Главная » Дизайн и архитектура

Незаконная перепланировка квартиры- как согласовать и узаконить перепланировку. Но в обязательном нужно согласовывать

Свои жилищные условия, превратить свою ветхую малометражную квартиру в элитные апартаменты, многим приходят в голову гениальные способы перепланировки своих метров. Многие из этих идей так и остаются без воплощения, не найдя одобрения со стороны компетентных органов. В данной статье мы ответим на главные вопросы, которые появляются вместе с желанием произвести перепланировку квартиры.

Какие изменения не нужно согласовывать?

Согласно п. 2 ст. 25 ЖК РФ, перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Исходя из вышеуказанного определения, перепланировкой не считаются в частности:

Отделочные работы;

Замена коммуникаций, установка кондиционера;

- разборка подоконной части стены, если данные действия не влияют на прочность конструкции (Апелляционное определение Московского областного суда от 15.12.2014 по делу N 33-27910/2014) и пр.

Если ответ на вопрос, является ли желаемое изменение перепланировкой - неочевиден, можно обратиться в проектную организацию за соответствующей консультацией.

Какая перепланировка категорически запрещена?

Не представляется возможным согласовать следующие изменения:

    увеличение кухни или санузла за счет жилой комнаты более, чем на 25% от жилого помещения;

    перенос «мокрых» зон (кухни, санузел), если на месте переноса у соседей сверху или снизу расположена «сухая» зона (спальня, гостиная, коридор).

    сносить несущие стены, общедомовые коммуникации и пр.

Чем грозит самовольная перепланировка?

Самовольная перепланировка является административным правонарушением (ст. 7.21 КоАП РФ), за совершение которого предусмотрен штраф в размере от 2000 до 2500 руб. для помещений в многоквартирных домах.

Кроме того, через суд орган местного самоуправления может обязать Вас привести помещение в первоначальное состояние, в соответствие с технической документацией (Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2016 по делу N 33-30344/2016)

Как узаконить перепланировку квартиры?

Такой порядок:

1. Подготовить следующие документы:

А. Проект перепланировки, обратившись в архитектурно-проектную организацию, входящую в СРО проектировщиков;

Б. Согласие всех собственников квартиры, членов семьи собственника, лиц, постоянно проживающих в ней.

В. Технический паспорт и экспликация квартиры, поэтажный план дома по состоянию до произведенной перепланировки.

Г. Правоустанавливающие документы на квартиру .

Д. Заявление в установленной форме.

2. Обратиться в специализированный орган (Архитектурный комитет соответствующего муниципального образования) напрямую, либо через МФЦ с вышеуказанным пакетом документов.

3. После получения разрешения, произвести перепланировку .

4. Обратиться в орган, выдавший разрешение на перепланировку с целью получения акта приёмочной комиссии.

Что делать, если перепланировка уже совершена, а разрешения нет?

На основании ч.4 ст. 29 ЖК РФ, самовольную перепланировку можно узаконить только через суд. Согласно сложившейся судебной практике, надлежащий способ защиты в данном случае – иск о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Предметом доказывания при рассмотрении подобных дел является факт отсутствия нарушения прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы жизни и здоровью, соблюдение интересов окружающих (Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2016 по делу N 33-15359/2016).

При этом, перед обращением в суд с исковым заявлением необходимо получить отказ уполномоченного органа в предоставлении разрешения на перепланировку (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2016 N Ф05-20223/2015 по делу N А41-35314/2015).

Помимо документов, необходимых для узаконивания еще несуществующей перепланировки (см.выше «Как узаконить перепланировку квартиры»), к заявлению о перепланировке необходимо предоставить технический паспорт и экспликация квартиры , поэтажный план дома с учетом перепланировки, а также заключения Роспотребнадзора, санитарно-эпидемиологической службы, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора о соответствии перепланировки строительным нормам, требованиям безопасности.

Для успешного разрешения дела в суде, рекомендуем в порядке вещей подготовить заключение внесудебной технической экспертизы о соответствии перепланировки строительным нормам, безопасности, соблюдении интересов других лиц (Апелляционное определение Московского областного суда от 13.07.2015 по делу N 33-16627/2015), либо в судебном заседании ходатайствовать о проведении такой экспертизы.

Отзывы о компании

Перепланировка квартиры дело трудоемкое и требующее определённых затрат, но узаконить её ещё сложнее. В некоторых случаях изменение в документах не требуется: остекление балкона или косметический ремонт.
Для всего остального требуется письменное разрешение БТИ или других управленческих органов .

Перепланировку можно согласовывать по эскизу или по проекту, она может быть простая или сложная. Есть компании и частные специалисты, которые возьмут на себя ответственность за решение этого вопроса, конечно, за определённую плату.
Но если вы хотите сэкономить, то существует определенный алгоритм действий, который облегчит вам перепланировку квартиры.

Вконтакте

Почему нужно узаконить перепланировку

Дизайнерские решения, архитектурные замыслы – это все, конечно, хорошо. Но никто не отменял понятие несущей стены или главной подвесной балки.

Малейшее изменение нагрузки на несущей конструкции может повлечь за собой серьезные последствия, вплоть до разрушения дома.

Поэтому за изменениями конфигурации жилья строго следят, и за несоблюдение процедуры перепланировки взимается большой штраф.

С чего начать?
Самое первое – это определить тип предполагаемой перепланировки.
Простая или сложная?
Разница этих двух понятий заключается в затрагивании несущих стен. В 2016 году под категорию простой перепланировки квартиры попадают:

  • Перестановка сантехники. Это подразумевает перемещение только в пределах специально предназначенного помещения. Например: туалет перенесли из правого угла в левый, раковину переставили подальше от газовой плиты.
  • Демонтаж, установка перегородок. Под эту же категорию попадает установка проемов в ненесущих стенах.
  • Перестановка газовых и электрических плит.

С соблюдениями техники безопасности, такие небольшие перестановки не смогут нанести вред целостной конструкции здания. Поэтому на оформление всех необходимых документов не уйдет много времени.

  • Частичный снос несущих стен. Это включат в себя: установка дверных проемов в несущих стенах здания, объединение помещений, демонтаж подоконного блока.
  • Изменение внешнего вида здания. Например: добавочный балкон, объединение двух балконов.
  • Увеличение площади жилого помещения.
  • Перенос кухни или коммуникаций.

Даже с соблюдением техники безопасности такие перестройки могут нанести вред конструкции всего здания, поэтому требуется консультация специалистов.

Без их профессионального заключения разрешение на такую перепланировку никто не даст. Стоимость услуг варьируется от 60 – 100 тысяч рублей.

Где и как получить разрешение

Если Вы все-таки решили вносить изменения в технический паспорт своей квартиры, то первое, куда нужно обратиться это в органы местной администрации. Там Вас попросят написать заявление о переустройстве квартиры.
Нужно собрать определенный пакет документов. На 2016 он включает в себя:

  1. План квартиры + проект планируемой перепланировки;
  2. Заключение специалистов. Договор с проектной организацией;
  3. Документы доказывающие, что Вы являетесь владельцем этой квартиры. Или нотариальная доверенность от хозяина квартиры;
  4. Заявление на перепланировку жилья;
  5. Выписка из домовой книги.

Необходимо разрешение следующих инстанций:

  • Санэпидемстанция
  • Жилищная инспекция
  • Управление архитектуры

Пошаговая инструкция

  1. Обратиться в ближайшее Бюро технической инвентаризации (БТИ) и пригласить сотрудника на дом. Он установить, что технический план квартиры соответствует с действительностью;
  2. Следующий на очереди сотрудник СЭС. Он проверит на соответствие нормам на 2016 год и составит заключение;
  3. Теперь получаем технический паспорт на жильё. ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) требует паспорт гражданина РФ, документ о праве собственности, и заключения вышеперечисленных специалистов;
  4. Теперь идем в ЖЭК и берем выписку из домовой книги. Сведенья о тех, кто зарегистрирован и проживает в этой квартире. Так же у Вас не должно быть задолженностей за коммунальные услуги;
  5. Приносим в проектное бюро все собранные документы. Изменения заносят в технический паспорт и ставят на кадастровый учет. Расслабляемся и приступаем к ремонту.

Изменения в законодательстве в 2016

Из-за массовой незаконной перепланировки квартир повысился процент разрушения зданий. В 2015 начала вестись активная законодательная работа по ужесточению мер по отношению к правонарушителям. Так же проводится ревизия уже имеющихся законов.

Штрафы за незаконную перепланировку поднимутся от 1500 до 2500 руб. И от 2500 до 3000 для жильцов многоквартирных домов.

Так же нарушителей, зависит от серьезности произведённых изменений, могут обязать вернуть прежний вид помещению. В случае игнорирования требований БТИ собственник может лишиться квартиры. В процессе судебного разбирательства с 2016 дополнительные квадратные метры, приобретенные в связи с перепланировкой квартиры, будут учитываться.

С 2016 года введена уголовная ответственность за несоблюдение правил техники безопасности. Этот закон распространяется как на законную, так и незаконную перепланировку квартиры.
Так же ужесточились меры по отношению к юридическим лицам. Теперь штраф за незаконную перепланировку помещения увеличился до 50000 руб.

Данные меры пресечения призваны уменьшить количество незаконных перепланировок. Так же обратить внимание на ответственное отношение к нормам техники безопасности.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

У вас есть два варианта развития событий. Через городскую администрацию или через суд. Первый вариант предпочтительнее, но будьте готовы и ко второму.

  1. В городскую администрацию Вы приносите заявление на узаконивание сделанной перепланировки. Теперь нужно ждать. Специальная комиссия в течение месяца рассматривает Ваше заявление и выносит окончательный вердикт. В 60% случаев собственник квартиры или помещения подает в суд на решение комиссии. Поэтому большинство регионов отказались от этой мороки. И Вас из городской администрации сразу отправят в суд.
  2. Слушанье в суде. Собираем все необходимые документы (те же что и для несделанной перепланировки квартиры) и подаем иск. Рассмотрение иска длится 3-4 месяца, иногда может затянуться ещё больше. И в случае утвердительного решения продолжайте ремонт. Если суд решил не в Вашу пользу, то подаем апелляцию в вышестоящий орган.

Стоит ли обращаться к организациям-посредникам

Это будет стоить определенных финансовых затрат, но сэкономит много времени и нервов. Во многих таких компаниях процесс узаконивания перепланировок квартир доведен до автоматизма. Поэтому все что Вам потребуется – это Ваш паспорт, адрес квартиры и доверенность на предоставление информации этой компании.

Если Вы не разбираетесь в законодательстве, Вам нужно быстро решить проблему законности перепланировки и Вам не жалко денег, то специальная компания будет отличным решением. В разных регионах стоимость таких услуг колеблется от 30 – 90 тысяч рублей. Это зависит от площади, сложности перепланировки, объеме предполагаемых работ и конечно скорости выполнения заказа.

Ипотечная жилплощадь

Можно ли заниматься перепланировкой квартиры приобретенной в ипотеку? Можно. Но так как квартира находиться в залоге у кредитного учреждения, то существует ряд ограничений.

  1. Согласие на перепланировку от банка или другого кредитного учреждения. С этим могут возникнуть проблемы, потому что банки всегда опасаются, что в связи дополнительными расходами на перепланировку, клиент может задерживать выплаты по ипотечному кредиту. Этим и руководствуются в банке отказываясь дать согласие;
  2. Согласие на перепланировку от страховщика. Его получение может затянуться на 2-3 месяца.

Из всего вышеперечисленного видно, что легализация перепланировки квартиры очень длинная процедура. Она требует не только крепких нервов, но и большого кошелька. Но в связи с ужесточением законопроектов о перепланировке жилых помещений в 2016, лучше сразу узаконить все изменения. Чем впоследствии незаконного изменения конфигурации жилья лишиться квартиры.

Перепланировка квартиры представляет собой определенное изменение конфигурации жилого помещения, которое требует получения специального разрешения с последующим внесением всех произведенных изменений в технический паспорт квартиры. При перепланировке квартиры функциональное назначение помещения не меняется.

Как правило, перепланировка квартиры связана с изменением полезной площади жилого помещения. В зависимости от желания собственника жилая площадь может быть увеличена (например, когда объединяют кухню с гостиной) или уменьшена (например, при установке дополнительного санузла).

Любая перепланировка требует согласования и разрешения уполномоченных органов.

Однако многие собственники не всегда понимают, что же считается перепланировкой, а что обычным ремонтом. Все ремонтные работы в квартире можно разделить на четыре категории:

  • Косметический ремонт. При данном виде ремонта собственник квартиры осуществляет отделочные работы, в том числе меняет отделочное покрытие стен, потолков, полов и т.п. В названном случае никаких разрешений и согласований не требуется. Это же относится и к замене на новое инженерного оборудования, установке или демонтажу встроенной мебели.
  • Средний ремонт, который предполагает разборку старых несущих перегородок с последующей установкой новых перегородок, заделку дверного проема, установку дополнительного инженерного оборудования либо его демонтаж с сохранением имеющихся стояков горячего и холодного водоснабжения и канализации. При проведении таких ремонтных работ, по общему правилу, нужно провести предварительное согласование.
  • Капитальный ремонт, который в обязательном порядке требует согласования и получения разрешения уполномоченных органов. Капитальный ремонт предполагает переустройство и перепланировку жилого помещения, а также все капитальные работы, затрагивающие несущие стены, потолки и полы.
  • Запрещенный ремонт, то есть те ремонтные работы и изменения, которые запрещены российским законодательством. В том случае, если собственник квартиры все же произвел данные работы в своем жилом помещении, узаконить перепланировку в дальнейшем ему не удастся. Поэтому он, скорее всего, столкнется с проблемами при продаже, приватизации или других сделках с квартирой.

Перепланировка квартиры бывает простой и сложной. Простая перепланировка – это перенос и монтаж несущих перегородок, включая устройство в них проемов, монтаж перегородок без дополнительного увеличения нагрузок на перекрытия, заделка дверных проемов.

Чаще всего простая перепланировка выполняется по эскизу. Для проведения сложной перепланировки (например, увеличение жилой площади за счет каких-то дополнительных помещений) обычно нужен проект.

Помимо перепланировки в жилищном законодательстве встречаются термины «переустройство» и «реконструктивные работы», которые также используются для обозначения изменений в квартире, требующих предварительного согласования.

Переустройство означает установку, перенос или замену электрического, санитарно-технического или другого оборудования, а также инженерных сетей.

Реконструктивные работы , которые могут осуществляться как отдельно, так и вместе с работами по переоборудованию и перепланировке квартиры, предполагают частичное изменение в архитектурном облике здания и (или) частичное изменение в несущих конструкциях.

Разрешение на перепланировку

У собственника квартиры, планирующего проведение работ по перепланировке, есть два варианта оформления соответствующих изменений:

  1. осуществить перепланировку по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
  2. узаконить самовольную перепланировку после ее завершения.

Стоит учитывать, что сделать перепланировку по закону гораздо легче, чем пытаться ее оформить после завершения ремонтных работ. Кроме того, владелец квартиры может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид и восстанавливать прежние конструкции.

Получение разрешения на перепланировку по закону

Чтобы провести все необходимые согласования и получить соответствующее разрешение необходимо:

1. Представить в районную администрацию следующий комплект документов:

  • заявление о перепланировке и (или) переустройстве, заполненное по определенной форме;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • подготовленный лицензированной организацией и оформленный в надлежащем порядке проект проведения перепланировки квартиры;
  • технический паспорт квартиры (при его отсутствии нужно предварительно обратиться в БТИ для его получения);
  • заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры, если дом, в котором находится соответствующая квартира, является памятником истории, архитектуры или культуры. В заключении указывается, допустимо ли проведение перепланировки данного жилого помещения.

2. Получить разрешение на перепланировку квартиры. Соответствующие разрешение или отказ в согласовании выдается районной администрацией, по общему правилу, в течение 45 дней с момента подачи всех названных документов. После получения разрешения можно осуществлять согласованную перепланировку.

3. Когда все работы по перепланировке будут завершены, необходимо обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники БТИ произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена верно. После подписания соответствующего акта через 10 дней можно будет получить новые документы.

4. Получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в перепланированном виде.

5. Занести все изменения в техническую документацию. Для этого нужно получить в БТИ технический план квартиры (обычно нужно 2 экземпляра плана и электронная версия).

6. На основании всех проведенных изменений оформить в кадастровом органе новый кадастровый паспорт на квартиру, который обычно выдается в течение месяца.

7. Со всеми правоустанавливающими документами на квартиру и новым кадастровым паспортом обратиться в Управление службы государственной регистрации, кадастра и картографии, чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение.

С этого момента перепланировка квартиры считается законной.

Как видно, вся процедура получения разрешения на перепланировку занимает достаточно много времени. Тем не менее, узаконить самовольную перепланировку еще сложнее.

Почему не стоит делать незаконную перепланировку

Ниже приведено несколько причин, почему не стоит заниматься перепланировкой без предварительного согласования:

  • рано или поздно узаконивать данную перепланировку все равно придется, причем алгоритм согласования произведенных изменений будет еще сложнее. Собственник квартиры обязательно столкнется с ситуацией, когда нужно будет получать все разрешения. Это связано с тем, что с квартирой, где была проведена самовольная перепланировка, нельзя совершать какие-либо юридические действия (продавать, передавать в наследство, приватизировать, передавать в дар). Кроме того, о незаконной перепланировке может стать известно контролирующим органам, которые и обяжут владельца квартиры узаконивать перепланировку или восстанавливать первоначальное состояние всех конструкций;
  • за незаконную перепланировку уполномоченными органами может быть наложен штраф;
  • существуют перепланировки, которые невозможно узаконить. Например, если они ухудшают условия эксплуатации здания или снижают прочность несущих конструкций дома. В этом случае придется восстанавливать первоначальное состояние квартиры.

Как узаконить самовольную перепланировку

1. Обратиться в БТИ с паспортом и правоустанавливающим документом на жилое помещение. Сотрудник БТИ зафиксирует, что была сделана перепланировка.

2. Заказать технический проект (в проектной организации или БТИ).

3. С полным пакетом документом, необходимым для получения разрешения, обратиться в районную администрацию или суд с соответствующим заявлением.

4. Получить разрешение и снова обратиться в БТИ.

Запрещенные изменения

Существуют такие изменения, которые даже не стоит пытаться осуществить, так как их узаконить все-равно не получится.

В соответствии с российским законодательством запрещены:

  • ремонтные работы, связанные с разборкой и перепланировкой любых межквартирных перегородок;
  • оборудование полов с подогревом от общедомовых сетей;
  • перенос радиаторов и батарей в застекленные лоджии;
  • перенос стояков водоснабжения (холодного и горячего), газоснабжения, отопления и канализации;
  • перепланировки, в результате которых образуются комнаты, имеющие площадь меньше 9 квадратных метров или ширину меньше 2,25 метров;
  • перепланировки, ухудшающие условия эксплуатации здания и проживания граждан, включая затруднение свободного доступа к инженерным сетям;
  • полный демонтаж несущих конструкций;
  • размещение туалета и ванной комнаты над жилыми комнатами и кухнями (это допускается только в двухуровневых квартирах);
  • уменьшение или полная ликвидация сечения каналов естественной вентиляции.

Комментарии (60)

Майя Минеева | 2014/09/05

Здравствуйте! Пожалуйста подскажите как можно узаконить лишние метры жилья (чтоб приватизировать) дело в том что мы проживаем в сборно-щитовом бараке без фундамента он 10-квартирный. мы по вине соседей два раза горели и муж сам восстанавливал нашу квартиру сохранив при этом облик дома и не делая переноса стен, просто мы расчистили сгоревшую квартиру, возвели наружную стену и заварили по кругу отопительные батареи и так как никто не претендовал на этот сгоревший участок жилья, мы его присоединили себе, нас трое жильё общей площадью 37 кв, присоединили 10 квадратов лишних, пользуемся ими единолично почти 15 лет, стою в очереди на улучшение жилусловий с 2001 года очередь не движется совсем (я инвалид по зрению 2 гр) мы даже не подозревали что эта площадь у нас не засчитана, так как неоднократно приходили работники ЖЭКа и администрации и делали обмеры, а тут собрались приватизировать, а то ведь не дождёшься лучшего жилья и вот узнали что нам эти метры не зачли, администрация отказывает в узаконивании. Как быть, как правильно составить иск в суд?? С уважением Майя Минеева

admin | 2014/09/08

Здравствуйте Майя! По возможности, лучше обратиться за профессиональной консультацией и составлением иска к юристу, занимающемуся непосредственно узакониванием перепланировок, поскольку положительное решение суда зависит от многих правовых нюансов. Если такой возможности нет, возьмите образец типового иска (их много в интернете) и подробно опишите свою ситуацию. Но здесь возможно и отрицательное решение суда.

Павел Метелёв | 2014/09/19

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, какую последовательность действий мне осуществить, чтобы узаконить перепланировку квартиры? Дело вот в чём:
Квартира приобретена под ипотечный кредит. Квартира в черновой отделке, поэтому решили сразу объединить лоджию с комнатой (соответственно, утеплить). Для того, чтоб получить свидетельство о регистрации права собственности (оно еще не получено), необходимо оценить квартиру. В “оценке” сообщили, что Банк не примет перепланировку. А чтобы узаконить перепланировку, нужно свидетельство о регистрации, а у меня его нет. Замкнутый круг получается… Помогите, пожалуйста, разобраться. Спасибо.

admin | 2014/09/26

Здравствуйте Павел! Возможны два варианта – договориться с застройщиком или с банком. С застройщиком можно договориться о внесении изменений в проект, а с банком – о разрешении перепланировки с ее обязательным узакониванием после получения свидетельства.

Жанна | 2014/09/25

здравствуйте,вопрос такой.мы хотим купить квартиру,но в ней незаконная перепланировка.в дальнейшем мы хотим её сами узаконить.вход в кухню из прихожей заложен и сделан в комнату аркой.будут ли у нас проблемы с узакониванием такой планировки?

admin | 2014/10/09

Здравствуйте Жанна! Лучше всего, чтобы перепланировку узаконил сам продавец до продажи. Если такой вариант не устраивает, пригласите в квартиру сотрудника БТИ, который занимается согласованием перепланировок. Он достоверно оценит все шансы узаконивания и укажет на возможные сложности, поскольку заочно все нюансы узнать невозможно.

Денис | 2014/10/30

Здравствуйте. Я начал приватизацию своей квартиры вызвал инженера БТИ (для технического паспорта) и вскрылся неприятный момент, что старые жильцы сделали небольшую перепланировку, что мне делать сейчас?

admin | 2014/11/05

Здравствуйте Денис! Вас могут обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние, а вы можете в судебном порядке на основании ст. 29 Жилищного кодекса узаконить данную перепланировку путем доказывания в суде того, что данная перепланировка не несет угрозы сохранности конструкций, а также жизни и здоровью проживающих в квартире.

Елена | 2015/01/16

Здравствуйте!Cделали в квартире перепланировку и узаконили ее,теперь подали документы на изготовление нового тех.паспорта,есть вероятность,что площадь квартиры станет меньше, обязательно ли менять свидетельство на собственность?
И могут ли заставить поменять свидетельство,если я после получения тех.плана хочу оформить договор дарения на своего отца? Спасибо заранее.

admin | 2015/01/20

Здравствуйте Елена! Если площадь вашего жилого помещения изменится, то данные, которые будут содержаться в прежнем свидетельстве о праве собственности, будут являться недостоверными данными, и именно поэтому вам необходимо будет получить новое свидетельство о праве собственности, содержащее достоверные данные. Что касается договора дарения, то после того, как вы оформите договор дарения на вашего отца, ваш отец получит уже новое свидетельство о праве собственности на свое имя, а для регистрации договора дарения вам необходимо будет приложить к договору имеющееся у вас свидетельство о праве собственности.

ЕЛЕНА | 2015/02/08

У меня есть однокомнатная квартира и по договору мены я получила комнату в соседней квартире.я объединила квартиру и комнату без согласования с БТИ, пожарниками и т.д. стена, в которой я сделала дверь из однокомнатной в комнату, не является несущей. так живем уже 15 лет. мой муж умер и я хочу узаконить перепланировку, чтобы дети потом не мучились с оформлением. как мне лучше поступить, как сделать все правильно с минимальными финансовыми затратами: узаконить через суд или как-то по другому?

admin | 2015/02/18

Здравствуйте Елена! Вам необходимо обратиться в БТИ с заявлением о получении новой технической документации на квартиру и вызовом к вам технического специалиста БТИ для проведения новых замеров. После получения новой технической документации вам необходимо в СЭС получить заключение о соответствии перепланировки всем техническим нормам. Далее вам необходимо известить отдел архитектуры администрации вашего города о проведенной перепланировке. Далее со всеми полученными документами вам придется обращаться в суд для признания проведенной перепланировки законной.

Евгений | 2015/02/26

Добрый вечер! Во время узаконивания перепланировки, изменилась общая площадь жилого помещения в меньшую сторону. Задался вопросом как такое могло произойти, поскольку стенка которую я возвел, если и уменьшает площадь, то только жилую, но не как не общую (была 34,4 стала 31,2). Как оказалось, ошибка была в старом тех.паспорте. Но… В договоре купле-продаже фигурирует старая площадь 35 кв.м. Что делать? Ни с того ни с сего куда-то пропали целых 4 кв. метра.

admin | 2015/03/10

Здравствуйте Евгений! Перед продажей квартиры вам необходимо привести в порядок всю имеющуюся у вас техническую документацию на квартиру.
Для разрешения вашей проблемы вам необходимо получить новый технический план на квартиру. Для этого вам необходимо обратиться в БТИ
вашего населенного пункта с заявлением о вызове техника и проведении соответствующих замеров, после проведения которых вы сможете
получить технический план с достоверными сведениями о площади.

Ирина | 2015/03/30

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста на сколько сложно будет узаконить перепланировку и в какой последовательности необходимо действовать, если у себя в кварите я снесла 2 не несущие небольшие стенки? Квартира приобретена в ипотеку.

admin | 2015/04/06

Здравствуйте Ирина! В вашей ситуации необходимо выяснить, содержит ли ипотечный договор с банком на квартиру запрет на проведение перепланировки без согласия банка. Если такой запрет имеется, то вам необходимо обратиться в банк и договориться о том, чтобы банк предоставил вам заявление о своем согласии на уже имеющуюся у вас перепланировку квартиры. Если запрета на проведение перепланировки не имеется, то вам необходимо обратиться в БТИ со старым техническим планом на квартиру и заявлением о вызове техника для проведения новых замеров. После получения заключения БТИ о перепланировке вам необходимо узаконить самовольную перепланировку в судебном порядке, а после чего уже на основании судебного решения получить в Росреестре новый кадастровый паспорт на квартиру. В качестве третьего лица при рассмотрении дела в суде обязательно привлечение банка как собственника ипотечной квартиры.

Лариса | 2015/04/03

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, перепланировку квартиры мы сделали при получении квартиры в 1993 году, когда Крым был с составе Украины, в 2006 году квартиру приватизировали, представители БТИ никаких претензий при оценке не высказали и подписали техпаспорт с первоначальным планом квартиры. Теперь мы в составе РФ! Как правильно поступить, чтобы не было в будущем проблем например с продажей? Сделанная перепланировка не относится к запрещенным.

admin | 2015/04/08

Здравствуйте Лариса! Вам необходимо узаконить данную перепланировку. Для этого вам необходимо вызвать техника БТИ для проведения замеров и впоследствии получения нового технического плана на квартиру. Впоследствии вам необходимо обратиться в суд для признания сделанной перепланировки законной.

Анна | 2015/04/23

Здравствуйте!!! Подскажите пожалуйста как оформить незаконную переделку квартиры Жильё приватизировано -Снесла не несущую стену из гипсокартона между кухней и залом и убрала стеклянные двери между лоджией и комнатами Мне ответили что выльется это в хорошую копеечку Заранее благодарна

admin | 2015/05/03

Здравствуйте Анна! В принципе, вам ответили верно, поскольку оформление незаконно проведенной перепланировки – предприятие не из дешевых. Для начала, вам необходимо вызвать техника из БТИ для проведения новых замеров, далее с полученным новым планом БТИ вам необходимо обратиться в управление жилищной инспекции для признания планировки законной. Планировка будет узаконена также после прохождения специальной экспертизы и получения заключения о том, что сделанная перепланировка не противоречит всем нормам и стандартам. После получения всех необходимых документов вам необходимо обращаться в суд для признания планировки законной.

Василий Сафронов | 2015/05/04

Здравствуйте! Хотим сделать перепланировку однокомнатной квартиры, а именно: поменять местами кухню с гостиной. Никакие инженерные сети затронуты не будут (на воду и газ будет сделана новая подводка от общедомовых стояков). Квартира изначально имеет нестандартную планировку – кухня, ванная и туалет сдвинуты под жилые комнаты (это указано в паспорте квартиры, т.к. квартира была переделана из двухкомнатной в однокомнатную и офисное помещение). Скажите, пожалуйста, возможно ли сделать такого рода перепланировку и с чего нужно начинать процесс оформления документов?

admin | 2015/05/13

Здравствуйте Василий Сафронов! Для начала вам необходимо составить в уполномоченной на то организации проект перепланировки, после составления проекта вам необходимо получить разрешение на перепланировку в жилищной инспекции. После одобрения проекта перепланировки и проведения перепланировки, вы вызываете техника БТИ для проведения новых замеров.

Лилия | 2015/05/29

Добрый день! Сделали перегородку в проходной комнате из газоблоков 100 мм в двухкомнатной не приватизированной квартире. РЭО выписал предписание предоставить документы. Мы хотим ее узаконить. Скажите пожалуйста, какие наши дальнейшие действия?

admin | 2015/06/08

Здравствуйте Лилия! Сначала вам необходимо обратиться в БТИ для вызова техника, который проведет замеры и документально зафиксирует перепланировку. Далее вам необходимо обратиться с заявлением о согласовании имеющейся перепланировки в Управление жилищной инспекции вашего города. К заявлению вам необходимо предоставить дополнительно: правоустанавливающие документы на квартиру, проект перепланировки и иные необходимые документы. После получения заключения о том, что перепланировка отвечает всем требованиям законодательства, вам необходимо обращаться уже в суд для окончательного признания имеющейся планировки законной.

Евгения | 2015/06/06

Здравствуйте. Проконсультируйте, пожалуйста. Квартира в свидетельстве о гос. рег-ции права (от начала 2005 года) и тех. паспорте (тоже от начала 2005 года) указана как 3-хкомнатная. А по факту она 2-хкомнатная (была перепланировка в середине 2005 года – имеется согласованный проект). Законная ли продажа данной квартиры как 3-хкомнатной или собственник обязан сначала переделать тех. паспорт и св-во о гос. рег-ции права? Будут ли проблемы в дальнейшем у покупателя? Добавлю, что в результате перепланировки снесена не несущая стена и объединена комната и кухня. Заранее благодарна.

admin | 2015/06/15

Здравствуйте Евгения! В данном случае после перепланировки необходимо получение нового свидетельства о праве собственности, поскольку перепланировка считается оформленной официально только после получения нового свидетельства с новыми сведениями о жилом помещении. В случае продажи квартиры без оформления перепланировки, впоследствии у собственника могут возникнуть проблемы с признанием законности перепланировки. Кроме того, если у вас отсутствует кадастровый паспорт на квартиру, для его оформления вам понадобится новый технический паспорт, который отличается от старого ввиду наличия перепланировки.

Валентина | 2015/06/08

Здравствуйте,подскажите пожалуйста,в квартире по проекту предусмотрен проем между кухней и общей комнатой,проем примерно 1,5 метра шириной,также в эту же комнату предусмотрен вход из корридора, будет ли считаться перепланировкой если проем между кухней и комнатой будет заделан стеной из гипсокартона. А так же дверной проем который больше 1 метра уменьшен до размера стандартного 90 сантиметрового проема,уменьшен конструкцией из гипсокартона,это перепланировка и нужно узаканивать? Ну и последний вопрос,если утеплить балкон и демонтировать балконную дверь это тоже нужно узаканивать,отопление на балкон выводиться не будет?

admin | 2015/06/15

Здравствуйте Валентина! Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Так, любое изменение конфигурации квартиры считается перепланировкой. В вашем случае в узаконивании перегородок из гипсокартона какой-то срочной необходимости нет, поскольку при продаже квартиры вы можете демонтировать эту перегородку, тогда вопросов к вам не будет. Что касается утепления балкона и демонтажа двери – данные изменения можно впоследствии не регистрировать, если все замеры и конфигурация жилого помещения останутся неизменными – то есть, замеры дверного проема итд.

виолета | 2015/07/21

Здравствуйте! Купила квартиру коммунальную, решила сделать перепланировку в том числе и проем в несущей стене, но после того как сняли обои со стен обнаружили что в несущей стене когда-то уже был сделан проем, где можно достать старый план квартиры чтоб сделать законную перепланировку по старому плану то есть вернуть квартире первоначальный вид.

admin | 2015/07/29

Здравствуйте Виолета! Как правило, информация о всех имеющихся технических планах квартиры и внесенных в них изменениях имеется в БТИ (бюро технической инвентаризации). Так, для предоставления необходимых вам сведений вы можете обратиться в БТИ по вашему месту жительства.

Анна | 2015/09/10

Здравствуйте. Нахожусь сейчас на последней стадии “узаканивания” перепланировки квартиры. Разрешение администрации получила, технический и кадастровый паспорт получила новые. Сейчас подала документы на новое свидетельство о регистрации собственности, т.к. поменялась площадь квартиры. Позвонили из Росреестра сказали, что для замены свидетельства необходимо разрешение банка на перепланировку, т.к. квартира находится в ипотеке. Дело в том, что разрешение банка я уже получала и сдавала в администрацию города со всеми другими необходимыми документами. Получается, что сейчас мне второй раз надо писать заявление в банк на это же самое разрешение, второй раз собирать для них пакет документов и снова ждать месяц. Вопрос: Имеет ли право Росреестр требовать у меня это разрешение? Или они должны самостоятельно сделать запрос в администрацию города, чтобы те им его направили?

admin | 2015/09/18

Здравствуйте Анна! Требования Росреестра правомочны, поскольку регистрация квартиры без согласия банка в данном случае невозможна. Вы можете обратиться в банк и получить дубликат уже имеющегося разрешения на перепланировку, чтобы избежать новой бумажной волокиты по сбору очередного пакета документов.

Анатолий | 2015/11/14

Здравствуйте. В своей квартире в ванной комнате я переставил ванну и умывальник на другое место, в углу прихожей сделал шкафчик из ДВП размером 40 см х 60 см на высоту комнаты и застеклил две лоджии металлопластиковыми окнами. Администрация требует узаконить перепланировку. Подскажите пожалуйста какие нужны документы и кому. Спасибо.

admin | 2015/11/23

Здравствуйте Анатолий! Вам нужно обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) и вызвать техника для проведения новых замеров. После получения нового технического плана с изменениями на нем вам необходимо будет составить проект проведенной перепланировки и получить заключение жилищной инспекции о соответствии вашей перепланировки всем техническим и санитарным нормам. После получения заключения о соответствии перепланировки вам также будет нужно обратиться в БТИ за выдачей технической документации с учетом всех изменений.

Константин | 2016/02/28

Здравствуйте, для узаконения перепланировки что нужно сделать вначале – заказать замеры техниками БТИ или сделать проект перепланировки. Я уже заказал приезд техников БТИ. И что нужно было заказать план или технический паспорт.

admin | 2016/03/07

Здравствуйте Константин! Сначала необходимо составить проект перепланировки и утвердить его в управлении жилищной инспекции. После утверждения проекта перепланировки можно будет приступать непосредственно к проведению замеров и осуществлению перепланировки.

ИРИНА | 2016/03/31

квартира приватизирована в 2005 г..перепланировка сделана в 1995 г возникла сложность у меня на руках новый план квартиры(с переделкой) выданный бти в 2005 г,а при запросе в бти выдают старый перепланировка не регистрировалась но приватизацию сделали..как теперь быть чтоб документы сходились..

admin | 2016/04/11

Здравствуйте Ирина! Вам нужно «узаконить» имеющуюся перепланировку. Для этого вам необходимо утвердить проект перепланировки, после чего вы сможете внести изменения в техническую информацию в БТИ.

Екатерина | 2016/05/12

Здравствуйте. Ситуация, как и у многих до меня. Была сделана незаконная перепланировка – соединен санузел. По ответам юристов не могу разобраться, что требуется для узаконивания. Где-то пишут о проекте (делается проектной организацией), где об экспертизе (это то, что дает жилищная инспекция или отдел архитектуры города?), кто-то говорит о разрешении от администрации. Где можно узнать актуальный список необходимых документов для подачи иска в суд о признании перепланировки законной? Спасибо.

admin | 2016/05/23

Здравствуйте Екатерина! Для обращения в суд вам необходимы следующие документы: актуальный технический план (с внесенными изменениями перепланировки), а также заключение эксперта, подтверждающие безопасность произведенной перепланировки, а также ее соответствие всем техническим и санитарным нормам. Кроме того, необходимо будет предоставить документы на квартиру, а также оплатить госпошлину для подачи иска.

Светлана | 2016/06/09

Здравствуйте, скажите от какой стоимости рассчитывается госпошлина при подаче иска об узаконивании перепланировки. Это вообще имущественный или неимущественный спор?

admin | 2016/06/20

Сергей | 2016/07/20

Добрый день!Ситуация следующая. Ванная комната увеличена в ширину на 1 метр за счет жилой комнаты. В образовавшемся кармане установлена ванна.Квартира на 2 этаже.Какова перспектива узаконить увеличение ванной комнаты?

admin | 2016/07/29

Здравствуйте Сергей! Вам необходимо получить заключение жилищной инспекции о соответствии произведенных изменений всем нормам и правилам. Если заключение будет положительным, вы сможете вызвать техника БТИ, провести замеры и узаконить перепланировку. Также узаконить перепланировку вы можете в судебном порядке.

Ксения | 2016/10/05

Здравствуйте. Была сделана незаконная перепланировка.В не несущей стене,сдвинут дверной проем,т.е. в одном месте забетонирован,а в другом проделан. Квартира приватизирована после этого. Могут ли возникнуть проблемы при продаже квартиры?

admin | 2016/10/13

Здравствуйте Ксения! Если на квартиру была оформлена новая техническая документация (новый технический план), то проблем при переходе права собственности не возникнет. Однако если перепланировку не узаконить, у нового собственника впоследствии могут возникнуть проблемы вплоть до судебного разбирательства.

Сергей | 2017/02/02

Собираюсь купить студию из переделанной 3-х комнатной квартиры. Т.е произведена перепланировка.Перепланировка не согласована и не оформлена.Чем это грозит в дальнейшем.Какова стоимость оформления перепланировки(примерно)будет в таком случае.

admin | 2017/02/08

Здравствуйте Сергей! В случае, если перепланировка не зарегистрирована и не согласована, это может грозить для вас тем, что вас могут обязать привести квартиру в первоначальный вид за свой счет, если будет установлено, что перепланировка квартиры не соответствует техническим нормам и стандартам. Стоимость оформления перепланировки вы сможете уточнить, обратившись в БТИ или в управление жилищной инспекции.

Александр | 2017/07/26

Здравствуйте! Мы купили квартиру в 2-х этажном старом доме на втором этаже, с/у находился над кухней соседа с первого этажа! Имеется план БТИ, тех. Паспорт помещения, где указан с/у. Но сосед с первого этажа утверждает что это не законно и требует убрать с/у. Как быть?

admin | 2017/08/07

Здравствуйте Александр! Вы можете обратиться в управление жилищной инспекции для получения заключения о соответствии жилого помещения санитарным и техническим нормам. Если вынесенное заключение подтвердит, что технические и иные характеристики жилого помещения не противоречат требованиям законодательства, претензии вашего соседа могут считаться необоснованными.

Надежда | 2017/10/24

Здравствуйте, мы произвели нелегальную перепланировку: убрали не несущую перегородку между гардеробной и комнатой и продлили трубы водоснабжения до этой получившейся большой комнаты, сделали там кухню и гостиную, а из помещения кухни – жилую комнату, стояк не переносили, с/у также не трогали. Будут ли у нас проблемы при узаконивании такой перепланировки? (снизу нежилой этаж – ветклиника)

admin | 2017/11/03

Здравствуйте Надежда! Вам необходимо обратиться в БТИ для проведения новых замеров с учетом изменившейся планировки жилого помещения. Также вам будет необходимо заключение экспертной компании/жилищной инспекции, подтверждающее, что проведенная перепланировка соответствует техническим нормам. При соответствии перепланировки санитарным и техническим нормам проблем с утверждением такой перепланировки у вас не возникнет.

Александр | 2018/03/23

Мы 1,5 года назад купили квартиру и естественно сделали ремонт. Вход из прихожей в кухню заделали, а сделали его в зале(с дверью) и перенесли межкомнатную стенку между кухней и залом на 50 см в пользу кухни.Стояки не трогали. Да и нужно ли согласие соседей снизу? Хотим узаконить перепланировку.

admin | 2018/04/04

Здравствуйте Александр! Для того, чтобы узаконить перепланировку, вам необходимо подготовить проект и утвердить его в Управлении жилищной инспекции. Если сделанная вами перепланировка не затрагивает несущих конструкций и никак не влияет на характеристики жилого помещения ваших соседей, то их согласие для перепланировки требоваться не будет.

Александр | 2018/05/23

Здравствуйте! Я убрал дверь балконную и хочу убрать оконный блок и кирпичную кладку она не является несущей и установить во весь проем большую стеклянную дверь. Нужно ли узаконивать переделку?

admin | 2018/05/31

Здравствуйте Александр! В любом случае, для приведения всей технической документации на квартиру в соответствие с ее текущим состоянием вам будет необходимо пригласить БТИ и провести новые замеры с внесением изменений в технический план. В случае, если изменения будут не согласованы (то есть, без разрешения), впоследствии у вас могут возникнуть различного рода правовые проблемы. Таким образом, в первую очередь вам необходимо подготовить проект перепланировки и получить разрешение на ее проведение. С данным вопросом вы можете обратиться в администрацию и управление жилищной инспекции по вашему месту жительства.

Многоэтажное жилое здание подвергается существенным нагрузкам. Проектировщиками и строителями с самого начала возведения дома выполняются нормативы по соблюдению прочностных норм конструкции. Ведь обрушение здания из-за просчетов конструкции, непрочных или ветхих перекрытий может привести к трагическим последствиям. Следовательно, под эксплуатацию жилых зданий, в т.ч. внесение изменений в конструкцию подведена солидная нормативно-правовая база и бюрократический аппарат. Поэтому чтобы провести ремонт, включающий перепланировку, требуется предварительно провести согласование работ с жилищной инспекцией.

Если же перепланировка уже произведена без согласования, существует вероятность штрафа согласно статье Кодекса об Административных Правонарушениях за номером 7.21, предусматривающей штраф в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.

И дело даже не в сумме, которая составит примерно 5 тыс. рублей. Гражданина, производящего незаконную перепланировку, жилищная инспекция обяжет официально вносить изменения в документацию . В тех случаях, когда собственник квартиры не исполняет предписание контролирующей организации, следует еще один штраф, уже на порядок больше предыдущего. Далее следует иск жилищной инспекции об отчуждении собственности. Приватизированная квартира продается через суд с публичных торгов с существенным дисконтом. Деньги за минусом судебных издержек конечно возвращаются предыдущему владельцу, который может начинать искать себе более скромное жилье.

И это еще только цветочки! Сбыть квартиру с незаконной перепланировкой просто не получится. Для нотариальной регистрации сделки требуются документы БТИ , которые можно получить только через осмотр сотрудником БТИ жилых помещений и установления соответствия их планировки первоначальному плану. Конечно, иногда можно «договориться» с техником. Однако бремя узаконивания ранее сделанной перепланировки квартиры ляжет на будущего владельца и даст тому аргументированный простор для торга по цене в меньшую сторону.

Так что если собственник квартиры уже был оштрафован, или предстоит сделка по продаже квартиры, следует позаботиться как узаконить уже выполненную перепланировку квартиры. Да, процесс не быстрый и требует обращения в суд , но деваться по сути уже некуда.

В этой статьей будут рассмотрена процедура оформления и различные нюансы уже сделанной перепланировки.

В каких случаях требуется узаконивание?

Под узаконивание перепланировки квартиры подпадают следующие виды работ :

  • Операции по сносу-перемещанию-строительству не несущих стен квартиры.
  • Демонтаж газовой плиты и замена ее электрической.
  • Перемещение газовой плиты.
  • Объединение-разъединение санузла.
  • Внесение изменений в конструктивную схему сантехнического оборудования.
  • Операции по изменению констукций пола.
  • Операции с оконными и дверными проемами.

Документы для оформления перепланировки

Часть 4 ст. 29 Жилого Кодекса РФ предусматривает узаконить уже сделанную перепланировку квартиры только через суд. Для вынесения положительного решения о внесении изменений в планировку в суд надо предоставить следующие документы :

  • Правоустанавливающие бумаги на собственность жилья.
  • Оба экземпляра технических паспортов.
  • Бумага о соответствии санитарным нормам, выдается Санэпидемстанцией.
  • Заключение экспертов о достаточной прочности опорных конструкций из проектировочной организации, имеющей лицензию.
  • Исковое заявление от собственника или его представителя, в качестве истца выступает владелец, ответчиком же в крупных территориальных образованиях администрация района, в небольших - города.
  • Одобрение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки пожарной безопасности.

С чего начать узаконивание перепланировки?

Начать узаконивание проведенной планировки надо с похода в территориальное отделение БТИ для изготовления нового технического паспорта. К заявлению надо будет приложить:

  • Свидетельство о собственности.
  • Экземпляр технического паспорта до перепланировки.

Порядок действий

После осмотра заявленной собственником перепланировки в жилых помещениях, техническим сотрудником Бюро Технической Инвентаризции и внесении им изменений в план помещения через некоторое время будет выписан новый технический паспорт . Выдача документа по процедуре происходит в течение 2-3 месяцев.

Как уже было указано, узаконивание перепланировки квартиры начинается с внесения изменений в паспорт БТИ, но это только первый этап.

Далее требуется оформить справку о соответствии санитарным нормам в СЭС, разрешение госпожарнадзора и ждать от БТИ свежий паспорт на жилье с внесенными изменениями, с которым можно будет обращаться в проектную компанию, лицензированную на проведение технических проектов перепланировок. На предпоследнем этапе надо уведомить архитектурный отдел района о внесенных в планировку изменениях.

Решение о признании перепланировки правомерной принимает районный или городской суд по месту нахождения жилья, куда надо предоставить:

  • Правоустанавливающий документы собственности на жилье - обычно свидетельство.
  • Новый и старый технический паспорт на квартиру.
  • Справка их СЭС о соотвествии санитарным нормам.
  • Технический проект от лицензированной проектной компании, включающий заключение о достаточной прочности опорных конструкций дома.
  • Заявление, где в качестве истца выступает владелец жилья, а в качестве ответчика администрация района или города.
  • Разрешение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки нормат пожарной безопасности.

Сроки

Сроки приобретения разрешения на уже сделанную перепланировку достаточно длительные. Получение нового технического паспорта БТИ - в среднем 2 месяца. Рассмотрение простого гражданского дела в суде в зависимости от очереди занимает 1-2 месяца. Остальные нюансы зависят от сложности согласования внесенных в планировку изменений. Замена инженерного оборудования и внесение изменений в несущие стены может занять до 5 месяцев. Итого по грубым прикидкам прохожение бюрократических процедур в среднем может занять порядка полугода.

​

Стоимость узаконивания перепланировки

Стоимость решения вопроса как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры зависит от следующих составляющих:

  • Тариф на выдачу нового технического паспорта от БТИ устанавливается для каждого региона и квартиры индивидуально, чем больше общая площадь, тем дороже
  • Государственная пошлина на выдачу кадастрового паспорта
  • Оплата судебных издержев в виде как минимум пошлины суду, как максимум - услуг юриста, так как многие не сведующи в юридических вопросах и не могут узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно
  • Составление технического проекта квартиры лицензированной организацией от 5000 рублей

В целом с судебными издержками признание перепланировки законной может стоить 20-100 тысяч рублей

Статья поможет узнать что такое перепланировка, где взять на нее разрешение и как узаконить уже сделанные изменения.

Большинство многоквартирных домов, построенных в прошлом веке, не отличаются уникальными планировками. Скорее их можно назвать типовыми - маленькая кухня, тесная прихожая, стандартные комнаты. Не все хотят жить в подобных условиях, поэтому и решаются на перепланировку. В этой статье мы расскажем о том, как узаконить перепланировку в 2019 году, зачем нужно ее согласование и что недопустимо в процессе изменения конфигурации квартиры.

Схема статьи:

  1. Что такое перепланировка квартиры?

  2. Коротко о важном.

  4. Необходимые документы, проект квартиры.

  5. Узаконивание произведенной планировки.
  6. Перепланировка в не приватизированном помещении.

Что такое перепланировка?

Перепланировка - это изменение конфигурации жилья, требующее внесения корректировок в технический паспорт.

Среди россиян распространено заблуждение, которое гласит о том, что со своей квартирой можно делать что угодно, не ставя в известность кого бы то ни было о происходящих в ней изменениях.

Стоит заметить, что излишняя уверенность в своих действиях может обернуться не только последствиями в виде штрафа, но и более трагичными обстоятельствами. Нередки случаи, когда в результате снесения части несущей стены происходили обрушения, приводящие к серьезным травмам и даже жертвам.

Простая и сложная перепланировка. В чем разница?

Перепланировка квартир бывает простой и сложной.

Первый вариант предполагает проведение работ без затрагивания несущих стен. Такие действия не приводят к значительным изменениям конфигурации квартиры.

Простая перепланировка в 2019 году может включать такие работы, как:

  • Перенос сантехники в рамках предназначенных для этого помещений.
  • Демонтаж не несущих перегородок.
  • Устройство проемов в не несущих стенах.
  • Установка перегородок.
  • Перестановка плит (электрических и газовых).

Такие виды работ, выполненные с соблюдением техники безопасности, как правило, не наносят вред целостности конструкции здания. В таком случае можно поступить следующим образом - после проведения работ на копии технического паспорта отметить внесенные изменения, затем вместе с заявлением подать этот документ в МФЦ. Через некоторое время к вам придет сотрудник жилищной инспекции и сверит внесенные изменения с указанными вами в плане.

Второй вариант заключается в изменении конфигурации помещения, смене функциональных особенностей и вмешательстве в несущие конструкции.

Сложная перепланировка квартиры включает:

  • Частичный снос несущих стен.
  • Перенос кухни.
  • Расширение площади жилья.
  • Объединение помещений.
  • Перенос коммуникаций.
  • Обустройство дополнительных ванных комнат.
  • Устройство проемов в несущих стенах.
  • Демонтаж подоконного блока.
  • Изменение внешнего вида здания.

Такой вариант довольно часто требует разработки проектной документации с привлечением специалистов. Согласовать перепланировку можно как самостоятельно, так и при помощи посреднических фирм. Во втором случае придется заплатить немалую сумму. По данным нескольких компаний, она может варьироваться от 50 до 150 тысяч рублей.

Коротко о важном

В данном пункте мы дадим краткие ответы на самые распространенные вопросы, возникающие у граждан нашей страны, в рамках темы «Перепланировка помещений».

Вопрос 1: Можно ли сделать перепланировку в не приватизированной квартире?

Ответ: Внесение изменений в конструкцию возможно при наличии разрешительных документов. Более подробно о процессе перепланировки в не приватизированном жилье мы расскажем во второй половине статьи.

Вопрос 2: В каком порядке нужно оформлять перепланировку - до ее совершения или после?

Ответ: Если вносимые изменения относятся к простым (о них мы рассказывали в предыдущем пункте), то можно оформить процедуру по окончанию работ. Если же планируется перепланировка с изменениями в несущих конструкциях и прочими сложными вмешательствами, то необходимо предварительное согласование.

Вопрос 3: У квартиры несколько собственников и один из них противится внесению каких-либо изменений в конструкцию жилого помещения. Можно ли произвести перепланировку без его участия?

Ответ: Не стоит начинать ремонт, пока не все собственники с ним согласны. В противном случае, ждите судебных разбирательств.

Вопрос 4: Какие виды перепланировки в хрущевках наиболее популярны?

Ответ: Довольно часто россияне осуществляют именно перепланировку хрущевок. Фото таких проектов можно найти в интернете. Как правило, изменения касаются объединения туалета и ванной, присоединения лоджии к комнате, переноса кухни.

Вопрос 5: Если квартира расположена на верхнем этаже, можно ли присоединить чердак?

Ответ: Если жители дома подпишут согласие на проведение подобных работ, то можно. Само собой, данную процедуру нужно проводить в законном порядке.

Вопрос 6: Возведение тамбурной двери в подъезде может быть отнесено к планировке?

Ответ: Так как указанные действия будут производиться вне жилого помещения, то узаконить их нельзя. Соответственно и перепланировкой это не назовешь. Кстати, установить тамбурные двери можно только заручившись согласием общего собрания жильцов.

Зачем нужно узаконивать перепланировку?

Планируя проведение работ, не забудьте узаконить перепланировку квартиры. Как уже было сказано выше, несмотря на вмешательство в конструкцию только в рамках своей квартиры, подобные действия могут навредить и вашим соседям. К тому же, разрушение несущей стены может стоить жизни не только вам, но и всем домочадцам.

Кроме опасности для жизни, не согласованные в законном порядке действия могут значительно подпортить жизнь в плане оформления каких-либо действий с квартирой.

Последствия перепланировки без согласования

Согласно статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, внесение изменений в конструкцию жилого помещения подлежит согласованию с территориальной жилищной инспекцией.

Согласно Кодекса об административных правонарушениях, за проведение самовольной перепланировки помещения установлен штраф размером от 2 до 2,5 тысяч рублей. В довесок к штрафу собственник получит предписание с требованием вернуть помещение в изначальный вид.

Возможные последствия перепланировки квартиры, произведенной без согласования:

  1. Штраф и предписание с требованием приведения квартиры в первоначальный вид. При неисполнении собственность может быть продана с торгов, а полученные средства направятся на возвращение помещению изначального состояния.
  2. Если квартира не приватизированная, то аналогично предыдущему пункту, в результате незаконной перепланировки нарушителю выпишут штраф и предписание. Следующий шаг - выселение.
  3. При наследовании жилья, нотариус имеет право отказать в выдаче свидетельства о наследстве, если в правоустанавливающих документах содержатся сведения отличные от техпаспорта БТИ.
  4. Затруднится процедура приватизации, так как прежде, чем передать жилье из муниципальной собственности потребуется узаконить все изменения, которые были произведены.
  5. Невозможность покупки такого жилья .
  6. Если жилье было , то банк может потребовать немедленного погашения задолженности, мотивируя это возникшими изменениями в площади объекта залога.

Таким образом, если проведение планировки незаконно, придется ответить за свои действия.

Какие действия недопустимы в процессе перепланировки?

Существует перечень действий, совершать которые нельзя ни при каких условиях. К ним относятся:

  1. Снесение несущей стены дома.
  2. Увеличение площади балкона и лоджии за счет жилого пространства. Исключение составляет устройство арки.
  3. Избавление кухни от окна.
  4. Объединение кухни и жилой комнаты при наличии установленной газовой плиты.
  5. Увеличение площади кухни и санузла более чем 25% от площади жилого пространства.
  6. Перенесение санузла в пространство над жилыми помещениями соседей снизу.

Как узаконить еще не сделанную перепланировку?

Для того, чтобы узаконить планировку до того, как она будет произведена, нужно:

  1. Собрать все необходимые документы на квартиру (полный список смотрите в следующем разделе статьи)
  2. Отнести пакет документов в отдел архитектуры.
  3. Приложить к документам эскиз или проект.
  4. В течение месяца заявка будет рассматриваться, после чего комиссией будет принято решение: согласие или отказ на проведение перепланировки.
  5. После одобрения эскиза можно приступать к работе.
  6. По истечению всех ремонтных работ, нужно пригласить работника инспекции. Он осмотрит помещения и подтвердит, что все действия произведены согласно разрешению.
  7. Далее следует отправиться в БТИ и получить новый технический паспорт.

Необходимые документы

Для того чтобы самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, необходимо подготовить базовый пакет документов:

  1. Справку из БТИ.
  2. Паспорт на квартиру.
  3. Выписку из домовой книги.
  4. Согласие ДЭЗ или ТСО.
  5. Разрешение от Роспотребнадзора.
  6. Согласие пожарной службы.
  7. Техническое заключение о проведении перепланировки жилых помещений.
  8. Договор о проведении наблюдения за перепланировкой со стороны технадзора.
  9. Эскиз или проект перепланировки квартиры.
  10. Письменное согласие жильцов дома.

Самый безобидный, на первый взгляд, пункт под номером десять может здорово подпортить жизнь и нервы жителям, которые желают произвести перепланировку в квартире. Довольно часто несогласные соседи попросту вымогают деньги. И это не самый плохой вариант. Гораздо сложнее, если в дело включаются крайне принципиальные граждане.

Узаконивание произведенной перепланировки

Если случилось так, что перепланировка была проведена, но вовремя не узаконена, придется озаботиться данным вопросом по ее результатам. Для этого вам предстоит пройти несколько этапов:

  1. Получение консультации в органах жилищной инспекции или капитального строительства.
  2. Заказ проекта или самостоятельное изготовление эскиза.
  3. Получение разрешения или отказа.
  4. В случае отказа, участие в судебном разбирательстве и получение решения суда.

Получение консультации в органах жилищной инспекции или капитального строительства

Обращаясь в эти организации, возьмите с собой следующие документы:

  1. Технический паспорт.
  2. Поэтажный план.
  3. Экспликацию (пояснение к проекту или эскизу или отдельной их части).

В полученных до перепланировки документах следует отметить все изменения, которые были произведены.

Заказ проекта или самостоятельное изготовление эскиза

Справится с изготовлением эскиза можно самостоятельно. Для этого нужно всего лишь взять поэтажный план и отметить на нем красным цветом внесенные изменения.

Создание проекта отличается сложностью. Его изготовлением занимаются специалисты, имеющие допуск к подобным работам. После того, как проект будет создан, его следует зарегистрировать и согласовать в Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и органах пожарного надзора.

Дальнейшие действия могут быть различными для каждого отдельного случая. Зависят они от метода узаконивания внесенных изменений.

Если указанный процесс производится в административном порядке, то подготовленный пакет документов нужно предоставить в компетентные органы.

Перечень необходимых документов:

  1. Заявление о проведении перепланировки.
  2. Разрешение собственников на внесение изменений в конструкцию жилья в письменном виде.
  3. Правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации, выписка из домовой книги).
  4. Технический паспорт.
  5. Поэтажный план.
  6. Экспликация.
  7. Проект.
  8. Договор с организацией, которой будет производиться внесение изменений в конструкцию помещения.
  9. Техническое заключение о допустимости планируемых работ.

Получение разрешения или отказа

На получение разрешающего документа или отказа понадобится месяц.

Если легализация проводится в судебном порядке, то рекомендуется заранее подготовить заявление и следующие документы:

  1. Иск о сохранении объекта в измененном состоянии.
  2. Документы на право собственности.
  3. Документы, выданные БТИ.
  4. Квитанция об уплате государственной пошлины в размере 200 рублей.
  5. Проект перепланировки квартиры или эскиз.
  6. Договор с проектирующей организацией.
  7. Заключение Роспотребнадзора, СЭС и органов пожарного надзора.

Участие в судебном разбирательстве и получение решения суда

В процессе разбирательства нужно доказать, что:

  1. Внесение изменений в конструкцию было произведено по всем нормам.
  2. Ущемления прав и интересов лиц, которые зарегистрированы в указанной квартире не произошло.
  3. Лицо, которое выполняло реконструкцию предприняло все возможные действия по узакониванию произведенных изменений.

Решение суда можно будет получить в течение месяца. После чего его нужно отнести в БТИ для внесения изменений в технические документы.

Судом может быть вынесено решение о незаконности перепланировки в следующих случаях:

  • Подсобная площадь квартиры увеличилась, но смена ее функционального значения не была произведена.
  • Усложнился проход к инженерным коммуникациям и механизму их отключения.
  • Прочность конструкции ухудшилась.
  • Повысилась нагрузка на конструкцию в результате замены легких перегородок на тяжелые.

Перепланировка в не приватизированном помещении

Основным условием законности перепланировки является наличие разрешительных документов, а также отсутствие нарушений норм (строительных и санитарных).

Список документов, необходимых для согласования перепланировки не приватизированного помещения практически идентичен списку, который необходим для узаконивания квартиры, находящейся в собственности.

Основной список документов для согласования перепланировки неприватизированной квартиры:

  1. Технический паспорт. Получить его можно в БТИ.
  2. Копия лицевого счета.
  3. Копия договора социального найма.
  4. Выписка из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов.
  5. Согласие собственника на перепланировку.
  6. Если будет затрагиваться газовое оборудование - справка Мосгаза.
  7. Эскиз или проект.

Что выбрать: эскиз или проект квартиры?

Для самостоятельного узаконивания перепланировки квартиры необходимо предоставить эскиз или проект.

Эскиз используется в случае, когда перепланировка не отличается сложностью, а назначения комнат не изменяются. Юридическое оформление для этого не требуется. Для подготовки эскиза используются зеленый и красный цвета. Первым выделяется то, то будет возведено, а красным - то, что будет изменено.

В эскизе отмечается:

  • Замена окон.
  • Изменения перегородки санузла.
  • Монтаж не несущих стен.
  • Устройство новых проемов.

Проект квартиры подготавливается, если:

  • Изменения будут касаться несущих стен.
  • Назначение помещений изменится.
  • Будут изменены слои пола.
  • Газовая плита будет заменена электрической.
  • Будут устанавливаться сантехнические коммуникации.
  • Будут установлены тяжелые перегородки.

В любом случае, если Вы планируете внести изменения в конструкцию жилья, лучше предварительно согласовать свои действия с уполномоченными органами. Таким образом, в дальнейшем, Вам удастся избежать многочисленных проблем и препятствий.