В добровольном порядке застройщики редко выплачивают такую неустойку и компенсацию. Однако, некоторые идут на мирное урегулирование спора относительно пропуска сроков передачи объекта. Поэтому, если нарушены сроки сдачи, то стоит попробовать истребовать неустойку в досудебном порядке путем предъявления претензии. Претензионное письмо направляется на юридический адрес застройщика, указанный в договоре или в выписке из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России.

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

Как уже говорилось ранее ответственность застройщика за несвоевременную передачу объекта подразделяется на ответственность за несвоевременную передачу дольщику квартиры и несвоевременный ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ответственность за передачу квартиры участнику не в срок состоит в обязанности застройщика уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки Банка России), если участником долевого строительства является юридическое лицо, то неустойка взыскивается в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки).

Ответственность за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию заключается в необходимости уплатить неустойку, которая определяется договором, и убытки, причиненные данными действиями.

Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику

Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.

Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.

С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.

Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.

Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.

Для более наглядного понимания расчета приведем пример.

Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.

Расчет будет следующим:

1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.

Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.

Претензия застройщику о нарушении срока сдачи дома

Претензия составляется в произвольной форме, излагается хронология событий: дата заключения договора, дата исполнения обязанности передачи объекта, приводится расчет неустойки (либо прилагается отдельным листом к претензии) и в резолютивной части требуется уплатить неустойку в размере согласно расчету. В претензии можно сделать ссылку на ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Из данной статьи вы узнаете: что делать, если застройщик нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию и как доказать факт просрочки.

Одной из самых распространенных проблем, которые возникают при исполнении договора долевого участия, является невозможность сдачи дома новым жильцам до плановой даты ввода в эксплуатацию. Срок является одним из обязательных пунктов договора и его невыполнение считается нарушением договора. Мера ответственности застройщика за соблюдение сроков отображена в ст. 6 Закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Запланированный срок передачи квартир определяет строительная компания в проектной документации. Он указывается в договоре и должен быть одинаковым для всех дольщиков, которые планируют получить право собственности в одном блоке (секции) или доме.

Понятие «передачи» часто путают с понятием «ввода в эксплуатацию». Ввод в эксплуатацию - это принятие дома местной администрацией и выдача застройщику соответствующих документов. Без этого он не имеет права передавать квартиры дольщикам и оформлять акт приема-передачи.

Срок в договоре долевого строительства может быть обозначен тремя способами:

1. Точная дата. Например, 30.11.2016 года, это означает, что 01.12.2016г. срок передачи уже будет просрочен.
2. Указание квартала (например, 1 квартал 2017 года). Просрочка сдачи в этом случае будет с 01.04.2017г.
3. В зависимости от даты ввода в эксплуатацию. Например, если ввод в договоре обозначен до 01.05.2017 года, а на процедуру передачи квартир отводится 30 дней, то обязательства застройщика считаются просроченными с 31.05.2017г.

Застройщики часто включают в договор обозначение срока сдачи, как ориентировочный или запланированный, и таким образом, пытаются избежать ответственности в случае невыполнения обязательства до указанной даты. Но, как показывает судебная практика, на результат исков это не влияет.

Что влечет просрочка сдачи квартир

Согласно действующему законодательству застройщик обязан письменно уведомить всех дольщиков под роспись. Причем это должно быть сделано не позже, чем за два месяца до плановой даты передачи. К сожалению, застройщики делают это далеко не всегда.

По закону компания должна вместе с письмом отправить предложение о внесении изменений к договору. Это оформляется путем оформления дополнительного соглашения. В то же время участник долевого строительства не обязан подписывать его, так как, согласно Гражданскому Кодексу, все изменения в договоре возможны только при согласии сторон.

Иногда бывают ситуации, что задержка передачи дома выгодна дольщику и он подписывает договор без каких-либо требований. Это может быть в том случае, если имела место рассрочка и не все платежи выплачены.

Если стороны не пришли к соглашению по поводу изменения срока передачи объектов недвижимости, то строительная компания обязана оплатить пеню. Размер ее составляет одну трехсотую часть от ставки рефинансирования, если дольщиком является юридическое лицо, и одну стопятидесятую - для физического лица. В случае оформления соглашения о переносе срока, то пеня не выплачивается, и предъявлять претензии дольщик уже не имеет право.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Что является доказательством просрочки сдачи дома

Подтверждением невыполнения обязательств застройщика в части срока передачи квартиры является:

• отсутствие акта приема-передачи (при этом указанный срок в договоре истек);
• акт подписан, но позже, чем было запланировано в договоре.

В первую очередь, необходимо отправить претензию в письменном виде. В тексте нужно сослаться на заключенный договор долевого строительства. Далее указывается просроченная дата и обоснование того, что обязательства не были выполнены. В претензии дольщик может требовать передачу квартиры, выплату неустойки, возмещения понесенных убытков и т.д. Она либо вручается лично уполномоченному лицу компании или отправляется заказным письмом.

Если застройщик никаким образом не отреагировал на претензию, то дольщик имеет право подать иск в суд. Прежде всего, необходимо составить исковое заявление . По сути, оно должно содержать ту же информацию, что и претензия. Также в нем можно требовать и возмещение морального ущерба, если это возможно обосновать.

К исковому заявлению прикладывается:

• договор долевого строительства;
• расчет неустойки;
• претензия, которая была отправлена застройщику ранее;
• квитанция о внесении государственной пошлины.

Документы подаются в суд по месту нахождения застройщика.

При правильном оформлении документов шансы получить решение в свою пользу у дольщика очень велики. Но сумма неустойки может быть уменьшена по ходатайству ответчика. Если ответчик добровольно не компенсирует неустойку, то деньги будут взыскиваться через исполнительное производство.

Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия?

Если же компания просрочила срок сдачи больше чем на два месяца и не отвечает на претензии дольщика, то он имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать возврат внесенных денег.

При нарушении срока сдачи дома дольщик может написать заявление об отмене доплаты за больший метраж жилья, чем это было предусмотрено технической документацией. Точно также можно урегулировать вопрос о перекладывании расходов, связанных с вводом дома в эксплуатацию, на застройщика. Но соглашаться на это застройщик не обязан. Невыполнение им сроков сдачи дома не отменяет этих платежей.

В ситуации, когда застройщик предлагает подписать акт о передаче квартиры после оговоренного в договоре срока, в нем должна быть информация о просрочке. Строительные организации в таком случае часто включают в документ пункт о том, что дольщик не имеет претензий касательно срока. При подписании такого документа участник не сможет взыскать с компании неустойку. Дольщику же стоит написать претензию застройщику с требованием внести эти изменения в документ. Их наличие не является препятствием для регистрации права собственности на жилье в установленном законом порядке.

Жилье в новостройках для многих жителей России – едва ли не единственный способ улучшить жилищные условия. Да, на этапе котлована значительно дешевле, поэтому так велик риск польститься на выгодные условия от одного из девелоперов. Деньги отданы, проходит несколько лет, а квартиры все нет. Давайте разбираться – что делать если застройщик задерживает сдачу дома. Как поступить с таким девелопером? Как защитить себя? Об этом – наша новая статья.

Изучение застройщика

Чтобы понять, стоит ли расторгать договор, нужно внимательно изучить ситуацию, в которой находится застройщик. Исходя из финансового состояния ООО, которое стоит дом, можно понять, стоит ли пытаться возвращать деньги, или возможно стоит подождать.

• Сходите на общее собрание дольщиков, послушайте, что говорят представители застройщика. Если они утверждают, что их трудности временны, и приводят адекватные доводы в свою защиту, то возможно стоит дать им шанс.
• Если разговор абсолютно не прозрачен и сводится лишь к обещаниям, а то и вовсе к молчанию, то это повод насторожиться.

Во втором случае необходимо заняться мониторингом СМИ – в местных информационных агентствах часто публикуется информация о том, что у организации, занимающейся строительством дома, начинаются проблемы. Возможно, стоит зайти на сайт Арбитражного суда и изучить ООО застройщика в картотеке дел – там вы можете узнать, не собираются ли . Если ситуация складывается не в вашу пользу и вы понимаете, что дом все-таки не достроят, нужно начинать разбираться в правовом поле и пытаться расторгнуть договор и вернуть деньги.

Требования закона

Для начала нужно изучить законодательство. Есть несколько ситуаций, в которых может оказаться дольщиков:

По ФЗ-214

Если вы заключали договор долевого участия, значит, ситуация не так плоха, как кажется. Вы защищены законом, в том числе имеет право на расторжение договора и возврат денег, в том числе и возврат неустойки. Процесс регулирует ст. 9 214-ФЗ.

Стоит понимать, что расторгнуть договор по инициативе дольщика можно только при наличии веских оснований. Затянувшийся срок сдачи дома более чем на два месяца – это достаточно веский повод с точки зрения закона.

Кроме того, еще одним основанием в вашем случае может стать фактическая невозможность в объективно реальные сроки достроить многоквартирных дом. Это означает, что даже если вы подписали дополнительное соглашение на продление сроков сдачи дома с девелопером, то договор можно расторгать, если объективно понятно, что за оставшийся срок дом точно не смогут достроить, соблюдая все технологические требования. Смело расторгайте договор долевого участия, если происходит задержка сдачи дома по 214 ФЗ

По ЖСК

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, а договор у вас подписан с ЖСК? Ситуация намного сложнее, чем кажется. С одной стороны, 214-ФЗ защищает всех граждан, деньги которых привлекли для возведения жилого дома. С другой стороны, договора с ЖСК могут содержать дополнительные пункты о том, что может сделать пайщик (а это, в отличии от дольщика, совершенно другого правовой статус) в случае задержки сдачи дома. В любом случае, расторжение договора происходит на общем собрании или с помощью официального письма застройщику.

Внимательно изучите условия выхода из ЖСК. В договоре может быть прописано, что ЖСК при расторжении с ним договора удерживает уплаченные деньги в виде компенсации

По векселям

Если застройщик задерживает сдачу дома, а вы думаете, что делать с предварительным договором долевого участия, то у нас для вас плохие новости. Предварительный договор или вексель – это совершенно иная форма взаимоотношений между гражданином и организацией, и никакие нормы 214-ФЗ не действуют.

Можно обратиться в суд с просьбой расторгнуть такой договор, но фактически скорее всего в суде вы получить отказ от своих исковых требований, так как такой договор может не иметь юридической силы. Придется обращаться в полицию и просить завести дело о мошенничестве. Шанс на возврат денег в такой ситуации минимален.

Алгоритм действий

Если вы приобрели квартиру по 214-ФЗ и застройщик задерживает сдачу дома, то самое разумное, что можно сделать, это и начать процесс . Расторжение происходит в несколько действий:

• Сначала вы рассчитываете неустойку
• После этого с требованием вернуть вам деньги, уплаченные по договору долевого участия, а также пеню за пользование вашими деньгами
• Если застройщик отказывается идти мирным путем, то подаете исковое заявление в суд

Расчет неустойки

Размер неустойки, если застройщик откажется решать вопрос в мирном порядке, будет определен судом, но для претензии суммы все-таки лучше рассчитать самостоятельно.

Итак, вам нужно знать несколько цифр:

• Количество просроченных дней – найдите в договоре долевого участия предполагаемый срок передачи вам ключей от готовой квартиры. Отсчитайте количество дней до сегодня.
• Узнайте на официальном сайте Центрального Банка Российской Федерации ключевую ставку на день расчета неустойки и написания заявления застройщику
• Найдите в договоре долевого участия полную стоимость квартиры.
• Если вы заплатили проценты по ипотеке, то посчитайте и их – полную сумму уплаченных процентов можно вычислить по платежкам из банка или взять у вашего ипотечного менеджера

Вам нужно умножить цену договора на ключевую ставку, затем умножить на коэффициент 1/150, если вы физическое лицо, или на 1/300, если юридическое лицо. Умножить получившуюся сумму на количество дней. Давайте разберем на примере.

Вы заплатили по договору ДУ 1 миллион рублей. Ключевая ставка на день написания претензии – 8,5%. Вы физическое лицо и сдача дома просрочена на 100 дней.

1 млн х 1/150 х 8,5% х 100 = 56 666 рублей – это сумма, которую вы можете потребовать с застройщика за 100 дней просрочки

Претензия

Досудебная претензия – это документ, с помощью которого вы обращайтесь к застройщику и демонстрируете, что готовы решить проблему в гражданских взаимоотношения в досудебном порядке. Для вас же выгодно написать такую претензию первому – в суде это выставит вас как добросовестного гражданина.

Вы думаете, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома и как грамотно написать претензию? На самом деле все просто – претензия не имеет установленной законом формы, а значит, пишется достаточно свободно. Используйте основные требования ко всем документам гражданского образца.

• В договоре долевого участия вы можете узнать имя руководителя организации и ее точное название – адресуйте претензию на юридический адрес девелопера
• Напишите в преамбуле свои ФИО и адрес регистрации, добавьте контактный телефон
• В самой претензии пишите, что в соответствии с 214-ФЗ вы сообщаете застройщику о претензиях в его адрес и требуете решить дело в досудебном порядке, а именно – расторгнуть договор долевого участия номер такой-то и вернуть вам деньги, а также рассчитанные вами средства в качестве пени за пользование вашими денежным средствами.
• Укажите точный адрес объекта и добавьте, что несмотря на пункт договора о сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик так и не выполнил свои обязательства
• Укажите, на какой счет застройщик должен перевести деньги за неустойку
• Сделайте две копии претензии – одна отправится застройщику, другая останется у вас

Ознакомьтесь с примером досудебной претензии у нас на сайте ().

• Направить претензию можно с помощью курьера – обязательно проверьте, в курсе ли курьер, что на такие документы нужно получать метку о принятии. То есть просто оставить бумаги на ресепшене не получится
• Можно отправить почтой – используйте возможность отправки заказного письма с ценной описью, чтобы в случае необходимости в суде подтвердить, что претензию вы направляли. Отправлять нужно сразу на юридический и на фактический адрес застройщика
• Можно отнести документ лично – но нужно получить отметку о том, что претензия принята у секретаря или, лучше, у самого директора или главного юриста застройщика

Обращаемся в суд

Застройщик должен ответить на вашу претензию в течение одного месяца от даты отправки. Если этого не произошло или застройщик ответил вам отказом, то придется обращаться в суд. Все достаточно просто – пишем исковое заявление, оплачиваем госпошлину, прикладываем копии документов к заявлению. Обращаться нужно в суд по месту регистрации застройщика.

К юристам часто обращаются с просьбами объяснить, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, претензия написана, а девелопер не отвечает ни отказом, ни подтверждением выполнения ваших требований. Обычно это выглядит как приглашения на встречу с юристами, где вас будут всячески просить отказать от претензии. Записывайте разговоры с представителями застройщика после отправки претензии на диктофон – и также прикладывайте расшифровки к заявлению в суд.

• Заявление в суд пишется также в свободной форме
• Укажите ваши ФИО, паспортные данные, контактный телефон и адрес
• Напишите в предмете заявления, что просите суд расторгнуть договор долевого участия между вами и застройщиком, а также вернуть деньги и выплатить вам неустойку в таком-то размере
• Сделать копию претензии застройщику, копию ДДУ и прочих документов
• Подтвердите справой от застройщика, чеком или иным документом то, что вы расплатились с девелопером полностью
• Принести все документы в секретариат суда

Останется только ждать вызова на первое судебное заседание. Судиться с застройщиком рекомендуем с помощью юристов – это долгий и трудозатратный процесс, требующий знания тонкостей законодательства для гарантированного выигрыша.

Если договор не расторгнуть

Предположим, что вы попали в ситуацию, когда договор расторгнуть не получается – может быть, проблема с ЖСК или с предварительным договором, или же застройщик хоть и оформлял отношения по 214-ФЗ, но сейчас банкротится и взять с него нечего. Тогда ваш путь – это обращение к властям за помощью.

• Нужно обратиться в министерство строительства вашего региона или в комитет госстроительства и жилого строительства, если вы проживаете в Москве.
• Написать заявление о включении в .
• Изучать предложенные решения

Власть может попробовать вам помочь следующим образом:

• Достроить дом с помощью компенсационного фонда помощи обманутым при долевом строительстве гражданам
• Найти нового застройщика, предложить ему бизнес-план по достройке дома и какой-то земельный участок на льготных правах – власть бизнесу землю, бизнес достраивает проблемный дом
• Сформировать собственное ЖСК и взяться за достройку дома самостоятельно

Если власти предлагают сделать вам собственный ЖСК, имейте ввиду, что расходы по достройке дома, которые выявятся в перспективе, лягут на плечи новоявленных пайщиков. Изучите финансовую ситуацию по дому – если он практически достроен, возможно, имеет смысл вложить еще по 1-2 тысяче рублей за квадрат и все-таки получить новые квартиры. Если же на достройку необходимо несколько десятков или даже сотен миллионов рублей, то лучше на схему с ЖСК не соглашаться, иначе вы возьмете на себя обязанность доплачивать за каждый квадратный метр квартиры еще 10-20 тыс. рублей – а это весомая сумма.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

В настоящее время граждане очень часто заключают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), надеясь в скором (или не очень скором) будущем получить свою новостройку в собственность и устроить жизнь к лучшему.

Многие берут ипотеку, просто кредиты, трудятся изо всех сил, дополняют своими личными и заемными денежными средствами.

На первый взгляд это выгодно, так как на этапе строительства (то есть когда дом еще не построен или на месте него просто строительная яма) он стоит гораздо меньше денег, чем готовый. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новый дом, и соответственно, свежая квартира.

Но застройщики нередко нарушают сроки по договору. В причинах разбираться не будем. У каждой строительной компании – они свои. И гражданам строители постоянно предлагают заключить «дополнительное соглашение» о продлении (переносе) сроков.

ФЗ-214 – на страже интересов граждан

Правовые отношения с застройщиком регулируются специальным Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который стоит на страже интересов, в первую очередь, граждан. Там все четко прописано и регламентировано.

Это обусловлено тем, что раньше, да и сейчас, возникают множество, мягко говоря, не очень законных схем, которые созданы для того, чтобы просто нажиться недобросовестным застройщикам за счет людей. Это, конечно, исключения, но встречаются такие «исключения» достаточно часто. Поэтому и суды завалены делами дольщиков с застройщиками.

Сейчас в России запрещено строительным компаниям привлекать денежные средства людей без заключения договора участия в долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 1 ФЗ-214).

Такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной. Но что интересно, обратиться в суд с таким иском дано право только гражданину. Строительной компании в таком иске будет отказано.

Но, как говорится, «было гладко на бумаге, да забыли про овраги». Поэтому вероятность обмана есть всегда.

Дополнительное соглашение: подписывать или нет?

Окончательный ответ на этот вопрос, конечно, остается за вами. Но, прежде чем подписывать какие-то юридически значимые документы хотя бы внимательно прочитайте то, что вы подписываете.

Удивительно, но у нас так сложилось, что люди просто часто верят на слово и могут подписать что-то не глядя. А потом начинают бегать по юристам и судам.

В идеальном варианте — возьмите проект этого дополнительного соглашения в бумажном или электронном виде и проконсультируйтесь с юристом — какие здесь могут быть нюансы и подводные камни.

Как правило, в дополнительном соглашении речь идет о переносе сроков передачи объекта долевого строительства. Наряду с этим может содержаться условие, что претензий по новому сроку вы не имеете.

Соответственно, если вы подпишите такое соглашение (даже при отсутствии условия о претензиях), то потеряете право требовать какие-либо неустойки со строительной компании.

Если не подпишите – это вовсе не значит, что застройщик освобождается от своих обязательств по строительству вашего жилья. Здесь полностью вина застройщика. А он вам просто направил свое предложение в виде просьбы подписать дополнительное соглашение.

Вы имеете право писать ему мотивированные претензии, а также обращаться в суд, если ваша претензия не будет удовлетворена. Можете требовать неустойки и другие денежные санкции с застройщика. Но об этом дальше.

Как узнать, что застройщик нарушил срок строительства?

Во-первых : как было сказано выше, если вы уже подписали дополнительное соглашение о продлении срока, то вы не имеете права требовать денег за просрочку передачи квартиры (объекта долевого строительства). Потому что вы согласились уже с новыми условиями по срокам и поставили свою подпись, а это соглашение является неотъемлемой частью основного договора.

Во-вторых : внимательно читайте условия договора о сроках. В договоре должен быть прописан «срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства » согласно п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Часто срок прописан достаточно размыто или привязан, к примеру, к «получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Главное, чтобы можно было определить четкую календарную дату.

Например, если указано, что срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 3 квартал 2015 года, то первым днем нарушения передачи дольщику квартиры будет первый день 4 квартала, то есть 1 октября 2015 года. Именно с этого срока можно предъявлять какие-либо претензии к застройщику по срокам.

Сколько денег можно получить от застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства (квартиры)?

С застройщика можно требовать следующие суммы:

1. Неустойку (проценты) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства;
2. Убытки , которые возникли у вас по вине застройщика;
3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя;
4. Компенсацию морального вреда ;
5. Судебные расходы (например, если пользовались услугами юриста).

В итоге сумма может получиться не маленькая. Теперь рассмотрим.

1. Неустойка (пени) за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Размер неустойки определен в ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214 и составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Эта ставка постоянно изменяется и ее актуальный размер можно посмотреть на сайте Центрального банка РФ. На момент написания статьи она составляет 8,25% годовых.

Тем не менее, бесконечно рассчитывать эту неустойку нельзя. В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Иными словами, максимальная сумма неустойки ограничена стоимостью квартиры по договору .

На практике суды, как правило, снижают размер неустойки, установленный Законом. Они руководствуются ст. 333 Гражданского кодекса РФ, где сказано, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. С этим ничего не поделаешь, так как у суда имеется такое право. Часто размер неустойки снижают сильно вплоть до 10% от рассчитанной суммы. Но последнее время суды склонны взыскивать суммы побольше.

Приведем примеры из нашей судебной практики:

Дело №1 . В этом деле со строительной компанией наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 995152 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 1276 дней или почти 3,5 года. Суд посчитал разумным взыскать 500000 рублей. То есть снизил размер неустойки в 2 раза.

Дело №2 . В этом деле с застройщиком наша сторона (на стороне истца — дольщика) требовала 115680 рублей неустойки. Нарушенный срок составил 250 дней. Суд посчитал разумным взыскать всю сумму, то есть 115680 рублей.

Текст судебного решения можно посмотреть по .

2. Возмещение убытков

Также от застройщика можно потребовать возмещение убытков, которые понес человек по вине застройщика.

В качестве примера убытков можно привести случай из нашей практики.

Так, по вине строительной компании, человек был вынужден долгое время снимать другое жилье, потому что его квартира была еще не построена.

Текст судебного решения можно посмотреть по .

Сумму убытков суд не может снизить (если все доказано) по своему усмотрению, как в случае с неустойкой, поскольку у суда нет на это права, предусмотренного законом. А сумма убытком может быть очень значительна.

При взыскании убытков за аренду другой квартиры или жилого дома по вине застройщика суд учитывает следующее :

• площадь снимаемого жилья в сравнении с квартирой по ДДУ. Если квартира по ДДУ 40 кв.м., а площадь арендованного 150 к.в., то будет сложно доказать обоснованность понесенных убытков;
• район снятого жилья в сопоставлении с квартирой по ДДУ. Если арендуемая недвижимость находится, к примеру в элитной районе, то могут возникнуть вопросы в обоснованности таких расходов;
• является ли наймодатель действительно собственником жилого помещения.

3. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя

Во-первых: этот штраф предусмотрен Законом о защите прав потребителей, поскольку на долевое участие этот закон распространяется.

Во-вторых: штраф будет взыскан тогда, когда дольщиком была написана письменная претензия. И на нее застройщик ответил отказом или не ответил вообще.

В-третьих: размер этого штрафа составляет 50% от суммы удовлетворенных требований.

Например, где мы представляли интересы дольщика суд взыскал штраф на сумму 290000 рублей.

4. Моральный вред

Так как на отношения, связанные с участием гражданина и застройщика распространяется Закон о защите прав потребителей, то потребитель может воспользоваться компенсацией морального вреда. Моральный вред – это физические и нравственные страдания, которые понес гражданин в связи с невыполнением договора в срок.

Как правило, суды по таким делам присуждают небольшие компенсации. Часто суммы даже не выходят за пределы 10000-20000 рублей. Но нам удалось доказать моральный вред на сумму 80000 рублей, что является достаточно приличной суммой.

Моральный вред определяется индивидуально в каждом деле и его сумма ничем не ограничена. Поэтому в суде можно настаивать на любой сумме, которую сочтете достойной.

5. Судебные расходы

Судебные расходы – это госпошлина и все издержки, которые вы понесли в связи с судебным процессом.

Например, если ваши интересы в суде представлял юрист по договору – то эти деньги также можно возместить с ответчика.

Кстати, если сумма ваших требований в иске не выходит за пределы 1000000 рублей – то вы освобождены от уплаты госпошлины. Если сумма выше – то госпошлина платится с суммы, которая превышает этот 1000000 рублей.

Претензия застройщику по срокам: писать или нет

Порядок такой: Если в договоре прописан «досудебный порядок урегулирования спора» или «все споры решаются путем переговоров» или «обязательный претензионный порядок» или какие-то подобные формулировки — то написание претензии обязательно . Иначе суд просто не будет рассматривать ваше исковое заявление.

Писать претензию или нет – решать, конечно, вам. Но часто бывает, что грамотно написанная претензия работает на благо дольщика. Добросовестный застройщик, как правило, идет на переговоры со своим клиентом и предлагает варианты решения, которые могут вас устроить.

Иногда – это возврат денег. Конечно, в меньшей сумме, что положено по закону. А иногда – это проведение дополнительных работ в квартире. Например, ремонт, чистовая качественная отделка или установка дополнительного оборудования в квартире.

И еще: если не будет претензии, то вы лишитесь права взыскать с застройщика штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

Обращаемся в суд на застройщика

Если претензия не возымела своего действия и застройщик ее попросту игнорирует, выход один – обращаться в суд.

Стоить помнить, что при цене иска менее 1000000 (одного миллиона) рублей государственная пошлина за рассмотрение искового заявления не платится, так как распространяется Закон о защите прав потребителя.

Если сумма иска более 1000000 (одного миллиона) рублей, госпошлина платится с превышающей суммы по общим правилам.

Также в суде можно будет взыскать расходы на оплату услуг юриста (представителя), как было указано выше.

Кормиться «завтраками» или начать действовать?

Конечно, строительство жилых домов – это сложный и трудоемкий процесс, связанный с многодневным оформлением разрешительной документации. И если срок задержки не большой – стоит подождать.

Главное, чтобы построили качественно. Если же вы видите, что застройщик вовсе не собирается сдавать объект строительства или прошел уже значительный срок – стоит обращаться в суд.

Напоследок желаем удачи вам при вложении средств и чтобы квартира была сдана в срок!

В случае нарушения сроков сдачи квартиры, приобретенной по договору долевого строительства, у строительной компании возникает обязанность по , размер которых зависит от срока просрочки.

Причины просрочки могут быть различного характера, например:

• финансовые (нехватки денежных средств);
• технические (связанные с подключением инженерных коммуникаций и др.);
• связанные с подрядчиком (затягивание поставки материала, отделочных работ и т. д.);
• затягивание процесса госструктурами (при сдаче дома комиссией обнаружены нарушения).

Перед тем как срок сдачи квартиры истечет, строительная компания обязана уведомить участника о невозможности исполнения обязательства в срок, предложив ему изменить условия договора. Соглашаясь на него, участник теряет право на получение неустойки. Отказавшись от изменения, получить неустойку и возмещение ущерба дольщик может двумя способами - путем направления застройщику или в .

Нарушение сроков по ДДУ

При определении количества дней просрочки дольщику необходимо обратить внимание на пункт договора, указывающий срок передачи квартиры, а не ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Это связано с тем, что по требованиям законодательства не принятый комиссией местной администрации дом и жилые помещения в нем не подлежит передаче участникам долевого строительства.

В тех случаях, когда строительство не может быть завершено в оговоренные с участниками сроки, не позднее, чем за 2 месяца до их истечения застройщик обязан уведомить их о такой ситуации и предложить внести изменения в ранее заключенный договор (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214).

В случаях игнорирования застройщиком данного требования или отказа дольщика от внесения изменений в договор, могут наступить следующие последствия:

• Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, нарушение исполнителем предусмотренного ДДУ срока сдачи объекта строительства, грозит ему наступлением финансовых санкций, в виде уплаты в пользу дольщика неустойки или пени . Такая неустойка либо уплачивается добровольно, либо взыскивается в судебном порядке.
• В случае неисполнения обязательства по передаче квартиры с превышением предельного срока сдачи более чем на 2 месяца, участник вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 1 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае исполнитель обязан будет возвратить все уплаченные дольщиком средства, вместе с процентами за их использование в течение 20 рабочих дней.
• При наличии обстоятельств, свидетельствующих об очевидном несоблюдении застройщиком сроков сдачи квартиры, участник вправе расторгнуть договор в судебном порядке (пп. 1 п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214). В таком случае возврат уплаченной цены и процентов осуществляется в течение 10 рабочих дней с момента расторжения.

Неустойка с застройщика

В случае нарушения застройщиком сроков сдачи квартиры, дольщик вправе требовать уплаты . Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, ее размер составляет 1/300 установленной Центральным банком России ставки рефинансирования, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый из дней просрочки .

В случаях, когда дольщиком выступает физическое лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере .

При взыскании с застройщика указанной неустойки или пени, дольщику необходимо учитывать, что:

• Дольщики, получившие объекты долевого строительства с нарушенными сроками их передачи не лишаются права на взыскание неустойки с исполнителя, даже несмотря на исполненное в их пользу обязательство. Более того, подтверждает, что указание на отсутствие к застройщику претензий, содержащееся в подписанном передаточном акте также не является препятствием для взыскания пени.
• Используя право, предусмотренное п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, при взыскании неустойки в досудебном порядке, дольщик, руководствуясь п. 5 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» , может рассчитывать на . При несоблюдении добровольного порядка уплаты, в суде участник вправе требовать взыскания с исполнителя штрафа в размере 50% от присужденной суммы сверх неустойки.
• Согласно ст. 10 ФЗ № 214, помимо пени, участник также вправе требовать возмещения причиненных просрочкой убытков (например, оплата найма жилья).

Гражданин К. заключил с ООО «ХХУ» договор участия в долевом строительстве, по которому, по окончании строительства он должен был получить квартиру, за что он уплатил 2,5 млн р. Передача квартиры К была осуществлена с существенными нарушениями сроков передачи, просрочка которых составила 200 дней. На основании этого, К. направил в ООО «ХХУ» претензию с требованием уплаты неустойки.

Размер неустойки был рассчитан К на основании п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, исходя из ставки рефинансирования, которая составляет 8,25%. Расчет производился по формуле:

цена договора (2,5 млн) × срок просрочки (200 дней) × ставку рефинансирования (8,25%) ÷ 100 ÷ 300 = 137,5 тыс. р.

Ввиду того что К. являлся физ. лицом, пеня взыскивалась в двойном размере и составила 275 тыс. рублей.

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Претензия о нарушении сроков сдачи квартиры является документом, направленным на досудебное получение от застройщика суммы неустойки, пени, а также причиненных дольщику вследствие нарушения сроков убытков. направляется по адресу регистрации организации исполнителя почтовым отправлением с уведомлением о получении или передается в канцелярию организации лично, с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре претензии.

Претензия может быть направлена застройщику как до, так и после подписания передаточного акта (передачи квартиры).

Однако, с целью избегания недопонимания и более продуктивного взыскания средств, целесообразно подавать ее после передачи застройщиком квартиры.

При ее составлении, дольщик должен учитывать, что такая претензия составляется в свободной форме , однако для положительного результата она должна содержать:

• Описание всех обстоятельств ситуации, изложенное в хронологическом порядке начиная от момента подписания ДДУ и заканчивая моментом передачи квартиры.
• Указание на полноценное исполнение возложенных на дольщика обязательств.
• Расчет пропущенного срока сдачи квартиры, а также , подлежащей уплате со стороны застройщика. Правовое обоснование обязанности застройщика уплатить неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, в добровольном порядке, согласно ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» .
• Требование дольщика об уплате неустойки, а также иные требования при их наличии (о возмещении ущерба, морального вреда и т.д.).
• Указание на предельный срок ответа на претензию (например, 10 дней), а также указание на применение судебного порядка взыскания неустойки, в случае игнорирования требований, изложенных в претензии.

Исковое заявление о взыскании неустойки

При игнорировании застройщиком направленной ему претензии, а также отказа выполнения изложенных в ней требований, взыскание неустойки возможно исключительно . Для этого дольщику необходимо подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика . В случае если сумма неустойки не превышает 50 тыс. рублей, заявление подается в мировой суд.

При составлении и подачи искового заявления в суд истец имеет право требовать взыскание морального вреда и фактического ущерба , а также штрафа (п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» ).

Кроме вышесказанного, необходимо учитывать, что:

• Вместе с иском дольщику необходимо представить в суд документы , на которых он основывает свои требования. Среди них можно выделить:
  • копию паспорта;
  • копию договора участия в долевом строительстве;
  • документ, подтверждающий уплату цены договора;
  • претензию, направленную застройщику, уведомление о ее вручении, ответ на нее (при наличии);
  • расчет суммы неустойки.
• В случае если взыскиваемая неустойка менее 1 млн рублей, согласно п. 3 ст. 17 ФЗ «О защите прав потребителей» и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ (НК РФ), дольщик освобождается от уплаты госпошлины . Если же выше 1 млн р., то госпошлина исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, с ее уменьшением на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска в 1 млн р.
• По ходатайству застройщика размер неустойки может быть уменьшен судом, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения срока сдачи квартиры. При этом суд учитывает степень выполнения застройщиком его обязательств, размер причиненного ущерба и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве

При невозможности завершения долевого строительства в срок, застройщик обязан направить дольщику предложение об изменении ранее заключенного ими договора в части сроков выполнения обязательств (п. 3 ст. 6 ФЗ № 214). Такое изменение, согласно ст. 452 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), оформляется соглашением , совершаемым в той же форме, что и ДДУ, т.е. письменным документом, подлежащим госрегистрации .

Важно учитывать, что подписание подобного соглашения лишает дольщика права на получение от застройщика неустойки, а также права на односторонний отказ от исполнения договора в рамках продлеваемого периода.

Кроме того, дольщику необходимо помнить про то, что:

• Застройщик не может изменить срок сдачи объекта в одностороннем порядке, а также обязать дольщика подписать указанное соглашение. Понуждение дольщика к его заключению может осуществить исключительно суд и только в случае существенного изменения обстоятельств , из которых стороны исходили при заключении ДДУ (ст. 451 ГК РФ).
• Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено не позднее, чем за 2 месяца до истечения предельного срока сдачи квартиры дольщику. Вместе с таким предложением застройщик должен направить дольщику документы, подтверждающие невозможность окончания строительства в срок. При несоблюдении этих требований, отказ дольщика от заключения соглашения будет более чем убедительным и обоснованным.

Заключение

Нарушение сроков сдачи квартиры, как неисполнение обязательств по договору, безусловно, является нарушением прав дольщиков, как участников долевого строительства и потребителей. При этом действующее законодательство предоставляет им массу различных инструментов для защиты и восстановления своих прав.

Вместе с тем правовая безграмотность дольщиков не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями, что позволяет застройщикам в подавляющем большинстве случаев избежать ответственности.

Вопрос

Отказ в заключении соглашения застройщику

Могу ли я отказать застройщику в заключении соглашения об изменении сроков сдачи квартиры, если да, то по каким причинам?

Ответ

Таким образом, Вы вправе отказать застройщику от заключения соглашения, без указания мотивов или сославшись на его обязанность по передаче квартиры, не позднее оговоренного договором срока (п. 3 ст. 8 ФЗ № 214).