Порядок рефинансирования ипотеки. Как сделать рефинансирование ипотеки в Сбербанке: условия, документы, процентная ставка

— это оформление нового жилищного займа с одновременным закрытием прежнего долга. В итоге старый кредит погашается досрочно, а клиент заключает договор с новым банком и должен теперь будет ему. Такую процедуру предлагают многие банки, и в последнее время она стала востребованной среди заемщиков. Фактически перекредитование — это смена кредитующей организации.

Зачем рефинансировать ипотечный кредит?

Стандартно заемщики преследуют цель снижения процентной ставки. Например, если гражданин оформил ипотечную ссуду в начале 2015 года в разгар кризиса, то актуальная ставка по договору высокая относительно тех ставок, что сейчас предлагают банки. С понижением ЦБ ключевой ставки постепенно снижаются и ставки по ипотечным кредитам, которые в том числе направлены и на рефинансирование. Например, если прежний заем был оформлен по ставке 17% годовых, то теперь его можно рефинансировать под 13% годовых. Учитывая суммы, фигурирующие в ипотечных ссудах, разница окажется существенной.

Также перекредитование ипотеки имеет и другие цели:

1. Смена валюты. Например, если желает рублевую ипотеку перевести в валютную или наоборот.
2. Увеличение срока кредитного договора. Это актуально при возникновении финансовых проблем. Если ежемесячный платеж стал неподъемным, можно оформить рефинансирование в другом банке и заключить новый договор на более продолжительный срок. Так ежемесячный платеж станет меньше.

Кому доступно рефинансирование?

Оформление рефинансирования — это процесс получения новой ипотеки. Заемщику необходимо будет пройти все уже знакомые этапы. Соответственно, он должен быть платежеспособным, иметь постоянное место работы, доказать документально свой доход, предоставить пакет документов на недвижимость, совершить процедуру оценки данной собственности. Новый банк будет проверять заемщика, анализировать предоставленную информацию и принимать решение. В итоге рефинансирование может быть и одобрено, и отказ также можно получить.

Важное условие любого перекредитования — хорошая заемщика, в том числе по закрываемому кредиту не должно совершаться никаких нарушений по выплатам. Банки могут устанавливать ограничения по сроку жизни закрываемого кредита и по сроку до окончания его выплаты по графику. Также кредиторы устанавливают минимальные и максимальные ограничения по суммам нового кредита. Сумма, необходимая для полного досрочного погашения прежней ипотеки, должна входить в эти рамки. Требования каждого банка индивидуальны, о едином эталоне речи нет.

Что нужно для совершения рефинансирования

Вспомните, как вы оформляли прежний ипотечный кредит, теперь вам нужно будет пройти все этапы выдачи заново. Для нового банка это будет заключение новой сделки, поэтому рефинансирование не будет отличаться от стандартного оформления ипотеки. Отличия имеются только в завершающем этапе сделки, когда проходит переоформление закладной.

Вам нужно:

1. Собрать документы о своей платежеспособности и трудоустройстве. Если заемщик состоит в браке, документы супруга.
2. Собрать документы на недвижимость, которая снова будет оформлена в качестве залога. Требуется снова обратиться к оценщикам и составить соответствующий акт.
3. Собрать документы по закрываемому кредиту, обратиться в первоначальный банк и получить разрешение на рефинансирование.

Обратите внимание, что у нового банке также есть требования к недвижимости, оставляемой в залог, и эти требования могут отличаться от критериев прежнего кредитора. Недвижимость должна подходить банку, иначе перекредитование будет невозможным. О полных требованиях к заемщику, закрываемому кредиту и предмету залога узнаете в самом банке, везде условия оформления разные.

Процесс рефинансирования ипотеки

Для начала нужно выбрать банк для перекредитования и получить в нем консультацию относительно оформления и требований. Лучше изучить программы разных банков с целью выбрать наиболее выгодный и оптимальный вариант совершения сделки.

Рефинансирование ипотечного кредита состоит из следующих этапов:

1. Передача в банк документов, которые касаются семейного положения заемщика, его работы и дохода. На основании этих документов банк определяет, возможна ли выдача средств данному гражданину в рамках рефинансирования. Если принимается положительное решение, то пока что оно носит предварительный характер.
2. Далее очередь сбора бумаг на недвижимость и закрываемый кредит. Перечень необходимых документов вам предоставят. После сбора этот пакет передается в банк на рассмотрение. После проверки недвижимости и кредитной документации из прежнего банка принимается окончательное решение.
3. При окончательном положительном ответе сделка подходит к документальному заключению. Главный вопрос — как будет передана из одного банка в другой. Кредиторы применяют разные схемы этого процесса. Например, сделка может организовываться при присутствии трех сторон: заемщика и представителей обоих банков. Это удобный вариант, при котором одновременно подписываются все бумаги. Банк может предложить и другую схему, следует просто ее соблюсти.
4. По завершении сделки заемщик имеет на руках договор с новым банком, прежняя ипотека закрывается досрочно.

Обратите внимание, что для передачи залога из одного банка в другой потребуется и решение вопросов, связанных с обязательным страхованием недвижимости. Как будет проходить переоформление полиса — это вопрос следует заранее задать вашей страховой компании. Вполне возможно, что потребуется его переоформление.

Помощь заемщикаv

Рефинансирование ипотеки — одна из самых сложных кредитных сделок, которую часто невозможно совершить без сопровождения специалистов. Могут возникнуть вопросы с тем, что прежний банк не согласится на перекредитование, есть предпосылки для проблем с передачей закладной и со страховой компанией. Лучше для проведения рефинансирования обратиться в фирму, которая займется сопровождением сделки.

Рефинансирование ипотеки - сравнительно новое предложение от банков. С помощью рефинансирования ипотеки можно пересмотреть условия погашения займа.

Рефинансирование ипотечного кредита - сравнительно новая банковская услуга, сулящая безусловную выгоду для заемщика. Рефинансирование ипотеки предоставляет возможность пересмотреть заемщику заключенный ипотечный договор, взять необходимый займ для полного погашения и его расторжения на новых, более приемлемых условиях.

Преимущества рефинансирования ипотеки

В банковской сфере, как и на любом другом рынке, идет конкурентная борьба за платежеспособных и благонадежных клиентов. Благодаря ее воздействию, для потенциальных заемщиков разрабатываются и предлагаются все новые и более выгодные кредитные программы.

В борьбе за потенциальных заемщиков банки не забывают и о людях, уже оформивших ипотечные займы. Именно для них существуют программы рефинансирования для безболезненной смены банка и условий заключенного кредитного договора.

На чем основана выгода рефинансирования?

Цены на недвижимость неуклонно растут, вырастает и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение не позволяет получить необходимый займ на ремонт, автомобиль, обучение, развитие бизнеса и другие актуальные нужды заемщика.

С помощью рефинансирования ипотеки можно:

1. Не только снизить существующую процентную ставку, но и получить дополнительную сумму денежных средств из остатка залога после погашения первичной ипотеки.
2. Разрешить проблему, связанную с изменением финансового положения семьи. Предугадать изменения в доходе, составе семьи на длительный период невозможно. Кто-то рассматривает возможность погасить ипотеку быстрее, чтобы продать жилье и сменить место проживания. Кто-то, наоборот, хочет вздохнуть свободней, уменьшив сумму ежемесячных обязательных платежей.
3. Сменить валюту, в которой оформлялась ипотека. Как советуют эксперты, долгосрочные кредиты лучше оформлять в той валюте, в которой начисляется заработная плата. Но многие заемщики прельщаются на низкую процентную ставку по валютным займам, о чем сожалеют впоследствии.

Именно это делает привлекательной возможность рефинансирования задолженности в глазах заемщика.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Естественно, банки не жалуют «изменников» и по мере возможности препятствуют рефинансированию своих кредитных программ в других финансовых организациях.

Необходимость получения согласия первичного кредитора на возможность рефинансирования ипотеки - вот первый подводный камень, с которым столкнется заемщик. Если в договоре оговорено, что досрочное погашение возможно только с согласия банка, то вероятность получения такого согласия без наложения штрафных санкций, сводящих на нет всю запланированную выгоду, невысока.
Вторая трудность, с которой столкнется заемщик - завоевать доверие и подтвердить документально свою платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога нового кредитора.

Помимо стандартного пакета документов для оформления обычной ипотеки, требуется собрать и дополнительные документы, по залоговому жилью и первичной ипотеке: кредитный договор, график погашений, справка об отсутствии просрочек по платежам в первичном банке, уведомление/разрешение о досрочном погашении.

Некоторые банки требуют и дополнительный залог, свидетельство поручителей и т.д., что может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативы рефинансирования ипотеки

В отдельных случаях можно перезаключить ипотечный договор с уменьшением процентной ставки, не прибегая к процедуре рефинансирования посредством привлечения другого банка:

• Если оформлялся беззалоговый ипотечный договор на строящееся жилье, то по сдаче новостройки в эксплуатацию можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
• При рождении второго ребенка можно реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. на регламентируемых условиях банка (См. Как осуществить погашение ипотеки материнским капиталом ).
• Можно воспользоваться положенными субсидиями и льготами при участии в социальных программах по оказанию помощи в приобретении жилья определенным слоям населения.

Алгоритм действий при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке

Шаг 1. Собирается необходимый пакет документов, включающий в себя не только документы заемщика, но и информацию о рефинансируемом кредите (справка о состоянии и сумме задолженности, выписка со счета и др.), и подается заявка в выбранный банк. Он рассматривает заявку на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Шаг 2. Банком принимается решение, предоставлять или нет ипотечную ссуду для погашения задолженности по первичному кредиту. В случае одобрения заявки подается дополнительный пакет документов, уже касающийся залоговой ипотечной недвижимости. Банк решает, устраивает она его в качестве обеспечения или нет.

Шаг 3. В случае положительного решения определяются сроки и условия по рефинансированию ипотеки, и составляется уведомление для первичного кредитора о досрочном погашении ипотечного займа.

Шаг 4. Заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первичному кредитору. Кредитор пересматривает условия договора и устанавливает дату полного расчета по существующей задолженности. Как правило, она совпадает с датой ближайшего планового платежа.

Шаг 5. После согласования совершается процедура перечисления заемных средств для погашения первичного ипотечного кредита. Осуществляется ли она передачей наличных или безналичным переводом на расчетный счет, оговаривается дополнительно, на усмотрение банка. Каждый случай индивидуален, заемщик может внести часть собственных средств, а может и полностью воспользоваться заемными средствами для полного погашения задолженности по первичному кредиту.

Шаг 6. Оформляется процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования ипотечного кредита

Данная процедура требует не только крайне утомительных и затратных по времени сборов необходимых документов и их согласования, но и выливается в существенную сумму для заемщика.
Помимо требований основных банков к наличию существенного первоначального взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, установлены высокие комиссии за рассмотрение заявки:

• 1-2% от суммы займа составит комиссия за выдачу заемных средств по программе рефинансирования;
• 1-2% составит страхование рисков, озвученных в обязательных условиях предоставления займа. Есть вероятность, что уже оформленная страховка на залоговую недвижимость по каким-то причинам не устроит нового кредитора и вам потребуется ее переоформлять;
• придется повторно пройти и оплатить процедуру оценки независимых экспертов рыночной стоимости залоговой недвижимости;
• процедуры снятия обременения с заложенной недвижимости и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка тоже не бесплатны. Самостоятельное оформление занимает довольно продолжительный срок, как правило, за помощью обращаются в специализирующиеся посреднические организации, что также требует дополнительных затрат.

Таким образом, резюмируя вышеописанное, стоит отметить ряд положительных и отрицательных сторон рефинансирования ипотеки.

Плюсы программы очевидны: есть возможность уменьшить процентную ставку на 2-3% годовых, увеличить срок кредитования и, тем самым, снизить финансовое бремя. При изначальном неправильном выборе валюты кредитования можно сменить ее и уменьшить дополнительные расходы, связанные с прогрессирующей инфляцией и девальвацией рубля.

Минус же только в одном: действительно удобных и простых механизмов рефинансирования ипотеки для заемщика банками не предлагается. Процесс оформления довольно сложен и дорогостоящ, способный свести на нет всю выгодность и целесообразность.

Рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый новый жилищный займ в текущем году – перекредитование старого. У некоторых банков этот показатель превышает 40%.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

Выгода #1: Уменьшение ежемесячного платежа

При перекредитовании заемщик может взять ипотеку на любой одобренный банком срок. Это дает возможность существенно уменьшить ежемесячный платеж – как за счет снижения ставки, так и за счет «растягивания» периода кредитования еще на несколько лет. Но имейте в виду: если разница в ставках невелика, переплата тоже увеличится.

Возьмем такой пример: мы купили в ипотеку квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%. Платили год, потом рефинансировались под 11% на тот же срок.

При экономии в 4500 рублей по ежемесячному платежу общая экономия, таким образом, составляет около миллиона рублей даже с учетом фактического увеличения срока кредита на год после рефинансирования. Расчет произведен без учета дополнительных расходов, речь о которых пойдет в примере ниже:

Отзывы ипотечников

Брали ипотеку в Сбербанке в 2014 году на квартиру в строящемся доме. Под 14,25%, пока идет стройка и 13,25% после ввода дома. Два года платили, радуясь, что успели до роста ставок, а потом стали печалиться.

К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.

Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

Выгода #2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если ежемесячный платеж оставить прежним, сократив срок ипотеки после рефинансирования, размер переплаты по процентам резко упадет. Покажем на том же примере:

Переплата, таким образом, сокращается более чем на 1,7 миллиона рублей за весь срок кредита.

Выгода #3: Снятие обременения с объекта недвижимости

Такое возможно при замещении ипотечного кредита . Сейчас предлагаемые банками ставки уже позволяют сделать это если не с выгодой, то хотя бы с нулевыми потерями. Смысл такого рефинансирования в том, что квартира переходит в полное распоряжение заемщика и перестает быть банковским залогом. Ее можно продать, подарить и так далее без каких-либо консультаций с банком.

Допустим, мы брали в ипотеку все ту же квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%, но платили 5 лет, а на оставшийся срок перекредитовались потребкредитом под 12,9% годовых (реальная ставка Сбербанка, которую трудно, но всё же можно получить).

Итого видим, что стоимость обоих кредитов с учетом страховки и прочих побочных расходов окажется примерно одинаковой. Однако в залоге ваша квартира будет всего 5 лет вместо 10-ти.

Выгода #4: Смена валюты кредита

Крайне актуальная возможность для заемщиков, бравших ипотеку в долларах и поплатившихся за это после скачка курса в конце 2014 года. Другое дело, что далеко не каждый банк готов менять валюту кредита. Подобные услуги сейчас предоставляет, например, Газпромбанк.

Выгода #5: Повышение удобства обслуживания кредита

Если у Сбербанка, ВТБ24 и еще нескольких крупных кредитных организаций есть надежные и более-менее удобные интернет-банки, то заемщикам многих других кредиторов приходится платить через отделения, банкоматы и терминалы.

Рефинансирование ипотеки может стать хорошей возможностью облегчить себе бремя поездок по городу к одному-единственному действующему банкомату с купюроприемником. Также удобно перевести ипотеку в банк, где вы получаете зарплату.

Минусы рефинансирования ипотеки

• Невыгодность перекредитования во второй половине срока займа при аннуитетных платежах. В этом случае большую часть процентов вы выплачиваете в первые годы, и рефинансирование имеет смысл только если хочется получить дополнительное удобство обслуживания.
• Высокие дополнительные расходы. При рефинансировании ипотеки вам придется снова представить банку весь пакет документов на недвижимость – в том числе новое заключение оценщика. Также придется снова страховать предмет залога.
• Необходимость заново проходить все этапы кредитования. Если за годы платежей по ипотеке у вас снизились доходы или в худшую сторону изменилось имущественное положение, рефинансирование могут не одобрить. Впрочем, отказ или неподходящие условия банк может выдать и без веских причин – процедура непрозрачна и проводится по внутренним стандартам кредитной организации.

Отзывы ипотечников

Обратился в ВТБ24 за рефинансированием ипотечного кредита в размере 1,6 миллиона рублей. По телефону, а затем и в офисе подтвердили, что подхожу по всем параметрам, так сказать, с запасом. У меня высокая зарплата, крупная стабильная компания, зарплатный проект у нас как раз в ВТБ24. менеджер обещал рефинанс под 9,7% годовых.

Ждал неделю. Звонит девочка и бодрым голосом говорит: «Вам одобрен кредит под 10% годовых в размере 1 миллиона рублей». ЧтоА? Какой миллион? Спросил, почему такое решение. Девочка обещала уточнить – и… всё. Больше никто не звонил. Задал вопрос на Банки.ру. Техподдержка банка ответила, что вот такие условия, хочешь – бери, не хочешь – иди в другое место.

Кому подойдет рефинансирование ипотеки

• обладатели кредитов с процентной ставкой как минимум на 1% выше той, что предлагает «новый» банк; при аннуитетных платежах – в первой половине срока выплаты;
• заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
• обладатели валютной ипотеки, взятой до 2015 года;
• клиенты небольших банков с неразвитой системой отделений, банкоматов или неудобным интернет-банком.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Нет большого смысла влезать в перекредитование, если вы взяли жилищный кредит несколько месяцев назад под средние по рынку условия: ставки в большинстве банков с тех пор не успели опуститься настолько, чтобы рефинансирование принесло какой-то серьезный эффект.

Имейте в виду, что вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости, выписки из реестров, оплачивать страховку и нести прочие траты.

Какие ипотечные кредиты можно рефинансировать

Кредит, который вы собираетесь рефинансировать, должен соответствовать следующим требованиям:

• Заём должен погашаться своевременно в течение как минимум последних 12 месяцев (на самом деле – на протяжении всей кредитной истории, поскольку наличие хотя бы одной просрочки платежа даже многолетней давности существенно снижает ваши шансы на одобрение перекредитования). Также должна отсутствовать текущая просроченная задолженность.
• Как правило, рефинансирование ипотечного кредита невозможно ранее полугода его действия. У некоторых банков стоит ограничение по сумме перекредитования – клиент должен выплатить по первоначальному кредиту от 20% до 50% стоимости объекта.
• То же самое касается окончания срока действия ипотеки – нельзя рефинансировать кредит, если до его окончания осталось менее трех месяцев.
• Кредит не должен быть ранее .

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку

Вот предложения от 12 ведущих российских банков, оказывающих услугу рефинансирования ипотечных займов. Они направлены на различных заемщиков, и при желании найти «свой» банк можно без особого труда.

Рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

1 Обращаемся в банк, предлагающий рефинансирование, за консультацией по условиям.

2 Собираем пакет документов, в который входят:

• Анкета-заявление по форме банка (можно заполнить онлайн либо непосредственно у менеджера).
• Паспорта (чаще всего РФ, Сбербанк допускает паспорта других государств) заемщика и созаемщиков при их наличии. Обратите внимание: супруг/супруга заемщика являются созаемщиками по умолчанию, независимо от уровня доходов и занятости.
• Подтверждение дохода. Это могут быть справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с лицевого счета, справки о дополнительных доходах по совместительству и т.д.
• Подтверждение занятости (неактуально для зарплатных клиентов любого банка). Обычно это копия трудовой книжки или гражданско-правового договора.
• и (ВТБ24 требует его в обязательном порядке, Альфа-банк – в качестве документа на выбор, а все прочие кредитные организации заносят в анкеты номер страхового пенсионного свидетельства при его наличии).
• Документы на действующую ипотеку (кредитный договор, справка об остатке задолженности, некоторые банки требуют справку о качестве погашения кредита – помесячный график платежей и выписка по движению средств на ипотечном счете).

3 Если банк удовлетворяют представленные документы, то в течение 2-5 дней выносится положительное решение. Срок может быть продлен как по объективным (дополнительное изучение документов и кредитной истории), так и по субъективным причинам (менеджер, приняв пакет ваших бумаг, ушел в отпуск/на /уволился, не передав никому дела).

Одобрение рефинансирования действует 90-120 дней – за этот период вы должны урегулировать отношения с банком, в котором у вас первоначальная ипотека.

4 Получаем разрешение от первоначального банка на передачу залога либо отказ в таком разрешении. Уточняем процедуру досрочного погашения (нужно ли писать заявление).

5 Собираем пакет документов на ипотечный объект недвижимости. В него входят:

• выписка из ЕГРН
• кадастровый паспорт
• выписка из домовой книги
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Передаем пакет документов в банк, который будет рефинансировать кредит.

6 Подписание кредитного договора. Выдача кредита: «новый» банк безналичным платежом перечисляет на счет прежнего. Рефинансируемый займ погашается (не забудьте взять справку об отсутствии претензий к вам у первоначального банка – бесплатно ее выдадут за 28 дней, платно – в течение трех дней, стоимость – 500-1000 рублей, в зависимости от банка; этот документ необходимо представить в «новый» банк).

7 Смена залогодержателя. В разных банках данная процедура осуществляется неодинаково. Где-то кредитная организация берет на себя работу с первоначальным залогодержателем, а Райффайзенбанк, например, требует, чтобы заемщик сам забирал и приносил закладную.

Так или иначе, процесс длится от 1 до 4 месяцев, на протяжении которых ваш новый кредит считается необеспеченным, и по нему действует повышенная на 1-3% ставка. Избежать этих трат невозможно, принимайте их во внимание изначально, рассчитывая выгоду рефинансирования.

8 Страхуем залоговый объект от рисков утраты. Это также обязательные расходы. В некоторых случаях удается сохранить страховку при переводе кредита из одного банка в другой. Однако чаще всего страховые компании в той или иной степени с банками и отказываются продолжать страхование при смене залогодержателя.

9 Начинаем платить по новому кредиту.

Рефинансировать действующий жилищный кредит под более низкий процент можно как в своём банке, так и обратившись в другой. Что представляет из себя перекредитование, с какими затратами сопряжено, в какой банк лучше обратиться, выгодно ли это, и какие этапы включает подробно рассмотрим в статье.

Понятие рефинансирования ипотеки

Ипотечный кредит для большинства среднестатистических российских семей сегодня – практически единственный способ купить собственное жильё. И многие этой возможностью воспользовались ещё несколько лет назад. Рынок не стоит на месте, и условия многих банков сейчас намного выгоднее, чем даже пару лет назад. Естественно, что многие заемщики хотели бы перекредитоваться на более выгодных условиях. Банкам это тоже выгодно. Ипотека в кредитной линейке банков – один из самых доходных продуктов. Поэтому большинство из них для увеличения прибыли стараются реализовать, как можно больше ипотечных кредитов. Одним из инструментов привлечения ипотечных заёмщиков является рефинансирование ипотеки сторонних банков.

Рефинансирование ипотеки или перекредитование – это оформление ипотеки в одном банке с целью погашения долговых обязательств другого банка на более привлекательных условиях (по более низкой ставке, с меньшим сроком, или с выдачей дополнительной суммы наличными).

Выгодно ли перекредитовать ипотеку?

На первый взгляд, рефинансирование представляется выгодным банковским продуктом. Чем ниже ставка и срок кредита, тем меньше вы переплатите за своё жильё, сможете уменьшить ежемесячный платеж, в особенности, если кредит оформлялся на большой срок.

Исходя из статистических данных, стоит задуматься о переводе ипотеки в другой банк, если разница ставок составляет не меньше 2-3 процентов.

Но помимо процентной ставки стоит учитывать и другие расходы, сопряжённые с рефинансированием. К ним относятся:

1. На стадии подачи заявки суммы незначительные, 50-100 рублей за оформление справки об остатке ссудной задолженности (взимается не всеми банками).
2. Небольшие расходы при подготовке документов по залоговой недвижимости (справка из БТИ, техпаспорт и т.д.).
3. Новый оценочный отчёт по залогу (порядка 6-7 тыс. руб.).
4. Оплата госпошлины за снятие обременения и оформление нового залога.
5. Расходы на оформление договора страхования в пользу нового банка. Расчёт суммы индивидуален. Минимальная ставка от 0,2 % от стоимости залога, но при этом нужно учитывать, что подойдут только аккредитованные банком страховщики. В некоторых случаях можно заключить дополнительное соглашение к уже действующему полису о смене выгодоприобретателя, либо расторгнуть контракт досрочно. Данный вопрос лучше заранее обговорить со страховой компанией.
6. При рефинансировании в большинстве случаев утрачивается право на налоговые вычеты за покупку недвижимости и по ипотечным процентам.
7. Нотариальные расходы.

Таким образом, ответ на вопрос о выгодности перекредитования будет зависеть от конкретных условий каждого заёмщика.

Обычно при большом сроке первоначального займа, небольшом количестве уже внесенных платежей, разнице в 2 % по ставкам, сопутствующие расходы окупаются уже в первый год. Если при этом и право на налоговый вычет реализовано в полном объёме, то решиться на рефинансирование однозначно стоит.

Банк свой или чужой?

Безусловно, если есть такая возможность, то изначально с просьбой о снижении процентной ставки следует обратиться в свой банк-кредитор.

Помимо финансовых затрат по переоценке имущества и перерегистрации залога, перекредитование предполагает большие затраты времени и сил. Поэтому рефинансирование в своём банке наиболее удобно.

Но для банков это не выгодно. Уменьшение ставки по уже выданным кредитам, уменьшит запланированную прибыль. Поэтому действующие программы рефинансирования для собственных клиентов — большая редкость.

Рефинансирование у нынешнего кредитора

Если у нынешнего кредитора отсутствует программа рефинансирования ипотеки для своих клиентов, но при этом действующие ставки уже ниже, или, в целом, по рынку произошло снижение процентов, необходимо написать обращение на имя главы кредитной организации о рассмотрении вопроса о снижении ставки. В обращении указать свои данные и данные кредитного договора. Срок рассмотрения обычно не больше 30 календарных дней.

Если политикой банка и условиями договора предусмотрена возможность пересмотра процентов, то возможно положительное решение.

В 2017 году Сбербанк одним из первых в России снизил ставки по ипотеке до 7,25 % и запустил программу рефинансирования кредитов сторонних банков по ставке от 9,5 % годовых. При этом своих клиентов эта программа не коснулась.

Отзывы на портале banki.ru свидетельствуют, что многим заемщикам в ответ на их обращения ставки всё-таки были снижены. В основном, по договорам, заключённым очень давно или в начале 2015 года, когда ставки резко взлетели до 14,5 %.

Как мотивировать своего кредитора

Дело в том, что согласно нормативам Центробанка России, рефинансирование собственного кредита приравнивается к реструктуризации и влечет за собой дополнительные расходы по увеличению банковских резервов.

Единственным способом мотивации может послужить одобренная заявка на рефинансирование в другом банке.

Пишется аналогичное обращение, как и в первом случае, но уже с приложенной копией положительного решения нового кредитора по заявке. Практика показывает, что шансы на утвердительный ответ возрастают.

Перекредитование ипотеки в другом банке

При отказе снизить ставку в своём банке всегда можно обратиться в другой или даже несколько.

Обращение в другой банк предполагает прохождение процедур одобрения ипотеки, залога, перевода денег для погашения нового кредита, перерегистрации залоговых прав, беззалоговый период, заключение нового договора страхования. Остановимся подробнее на каждом из этих этапов.

Условия перекредитования ипотеки

Требования к предыдущему кредиту едины по всем предложениям:

• действие не менее полугода:
• отсутствие реструктуризации;
• без просрочек текущих и прошлых.

При отказе от договора страхования жизни и здоровья заёмщика к ставке прибавляется 0,5 – 1 %. Страхование залога – обязательно.

Порядок оформления

Для оформления рефинансирования необходимо подать в выбранный банк кредитную заявку с требуемыми документами.

Первичный пакет документов:

1. Заполненная анкета на всех заёмщиков (официальные супруги – автоматически становятся созаемщиками, даже без учёта платежеспособности).
2. Паспорт и любой дополнительный документ.
3. Справка о зарплате.
4. Скан копия трудовой с заверкой (если заверяли по доверенности, то копия документа о делегировании полномочий).
5. Справка об остатке ссудной задолженности (срок действия – 10 дней).
6. Реквизиты для погашения текущего кредита.
7. Справка об отсутствии просроченных платежей (не везде).
8. Кредитный договор, график погашения (по запросу).

После положительного решения в течение 3 месяцев потребуется предоставить документы на залог:

1. Документы о праве владения.
2. Выписка из ЕГРН.
3. Оценочный отчёт.
4. Техпаспорт.
5. Согласие супруга на передачу имущества в залог, заверенное нотариально.
6. Справка о зарегистрированных жильцах.

Итоговый перечень может быть дополнен на усмотрение банка. Обычно он соответствует стандартному пакету для принятия залоговой недвижимости.

При согласовании банком предмета залога, подписывается кредитный договор. Деньги переводятся в погашение старого кредита.

Перерегистрация залога

Перерегистрация залога проходит не одновременно, то есть сначала снимается обременение первого банка на жильё, а после этого проходит регистрация нового залога. Обычно новый банк даёт на это 2 месяца.

После полного погашения кредита необходимо запросить у старого банка документы:

• справку о полном погашении кредитных обязательств;
• договор ипотеки;
• закладную с пометкой о полном закрытии кредита, включая штрафы и пени;
• банковскую доверенность на имя клиента о возможности представления интересов банка.

Действия по перерегистрации залога осуществляется Росреестром. При этом удобнее воспользоваться услугами МФЦ.

Для отмены залога в МФЦ нужны следующие документы:

1. Паспорта взрослых собственников, свидетельства о рождении прописанных детей.
2. Свидетельство о собственности.
3. Документы из банка (срок действия – 30 дней).
4. Тех документация на жильё.
5. Заверенное согласие супруга на отмену залога.
6. Заявление.
7. Квитанция об оплате госпошлины.

Срок обработки – 3 рабочих дня. В результате на руки выдаётся новое свидетельство о собственности с отсутствием отметки об обременении.

Следующий этап – регистрация нового залога.

Необходимые для МФЦ документы:

1. Банковские документы о подтверждении полномочий представителя.
2. Документы по ипотеке (кредитный договор, ДКП или ДДУ, залоговый договор, закладная).
3. Документы по жилью (оценка, собственность, справки БТИ, техдокументация).
4. Заявление о регистрации со стороны банка и со стороны собственника.
5. Копии паспортов всех участников сделки.
6. Квитанция об уплате госпошлины.

Срок регистрации – 5 рабочих дней.

Важно! К официальным срокам при оформлении документов в МФЦ необходимо прибавить 3-4 дня на курьерскую доставку документов. При получении документов из МФЦ обязательно проверяйте свидетельства на предмет ошибок и опечаток.

Беззалоговый период

Беззалоговый период – это промежуток времени после выдачи ипотечного кредита до момента регистрации ипотеки Росреестром. Его продолжительность порядка 2 месяцев при соблюдении сроков всеми сторонами.

Этот период считается самым рискованным для банка, в котором оформлено рефинансирование, так как отсутствует залог. Поэтому ставка по кредиту на этот период возрастает примерно на 2 процента.

Препятствия

Рефинансировать свой кредит не получится, если:

• по нему уже была реструктуризация, просроченные платежи, рефинансирование;
• в кредитном договоре есть пункт о моратории на досрочное погашение (возможно в старых договорах). Начиная с 2011 года, законодательно запрещено препятствовать досрочному погашению кредитов;
• плохая кредитная история, недостаточный уровень дохода, несоответствие другим критериям банка;
• жильё не подходит под условия залога нового банка.

Риски перекредитования ипотеки

Риски рефинансирования:

1. Если банк откажет в выдаче кредита, затраты на подготовку документов, в том числе по залогу, не будут компенсированы.
2. Длительность процедуры и большое число бюрократических моментов могут увеличить срок перерегистрации залога, а, соответственно, и отсрочить момент установления низкой ставки.

Как перевести ипотеку в другой банк с более выгодным процентом: рефинансирование ипотеки пошагово

Резюмируя все вышеизложенное, приведём пошаговый алгоритм действий по перекредитованию ипотеки:

1. Выбор банка с подходящими условиями.
2. Сбор документов и подача заявки на рассмотрение в банк.
3. При положительном решении банка – подготовка документов на залоговое имущество.
4. Если по залогу банк всё устроило, то назначается сделка.
5. Представление документов о страховании жилья (в некоторых банках можно предоставить позже).
6. Подписание договора ипотеки и перечисление денег в старый банк для погашения кредита (предварительно в своём банке нужно подать заявление о полном досрочном погашении кредита).
7. Погашение кредита и запрос документов для снятия обременения.
8. Подача документов на отмену залога.
9. Подача документов на регистрацию залога в пользу нового банка.
10. Предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию залога.
11. Установление банком низкой процентной ставки.
12. Ежегодное предоставление платежных документов о продлении договора страхования (при необходимости).

Рефинансирование ипотеки – нелёгкий процесс, который потребует не только материальных вложений, но и огромных затрат собственного времени и сил. Всё это имеет смысл, если в конкретном случае выгода заметно превысит затраты. Поэтому очень важно заранее всё просчитать и взвесить.

Покупка жилого имущества (квартиры) для большинства людей – это осмысленный шаг, требующий оценки не только имеющихся средств, но и возможных рисков. Ипотечный кредит – шанс быстро решить насущные жилищные трудности, оплатить покупку жилья посильными долями, равномерно распределенными на длительный период. Выгодное вложение и сохранение имеющихся накоплений.

Основные понятия

Ипотека – это долгосрочный кредит, предоставленный под залог покупаемого недвижимого имущества.

– погашение одного кредита за счет другого.

Рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита – ликвидация ипотечного кредитного долга в банке за счет кредитного продукта второго банка.

Ставка рефинансирования - инструмент, который диктует ЦБ РФ коммерческим банкам, чтобы устанавливать процентные ставки по кредитам.

Причины для рефинансирования ипотечного кредита

• Выгодные условия другого банка, чем того, в котором ипотека уже оформлена.

• Желание клиента изменить условия кредита (изменение суммы, сроков). Допустим, вы хотите , но финансовая организация, выдавшая вам ипотеку, отказала. Вы можете заключить договор с другим банком на нужных вам условиях.

Условия рефинансирования кредита

• Если заложенное имущество (квартира) относится к вторичному жилью. Для банка малопривлекательны варианты в недостроенном доме, в виде земли или частного строения.
• Если клиент пользуется ипотекой более года. Здесь для банка, который возьмется выкупать кредит, важна статистики платежей, и их положительная история. Неблагоприятная кредитная история, просрочки по платежам вряд ли заинтересуют банк.
• Банки, которые предлагают клиентам ипотечные продукты, имеют ряд требований к приобретаемой недвижимости. Каждый банк имеет свои условия. К примеру, один банк кредитует дома, построенные только с определенного года, а, другой банк – «хрущевки» не рассматривает и т.п. Стоит предусмотрительно узнать эти условия.
• Необходимо пройти ряд проверок на оценку платежеспособности клиента, предоставление портфеля документов для оценки.

С чего начать, и кто разрешит рефинансирование кредита

Вполне возможно, что финансовая организация откажет. Но формально, это нарушение ваших прав, у кредитора нет никаких законных оснований отказывать. Прямолинейные отклонения банком просьбы клиента о рефинансирование кредита – это прием, направленный на то, чтобы сбить решимость клиента.

*** Здесь важно заметить, что рефинансирование кредита возможно и в том же банке, где ипотека оформлена, но на более выгодных условиях.***

Рефинансирование ипотеки, пошаговая инструкция.

Шаг 2. Заявка на рефинансирование кредита в новый банк.

Шаг 3. Какие документы необходимы для рефинансирования кредита? Сбор портфеля документов для нового банка. Документы для рефинансирования кредита потребуется собирать заново и при этом терпеть очередные траты времени и денег. У каждого банка, выдающего ипотечный кредит, а именно его вы вновь будете брать в новом банке, свой перечень документов.

В большинстве банков требуются для рассмотрения заявки рефинансирование кредита стандартный портфель документов:

• Заполнение анкеты по специальной форме
• Оригинал и копии паспорта РФ (возможно, еще один документ, подтверждающий личность)
• Трудовая книжка (ксерокопия, с оригинальной подписью и печатью работодателя),
• Ксерокопия трудового договора или справка от работодателя с его печатями и подписями,
• Справка 2НДФЛ и справка о доходах по форме кредитной организации,
• Свидетельства о браке и рождении детей (по наличию),
• Вся текущая документация на кредит в вашем банке (договор, справки о текущем и выплаченном долге, остатке, данные о просрочках и задержках)
• Выписка-оригинал по счету (за последние 12 месяцев) с которого осуществляется погашение задолженности, заверенные первой кредитной организацией.

Портфель документов на недвижимость:

• Справка об экспертной оценке жилья (проведенная у аккредитованной новым банком экспертной организации по оценке недвижимости)
• Заверенное согласие страховой организации (из списка возможных для данного кредитора)
• Свидетельство о госрегистрации права собственности
• Договор купли-продажи
• Выписка из единого жилищного документа (либо домовой книги)
• Выписку из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Прав)
• Документы от БТИ
• Оценочный альбом
• Заявление для первого кредитора о досрочном погашении остатка по ипотечному кредиту (ксерокопия)

***Списки документов необходимо уточнять в банке, где будет рефинансироваться ипотечный заем***

***На рефинансирование ипотеки распространяются также субсидии и программы для выплаты займа, если таковые предполагаются, которые нужно подтверждать документально.***

Если новый банк принял решение о рефинансировании вашего кредита, то за этим последует приглашение на подписание договора.

Шаг 5. Погашение задолженности перед старым банком.

В результате заявки на рефинансирование кредита , одобренной новым банком-кредитором, средства на погашение задолженности перед первым кредитором направляются на счет клиента-заемщика. Далее заемщик по заявлению, оплачивая комиссию за перевод, переводит средства на счет первого банка-кредитора.

Сейчас распространена практика, что банк - новый кредитор, сам осуществляет процедуру погашения задолженности перед первичным банком заемщика.

Также большинство банков отказались от излишних комиссий за выдачу кредита, но если она предполагается, ее нужно будет оплачивать.

В процессе подписания договора общая ставка по кредиту рефинансирования увеличиться на период пользования кредитом до следующего по графику платежа. Этот сбор подтвердит исполнение заемщиком своих финансовых обязательств перед первичным банком, а также вступление в полную силу договора нового кредитного договора, передачу закладной.

Шаг 6. Выдача закладной.

Кредит в первом банке погашен, по закону снимается обременение с объекта недвижимости (это регулирует УФСК, кадастровое управление). В финансовую организацию, предоставившую новый кредит по ипотеке необходимо в установленный срок предоставить:

• новое свидетельство, без обременения
• новую выписку из ЕГРП
• новую выписку из единого жилищного документа, либо домовой книги

В последующем банком устанавливается та ставка по кредиту, которая указана в договоре. В течение 3х месяцев, после подписания договора, потребуется посетить банк для контроля этого момента.

Рефинансирование кредитов в 2017 году. Очевидные плюсы и минусы.

Отрицательные стороны:

Сбор документов, временные затраты и финансовые (оплата госпошлин и комиссий банка, неоплачиваемые отгулы, потраченные на сбор документации);

Старайтесь заранее понять точно, какую выгоду несет вам рефинансирование ипотеки. Пользуйтесь готовым инструментом – калькулятором на сайте банков по расчету. Попробуйте такой прием с калькулятором, будут более наглядные выгоды. К примеру, если вам нужен кредит на 900 тыс. рублей в новом банке, вы потратите на его оформление в итоге 60 тыс, то забиваем 840 тыс. рублей (а не 900), потому, что погашение в первичном банке этой единоразовой суммы, потраченной на оформление нового кредита, также значительно уменьшит ваш первый кредит, теперь оценивайте. Скорее не настолько выгодно, как на первый взгляд.

Выясните, коснется ли рефинансирование ипотеки получения имущественного налогового вычета, т. е государственной помощи, в виде возможности вернуть 13% от стоимости жилья и уплаченных процентов, не более чем с двух миллионов рублей и 1 раз в жизни.

Положительные стороны больше коснуться кредитов, взятых на очень длительный срок, крупной величины, под большую ставку, не предусматривающих возврат имущественного налогового вычета.

Марина Суворова