Роль недвижимости в привлечении инвестиций. Инвестиции в недвижимость (3) - Реферат

Введение 3

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость 7

2. Методы определения эффективности инвестирования в недвижимость 14

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость 23

Заключение 31

Список использованных источников 35

Введение

В наше время происходит постоянное изменение рыночной экономики. Она постоянно видоизменяется под воздействием тех или иных факторов. В результате меняются потребности, виды экономической деятельности, ценности, которые создаются. Это приводит к переосмыслению ранее существующих экономических категорий, способствует возникновению новых. Сейчас российская экономическая наука постепенно входит на дорогу мировой экономической мысли.

Современное состояние российской экономики, характеризующееся определенными нарушениями общеэкономических балансов и пропорций, сопровождаемое процессами восстановления и создания новой экономической системы, отражается на функционировании рыночной среды, условиях организации рыночного пространства в России. Однако отсутствие опыта формирования новой системы в условиях демонтажа старого хозяйственного механизма обуславливает необходимость изучения мирового опыта и овладения знаниями, накопленными в процессе исторического развития экономической науки. В рамках мировой экономической мысли аналоги современных процессов, происходящих в России, связанные с формированием новых экономических отношений, отсутствуют. Анализ специфики российской экономики позволяет учитывать тенденции в развитии экономических процессов, оценивать их характер и свойству принимать адекватные меры по регулированию и корректировке элементов новой системы. Поэтому возникает необходимость исследования специфики инвестирования в недвижимость в условиях российской экономики, выявления зависимостей, тенденций, факторов и противоречий, порождаемых новыми экономическими отношениями. Рыночная среда в условиях реформируемой системы приобретает особые признаки и свойства. Актуальность и практическая значимость таких проблем, как формирование портфеля недвижимости, управление эффективностью инвестиций в недвижимость, обусловлены развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке. Институциональные инвесторы (коммерческие банки, страховые компании), рассматривая недвижимость как актив, который занимает определенное место в портфеле инвестиций, включают недвижимость в агрегированные портфели, так как доходность этого актива находится в противофазе по отношению к доходности традиционных финансовых активов (акций и облигаций).

Это свидетельствует о необходимости более глубокого осмысления факторов воздействующих на процессы организации рыночной среды, проведения комплексного анализа данных проблем. Этим определяется актуальность выбранной темы.

В обеспечении нормального функционирования любой современной экономической системы важная роль принадлежит государству. Государство на протяжении всей истории своего существования наряду с задачами поддержания порядка, законности, организации национальной обороны, выполняло определенные функции в сфере экономики. Государственное регулирование экономики имеет долгую историю - даже в период раннего капитализма в Европе существовал централизованный контроль над ценами, качеством товаров и услуг, процентными ставками и внешней торговлей.

Итак, целью данной работы является раскрытие особенностей инвестирования в недвижимость и определение его состояния в современных экономических условиях.

Ознакомиться с основами инвестирования в недвижимость. Рассмотреть его классификацию.

Рассмотреть инвестиции в недвижимость в условиях кризиса.

Объектом исследования является состояние инвестирования в недвижимость, а предметом – непосредственно сами инвестиции в недвижимость.

При написании данной работы были использованы следующие методы: анализ, синтез, дедукция, индукция.

При написании работы были изучены основные нормативные документы, регулирующие недвижимость в РФ, рассмотрены методы определения эффективности инвестирования в недвижимость, изучено состояние инвестиций в недвижимость в условиях кризиса. Также в рамках подготовки данной работы проанализирован мировой опыт поведения рынков жилой недвижимости в периоды кризисов, а также собраны данные по динамике и текущему состоянию наиболее интересных рынков недвижимости России.

1. Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Традиция в теоретическом изучении проблем инвестиций в недвижимость, которая существовала в советской экономической науке, была унаследована и развивается в настоящее время российскими учеными. Категориальный научный аппарат, созданный в отечественной экономической науке, является важной основой для изучения проблем инвестиций в недвижимость. Однако, изменения, произошедшие в этой области в последние десятилетия - это сравнительно новое явление. Также и мировой кризис, который начался у нас в 2008 году, повлиял на решение людей инвестировать в недвижимость. И тема инвестиций в эту область так или иначе касается каждого человека.

Для начала рассмотрим само понятие недвижимости, инвестора и сущность рынка недвижимости.

Согласно ГК РФ к недвижимости как объекту собственности относится все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их значению невозможно. К таковым относятся: недра, леса, земельные участки, здания и сооружения. Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты .

Инвестор - это лицо, который вкладывает свои средства в недвижимость. Он характеризуется налоговым статусом, целями, типом имущества, которым он, как ожидается, будет интересоваться, количеством собственных средств, которые он может инвестировать в покупку объекта, и условиями доступного для него кредитного финансирования. Так как эти факторы влияют на оценку ожидаемого потока дохода от имущества и на ставку, по которой должен капитализироваться доход от имущества, определение характеристик и особенностей типичного инвестора представляет собой важный этап, предшествующий непосредственной оценке имущества. Фактически типичный инвестор идентифицирует рынок для рассматриваемого имущества, устанавливая область альтернативных инвестиционных возможностей, конкурирующих с данным имуществом. Такой инвестор рассматривается как наиболее вероятный инвестор, который, как ожидается, проявит интерес к соответствующему типу имущества на заданном рынке в заданное время. Процесс идентификации такого инвестора требует со стороны оценщика детализированного и осторожного рыночного анализа, а также самого рынка недвижимости.

Рынок недвижимости один из наиболее емких рынков. К основным его особенностям относится: наличие значительного числа юридических формальностей и документов; возможность ограничения свободной конкуренции; неполнота и своевременность информации; невозможность совершать сделки по образцам; наличие значительных операционных издержек.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду .

Инвестиции в недвижимость один из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора, ведь их стоимость не будет равна 0.

Инвестиционная стоимость зависит от ценности объекта, которая определяется способностью объекта инвестиций соответствовать определенным критериям, таких как обеспечение прав и преимуществ собственника. Таким образом, инвестиционная стоимость недвижимости - это конкретная стоимость оцениваемого объекта недвижимости для конкретного инвестора.

В экономической теории существуют следующие виды инвестиций в недвижимость :

Инвестиции в городскую недвижимость;

Инвестиции в загородную недвижимость;

Инвестиции в земельную недвижимость;

Инвестиции в офисную недвижимость;

Инвестиции в складскую недвижимость;

Инвестиции в торговую недвижимость.

Так же инвестиции в недвижимость классифицируются по следующим признакам:

По объекту инвестирования (коттедж, квартира и т.д.);

По региону инвестирования (Казань, Москва, заграница);

По стадии инвестирования (покупка участка, вложения на начальном этапе строительства, вложения на конечном этапе строительства, покупка готового объекта).

По форме финансирования:

1) по правовому статусу (частные и государственные).

2) по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания).

3) по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

Как и любой другой объект инвестирования, инвестиции в недвижимость обладают своей спецификой, которая состоит как из положительных, так и отрицательных элементов. Таким образом, основными свойствами инвестирования в недвижимость являются :

1) Необходимость обладания крупным первоначальным капиталом. Итак, если инвестор располагает всего лишь парой тысяч долларов, он не сможет инвестировать их в какой-либо крупный объект, хотя и существуют различные способы, делающие инвестиции в недвижимость более доступными для мелкого инвестора. Во-первых, инвестирование на стадии строительства того или иного здания, так как стоимость квартиры после окончания строительства, скорее всего, сильно возрастет по сравнению с той суммой, которую инвестору пришлось за нее уплатить ранее. Во-вторых, существует такое понятие, как ипотека и другие виды покупки жилья в рассрочку. Речь идет о долгосрочных кредитах. Ну и наконец, не следует забывать о том, что понятие «недвижимость» означает не только сверхдорогую квартиру в элитной столичной новостройке, но охватывает также и некоторые другие значения. В частности, довольно перспективным видом операций с недвижимостью считается постройка и последующая продажа гаражей. Стоимость таких инвестиций в недвижимость на порядок ниже, чем в случае с квартирами, а доходность может быть гораздо более высокой.

2) Относительно низкая ликвидность. Если инвестору срочно потребуется высвободить свои средства от недвижимости, то это скорее всего ему не удастся.

3) Возможность получать доход вне зависимости от рыночных тенденций изменения ее стоимости. Это свойство проявляется, когда мы говорим о сдаче недвижимости в аренду.

4) Внезапное изменение стоимости активов. Однако в случае с недвижимостью, как правило, предсказать намечающуюся тенденцию ее стоимости легче, чем в случае многих других видов инвестиционных инструментов. Дело в том, что существует ряд довольно устойчивых внешних и внутренних факторов, которые почти полностью определяют рыночную стоимость недвижимости. Поэтому инвестируя средства в объекты недвижимости, необходимо в обязательном порядке обратить внимание на внешние факторы, такие как: степень престижности района их расположения, социальное окружение, наличие транспортных коммуникаций, экологическую обстановку, ну и – динамику спроса и (или) предложения за последнее время. Так же существуют и внутренние факторы, среди которых: архитектура и индивидуальность проекта, внешняя привлекательность здания, планировка, высота потолков, вид из окон квартиры, наличие балконов и лоджий, площадь, технологии строительства и используемые материалы, инженерию дома, внутреннюю инфраструктуру, физический износ, уровень шума, чистоту воздуха вблизи строения. Учитывая все эти параметры, можно с большей или меньшей степенью погрешности предполагать, сколько будет стоить данный объект недвижимости.

4) Условия законодательства. Эта особенность может проявиться в случае незнания всех бюрократических тонкостей, что может повлечь за собой крупные неприятности.

5) Практически полное отсутствие инфляционного риска. Здесь имеется в виду договор с застройщиком, где устанавливается конечная сумма за объект инвестирования, порядок и сроки ее внесения.

1) Относительная стабильность потока доходов от операций с недвижимостью.

2) Антиинфляционная устойчивость недвижимости.

3) Повышенный уровень риска. Это объясняется более длительными сроками капитальных вложений и недостаточностью и сложностью доступа к рыночной информации. Также причиной этого выступает недостаточная ликвидность недвижимости.

5) Отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимости и инвестиций в финансовые активы. Цикличность функционирования рынка недвижимости не совпадает с цикличностью промышленного производства на макроэкономическом уровне. Это несовпадение проявляется в том, что инвестиционная привлекательность доходной недвижимости возрастает в периоды промышленного кризиса и в периоды инфляции с высоким темпом, в то время как реальные ставки доходности финансовых активов в те же периоды обычно падают.

В практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость. К ним относится :

1) Акции и доли компаний, занимающихся строительством, эксплуатацией недвижимости и производством строительных материалов и оборудования.

2) Доли и паи фондов, инвестирующих непосредственно в объекты недвижимости или в компании, владеющие объектами недвижимости.

3) Ипотека. Это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости.

4) Опцион на покупку (продажу) недвижимости. Это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

5) Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона.

6) Право преимущественной аренды земли. Создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю.

7) Лизинг недвижимости. Это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости, который является самым долгосрочным видом лизинга.

При формировании инвестиционного портфеля чаще всего используются сочетание вышеперечисленных финансовых инструментов с целью повышения диверсификации и получению максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

Инвестиционная деятельность на рынке недвижимости четко регулируется. Его характерная черта – это наличие специальной нормативно-правовой базы, которая также регламентирует и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Особенность также заключается в том, что роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значима, чем в других секторах экономики.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, ясно, что инвестиции в недвижимость неотъемлемая часть современной экономики, которая является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. В отличие от финансовых инвестиций, недвижимость имеет явно выраженную материальную форму, более высокий уровень защиты от инфляции, возможность многоцелевого использования объектов и др. К недостаткам можно отнести низкую ликвидность, высокие издержки на создание и обслуживание объектов. Также инвестиции в недвижимость имеют свою классификацию, свойства, инструменты и нормативно-правовые акты регулирования. Все операции по инвестициям в этой области происходят на рынке недвижимости, который является одним из наиболее емких рынков.

2. . Методы оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Проблемы оценки готового бизнеса при совершении инвестиционных сделок покупки готового объекта недвижимости со сданными в аренду площадями, в частности, завышения его стоимости в условиях дефицита предложения, нет. В то же время для активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости необходимо разрешить проблему двойного стандарта по земле, когда землю стараются не выкупить, а взять в аренду, а потом перепродать готовую фирму с правом аренды на 25 лет. Для иностранного инвестора нормальный срок аренды считается хотя бы 49 лет и до 99 лет, а у нас великолепная аренда считается сроком на 25 лет.

Инвестиционные доходы в данном случае включают две составляющие: текущие доходы (денежный поток от операций с недвижимостью); изменение стоимости активов (в результате переоценки объектов собственности).

Инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости включает в себя анализ рынка недвижимости, в том числе с привязкой к определенному месторасположению, обоснование экономической эффективности инвестиций, расчет объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес - план).

Для начала рассмотрим методы оценки рыночной стоимости недвижимости, их выделяют 2:

метод сравнения

затратный метод

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

Все это делается для выявления эффективности инвестирования в недвижимость. В свою очередь, работы по анализу эффективности инвестиций включают в себя этапы;

1. Оценка существующей ситуации;

2. Разработка концепции эффективного использования объекта;

3. Анализ экономической эффективности проекта.

Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2.1) :

Рис. 2.1. Структура целей и этапов анализа эффективности инвестиций в недвижимость

Существует ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и окупаемость капиталовложений.

Показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

Рассмотрим некоторые стоимостные показатели.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС, NPV) выражает эффект (прирост богатства) инвестора за расчетный период, пересчитанный (дисконтированный) в эквивалентную сумму в начале проекта. ЧНС рассчитывается в сравнении с нормативным доходом, определяемым базовой ставкой. Проект целесообразен при ЧНС не меньше нуля.

Чистая нынешняя стоимость (ЧНС) определяется по формуле:

ЧНС =  (Дт - Кт)/(1+Е) т = Дн - Кн, (2.1)

где: Дт - доход в год Т, руб.;

Кт - капиталовложения за счет собственных средств в год Т, руб.;

Е - ставка дисконтирования в десятичных дробях;

Т - порядковый номер года с начала расчетного периода;

Р - длительность расчетного периода, год;

Дн - доход приведенный к началу расчетного периода, руб.;

Кн - капиталовложения, приведенные к началу расчетного периода, руб.

Накопленный денежный поток (НДП), как показатель эффективности проекта, отражает сальдо поступлений и расходов средств (превышение накопленного дохода над капиталовложениями). НДП не учитывает норму дохода. Ставка дисконтирования равна нулю. НДП в постоянных ценах показывает движение собственных средств.

Накопленный денежный поток определяется по формуле (2.1) при условии, что Е=0.

Внутренняя рента (Евн) определяется путем нахождения величины Е в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0.

Срок возврата капитала (Тв) определяется путем нахождения величины Р в уравнении (2.1) при условии, что ЧНС = 0 .

Предельные капиталовложения (PV) представляют капитализированный доход и выражают его нынешнюю ценность для инвестора. Они позволяют установить максимальную допустимую цену будущего дохода, то есть предельную для инвестора величину первичных вложений собственных средств.

Предельные капиталовложения определяются по формуле (2.1) при условии, что Кт= О.

Теперь перейдем к рассмотрению удельных показателей.

Доходность (MIRR) характеризует доход от вложений собственных средств процентом годовых, то есть процентом ежегодного прироста капитала. Доходность определяется при заданной базовой ставке и зависит от ее величины. Капиталовложения целесообразны при доходности не ниже базовой ставки.

Формула для расчета модифицированной внутренней нормы доходности (MIRR) выглядит следующим образом:

(2.2)

где: CFt - приток денежных средств в периоде t = 1, 2, ...n;

It - отток денежных средств в периоде t = 0, 1, 2, ... n (по абсолютной величине);

r - барьерная ставка (ставка дисконтирования), доли единицы;

d - уровень реинвестиций, доли единицы (процентная ставка, основанная на возможных доходах от реинвестиции полученных положительных денежных потоков или норма рентабельности реинвестиций);

n - число периодов.

В левой части формулы - дисконтированная по цене капитала величина инвестиций (капиталовложений), а в правой части - наращенная стоимость денежных поступлений от инвестиции по ставке равной уровню реинвестиций.

Отметим, что формула MIRR имеет смысл, если терминальная стоимость притоков превышает сумму дисконтированных оттоков денежных средств (приток денег больше их оттока).

Критерий MIRR всегда имеет единственное значение и может применяться вместо показателя IRR для оценки проектов с неординарными денежными потоками. Проект приемлем для инициатора, если MIRR больше барьерной ставки (цены источника финансирования) .

Внутренняя норма дохода (IRR), как показатель доходности проекта или доходности вложений собственных средств, рассчитывается без учета базовой ставки. Внутренняя норма сама определяет максимальную базовую ставку для конкретного проекта, при которой вложения не убыточны. Данный показатель удобен для отбора и сравнения проектов по эффективности, так как он не зависит от нормы дохода.

Внутренняя норма доходности определяется по формуле:

(2.3)

Величину IRR можно определить ещё одним способом. Для этого сначала рассчитывают NPV при различных уровнях дисконтной ставки r до того значения, пока величина NPV не станет отрицательной. После этого значение IRR находят по формуле:

(2.4)

Также должно соблюдаться неравенство NPVa>0>NPVb и rb>IRR>ra.

Достоинством показателя IRR является то, что он дает возможность сравнить проекты разного масштаба и различной длительности. Например, эффективность проекта с IRR, равной 30%, достаточна в случае, если для его реализации необходимо использовать кредит в банке стоимостью 10% годовых .

Коэффициент эффективности капиталовложений (PI) показывает, во сколько раз увеличиваются вложенные собственные средства за расчетный период в сравнении с нормативным увеличением на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при коэффициенте не меньше единицы.

Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index, PI) рассчитывается на основе показателя NPV по следующей формуле:

PI =  ----- : IC. (2.5)

Очевидно, что если: РI > 1, то проект следует принять; РI

Срок окупаемости (DPB) определяет время, за которое инвестор возвратит вложенные в проект собственные средства и получит нормативный доход на уровне базовой ставки. Капиталовложения целесообразны при условии, что срок окупаемости не превышает заданную величину.

Дисконтированный период окупаемости рассчитывается аналогично PB, однако в этом случае чистый денежный поток дисконтируется.

Расчет производится следующим образом:

(2.6)

где r - месячная ставка дисконтирования;

CFt - чистый денежный поток от операционной деятельности месяца t .

Эффективный инвестиционный проект может представляться неэффективным из-за неквалифицированного расчета основных экономических показателей, и прежде всего - нормативного срока окупаемости и ставки дисконтирования. Указанные выше показатели не являются независимыми, напротив, они зависят друг от друга как аргумент и функция. В советское время для оценки эффективности инвестиций использовались коэффициенты эффективности капитальных вложений. Обратный показатель к коэффициенту эффективности капитальных вложений - период окупаемости инвестиций. Использование коэффициентов эффективности капитальных вложений возможно и сейчас, но с учетом корректировок на недетерминированность современной экономики.

Также рассмотрим механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости, определяющий выбор стратегии управления (рис.2.2).

Рис. 2.2. Механизм оценки инвестиционной привлекательности объекта промышленной недвижимости в целях выбора стратегии управления

Итак, исходя из вышесказанного, следует, что важную роль приобретает оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Оценка может отвечать многим целям: определение инвестиционной политики, мониторинг эффективности, финансовые отчеты, выбор месторасположения собственности, развитие отношений с новыми инвесторами. В основу проведения оценки должен быть положен анализ приносимых ею доходов. В свою очередь, показатели эффективности проектов делятся на стоимостные, характеризующие эффект в стоимостном выражении, и удельные, выражающие эффект на единицу затрат.

3. Влияние кризиса на инвестирование в недвижимость

После резкого ухудшения состояния мировой экономики в IV квартале 2008 года инвестиционная активность во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости практически прекратилась, и объем инвестиционных сделок в первом полугодии 2009 года оказался одним из самых низких в истории.

Те немногочисленные транзакции, которые состоялись, почти во всех случаях заключались между небольшими локальными компаниями, в то время как объем трансграничных сделок фактически равнялся нулю.

По данным CB Richard Ellis совокупный объем инвестиционных транзакций в первом полугодии 2009 г. сократился на 97% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил менее $10 млн., что является одним из самых низких показателей за шестимесячный период в истории рынка.

Тем не менее, появляются признаки того, что собственники могут наконец-то начать сдавать свои позиции, так как ситуация на рынке остается тяжелой, а давление со стороны кредиторов усиливается. Это мы можем увидеть на рис. 3. 1:

Рис. 3.1. Полугодовой оборот инвестиций и количество сделок

Трудности с привлечением финансирования отразились на объеме средств, которые готов вкладывать инвестор в конкретный объект недвижимости. Приемлемый объем единичной инвестиции сейчас находится примерно между $30 и $40 млн. Также покупатели требуют более высокий возврат на собственные средства – обычно, около 20-25% – и нацелены покупать только по сегодняшним низким ценам.

В нашей стране, равно как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на развивающуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования, вновь возводимого жилья, и многие другие факторы привели к тому, что большинство потенциальных инвесторов и покупателей квартир стали с недоверием смотреть на возможность вкладывать свои деньги в недвижимость на этом этапе развития кризиса. Тем более во многих странах Европы и в США недвижимость начала дешеветь.

Одна из авторитетных на рынке недвижимости консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle опубликовала ежегодный отчет о состоянии рынков – «Мировое движение капитала». Аналитики делают два главных вывода: что объем инвестиций в жилье во всем мире упадет в два раза по сравнению с предыдущим годом и что это не касается России, где рост вложений в недвижимость был, есть и будет. Пока это самый надежный финансовый инструмент (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Доходность жилья за 2009 г.

Эксперты приводят убедительную статистику: в Европе за 9 месяцев года совокупный объем сделок на рынке недвижимости снизился на 38%, а у нас – вырос в 2,8 раза (рис. 3.3). Наибольшая привлекательность распределяется следующим образом: офисная недвижимость, торговая и жилая .

Рис3.3. Стоимость жилья за 2009 г .

По данным Федеральной службы государственной статистики, годовой объем ввода жилья в России в последние годы непрерывно повышался и с 2000 по 2007 год и вырос почти вдвое - с 32,3 до 61,0 млн. кв. м, причем в 2006 году прирост составил 15,2%, в 2007 году 20,6%. В 2008 году планировалось ввести в строй 66 млн. кв. м, но фактический прирост оказался незначительным (4,5%), ввод составил 63,8 млн. кв. м, 765,6 тыс. квартир (рис. 3.4).

На территории 66 субъектов РФ объем ввода жилья в 2008 году вырос, в том числе более чем на 20% в 9 регионах, в т.ч. в Санкт-Петербурге, Челябинской области – в 1,2 раза, Новгородской, Нижегородской, Тульской областях, республиках Башкортостан и Тыва - в 1,3 раза; Калужской, Сахалинской областях - в 1,4 раза.

На территории 18 субъектов РФ объем ввода жилья снизился, в том числе более чем на 20% в 5 регионах, в том числе в Астраханской области (-47,3%), Мурманской области (-40,9%), в Москве (-32,0%).

Рис. 3.4. Ввод в действия жилых домов

Основной объем ввода, как и ранее, пришелся на 4-й квартал:

В РФ 28,6 млн кв. м, или 44,8% от годового ввода (рис. 3.5);

В Москве 1,66 млн кв. м (50,6%);

В Московской области 4,14 млн кв. м (53,2%);

В Санкт-Петербурге 1,88 млн кв. м (58,6%).

Как видно на рис.3.5, объемы ввода жилья в России перестали расти уже в 4 квартале 2007 года, и практически не изменялись уже 7 кварталов.

Рис. 3.5. Ввод в действие жилых домов в РФ, млн. кв. м.

Данные рис. 3.5. показывают, что по натуральному объёму ввода долевое финансирование в соответствии с ФЗ-214 составляет порядка 17% финансирования общего строительства, что соответствует около 30% финансирования многоэтажного строительства.

Также существуют различные схемы финансирования во вводе жилья (рис3.6).

Рис. 3.6. Доли различных схем финансирования во вводе жилья

В течение двух-трех лет после введением федерального закона часть объёма сделок с привлечением средств дольщиков вошла в правовое поле, а другая часть изменила юридическую форму привлечения средств населения с тем, чтобы позволить застройщикам и дальше перекладывать большую часть строительных рисков на частных соинвесторов. По некоторым оценкам, доля застройщиков, работающих по федеральному закону, составляет в разных регионах от 10 до 90%, но в среднем – около 15-20% .

Отбросив прогнозы относительно будущих цен, давайте посмотрим, какие же на сегодняшний день инструменты может использовать инвестор для сохранения и приумножения капитала? Их можно назвать несколько:

Есть банки, но даже самым надежным из них понадобилась помощь государства, когда начал развиваться финансовый кризис, а многие банки, не получившие государственной поддержки, находятся в очень тяжелом положении и вряд ли могут серьезно рассматриваться инвесторами как надежные. Да и процентные ставки в банках, как правило, не покрывают даже инфляции.

Фондовые биржи – полностью потеряли доверие инвесторов. По разным оценкам с фондовых рынков сейчас выведено от 30 до 60 млрд. долларов.

Нефть, золото, сельхозпродукция – в сегодняшней ситуации нестабильны так же, как и торговля акциями, и имеют отрицательный тренд.

Недвижимость - фактически – это единственный инструмент, который позволяет в условиях кризиса сохранять и приумножать капитал с высокой степенью вероятности. И так считает большинство. Недавно ВЦИОМ опубликовал данные, согласно которым большая часть жителей России (51%) считает самым выгодным вложением покупку недвижимости. Значительно отстали «приобретение золота и драгоценностей» - 19% и «хранение денег в Сбербанке» (17%). Остальные варианты нашли еще меньше приверженцев. Это одна из немногих областей вложения средств, которая, не смотря ни на какие ценовые колебания всегда останется у своего собственника. Помимо инвестиционной ценности она имеет еще потребительскую ценность и, как вариант, может приносить за счет этого качества дополнительную прибыль.

Поэтому в ближайшее время следует ожидать прихода инвесторов с фондовых рынков на рынок недвижимости.

При этом многие эксперты выражают некоторые опасения, связанные с инвестированием в новые дома. Одной из главных проблем, которые ожидают человека, рискнувшего в данный момент вложить деньги в новостройки, это ненадежность компаний. Риск присутствует в том, что покупая квартиру дешево, у малоизвестного застройщика, нет гарантий, что строительство будет доведено до конца и дом будет сдан вовремя. Поэтому следует вкладывать деньги только в крупные и известные компании. Они менее подвержены колебаниям, и у них больше запас прочности. Несмотря на то, что инвестирование в недвижимость вот уже более 10 лет является выгодным капиталовложением, эксперты рекомендуют воздержаться от рискованных и необдуманных поступков.

Также сейчас вызывает большое опасение приобретение квартир на начальной стадии строительства. Так как в условиях разразившегося кризиса в первую очередь пострадала банковская сфера, и выдача кредитов сильно ужесточилась, то в основном строительные компании будут наиболее заняты в основном доделкой уже строящихся домов. И новые дома будут возводиться не в таких уж глобальных количествах. Также возрастают риски, связанные с их реализацией.

Еще одним из рисков в настоящее время является срок завершения строительства. Он может существенно вырасти для каждого индивидуального объекта. Несмотря на то, что инвестиции в недвижимость всегда были подвержены возникновению задержек связанных с документацией, т.е. такая проблема существовала и ранее, в теперешних условиях это может иметь и более плачевные результаты. Минимизировать возникновения подобных моментов возможно лишь внимательным изучением и анализом возможных объектов инвестирования, их долголетие, репутацию, источники финансирования.

Таким образом, существует угроза появления как недостроенных объектов, так и продления сроков завершения работ.

Несмотря на то, что рынок недвижимости в данный момент переживает некоторый спад, некоторые аналитики видят в этом и положительные стороны. Они считают, что рынок покинут некомпетентные игроки.

На сегодняшний день есть три главные опасности, которые подстерегают инвестора, решившего вложить деньги в недвижимость. Первая – это опасность вложить средства в компанию – банкрот. Для того чтоб этого не произошло, следует внимательно выбирать объект для инвестирования. Вторая – это сроки окончания строительства. В сложившейся ситуации, чтобы избежать в будущем проблем, связанных с увеличением сроков реализации, следует вкладывать средства в объекты, находящиеся на конечном этапе строительства, или в уже готовые объекты. И последняя – это опасность купить недвижимость по более высокой цене, чем придется реализовывать. Сильнее всего это затрагивает рынок вторичного жилья и массового строительства, поскольку здесь возможно перенасыщение рынка.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что вложения в недвижимость считаются одними из наиболее привлекательных для частных инвесторов. При этом в условиях кризиса появляются дополнительные возможности для получения высоких доходов от вложения денежных средств в жилую недвижимость. В результате влияния экономического кризиса стоимость жилья в России и многих других странах значительно снизилась. В то же время, данное падение цен во многих случаях не связано с влиянием фундаментальных факторов, определяющих спрос на недвижимость в долгосрочной перспективе, что позволяет находить недооцененные активы со значительным потенциалом роста. При этом доходность вложений в подобные активы может значительно превышать средние значения в периоды стабильного роста экономики.

Таким образом, ключевыми условиями эффективного инвестирования в условиях кризиса являются наличие сильно подешевевшего актива, обладающего значительным потенциалом роста, а также выбор наилучшего момента для его приобретения по минимальной цене.

Заключение

Изучение инвестиций в недвижимость очень важно, особенно в сложившейся ситуации в связи с мировым кризисом.

Итак, инвестиции в недвижимость – это вложение средств в недвижимость для получения дохода в будущем либо продажей этой недвижимости, либо сдачей ее в аренду, который в свою очередь, является одним из самых эффективных способов сохранить и преумножить капитал инвестора. Инвестиции в недвижимость, как и любой другой объект инвестирования, имеет ряд особенностей, свойств и характеристик.

Для того чтобы инвестиции в недвижимость приносили прибыль, должна анализироваться эффективность инвестиций в недвижимость, что предполагает четкое определение решаемой задачи и включает в себя ряд этапов: оценку существующей ситуации, разработку концепции эффективного использования объекта, анализ показателей экономической эффективности проекта.

Исходя из целевой установки инвестора, различают три основных критерия оценки эффективности капиталовложений в недвижимость: максимальный доход от капиталовложений, максимальный доход на единицу капиталовложений, минимальный срок, за который будет получен нормативный доход от вложений.

Анализ эффективности инвестиционных проектов - сложный процесс, поэтому лишь точные расчеты и компетентность экспертов способны привести к полной реализации инвестиционных планов.

На сегодняшний день экономическая ситуация в России и в мире в целом очень неоднозначна. Практически все сферы предпринимательской деятельности почувствовали на себе последствия кризиса, спровоцированного одной из ведущих экономик мира. При проведении исследования было выявлено, что финансовый кризис в реальном секторе экономики в первую очередь оказал влияние на рынок недвижимости.

В нашей стране, как и в большинстве стран мира, рынок недвижимости неразрывно связан с банковским сектором и кредитами. Он не мог не отреагировать на сложившуюся ситуацию. Резкое сокращение и ужесточение ипотечных программ банков, почти полное прекращение кредитования и многие другие факторы привели к приостановлению большинства проектов в связи с нехваткой денежных средств у инвесторов для их реализации.

Сейчас, как никогда, велики риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Во-первых, вложение средств в компанию – банкрот. Во-вторых, сроки окончания строительства. И, в-третьих, покупка недвижимости по более высокой цене, чем придется реализовывать.

Список использованных источников

Гражданский кодекс Российской Федерации // Система «КонсультантПлюс».

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009) // Система «КонсультантПлюс».

Аликаева М.В. Источники финансирования инвестиционного процесса // Финансы. -2008. -№ 5. -C.12-14.

Бевзелюк А.А. Анализ инвестиционных проектов: Учебно-методическое пособие. -Мн.: 2008, -31с.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. -М.: Финансы и статистика, 2007. -263с.

Бланк И.А. Управление инвестиционными предприятиями. -К.: Ника-Центр, Эльга, 2008. -480с.

Бард В.С., Бузулуков С.Н. Инвестиционный потенциал российской

экономики. М., 2004.

Бочаров В.В. Современный финансовый менеджмент. – СПб.: Питер,

Гранова И. В. Оценка недвижимости. Практикум. 2-е издание. СПб.: Питер, 2007.

Золотогорова В.Г. Инвестиционное проектирование. - М.: ИП

Перспектива, 2004.

11. Игонина Л.Л. Рынок инвестиций в современной экономике. М., 2004.

12. Карякина О.А. Финансы: Курс лекций / О.А.Карякина, Н.А.Прокопович; Академия управления при Президенте Республики Беларусь. -Мн., 2002. -174с.

Киселева Н.В., Боровикова Т.В., и др. Инвестиционная

деятельность: уч. пособие. – М.: КНОРУС, 2005.-432с.

Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент. -М.: Финансы и

статистика, 2006. -768с.

Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор

инвестиций. Анализ отчетности. М., 2005.

Колбина М. Недвижимость под давлением кризиса.//РЦБ, 2009 №5/6.

Корчагин Ю.А., Маличенко И.П. Инвестиции: теория и практика. М:

Феникс, 2008- 508с.

Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. СПб.: Издательство «Лань», 2007. – (Учебники для вузов. Специальная литература).

Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2006.

Марголин А.М., Быстряков А.Я. Экономическая оценка инвестиций:

учебник. – М.: «ТАНДЕМ». Изд. «ЭКМОС» 2007. - 183с.

Пеньевская И.С., Щербаков А.И. Оценка состоятельности

инвестиционного проекта. Новосибирск, 2007.

Остапенко В. Собственные источники инвестиций предприятий // Экономист. -2007. -№ 8. -C.28-37.

Орлова Е.Р. Инвестиции: Учебное пособие. - 5-е изд., испр. - М.:

ОМЕГА-Л, 2008. - 237 с.

Савчук В. Анализ и разработка инвестиционных проектов. М., 2006

Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПб: Изд-во СПбГТУ, 2008. -319с.

Чернов В.А. Инвестиционная стратегия: уч. пособие для вузов. – М.:

ЮНИТИ-Дана, 2007.-158с.

Фридман Дж.П., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости. / Пер.с англ. -М.: Дело Лтд., 2007. -437с.

Харин А., Володин А. непрямые инвестиции в недвижимость:

выбирая между домом и паем. // РЦБ. 2008 №23/24.

Холт Р.Н., Бариес Сет. Планирование инвестиций. М., 2004.

Хонко Я. Планирование и контроль капвложений. М., 2003.

Шарп У.Ф., Александрер Г.Дж., Бэйли Дж.В. Инвестиции. М., 2003.

Инвестиции: Учебник / С.В. Валдайцев, П.В. Воробьев и др.; под. ред.

В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. – М: Проспект, 2005.

Менеджмент организации. / Под ред. З. П. Румянцевой, Н. А.

Соломатина. М., 2005.

34. Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред.

Е.С.Стояновой. -5-е изд., перераб. и доп. -М.: Изд-во «Перспектива», 2002. -656с.

Формулы расчета эффективности проекта –

http://www.belinvest.info/theory.html

MIRR - модифицированная внутренняя норма доходности

(рентабельности) - http://www.financial-analysis.ru/methodses/metIAMIRR.html

IRR - внутренняя норма доходности. - http://www.basegroup.ru/solutions/scripts/details/irr_analysis/

Эффективное инвестирование - это просто. - http://www.profiz.ru/se/10_2007/Effektivinv10/ и их оценка» Студент факультета... в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость . Все отдельные блоки информации, отобранные...

Инвестирование в недвижимость включает следующие инструменты: собственный капитал, заемный капитал, закладные, договора об аренде земли, опционы, смешанные долговые обязательства.
Инвестирование в собственный капитал, или владение незаложенной собственностью, является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе, с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов), рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.

К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственности можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов.
К недостаткам относятся дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.
Кроме традиционной формы - инвестирования собственного капитала - в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотечное кредитование является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости - жилищную, коммерческую, земельную. Однако основным объектом ипотечного кредитования является жильею).

Система ипотечного кредитования в России пока должным образом не сложилась. Это сдерживает развитие российского рынка недвижимости в целом. Значительный разрыв между доходами населения и стоимостью жилья в странах с развитым рынком недвижимости позволяет преодолеть система ипотечного кредитования, поэтому развитие ипотеки в нашей стране - сверхактуальная задача.

К факторам, сдерживающим развитие ипотеки в России, следует отнести:
- отсутствие четких юридических норм о возможности залога и отчуждения земельных участков;
- особенности жилищного законодательства (возможность продолжения проживания членов семьи заемщика даже при переходе права собственности);
- невозможность защитить кредитора в случае нежелания заемщика выполнить свои обязательства.

Опцион - это право кредитора купить собственность в определенный срок по фиксированной цене. В случае рыночного повышения рыночной стоимости объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости - это право, но не обязательство купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.

Арендные соглашения (договоры по аренде) - это передача права пользования объектом на определенный срок на определенных условиях (например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т.д.).

Право пользования может быть передано в пожизненное владение или на более короткий срок. Аренда с правом пожизненного владения получила наибольшее распространение на землях сельскохозяйственного назначения. После смерти собственника право собственности переходит к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, так как субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости - это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.

Лизинг недвижимости - это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.

Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.

Введение

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы моей работы.

Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;

исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

Объектом исследования является инвестиционная среда.

Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.

Методологической базой для написания курсовой работы явились наблюдение, анализ, сравнение, социологический опрос.

В качестве теоретической базы для выполнения данной работы были использованы источники специальной литературы указанные в списке литературы.

Практическая значимость исследования проблем заключается в возможности применения результатов в деятельности организаций инвестиционного профиля.

Структура работы определена исходя из поставленных задач. В первой части работы рассматриваются теоретические аспекты инвестиционной деятельности. Второй раздел посвещается определению рыночной стоимости. В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены выводы и рекомендации.

1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

1.1 Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Одной из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.

Инвестиции - это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

В действующем российском законодательстве инвестиции определены как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Наиболее существенными признаками инвестиций являются:

потенциальная способность инвестиций приносить доход;

процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активного экономического субъекта (предприятия);

в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;

целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);

наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);

вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственно экономической выгоды;

наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.

По объектам вложения капитала:

реальные инвестиции - это вложение средств (капитала) в создание реальных активов, связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем;

финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:

Прямые инвестиции. Инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект недвижимости (приобретение реальных активов, либо вложение капитала в уставные фонды);

Косвенные (опосредованные) инвестиции. Вложение капитала инвестора в объекты инвестирования осуществляется через финансовых посредников (институционных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.

По отношению к объекту вложения:

внутренние инвестиции - вложение капитала в активы самого инвестора;

внешние инвестиции - вложение капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или инструменты иных эмитентов.

По периоду осуществления:

долгосрочные инвестиции - вложение капитала на период от трех и более лет;

среднесрочные инвестиции - вложение капитала на период от одного до трех лет;

краткосрочные инвестиции - вложение капитала на период до одного года.

По степени надежности:

Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;

Относительно надежные инвестиции. Наименее рисковыми являются инвестиции в сферы с достаточно определенным рынком сбыта.

По характеристике инвесторов:

частные инвестиции - вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;

государственные и муниципальные инвестиции - вложения средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.

По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:

первичные инвестиции - вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;

реинвестиции - вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций;

дезинвестиции - высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.

2 Особенности недвижимости инвестиционного характера

Фундаментальной основой национальной экономики, важнейшей частью национального богатства является недвижимость. Недвижимость выступает как объект собственности и сделок.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения (статья 130).

В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:

земельный участок;

объекты над поверхностью участка, в том числе леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, незавершенное строительство;

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

воздушное пространство;

комплекс прав на объекты недвижимости. (См.: Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2013, стр. 13).

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативами фондового рынка, имеет следующие отличительные характеристики:

неделимость: прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев являются неделимыми и имеют высокую стоимость. Это обстоятельство затрудняет инвестиции без привлечения заемного капитала и доступ на рынок частных инвесторов;

неэластичность предложения: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе является неэластичным, то есть невосприимчивым. Это мешает рынку инвестиций адекватно реагировать на изменение спроса;

невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

особые проблемы управления: инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления. Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, не знакомые участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;

особые риски, которые присущи недвижимости, как объекту инвестиций, в общем случае включают: риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск функционального износа;

бессрочность: инвестор полного права собственности владеет частью того, что всегда есть и будет - неизнашивающейся землей и зданием, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики;

обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;

возможность новых интересов: в одном и том же объекте недвижимости можно создать различные инвестиционные интересы, тем самым удовлетворяя различные инвестиционные предпочтения;

гибкость условий финансирования: у приносящих доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств.

3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы. Основные группы инвесторов могут быть выделены по следующим классификационным признакам.

По организационной форме:

юридические лица;

физические лица;

объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);

объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;

государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).

По направлению основной деятельности:

индивидуальные инвесторы (юридические или физические лица, объединения юридических и физических лиц, органы государственного и местного самоуправления, осуществляющие инвестиции);

институциональные инвесторы (финансовые посредники, аккумулирующие средства индивидуальных инвесторов и осуществляющие инвестиционную деятельность от своего лица).

По форме собственности инвестированного капитала:

частные инвесторы (юридические лица, основанные на негосударственных формах собственности, физические лица);

государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);

муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).

По менталитету инвестиционного поведения:

консервативные инвесторы (заботящиеся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и защите своих средств от инфляции, избегающие осуществления средне- и высокорискованных вложений);

умеренно агрессивные инвесторы (выбирающие объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост их капитала; высокорискованные вложения подстраховываются слабо доходными и малорисковыми вложениями);

агрессивные инвесторы (стремящиеся к быстрому росту вложенных средств: как правило, выбирают объекты инвестирования по критерию максимизации дохода).

По целям инвестирования:

стратегические инвесторы (как правило, инвестируют с целью обеспечения реального участия в стратегическом управлении деятельностью объекта, в который вкладываются средства);

портфельные инвесторы (как правило, вкладывают свои средства в разнообразные объекты с разной степенью риска и доходности с целью получения желаемого уровня доходов на вложенные средства).

По принадлежности к резидентам:

отечественные инвесторы (все лица - резиденты);

иностранные инвесторы (иностранные государственные, международные финансовые организации, иностранные юридические и физические лица).

Наиболее значимых успехов Башкортостан достиг в сфере инвестиций: сегодня республика значится в первой десятке инвестиционно-привлекательных регионов России. Сегодня в республике в работе уже порядка ста инвестпроектов. По данным Башкортостанстата, за январь-октябрь 2013 года предприятия РБ, включая субъекты малого предпринимательства, использовали около 170 млрд рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах на 7,2 процента превышает аналогичный показатель 2012 года.

По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.

По видам экономической деятельности основную долю в структуре инвестиций в основной капитал занимают обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг.

1.4 Основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость

по правовому статусу инвестора (частные и государственные);

по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);

по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников - активная форма инвестирования, инвестиции с участием посредников - пассивная форма инвестирования).

Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.

Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:

стратегические инвестиции - они направлены на создание новых предприятий, новых производств, приобретение целостных имущественных комплексов и т.п.;

базовые инвестиции - они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;

текущие инвестиции - они связаны с вложениями по замене основных средств, проведению капитального ремонта и др.;

новационные инвестиции - они связаны с модернизацией недвижимости.

Нематериальные (потенциальные) инвестиции, использующиеся для получения нематериальных благ. Например, проведение научно-исследовательских работ.

В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.

Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.

Ипотека. Это - предоставление кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. (См.: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).

Опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости - это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Опцион - обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

Гибридные формы финансирования инвестиций в недвижимость. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона

Право преимущественной аренды земли. Это права создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.

Лизинг. Это - долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (См.: ФЗ от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге»).

2. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта на примере коммерческого объекта недвижимости - административное здание

1 Определение задания на оценку и описание объекта оценки

Таблица 1 - Задание на оценку

Задание на оценкуОбъект оценкиАдминистративное зданиеОцениваемые праваПраво собственностиСобственники Зарипова Д.И.Цель оценкиОпределение рыночной стоимостиСрок проведения оценки23.12.2013 - 20.03.2014инвестиция недвижимость финансирование стоимость

Таблица 2 - Описание объекта оценки

Описание объекта недвижимостиМестоположение РБ, г. УфаГод постройки 1979Материал стенКирпичТехническое состояние объектаФундамент Трещины в цокольной части зданияСтены и перегородкиГлубокие трещины, выветривание швовПерекрытия и покрытияСостояние удовлетворительноеКровля Искривление местами металлических желобовПолы Мелкие повреждения, сколы, потертостьПроемы Мелкие поверхностные трещины в окнах и дверяхОтделочные работыСостояние хорошееВСТ и ЭТ устройстваВолосные трещины, местами сколы, мелкие царапины

2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Таблица 3 - Корректировки по сравниваемым продажам

Элемент сравненияЕд. изм.Оцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 512345678ЦП 1м2т.р.?2528,25047,675,5РСт.р.?300003200073500100000110000Право соб-стиПСПСПСПСПСПСкорректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия финансированияРын.Рын.Рын.Рын.Рын.Рын.Корректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия продажиРын.Предл.Предл.Предл.Предл.Предл.Корректировка%-3-3-3-3-3СЦт.р.29100310407129597000106700Время продажи27.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.14Корректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Местоположениег. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. УфаКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Физические характеристикиМатериал стенкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Общая площадьм2125012001135147021001458Корректировка%00-2-3-2СЦт.р.29100310406986994090104566Функциональное назначениеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеКорректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Наличие ком-ий++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Состояние помещенияУдов.Удов.Удов.Хор.Отл.Отл.Корректировка%00-2-3-3СЦт.р.29100310406847291267101429Транспортная доступность++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406847291267101429Дополнительная информация-парковкапарковкаРядом остановкапарковка-Корректировка%-3-3-1-30СЦт.р.28227301096778738529101429СЦ 1м223,526,546,142,269,6Количество корректировок22443Весовой коэффициент10,30,30,10,10,2РС 1м237,75РС47188

РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб.

Обоснование корректировок

Право собственности

Корректировка не проводилась, т.к. не обнаружено каких-либо ограничений на право собственности, причем у оцениваемого объекта и подобранных аналогов одинаковое право собственности.

Условия финансирования

Учитывая аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась.

Условия продажи

На основании анализа рынка недвижимости выявлено, что заявляемые цены, как правило, отличаются от реальной цены сделки на 3-5%, т.е. цена предложения всегда выше стоимости сделки. В данном случае корректировка была принята равная 3%.

Время продажи

Корректировка не проводилась, т.к. стоимость объектов-аналогов была взята на дату, которая соответствует дате оцениваемого объекта, т.е. все объекты-аналоги на дату оценки находятся на реализации.

Местоположение

Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа.

Физические характеристики

Материал стен

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. материал стен оцениваемого объекта и объектов-аналогов состоит из кирпича.

Общая площадь

В данном пункте корректировки были введены к аналогам 3, 4 и 5: по 2% к аналогам 3 и 5, и 3% к аналогу №4, т.к. разница в площади у 4 аналога больше.

Функциональное назначение

Оцениваемый объект и аналоги одного функционального назначения - административное здание, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.

Наличие коммуникаций

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, потому что коммуникации имеются как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Состояние помещения

Поскольку у аналогов № 3, 4, 5 состояние лучше, чем у оцениваемого объекта, были введены корректировки в размере 2% к аналогу №3 и по 3% к аналогам № 4 и 5.

Транспортная доступность

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. транспортная доступность имеет место как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Дополнительная информация

В данном пункте была применена корректировка равная 3% к аналогам № 1, 2, 4, т.к. там имеется парковка; рядом с аналогом 3 находится остановка, поэтому была принята корректировка равная 1%

Вывод: Таким образом, рыночная стоимость административного здания, расположенного в г. Уфа, площадью = 1250м2 составила 47 200 000 руб.

3 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

расчет выявленных видов износа;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Таблица 4 - Расчет ПВС оцениваемого объекта

Показатель Источники Цифровое значениеОбъем зданияS*H5000Стоимость зданияСборник УПВС №26 т.222,9Группа капитальностиСм. в табл. 5 группа (капитальности 2)1Коэффициент 69-8444,4Коэффициент территориальный1,02Коэффициент инфляции1,16НДС1,18Коэффициент прибыли подрядчика1,2Итого 8517456

Таблица 5 - Группа капитальности

Группа капитальностиПоправочный коэффициент12345110,980,920,770,7121,0210,940,780,7331,091,0610,840,78

Таблица 6 - Расчет устранимого накопленного физического износа

Конструктивные элементыУдельный вес, %Физический износ, %Накопленный износ, %1234Фундамент 12273,24Стены и перегородки16335,28Перекрытия и покрытия14243,36Кровля 11272,97Полы 15142,1Проемы 17172,89Отделочные работы 850,4ВСТ и ЭТ 7130,91Итого10021,15

(1)

Таблица 7 - Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов

Конструктивные элементыУдельный вес, %Нормативный срок службы, летФактический срок службы, летНакопленный неустранимый износ, %Фундамент12120353,5Стены и перегородки16120354,67Перекрытия и покрытия14120354,08Итого 12,25

(2)

Таблица 8 - Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов

Конструктивный элементПВС констр. элементаОст. ст-тьФакт. срок службыНорм. срок службыСтепень физ. износа физ. износаНеустр. физ. износКровля936920281076355070655844196753Полы1277618109875153514178867153825Проемы14479681737563540881274212152905Отделочные работы68139751104852025170349127762ВСТ и ЭТ устройства596222530638515116558458370Итого 494012525952692344856689615

(3)

(4)

(6)

(7)

Таблица 9 - Расчет общего физического износа

№ п/пПоказатель Величина1ПВС85174562Стоимость устранимого физического износа конструктивных элементов8517456*21,15% = 18014423Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом6896154Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом8517456*12,25% = 10433885Общий физический износ3534445

(8)

(9)

(10)

(11)

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания затратным подходом с учетом округления составила 3 410 000 руб.

4 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Используется доходный подход только для недвижимости, предназначенной для получения прибыли, в основе подхода лежат:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

При использовании доходного подхода оценивается текущая (сегодняшняя) стоимость возможных (в будущем) доходов, которые ожидаются от эксплуатации или продажи в недвижимости, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Таблица 10 - Расчет операционных расходов

№ п/пПоказательРасчеты Цифровое значениеПостоянные расходы1Аренда земли1м2 = 150 руб1250*150 = 1875002Страхование объекта3% от ПВС8517456*3% = 2555243Другие постоянные расходы1% от ПВС8517456*1% = 851754Итого постоянные расходы(1+2+3)528199Переменные расходы5Расходы на управление3% от ДВД1980000*3% = 594006ЗП управляющего3% от ПВД2250000*3% = 675007Коммунальные услуги1) отопление = = 1250*25*9 = = 281250 2) водоснабжение = = 11*85*12 = 11220 3) электроэнергия = = 12*4,5*450 = = 243003167708Расходы на уборку1% от ДВД198009Расходы на текущий ремонт2% от ПВД4500010Итого переменные расходы(5+6+7+8+9)508470Расходы на замещение11Стоимость КЖЭ здания2595269*(12%*5 лет) = = 2595269*0,15741 = = 40852112Ставка дохода инвестора1% от КЖЭ408513Итого резерв(11+12)41260614Всего ОР(4+10+13)1449275

Где Кк = 14% (12)

ЧОД = ДВД - ОР (13)

ОР = Постоянные затр. + переменные затр. + Резерв расходы (14)

ДВД = ПВД - Кп (15)

ПВД = S*Арендная ставка*12 мес. (16)

Рассчитаем ПВД

ПВД = 1250*150*12 = 2 250 000 руб.

Рассчитаем ДВД

ДВД = 2250000*(1 - 0,12) = 1 980 000 руб.

Рассчитаем ЧОД

ЧОД = 1980000 - 1449275 = 530725 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания доходным подходом, с учетом округления, составила 3 791 000 руб.

5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Суть данного этапа заключается в получении итоговой величины стоимости на основании нескольких результатов, полученных тремя подходами.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Согласование называют "экзаменом совести". В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа - используя каждый подход к оценке. Заново пересматриваются различные показатели стоимости. Насколько они обоснованны? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит клиенту единственную величину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласования оценщик должен вынести такое решение.

Согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Наконец, получив результат всех исследований - значение оцениваемой стоимости объекта оценки, необходимо оформить работу по определенной форме - составить отчет об оценке. Отчет составляется с соблюдением требований, устанавливаемых Законом "Об оценочной деятельности".

Таблица 11 - Определение удельного веса

Наименование подхода и методаСпособность учитывать цель оценкиСпособность учитывать конъюнктуру рынкаСпособность учитывать параметры объектаКачество информацииИтогУд. вес, %Доходный подходрангНизкийСреднийВысокийСреднийбалл0121425Затратный подходрангВысокийВысокийВысокийСреднийбалл2221743,75Сравнительный подходрангСреднийСреднийВысокийСреднийбалл1121531,25 Общая баллов16100

Таблица 12 - Согласование стоимости результатов оценки

Стоимость, т.р.Удельный вес, %Взвешенный результат, т.р.Доходный подход3 79125947,75Затратный подход3 41043,751 491,88Сравнительный подход47 20031,2514 750Согласованная стоимость----17 189,33

Вывод: Рыночная стоимость административного здания на 20.03.2014 г., расположенного в г. Уфа, с S=1250 м2, составила 17 200 000 руб.

Заключение

В результате написания этой курсовой были решены, изучены следующие задачи:

изучена сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализированы особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризованы основные участники финансирования в недвижимость;

исследованы основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Цель написания курсовой работы была достигнута, но отдельные проблемы требуют дополнительного, более глубокого исследования.

Список литературы

Федеральный закон от 2 января 2000 г. №22-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Инвестиции в вопросах и ответах: учебное пособие / А. Ю. Адрианов, С. В. Валдайцев, П. В. Воробьев [и др.]; авторы-составители И. А. Дарушин, Н. А. Львова; отв. ред. В. В. Ковалев, В. В. Иванов, В. А. Лялин. - Москва: Проспект, 2011. - 376 с.

Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. - Ростов н/Д: Феникс, 2013. - 382 с. - (Высшее образование)

Асаул А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. - Спб.: Питер, 2013. - 416 с.: ил.

Приложение А

(справочное)

Объект-аналог №1

Приложение Б

(справочное)

Объект-аналог №2

Приложение В

(справочное)

Объект-аналог №3

Приложение Г

(справочное)

Объект-аналог №4

Приложение Д

(справочное)

Объект-аналог №5

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

По состоянию на конец 2007 г., 61% россиян были не удовлетворены своими жилищными условиями . Более того, эта цифра имеет тенденцию к росту. Потребность в жилье в России огромна. Обеспеченность жильем в регионах РФ практически в 2 раза ниже минимально допустимой по международным стандартам, в улучшении жилищных условий нуждается около 60% российских семей, а потребность в строительстве жилья составляет 46% от существующего жилищного фонда. Ситуация усугубляется ветхостью и аварийностью значительной части имеющегося жилого фонда, а также его несоответствием современным рыночным требованиям.

Одной из проблем рынка жилой недвижимости является то, что жилищное строительство требует значительных вложений или инвестиций . А для того чтобы это происходило, необходимо сделать данный рынок инвестиционно привлекательным. Поэтому, во-первых, рассмотрим способы привлечения вложений.

Суть инвестирования состоит во вложении собственного или заемного капитала в определенные виды активов в расчете на получение дохода. В Федеральном законе РФ от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» дается такое определение инвестиций: «инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта». Инвестиции в жилищное строительство принадлежат к тем видам вложений, когда один и тот же объект (жилой дом или квартира) может выступать формой реализации трех видов инвестиций: реальных, портфельных и социальных.

Реальные инвестиции в жилищное строительство вложения в объект предпринимательской деятельности (строительство жилья) с целью последующей перепродажи и получения прибыли. Портфельные инвестиции в жилищное строительство - вложения в ценные бумаги, обеспечением по которым выступает строящееся или готовое жилье. Социальные инвестиции в жилищное строительство - вложения денежных средств, ценных бумаг, основных фондов и нематериальных активов в строящуюся или готовую жилую недвижимость с целью обеспечения граждан жильем.

Сбережения населения, направляемые на приобретение жилья, трансформируются в инвестиции. Разнообразие механизмов и институтов, трансформирующих накопления граждан в инвестиции, зависит в первую очередь от развитости инфраструктуры рынка вообще и рынка жилья в частности, а также от уровня доверия в обществе, уровня жизни и доходов населения.

В России к институтам, трансформирующим сбережения населения в инвестиции, относятся сберегательные и ипотечные банки, паевые инвестиционные жилищные фонды, жилищно-строительные кооперативы, а также жилищно-накопительные кооперативы с участием строительных организаций.

На российском рынке жилья представлены инвесторы нескольких уровней:

1. «первичные» инвесторы - граждане, приобретающие жилье на первичном или вторичном рынке;

2. «вторичные» инвесторы - указанные выше институциональные инвесторы, а также организации, специализирующиеся на строительстве жилья;

3. инвесторы «третьего» уровня - негосударственные пенсионные и страховые фонды, которые должны стать основными «игроками» на рынке ипотечных ценных бумаг .

Институциональные инвесторы подразделяются на два класса - работающие на первичном рынке жилья (строительные организации, жилищно-строительные кооперативы и жилищные фонды) и на вторичном рынке (ипотечные банки). Жилищно-накопительные кооперативы - это институт, который может работать как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Инвестиции в жилье в российских условиях осуществляется инвесторами как в форме прямых инвестиций в строительство жилья, так и в форме приобретения жилья на вторичном рынке (например, если предполагается его сдача в аренду).

Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в строительство жилья стал выпуск облигационных займов. По мере стабилизации экономической обстановки в стране и формирования относительно стабильного рынка ценных бумаг облигационные займы особенно на рынке недвижимости, приобретают все большее распространение.

Также для привлечения средств на строительство объекта недвижимости применяют простые векселя. Данное привлечение в отечественной практике используется чаще всего банками. Однако векселя с такой же целью может выпускать и любая другая организация, например, строительная.

Введение

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости - фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы моей работы.

Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;

исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

Объектом исследования является инвестиционная среда.

Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.

Методологической базой для написания курсовой работы явились наблюдение, анализ, сравнение, социологический опрос.

В качестве теоретической базы для выполнения данной работы были использованы источники специальной литературы указанные в списке литературы.

Практическая значимость исследования проблем заключается в возможности применения результатов в деятельности организаций инвестиционного профиля.

Структура работы определена исходя из поставленных задач. В первой части работы рассматриваются теоретические аспекты инвестиционной деятельности. Второй раздел посвещается определению рыночной стоимости. В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены выводы и рекомендации.

1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

1.1 Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Одной из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.

Инвестиции - это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

В действующем российском законодательстве инвестиции определены как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Наиболее существенными признаками инвестиций являются:

потенциальная способность инвестиций приносить доход;

процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активного экономического субъекта (предприятия);

в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;

целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);

наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);

вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственно экономической выгоды;

наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.

По объектам вложения капитала:

реальные инвестиции - это вложение средств (капитала) в создание реальных активов, связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем;

финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:

Прямые инвестиции. Инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект недвижимости (приобретение реальных активов, либо вложение капитала в уставные фонды);

Косвенные (опосредованные) инвестиции. Вложение капитала инвестора в объекты инвестирования осуществляется через финансовых посредников (институционных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.

По отношению к объекту вложения:

внутренние инвестиции - вложение капитала в активы самого инвестора;

внешние инвестиции - вложение капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или инструменты иных эмитентов.

По периоду осуществления:

долгосрочные инвестиции - вложение капитала на период от трех и более лет;

среднесрочные инвестиции - вложение капитала на период от одного до трех лет;

краткосрочные инвестиции - вложение капитала на период до одного года.

По степени надежности:

Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;

Относительно надежные инвестиции. Наименее рисковыми являются инвестиции в сферы с достаточно определенным рынком сбыта.

По характеристике инвесторов:

частные инвестиции - вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;

государственные и муниципальные инвестиции - вложения средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.

По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:

первичные инвестиции - вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;

реинвестиции - вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций;

дезинвестиции - высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.

2 Особенности недвижимости инвестиционного характера

Фундаментальной основой национальной экономики, важнейшей частью национального богатства является недвижимость. Недвижимость выступает как объект собственности и сделок.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения (статья 130).

В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:

земельный участок;

объекты над поверхностью участка, в том числе леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, незавершенное строительство;

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

воздушное пространство;

комплекс прав на объекты недвижимости. (См.: Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие. - Ростов н/Д: Феникс, 2013, стр. 13).

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативами фондового рынка, имеет следующие отличительные характеристики:

неделимость: прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев являются неделимыми и имеют высокую стоимость. Это обстоятельство затрудняет инвестиции без привлечения заемного капитала и доступ на рынок частных инвесторов;

неэластичность предложения: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе является неэластичным, то есть невосприимчивым. Это мешает рынку инвестиций адекватно реагировать на изменение спроса;

невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

особые проблемы управления: инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления. Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, не знакомые участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;

особые риски, которые присущи недвижимости, как объекту инвестиций, в общем случае включают: риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости; финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; экономический риск функционального износа;

бессрочность: инвестор полного права собственности владеет частью того, что всегда есть и будет - неизнашивающейся землей и зданием, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики;

обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;

гибкость условий финансирования: у приносящих доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств.

3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы. Основные группы инвесторов могут быть выделены по следующим классификационным признакам.

По организационной форме:

юридические лица;

физические лица;

объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);

объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;

государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).

По направлению основной деятельности:

индивидуальные инвесторы (юридические или физические лица, объединения юридических и физических лиц, органы государственного и местного самоуправления, осуществляющие инвестиции);

институциональные инвесторы (финансовые посредники, аккумулирующие средства индивидуальных инвесторов и осуществляющие инвестиционную деятельность от своего лица).

По форме собственности инвестированного капитала:

частные инвесторы (юридические лица, основанные на негосударственных формах собственности, физические лица);

государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);

муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).

По менталитету инвестиционного поведения:

консервативные инвесторы (заботящиеся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и защите своих средств от инфляции, избегающие осуществления средне- и высокорискованных вложений);

умеренно агрессивные инвесторы (выбирающие объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост их капитала; высокорискованные вложения подстраховываются слабо доходными и малорисковыми вложениями);

агрессивные инвесторы (стремящиеся к быстрому росту вложенных средств: как правило, выбирают объекты инвестирования по критерию максимизации дохода).

По целям инвестирования:

стратегические инвесторы (как правило, инвестируют с целью обеспечения реального участия в стратегическом управлении деятельностью объекта, в который вкладываются средства);

портфельные инвесторы (как правило, вкладывают свои средства в разнообразные объекты с разной степенью риска и доходности с целью получения желаемого уровня доходов на вложенные средства).

По принадлежности к резидентам:

отечественные инвесторы (все лица - резиденты);

иностранные инвесторы (иностранные государственные, международные финансовые организации, иностранные юридические и физические лица).

Наиболее значимых успехов Башкортостан достиг в сфере инвестиций: сегодня республика значится в первой десятке инвестиционно-привлекательных регионов России. Сегодня в республике в работе уже порядка ста инвестпроектов. По данным Башкортостанстата, за январь-октябрь 2013 года предприятия РБ, включая субъекты малого предпринимательства, использовали около 170 млрд рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах на 7,2 процента превышает аналогичный показатель 2012 года.

По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.

По видам экономической деятельности основную долю в структуре инвестиций в основной капитал занимают обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг.

1.4 Основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость

по правовому статусу инвестора (частные и государственные);

по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);

по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников - активная форма инвестирования, инвестиции с участием посредников - пассивная форма инвестирования).

Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.

Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:

стратегические инвестиции - они направлены на создание новых предприятий, новых производств, приобретение целостных имущественных комплексов и т.п.;

базовые инвестиции - они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;

текущие инвестиции - они связаны с вложениями по замене основных средств, проведению капитального ремонта и др.;

новационные инвестиции - они связаны с модернизацией недвижимости.

Нематериальные (потенциальные) инвестиции, использующиеся для получения нематериальных благ. Например, проведение научно-исследовательских работ.

В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.

Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.

Ипотека. Это - предоставление кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. (См.: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).

Опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости - это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Опцион - обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

Гибридные формы финансирования инвестиций в недвижимость. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона

Право преимущественной аренды земли. Это права создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.

Лизинг. Это - долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (См.: ФЗ от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге»).

2. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта на примере коммерческого объекта недвижимости - административное здание

1 Определение задания на оценку и описание объекта оценки

Таблица 1 - Задание на оценку

Задание на оценкуОбъект оценкиАдминистративное зданиеОцениваемые праваПраво собственностиСобственники Зарипова Д.И.Цель оценкиОпределение рыночной стоимостиСрок проведения оценки23.12.2013 - 20.03.2014инвестиция недвижимость финансирование стоимость

Таблица 2 - Описание объекта оценки

Описание объекта недвижимостиМестоположение РБ, г. УфаГод постройки 1979Материал стенКирпичТехническое состояние объектаФундамент Трещины в цокольной части зданияСтены и перегородкиГлубокие трещины, выветривание швовПерекрытия и покрытияСостояние удовлетворительноеКровля Искривление местами металлических желобовПолы Мелкие повреждения, сколы, потертостьПроемы Мелкие поверхностные трещины в окнах и дверяхОтделочные работыСостояние хорошееВСТ и ЭТ устройстваВолосные трещины, местами сколы, мелкие царапины

2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Таблица 3 - Корректировки по сравниваемым продажам

Элемент сравненияЕд. изм.Оцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Аналог 512345678ЦП 1м2т.р.?2528,25047,675,5РСт.р.?300003200073500100000110000Право соб-стиПСПСПСПСПСПСкорректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия финансированияРын.Рын.Рын.Рын.Рын.Рын.Корректировка%00000СЦт.р.300003200073500100000110000Условия продажиРын.Предл.Предл.Предл.Предл.Предл.Корректировка%-3-3-3-3-3СЦт.р.29100310407129597000106700Время продажи27.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.14Корректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Местоположениег. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. Уфаг. УфаКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Физические характеристикиМатериал стенкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичкирпичКорректировка%00000СЦт.р.29100310407129597000106700Общая площадьм2125012001135147021001458Корректировка%00-2-3-2СЦт.р.29100310406986994090104566Функциональное назначениеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеАдмин. зданиеКорректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Наличие ком-ий++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406986994090104566Состояние помещенияУдов.Удов.Удов.Хор.Отл.Отл.Корректировка%00-2-3-3СЦт.р.29100310406847291267101429Транспортная доступность++++++Корректировка%00000СЦт.р.29100310406847291267101429Дополнительная информация-парковкапарковкаРядом остановкапарковка-Корректировка%-3-3-1-30СЦт.р.28227301096778738529101429СЦ 1м223,526,546,142,269,6Количество корректировок22443Весовой коэффициент10,30,30,10,10,2РС 1м237,75РС47188

РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб.

Обоснование корректировок

Право собственности

Корректировка не проводилась, т.к. не обнаружено каких-либо ограничений на право собственности, причем у оцениваемого объекта и подобранных аналогов одинаковое право собственности.

Условия финансирования

Учитывая аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась.

Условия продажи

На основании анализа рынка недвижимости выявлено, что заявляемые цены, как правило, отличаются от реальной цены сделки на 3-5%, т.е. цена предложения всегда выше стоимости сделки. В данном случае корректировка была принята равная 3%.

Корректировка не проводилась, т.к. стоимость объектов-аналогов была взята на дату, которая соответствует дате оцениваемого объекта, т.е. все объекты-аналоги на дату оценки находятся на реализации.

Местоположение

Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа.

Физические характеристики

Материал стен

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. материал стен оцениваемого объекта и объектов-аналогов состоит из кирпича.

Общая площадь

В данном пункте корректировки были введены к аналогам 3, 4 и 5: по 2% к аналогам 3 и 5, и 3% к аналогу №4, т.к. разница в площади у 4 аналога больше.

Функциональное назначение

Оцениваемый объект и аналоги одного функционального назначения - административное здание, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.

Наличие коммуникаций

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, потому что коммуникации имеются как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Состояние помещения

Поскольку у аналогов № 3, 4, 5 состояние лучше, чем у оцениваемого объекта, были введены корректировки в размере 2% к аналогу №3 и по 3% к аналогам № 4 и 5.

Транспортная доступность

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. транспортная доступность имеет место как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Дополнительная информация

В данном пункте была применена корректировка равная 3% к аналогам № 1, 2, 4, т.к. там имеется парковка; рядом с аналогом 3 находится остановка, поэтому была принята корректировка равная 1%

Вывод: Таким образом, рыночная стоимость административного здания, расположенного в г. Уфа, площадью = 1250м2 составила 47 200 000 руб.

3 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

оценка рыночной стоимости земельного участка;

оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

расчет выявленных видов износа;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Таблица 4 - Расчет ПВС оцениваемого объекта

Показатель Источники Цифровое значениеОбъем зданияS*H5000Стоимость зданияСборник УПВС №26 т.222,9Группа капитальностиСм. в табл. 5 группа (капитальности 2)1Коэффициент 69-8444,4Коэффициент территориальный1,02Коэффициент инфляции1,16НДС1,18Коэффициент прибыли подрядчика1,2Итого 8517456

Таблица 5 - Группа капитальности

Группа капитальностиПоправочный коэффициент12345110,980,920,770,7121,0210,940,780,7331,091,0610,840,78

Таблица 6 - Расчет устранимого накопленного физического износа

Конструктивные элементыУдельный вес, %Физический износ, %Накопленный износ, %1234Фундамент 12273,24Стены и перегородки16335,28Перекрытия и покрытия14243,36Кровля 11272,97Полы 15142,1Проемы 17172,89Отделочные работы 850,4ВСТ и ЭТ 7130,91Итого10021,15

(1)

Таблица 7 - Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов

Конструктивные элементыУдельный вес, %Нормативный срок службы, летФактический срок службы, летНакопленный неустранимый износ, %Фундамент12120353,5Стены и перегородки16120354,67Перекрытия и покрытия14120354,08Итого 12,25

(2)

Таблица 8 - Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов

Конструктивный элементПВС констр. элементаОст. ст-тьФакт. срок службыНорм. срок службыСтепень физ. износа физ. износаНеустр. физ. износКровля936920281076355070655844196753Полы1277618109875153514178867153825Проемы14479681737563540881274212152905Отделочные работы68139751104852025170349127762ВСТ и ЭТ устройства596222530638515116558458370Итого 494012525952692344856689615

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

Таблица 9 - Расчет общего физического износа

№ п/пПоказатель Величина1ПВС85174562Стоимость устранимого физического износа конструктивных элементов8517456*21,15% = 18014423Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом6896154Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом8517456*12,25% = 10433885Общий физический износ3534445

(8)

(9)

(10)

(11)

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания затратным подходом с учетом округления составила 3 410 000 руб.

4 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Используется доходный подход только для недвижимости, предназначенной для получения прибыли, в основе подхода лежат:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

При использовании доходного подхода оценивается текущая (сегодняшняя) стоимость возможных (в будущем) доходов, которые ожидаются от эксплуатации или продажи в недвижимости, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода - это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

сумму будущего дохода;

время, когда должен быть получен доход;

продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Таблица 10 - Расчет операционных расходов

№ п/пПоказательРасчеты Цифровое значениеПостоянные расходы1Аренда земли1м2 = 150 руб1250*150 = 1875002Страхование объекта3% от ПВС8517456*3% = 2555243Другие постоянные расходы1% от ПВС8517456*1% = 851754Итого постоянные расходы(1+2+3)528199Переменные расходы5Расходы на управление3% от ДВД1980000*3% = 594006ЗП управляющего3% от ПВД2250000*3% = 675007Коммунальные услуги1) отопление = = 1250*25*9 = = 281250 2) водоснабжение = = 11*85*12 = 11220 3) электроэнергия = = 12*4,5*450 = = 243003167708Расходы на уборку1% от ДВД198009Расходы на текущий ремонт2% от ПВД4500010Итого переменные расходы(5+6+7+8+9)508470Расходы на замещение11Стоимость КЖЭ здания2595269*(12%*5 лет) = = 2595269*0,15741 = = 40852112Ставка дохода инвестора1% от КЖЭ408513Итого резерв(11+12)41260614Всего ОР(4+10+13)1449275

ЧОД = ДВД - ОР (13)

ОР = Постоянные затр. + переменные затр. + Резерв расходы (14)

ДВД = ПВД - Кп (15)

ПВД = S*Арендная ставка*12 мес. (16)

Рассчитаем ПВД

ПВД = 1250*150*12 = 2 250 000 руб.

Рассчитаем ДВД

ДВД = 2250000*(1 - 0,12) = 1 980 000 руб.

Рассчитаем ЧОД

ЧОД = 1980000 - 1449275 = 530725 руб.

Рассчитаем рыночную стоимость

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания доходным подходом, с учетом округления, составила 3 791 000 руб.

5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Суть данного этапа заключается в получении итоговой величины стоимости на основании нескольких результатов, полученных тремя подходами.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Согласование называют "экзаменом совести". В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа - используя каждый подход к оценке. Заново пересматриваются различные показатели стоимости. Насколько они обоснованны? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит клиенту единственную величину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласования оценщик должен вынести такое решение.

Согласование - это не процесс механического усреднения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Наконец, получив результат всех исследований - значение оцениваемой стоимости объекта оценки, необходимо оформить работу по определенной форме - составить отчет об оценке. Отчет составляется с соблюдением требований, устанавливаемых Законом "Об оценочной деятельности".

Таблица 11 - Определение удельного веса

Наименование подхода и методаСпособность учитывать цель оценкиСпособность учитывать конъюнктуру рынкаСпособность учитывать параметры объектаКачество информацииИтогУд. вес, %Доходный подходрангНизкийСреднийВысокийСреднийбалл0121425Затратный подходрангВысокийВысокийВысокийСреднийбалл2221743,75Сравнительный подходрангСреднийСреднийВысокийСреднийбалл1121531,25 Общая баллов16100

Таблица 12 - Согласование стоимости результатов оценки

Стоимость, т.р.Удельный вес, %Взвешенный результат, т.р.Доходный подход3 79125947,75Затратный подход3 41043,751 491,88Сравнительный подход47 20031,2514 750Согласованная стоимость----17 189,33

Вывод: Рыночная стоимость административного здания на 20.03.2014 г., расположенного в г. Уфа, с S=1250 м2, составила 17 200 000 руб.

Заключение

В результате написания этой курсовой были решены, изучены следующие задачи:

изучена сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;

проанализированы особенности недвижимости инвестиционного характера;

охарактеризованы основные участники финансирования в недвижимость;

исследованы основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;

рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Цель написания курсовой работы была достигнута, но отдельные проблемы требуют дополнительного, более глубокого исследования.

Список литературы

Федеральный закон от 2 января 2000 г. №22-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Инвестиции в вопросах и ответах: учебное пособие / А. Ю. Адрианов, С. В. Валдайцев, П. В. Воробьев [и др.]; авторы-составители И. А. Дарушин, Н. А. Львова; отв. ред. В. В. Ковалев, В. В. Иванов, В. А. Лялин. - Москва: Проспект, 2011. - 376 с.