Кто не мечтает иметь домик в Подмосковье? Чистый воздух, прозрачные водоемы, тишина и сон под пение птиц. При этом развитая и удобная инфраструктура - поликлиники, магазины, салоны - все поблизости. Не жизнь, а сказка. Правда, только если вы не живете в коттеджном поселке. Тут велика вероятность попасть в кабалу к собственникам дорог и общих коммуникаций, которые заставят вас платить за их использование тройную цену. Как это случилось, например, в нескольких коттеджных поселках Истринского района. Не найдя защиты у суда и местной администрации, люди решились на крайнюю меру - они просят поменять закон, сделавший их заложниками ситуации.
Дорогая дорога
С вас 100 рублей, - сообщает нам охранник на въезде в коттеджный поселок «Белые Росы» в Истринском районе.
Платим - шлагбаум открывается. Но спустя метров десять натыкаемся еще на одну преграду. Снова слышим: «100 рублей». На этом поборы не заканчиваются. Впереди нас ждет уже третий по счету «платный» шлагбаум. Опять 100 рублей, и - вуаля - наконец, попадаем в населенный пункт.
Примечательно, что все происходит на участке дороги длиной 200 метров. То есть преграды стоят буквально в ста шагах друг от друга.
Кстати, за проезд обратно нам тоже впоследствии приходится раскошелиться. Итого - 600 рублей в день и 18 тыс. рублей в месяц вынуждены платить обитатели и гости «Белых Рос» за то, чтобы преодолеть это крошечное расстояние.
Дело в том, что общая земля в нашем поселке принадлежит не жителям, а посторонним людям, - объясняет жительница поселка Ольга Корнеева. - Каждый месяц они придумывают новый способ обогатиться за наш счет. Фактически мы находимся у них в заложниках. Ведь все коммуникации (газопровод, водопровод, электрические столбы), детские площадки, дороги и площадки для мусора находятся на их земле.
Схожая ситуация сложилась примерно в 20 коттеджных поселках Истринского района.
На днях мой знакомый рассказывал, что каждый день бросает машину на стоянке и ходит до своего дома по пять километров пешком, так как владельцы дороги в его поселке требуют денег за проезд по ней, - говорит Ольга.
Кабальные договоры
Как же так вышло, что жители загородного жилья, заплатив за него немалые деньги, не только не стали совладельцами земель общего пользования (как это, к примеру, устроено в тех же дачных поселках), но и вынуждены мириться с подобным произволом?
Причина происходящего - в нашей правовой безграмотности, - признается жительница коттеджного поселка «Вестерн» Елена Щурова. - Когда в 2008 году мы покупали землю под строительство, то даже представить не могли, что нас обманут.
По словам Елены, семь лет назад за дом и земельный участок застройщику, который выкупил несколько гектаров земли, а потом распродавал ее по частям, она заплатила около 11 млн рублей.
6,5 млн - за 20 соток угодий и строительство коттеджа. И 4,5 млн - на обустройство коммуникаций и общих мест в поселке.
Мы подписали с застройщиком так называемый договор инвестирования, - вспоминает Елена. - 1 млн 300 тыс. рублей юрист компании уговорил нас отдать официально «через кассу», остальные 4,5 млн наличными - просто под расписку. При этом он клятвенно заверял, что, как только поселок будет сдан полностью, мы станем совладельцами всех общих территорий. Но этого так и не произошло.
Если бы собственники коттеджей в наших поселках - а их от 50 до 160 в каждом - владели 1/50 или 1/160 долей земель общего пользования коммуникаций, как нам обещали при покупке домов, подобных проблем бы не было, - уверены домовладельцы.
«Маленький свечной заводик»
На сегодняшний день застройщики «Вестерна» и «Белых Рос» обанкротились (или сделали вид, что так?) и перепродали общие земли поселков вторым-третьим-пятым аффилированным лицам - родственникам, кумовьям, сватьям и друзьям. Теперь у каждого клочка дороги или площадки в поселках - свой собственник. И он правдами и неправдами пытается на нем заработать.
Эти люди придумали отличный способ обеспечить себе безбедную старость! - справедливо отмечают жители поселков. - Эдакий «маленький свечной заводик» (как у Ильфа и Петрова), который без каких-либо серьезных затрат будет долгие годы давать прибыль.
Действительно, все происходящее смахивает на хорошо продуманную мошенническую схему.
Один из собственников общих земель в нашем поселке является также владельцем управляющей компании, которая обслуживает коммуникации, - рассказывает жительница поселка «Грастон» Татьяна Брагина. - Пользуясь своим преимуществом, он принуждает заключать нас кабальные договоры с его УК. В противном случае грозит выкопать столбы для ЛЭП, расположенные на его земле.
Прошлой зимой в «Вестерне» сломалась электрическая подстанция, - вспоминает Елена Щурова. - Трое суток вместе с маленькими детьми мы сидели без света, воды и тепла (обогрев тоже ведь от сети). Как в войну, топили снег. А собственник земли, на которой стоит подстанция, просто повесил на ее дверь амбарный замок и не пускал туда ни нас, ни электриков. Добивался, чтобы мы с ним заключили договор на обслуживание электросети.
Истории разные, но вывод один - людей наглым образом шантажируют и обирают.
По закону, но против совести
Если отбросить моральную составляющую этих конфликтов, а обратиться к закону - получится, что «вымогатели» имеют полное право третировать жителей местных коттеджных поселков. Право собственности у нас защищено Конституцией РФ. Другой вопрос - каким образом они вообще получили это право?
По документам земли, за проезд по которым с нас пытаются взимать деньги, не являются дорогой, - говорит Ольга Корнеева. - В бумагах сказано - «земли сельхозназначения под дачное строительство».
Будь там написано - «земли общего пользования», как это отмечено на генплане населенных пунктов (которые, кстати, утверждены администрацией Истринского района и Управлением архитектуры и градостроительства), жители могли бы добиться защиты своих прав через суд.
А так у собственников на руках основные козыри, поэтому свою «землю под дачку» они могут сдавать в аренду за любую цену.
Все средства хороши
Измученные постоянными стычками, жители Истринского района обращались и в суд, где просили установить на земли общего пользования в их поселках так называемый частный сервитут, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Другими словами - обременение, которое бы заставило собственников брать соизмеримую арендную плату за то, что на их земле расположены дороги и коммуникации.
Мы предлагали владельцам общих земель подписать договор и указать в нем фиксированную пожизненную плату за аренду, которая бы индексировалась каждый год на процент инфляции, - поясняет Ольга Корнеева. - Но прийти к соглашению не удалось. В ходе судебных процессов выяснилось, что цели договориться у владельцев общих земель нет совсем. Потерять основной рычаг по выкачиванию денег никто из них не захотел.
В 90% исков - а среди них были и претензии насчет дороги - Истринский районный суд нам отказал, - негодуют жители поселков. - Насчет дороги судья мотивировал отказ тем, что есть тропинка (причем лесная!), так что проезжая часть нам не нужна.
В «Грастоне» мы предложили собственникам земель выкупить их у них, - говорит Татьяна Брагина. - Сторговались на 9 млн рублей. Но они потребовали платить наличными. Без документов и чеков. Учитывая, что эти люди нас уже обманывали раньше, рисковать мы не стали.
Решение есть
Единственным выходом из этой непростой ситуации жители истринских коттеджных поселков считают наложение публичного сервитута (обременения) на земли общего пользования властями муниципалитета. Такая возможность предусмотрена ст. 23 Земельного кодекса РФ для тех участков, по которым проходят коммуникации или социально значимые объекты - те же дороги.
Администрация Истринского района может вынести соответствующее постановление и ограничить собственников в их действиях, - объясняет Ольга Корнеева.
Правда, предполагается, что собственник имеет право опротестовать постановление администрации в суде и потребовать, чтобы ему компенсировали причиненный ущерб - выкупили землю по рыночной цене и оплатили неустойку.
В администрации Истринского района объяснили, что средств на выкуп земель общего пользования в наших поселках в бюджете нет. Поэтому мы предложили альтернативный вариант - инициировать поправки в Земельный кодекс, которые бы позволили накладывать такое ограничение безвозмездно, - говорит Корнеева.
Действительно, сама по себе идея блестящая. Если поправки будут приняты, спекулировать и перепродавать такие земли станет не выгодно. Не исключено, что собственники начнут отдавать их жителям населенных пунктов бесплатно. Лишь бы снять с себя какую-либо ответственность. В настоящее время инициатива уже одобрена на публичных слушаниях в Истринском районе, ее поддержали местный Совет депутатов и чиновники. На днях все документы поступят в Мособлдуму.
Прежде чем предложить поправки в Земельный кодекс, мы изучили ситуацию в Московской области и стране в целом, - говорят жители коттеджных поселков. - Оказалось, что проблема актуальна для многих населенных пунктов. Так что если нам удастся добиться принятия поправок, это изменит всю систему коттеджного строительства в России.
Мнение
По закону зарвавшихся собственников общих земель в коттеджных поселках может остановить либо суд, либо местные власти. Руководитель администрации Истринского района Андрей Дунаев объяснил «Подмосковье сегодня» , почему муниципалитет в данный момент не в силах помочь домовладельцам.
- В чем трудность ситуации, сложившейся в коттеджных поселках Истринского района?
Напряженные взаимоотношения между собственниками земель общего назначения и владельцами коттеджей характерны не только для Истринского района и Московской области. Подобную проблему можно встретить во многих регионах России.
Ее суть заключается в том, что в свое время крупные земельные участки, на которых планировалось строительство жилого массива, изначально приобретались каким-либо частным или юридическим лицом (застройщиком). Впоследствии происходил раздел исходного участка и продажа образуемых земельных наделов, которые подлежали застройке. При этом у собственника оставались во владении те земельные участки, которые, согласно документам, являлись участками общего пользования либо имуществом общего пользования соответствующего некоммерческого объединения (чаще всего дорогами, детскими площадками, различными коммуникациями).
На практике это значит, что если собственник добросовестный и обеспечивает жителям проезд и прокладку коммуникаций по своим землям, то никаких конфликтов не возникает. Но чаще всего владелец пытается извлечь выгоду. Например, берет плату за проезд по своей земле, как это сейчас происходит в поселке «Белые Росы».
- В связи с чем возникла необходимость во внесении поправок в действующее федеральное законодательство?
На наш взгляд, единственным способом урегулирования сложившейся ситуации является установление безвозмездного публичного сервитута в отношении земельных участков общего пользования в пользу местного населения. В настоящее время мы не можем его установить, так как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать компенсационную выплату из бюджета муниципального образования, которое будет накладывать сервитут (п. 6 ст. 23 ЗК РФ). Никто не знает, сколько эти выплаты могут составлять. И это существенный риск для муниципального образования.
- О каких цифрах может идти речь?
Везде по-разному - от десятков тысяч до нескольких миллионов рублей. Сумма определяется на усмотрение суда. Только в Истринском районе наиболее проблемными являются около 10 поселков с общим количеством более 800 домовладений и численностью жителей до 6 тыс. человек. Если же говорить обо всех коттеджных поселках области, получаются огромные деньги, которые в бюджетах муниципалитетов не предусмотрены.
Какие способы урегулирования проблемы могут быть использованы в настоящий момент, пока решается вопрос об изменении законодательства?
Юридических механизмом в настоящее время мы не видим. Сейчас ничто не может помешать собственнику земель общего пользования установить, например, шлагбаум. Его право собственности защищается так же, как и права людей, ставших заложниками этой ситуации. Единственное, что мы можем, - заставлять жителей и собственников договариваться. К сожалению, обычно это ненадолго. Проходит месяц-другой, и конфликты вспыхивают с новой силой. Так что соответствующие изменения в Земельном кодексе РФ нам просто необходимы.
Альтернативное мнение
Никита Чаплин, заместитель председателя Московской областной Думы:
Считаю, главная проблема для собственников коттеджей в Истринском районе заключается не в законодательных пробелах, а в недостатках судебной практики, сложившейся в муниципалитете. Не все законы так плохи, как кажутся. Разумной должна быть и практика. Права владельцев домов должен защищать суд.
Прежде чем принимать окончательное решение о внесении инициативы в Госдуму, мы проведем встречу с судейским сообществом Московской области и крупнейшими цивилистами классического гражданского права. Если все вместе мы не найдем выхода из сложившейся ситуации, тогда проект поправок в Земельный кодекс РФ будет внесен в осеннюю сессию российского парламента.
Не секрет, что управление коттеджными поселками – выгодный бизнес, которым застройщик занимается после продажи участков в поселке. Территории общего пользования застройщик часто оформляет в свою собственность, собственность своей управляющей компании, или в собственность подконтрольной застройщику некоммерческой организации.
Плата за эксплуатационные расходы в таких поселках часто непрозрачная и завышенная. В качестве метода расправы с несогласными используется запрет на въезд на территорию поселка личного автотранспорта, автомобилей гостей и машин, предназначенных для обслуживания участка (откачка септиков, топливозаправщики).
Обращения в правоохранительные органы помогают мало. Можно ли с этим бороться? Можно!
Способ первый
На основании ст. 274 ГК РФ собственник участка вправе требовать от собственника дорог в коттеджном поселке установления сервитута, то есть права ограниченного пользования земельным участком. Сервитут устанавливается для прохода, проезда транспорта и других нужд.
Если собственник участка обоснует, что нет другого способа попасть на свой участок, то суд может установить сервитут и обязать собственника дорог в коттеджном поселке (ответчика) не препятствовать проходу истца и проезду автотранспорта.
Сервитут по умолчанию платный. Плата за пользование дорогой рассчитывается в каждом случае индивидуально. Но если удастся добиться установления платного сервитута, то в будущем при спорах относительно содержания «общего» имущества (которое на самом деле находится в собственности УК) можно будет показывать решение суда и говорить, что свою плату за содержание по крайней мере дороги вы уже платите. Это решение очень поможет в спорах о размере эксплуатационных платежей с УК в суде .
Сервитут подлежит государственной регистрации. Неисполнение условий сервитута может являться основанием для нового иска в суд об обязании ответчика не препятствовать проезду транспорта к участку. И только после этого в дело смогут вступить судебные приставы.
Установление сервитута и последующее исполнение его условий – длинный путь. Возможно, поэтому суды предпочитают отказывать в удовлетворении таких исков. Пример удовлетворения такого иска – решение Сысертского районного суда Свердловской области от 26.09.2016 по делу № 2-1339/2016.
Способ второй
Согласно 304 ст. ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя эти нарушения и не были связаны с лишением владения.
На основании указанной статьи можно обратиться в суд с иском о нечинении препятствий в проходе и проезде к своему земельному участку. В качестве ответчиков нужно указать как собственника дороги, так и (если есть) частную охранную организацию, которая физически препятствует проезду.
С положительным решением по такому иску можно сразу идти к приставам. На мой взгляд, ст. 304 ГК РФ является общей по отношению к ст. 274 ГК РФ, и применяться должны нормы о сервитуте.
Но исполнить решение по ст. 304 ГК РФ проще и, возможно, поэтому суды эти иски, как правило, удовлетворяют. В качестве примера можно привести апелляционное определение Мособлсуда от 21.02.2013 по делу № 33-4123/2012.
Отсутствие договора на пользование общим имуществом не является основанием для отказа в удовлетворении требования. Этот вывод содержится в апелляционном определении Пензенского областного суда от 19.01.2016 по делу № 33-147/2016.
При определенных условиях даже наличие решения общего собрания ДНП об ограничении въезда автотранспорта неплательщика на территорию поселка не является основанием для препятствования въезду (решение Чеховского городского суда Московской области от 01.02.2017 по делу № 2-32/2017).
Истец должен доказать, что ответчик препятствует въезду, в противном случае в иске будет отказано (решение Дмитровского городского суда от 27.05.2016 по делу № 2-2310/2016).
Как должны быть оформлены участки, занятые дорогами, коммуникациями и другими объектами общего пользования в коттеджном поселке? Какие документы проверять еще на этапе покупки участка? Какой вариант предпочесть, чтобы не было конфликтов с запретом проезда владельцев домов к своим участкам?
Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три.
Первый: дороги в собственности государства - Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими.
Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений - членам садового некоммерческого товарищества в долях или совместно.
Третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании СНТ).
«Пусть они позаботятся»
Первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно - в лице муниципальных властей - отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей. Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.
Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными. Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе.
Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.
И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.
Единственное преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства -освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.
В третьем лице
Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, - оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц. Собственник дороги в таком случае вправе ограничивать и устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Это и становится «заботой» частных владельцев участков. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).
На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки.
Но в ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, чаще всего случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.
При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой. Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась. И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.
По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее. То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут - право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте. Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, - действенный способ защиты прав дачников и садоводов. Это самый прозрачный вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов.
В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.
Проверка документов
Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки», по сути, это проект планировки территории. На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно.
Если застройщик предложил «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполнил свою работу, за которую получил деньги с покупателей. При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с собственником должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.
Защитой от завышенной платы могла бы стать репутация застройщика и ситуация в построенных и управляемых им поселках. Но это, к сожалению, пока- редкость.
Активных, неравнодушных к проблемам микрорайона участников оказалось 49. Как говорится: сказать нечего, недорабатываем. Ниже приведена диаграмма, показывающая распределение голосов.
Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три. Первый: дороги в собственности государства — Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими. Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений (членам дачного партнерства, садоводства, кооператива) в долях или совместно. И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ДНП, СНТ и пр.).
«Пусть они позаботятся»
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей. Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.
Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия, объясняет Дмитрий Майоров. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными. Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе. Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.
И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.
Преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства — единственное: освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно, отмечает Дмитрий Майоров, сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.
Доля дорожная
Второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в долях (или совместно) жители коттеджного поселка, по мнению Дмитрия Майорова, тоже плох: как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.
Отдельный клубок проблем связан с переходом этой доли в общем имуществе при продаже домовладения в поселке. Как быть, если покупатель откажется приобретать долю в собственности на дорогу? Или продавец домовладения — продавать свой кусочек дороги? Как оформлять отказ от преимущественного права выкупа сособственников?
Долевое или совместное владение дорогами и инфраструктурой в коттеджных поселках используется, но реже, чем оформление территорий общего пользования в собственность третьих лиц. По мнению юриста, руководителя юротдела «Русского Фонда Недвижимости» Максима Финионова, несмотря на все сложности при переходе прав, владение долей в собственности на землю под дорогами и сетями дает владельцу больше возможностей по защите своего права на проход/проезд и пользование сетями.
В третьем лице
Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц. Собственник дороги в таком случае вправе ограничивать
и устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Это и становится «заботой» частных владельцев участков. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).
На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки, поясняет Максим Финионов.
В ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.
При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой, говорит Максим Финионов. Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась. И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.
По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее. То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте. Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов, считает главный юрист «Русского Фонда Недвижимости». Это самый прозрачный для покупателя вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена предъявляемая застройщиком поселка планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов. Портал Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) дает возможность быстро провести исчерпывающую проверку.
В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Максим Финионов рекомендует проверять подъезд перед покупкой земли, иначе придется отстаивать свои права через суд.
Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются, добавляет Дмитрий Майоров: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.
Максим Финионов, руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»
В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ. Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.
Но и без этого ограничение права прохода/проезда и различные спекуляции этим (для взыскания долгов по эксплуатационным платежам, платы за содержание общего имущества) будет незаконным: по закону собственник участка имеет право проходить и проезжать к нему.
Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.
Совет покупателям участков: если в публичной кадастровой карте данных о назначении участков под дорогами нет, проверяйте документы на землю под дорогами у продавца. Для этого лучше привлечь специалиста по земельному праву. Схему планировки территории поселка можно проверить в отделе архитектуры и градостроительства в районной администрации.
Проверка документов
Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки ДНП», объясняет Дмитрий Майоров, по сути, это проект планировки территории. На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно. Если застройщик предлагает «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполняет свою работу, за которую хочет получить деньги с покупателей, считает Дмит-рий Майоров.
При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с девелопером (собственником) должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.
Защитой от завышенной платы может служить репутация девелопера и ситуация в построенных и управляемых им поселках.
