2.1. ПОНЯТИЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Общая долевая собственность - это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.
Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.
Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.
Согласно п. 3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.
Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.
Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого - требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.
Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.
В ГК РФ закреплено два вида общей собственности: долевая и совместная (п. 2 ст. 244). Общая собственность называется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. Вследствие этого совместная собственность нередко обозначается как бездолевая собственность.
Каждому участнику общей долевой собственности, а в конечном счете и общей совместной собственности - при ее разделе или при выделе из нее - принадлежит право на долю. Каждому сособственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество. Право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь. Объектом этого права как права собственности является вещь. Специфика же общей собственности заключается в том, что нескольким лицам принадлежит право собственности на один и тот же материальный предмет.
Долевая собственность может возникнуть в силу любых допускаемых законом или договором оснований. Исчерпывающего перечня оснований ее возникновения закон не предусматривает. По соглашению участников общей совместной собственности, а если оно не достигнуто, то по решению суда, на их общее имущество может быть установлена долевая собственность: допускается перевод имущества с режима общей совместной на режим общей долевой собственности.
Не ограничивается законом и состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.
Образование общей совместной собственности возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Перейти с режима общей долевой на режим общей совместной собственности можно опять-таки лишь тогда, когда это допускает закон. Отношения общей совместной собственности в гораздо большей степени носят лично-доверительный характер, нежели отношения общей долевой собственности, а потому круг участников общей совместной собственности неизбежно должен быть ограничен.
В общей собственности важно количественное измерение доли. Это необходимо для распределения между сособственниками приносимых общим имуществом доходов и падающих на него расходов, для определения того, на что может претендовать сособственник при разделе общей собственности или при выделе из нее. К тому же размер доли на протяжении существования общей собственности меняется. Он может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать.
Доли участников общей собственности считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений. По соглашению всех сособственников порядок определения и изменения их долей может быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Если сособственник внес в общее имущество улучшения, то судьба улучшений и их влияние на размер доли сособственника в имуществе зависят от того, был ли, во-первых, соблюден при внесении улучшений установленный порядок и, во-вторых, неотделимы или отделимы улучшения. Если улучшения неотделимые и при их внесении был соблюден установленный порядок, то сособственник, внесший улучшения, может требовать увеличения размера своей доли соразмерно тому, насколько возросла стоимость общего имущества. Если порядок внесения неотделимых улучшений соблюден не был, то сособственник не вправе требовать увеличения размера своей доли. Что же касается отделимых улучшений, то они, если иное не предусмотрено соглашением сособственников, поступают в собственность того, кто их произвел. Таким образом, внесение таких улучшений, поскольку они отделимы, само по себе не дает права требовать увеличения доли.
Содержание права общей долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд. Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место, как по взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из общей собственности происходит по требованию не только выделяющегося сособственника, но и кредиторов для обращения взыскания на имущество должника. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу, происходят путем выдела доли в натуре. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствии с размером принадлежащей каждому из них доли. Раздел общей собственности и выдел из нее должны происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.
В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что, когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации со собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 4 и 5 ст. 252 ГК).
2.2. РАСПОРЯЖЕНИЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ
Для того, чтобы ответить на вопрос, в каком порядке происходит распоряжение общей долевой собственностью, в первую очередь, следует ознакомиться с понятием долевой собственности. Итак, если имущество находится в собственности двух или нескольких лиц, оно принадлежит им на праве общей собственности (статья 244 ГК РФ), при этом, доля каждого собственника может быть определена (долевая собственность) либо не определена (совместная собственность).
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. То есть, распорядится своей долей в имуществе собственник может, учитывая следующее правило: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (статья 250 ГК РФ). Таким образом, продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. И только когда остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли в праве собственности (на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В то же время, участник общей долевой собственности (имущество разделено на доли) может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения взыскания на долю в общем имуществе, сохраняются интересы остальных собственников, Так, согласно статье 255 ГК РФ, за остальными собственниками сохраняется право преимущественной покупки продаваемой доли. И только в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
В соответствии со ст. 245 ГК РФ, если доли участников общей долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Участники общей долевой собственности могут по соглашению установить, как будут изменяться размер их доли в случае вкладов каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Участник общей долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников общей долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Однако участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом. В случае, если участник долевой собственности продает свою долю постороннему лицу, он обязан соблюдать преимущественное право покупки других участников, известив их о предстоящей продаже (ст. 250 ГК РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Каждый гражданин должен знать, что такое совместная и долевая собственность, и какая между ними разница. Это позволит впоследствии разобраться, на что можно претендовать, а на что нет. К тому же, отличия действительно довольно существенны, а незнание некоторых нюансов может привести к нарушению закона.
Виды собственности
Если у имущества несколько владельцев, то подразумевается, что это либо долевая собственность, либо совместная. Эти два вида собственности имеют существенные отличия. И знать, чем отличается совместная собственность от долевой, нужно обязательно.
Общая долевая собственность предусматривает разделение недвижимости на определенные части (не всегда равные) и оформление права собственности на них владельцами. Другими словами, каждый из них владеет лишь частью имущества, к примеру, половиной дома. Как собственник, такой человек вправе распоряжаться этой частью по своему усмотрению.
Общая совместная собственность означает, что доли недвижимости не выделены. Поэтому каждый владелец является собственником всего имущества, хотя, по факту, делит свое право с другими физ. лицами. И распоряжаться имуществом такие владельцы должны вместе. Чаще всего совместная собственность возникает у супругов при приобретении имущества.
Лучше всего понять, в чем разница, можно на примере. Если человек, имеющий выделенную долю квартиры, хочет продать ее, он может сделать это без согласия остальных владельцев. Конечно, у них есть преимущественное право на покупку и поэтому продавцу нужно осуществить определенную процедуру извещения заинтересованных сторон. Но, по факту, совладельцы не могут помешать ему провести сделку.
Если жилплощадь находится в общей собственности, то продать ее единолично у хозяина не получится. Для сделки понадобится согласие всех владельцев, причем, нотариально заверенное. А если одним из них является несовершеннолетнее лицо, то придется оформлять согласие органа опеки. Если разрешения не будет, то любой из совладельцев легко может оспорить продажу и вернуть собственность.
Справка: родственные или близкие отношения не влияют на вид собственности и размер долей.
Возникновение долевой собственности
Поэтому совладельцами могут выступать как родственники, супруги или посторонние лица. Недвижимость или ее часть может достаться по наследству, на основании дарственной и т.д. Если речь идет о муже и жене, то жилплощадь может быть ими разделена на следующих основаниях:
- Брачный контракт. В этом документе перечисляется вся собственность супругов, в том числе и их доли на жилплощадь. Это делается для того, чтобы при разводе у сторон не возник имущественный конфликт.
- Оформление соответствующего договора. Допустим, супруги не хотят заключать брачный контракт. Но у одного из них имеется жилплощадь, подаренная родственниками или унаследованная. Такая недвижимость не может принадлежать им обоим, поэтому собственник может выделить долю супругу, оформив это соглашением.
- Раздел жилья на доли с последующим оформлением права собственности. Этот способ часто используется, если квартира считается общей. Опять же, при разводе не будет проблем с разделом.
Читайте также Процедура отказа в пользу родителей от доли в приватизированной квартире
Долевая собственность позволяет избежать большого количества проблем. Но раздел недвижимости может быть не только добровольным и договорным. Этот вопрос часто становится причиной для судебных разбирательств. К примеру, в случае с супругами выделение долей – не редкость именно при разводе.
Данная процедура касается тех пар, которые не позаботились о разделе заранее. Следует учитывать, что жилплощадь не всегда делится пополам. Суд будет учитывать интересы каждой стороны, наличие детей и т.д.
Еще одно отличие общедолевой собственности от совместной собственности заключается в оплате имущественного налога. Каждый из совладельцев обязан вносить платежи пропорционально своим долям. При необходимости, также можно разделить лицевой счет и оплачивать раздельно коммунальные услуги.
Выделение
Если хозяева недвижимости решили разделить ее юридически, то они могут использовать два способа. Первый – это добровольное соглашение, а второе – судебное разбирательство. Если один из владельцев решил оформить свою часть, то, по факту, остальные лица лишаются права общей собственности. Они все будут обязаны оформить свои части квартиры, дома и т.д. Например, при разделе квартиры площадью 115 кв. м каждый из 3-х хозяев может оформить право собственности на 38, 3 кв. м.
При разделе следует учитывать, что долю можно выделить не всегда. К примеру, речь идет об однокомнатной квартире. Даже суд не вправе поделить, пусть и юридически, такую недвижимость. Поэтому остальные хозяева должны выплатить лицу стоимость его части квартиры. После этого он теряет все права на недвижимость. Что касается самого раздела, то, на практике, площадь недвижимости делится на количество владельцев.
Если выделение все-таки осуществимо, то стороны заключают соглашение. Это достаточно важный документ, поэтому он должен быть оформлен по всем правилам. Нотариально его заверять не нужно, но при составлении лучше обратиться к юристу. Далее документ подается для регистрации.
Итоги
Обязательно нужно знать, что такое совместная и долевая собственность, а также какая между ними разница. Тогда каждый владелец сможет полноправно распоряжаться своим имуществом (с учетом ограничивающих рамок). Все существенные различия заключаются в следующем:
- Объем прав у физ. лиц может быть разный. При общем владении жильем это – равные права, а при долевом – с учетом размера доли.
- Долевая собственность возникает чаще всего при наследовании или дарении. Совместным имущество становится обычно при заключении брака.
- Если недвижимость является общей, то все траты на ее содержание стороны несут вместе. При разделе на доли – каждый хозяин платит за себя.
- Право общей собственности возникает по умолчанию (к примеру, при приобретении имущества супругами), а долевой – на договорной основе или принудительно.
- Отчуждение имущества при разных видах собственности осуществляется по-разному. Важно знать, когда требуется согласие совладельцев, а когда нет.
Как в общегражданских отношениях, так и в отношениях, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, существуют ситуации, когда одно и то же имущество находится в собственности двух или более лиц. В этом случае на имущество возникает общая собственность.
Общая собственность как экономическая категория — явление неизбежное в нашем обществе. Особенно это касается нашего государства, когда субъектам хозяйствования необходимо объединяться для приобретения средств производства, материалов, сырья и т. д.
В настоящее время право общей собственности регулируется гл. 16 ГК РФ, а также иными нормативными правовыми актами.
Общая собственность на имущество может возникать в силу различных оснований:
- в силу сделки, например, при покупке сообща дома или при дарении двум сестрам одного рояля;
- вследствие случая, создавшего нераздельное соединение вещей без соотношения главной вещи и принадлежности;
- на основании наследования;
- образования крестьянского (фермерского) хозяйства;
- совместной постройки дома;
- соединения и смещения вещей и т. д.
Особенностью обшей собственности является множественность субъектов права собственности, которые именуются участниками общей собственности или сособственниками. Общая собственность характеризуется переплетением отношений со- собственников ко всем третьим липам, с одной стороны, и отношений между самими сособственниками — с другой. Первые по своей юридической природе являются абсолютными, вторые — относительными.
Гражданское законодательство предусматривает два вида общей собственности:
- общую совместную;
- общую долевую собственность.
В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, членами фермерского хозяйства и т. д.) носят кула более доверительный и стойкий характер, нежели отношения между участниками долевой собственности, которые могут быть достаточно далеки, а то и чужды друг другу.
Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.
Доли в общей собственности могут анализироваться у участников как долевой, так и совместной собственности. Поэтому необходимо рассмотреть юридическую природу доли. Доля, если она определена, имеет количественное выражение в виде дроби либо процентов. Она может быть выражена в виде 1 / 3 , 2 / 5 и т. д. либо в виде 25 %, 50 % и т. д. Чисто количественное выражение доли еще не раскрывает ее юридической природы: принадлежит ли участнику общей собственности доля в имуществе, в стоимости имущества или в праве на имущество. При этом право каждого сособственника не ограничивается какой-то конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в том числе на доходы, получаемые от использования вещи.
Некоторые авторы пытаются раскрыть содержание права на долю с помощью понятий доли в имуществе или в стоимости имущества, т. с. понятий реальной или идеальной доли. Под реальной долей понимают конкретную, физически обособленную часть общего имущества, которая якобы принадлежит каждому из сособственников. Конструкция идеальной доли сводит право на долю к его стоимостному выражению. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности и тем самым к замене права общей собственности обязательственным правом. По мнению Ю. К. Толстого, данная позиция не только не раскрывает сущности отношений общей собственности, а приводит, хотя и с разных сторон, к упразднению общей собственности как особого правового института.
Общая долевая собственность
Под общей долевой собственностью понимается такое право общей собственности, отношения между обладателями которого (сособственниками) регламентируются в соответствии с принципом их долевого участия в ценности (доходности и убыточности) вещи. Пункт 1 ст. 245 ГК РФ закрепляет презумпцию равенства долей участников обшей долевой собственности.
В виде отступления от общего правила равенства долей соглашением участников обшей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и прекращение общего имущества или иным образом. При этом данный вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Примером может служить договор о совместной деятельности, где стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели.
На размер доли в общей долевой собственности влияет также то, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Так, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в нраве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Судьба отделимых улучшений может быть также решена по взаимному согласию всех сособственников. Так, они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменений долей в общей собственности; об увеличении доли собственника, который внес улучшение, и т. д. При отсутствии соглашения отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры об определении судьбы улучшений, поскольку они касаются осуществления правомочий но владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.
В содержание права общей долевой собственности также входят правомочия по владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при осуществлении права общей собственности независимо от размера своей доли имеет один голос. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех собственников. В случае недостижения согласия по поводу реализации общей собственности решается вопрос, касаются ли эти разногласия осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не достигли соглашения относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в единственном числе, может обратиться в суд.
Сособственник общей собственности не локализируется в какой-то конкретной части общего имущества. В то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в потребительской стоимости указанного имущества. Он может иметь интерес не только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник может владеть и пользоваться частью общего имущества соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников общей собственности соответствующей компенсации.
Одним из оснований возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. В гражданском судопроизводстве достаточно распространены дела, связанные с рассмотрением споров о праве собственности на жилой дом. Судебная практика подходит к разрешению указанных споров с учетом следующих условий.
Во-первых, необходимо установить, связаны лица, принимавшие участие в строительстве дома, семейно-бытовыми отношениями или являются посторонними для застройщика лицами; в каких целях возводился дом (в целях обеспечения жильем принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях). Во-вторых, к участию в деле надлежит привлечь орган, который отводит земельные участки, если он не выступает в деле в качестве стороны, и выяснить его отношение к спору.
При продаже доли другому лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан в письменной форме известить остальных сособствснников о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. Если владелец доли в общем имуществе распорядился ею с нарушением преимущественного права покупки, любой другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Аналогичные правила применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.
Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, — это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.
Выдел доли из общего имущества — это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.
Вид имущества, находящегося в долевой собственности, оказывает влияние на порядок его раздела или выдела из него доли.
Неделимая вещь не может быть разделена в натуре. Раздел осуществляется путем продажи вещи и выплаты денежной компенсации каждому участнику общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности. Выдел доли возможен путем выплаты сособственниками соответствующей денежной компенсации выделяющемуся участнику общей собственности.
Главное право в отношении какого-либо объекта недвижимости – это право собственности на него. Именно оно дает максимум возможностей по использованию и распоряжению имуществом.
Однако не всегда квартира или другое жилое помещение принадлежит одному лицу.
Бывает, что собственников несколько, что создает совершенно иной порядок распоряжения имуществом для каждого из них. Многообразие форм владения недвижимостью и другими объектами создает необходимость знать особенности и нюансы каждого вида.
Кроме владения конкретным объектом недвижимости государством, в российском законодательстве предусмотрено право гражданина на обладание недвижимостью.
Это положение создает целое разнообразие видов собственности:
- в долях;
- личная;
- совместная.
Любой из представленных вариантов обладает своими особенностями, преимуществами и недостатками.
Особняком стоит частная, так как она предполагает наличие лишь одного собственника, который имеет полное право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по личному усмотрению и без получения чьего-либо подтверждения или согласия.
Ограничением может стать лишь обязанность не причинять вред и неудобства другим лицам. Такой вариант является наиболее предпочтительным, так как только одно лицо вправе совершать любые, не запрещенные российским современным законодательством, сделки с недвижимостью.
Однако бывают ситуации, когда несколько лиц имеют определенный объем прав на один и тот же объект недвижимости.
Например, такое возможно при разделе имущества между супругами, которые обладают равными правами на совместную приобретенную в период нахождения в браке квартиру. В зависимости от желания сторон и технической возможности разделить объект на части, может образоваться совместная общая, а так же долевая собственность.
Любой из видов предполагает наличие своих особенностей и отличительных черт.
Главное, что определяет вид собственности – объем полномочий конкретного владельца и возможность осуществлять действия с объектом без необходимости получать согласие других лиц.
Общая совместная собственность
Главная особенность общей совместной собственности состоит в наличии нескольких лиц, которые имеют определенный объем прав на одну и ту же квартиру. Основным примером такого вида владения является совместное имущество супругов.
Однако законодательство предусматривает два случая образования такого вида по ст. 244 ГК России :
- приватизация;
- приобретение объекта в браке.
При таком виде собственности ярко выражена общность всех ее участников. Они неразрывно связаны одним и тем же объектом и зависят в некоторой степени друг от друга.
Нередко совместная собственность появляется в результате неделимости конкретного имущества. Например, если супруги не могут разделить в натуре квартиру, они вправе владеть ею на праве совместной собственности.
Неделимость объекта предполагает невозможность его раздела на отдельные доли в натуральном выражении из-за недостаточности размера, большого количества собственников, низкой стоимости и т.д.
По сути доли каждого из многочисленных участников существуют, но они не выделены и не определены конкретно. Это означает, что и документов отдельно на свою часть каждый собственник не имеет. Именно поэтому распоряжение и пользование осуществляется с согласия всех владельцев.
По ст. 253 ГК России они должны одобрить любую сделку с объектом или его изменение.
Однако нередко это порождает необходимость обращаться в суд, если не может быть достигнуто согласие между всеми собственниками.
Для облегчения управлением отдельными частями имущества можно выделить из него доли и перевести объект из общей в долевую собственность.
Однако если сделать этого нельзя, то один участник вправе выплатить остальным денежные или иные компенсации и стать единственным хозяином имущества.
Общая долевая собственность
Статьей 245 ГК России предусмотрено существование долевой собственности. Она подразумевает, что каждый из участников имеет свою, четко ограниченную долю в составе одного объекта. При таком порядке возможно два варианта пользования объектом:
- по соглашению сторон;
- раздельно, если это позволяет сам имущественный объект.
Кроме того, части бывают двух разновидностей:
- Реальные. Те, которые можно по-настоящему выделить и пользоваться раздельно. Такие части могут быть в отдельно выстроенном доме, но их не бывает в квартире, находящейся в многоквартирной постройке.
- Идеальные. Такие, которые физически невозможно отделить.
Существование нескольких владельцев долей порождает наличие у них преимущественного права приобретения продаваемой части. Это означает, что при попытке продать свою часть один из собственников обязан сначала разослать всем остальным письменное уведомление с указанием предполагаемой цены приобретения для других участников. Только в случае отказа или отсутствия всякой реакции в период до 30 дней от каждого из них доля может быть продана третьему лицу.
Если возможность преимущественной покупки не была принята в расчет продавцом, то сделка, которую он совершит с третьим лицом, может быть оспорена одним из собственников остальных долей. Однако при этом владельцы других частей не имеют право преднамеренно создавать препятствия по продаже доли.
В результате, долевая общая собственность предусматривает наличие конкретных частей одного и того же имущества.
Такая форма подразумевает существование нескольких собственников, которые владеют каждый своей частью объекта.
Разница между совместной и долевой собственностью
Между двумя видами собственности существует некоторая схожесть.
Это обусловлено тем, что оба они подразумевают наличие нескольких лиц, владеющих одним и тем же объектом или его частями.
Так же объединяет их то, что распоряжаться свободно и независимо от других в таком случае объектом или долей не получится.
Различие же, в основном, состоит в том, что в совместной собственности части фактически не выделяются, а при долевой наоборот. Долевая встречается чаще и при различных обстоятельствах, общая же возникает между супругами и при приватизации на нескольких лиц.
Кроме того, продать объект при общей собственности нельзя без согласия второго владельца, при долевой же необходимо соблюсти право преимущественной покупки.
Большинству граждан нашей страны посчастливилось быть обладателем определенной собственности: машины, квартиры, дома, дачи, мебели, предметов обихода и многого другого. Когда речь заходит о праве на собственность, обычно имеется в виду возможность владельца совершать со своими вещами любые действия. Он может их продать, подарить, обменять, изменить или испортить. Зачастую это решение принимается хозяином предмета самостоятельно (если не применяются какие-либо ограничения, оговоренные в законодательстве).
Однако это правило не может быть универсальным, так как для него существуют исключения. Если имущество принадлежит не одному, а нескольким людям (общая долевая и общая совместная собственность), то при выполнении операций с его участием нужно согласие всех заинтересованных сторон.
Понятие об общей собственности
Общей собственностью становится имущество, принадлежащее двум людям или большему числу лиц. Зачастую это касается предметов и объектов, перешедших к собственникам в качестве наследства по закону.
Наследодатели, составившие завещание, обычно четко указывают наследников конкретных вещей и объектов. Однако если такого документа нет, имущество переходит наследникам в соответствии с порядком, указанным в законодательстве. Существует строгая иерархия, называющаяся очередью. Как правило, в каждой из таких очередей несколько равноправных новых владельцев. Все они становятся участниками общей собственности, а их права, возможности и обязанности регулирует Гражданский кодекс (ГК).
Виды общей собственности и их особенности
В соответствии с ГК, существует общая долевая и общая Их общей чертой становится разделение права собственности между несколькими людьми, но участники долевого вида имущественных отношений могут определить размер своей доли, а при общей совместной собственности это невозможно.
Вместе с тем закон признает их имущество в общей долевой собственности, если при заключении брака был подписан специальный договор. Брачным контрактом может быть определена стоимость доли каждого из супругов. Они даже могут вовсе отказаться от общего ведения счетов, выбрав раздельный режим.
Таким же образом люди, участвующие в договариваются между собой о том, доли какого размера будут принадлежать каждому из них. Другими словами, в таких случаях речь идет о замене отношений совместной собственности долевым участием. Такие манипуляции могут быть выполнены исключительно при единогласном решении участвующих сторон. Обратная метаморфоза невозможна.
Конечно, не всегда участники таких имущественных отношений состоят в родстве между собой. В результате продажи владельцами могут стать совершенно чужие люди, но в любом случае каждому из них стоит позаботиться о выстраивании нормальных отношений с остальными участниками. Это диктуют как правила хорошего тона, так и элементарный здравый смысл: рано или поздно возникнет необходимость в их содействии.
Права собственника общей долевой собственности: немного важной теории
Чтобы глубже понять правовые нормы, которые регулируют участников общей собственности, стоит обратиться к источнику современного права - древнеримской юриспруденции. В трудах римлян указано, что каждый собственник может распоряжаться долевым правом владения всей вещью. Это значит, что ему принадлежит не конкретная доля имущества, а доля права на этот объект или предмет. Таким образом, долевая общая собственность - это владение правом на распоряжение имуществом, а не самой вещью.
Практическое применение описанного выше правила заключается в следующем: владелец одной четвертой доли в правах общей долевой собственности на объект недвижимости (например, квартиру), площадь которой составляет 80 кв. м, не может считать себя обладателем 20 кв. м данного жилья. В его распоряжении находится одна из долей в праве на всю квартиру, однако не право на четверть площади.
Существуют условия, при соблюдении которых участник общей долевой собственности может стать единоличным обладателем имущества, также ему может быть доступна процедура закрепления за собой права на пользование своей частью.
Отдельные аспекты владения и пользования объектом общей собственности
ГК РФ предоставляет всем собственникам следующие возможности:
- Владение конкретным предметом (реальное обладание).
- Использование своей вещи, предмета или объекта (извлечение выгоды путем его прямого применения, получение плодов, продукции и доходов).
- Распоряжение указанным предметом (сдача в аренду, продажа, обмен, отдача в качестве залога).
Доля в праве общей долевой собственности накладывает на владельца обязательство согласования запланированных им действий со всеми остальными правообладателями. Следует учитывать тот факт, что если участник не сможет найти общий язык хотя бы с одним из остальных владельцев доли (даже самой маленькой), все предпринятые им действия с объектом будут расценены как неправомерные.
Пример для иллюстрации
Рассмотрим ситуацию, при которой общая долевая собственность на земельный участок с несколькими деревьями принадлежит четверым людям. Один из них заинтересован в том, чтобы самому использовать объект. Другие не желают делить его или на нем работать, их предложением становится передача земли в аренду. Увы, при такой форме собственности голосование не может быть решением вопроса, так как все без исключения участники должны быть согласны с итоговым результатом.
Каким способом можно прийти к общему знаменателю?
Если компромисса достичь не удается, участник общей долевой собственности вправе обратиться в суд. Согласно закону, истец может просить (или даже требовать), чтобы ему предоставили возможность владеть и пользоваться частью общего участка (или любого другого объекта), который соразмерен его доле.
Если это невозможно, то другие участники, владеющие и пользующиеся имуществом, могут компенсировать истцу стоимость его доли.
Нет такого закона, по которому суд мог бы заставить одного из участников продать общий объект или согласиться на его сдачу в аренду. Гражданское право предусматривает заключение подобных договоров только на добровольном основании. В крайнем случае, человек может продать одну из тех частей, на которые разделена долевая общая собственность. Это может быть выполнено в обход получения согласия других участников, однако обязательно должно быть соблюдено право преимущественной покупки.
Правовой аспект: просроченные кредитные обязательства
Доля в общей долевой собственности является частью имущества человека. Это дает право кредиторам претендовать на возмещение задолженности за счет ее стоимости. Закон разрешает применять эти меры при взыскании долгов с участников и долевой, и совместной собственности.
Осуществляя принудительное определение и оценку доли (если речь идет о совместной собственности), а также ее продажу, кредиторы обязаны учесть правовые интересы других сторон. Как и в случае с добровольной продажей, участники имеют преимущественное право первыми предложить свою цену. Если эта процедура не будет соблюдена, и долю купит посторонний человек, после судебного разбирательства сделка может быть оспорена.
Ввиду этого кредитор может потребовать от должника продажи его доли одному из участников. В данных обстоятельствах продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна быть выполнена без занижения его стоимости (что могло бы быть выгодным для должника и покупателя). Это условие направлено на защиту интересов кредитора.
В том случае, когда никто из участников не выказал желания купить еще одну долю, долг должен быть погашен путем ее продажи с публичных торгов. Такая мера призвана защитить должника от намеренного занижения цены, так как в процессе торгов он имеет шанс получить максимальную сумму.
Интересно то, что у кредитора нет права на покупку доли должника, так как он может нарушить права других участников. Когда же они отказываются от своих преимуществ, в силу вступает требование закона об организации торгов. Описанная процедура актуальна только в том случае, когда у должника есть долевая общая собственность. Это никак не может быть применено к тем, кто владеет долей в совместном имуществе. В таком случае кредитор может настаивать только на выделении части задолжавшего, чтобы взыскать с него долг другими методами.
Что следует знать о содержании, ремонте и модернизации объектов, находящихся в общей собственности?
Будучи владельцем любого имущества, человек, естественно, проявляет беспокойство о его состоянии и сохранности. Он не только пользуется правами и преимуществами, но еще и несет определенную ответственность. Например, на его плечах лежит забота о содержании предметов и объектов, а также риски, связанные с их повреждением и гибелью.
К основным издержкам можно отнести:
- Необходимость капитального и текущего ремонта.
- Страховые платежи.
- Расходы на регистрацию.
- Оплату охраны и коммунальных платежей.
- Выплату налогов.
Указанные нюансы актуальны и для людей, владеющих совместным или долевым имуществом. Общая долевая собственность - это специфический вид активов, поэтому суммы расходов делят между собственниками пропорционально величине их доли. Нести финансовые обязательства должны все участники, независимо от того, пользуются они объектом или нет.
В тех случаях, когда кто-то из участников не хочет платить условленную часть расходов на содержание объекта, другие могут прибегнуть к принудительному взысканию денежной суммы.
Однако стоит внести оговорку о том, что участники могут прибегнуть к судебному иску только в том случае, когда дом в общей долевой собственности (или другой объект) может серьезно пострадать из-за неуплаты части коммунальных платежей, обязательных ремонтных или восстановительных работ. Обивка комнат дорогими панелями не будет признана необходимыми работами, следовательно, нет смысла ожидать компенсации ее стоимости.
При желании облагородить или украсить имущество оптимальным станет получение письменного согласия на такие мероприятия. Документ станет подтверждением единогласного решения и позволит тому, кто осуществил эти действия, увеличить свою долю соразмерно вложениям.
Зачем нужна общая долевая собственность и что с нею делать?
Как и любое другое имущество, долевая общая собственность - это объект наследования, дарения, сделок купли/продажи или сдачи в аренду. Только сам участник вправе решать, как ему поступить со своей долей.
Однако правила есть правила, и их необходимо соблюдать. Поэтому при желании продать долю постороннему человеку (не являющемуся участником общей собственности) продавец обязан написать и разослать другим владельцам. В них следует указать объем и стоимость продаваемой доли, а также другие условия. Письмо может быть вручено лично, под роспись или отправлено по почте.
В том случае, когда никто из совладельцев не заинтересован в покупке, участок в общей долевой собственности (другой предмет или объект) может быть продан любому покупателю.
Следует знать, что участники долевой собственности могут размышлять о том, будут они покупать долю или нет, на протяжении следующих периодов времени:
- При продаже недвижимого имущества - один месяц.
- Когда речь идет о движимом предмете - десять дней.
Оспорить законность проведения сделки владельцы могут в течение трех месяцев после ее совершения. Если у них есть какие-либо сомнения, они не должны пропускать этот срок, так как после суд не станет рассматривать их дело. Владельцам следует знать, что им не удастся добиться возможен только перевод права собственности на одного из участников.
Особенность процедуры дарения, завещания или отдачи в качестве залога заключается в том, что уведомлять других участников не требуется. В любом случае эта сделка будет признана законной и действительной.
Общая долевая собственность на земельный участок: как правильно распорядиться имуществом?
Все описанные законы и правила действительны также в том случае, когда объектом долевой общественной собственности является земля. Правда, операции с такой недвижимостью связаны с целым набором специфических особенностей.
В первую очередь следует заметить, что число владельцев у некоторых участков может достигать нескольких сотен. Это связано с тем, что многие сельскохозяйственные земли были целенаправленно выделены, чтобы стать долевой собственностью работников совхозов и колхозов (уже после ликвидации организаций).
Сегодня существует устойчивый интерес к таким участкам. Некоторые из них используются для выращивания продукции, на других строят жилые дома. На продажу и покупку земли запретов нет, правда, есть некоторые ограничения насчет перепродажи паев третьим лицам (чтобы избежать бесхозяйственного использования ресурсов).
Владельцы, планируя продажу, обмен или передачу в аренду, обращаются к остальным участникам, чтобы те разрешили выделить их земельные доли в общей долевой собственности. Цель этого действия указывать не обязательно, так как фактически это касается только владельца пая. Чаще всего ею становится:
- Сделка между гражданами или с участием организации (передача в дар, обмен, продажа, покупка, сдача в аренду).
- Возникновение наследственных прав на определенную долю участка (в соответствии с завещанием или законом).
- Решение суда о правомерности имущественных претензий на долю.
- Процесс приватизации земли.
Для выделения доли необходимо решение собрания дольщиков. Они определяют то место, где будет выделена земля, и обозначают его на плане участка. Затем приходит черед межевания - процедуры, проводимой на местности. Выделенная доля отгораживается, и ей присваивается новый
Дольщик обязан проинформировать общественность о своем намерении выделить пай и организовать собрание владельцев. Он может использовать любой удобный ему местный канал СМИ (газеты, радио, телевидение).
Собравшиеся пайщики утверждают проект межевого плана, составляют протокол и подписывают акт о согласовании границ нового участка. Дальнейшие документы владелец выделенного пая получает в Росреестре.
Как распределить доход от общей долевой собственности
В результате самостоятельного использования общего объекта всеми владельцами, его продажи или сдачи в аренду они получают определенный доход. Так как собственность общая, то и деньги не могут принадлежать кому-то одному.
Фактически вопрос о том, какая часть дохода причитается каждому владельцу доли, не регулируется законодательством. Они решают этот вопрос между собой в процессе переговоров и обсуждения. Государство определяет только порядок документального оформления решения участников общей собственности о распределении их дохода.
Зачастую полученные средства делят между владельцами имущества пропорционально величине их долей. При этом следует учитывать усилия, которые были приложены каждым из них для получения дохода. Нередко владелец небольшой доли, выполнивший крупный объем работ (например, необходимых для обработки общего земельного участка, его продажи или сдачи в наем), может рассчитывать на солидную часть прибыли.
Особое внимание владельцам стоит обратить на то, как будет документирована проданная общая долевая собственность. Договор купли-продажи не может просто содержать указание о перечислении денег одному из владельцев. Ведь это не позволяет выполнить правильный и достоверный расчет налоговых отчислений.
Собственники обязаны составить между собой соглашение или дополнительное соглашение, идущее с договором купли-продажи. Указав в этом документе все данные о распределении полученных ими денежных средств, они поступят согласно законодательству.
Многие участники общей долевой собственности, сталкиваясь с необходимостью проведения каких-либо операций со своей частью имущества, испытывают трудности с соблюдением всех законодательных норм и правил. Это неудивительно, ведь в быту люди не так часто сталкиваются с имущественным законодательством и не могут быстро сориентироваться в многочисленных нюансах своего дела.
Ситуацию порой осложняют натянутые отношения между собственниками или их нежелание идти на компромисс.
Чтобы все предпринятые действия были законными, правильными и не могли быть оспорены, лучше обратиться к юристу. Квалифицированная помощь существенно облегчает и ускоряет многие процедуры, особенно если дело доходит до суда, когда требуется разрешение имущественных споров.
