплеск просто: массовым участием в застройке в России отметили последний кризис. В статистике отразился всплеск продаж конца 2015 года: в недорогое недостроенное жилье люди вложили деньги, которые не успели обменять на валюту. Вполне вероятно, что статистика договоров долевого участия за 2017–2018 годы будет уже иной. Ведь рынок новостроек близок к стагнации, застройщикам все сложнее продавать построенные объекты, а инвесторы не видят большого смысла вкладываться в жилье. Операции с перепродажей квартиры в новостройке приносят в последние годы совсем небольшой доход (в частности, из-за налога на продажу недвижимости, который уплачивает продавец, владеющей ею менее 5 лет). И сдавать в аренду жилье стало невыгодно: средний годовой доход от сдачи в аренду московской квартиры эконом- и комфорт-класса не превышает 4–6% годовых.

Заключение

Каждый инвестиционный инструмент на рынке коллективных инвестиций имеет свои особенности, доходность и степень риска. Будет ли в России развиваться рынок коллективных инвестиций? Скорее всего, да.

Число активных инвесторов в стране сегодня составляет не более 3% населения, остальные имеют лишь депозит в банке.

Тем не менее ставки банков по депозитам падают, финансовая грамотность населения растет, и все больше потенциальных инвесторов задумываются над тем, куда вложить средства, чтобы получать доход, превосходящий уровень инфляции.

А одним из первых шагов на пути к этому является знакомство с рынком коллективных инвестиций.

Начините знакомство, с безопасного и надежного инструмента инвестиций в недвижимость -

Коллективные инвестиции в недвижимость - это инвестиционная программа, в рамках которой из денег мелких пайщиков формируется специальный фонд под управлением профессионального менеджера.

Цель фонда - эффективное вложение полученных средств для получения прибыли и распределения ее в равных долях среди всех участников программы.

Пай – это ценная бумага, которая подтверждает владение долей в имуществе фонда недвижимости

ETF – фонд фондов. Это своеобразная оболочка для нескольких активов, каждый из которых торгуется на бирже. Например,в ETFна недвижимость могут быть собраны акции или облигации всех российских застройщиков.

Девелопер – это компания, объединяющая одного или нескольких подрядчиков (застройщиков),которая привлекает средства дольщиков или использует заемный капитал (банковские кредиты) для строительства и продажи жилых объектов.

Девелопмент - весь комплекс мероприятий по строительству жилых объектов, включая проектирование и создание сопутствующей инфраструктуры.

Официальное коллективное инвестирование

В чем суть коллективных инвестиций? Основатель фонда собирает деньги инвесторов, а потом создает управляющую компанию для работы с привлеченным капиталом частных инвесторов,которая получает прибыль с помощью вложения в различные инвестиционные инструменты. Полученная прибыль в равных долях распределяется среди пайщиков фонда или товарищества. Возможности для инвестирования:

• приобретение существующих активов, покупка доли в компании, которая владеет активом, и получение дохода от сдачи в аренду или продажи актива;
• выдача займа для кредитования других частных инвесторов;
• финансирование строительства или редевелопмента проектов.

Объекты инвестирования.

• Жилая недвижимость:
  • для перепродажи;
  • для сдачи в аренду;
  • апартаменты.
• Коммерческая недвижимость:
  • стрит-ритейл;
  • склады;
  • парковки.

Неофициальное коллективное инвестирование

В этом случае пул инвесторов доверяет управление совместным капиталом одному человеку, который инвестирует собранные средства в объекты недвижимости, получает прибыль и распределяет её среди участников фонда.

Преимущество такого подхода к получению прибыли от инвестиций в недвижимость - возможность выбрать привлекательный объект без банковского финансирования. Доходность таких инвестиций может достигать 30-40% годовых.

Подобные инвестиции часто встречаются на рынке российских новостроек. Группа инвесторов выкупает несколько этажей жилого здания на стадии котлована, а после сдачи объекта в эксплуатацию перепродает купленные оптом квадратные метры.

Главный минус неофициального коллективного инвестирования - человеческий фактор. Выбранный пайщиками управляющий может потратить средства фонда на нецелевые нужды. Никаких юридических документов при сделке не заключается.

Рынок совместных инвестиций в недвижимость

Рынок совместных инвестиций в России и мире

Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках западного капитала – это взаимные фонды,объединенные общей аббревиатурой REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости,подходящей для сдачи в долгосрочную аренду.

Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона долларов, большая часть -около 1 триллиона долларов - приходится на рынок США.

REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.

Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот список необходимых для работыREIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов происходит крайне редко.

Коллективные инвестициями в России - закрытые паевые фонды недвижимости

В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые фонды недвижимости. По информации экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн рублей.

Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов.

В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам. Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии - прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую составляющую своих проектов.

Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки времени.

Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило, раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна.

Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за высокого порога вхождения.

Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов - от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество распродается.

Краудинвестинг риски и преимущества

Кроме ЗПИФН, есть краудинвестинг. От классических ЗПИФН краудинвестинговые платформы отличаются тем, что для каждого объекта недвижимости регистрируется отдельный фонд.

Основные игроки российского рынка - это краудинвестинговые площадки: Aktivo, Credo Capital и другие. Преимущества краудинвестинга:

• Участие в крупных проектах, обычно недоступных для частного инвестора.
• Снижение рисков за счёт вложения сразу в несколько проектов.
• Скорость и удобство проведения сделок благодаря современным онлайн-технологиям.
• Прозрачность системы - доступ к базе данных объектов инвестирования.

Этот коллективный способ вложения в недвижимость относится к высокорисковым инвестициям, так как велика вероятность получить прибыль выше среднерыночных значений или же полностью потерять вложенную сумму.

Сколько зарабатывают на коллективном инвестировании в real-estate?

Все зависит от выбранного инструмента. Если покупать паи в REIT через ETF, то доходность составит 5-8% годовых в валюте.

Вхождение в российский ЗПИФН принесет средний годовой доход 8-10% годовых в рублях. Все эти фонды контролируются Центробанком РФ, поэтому информацию о доходности легко найти в открытых источниках. Инвестиции через краудинвестинговые площадки могут принести до 12% годовых в Credo Capital и до 17% годовых в рублях в Aktivo, это две наиболее популярные площадки, работающие с недвижимостью. Еще 7% годовых инвесторы могут заработать за счет роста стоимости объектов.

Что нужно, чтобы начать зарабатывать?

Входной билет на рынок США (на американском рынке сосредоточено до 90% REIT) через американского брокера обойдется в 10 тысяч долларов. Но работа с фондами недвижимости доступна только квалифицированным инвесторам, напрямую войти в REIT-фонды нельзя.

Квалифицированный инвестор - это категория инвесторов с высшим экономическим образованием и подтвержденным опытом работы на финансовых рынках, обладающая капиталом не менее 6 млн рублей или же совершающая не менее 10 сделок в квартал с годовым оборотом 6 млн рублей. Квалифицированные инвесторы могут напрямую покупать рискованные инструменты финансового рынка - акции иностранных компаний,еврооблигации, структурные ноты, паи в ЗПИФН.

Инвестировать придётся через зарубежного брокера или через специальные программы зарубежных страховых компаний,других вариантов нет.

Стоимость пая в ЗПИФН для обычных инвесторов зависит от ETF,которые торгуются на Московской или Санкт-Петербургской фондовой бирже. Можно проконсультироваться у любого крупного брокера, например, Финам или БКС.Стоимость доли на российских краудинвестинговых площадках: в Aktivo - 300 тысяч рублей, CredoCapital - 900 тысяч рублей.

Какой вид недвижимости выбрать

Каждый фонд или краудинвестинговая площадка отдает предпочтение различным объектам инвестирования. Кто-то вкладывается в жилую недвижимость, кто-то в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как правило, дольщик не выбирает объекты, но может выбрать фонд по целевому назначению. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.

Апартаменты как новый инвестиционный тренд

На Западе инвестиции в апартаменты популярны. Относительно новый и довольно устойчивый тренд - покупка меблированных номеров в апарт-отеле (гостиница, номера в которой оборудованы как квартиры).

Минимальный срок аренды от 1 месяца. После покупки номера управляющая компания гарантирует его заполняемость, проводит проверку арендаторов, собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием помещения. Размер комиссионных составляет 10-20%.

Доходность: 6-8%годовых. Преимущества такого способа инвестирования - получение пассивного дохода без поиска арендаторов. В числе минусов отсутствие гарантий по стабильной загрузке сдаваемых площадей, моральный износ актива, издержки на ремонт, высокая комиссия управляющих компаний.

На зарубежных рынках второй вариант - это покупка комнаты (апартаментов) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10% годовых.

Минусы прямых инвестиций - высокий порог вхождения от 25 тысяч долларов при покупке зарубежной недвижимости. Минусы для коллективных инвестиций - это риск недозагрузки при неправильно выбранном объекте.

В России сегмент апартаментов после бурного роста переживает период регулировки законодательной базы. Апартаменты по-прежнему относят к нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только зарегистрироваться на относительно короткий срок, аналоги на их содержание гораздо выше, чем в жилом фонде.

С другой стороны, застройщики, поймав тренд, вывели на рынок несколько комплексов апартаментов,которые после покупки можно сдать на любой срок.

Арендаторов находит управляющая компания. При этом ряд компаний готовы выкупить у инвестора свой объект через 5-7 лет. Порог вхождения – от 4 млн рублей за апартаменты эконом класса, до 10-12 млн в комфорт-классе.

Из минусов отметим низкую ликвидность актива, большие комиссионные, невозможность проконтролировать УК.

Арендный бизнес в коммерческой недвижимости

Покупка и сдача в аренду жилой недвижимости в российских мегаполисах приносит не более 3% годовых чистого дохода. Полученный доход не покрывает инфляционные издержки. Срок окупаемости однокомнатной квартиры 35-40 кв. м превышает 20 лет.

Покупка на ранней стадии строительства коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий с последующей сдачей в аренду:

• Доходность зависит напрямую от выбранного актива, его востребованности именно в этом жилом комплексе.
• Минус прямых инвестиций: стоимость коммерческого помещения начинается от 4 млн рублей.

Покупка и сдача в аренду складской недвижимости.

• Минусы для частного инвестора – отсутствие необходимых компетенций при выборе объекта инвестирования и высокая стоимость актива.

Инвестиции в относительно недорогие объекты могут стать неудачными из-за неправильно выбранного месторасположения, плохого состояния самого объекта.

Сейчас, по информации «Ведомостей », самое неудачное время для инвестиций в склады. На рынке пользуются спросом помещения от 10 000 кв. м, а это совсем другой ценник. А вот доступные для покупки маленькие склады чаще всего убыточны. Доходность вложений в складскую недвижимость составляет 7-8% годовых.

Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)

Доходность 11-12% годовых. Наиболее высокую доходность демонстрируют объекты на границе Москвы и области, наименьшую - дорогие объекты на главных столичных торговых улицах(Тверская, Арбат). Окупаемость таких объектов составляет от 10 лет. Востребованы торговые площади от 2500 кв. м, которые можно превратить в мини-ТЦ, сдавая арендаторам.

Наиболее популярны небольшие форматы до 150 кв. м и помещения, которые можно приспособить под коворкинги. Есть шанс, что удастся найти арендаторов. Минусы те же: высокий ценник и отсутствие профессиональных знаний об этом сегменте рынка.

Выводы

Коллективные инвестиции в недвижимость: ЗПИФН, REIT, ETF, краудинвестинг - доступны как для начинающих, так и для опытных инвесторов.

• Порог вхождения: от 300 тысяч рублей до 5 млн.
• Доходность:аренда - от 5% годовых. Девелопмент – от 10% годовых.
• Оформление:покупка пая фонда.
• Риски:банкротство УК, мошенничество, кризис на рынке недвижимости.

Самые важные достижения рынка коллективных инвестиций - это возможность вложиться в объекты, которые из-за своей дороговизны недоступны для инвестора с небольшим капиталом, и профессиональная экспертиза от управляющей компании.

Ещё больше интересного

Во-первых, определите цель инвестиций. Нет в природе инвестирования ради самого процесса инвестирования. Цели могут быть разные. Например, сохранить деньги от инфляции, накопить на крупную покупку через три года, рискнуть и попытаться через год максимально заработать и т.д.

Цель лучше озвучить, а еще лучше - записать. Этот нехитрый прием поможет ответить на второй важный вопрос: как вы относитесь к риску? Готовы ли потерять, согласны ли на снижение стоимости ваших сбережений или же вам трудно будет принять результат, если он отличается от «ежедневно стабильно-растущего». Исходя из целей, стоит выбирать инструмент инвестирования: компании и фонды.

Во-вторых, выберите для себя пять управляющих компаний - диверсификация вложений по компаниям поможет снизить риски. Следует обратить внимание на наличие лицензии, опыт работы, основные показатели деятельности - такие, как объем средств в управлении, количество фондов и т.д. Обратите внимание: российские рейтинговые агентства для вас уже провели анализ управляющих компаний, который поможет сделать правильный выбор.

Есть и специфические особенности отрасли коллективных инвестиций. Как правило, начинающие инвесторы поступают при выборе УК по аналогии с выбором банка для размещения личных сбережений. На первых порах этот подход вполне себя оправдывает, но затем становится понятно, что управляющие компании имеют специализацию. Одна компания лучше работает на рынке акций, другая показывает чудеса доходности на облигационном рынке, есть компании, максимально эффективные в отраслевой специализации фондов. Оставьте в своем коротком списке пару-тройку компаний разной специализации.

Далее - выбираем фонды. В текущих условиях управляющие компании предлагают широкий спектр фондов, среди которых обязательно можно найти отвечающий вашим целям и подходящий по уровню риска. Логично, что компаниям из вашего списка стоит доверить работу там, где они наиболее эффективны. Работу по анализу фондов, как и при выборе управляющей компании, уже сделали до вас - посмотрите рейтинги на специализированных сайтах, обратите внимание на дополнительную аналитику, почитайте отзывы, проверьте доходность за один и три года.

И наконец, личный опыт - основа любых инвестиций. Уверяю вас, кроме собственного опыта, никто не подскажет вам оптимального решения. Начните с небольшой суммы, чтобы посмотреть, как это работает.

Последнее, но не менее важное, чем все остальное. Обратите внимание на сервис управляющей компании. В мире, в котором можно заказать гвозди из Гонконга, не вставая с дивана, процесс инвестирования должен быть столь же прост и удобен. Для меня как для потребителя одним из важных факторов будет «удобно/неудобно». В любой момент времени я хочу получать информацию о своих инвестициях и делать с ними все, что посчитаю нужным, из любой точки мира.