Огромное количество россиян имеют дачные участки. Отличаются они размером, площадью и типом строений, расположенных на них. Как и за любое имущество, за дачу необходимо перечислять в бюджет целый ряд платежей. В статье рассмотрим какой налог на дачный участок, особенности расчета при покупке, продаже и дарении.
Виды налогов, которые потребуется заплатить за дачный участок
Налогообложение дачных участков – вопрос достаточно сложный. Объясняется это, прежде всего тем, что чаще всего это имущество представляет собой сочетание двух объектов: земельного участка, а также дома, который на нем находится. В итоге при владении дачным участком у собственника возникает обязательство оплачивать следующие виды налогов:
- Земельный – обязанность уплачивать его возникает с момента, когда происходит регистрация права собственности на участок земли.
- Налог на имущество физических лиц возникает в том случае, когда на дачном участке располагается жилая постройка.
- Кроме того, при продаже дачи бывший собственник обязан перечислить в бюджет налог на доходы, полученные от сделки.
Особенности налогообложения
Для каждого из видов налогов существует целый ряд нюансов, которые следует учитывать при их расчете. Только при соблюдении всех особенностей можно быть уверенным, что проблем с налоговой инспекцией не возникнет.
Чаще всего вопросов по оплате земельного налога не возникает. Схема его оплаты была утверждена еще в 2006 году. В соответствии с ней расчет суммы платежа, подлежащего перечислению в бюджет осуществляется исходя из величины кадастровой стоимости участка земли.
С налогом на имущество дело обстоит несколько сложнее. До вступления в силу поправок к НК РФ в 2015 году его рассчитывали по инвентаризационной стоимости. Теперь же в расчет следует принимать кадастровую цену жилого объекта. Она более приближена к рыночной, поэтому и сумма налога возросла.
Налогоплательщик по представленным видам платежей не должен подавать каких-либо деклараций. Перечисления могут осуществляться в зависимости от способа регистрации дачи по одной из схем:
- при регистрации в системе государственного реестра – на основании уведомления, направленного из налоговой;
- если участок в Росреестре не зарегистрирован, налог следует платить Главе дачного кооператива.
В первом случае сумма, а также то, каким образом произведен расчет, отражается в уведомлении. Во втором случае придется уточнять всю информацию у Главы кооператива.
Как рассчитать налог?
Для расчета налога используется следующая формула:
Сумма налога = Площадь дачного участка х Кадастровая стоимость квадратного метра х Налоговая ставка
В связи с тем, что в расчете используется цена одного квадратного метра земли, площадь участка также должна быть выражена в этих единицах. При этом в случае учета величины участка в сотках для перевода их в квадратные метры следует площадь разделить на 100.
Налог на землю относится к местным. Поэтому ставки определяются на местном уровне. Уточнить их можно, обратившись в ИФНС по месту регистрации либо на ее сайте. Однако на федеральном уровне регуляция налога также осуществляется. Эти действия производятся путем установления предельных налоговых ставок. Они зависят от стоимости имущества и представлены в таблице.
Налог при получении в собственность дачного участка или его продаже
При получении дачного участка в собственность обязанность по уплате платежей в бюджет возникает не всегда:
- если происходит покупка, платить налог не придется;
- при оформлении договора дарения придется заплатить 13% с дохода. В договоре в этом случае лучше указать стоимость дачного участка. Если этого не сделать, сумма налога будет рассчитана исходя из кадастровой либо инвентаризационной стоимости.
При продаже участка также возможны варианты. Если он находится в собственности более трех лет, никаких налогов платить не придется. Если же владелец решит продать дачу раньше, у него возникнет обязанность перечислить в бюджет налог на доходы физических лиц. Ставка такого налога составляет 13% от суммы продажи.
При оплате НДФЛ важно помнить, что граждане обязаны перечислить его самостоятельно и подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом возникновения дохода. Если этого не сделать, налогоплательщику начислят штраф, величина которого составляет 5% суммы налога .
Налоговые вычеты
При осуществлении любых сделок с дачными участками следует знать, что в некоторых случаях можно воспользоваться так называемым налоговым вычетом . Он представляет собой налоговую льготу, которую можно получить при соблюдении ряда условий:
- наличие дохода, облагаемого по ставке 13%;
- проживание на территории РФ не менее 181 дня в течение года;
- наличие гражданства.
Разберемся сначала с ситуацией, когда приобретается дачный участок. В этом случае для получения налогового вычета важно, чтобы на его территории находился жилой дом, официально зарегистрированный в государственных органах . При этом возникает возможность получения вычета, положенного при приобретении жилой недвижимости. Он составляет 2 миллиона рублей. Таким образом, налогоплательщик может вернуть из бюджета сумму равную 13% от величины вычета, что составляет 260 тысяч рублей.
При продаже дачного имущества обязанность по уплате налога возникает только в том случае, если оно находилось в собственности менее трех лет. При этом возможно предоставление одного из двух типов вычета, между которыми налогоплательщик выбирает самостоятельно. Представим возможные ситуации в таблице.
Таким образом, если в результате приобретения и последующей продажи дачного участка у налогоплательщика возникает доход, а следовательно, обязательство перечисления платежей в бюджет, он имеет право принять к вычету либо стандартный 1 миллион рублей, либо цену покупки. При этом выбирать следует то, что является более выгодным в каждой конкретной ситуации. Важно сохранять все договоры купли-продажи (см. → ), так как в налоговой обязательно потребуют подтвердить указанные в декларации суммы документально .
В инфографике ниже рассмотрены основные документы необходимые для получения налогового вычета по НДФЛ при покупке коттеджа, загородного участка или дачи при обращении в налоговую инспекцию ⇓
Примеры расчета налога на дачный участок
Рассмотрим ситуацию с продажей дачного участка более подробно на примерах.
Пример #1. Расчет налога на дачный участок менее 3 лет
Предположим, что дача была приобретена в декабре 2012 года за 500 тысяч рублей.
При ее продаже в январе 2016 года платить налог не придется, так как в этом случае прошло более 3 лет с момента покупки.
Если продажа была осуществлена до декабря 2015 года, то возможны следующие варианты расчета налога:
- Если дачный участок продан за 500 тысяч рублей или меньше, налог платить не нужно.
- Если сумма продажи составляет 1,5 миллиона рублей, выгоднее принять к вычету стандартную сумму. В этом случае налог = (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей.
Пример #2. Расчет налога на дачный участок с продажи по более высокой стоимости
Если в примере предположить, что дача куплена за 1,2 миллиона рублей, а продана за 1,5 миллионов, тогда:
- При использовании стандартного вычета
Налог = (1 500 000 – 1 000 000) х 13% = 65 000 рублей - При вычете из суммы продажи стоимости покупки
Налог = (1 500 000 – 1 200 000) х 13% = 39 000
Следовательно, второй вариант более выгодный.
Налоговые льготы для пенсионеров
Помимо налоговых вычетов существует также возможность воспользоваться льготой. Такое право предусмотрено для граждан, которые являются пенсионерами.
Граждане, достигшие пенсионного возраста, федеральными законами освобождены от обязанности платить имущественный налог. Получается, что, если постройки на дачном участке не являются жилыми, за них пенсионер платить не будет.
Относительно земельного налога предусмотрен несколько иной порядок. По нему в федеральных нормативных актах имеются только рекомендации о предоставлении пенсионерам льгот.
В некоторых регионах власти решили уменьшить земельный налог для этой категории граждан. Однако в других пенсионеры платят его на общих основаниях, если дачный участок находится в их собственности меньше трех лет. Таким образом, в разных регионах ставка налога может отличаться. Поэтому стоит уточнять в налоговых по месту нахождения земельного участка, какой налог придется заплатить.
Ответы на часто задаваемые вопросы по налогу на дачный участок
Расчет любого типа налогов вызывает огромное количество вопросов. Не исключение и платежи на дачные участки. Попытаемся найти ответы на самые часто задаваемые из них.
Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка, на котором расположена дача?
Кадастровую цену квадратного метра земли рассчитывает Федеральное агентство кадастра. При этом за основу берутся данные о рыночной стоимости. Но величина кадастровой цены будет ниже рыночной.
Дачный участок оформлен на двух собственников. Один из них является льготником, а другой – нет. Как будет рассчитан налог?
В такой ситуации принимается во внимание доля каждого собственника в рассматриваемом имуществе. Так, с части, которая принадлежит льготнику, налог платить не придется. С доли имущества другого собственника придется перечислить платеж в бюджет.
Каким образом будет рассчитан налог в 2016 году, если я владею дачным участком, а 18 мая этого года стал пенсионером?
В этом случае налог будет рассчитан за 5 месяцев (по закону месяц, в котором возникла льгота, прибавляется к количеству месяцев в отчетном периоде). То есть расчетную годовую сумму налога следует разделить на 12 и умножить на 5.
С какого момента начинается расчет налога на дачный участок при получении его в наследство?
При получении дачного участка в наследство налог начинают исчислять с того момента, когда было открыто наследство. Регистрации права собственности на имущество дожидаться не придется.
Имеется судебное решение о том, что рыночная стоимость дачного участка меньше установленной кадастровой. Может ли быть пересчитан налог за предыдущие периоды?
Летом 2015 года в СМИ появилась новость, встревожившая всех дачников: налог на дачный участок в 2016 году рассчитывается иначе, чем раньше, и суммы, которые будут фигурировать в уведомлениях от налоговой, повергнут владельцев земельных участков в шок. Нововведение заключается в том, что сборы с 2016 года рассчитываются на основе кадастровой оценки, в адекватности которой есть обоснованные сомнения.
Государственные реформы и «золотые» участки
Прежде налоги считались с инвентаризационной стоимости земли, которая была довольно низкой. Дачники не бунтовали, ведь суммы оказывались чисто символическими. С 2015 года земельный налог определяется от кадастровой стоимости, которая должна равняться рыночной. Вот только понятие рыночной стоимости – весьма субъективное: сумма, в которую владелец участка оценивает свою землю, подчас завышена и не отражает ее реальной ценности.
Эксперты высказывают мнение, что независимые оценщики, услугами которых пользуется государство для определения кадастровой стоимости участков, не имеют единой методики работы и основывают расчеты на информации, полученной из интернета – то есть подходят к работе халатно. Непосредственно на участках никто оценщиков не видел – заметил председатель Московского Союза Садоводов А. Туманов.
Столь наплевательское отношение подчас приводит к абсурду. Кадастровая стоимость взлетает «до небес» и достигает такой суммы, которая не может быть рыночной ценой: за такую «цену» участок никогда не купят. Кроме того, кадастровые стоимости двух соседних участков могут кардинально различаться: известен случай, когда 2 участка одинаковой площади в подмосковной деревне имели разницу в 5 миллионов.Существование участков стоимостью в 5 млн. в деревнях – уже недоразумение, ведь налог на дачный участок в 2016 году с такой земли при обычной ставке в 0.3% составит 15 тыс. рублей (!). Очевидно, что даже для обеспеченного москвича эта сумма является высокой, а для жителя деревни она и вовсе заоблачная.
Конспирологи видят в некорректной оценке недвижимости злой умысел и расчет. По мнению адвоката З. Мамедова, многократное повышение налога на землю – это способ, которым государство рассчитывает повысить наполняемость бюджетов, страдающих от неэффективности национальной экономики, слабости валюты, низкой стоимости нефти. З. Мамедов и другие эксперты отмечают, что единственный способ уйти от заоблачных сборов – это обращение в суд. Жалобы в ФНС и кадастровые органы ничего не дадут – эти организации несут ответственность лишь за администрирование налога и кадастровую экспертизу. Обращение в суд потребует от заявителя проведения независимой оценки земли, стоимость которой в среднем составляет 25 тыс. рублей, а также дополнительных расходов – на адвоката, на оплату госпошлины. Зато вероятность победы в суде очень велика – оценщик, выступающий ответчиком, обычно просто не способен внятно объяснить методику, которой придерживался при экспертизе.
Отнюдь не все дачники недовольны новым порядком: значительная часть землевладельцев и не заметила, что что-то изменилось. Многое зависит и от личного достатка владельца земли – если он достаточно обеспечен, для него не имеет значения, будет ли он платит 600 или 900 рублей в казну.
Как узнать, сколько должен?
- Обращение в территориальное отделение Росреестра. С собой обязательно нужно прихватить кадастровый план участка и документ, подтверждающий право собственности.
- Использование официального сайта Росреестра. Узнать любую справочную информацию можно, заполнив анкету по адресу https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.
Других способов, как узнать налог на дачный участок, не существует.
Налог при продаже дачи: нужно ли платить?
Касаемо налога с продажи дачи владельцев земли тоже ждет неприятная новость: с 2015 года избежать уплаты сбора можно, если участок пребывал в собственности не 3 года, а 5 лет. Трехлетний срок продолжает оставаться актуальным в 3-х исключительных случаях:
- Недвижимость получена в результате приватизации.
- Земля перешла по договору дарения (от родственников или по наследству).
- Участок был передан по договору пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, налог на продажу дачи, менее 3 лет пробывшей в собственности, теперь имеет минимальный относительный размер. База (сумма, от которой считается налог) не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости жилья. Очевидно, что с помощью такого ограничения государство намеревается бороться с мошенничеством и преступным занижением цены сделки по договору.
Понять новую систему можно с помощью простого примера: гражданин, кадастровая стоимость земли которого равна 1 млн. рублей, продает участок за 500 тыс. рублей и отправляется в ФНС отдать 65 тыс. рублей в качестве 13%-ного налога. Однако в ФНС ему говорят, что он не прав: заплатить ему следует не 65, а 91 тыс. рублей, потому что налоговая база составит не 500 тыс. рублей, а 70% от миллиона – то есть 700 тыс. рублей.
Распространен вопрос: нужно ли платить налог с продажи дачи нерезидентам? Для граждан иностранных государств процентная ставка еще выше – не 13%, а 30%. Впрочем, для иностранцев такой размер налога нормален – не нужно забывать, что в России сравнительно низкие налоговые ставки.
Налог на дачное имущество
Налог на дачное имущество (то есть на постройку) тоже считается от кадастровой стоимости, которая фиксируется в БТИ. На федеральном уровне определяются лишь максимальные лимиты ставки– конкретные цифры назначаются собраниями районов и городов. Нужно сказать, что дачникам выгодно жить скромнее, ведь ставки по налогу на дом на дачном участке в 2016 году лимитируются так:
- Постройка дешевле 300 тыс. рублей – ставка равна 0.1%.
- Дом имеет цену в диапазоне от 300 до 500 тыс. рублей – применяется ставка 0.3%.
- Дом стоит свыше 500 тыс. рублей – может быть назначен и 2%-ный налог.
Все пенсионеры освобождаются от уплаты налога на имущество на федеральном уровне, но только если на участке нет жилого дома. Налог на участоки налог с продажи дачи пенсионеры платят в обычном порядке.
Возврат при покупке дачи
С 2010 года стало возможным получить возврат налога при покупке дачи. Максимальная величина налоговой базы при расчете возврата составляет 2 млн. рублей, следовательно, максимальная сумма самого возврата равна 260 тыс. рублей.
Для получения возврата необходимо соответствие одному из следующих условий:
- Участок покупается для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), и этот момент фигурирует в документации на землю.
- На участке уже находится жилой дом, и покупатель земли получает долю в праве собственности на него.
Важен такой момент: если 2 человека покупают по доле дома, то каждый из покупателей имеет право на возврат; если же объектами покупок являются доли в праве собственности, то один возврат распределяется на двоих, и каждый может получить не более 130 тыс. рублей.
Гражданин не имеет права на возврат, если он купил садовый участок и намеревается возвести на нем дом, однако, он может воспользоваться льготой в размере расходов на возведение дома. Для этого постройка тоже должна быть оформлена как жилой дом. Оформление жилого дома в СНТ – довольно трудоемкий и долгосрочный процесс: оформителю, возможно, придется обращаться в районный суд.
Для собственников, которые владели недвижимостью всего пару лет, налог при продаже дачи является обязанностью. Но плательщик имеет право получить освобождение от уплаты или воспользоваться льготой, уменьшающей налоговую базу.
Налогообложение физических лиц в России осуществляется на основании Налогового кодекса. Эти денежные средства идут в местный или федеральный бюджет, поэтому для граждан РФ оплата налогов является прямой обязанностью.
Один из самых распространенных сборов – НДФЛ, налог с прибыли физических лиц. Чаще всего его платят с заработной платы и доходов, получаемых от сделок с движимым и недвижимым имуществом. Если говорить об отчуждении собственности, то налог с продажи дачи обязан платить ее бывший владелец, однако не все собственники являются плательщиками.
Кто платит НДФЛ
По правилам налогообложения, физические лица как плательщики делятся на налоговых резидентов и нерезидентов. Гражданство лица как таковое не имеет значения. Налоговым резидентом является человек, который находится на территории страны не менее 183 дней. Если меньше, то оплата НДФЛ при сделках с недвижимостью на него не распространяется.
Что касается иностранцев, то их гражданство влияет на сумму налоговой ставки. Если российские граждане платят только 13% от прибыли, то иностранцы – 30%. Лица, не имеющие гражданства РФ, но являющиеся налоговыми резидентами, платят НДФЛ от сделок не только с недвижимостью на территории России, но и за ее пределами.
Любая сделка с недвижимостью по закону должна облагаться соответствующим налогом. Но на необходимость перечислять НДФЛ влияет также срок пребывания дачи в собственности физ. лица. Ранее он составлял 3 года: если продавец был собственником дачи менее 3 лет, то он платил налог.
С 2016 года в налоговое законодательство были внесены изменения. Также они касаются срока владения имуществом, который продлен до 5 лет. Но так как многие владельцы не успели воспользоваться своим правом продажи до вступления этой нормы в силу, для некоторых из них оставили срок в 3 года.
Читайте также Налог на имущество физических лиц: особенности и сроки уплаты в 2019 году
Хозяин может выставить дачу на продажу через 3 года и не платить НДФЛ, если получил ее до 1 января 2016 года. При этом учитывается способ приобретения – наследование, дарственная или приватизация.
Даже если собственник купил дачу до введения изменений, для продажи без уплаты налога на прибыль ему придется ждать 5 лет. К примеру, дача была куплена в 2015 году – значит, собственник может продать ее не раньше 2020 года. Если возникает необходимость осуществить отчуждение на несколько лет раньше, то придется платить 13% от полученной суммы.
Важно! Региональные власти могут самостоятельно уменьшать сроки владения имуществом, чтобы освободить граждан от уплаты.
Если дача находилась в собственности менее 3 или 5 лет, то такие сделки облагаются НДФЛ. Но нововведения коснулись не только сроков владения имуществом – все сборы, связанные с недвижимостью, теперь рассчитываются на основании ее кадастровой стоимости.
Когда осуществляется расчет налога на прибыль от продажи, то ИФНС обращает внимание на то, не превышает ли кадастровая стоимость реальную цену за недвижимость. Проверка происходит с использованием коэффициента 0,7. Если после расчета окажется, что кадастровая цена выше, НДФЛ будет рассчитываться с нее.
Допустим, цена за дачу и участок составляет 1 млн рублей, а сумма кадастровой стоимости – 1,2 млн рублей. 1,2 млн*0,7= 840, 000 тыс. рублей. В этом случае 13% сбора высчитываются из реальной прибыли, которую получит продавец.
Налогоплательщик при продаже имущества, которое находилось в собственности меньше трех или пяти лет, может воспользоваться специальным вычетом. По закону при сделках с недвижимостью ИФНС может уменьшить налоговую базу на определенную сумму. Эта сумма фиксированная и составляет 1 млн рублей.
Допустим, продавец приватизировал недвижимость по «дачной амнистии» в 2016 году, но уже через год решил ее продать. Стоимость собственности составляет 1,2 млн рублей. Если он использует вычет, то НДФЛ облагается только 200 тыс. рублей. Значит, придется заплатить 26 тыс. рублей (200,000*13%). Для того чтобы воспользоваться льготой, нужно подать заявку на ее предоставление. ИФНС рассчитывает налог без использования вычета, если это не было оговорено заранее.
