Главная » Для потребителей

Как расторгнуть договор залога. Судебная практика по залогу

Ипотечное кредитование прочно вошло в российскую практику. Его преимущество состоит в том, что лица приобретают жилье по доступным условиям, банк обеспечивает возвратность и платность своих средств залогом, а государство отчасти снижает количество нуждающихся в жилье.

Отношения между банком и заемщиком по договору ипотеки носят длительный характер, поэтому условия договора максимально доводятся до прозрачности. Однако нередко одна из сторон требует расторжения договора по каким-либо причинам. Сложность этих отношений обусловлена залогом недвижимости, которая часто оказывается единственным жилым помещением залогодателя.

Правоотношения между банком и лицом можно рассматривать в двух ипостасях, которые неразрывно связаны в этих отношениях: как кредитный договор и договор залога имущества.

В самом ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не указаны случаи, при которых сторона может потребовать расторжения договора. Закреплены обстоятельства, позволяющие требовать досрочного исполнения договора. В связи с этим при расторжении договора следует исходить из ст. 450, 451 ГК РФ и условий договора.

Все же не так часто расторгаются договоры ипотеки по инициативе сторон, превалирующе количество дел разрешается досрочным исполнением обязательств или обращением взыскания на предмет договора. Расторжение договора ипотеки, скорее, исключение, нежели правило. Однако такая судебная практика все же существует.

Расторжение договора по инициативе залогодателя

Залогодатель, который изъявил желание прекратить отношения должен аргументировать свое решение. В первую очередь, следует обратиться к залогодателю с предложением о расторжении договора, и лишь при отказе обратиться в суд. Такое желание может быть вызвано различными факторами: ухудшение финансового состояния, продажа недвижимости, рефинансирование ипотеки, нарушение договора банком (повышение процентной ставки и т.д.). Ситуации могут быть абсолютно разными, но позиция истца должна быть обоснована. Например, решением Чишминского районного суда от 22 августа 2011 г. по делу № 2-634/2011 суд расторгнул договор ипотеки по заявлению залогодателей. В связи с неисполнением кредитных обязательств суд обратил взыскание на предмет договора по заявлению банку. После возбуждения исполнительного производства залогодатели погасили задолженность из иных средств, исполнительное производство было окончено, арест с недвижимости снят. Однако банк отказывался погашать регистрационную запись, что было сделано в судебном порядке посредством расторжения договора.

Как показывает судебная практика, ухудшение финансового положения не является основанием расторжения ипотечного договора, так как залогодатель обязан исполнить обязательства. Также невозможно расторгнуть договор в связи с изменением кадастровой стоимости залога (например, решение Воскресенского районного суда Нижегородской области от 22 марта 2012 г. по делу № 2-38/2012).

Часто предмет ипотеки является единственным жильем, которое не подлежит взысканию в соответствии со ст. 446 ГПК РФ. Судебная практика свидетельствует о том, что в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на единственное жилье не может быть обращено взыскание при неисполнении обязательств. Однако залогодатели порой тщетно пытаются расторгнуть договор ипотеки после возбуждения исполнительного производства, апеллируя тем, что условия договора нарушают законодательство (например, решение Курчатовского районного суда от 27 декабря 2011 г. по делу № 2-4255/11).

Если же залогодатель требует расторжения договора в целях освобождения недвижимости от обременения, то, в большинстве случаев, банк соглашается на расторжение при уплате процентов за пользование кредитом и комиссии. В обратном случае вопрос разрешается в судебном порядке. Комиссия за досрочное исполнение обязательств редко удается оспорить, так как, освобождая недвижимость от обременения, кредитор лишает банк предполагаемых выгод от пользования кредитом (например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 марта 2014 г. по делу № А40-169917/2012, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21 января 2014 г. по делу № А29-11212/2012).

Расторжение по инициативе залогодержателя

Само по себе расторжение договора не может являться целью залогодержателя. Это требование, скорее, вторично и вытекает из требования исполнения денежных обязательств. Следовательно, банк потребует прекращения правоотношения в случае образования задолженности или регулярном нарушении сроков исполнения обязательств. Судебная практика свидетельствует о том, что неисполнение обязательств в течение 3 месяцев и задержка исполнения более 30 дней являются основанием для расторжения договора. Зачастую банки нарушают права залогодателей, указывая в договоре такие основания расторжения договора, как смена места жительства, несообщение об увольнении. В подобных случаях представляется рациональным требование признания договора недействительным в части в связи с отсутствием возможности влиять на условия договора. К типовым договорам применяются правила о договоре присоединении (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.).

Банк, требуя исполнения договора и его расторжения, как правило, включает в исковое заявление требование об уплате процентов и комиссии за пользование кредитом. Кредитор должен уплатить денежные средства в счет процентов и комиссии только за период пользования услугами банка (п. 3 и 4 Информационного письма Президиума ВАС № 147 от 13 сентября 2011 г.). Кроме того банки активно практикуют установление финансовых санкций в виде повышения процентов за просрочку уплаты платежей. При расторжении договора суд может снизить увеличенные проценты, если сочтет их завышенными, о чем говорится в п.13 названного Информационного письма.

Выводы

Ипотечное кредитование один из сложных и дорогих видов банковских услуг. Расторжение договора может быть обусловлено различными основаниями, основные из которых были рассмотрены. Кредитор не освобождается от исполнения кредитных обязанностей после расторжения договора, поэтому инициирование прекращения отношений с банком чаще всего вызваны желанием досрочно исполнить обязательства при этом оплатив проценты и комиссии лишь за период пользования кредитом. Расторжение договора банком может обуславливаться различными причинами, но оно не должны нарушать права кредитора.

Статья 352 не содержит всеобщего перечня оснований прекращения залога. Залог прекращается также по общим основаниям исполнения обязательств.

Отступное. Смысл отступного состоит в наделении должника с согласия кредитора возможностью заменить первоначальный предмет исполнения другим. В качестве отступного может выступать уплата денег, передача им-ва и т. п.

Обяз-во может быть прекращено также новацией. Последняя представляет собой соглашение сторон о замене первоначального обяз-ва, существовавшего между ними, другим обяз-вом между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения.

Зачет встречного требования является основанием прекращения не одного, а сразу нескольких обязательств - основного и встречных, которые взаимно погашаются.

Наконец, способом прекращения обяз-ва является прощение долга.

Статья 352. Прекращение залога

1) с прекращением обеспеченного залогом обяз-ва;

2) если заложенное им-во возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это им-во является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права;

4) в случае реализации заложенного им-ва в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного им-ва за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом;

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда;

7) в случае изъятия заложенного им-ва;

8) в случае реализации заложенного им-ва в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное им-во, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

11. Субъекты залоговых правоотношений.

Субъектами залогового правоотношения являются:

1) залогодатель - лицо, предоставившее им-во или право в залог:

Собственник вещи;

Лицо, обладающее в отношении вещи правом хозяйственного ведения;

Лицо, которому принадлежит закладываемое право.

2) залогодержатель - лицо, принявшее им-во в залог (кредитор).

В этом качестве могут выступать как юридические, так и физические лица.

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Если предметом залога является им-во третьего лица, оно должно совершать сделку залога не от имени должника, а от собственного имени.

Права залогодержателя на одно и то же им-во могут принадлежать нескольким лицам. Подобная ситуация чаще всего возникает потому, что заложенное им-во может быть передано в залог повторно (в третий раз и т.д.) Данная ситуация именуется последующим залогом, или перезалогом. В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого им-ва после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей.

Поскольку наличие или отсутствие залогодержателей предшествующей очереди имеет принципиальное значение для залогодержателя, закон требует от залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах данного им-ва. За убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности, отвечает залогодатель.

Совместные залогодержатели - это лица, имеющие долю в праве залога на известное им-во. Если, например, лицо, ручавшееся перед кредитором за исполнение должником основного обяз-ва, в какой-либо части исполнит за должника данное обяз-во, то в силу указания закона к нему в этой части перейдет соответствующая доля в праве залога, первоначально принадлежавшем в полном объеме кредитору как залогодержателю. Совместные залогодержатели представляют одну сторону в залоговом правоотношении, поэтому никто из них не имеет права старшинства. Все требования по отношению к заложенному имуществу они могут реализовать только совместными, согласованными и одновременными действиями, при этом они подлежат удовлетворению пропорционально доле каждого залогодержателя в праве залога.

Залог прекращается в случаях, предусмотренных законом или договором. В частности, при прекращении обеспеченного обязательства, реализации предмета залога или его гибели. В некоторых случаях залогодержатель может предотвратить прекращение залога. Так, своевременная регистрация залога позволит избежать его прекращения в случае, если залогодатель продаст заложенное имущество третьему лицу. Если предмет залога находится у залогодержателя, при прекращении залога он должен вернуть его. Если залог был учтен или зарегистрирован в публичном реестре, залогодержатель должен совершить все необходимые действия, чтобы внести в реестр запись о прекращении залога.

В каких случаях прекращается залог

Залог прекращается в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Среди законных оснований прекращения залога:

  • прекращение обеспеченного обязательства;
  • прекращение договора залога или признание его недействительным;
  • реализация предмета залога;
  • гибель заложенного имущества или прекращение заложенного права;
  • нарушение обязанностей по содержанию и сохранению заложенного имущества, если это создает угрозу его утраты или повреждения;
  • изъятие заложенного имущества;
  • возмездное приобретение заложенного имущества третьим лицом;
  • перевод долга по обеспеченному обязательству;
  • уступка прав по договору залога.

Законом или договором залога могут быть предусмотрены иные случаи прекращения залога (пп. 10 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Например, договор может предусматривать, что залог прекращается при продлении срока исполнения обеспеченного обязательства.

Прекращение обеспеченного залогом обязательства

По общему правилу с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог также прекращается (п. 4 ст. 329, пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Обеспеченное обязательство может быть прекращено по основаниям, указанным в гл. 26 ГК РФ. Например, в связи с предоставлением отступного, ликвидацией юрлица.

В отдельных случаях при прекращении обязательства залог может быть сохранен. В частности:

  • при новации, то есть замене первоначального обязательства на новое между теми же лицами (п. 1 ст. 414 ГК РФ). В этом случае вы можете договориться о сохранении залога, но при условии, что залогодатель и должник по заменяемому обязательству - одно и то же лицо. Если залогодатель не является должником, условие о сохранении залога будет ничтожным (п. 2 ст. 414 ГК РФ, п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 103);
  • при прекращении обязательства исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ). В этом случае залог может сохраниться, если обязательство исполнил не должник, а его поручитель. Права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, перейдут к поручителю в том объеме, в котором он удовлетворил требование кредитора (п. 1 ст. 365 ГК РФ). При этом не имеет значения, кто был залогодателем - сам должник или третье лицо (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.2007 N 12118/06).

Прекращение договора залога или признание его недействительным

Залог прекращается в случаях (пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ):

  • прекращения договора залога в порядке и по основаниям, предусмотренным законом. В отношении договора залога, в частности, допускается:

Расторжение его по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ);

Расторжение судом по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора контрагентом, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения договора по общему правилу не допускается (п. 1 ст. 310 ГК РФ);

  • признания договора залога недействительным. Например, договор залога будет недействительным, если он заключен в ненадлежащей форме (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Или если договор залога соответствовал критериям крупной сделки, но необходимое в этом случае согласие не было получено (ст. 173.1 ГК РФ, п. 6 ст. 79 Закона об АО). В зависимости от ситуации договор залога может быть ничтожным либо оспоримым.

Реализация предмета залога

При обращении взыскания на заложенное имущество происходит его реализация. Залог прекращается, если предмет залога реализован в установленном порядке в целях удовлетворения требований залогодержателя или предшествующих залогодержателей (ст. ст. 350, 350.1, пп. 4, 8 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Имейте в виду: залог также прекратится, если залогодержатель оставит заложенное имущество за собой или не воспользуется этим правом (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

В некоторых случаях залогодержатель рискует лишиться залога, если не предпримет определенных мер, в частности:

  • не подаст заявление о включении в реестр обеспеченных залогом требований при банкротстве должника. В этом случае при реализации предмета залога на торгах в рамках дела о банкротстве произойдет прекращение залога (Определение ВС РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368);
  • не потребует досрочного исполнения обязательства при обращении взыскания на предмет залога предыдущим залогодержателем. Обратите внимание, что право требовать досрочного исполнения может быть ограничено соглашением с залогодателем. Учтите также, что требование не будет досрочно удовлетворено, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя (п. п. 2 - 4 ст. 342.1 ГК РФ). Похожие положения предусмотрены и применительно к ипотеке (см. п. 3 ст. 46 Закона об ипотеке).

Гибель заложенного имущества или прекращение заложенного права

Если заложенная вещь погибла , по общему правилу залог прекращается (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако если гибель произошла по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, по общему правилу залогодатель вправе заменить предмет залога другим равноценным имуществом. В таком случае залог не прекратится. Если залогодатель намерен воспользоваться правом на замену, он должен письменно уведомить об этом залогодержателя. При этом залогодержатель вправе отказаться от замены, если прежний и новый предметы залога неравноценны (п. 4 ст. 345 ГК РФ).

Обратите внимание: если предмет залога изменился (например, был реконструирован), это не означает его гибели и не влечет прекращения залога (пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ, п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2017)).

Если заложенное право прекратилось , по общему правилу залог также будет прекращен (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Определенные особенности нужно учесть в случае, когда право прекращается исполнением должника. В такой ситуации, если залогодатель получил имущество от своего должника по заложенному праву, оно попадет в залог вместо права (пп. 3 п. 2 ст. 345 ГК РФ). Например, если было заложено право на получение партии товара по договору поставки, то с момента, когда покупатель (залогодатель) получил товар, тот будет считаться заложенным.

Обратите внимание, что данное правило не распространяется на случай, когда залогодатель получает деньги. Например, когда заложено право поставщика на получение платы за поставленный товар. В этом случае замена не произойдет и залог прекратится (пп. 3 п. 2 ст. 345 ГК РФ, п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2016)).

Нарушение обязанностей по содержанию и сохранению заложенного имущества

По общему правилу сторона, у которой находится заложенное имущество, должна содержать его и предпринимать меры по обеспечению сохранности. В частности, страховать от рисков утраты и повреждения, защищать от посягательств и требований третьих лиц (п. 1 ст. 343 ГК РФ).

Если залогодержатель грубо нарушает эти обязанности, что создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель может обратиться в суд с требованием досрочно прекратить залог (пп. 6 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Если аналогичное нарушение допускает залогодатель, залог не прекращается, но залогодержатель вправе требовать досрочно исполнить обеспеченное обязательство, а в случае его неисполнения - обратить взыскание на заложенное имущество (п. 3 ст. 343 ГК РФ).

Изъятие заложенного имущества

В ряде случаев изъятие заложенного имущества может повлечь прекращение залога. В частности, залог прекращается, если имущество изъято у залогодателя в результате признания недействительной сделки, на основании которой он его приобрел (пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Учтите, что залог не прекратится, если залогодержателя признают добросовестным. В этом случае имущество вернется прежнему собственнику, обремененное залогом. Однако это правило не применяется, если переданная в залог вещь выбыла из владения собственника или иного законного владельца помимо их воли, например была утеряна или похищена (п. 2 ст. 335 ГК РФ).

Решать, добросовестный залогодержатель или нет, будет суд. При залоге недвижимости в его пользу будет свидетельствовать то, что он полагался на запись о праве собственности залогодателя в ЕГРН (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). В отношении автомобилей может быть достаточно проверить данные о собственнике в паспорте транспортного средства (Определение ВС РФ от 28.04.2016 N 301-ЭС15-20282).

Обратите внимание: при изъятии (выкупе) имущества для государственных или муниципальных нужд залог не прекращается. Залогодержатель может в преимущественном порядке получить удовлетворение, но уже не за счет предмета залога, а за счет причитающегося залогодателю возмещения (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Возмездное приобретение заложенного имущества третьим лицом

Залог прекратится, если заложенное имущество возмездно приобретено добросовестным приобретателем. Таковым признается лицо, которое не знало и не должно было знать, что имущество в залоге (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Оценивать добросовестность будет суд. Если информация о залоге была в публичном реестре, приобретателя, вероятно, не признают добросовестным. В этом случае суд может посчитать, что он должен был узнать об обременении.

В связи с этим рекомендуем залогодержателю не медлить с регистрацией залога (например, в ЕГРН) или его учетом (например, в реестре уведомлений о залоге движимого имущества). Это позволит сохранить залог в случае продажи имущества залогодателем (п. 4 ст. 339.1, п. 1 ст. 353 ГК РФ).

Перевод долга по обеспеченному обязательству

По общему правилу с переводом долга по обеспеченному обязательству на другое лицо залог прекращается. Залогодержатель как кредитор должен учитывать это, когда он будет давать согласие на перевод долга. Залог можно сохранить, только если залогодержатель и залогодатель специально договорятся об этом (пп. 9 п. 1 ст. 352, ст. 355, п. 2 ст. 391 ГК РФ).

Обратите внимание, что для сохранения залога при переводе долга на другое лицо может потребоваться согласие органа управления залогодателя (например, совета директоров или общего собрания участников). Это связано с тем, что в случае ненадлежащего исполнения новым должником обеспеченного обязательства возникает риск обращения взыскания на заложенное имущество (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5554/12).

Уступка прав по договору залога

Залогодержатель может передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу, если одновременно уступит ему право требования по обеспеченному обязательству. При несоблюдении этого условия залог прекратится, если законом не предусмотрено иное (п. 2 ст. 354 ГК РФ).

В отношении недвижимости закон не предусматривает прекращение залога в аналогичной ситуации, однако указывает, что уступка прав по договору ипотеки означает и уступку прав по обеспеченному обязательству, если не доказано иное (п. 2 ст. 47 Закона об ипотеке). Тем не менее, чтобы избежать прекращения залога, рекомендуем оформлять уступку и по договору ипотеки, и по обеспеченному обязательству. Это позволит, в частности, избежать проблем с госрегистрацией уступки (см. Письмо Росреестра от 21.08.2014 N 14-исх/09541-ГЕ/14).

Обратите внимание: если залогодержатель уступит права по обеспеченному обязательству, то к новому кредитору по общему правилу автоматически перейдет и право залога (п. 1 ст. 384 ГК РФ, п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке). Причем переход права залога не надо дополнительно оформлять (п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Если уступается часть денежных требований по обеспеченному обязательству, то залог не прекратится (п. 2 ст. 384 ГК РФ). В этом случае залогодержатель и лицо, в чью пользу произошла уступка, станут созалогодержателями (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120).

Что нужно сделать в случае прекращения залога

Если предмет залога находился у залогодателя и залог не был учтен либо зарегистрирован, то, как правило, при прекращении залога ничего делать не нужно.

Определенные действия нужно совершить, если имущество находилось у залогодержателя или сведения о залоге были зафиксированы в публичном реестре (например, ЕГРН или реестре уведомлений о залоге движимого имущества). В частности, залогодержатель должен вернуть имущество и/или осуществить действия для внесения в реестр записи о прекращении залога.

Возврат имущества залогодержателем

При прекращении залога залогодержатель должен возвратить заложенное имущество залогодателю или иному управомоченному лицу (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

Если в договоре предусмотрен срок возврата, залогодержатель должен вернуть имущество в течение этого срока. Если срок возврата не согласован и залогодержатель сразу не вернул вам имущество, направьте ему письменное требование о его возврате. Он должен будет вернуть предмет залога в течение семи дней со дня предъявления такого требования (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Рекомендуем зафиксировать факт возврата имущества в акте приема-передачи. Обязательно укажите в акте, в каком состоянии находится возвращаемое имущество, имеет ли оно повреждения. В случае повреждения или утраты предмета залога залогодержатель по общему правилу обязан возместить ущерб (п. 2 ст. 344 ГК РФ).

Полагаем, что обязанность вернуть заложенное имущество возникает также в случае, когда оно находится у залогодателя, а залогодержатель удерживает относящиеся к нему документы, например паспорт транспортного средства (ПТС) автомобиля.

Внесение в реестр записи о прекращении залога

Если залог был учтен или зарегистрирован в публичном реестре, нужно внести запись о прекращении залога. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых для этого действий (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В отношении движимого имущества залогодержатель обязан в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать о прекращении залога, направить нотариусу уведомление об исключении сведений о залоге, если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ, ч. 3 ст. 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате). В случае уклонения от этого он должен будет возместить залогодателю причиненные убытки (ч. 4 ст. 103.3 Основ законодательства РФ о нотариате).

Если залогодержатель не может направить уведомление по независящим от него причинам (например, он ликвидирован) либо уклоняется от направления уведомления, залогодателю придется обратиться в суд. В таком случае нотариус сможет исключить из реестра сведения о залоге на основании заявления залогодателя с приложенной к нему копией судебного решения (ст. 103.6 Основ законодательства РФ о нотариате).

В отношении недвижимости возможны разные варианты обращения в Росреестр для погашения записи об ипотеке (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке), в частности:

  • если закладная выдавалась - подается совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной либо заявление одного из этих лиц;
  • если закладная не выдавалась - подается совместное заявление залогодателя и залогодержателя или заявление залогодержателя.

Воспользуйтесь установленной формой заявления.

Перечень основных документов, которые необходимо подавать для погашения регистрационной записи об ипотеке, а также лиц, имеющих право подавать такие документы в Росреестр, приведен в ст. ст. 25 и 25.1 Закона об ипотеке.

В отношении другого имущества законодательство предусматривает иные специальные правила погашения записи о залоге. Например, условия прекращения залога исключительных прав установлены в Административном регламенте, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 10.06.2016 N 371.

1. Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);
5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;
6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167 , ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;
8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);
9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;
10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога ().

Комментарий к статье 352 Гражданского Кодекса РФ

1. В комментируемой статье приведен перечень оснований прекращения права залога, который не является исчерпывающим. Помимо случаев, указанных в п. 1 комментируемой статьи, залоговое правоотношение прекращается, в частности, при консолидации, т.е. совпадении залогодержателя и залогодателя в одном лице (например, ввиду приобретения залогодержателем заложенной вещи по наследству), конфискации заложенной вещи (п. 2 ст. 354 ГК) и переводе обеспеченного залогом долга на другое лицо, если залогодатель не согласился сохранить залог в обеспечение исполнения обязанности нового должника (ст. 356 ГК). Залоговое отношение может прекратиться и по соглашению сторон договора о залоге.

2. В подп. 1 п. 1 комментируемой статьи имеется в виду не само обеспечиваемое обязательство, а требования, которые обеспечивает залог (ст. 337 ГК). Иное толкование необоснованно бы лишало кредитора залогового обеспечения требований об уплате неустойки, убытков, процентов и т.п.

3. О порядке осуществления упомянутого в подп. 2 п. 1 комментируемой статьи требования залогодателя см. п. 4 коммент. к ст. 343 ГК.

4. Гибель заложенной вещи и прекращение заложенного права всегда прекращают право залога на эти предметы. В случае замены залогодателем предмета залога возникает новое право залога на замененный предмет.

5. При продаже заложенного предмета право залога прекращается в момент уплаты приобретателем покупной цены. Если покупная цена не будет уплачена в назначенный срок, то торги объявляются несостоявшимися (подп. 3 п. 12 ст. 28.1 Закона о залоге, подп. 3 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке) и право залога сохраняется.

В случае удовлетворения залогодержателя за счет перехода к нему заложенной вещи или заложенного права (см. коммент. к ст. 350 ГК) право залога прекращается в момент прекращения обеспеченного залогом требования.

Невозможность реализации заложенного имущества является основанием прекращения права залога, когда залогодержатель не изъявил желания оставить предмет залога за собой, т.е. по истечении месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися (абз. 3 п. 6 ст. 350 ГК).

6. В п. 2 комментируемой статьи говорится о необходимости внесения в соответствующий реестр прав на недвижимое имущество отметки о прекращении ипотеки. Порядок совершения этой отметки установлен ст. ст. 25 и 25.1 Закона об ипотеке, а также п. 2 ст. 387 КТМ.

Отсутствие указанной отметки при наличии оснований для прекращения права залога затрудняет бывшему залогодателю осуществление права собственности, но не означает, что право залога продолжает существовать. Собственник может предъявить к бывшему залогодержателю иск о признании права залога прекращенным, если, например, ответчик уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации прекращения ипотеки.

7. Залогодержатель обязан вернуть предмет залога не только в случаях, предусмотренных п. 3 комментируемой статьи, но и в иных случаях прекращения залогового права при условии, что собственником вещи остается залогодатель (например, при невозможности реализации предмета залога - абз. 3 п. 6 ст. 350 ГК). В противном случае залогодатель вправе заявить против залогодержателя требование, основанное на ст. 301 ГК.

Термин "немедленно" означает - в самый возможно короткий срок, который определяется в зависимости от характеристик заложенного объекта.

1. Залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);
5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;
6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;
8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);
9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;
10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Комментарий к статье 352 Гражданского Кодекса РФ

1. Договор залога создает между залогодержателем и залогодателем дополнительное (акцессорное) обязательство по отношению к основному, обеспеченному залогом. Исполнение обеспеченного залогом обязательства (иное его прекращение) прекращает договор залога. Право залога прекращается в случаях гибели или повреждения предмета залога, прекращения права собственности (хозяйственного ведения) залогодателя на предмет залога, если договор запрещает замену предмета залога либо залогодатель не воспользовался своим правом заменить заложенное имущество.

2. Комментируемая статья в отличие от Закона о залоге предусматривает исчерпывающий перечень оснований прекращения залога. Вместе с тем могут быть и иные основания. Например, залог прекращается с переходом прав на заложенное имущество к залогодержателю, поскольку имущество кредитора не может являться предметом залога. В соответствии со ст. 356 ГК залог прекращается с переводом долга по основному обязательству на другое лицо в случаях, когда залогодатель не дал согласия отвечать за нового должника. Право залога прекращается по истечении срока действия заложенного имущественного права. Так, если заложено право аренды какого-либо имущества на срок до 1 августа 2005 г., то после этой даты договор залога прекращается.

ГК предусматривает прекращение залога в случаях изъятия заложенного имущества у залогодателя законным собственником, а также когда имущество изымается в порядке санкции за совершение залогодателем преступления либо иного правонарушения (см. п. 2 ст. 354 и коммент. к нему).

Положение п. 2 комментируемой статьи получило развитие в Законе об ипотеке (ст. 25) и Законе о регистрации прав на недвижимость (п. 4 ст. 29).

3. Залогодатель вправе требовать возврата находящегося в залоге имущества при полном исполнении им основного обязательства либо грубом нарушении залогодержателем обязанностей по обеспечению сохранности заложенного имущества (п. 3 ст. 343 ГК). Залогодержатель обязан возвратить заложенное имущество залогодателю - третьему лицу в случае исполнения им обязательства, обеспеченного залогом имущества.

Другой комментарий к статье 352 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит перечень случаев прекращения залога, причем этот перечень сформулирован как исчерпывающий. На первый взгляд из него можно заключить, что ни в одном ином случае залог прекращен быть не может.

Залог, однако, может быть прекращен и по иным основаниям, которые в этом перечне не упомянуты.

В нем пропущено положение о расторжении договора залога. В соответствии со ст. 450 ГК расторжение договора возможно по соглашению сторон. Если, следовательно, залогодатель и залогодержатель решили расторгнуть заключенный ими договор залога, они вправе это сделать. В результате расторжения залог, естественно, прекращается. Однако по смыслу п. 1 комментируемой статьи расторжение договора залог не прекращает, что явно неверно.

Еще один очевидный пропуск состоит в том, что в перечень не включен случай прекращения залога при изъятии у залогодержателя имущества в виде санкции за совершение преступления и иного правонарушения (ст. 354 ГК).

Третье не менее явное упущение - случай, установленный ст. 356 ГК: залог прекращается с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, при условии, что залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

В перечне пропущен также случай, связанный с введенным ст. 349 ГК внесудебным порядком обращения взыскания на заложенное имущество. Завершение процедуры реализации заложенного имущества, установленной в договоре залогодателя и залогодержателя, также прекращает залог.

С учетом изложенного необходимо признать, что перечень случаев прекращения залога, содержащийся в п. 1 комментируемой статьи, не является исчерпывающим.

2. Пункт 3 комментируемой статьи столь же дефектен, как и ее п. 1. Он предусматривает, что залогодержатель обязан немедленно возвратить залогодателю находящееся у него заложенное имущество в двух случаях. Во-первых, при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства. Во-вторых, по требованию залогодателя, заявленному в соответствии с п. 3 ст. 343 ГК.

Оставляя в стороне второй случай, отметим, что при исполнении обеспеченного залогом обязательства залогодержатель действительно должен нести обязанность возврата имущества. Но далеко не только в этом случае. Такую же обязанность на него следует возложить во всех случаях прекращения основного обязательства. Например, если залогодержатель в соответствии со ст. 415 ГК освободил должника от лежащих на нем обязанностей, на нем должна лежать обязанность возвратить тому (или, при поддерживающем залоге, третьему лицу) находящееся у него заложенное имущество.