Ипотека — это один из наиболее распространенных способов решения проблем, связанных с отсутствием жилья. Преимущества подобного решения просты и понятны: оформив ипотечный договор, человек получает возможность въехать в квартиру и в течение нескольких лет выплачивать установленные суммы. Однако все будет так гладко лишь в том случае, если все обязательства по недвижимости принадлежат исключительно одному лицу. Если же квартиру в ипотеку покупают супруги, им придется брать совместные долговые обязательства.
Для многих семей это является очень серьезным испытанием. Нужно объективно смотреть на вещи: в настоящее время процент разводов растет, никто не даст гарантий, что через какое-то время в вашей семье все будет так же хорошо, как и сейчас, поэтому определенно есть, над чем подумать. Избежать множества неприятностей при покупке квартиры в ипотеку поможет брачный контракт. Супруги могут совместно составить такие условия, в соответствии с которыми не нарушались бы их права.
Необходимость заключения брачного контракта при ипотеке
В первую очередь необходимо разобраться в том, что представляет собой брачный контракт. Это соглашение, которое заключают супруги на добровольных основаниях. Данным соглашением регулируется порядок владения индивидуальной и общей собственностью сторон договора. Брачный контракт заверяется у нотариуса. Его можно заключить в любой момент совместной жизни, к примеру, при покупке квартиры в ипотеку. Разрешается заключать его и до свадьбы, однако, в такой ситуации он наберет законную силу лишь после официальной регистрации брака.
При покупке квартиры в ипотеку наличие брачного договора будет играть в вашу пользу перед банкирами. Это даст им максимально ясную картину по поводу того, на кого возлагается основная доля ответственности за выполнение условий ипотеки.
Так, если супруги покупают квартиру в ипотеку без предварительного заключения брачного договора, то в случае развода она будет считаться их общей собственностью. То есть вне зависимости от того, кто платил первый взнос, кто совершал платежи и т.д. квартира будет делиться между супругами. В брачном же договоре можно установить все эти моменты и заверить их нотариально. К примеру, супруги могут решить, что одному из них будет принадлежать 1/3 имущества, а второму — оставшаяся часть, или же что в случае развода квартира будет полностью принадлежать только одному из них. Все зависит от их общего добровольного выбора.
Довольно часто возникают такие ситуации, когда супруги уже долгое время мирно живут вместе, растят детей, в какой-то момент их дети женятся и им приходится проживать в одной квартире уже 2-мя или даже большим числом семей. И многие из таких семей принимают решение о продаже старой недвижимости и покупке более просторной квартиры или же нескольких квартир поменьше.
В такой ситуации важно учитывать тот факт, что ипотечные банки обращают особое внимание на возраст заемщика. По негласным данным в возрасте старше 45 лет рассчитывать на получение ипотечного кредита практически не приходится. И единственным доступным вариантом является оформление кредита на детей.
Согласившись на это, бывшие владельцы ранее проданной недвижимости — родители — не будут иметь никаких прав на вновь купленную квартиру, единственными владельцами будут считаться дети. Если у детей что-нибудь не заладится и дело дойдет до развода, при отсутствии брачного договора имущество будет делиться по закону, т.е. в большинстве случаев поровну. Поэтому в подобного рода ситуациях оформление контракта является обязательным. К примеру, если взамен старой квартиры будет приобретено 2 новые, то одна из них может полностью принадлежать по документам мужу, а по факту — его родителям, а вторая являться общей собственностью молодых супругов. Это лишь возможный пример, в реальной жизни брачный контракт позволяет избежать множества проблем с квартирами, купленными в ипотеку.
Договор как защита от недобросовестного супруга
В случае развода брачный договор поможет избежать множества проблем с разделом имущества. Довольно часто случаются такие ситуации, когда одна сторона прекращает делать взносы по ипотеке, продолжая, при этом, отстаивать свое право на квартиру, приобретенную в кредит. В данном случае возможно несколько вариантов решения сложившейся ситуации. Прежде всего, пострадавшей стороне нужно будет подать в суд иск о разделении долговых обязательств и внесении средств каждого из участников сделки на индивидуальный платежный счет. Однако если ответчик не даст на это согласие или же не будет являться на заседания суда, банк может не пойти навстречу. Это еще один плюс в сторону брачного контракта, т.к. он позволяет заранее определить порядок погашения долговых обязательств каждым из созаемщиков.
Также существует вариант, в соответствии с которым могут быть собраны долги созаемщика. Будьте внимательны в течение всего периода выплаты долговых обязательств. Делайте пометки, указывайте, кто и когда вносил оплату по кредиту. В дальнейшем вы сможете представить суду данную информацию и подать исковое заявление о взыскании долгов с недобросовестного созаемщика.
Избежать упомянутых выше неприятных ситуаций может помочь брачный договор. Достаточно четко определить:
- На какую долю недвижимости претендует каждый из созаемщиков.
- Какую сумму должен вносить каждый из них по ипотеке.
- Как будут развиваться события, если одна сторона нарушит взятые на себя обязательства или не сможет выполнять их в силу существенных обстоятельств и т.д.
Однако важно понимать, что даже брачный контракт не сможет защитить от всех неприятностей. К примеру, довольно часто встречаются такие ситуации, когда кто-то из супругов оспаривает факт заключения соглашения как такового. Помимо этого, контракт может быть признан недействительным, если заявившая об этом сторона сможет доказать, что она согласилась на заключение контракта под давлением, угрозами, в тяжелой жизненной ситуации и т.п.
Особенности заключения брачного договора при ипотеке
Чтобы правильно составить брачный контракт при покупке квартиры в ипотеку, нужно по возможности найти хорошего юриста. Под его руководством вы сможете составить подробный документ, который защитит каждую сторону соглашения от множества проблем в будущем, если дело дойдет до развода.
В договоре указывается следующая информация:
- Кто из сторон соглашения, и в каком размере будет вносить первоначальный взнос.
- Кто из сторон контракта и в каком размере будет вносить регулярные платежи.
- Кто будет являться владельцем недвижимости, приобретенной в ипотеку, после завершения выплат.
- Может ли супруг или супруга рассчитывать на компенсацию от другой стороны в случае развода.
- Как изменятся условия договора в случае рождения ребенка.
Помимо этого, в контракте указывается ряд обязательных условий.
Обязательные условия контракта
Брачный контракт при покупке квартиры в ипотеку может иметь любое содержание и форму. Как правило, нотариальные конторы предлагают уже готовый вариант. В самом документе должны быть указаны следующие обязательные условия:
Информация о том, на чье имя покупается недвижимость. Информация о типе недвижимости, ее общей и жилой площади, кадастровом номере, адресе расположения, категории земель разрешенного использования. Вносится информация о том, какой банк предоставляет кредит и чьей собственностью будет являться приобретаемая недвижимость.
В договоре указывается информация о том, кто из сторон контракта будет осуществлять платежи по кредиту на указанную недвижимость. Устанавливается режим раздельной собственности и порядок его распространения на погашение обязательств по ипотечному кредиту, уплату процентов и всех сопутствующих комиссий и платежей, исполнение прочих обязательств по оформляемой ипотеке.
В договоре указывается, из чьих доходов будут осуществляться платежи по кредиту. Приводятся источники данных доходов (научная, трудовая, предпринимательская и другая деятельность). Стороны договора должны подтвердить, что на момент составления контракта они не имеют друг к другу имущественных претензий. Также им необходимо подтвердить тот факт, что у них отсутствуют не исполненные друг перед другом обязательства.
Отмечается, за чей счет или в каких долях будут оплачиваться жилищно-коммунальные и все остальные счета. Устанавливается возможность получения компенсации одной из сторон договора в случае его расторжения либо после развода. Помимо этого, у нотариуса нужно будет заверить согласие второй стороны договора на покупку недвижимости в ипотеку.
Избавляет от необходимости страхования созаемщика, что в конечном счете позволяет сэкономить весьма существенную сумму денег.
Таким образом, заключение брачного договора при покупке квартиры или дома в ипотеку — это гарантия безопасности супругов. Такое соглашение позволяет избежать множества неприятностей в случае развода или возникновения других неблагоприятных ситуаций, затрагивающих ипотечный кредит.
День бракосочетания считается днем основания семьи, рождения новых взаимоотношений – семейных, от которых ожидают, что будут длиться они не один день, месяц или год.
Однако жизненный опыт супружеских пар гласит, что лучше оформлять брачный договор при ипотеке или иных значительных финансовых тратах. Все это может оказать влияние на раздел имущества при расторжении брака.
Квартира как свадебный подарок
Часто практикуется преподнесение в виде подарка молодоженам ключей от квартиры. В таком случае оформляется квартира на одного из супругов, а вот уже ипотеку погашают они совместно. Брачный договор на ипотечную квартиру поможет урегулировать вопрос права собственности на жилплощадь. Бывают противоположные случаи. Квартира приобретается в браке, когда:
- первоначальный взнос принадлежит одному партнеру;
- ежемесячные платежи вносит один партнер.
Также обязателен брачный договор при покупке квартиры в ипотеку, ведь имущество, приобретенное в браке, будет принадлежать супругам в равной степени. То, что на момент подписания соглашения с банком нет претензий на собственность второго супруга, никак не гарантирует, что при разводе все так и останется. Если же пара не хочет полностью регулировать свои финансовые отношения контрактом, она может оформить брачный договор ипотеки при разводе.
Долги и развод
Печально, когда пара разводится, но еще хуже, когда у них есть неурегулированные имущественные споры. Указание в положениях брачного договора ипотеки ежемесячных сумм, выплачиваемых банку, включая возможные штрафные санкции, обезопасит супругов.
Некоторые банки даже на стадии предоставления ипотечного кредита настоятельно рекомендуют составить брачный контракт, предлагают уже готовый образец, заполненный для ипотеки.
Ведь возможные судебные разборки супругов могут оказать влияние и на доходы банка в части погашения кредитного долга.
Образцы и шаблоны
Для тех, кто не имеет возможности заказать подготовку контракта юристом, не знают, как составить брачный договор на ипотечную квартиру, предлагаются шаблоны. Рекомендуется опираться на образцы брачного договора при ипотеке, дополняя их теми положениями, которые, по мнению супругов, могут возникнуть в процессе брака либо же при разводе. Но иногда не требуется значительных правок. Так, к примеру, есть брачный договор для ипотеки в Сбербанке. Если пара планирует взять кредит в другом банке, все пункты контракта будут такие же. Достаточно будет лишь заменить название банка, реквизиты сторон и сумму ипотеки.
— это один из наиболее известных методов решения проблем, которые связаны с отсутствием жилой площади. Избежать многих неприятностей при приобретении квартиры в залог поможет брачный договор при ипотеке. Супруги имеют право совместно оформить подобные условия, в соответствии с которыми их права не нарушались.
Брачный договор на ипотечную квартиру: основные условия
Брачный контракт (статья 40 СК РФ) заключают супруги до заключения брака либо в браке. Он действителен для супругов в зарегистрированном брачном союзе. В брачном договоре на квартиру в ипотеке следует указать:
- порядок уплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту;
- порядок выплат в браке и после развода ежемесячно;
- в каких долях одна из сторон занимается оплатой коммунальных услуг, ремонта и выплатой ипотечного кредита, страхованием рисков банковского учреждения;
- у кого и в каких долях будет в собственности жилплощадь;
- способность одной из сторон компенсировать ипотечные выплаты другой стороне при расторжении брака;
- изменения данных условий при рождении нескольких (или одного) детей.
Видео: Семейная покупка — брак и ипотека
Важно! Так как ипотека — долговременный вид проекта, оба супруга должны оценить собственные возможности и уяснить, кто и в каком объеме вкладывается в него и что приобретет в собственность.
Как составить брачный договор для ипотеки?
Брачный договор при покупке в квартиры ипотеку может иметь любую форму и содержание. Нотариальные конторы, как правило, предлагают уже готовый вариант.
Важно! Заключение брачного контракта избавляет от страхования созаемщика, что позволяет сэкономить значительную сумму денежных средств.
Брачный договор при ипотеке во время брака и после развода
Брачный договор при ипотеке во время брака заключают, планируя взять ипотечный кредит. На квартиру банк составляет кредитный договор, в котором одна сторона выступает заемщиком, а другая созаемщиком.
Важно! Созаемщик должен исполнять обязательства основного заемщика во время отказа либо невозможности погасить его задолженность самостоятельно.
Можно ли составить брачный контракт после развода для того, чтобы разделить ипотеку? Это нельзя сделать согласно ст. 41 СК, желательно предусмотреть все в договоре, подписанном в брачном соглашении. В отдельной его части может предусматриваться имущественный раздел и ответственность по долговым обязательствам при расторжении брака.
Делить ипотеку при бракоразводном процессе — продолжительный и сложный этап, наличие брачного контракта его упрощает.
Брачный договор при ипотеке: плюсы и минусы
К преимуществам относят:
- ясность обязанностей мужа и жены по кредитному договору, при неисполнении которых одна из сторон имеет право обратиться в судебный орган;
- если одна сторона против ипотечного кредита, банк может отказать в выдаче денежных средств при отсутствии брачного соглашения;
- контракт сохранит много времени и денег супругам после развода, когда придется ипотеку делить.
К недостаткам относят:
- меньший размер суммы ипотеки, который можно получить в банке;
- невыгодные условия кредита, которые банк может предложить при отсутствии созаемщиков.
Таким образом, оформление брачного договора при приобретении жилища в ипотеку - это гарантия безопасности супружеской пары. Подобное соглашение дает возможность избежать многих неприятностей при разводе либо возникновении иных неблагоприятных ситуаций, которые затрагивают ипотечный кредит.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
Заключение брачного договора в России не столь распространено как за рубежом. Но его популярность стремительно возрастает. Банки при предоставлении ипотеки молодым семьям рекомендуют паре оформление такого контракта . Несмотря на то, что граждане относятся скептически и критически к этой формальности, она помогает им в дальнейшем избежать недопонимания и трудностей при разводе и разделе имущества.
Ст. 40 СК определяет, что такое брачный договор. По сути, это соглашение между потенциальными или настоящими супругами, в части распределения имущественных прав в паре. Ипотечные вопросы – часть контракта, которая должна предусматривать все вопросы, связанные с займами. Им может быть определен порядок дележа собственности в паре, который отличается от законного варианта.
Таким документом устанавливаются права на имущество:
- что есть в наличии у каждого супруга до вступления в брак;
- куплено в браке.
Основные особенности договора:
- нотариальное заверение;
- подпись двух сторон;
- составляется до начала семейно-правовых отношений и в браке (ст. 42 СК).
Внимание! Брачное соглашение распространяется только на зарегистрированные семейно-правовые отношения. Оно может быть оформлено до/после свадьбы.
Брачный договор на ипотечную квартиру оформляют для того, чтоб защитить семью от потери имущества, в случае невыполнения обязательств кредитоплательщиком. В стандартной ситуации все недвижимое имущество пары классифицируется как общая собственность. В этом случае залогодатель может взыскать долг из стоимости залоговых объектов.
Особенности отечественного кредитования жилья:
- супруг заемщика привлекается к процессу как созаемщик;
- действует солидарная ответственность по кредиту;
- приобретаемый в ипотеку объект является собственностью кредитоплательщика;
- раздел ипотечного имущества на стадии развода проводится при согласовании с кредитором.
Брачный договор при ипотеке позволяет урегулировать кредитные обязательства. При его заключении каждый супруг отвечает по собственным обязательствам в том порядке, что предусмотрен в документе. К примеру, муж, оформивший ипотеку, будет отвечать перед банком лично, без участия жены. Все имущество супруги, в том числе недвижимое останется нетронутым в случае возникновения у мужа задолженности.
Контракт при ипотеке во время брака позволит обезопасить семью от выселения в случае непогашения долга по:
- ипотеке;
- займу;
- долговым обязательствам.
В СберБанке и других финансовых учреждениях примут к рассмотрению договор, соответствующий всем требованиям закона. Для кредитора этот документ является гарантией платежеспособности заемщика. Для кредитоплательщика это мотивация выполнять вовремя все обязательства по сделке, не перекладывая ответственность на третьих лиц. Основные задачи, которые решает контракт:
- предусматривает ипотечные обязательства обоих супругов;
- проводит разделение ответственности в паре;
- определяет условия внесения первого взноса;
- оговаривает размеры долей сторон, возможно два варианта: равномерное деление или с учетом размера взноса;
- определяет порядок изменения жилых долей при рождении ребенка и порядок погашения задолженности средствами из материнского капитала.
При наличии контракта развод проходит максимально просто, это формальная процедура без тяжбы при разделе совместного имущества.
Правовые аспекты
Правовые каты, регулирующие залоговую форму имущества:
- Закон федерального уровня «Об ипотеке» плюс 23 гл. ГК регулируют залог под долговые обязательства;
- Гл. 9 СК определяет перечень имущественных супружеских обязательств;
- Гл. 8 СК и отдельные положения из ГК (двухсторонние сделки и договора) регулируют порядок оформления и условия брачного контракта.
Прежде чем составлять брачный договор для ипотеки, нужно проанализировать все его плюсы и минусы, образец документа представлен на этом сайте.
Плюсы:
- ясность в части прав/обязательств сторон;
- при нарушении договоренностей гражданин может отстоять свои права в судебном порядке;
- возможность получить кредит при отсутствии согласия второго супруга;
- сокращение временных затрат и переживаний при разводе связанных с делением ипотечного жилья.
Недостатки:
- сокращение суммы кредита;
- повышение процентной ставки.
Такие ограничения банк устанавливает из-за отсутствия созаемщиков и уменьшения учитываемого дохода.
Условия договора
Брачный контракт будет признан если составлен он с нарушением законодательных норм. Соглашение, заключенное при действующих правоотношениях, вступит в силу при погашении долга и снятии ограничений с объекта, в случае, когда кредитор откажется изменить условия договора.
Оформление контракта – взаимное, добровольное решение супругов. Форма соглашения дополняется и конкретизируется, исходя из пожеланий сторон. Основные пункты:
- название документа;
- дата и место оформления;
- личные данные сторон (паспортные сведения, адрес)
- информация об ипотеке, других имущественных объектах;
- особенности погашения;
- срок действия;
- особенности распределения расходов на содержание недвижимости.
Не допускается двузначность смысла формулировки документа. Спорный текст должен быть исключен из текста или перефразирован. Стороны должны удостоверить договор лично, после того как нотариус разъяснит смысл всех пунктов.
Нотариальные требования
Относительно набора пунктов брачного контракта нет ограничений, супруги сами решают какие моменты урегулировать. Соглашение подписывается в трех экземплярах, по одному документу для супругов и еще один для нотариуса.
Документы, что потребуются при оформлении:
Распределение ипотечного долга
Соглашение может регулировать раздельный или долевой режим собственности, с учетом которого и распределяются долговые обязательства. Кому принадлежит имущество, тот и выступает заемщиком. В этом варианте второй супруг не владелец, а значит, не отвечает по долгам и не может претендовать на раздел жилья.
При пропорциональном режиме, каждый выплачивает часть долга, с учетом размера доли. И при разделе могут выделить свою часть квартиры, дома.
Расторжение
- соглашение проводится при обоюдном согласии сторон (ст. 43 СК) и при согласии банка (ст. 46 СК).
- Расторжение в судебном порядке допускается по инициативе гражданина, права которого нарушены. Третья сторона в таком процессе – финансовое учреждение, выдавшее кредит.
Стоимость
Стоимость нотариального удостоверения контракта зависит от тарифной ставки, установленной в конкретной нотариальной конторе.
Брачный контракт – не модная тенденция, а цивилизованный подход к решению финансовых вопросов.
Оформление ипотечного кредита – ответственный шаг, так как обязательства по нему нужно будет выполнять в течение многих лет. Брачный договор для ипотеки в Сбербанке не является обязательным документом, но может существенно облегчить процедуру получения кредита.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиры в ипотеку?
Банки, в том числе и Сбербанк, благосклонно относятся к решению клиента оформить брачный договор, так как данное соглашение поможет избежать недоразумений в случае развода.
Если между супругами брачный контракт не был заключен, то вопрос будет решен согласно нормам законодательства, то есть имущество и долги по нему будут поделены пополам. Если же ипотека была оформлена до брака, то второй супруг не сможет претендовать на нее, даже если в течение многих лет оплачивал долг по взятому супругом кредиту.
Отсутствие брачного договора увеличивает риски не только заемщиков, но и банка. Как правило, при разводе оставшийся долг делится пополам. При этом не всегда оба из бывшей пары одинаково платежеспособны.
Но основной причиной, по которой требуется наличие контракта между супругами, является желание оформить ипотеку только на одного из них. Если планируется, что собственником ипотечной недвижимости будет только один из пары, наличие договора обязательно, иначе банк откажет в выдаче кредита.
Брачный договор – не дань моде, а способ защитить свои права. Наличие соглашения позволяет четко описать права и обязанности каждой из сторон.
Когда брачный договор необходим?
В некоторых случаях заключение брачного договора крайне желательно:
- у одного из супругов плохая кредитная история. Оформление ипотеки на мужа и жену в таком случае маловероятно, так как банки предпочитают не иметь дела с теми, кто когда-либо имел задолженность по взятому кредиту. В случае же брачного соглашения оформлять ипотеку и выплачивать ее будет только один из пары;
- один из пары категорически против ипотеки и отказывается оформлять ее. В данном случае есть смысл подписать брачный контракт, чтобы взять ипотеку, не получая согласия от мужа или жены;
- ипотека была оформлена до брака, но выплату по ней производят и муж, и жена. В противном случае, даже если большая часть кредита будет выплачена в браке, недвижимость не будет считаться совместно нажитым имуществом, это придется доказывать в суде. Необязательно делить квартиру пополам, за каждым из супругов может быть закреплена доля, пропорционально сделанному ним взносу.
Наличие брачного договора в ряде случаев крайне желательно, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.
Распределение долей
При заключении брачного договора стороны могут сами определить размер своих долей:
- совместная собственность. Это означает, что оба супруга будут владеть недвижимостью в равных частях;
- раздельная собственность. В таком случае жильем владеет только один из пары, и второй супруг не может претендовать на нее после развода. Соответственно, делает выплаты и несет ответственность тот из супругов, кто является собственником недвижимости;
- долевая собственность. В данном случае супруги договариваются о размере долей и в случае развода раздел ипотечной недвижимости осуществляется согласно условиям договора. В тех же пропорциях и необходимо выплачивать кредит.
Наиболее часто устанавливается режим раздельной собственности.
Брачным договором может быть предусмотрен режим совместной, раздельной или долевой собственности.
Что нужно предусмотреть в договоре?
Брачный договор согласно российскому законодательству может регламентировать исключительно имущественные взаимоотношения между супругами. Если нынешние или будущие супруги только планируют оформлять ипотеку, то при заключении контракта стоит предусмотреть этот вопрос в отдельной главе. Если же брачный договор был заключен ранее, то в него нужно внести соответствующие изменения.
Как правило, банки (и Сбербанк не является исключением) предлагают своим клиентам свои образцы брачных договоров о раздельной собственности на ипотечную квартиру, но супруги могут составить контракт по собственному проекту. Чтобы предусмотреть все нюансы, желательно проконсультироваться с юристом, специализирующимся на семейных правоотношениях.
Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку должен отвечать на следующие вопросы:
- кто выступает заемщиками по договору;
- кто будет собственником недвижимости и в каких долях;
- кто осуществляет первоначальный взнос;
- кто и в каком размере оплачивает кредит в дальнейшем;
- кто вносит другие платежи, в том числе страховку, проценты по кредиту, оплачивает коммунальные услуги;
- как осуществляется раздел квартиры и оставшегося долга в случае развода;
- какие могут быть основания для пересмотра обязательств мужа и жены в части выполнения обязательств по ипотеке.
Если ипотека уже оформлена, то банк обязательно должен быть поставлен в известность о планируемом заключении брачного договора. Условия брачного контракта должны учитывать условия ипотечного договора. В противном случае банк может потребовать досрочного исполнения обязательств.
Постарайтесь прописать как можно больше нюансов, чтобы избежать сложностей и недоразумений в будущем.
