Как делится площадь квартиры в долевой собственности. Покупка комнаты в квартире

Время чтения: 6 минут

В жизни встречаются случаи, когда один объект недвижимости принадлежит одновременно нескольким собственникам. Многие предпочитают изначально определить доли каждого владельца. Общедолевая собственность на квартиру влияет на порядок ее реализации.

Понятие общей долевой собственности

Прежде чем приступать к рассмотрению вопросов, связанных с общей собственностью, необходимо определить, что она собой представляет.

Общая собственность предполагает, что один объект находится одновременно в собственности нескольких лиц. Что это такое известно многим. Доли в жилье могут быть:

• не выделены, и в этом случае она считается общей совместной собственностью;
• четко установлены (долевая собственность).

Если законом или договором не предусмотрено иное, считается, что все доли равны между собой. Выражаются они в виде дроби или процентов.

На размере доли могут также сказаться улучшения, внесенные одной из сторон, которые влияют на рыночную стоимость недвижимости.

Рассматривая, что значит общая долевая собственность на квартиру, стоит отметить: возникает она в результате различных оснований:

• подписания договора купли-продажи,
• заключения договора дарения;
• получения наследства и многих других.

Законодательное регулирование

Основным законодательным актом, регулирующим имущественные отношения, в том числе связанные с общей долевой собственностью, является Гражданский кодекс РФ . Им установлено, когда возникает и прекращается долевая собственность, а также нюансы, связанные с распоряжением таким имуществом.

Особенности регистрации можно найти в:

• Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» ;
• Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

Моменты, связанные с налогообложением, установлены Налоговым кодексом РФ .

При решении имущественных вопросов в судебном порядке важную роль играет Гражданский процессуальный кодекс РФ , иФедеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» .

Возникновение общей долевой собственности

Как отмечалось ранее, общая долевая собственность может возникнуть по разным основаниям. Рассмотрим самые распространенные из них.

1. Совместное приобретение жилья несколькими лицами. Для распределения долей граждане часто заключают соглашение о долевой собственности на квартиру. Многие предпочитают составить такой документ в случаях, когда в их владении находится общая собственность без четко выделенных долей.
2. Раздел совместно нажитого имущества супругов. Особенно актуален этот вопрос во время развода. Редко бывшие муж и жена уживаются в одном помещении, а имущественные проблемы приходится решать в судебном порядке.
3. Получение подарка. Посредством договора дарения можно подарить один объект недвижимости сразу нескольким лицам с четким определением доли каждого из них.
4. Приватизация. В результате приватизации жилплощпдь может перейти как в совместную, так и в общедолевую собственность.
5. Получение наследства. При наследовании по закону наследодатель может оставить квартиру сразу нескольким близким родственникам или членам семьи. В таком случае она делится между ними на равные части. Размер доли устанавливается в зависимости от количества наследников.
6. Заключение брачного договора. Чтобы избежать имущественных споров при разводе, некоторые супруги предпочитают изначально урегулировать все вопросы путем составления брачного договора. Документ также может определить доли мужа и жены в совместной собственности, причем они не обязательно должны быть одинаковыми.

Размер доли в общедолевой собственности

Выше упоминалось, что в российском законодательстве существует презумпция равенства долей – если законом или договором не определены другие условия раздела имущества, доли всех собственников считаются равными. Однако никто не запрещает установить другой режим раздела недвижимости.

Размер определенных изначально долей может измениться в результате, например, существенного улучшения жилья, что повышает его стоимость на рынке.

Особенности распоряжения подобным имуществом

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.

Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.

Оформление покупки общедолевой собственности

Многих интересует, как сделать долевую собственность на квартиру. При существовании совместной собственности выделить доли можно путем заключения соглашения. Также такое положение нередко прописывается в сделках:

• брачном договоре,
• договоре купли-продажи;
• договоре дарения.

Стоит учитывать, что последние изменения законодательства требуют нотариального удостоверения купли-продажи.

Покупка долевого жилья в ипотеку

В связи с высокими ценами на недвижимость даже нескольким собственникам сложно приобрести жилье, поэтому некоторые вынуждены брать квартиру в ипотеку.

Для банка выбирают основного заемщика (обычно лицо, зарабатывающее больше остальных) и созаемщиков. Но на практике далеко не каждый банк согласится на такую сделку. Финансовым учреждениям не выгодно, чтобы каждый вносил средства за свою долю, с чем и связано выделение основного заемщика.

Внутренние вопросы, например, распределение кредита между собой, участники решают самостоятельно.

Выделение доли при покупке квартиры по маткапиталу

Один из видов государственной поддержки семей с детьми – программа материнского капитала, средства по которой выдаются в том числе на улучшение жилищных условий семьи.

На покупку квартиры, конечно, этих денег не хватит, но их можно использовать в качестве первоначального вклада для ипотеки.

Материнский капитал можно потратить на ограниченный перечень целей, указанных в законодательстве.

При этом необходимо соблюдать определенные условия. Одним из них является обязательство оформить квартиру в долевую собственность. Это служит гарантией, что собственниками будут все члены семьи, в том числе несовершеннолетние дети.

Такой документ заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Особенности раздела квартиры, находящейся в долевой собственности

Раздел имущества - это переход части жилого объекта в собственность каждого из владельцев пропорционально их долям в праве общей собственности. Неудивительно, что граждан интересует, если квартира в долевой собственности, как перевести в собственность одного из них принадлежащие всем квадратные метры.

Стороны, обсудив детали между собой, могут оформить договор купли-продажи или договор дарения.

Если решить вопрос в добровольном порядке не удается, придется инициировать судебную процедуру. Для этого нужно собрать полный пакет документов на делимое имущество, а также предоставить доказательства, почему его стоит поделить указанным образом.

Для этого стоит предварительно ознакомиться, как выглядит образец заявления на разделение долей квартиры.

Особенности выделения доли жилья

При выделении доли из совместного имущества происходит переход части объекта в собственность лица пропорционально его доли в праве общей собственности. В результате этой процедуры для данного гражданина прекращается право на долю в общем имуществе.

Существует два способа выделения доли:

• договорной,
• судебный.

На основании соглашения сторон можно составить соглашение о порядке и условиях раздела общего имущества. Для примера посмотрите, как выглядит образец соглашения о выделении супружеской доли.

При наличии разногласий придется обращаться в суд. В результате принимается решение о выделении доли в натуре, а при невозможности этого назначается денежная компенсация собственнику.

Пользование долевой собственностью при невозможности ее раздела

Долевая собственность на однокомнатную квартиру часто приводит к тому, что ее невозможно разделить. Однако, согласно гражданскому законодательству, невозможность раздела имущества не исключает права лица ходатайствовать об установлении порядка пользования общим имуществом.

В Гражданском кодексе РФ сказано, что владение и пользование недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, происходит по согласию всех участников, а при невозможности достичь компромисса такой порядок определяется судом.

Продажа собственности

Как было отмечено выше, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта.

Предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.

Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии ответа на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.

При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.

Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2019 году.

Особенности налогообложения

Налог на недвижимость при долевой собственности в 2019 году исчисляется с учетом кадастровой стоимости объекта. В России она максимально приближена к рыночной стоимости квартиры, поэтому составляет немалую сумму.

Налог на имущество физических лиц уплачивается по месту нахождения объекта на основании налогового уведомления.

Базовая ставка составляет 0,1 %. До 2015 года налог высчитывался исходя из инвентаризационной стоимости по оценке БТИ, но сейчас налог на квартиру будет повышаться постепенно.

Особенности долевой собственности на дом

В общедолевой собственности может находиться и частный дом. Обычно при этом права общей собственности распространяются и на земельный участок, на котором данный объект находится.

Порядок пользования имуществом, принадлежащим к этой категории, определяется точно так же, как в случае с квартирой: по соглашению сторон или в суде.

Что такое совместная собственность

Как говорилось выше, помимо долевой, существует также совместная собственность. Она предполагает владение одним объектом несколькими лицами без выделения отдельных долей. Наиболее распространенный вариант – совместная собственность супругов.

Все участники владеют и распоряжаются недвижимостью по общему согласию. При этом продать квартиру можно только при наличии нотариально заверенного согласия всех собственников объекта, хотя распорядиться своими квадратными метрами имеет право каждый собственник.

Выводы

При наличии общей долевой собственности у людей возникает множество вопросов: как ее оформить, как заключать договор энергоснабжения, как распоряжаться таким имуществом и так далее.

Владение таким видом собственности имеет свои особенности. Так, при продаже стоит учитывать преимущественное право покупки остальных участников, а при выделении доли в натуре – обращать внимание на то, что не всякая часть подлежит выделу.

В некоторых случаях собственникам может быть предложена денежная компенсация.

Общая долевая собственность и выдел доли в натуре: Видео

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Владение общей собственностью – частый случай в юридической практике. Сам по себе этот факт ничем не примечателен до тех пор, пока не приходит момент распорядиться такой квартирой в целом или долей в ней.

При этом необходимо не только прийти к согласию всем собственникам, но и провести сделку в соответствии с законом.

С правовой точки зрения продажа доли в квартире или в целом долевой собственности – непростая сделка с недвижимостью, имеющая ряд нюансов. Объясняется такое положение наличием нескольких собственников, у которых могут быть разные интересы. Для реализации сделки необходимо компромиссное решение с учетом мнений всех дольщиков.

Согласно Гражданскому кодексу РФ: квартира находится в долевой или совместной собственности, если принадлежит двум и более лицам. Долевое имущество возникает в следующих случаях:

• в результате приватизации, когда владельцами становятся все зарегистрированные в квартире;
• при разделе квартиры как общей собственности супругов;
• когда наследниками жилья становятся несколько граждан.

Понятие доли несколько эфемерно, очень сложно на практике определить ее границы в квартире и поставить запрет на пользование ею другими жильцами. Поэтому документально имеется в виду не физическая доля в собственности, а только право на долю, выраженную в дробных величинах (½, 1/3, 1/10 и т.д.).

На практике каждый собственник квартиры имеет право пользоваться ей. Обычно устанавливается режим пользования жилым помещением добровольно или принудительно по суду. Для каждого участника выделяется комната либо ее часть, предусматривается график посещений кухни и санузла, а пользование прихожей и балконом предполагается совместное. Оплата коммунальных платежей при наличии общего неразделенного счета будет совершаться участниками, исходя из равных долей.

Продажа доли в квартире одним из собственников

Продать долю в квартире редко удается в соответствии с законом и без проблем. Такая сделка не может быть осуществлена быстро, да и продавцы нередко вынуждены снижать цены на долевую собственность. Немного найдется желающих жить в одной квартире с посторонними людьми.

Сделка с долевой собственностью возможна только при наличии согласия на то всех собственников жилья. Прежде чем продать долю в квартире посторонним лицам, необходимо сначала предложить другим собственникам преимущественное право выкупа данной доли (статья 250 ГК РФ).

Владелец доли обязательно должен получить согласие других собственников, либо их отказ. Если принято решение продажи жилья третьим лицам, то цена на него и условия продажи должны быть теми же самыми, какие были предложены другим собственникам.

При нарушении данных условий, собственники могут через суд потребовать прав перевода прав по на себя. Срок исковой давности – три месяца с момента получения собственником информации о нарушении своего преимущественного права.

В действительности же часто дольщики не могут договориться друг с другом и создают ситуации препятствия сделке. Например, собственник может запросить за свою долю необоснованно завышенную цену, а другие жильцы могут скрываться от получения уведомления и т.д.

Иногда все собственники, кроме одного, хотят продать общую квартиру и разделить денежные средства между собой. Если речь идет о доле малого размера, а ее собственник не заинтересован в пользовании квартирой, то такую долю можно выкупить принудительно.

Как реализуется преимущественное право?

Соблюдение преимущественного права покупки доли предполагает соответствующее предложение другим собственникам. Передача уведомления об этом подтверждается одним из способов:

• подписью собственников на дубликате письменного предложения о продаже с обязательным указанием даты вручения;
• уведомлением о вручении, если предложение было отослано заказным или ценным письмом.

• согласие собственников купить долю;
• отказ собственников от покупки доли;
• собственники не отвечают на уведомление дольше 1 месяца.

В первом и втором случаях происходит продажа доли в квартире одному из собственников, либо посторонним гражданам. Если другие собственники покупать квартиру не хотят, от них должен быть получен письменный нотариально заверенный отказ.

Третий вариант требует уточнения. Если собственники уведомление получили, но в течение 1 месяца не ответили на него, то продать долю можно другим лицам. В дальнейшем при регистрации перехода права в Росреестре придется предъявить доказательства, что уведомление было отправлено.

В ситуации, когда уведомление получено не было, собственник также может продать свою часть, но тогда дольщики, узнав об этом, в течение 3-х месяцев могут оспорить сделку в суде. Конечно, нужно учитывать, что игнорирование получения уведомления может быть и умышленным.

Варианты обхода преимущественного права

Если компромисс с собственниками невозможен, вполне реально продать долю другим лицам, обойдя преимущественное право. Существуют правовые способы решения этой проблемы, правда, сопряженные с некоторыми рисками:

1. Преимущественное право не возникает, если передать собственность с помощью договора дарения. Однако, такая сделка может быть оспорена, как скрывающая за собой куплю-продажу, да и продавец рискует не получить деньги от покупателя. Похожим вариантом является дарение постороннему покупателю небольшой части своей доли, а затем предложение ему, как собственнику приобрести оставшуюся от доли часть.
2. Собственникам можно предложить выкупить долю по явно завышенной цене, и тогда велика вероятность того, что они откажутся. После этого происходит продажа доли в квартире постороннему лицу по реальной цене, а в документах записывается та сумма, которая была названа собственникам. Сумма налога с продажи в таком случае, соответственно, увеличится (ндфл не платится, если собственник владел жильем более трех, а с 2017 г. – пяти лет).
3. Можно правомерно оформить договор займа, сумма которого будет равна стоимости доли, под залог этой же части жилья. Затем путем заключения отступного соглашения доля в квартире переходит к новому владельцу. Однако такая сделка всегда может быть оспорена, как прикрывающая куплю-продажу. Покупатель возвратит долю обратно, а продавцу придется выплачивать долг по договору займа.

Документы, необходимые для продажи долевой собственности

Продавцы своих долей готовят для сделки следующую документацию:

• правоустанавливающие документы на долю (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизационный акт, свидетельство о наследовании собственности и т.п.);
• свидетельство о регистрации собственнических прав на долю в общем имуществе;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений;
• документы из БТИ (технический паспорт, документы о перепланировке, если таковая была);
• выписка из домовой книги;
• нотариально оформленное согласие супруга (если собственность приобретена путем купли-продажи в период брака);
• разрешение на продажу доли из органов опеки (если отчуждается доля несовершеннолетнего либо недееспособного);
• сам договор купли-продажи. Он может касаться доли или собственности в целом.

Пошаговый механизм продажи квартиры в долевой собственности

1. Согласование продажи доли со всеми остальными собственниками (назначение цены и предложение им выкупить долю в письменном виде с указанием условий продажи).
2. Если согласие одного из собственников получено, начинается оформление обыкновенной сделки купли-продажи. В случае, когда сразу несколько собственников согласны приобрести эту часть квартиры, продавец вправе выбрать покупателя по своему желанию.
3. Если другие собственники не выразили намерение купить долю в квартире, необходимо получить их письменный отказ или дождаться, пока пройдет 1 месяц после получения ими уведомления о продаже.
4. Продажа доли в квартире постороннему покупателю согласно правилам классической сделки купли-продажи. При регистрации перехода права в Росреестре обязательно следует предъявить отказы от покупки доли всеми сособственниками либо подтверждения, что они получали уведомление о продаже.
5. При нарушении продавцом жилья преимущественного права, любой из дольщиков может обратиться в суд с целью оспорить сделку. Это разрешается сделать в течение 3-х месяцев со дня получения информации о продаже.
6. Уплата налога с продажи собственником доли (или освобождение от него), а также реализация права имущественного налогового вычета по НДФЛ.

С доходов, предполагающих получение прибыли, необходимо выплатить налоговые отчисления в пользу государства.

Но в случае продажи недвижимости от налога может быть освобожден собственник, владеющий имуществом на протяжении трех лет (с 2017 г. – пяти лет).

Если налог заплатить все-таки необходимо (он составляет 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов), то можно получить имущественный вычет (только для резидентов).

Это та сумма, на которую может быть уменьшена стоимость квартиры или доли в ней при исчислении налога. По закону налоговый вычет равен доходу, но не может быть более 1 млн рублей.

Существует два варианта расчета налогового вычета для продажи долевой собственности:

• Если была реализована общая долевая собственность, то налоговый вычет рассчитывается пропорционально проданным долям (например, по 500 тыс. рублей для каждого собственника, если были проданы по ½ доли);
• Если осуществлялась продажа долей в квартире по отдельности, то налоговый вычет в 1 млн рублей можно получить для каждой доли.

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

В ситуации, когда перед собственником стоит задача продажи своей доли в общей квартире, нужно обязательно учитывать ряд моментов:

1. Продажа доли в квартире может быть ограничена, если речь идет об уступке права (возможности продажи кредитором прав на долю в квартире (имущество должника) третьим лицам).
2. Преимущественное право не соблюдается в случае продажи доли с публичных торгов. Чаще всего так реализуется имущество должника. Но и здесь есть ограничения. Данное взыскание разрешается, если доля в праве является предметом ипотеки (даже единственное жилье), а также, если должник имеет другое жилье в собственности, либо проживает в другой квартире по договору социального найма.
3. Неоднозначным случаем является продажа доли в квартире несовершеннолетним или недееспособным гражданином. Когда одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, продать долю ребенка можно только с согласия его законного представителя (родителей, попечителя, опекуна). Для этого органы опеки дают разрешение на сделку, если уверены, что интересы несовершеннолетнего не пострадают. Аналогично подготавливается продажа доли недееспособного гражданина.
4. Известно немало случаев, когда участники долевой собственности всеми способами уклоняются от получения уведомления, и собственник не может по закону распорядиться долей. Иногда даже адреса других собственников неизвестны. Тогда разрешается направить письменное уведомление по последнему известному адресу либо телеграмму по адресу работы. Однако, несмотря на это, другие собственники вправе оспорить продажу доли с помощью обращения в суд. Продавцу рекомендуется собрать как можно больше письменных подтверждений всех его попыток известить других жильцов о намерении продажи.
5. Бывают ситуации, когда другие владельцы данной долевой собственности дают согласие на покупку, а затем намеренно затягивают процесс. Тогда есть смысл обратиться в суд с требованием выкупить свою долю, особенно если это однокомнатная квартира, и доля продавца меньшая по размеру.
6. Часто в конфликты между собственниками вмешиваются квартирные рейдеры. Сначала они выкупают долю одного собственника, обычно на выгодных условиях, и после заселения мешают проживанию второго. В конце концов, и этот собственник продает свою долю (уже чаще всего за бесценок) подставному лицу рейдера, чтобы избавиться от проблемной собственности.

Реализация права продажи доли в общей собственности требует от владельца юридических знаний, соблюдения моральных норм и немалого терпения. В сложных ситуациях, несмотря на возможность обхода некоторых правовых препятствий, следует помнить, что стратегия действий в согласии с законом – самая выигрышная.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация - это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года "О бесплатной юридической помощи".

Общая долевая собственность на квартиру — это такие имущественные отношения, при которых недвижимое имущество принадлежит нескольким лицам на правах их общей совместной собственности с определением доли каждого из них. Такие правоотношения должны быть установлены как по обоюдному согласию, документально оформленному, так и через решение суда.

В Основном законе Российской Федерации определены разные формы собственности (ст.8, п.2). Наиболее распространены в настоящее время частная, государственная и муниципальная формы.

Частная собственость на недвижимость — явление для России новое и потому не до конца обеспеченное нормативными актами. Переходный период в жилищном законодательстве всегда сопровождается множеством коллизий и проблем.

Поскольку жизненные ситуации, особенно связанные с недвижимостью, разнообразны, формы собственности делятся на более мелкие категории.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 244), возможно совместное владение недвижимостью, принадлежащей всем ее собственникам.

Собственность совместная без разделения на части может существовать в двух случаях: по желанию всех владельцев и по причине отсутствия условий для раздела имущества на доли.

Если доли в совместной собственности могут быть выделены как технически, так и юридически, возникает общая долевая собственность, части которой могут иметь оборот, поскольку могут продаваться, покупаться, дариться и передаваться по наследству.

Необходимость в разделе недвижимости появилась в период массовой приватизации, проводившейся в девяностых годах двадцатого века. Первоначально, после выхода в свет федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», недвижимость передавалась в собственность всем жильцам, зарегистрированным в данной квартире. Позже жилье стало приватизироваться с определением доли собственности в квартире всех жильцов.

Доли определялись в соответствии с положениями ст. 245 Гражданского кодекса РФ. Размеры долей, не установленные специально законом и согласием сторон, по умолчанию считались равными.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все собственники долевой недвижимости могут изменять размеры как своей части, так и всего совместного имущества. Если в квартире произведены улучшения, то они переходят в собственность лица, которое их создало. Этого не происходит в том случае, если иное оговорено в совместном соглашении.

Все, кто стал участником собственности, определенной в долях, несут совместное бремя налогов, коммунальных и иных платежей и издержек в пропорциях своих долей. Уклонение от исполнения этих обязанностей является нарушением закона и может быть наказуемо по решению суда.

Владелец доли имеет право распоряжаться ею в рамках законодательства. Закон позволяет ему осуществление продажи, дарения, передачи в залог, сдачу в аренду. Однако закон накладывает одно существенное ограничение — о своих намерениях такой владелец должен информировать заблаговременно остальных дольщиков. Это необходимо для реализации права преимущества владельцев остальных долей при обретении доли в своей квартире. При нарушении этой процедуры сделка купли-продажи признается незаконной.

Основные принципы долевого разделения

У всех форм имущественной собственности есть свои плюсы и минусы. Квартирой, которая находится в общей совместной собственности, имеют право распоряжаться все собственники в соответствии с общим согласием. При долевой собственности такое согласие не требуется, но на участников накладываются некоторые ограничения.

Выделение доли является формой увеличения персональных возможностей распоряжения. Но больше всего таких возможностей получает владелец той части, которая может быть выделена в натуре. При таком выделении ему принадлежит конкретное пространство, а не абстрактная часть, выражающаяся чаще всего в деньгах.

Выделение доли в натуре производится только в условиях технической возможности и ненарушении прав других собственников на распоряжение и пользование своей долей. Как правило, выделение в натуре производится в отдельном домовладении. Для квартир, расположенных в многоквартирных домах, такое выделение обычно невозможно и часто запрещено.

Законодательство России определяет возможность выделения долей в натуре в квартирах, расположенных в многоквартирных домах. Однако это может происходить только при условиях технической возможности выделения доли не только жилой части, но и нежилых помещений, то есть коридора, кладовок, санузла и т.п. Выполнить такие условия при совместном владении недвижимостью практически невозможно.

При возникновении спорных моментов может быть назначена строительная или техническая экспертиза, которая и определяет принципиальную возможность выделения доли в реальном пространстве.

Коммунальные квартиры представляют собой особый случай долевой собственности. Изначально комнаты в коммунальных квартирах являются выделенными в натуре долями.

Их собственники владеют не только комнатами, но и долями общих помещений, к которым относятся коридоры, кладовки, кухни, санузлы и т.п. По этой причине владельцы помещений в коммуналках обладают большими процедурными возможностями по распоряжению своими долями.

Распоряжение долевой недвижимостью

Распоряжение недвижимостью — это действия человека по изменению статуса объекта, которые не противоречат нормам закона и не нарушают права других лиц. Оно может включать в себя продажу, дарение, наследование, аренду и обременение залогом.

Все собственники, владеющие общедолевой собственностью на квартиру, имеют равные права, при условии что неравенство не оговаривается в соглашении. Равенство реализуется в равных возможностях распоряжаться личной долей по своему желанию, но с учетом ряда процедурных требований.

1. Разногласия между собственниками устраняются либо с помощью договора согласия, либо через суд. Поиск консенсуса процедурно осуществляется на общем собрании с составлением протокола. Количество голосов при этом определяется пропорционально размеру долей в собственности. Законом в данном случае определяются пределы в кворуме — свыше 50%.
2. Распоряжение своей долей не относится к распоряжению всем имуществом, поэтому здесь не требуется согласия иных собственников. Обязательна лишь одна процедура — оповещение о намерениях, желательно письменное, для того чтобы выполнить требование закона о праве преимущественной продажи участникам долевой собственности.
3. Продажа доли по частям запрещена законом, так как общедолевая собственность — это владение вещью, которую разделить нельзя. Продажа доли по частям затрагивает интересы других собственников, поскольку чем больше участников, тем сложнее процедуры достижения консенсуса по вопросам, требующим согласия. Однако никто не запрещает собственнику продать свою долю нескольким лицам. Это, конечно, осложняет жизнь владельцев, но все же это в рамках закона.
4. Владельцы доли являются самостоятельными субъектами права. Это означает, что они имеют юридическую возможность вступать в правоотношения между собой. Обладатель доли в общей собственности может сдать ее в аренду другому совладельцу этой собственности, особенно если она обозначена в натуре. Владельцы доли не только имеют право, но и обязаны продавать ее преимущественно своим совладельцам. Это правило не касается дарения и залога. Владелец доли в общей собственности имеет право передавать в залог свою долю другим участникам долевой собственности.

В заключение следует обратить внимание на то, что разделение недвижимости на доли в правовом отношении фактически низводит владельцев отдельной жилплощади до положения жителей коммуналки, но с еще меньшими возможностями распоряжения. Такая собственность имеет свои преимущества: уменьшение необходимости поиска консенсуса, более четкая юридическая регламентация процедурных вопросов реализации прав распоряжения и разнообразие вариантов действий.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

○ Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

• несколько владельцев;
• доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
• все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
• совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
• расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

• Гражданским кодексом;
• Налоговым кодексом;
• ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности»;
• ФЗ № 218 «О госрегистрации недвижимости»;
• «Основами законодательства РФ о нотариате»;
• Письмом ФНП № 1033/03-16-3, в котором даны методические рекомендации для нотариусов.

○ Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

✔ Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

✔ Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

✔ Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1 . Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2 . Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3 . Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

✔ Определение рыночной стоимости.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

✔ Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

✔ Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

• описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
• цены;
• информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.

• заявление;
• паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

Купить или продать квартиру - ответственная задача. Особенно внимательно относитесь к подготовке документов, если квартира находится или приобретается в долевой собственности. Задумались, как оформить документы по сделке? Вам поможет эта статья.

Рассмотрим первый случай

В период брака часто осуществляется покупка квартиры в долевую собственность.

Какие есть нюансы?

1. Собственность на жилье получают двое владельцев, доли каждого отдельно прописываются в договоре.
2. Сделку нельзя совершить без согласия второго супруга.
3. Меняется порядок получения налогового вычета.
4. Брачный договор дополнить изменениями: за кем, в случае развода, остается квартира, размер доли, который положен детям.

Предупредим о сложностях, с которыми связана покупка жилья в долевую собственность супругов.

Возникает коллизия закона. Семейный кодекс гласит: имущество, которое нажили муж и жена, становится совместной собственностью. Исключение: по договору между мужем и женой устанавливается долевая собственность.

Совет: если в вашей семье принято решение сделать покупку в долевую собственность, оформляйте брачный договор. Брачный договор - это не пустая формальность, а соглашение, которое позволит избежать споров о том, за кем останется квартира в случае развода. В брачном договоре советуем детально обговорить важные моменты, касающиеся раздела квартиры.

Можно ли оформить покупку в долевую собственность без брачного договора?

Да, можно. Росреестр регистрирует сделку, поскольку регламентом регистрационных органов не предусмотрено представление про сделку брачного договора.

В регистрационной службе право собственности зарегистрируют в любом случае.

Покупка жилья - это радостное событие, но затратное. Поэтому вопрос о том, сколько составляет налоговый вычет при покупке квартиры — является актуальным.

Налоговый вычет при покупке квартиры

Налоговая разъяснила: После покупки квартиры в общую долевую собственность вычет получает каждый собственник. Но, только, если сможет подтвердить расходы. Установлено ограничение: не больше двух миллионов составляет вычет для каждого покупателя. (Письмо ФНС от 30 марта 2016 г. № БС-3-11/1367@).

Можно ли получить налоговый вычет , если купить квартиру у близкого родственника? Покупка у близких родственников — заманчивая сделка, можно выгодно договориться о цене. Но вычет при покупке у близких родственников, например, у родителей, детей, супруга — не предоставляется (пункт 5 ст. 220 Налогового кодекса).

Суды отказывают в предоставлении налогового вычета при покупке у близкого родственника - Апелляционное определение Оренбургского обл. суда от 7 апреля 2016 г., дело № 33-2670/2016.

Рассмотрим другой распространенный случай: продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность. Нередко собственниками квартиры является несколько человек.

Важно, чтобы все собственники дали согласие на сделку письменно. Таким образом, вы обезопасите сделку и избежите притязаний бывших собственников на квартиру.

Продажа квартиры, на которую оформлена общая долевая собственность, имеет нюансы.

1. Каждый участник общей долевой собственности должен дать согласие на сделку.

   В противном случае сделка не будет иметь законной силы (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса).

   Как правильно выразить это согласие?

   Необходимо, чтобы каждый участник подписал соглашение на продажу. Если оно не заключается, то все участники должны лично поставить подпись под договором.

2. Рассчитать рыночную цену на продажу квартиры.

   Для этого воспользуйтесь услугами оценщика или проведите сравнение рыночных цен на жилье в вашем регионе. Заключение оценщика понадобится, если сделка будет оформляться в ипотеку.

3. Искать покупателя.

   Сделать это можно самостоятельно по объявлению через различные сайты или воспользоваться услугами агентства недвижимости.

4. Собрать документы для совершения сделки.

   Какие документы потребуются? Перечень установлен статьями 16 и 17 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Среди них: документы, подтверждающие переход жилья в вашу собственность, подтверждения прав на долю, которые имеет каждый участник общей долевой собственности, выписка из домовой книги, сведения БТИ.

5. Поставить подпись под договором.

   Расписаться лично или оформить доверенность, заверить у нотариуса на право подписи одного из участников от лица остальных.

6. Представить пакет документов на гос. регистрацию в Росреестр, затем получить оплату по сделке.

Покупка комнаты в квартире

Комната выгоднее и меньше затрат, чем квартира, поэтому комнаты становятся привлекательным объектом для собственности. Несмотря на то, что сумма сделки меньше, чем при приобретении дома или квартиры, хлопот с документами достаточно.

Как избежать проблем при покупке комнаты? Нужно следовать букве закона и соблюдать формальности. Тогда не возникнет оснований оспорить сделку.

5 моментов, которые нужно учитывать при покупке комнаты

1. Извещение других собственников.

   При продаже комнаты нужно понимать, что другие собственники имеют преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса).

   Если это правило нарушить, есть риск, что другие собственники начнут оспаривать сделку и претендовать на перевод прав покупателя на себя (п. 3 ст. 250 ГК).

   Поэтому, чтобы проблем со сделкой не возникло нужно обязательно известить других собственников о продаже доли.

2. Отправлять извещения другим владельцам заказным письмом с уведомлением. Фиксировать факт отправки у нотариуса.

   В суде это укрепит вашу позицию, в случае, если другие владельцы захотят оспорить сделку. Так Воронежский обл. суд признал продажу комнаты состоявшейся сделкой, поскольку в деле имеются заказные письма с уведомлением, подтверждающие направление извещений другим собственникам (Апелляционное определение от 16 декабря 2014, дело № 33-6591).

3. Нельзя изменять сумму, по которой продается комната, указанную в уведомлении. Эта цена является фиксированной.

   В противном случае у суда будут все основания отменить сделку. Так, Центральный рай суд Хабаровска перевел права покупателя на истца, потому что комната была продана за большую сумму, чем указано в извещении о продаже (Решение по делу №2-2454/2013 от 22 мая 2013).

4. Подождать месяц с тех пор, как собственникам направлено извещение.

   Со сделкой торопиться не стоит, чтобы не возникло проблем с другими собственниками. Абзац 2 пункта 1 ст. 24 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил месячный срок ожидания ответа от других собственников. Если согласия на сделку не поступило, то комнату можно спокойно продавать другому покупателю.

5. Заверить отказ от покупки у нотариуса.

   По закону это делать не обязательно, но отказ, заверенный нотариально, гарантирует, что сделка будет безопасной и ее нельзя будет оспорить.

Остались вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимость? Помогут юристы сайта "33 Юриста. ру". Юристы расскажут обо всех подводных камнях в законодательстве, разъяснят, что означает преимущественное право покупки. Отличное знание закона и богатый опыт станут залогом успешной сделки.