Одним из концептуальных моментов Федерального закона № 131-ФЗ является отнесение регулирования компетенции местного самоуправления к предметам федерального ведения. Изменения, внесенные в этот Закон Федеральным законом от 27 мая 2014 г. № 136-ФЗ, придали разграничению полномочий по определению компетенции местного самоуправления более гибкий характер на основе усиления федеративных начал правового регулирования в этой сфере. В Федеральный закон № 131-ФЗ (ч. 1.2 ст. 17), равно как в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (ч. 6.1 ст. 26.3), введен новый институт перераспределения законами субъектов РФ полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта РФ. Смысл этой новеллы в том, чтобы обеспечить дифференцированное правовое регулирование компетенции муниципальных образований разного вида с учетом региональных условий и особенностей путем передачи на уровень субъекта РФ (в порядке перераспределения) полномочий по вопросам местного значения, исполнение которых посредством местного самоуправления сталкивается в конкретных условиях с объективными затруднениями, не позволяющими добиться желаемого социального результата, и которые могут быть более эффективно реализованы с помощью региональной государственной власти.
Сама по себе возможность перераспределения полномочий между региональными и муниципальными органами власти путем переноса отдельных полномочий органов местного самоуправления на уровень субъекта РФ не расходится с конституционными требованиями, предъявляемыми к правовому регулированию компетенции местного самоуправления, которые, однако, определяют правомерный режим ее реализации. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 30 ноября 2000 г. № 15-П пришел к выводу о том, что передача органами местного самоуправления своих полномочий на основе договора органам государственной власти противоречит Конституции РФ, поскольку: во-первых, ведет к ограничению прав местного самоуправления и принадлежащих ему полномочий по вопросам местного значения, что составляет одну из основ конституционного статуса местного самоуправления, которая не может быть изменена законодателем; во-вторых, передача муниципальных полномочий органам государственной власти как ведущая к ограничению прав местного самоуправления непосредственно влияет на нормативное содержание и полноту прав граждан на осуществление местного самоуправления, что связано в конечном счете с регулированием прав и свобод человека и гражданина и, таким образом, относится к ведению Российской Федерации (п. «в» ст. 71 Конституции РФ), а не субъектов РФ. Тем самым Конституционный Суд РФ не отверг как таковую передачу полномочий органов местного самоуправления органам государственной власти субъектов РФ, но установил, что она допустима только в соответствии с федеральным законом и лишь в отношении полномочий органов местного самоуправления по вопросам, которые не отнесены к их компетенции непосредственно Конституцией РФ. Действующее правовое регулирование перераспределения полномочий между региональными и муниципальными органами власти учитывает эти подходы Конституционного Суда РФ, поскольку исходит из федеральной законодательной основы этого института и не допускает отнесения к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ полномочий органов местного самоуправления в сферах управления муниципальной собственностью, формирования, утверждения и исполнения местного бюджета, осуществления охраны общественного порядка, установления структуры органов местного самоуправления, изменения границ территории муниципального образования, а именно они характеризуют функционально-правовое содержание конституционного статуса местного самоуправления (ч. 1 ст. 130,
ч. 1 ст. 132 Конституции РФ), а также полномочий по принятию (изменению) устава муниципального образования, установлению официальных символов муниципального образования, учреждению печатного средства массовой информации, осуществлению международных и внешнеэкономических связей, и кроме того полномочий, находящихся в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования.
Вместе с тем вновь введенный институт перераспределения полномочий требует взвешенных, в том числе критических, оценок, имея в виду как связанные с его реализацией потенциальные риски для устойчивого функционирования местного самоуправления, так и существующие (и весьма значительные) резервы для дальнейшего совершенствования механизма разграничения полномочий между уровнями публичной власти на основе последовательной приверженности федеративным началам российской государственности.
Прежде всего вызывает сомнения сам используемый федеральным законодателем для целей урегулирования соответствующих отношений термин «перераспределение полномочий», который в буквальном значении охватывает любые направления движения полномочий: как от муниципальных к региональным, так и от региональных к муниципальным органам власти. Однако в силу ч. 1 ст. 19 Федерального закона № 131-ФЗ полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов РФ, по вопросам, не отнесенным в соответствии с данным Федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления. Перераспределение законом субъекта РФ полномочий путем закрепления за органами местного самоуправления полномочий органов государственной власти субъекта РФ означало бы отступление от установленного Федеральным законом № 131-ФЗ порядка делегирования на местный уровень государственных полномочий и, соответственно, нарушение конституционных прав местных самоуправления. Поэтому перераспределяться, т.е. изменять субъектную принадлежность, на основании закона субъекта РФ могут лишь полномочия органов местного самоуправления, но не полномочия региональных органов государственной власти.
Также обращает на себя внимание, что применение вновь введенной правовой конструкции перераспределения полномочий, позволяющей субъектам РФ принимать к исполнению публичные задачи, возложенные на местное самоуправление, не обусловлено соблюдением установленных на уровне федерального закона каких-либо критериев, на основании которых подлежат решению вопросы о необходимости перераспределения полномочий, равно как об окончании такого перераспределения, т.е. отнесения полномочия вновь к компетенции органов местного самоуправления. При этом не исключается перераспределение различных полномочий в отношении муниципальных образований одного вида или единообразное перераспределение полномочий в отношении муниципальных образований разного вида либо перераспределение полномочий применительно к конкретным муниципальным образованиям в индивидуальном порядке или списком. Оговаривая лишь, что перераспределение полномочий допускается на срок не менее срока полномочий регионального парламента, начинается с очередным финансовым годом и не может касаться конституционных полномочий местного самоуправления, федеральный законодатель оставляет без ответа, в частности, важные вопросы о том: каков предельно допустимый объем производимого перераспределения полномочий в соотношении с вопросами местного значения, и могут ли быть отнесены на уровень субъекта РФ полномочия по тому или иному вопросу местного значения в полном объеме; предполагает ли перераспределение полномочий одновременно перераспределение публичной собственности, обеспечивающей их реализацию, и в каком порядке собственность должна разграничиваться, если это необходимо, а также обязаны ли соответствующие муниципальные образования участвовать в финансовом обеспечении перераспределенных полномочий; распространяется ли на перераспределенные полномочия механизм наделения органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями.
В Федеральном законе № 131-ФЗ отсутствует определенность в отношении того, является ли обязательным условием перераспределения законом субъекта РФ полномочий, разграниченных на федеральном уровне, наличие специального указания о возможности такого перераспределения в соответствующем отраслевом федеральном законе. С одной стороны, Федеральный закон
№ 131-ФЗ имеет коллизионный приоритет при применении в соотношении с другими федеральными законами в сфере местного самоуправления, а его норма ч. 1.2 ст. 17 содержит общее уполномочие субъектов РФ на осуществление перераспределения полномочий. С другой стороны, в Федеральном законе от 29 декабря 2014 г. № 485-ФЗ законодатель счел необходимым перечислить конкретные отраслевые федеральные законы, содержащие полномочия органов местного самоуправления, в отношении которых возможно произвести перераспределение, и это является отражением уже иного подхода, предполагающего, что отсутствие такого рода специального указания в отраслевом федеральном законе перераспределение соответствующих полномочий исключает. Представляется, что трактовка института перераспределения полномочий, поскольку его применение сопряжено с ограничением прав местного самоуправления, не должна носить распространительный (расширительный) характер, а требует узкого подхода. Субъекты РФ не вправе ограничивать осуществление местного самоуправления, в том числе путем сужения его предметно-функциональной сферы деятельности, при отсутствии прямо предусмотренных федеральным законом основании. Общее дозволение субъектам РФ осуществлять перераспределение полномочий, разграниченных федеральным законом, ставит под сомнение принцип верховенства федерального закона как акта, конкретизирующего конституционное разграничение полномочий между уровнями публичной власти. Что касается приоритета Федерального закона № 131-ФЗ, то он не может толковаться в смысле его распространения на все сферы отношений, в которых участвуют муниципальные органы власти.
Очевидно, обозначенные вопросы требуют дополнительного законодательного урегулирования в целях обеспечения необходимых гарантий компетенционной определенности местного самоуправления, его юридической безопасности. При этом в данном случае должны учитываться как имеющие общий методологический характер правовые позиции Конституционного Суда РФ, выработанные в Постановлении от 1 декабря 2015 г. № 30-П применительно к проведению конституционно обоснованной дифференциации муниципальных образований для целей законодательного регулирования субъектами РФ вопросов, относящихся к их правовому статусу, так и правовые позиции Конституционного Суда РФ о недопустимости решения вопросов перераспределения публичной собственности в связи с разграничением полномочий в одностороннем порядке, без волеизъявления соответствующего муниципального образования (определения от 4 декабря 2007 г. № 828-О-П и от 5 марта 2009 г. № 401-0-0). Именно на федеральном законодателе лежит основная конституционная обязанность по формированию в виде общих принципов необходимых и достаточных правовых гарантий местного самоуправления, в том числе в компетенционной сфере. Вместе с тем представляется оправданным принятие субъектами РФ в виде опережающего регулирования специальных законодательных актов, направленных на регламентацию порядка перераспределения полномочий между органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления. Особое внимание законодателями и федеральными, и субъектов РФ должно уделяться разработке процедурных механизмов, направленных на обеспечение взаимодействия органов государственной власти субъекта РФ с органами местного самоуправления при решении вопросов перераспределения полномочий, а также формированию гарантий выявления и учета тем или иным способом мнения муниципальных образований по соответствующим вопросам.
Совершенствование механизма перераспределения полномочий между органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления не снимает других вопросов, связанных с развитием компетенционной основы местного самоуправления, включая и формирование общей нормативной модели разграничения вопросов местного значения, с одной стороны, и вопросов государственного значения, с другой, в том числе с учетом возможностей их пересечения в сферах своего рода совместного «муниципально-государственного» ведения; и обеспечение субъектам Российской Федерации возможностей по осуществлению нормативно-правовой конкретизации, уточнению содержания полномочий, возложенных на органы местного самоуправления в соответствии с федеральным законом.
- См.: Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. № 485-ФЗ «О внесенииизменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам перераспределения полномочий между органами местного самоуправленияи органами государственной власти субъекта Российской Федерации» // СЗ РФ.2015. № 1 (ч. I). Ст. 38.
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е
от 28 ноября 2015 г. № 1283
МОСКВА
Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации
Правительство Российской Федерации п о с т а н о в л я е т :
Утвердить прилагаемые изменения, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации.
Признать утратившими силу акты Правительства Российской Федерации по перечню согласно приложению.
Министерству транспорта Российской Федерации, Министерству промышленности и торговли Российской Федерации и Федеральному агентству воздушного транспорта с участием заинтересованных федеральных органов исполнительной власти представить предложения внесении изменений в нормативные правовые акты в связи с принятием настоящего постановления, включая предложения по изменению штатной численности и объема финансирования.
Председатель Правительства
Российской Федерации Д.Медведев
УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации
И З М Е Н Е Н И Я, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации
1. В постановлении Правительства Российской Федерации от 27 марта 1998 г. № 360 "О федеральных правилах использования воздушного пространства и федеральных авиационных правилах" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 14, ст. 1593; 2000, № 17, ст. 1875; 2010, № 28, ст. 3705):
А) в абзаце втором пункта 1 слова "и Межгосударственному авиационному комитету" исключить;
Б) в Положении о подготовке федеральных правил использования воздушного пространства и федеральных авиационных правил, утвержденном указанным постановлением:
В пункте 2:
Подпункт "б" дополнить словами ", а также федеральных авиационных правил, устанавливающих требования к юридическим лицам, осуществляющим разработку и изготовление воздушных судов и другой авиационной техники";
Подпункт "г" признать утратившим силу;
Пункте 4 слова "и Межгосударственным авиационным комитетом, если в них содержатся положения, касающиеся деятельности этого Комитета" исключить;
Пункте 6:
Абзаце первом слова "и вводятся в действие" исключить;
Абзац четвертый дополнить словами ", а также устанавливающие требования к юридическим лицам, осуществляющим разработку и изготовление воздушных судов и другой авиационной техники";
Абзац шестой изложить в следующей редакции:
"Федеральные авиационные правила, устанавливающие требования к летной годности гражданских воздушных судов, авиационных двигателей, воздушных винтов и охране окружающей среды от воздействия деятельности в области авиации, утверждаются Министерством транспорта Российской Федерации по согласованию с Министерством промышленности и торговли Российской Федерации.";
В пункте 8 слова "и вводятся в действие" исключить.
2. В Положении о Министерстве транспорта Российской Федерации, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. № 395 "Об утверждении Положения о Министерстве транспорта Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 32, ст. 3342; 2006, № 15, ст. 1612; № 52, ст. 5587; 2008, № 8, ст. 740; № 17, ст. 1883; № 22, ст. 2576; 2009, № 3, ст. 378; № 13, ст. 1558; № 18, ст. 2249; 2010, № 6, ст. 650, 652; № 11, ст. 1222; № 12, ст. 1348; № 13, ст. 1502; № 25, ст. 3172; 2011, № 26, ст. 3801; № 38, ст. 5389; № 46, ст. 6526; № 47, ст. 6660; № 48, ст. 6922; 2012, № 19, ст. 2439; № 44, ст. 6029; № 49, ст. 6881; 2013, № 5, ст. 388; № 12, ст. 1322; № 26, ст. 3343; № 45, ст. 5822; 2014, № 12, ст. 1286; № 18, ст. 2177; № 30, ст. 4311, 4325; № 37, ст. 4974; № 42, ст. 5736; № 43, ст. 5901, 5926; 2015, № 17, ст. 2571; № 20, ст. 2925; № 38, ст. 5300; № 47, ст. 6605):
А) подпункт 5.2.53 признать утратившим силу; б) в подпункте 5.2.538:
Абзац девятнадцатый после слов "юридических лиц" дополнить словами "(за исключением юридических лиц, осуществляющих разработку и изготовление воздушных судов и другой авиационной техники)";
Дополнить абзацами следующего содержания: "порядок обязательной сертификации:
Аэродромов, предназначенных для осуществления коммерческих воздушных перевозок на самолетах пассажировместимостью более чем 20 человек, а также аэродромов, открытых для выполнения международных полетов гражданских воздушных судов;
Светосигнального оборудования, устанавливаемого на сертифицированных аэродромах, предназначенных для взлета, посадки, руления и стоянки гражданских воздушных судов, а также радиотехнического оборудования и оборудования авиационной электросвязи, используемых для обслуживания воздушного движения;
Гражданских воздушных судов, авиационных двигателей, воздушных винтов и бортового авиационного оборудования гражданских воздушных судов, за исключением гражданских воздушных судов, которым сертификат летной годности выдается на основании сертификата типа, аттестата о годности к эксплуатации либо иного акта об утверждении типовой конструкции гражданского воздушного судна, выданного до 1 января 1967 г., или акта оценки конкретного воздушного судна на соответствие конкретного воздушного судна требованиям к летной годности гражданских воздушных судов и требованиям в области охраны окружающей среды от воздействия деятельности в области авиации;
Требования к летной годности гражданских воздушных судов, авиационных двигателей, воздушных винтов и требования в области охраны окружающей среды от воздействия деятельности в области авиации;
Требования к документации гражданского воздушного судна, указанной в пункте 1 статьи 371 Воздушного кодекса Российской Федерации;
Правила технического обслуживания и наземного обслуживания гражданских воздушных судов;
Форму сертификата летной годности, выдаваемого на воздушное судно, и порядок его оформления;";
В) подпункт 5.2.539 признать утратившим силу.
3. В Положении о Федеральном агентстве воздушного транспорта, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. № 396 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве воздушного транспорта" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 32, ст. 3343; 2008, № 26, ст. 3063; 2009, № 51, ст. 6332; 2010, № 6, ст. 652; 2012, № 34, ст. 4750; 2013, № 26, ст. 3343; № 45, ст. 5822; 2014, № 35, ст. 4775; 2015, № 2, ст. 491; № 20, ст. 2925; № 38, ст. 5287):
А) подпункт 5.3.1 изложить в следующей редакции:
"5.3.1. обязательную сертификацию:
Аэродромов, предназначенных для осуществления коммерческих воздушных перевозок на самолетах пассажировместимостью более чем 20 человек, а также аэродромов, открытых для выполнения международных полетов гражданских воздушных судов (с выдачей соответствующего сертификата);
Гражданских воздушных судов, авиационных двигателей, воздушных винтов и бортового авиационного оборудования гражданских воздушных судов, за исключением гражданских воздушных судов, которым сертификат летной годности выдается на основании сертификата типа, аттестата о годности к эксплуатации либо иного акта об утверждении типовой конструкции гражданского воздушного судна, выданного до 1 января 1967 г., или акта оценки конкретного воздушного судна на соответствие конкретного воздушного судна требованиям к летной годности гражданских воздушных судов и требованиям в области охраны окружающей среды от воздействия деятельности в области авиации (с выдачей сертификата типа);
Светосигнального оборудования, устанавливаемого на сертифицированных аэродромах, предназначенных для взлета, посадки, руления и стоянки гражданских воздушных судов, а также радиотехнического оборудования и оборудования авиационной электросвязи, используемых для обслуживания воздушного движения (с выдачей соответствующего сертификата);";
Б) подпункт 5.4.28 дополнить словами ", в том числе сертификатов летной годности";
В) подпункт 5.4.55 после слов "юридических лиц" дополнить словами ", за исключением юридических лиц, осуществляющих разработку и изготовление воздушных судов и другой авиационной техники";
Г) дополнить подпунктами 5.4.56 и 5.4.57 следующего содержания: "5.4.56. выдачу документа, удостоверяющего изменение ранее утвержденной типовой конструкции гражданского воздушного судна, предусмотренного пунктом 41 статьи 37 Воздушного кодекса Российской Федерации;
5.4.57. государственный контроль за обеспечением соответствия требованиям к летной годности и к охране окружающей среды типовой конструкции гражданского воздушного судна, авиационного двигателя или воздушного винта либо изменения их типовых конструкций;".
4. Положение о Министерстве промышленности и торговли Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 438 "О Министерстве промышленности и торговли Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 24, ст. 2868; 2009, № 3, ст. 378; № 25, ст. 3065; 2010, № 6, ст. 649; № 9, ст. 960; 2011, № 43, ст. 6079; № 46, ст. 6523; № 47, ст. 6662; 2012, № 43, ст. 5886; 2013, № 23, ст. 2909; 2014, № 9, ст. 923; № 37, ст. 4961; 2015, № 14, ст. 2118; № 27, ст. 4080; № 40, ст. 5563; № 44, ст. 6136):
А) дополнить подпунктами 5.2.171 и 5.2.172 в следующей редакции:
"5.2.171. федеральные авиационные правила, устанавливающие требования к юридическим лицам, осуществляющим разработку и изготовление воздушных судов и другой авиационной техники;
5.2.172. форма и порядок выдачи документа, подтверждающего соответствие юридических лиц, осуществляющих разработку и изготовление воздушных судов и другой авиационной техники, требованиям федеральных авиационных правил;";
Б) дополнить подпунктом 5.8.21 следующего содержания:
"5.8.21. выдачу документа, подтверждающего соответствие юридических лиц, осуществляющих разработку и изготовление воздушных судов и другой авиационной техники, требованиям федеральных авиационных правил;".
ПРИЛОЖЕНИЕ к постановлению Правительства
П Е Р Е Ч Е Н Ь утративших силу актов Правительства Российской Федерации
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1994 г. № 367 "О совершенствовании системы сертификации и порядка расследования авиационных происшествий в гражданской авиации Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 1, ст. 22).
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 7 апреля 1995 г. № 316 "О внесении дополнения в постановление Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1994 г. № 367 "О совершенствовании системы сертификации и порядка расследования авиационных происшествий в гражданской авиации Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, 16, ст. 1420).
Пункт 2 изменений и дополнений, которые вносятся в решения Правительства Российской Федерации по вопросам гражданской авиации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 22 апреля 1997 г. № 462 "О внесении изменений и дополнений в некоторые решения Правительства Российской Федерации по вопросам гражданской авиации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 17, ст. 2011).
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 сентября 1997 г. № 1147 "О дополнении постановления Правительства Российской Федерации от 23 апреля 1994 г. № 367" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 37, ст. 4304).
Правовое регулирование строительства временных разборных бескаркасных зданий.
+
+
+
+
Современное российское законодательство, достаточно полно регулируя правоотношения в области строительной деятельности в виде нормативного установления разнообразных требований при строительстве объектов недвижимости, тем не менее, в некоторых случаях предусматривает и упрощенный порядок процедуры возведения сооружений: в частности, без необходимости получать разрешение на строительство, проводить государственную экспертизу проектной документации.
И если относительно недавно появилось законодательное упрощение процедуры легализации загородной недвижимости, используемой для целей огородничества и личного подсобного хозяйства (так называемая дачная амнистия), то облегченный порядок строительства недвижимости иного назначения известен российскому праву уже довольно длительное время.
С указанными выше правоотношениями по строительству весьма тесно пересекаются и отношения по последующему признанию права собственности на возведенные объекты, что и нашло свое отражение и рассмотрение в настоящей статье.
Попробуем разобраться, в каких именно случаях предприниматели и юридические лица могут воспользоваться таким упрошенным порядком легализации своих строений и сооружений.
Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) выдача разрешений на строительство не требуется, в частности, в следующих случаях:
- строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства (ОКС) является здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Таким образом, законодатель не относит к ОКС временные постройки разного рода, на которые не требуется выдача разрешений на строительство. Разрешений на строительство не требуется и при строительстве сооружений, строений вспомогательного использования, которые, однако, следуя смыслу закона, могут являться ОКС, если одновременно с этим не представляют собой временные постройки.
Существенное правовое отличие между постройками временного характера и сооружениями вспомогательного назначения заключается в том, что постройки временного характера, в силу своих конструктивных особенностей и исходя из существующей судебной практики, не признаются впоследствии объектами недвижимости, т.е. право собственности на них оформить будет нельзя.
Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества логично исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).
Вышеуказанные правовые определения недвижимости, закрепленные законодательством, в настоящее время являются основными критериями для признания объектов таковыми в судебном порядке.
Кроме того, к признакам, присущим недвижимому имуществу и связанным с неразрывностью с землей, можно отнести и такие характерные особенности, как наличие фундамента и невозможность отделения объекта от фундамента без причинения ему значительного ущерба, наличие различных коммуникаций в нем: газ, свет, вода и пр., достаточно высокая стоимость (временные же постройки, напротив, не имеют фундаментов, представляют в основе своей сборно-разборные конструкции, которые без особого для них ущерба могут быть перенесены в любой другое место, на их возведение, как правило, затрачивается не так много средств и времени).
Между тем существование такого оценочного по большому счету алгоритма и отсутствие какого-либо законодательного закрепления конкретного перечня объектов, которых следует относить к недвижимости, зачастую оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества, что в дальнейшем может приводить к судебным спорам, в которых уже суд разбирается в сущности имеющихся отношений и устанавливает, относится ли тот или иной объект к ОКС (недвижимости) или нет и подлежит ли регистрации право собственности на него.
В связи с этим при решении вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости можно рекомендовать придерживаться следующего правила: строение, сооружения могут быть отнесены к недвижимому имуществу только в том случае, если их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба для них.
Рассматривая вопрос о временных постройках, можно сделать вывод, что все ОКС законодатель относит к объектам недвижимости, а временные постройки, не являющиеся ОКС, будут являться движимыми вещами, т.е. предполагается возможность их передвижения без какого-либо ущерба для их назначения и целевого использования.
Так, п. 1.1 ГрН 81-05-01-2001 к временным зданиям и сооружениям относит специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.
В п. 1.2 Положения о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства на территории города Ярославля , к временным постройкам, не являющимся ОКС, отнесены также не относящиеся к объектам недвижимости постройки (сооружения): площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс), площадки для обучения вождению автотранспортных средств, временные автостоянки и парковки, временные сооружения торговли и сферы услуг. К временным постройкам также можно отнести и антенно-мачтовые сооружения сотовой связи .
Отнесение конкретных построек к временным в случае судебного разбирательства производится судом, исходя из имеющихся законодательных и теоретически-практических признаков недвижимости. В частности, в своем арбитражный апелляционный суд указал, что несмотря на то, что в настоящее время ни один нормативный акт не дает в полной мере определения "временному сооружению", это не означает, что из-за этого нельзя отнести то или иное сооружение к временным конструкциям, исходя из общих требований законодательства, а само по себе наличие в сооружении центрального отопления и водопровода еще не может свидетельствовать о том, что такое сооружение является недвижимой вещью .
Федеральный арбитражный суд также вывел дополнительный, по сравнению с законодательным, перечень объектов, которые нельзя отнести к ОКС (к недвижимости) и которые являются временными постройками . В данном постановлении суд указал, со ссылкой на п. 1 ст. 130 ГК РФ, что создание всякого рода легковозводимых конструкций, легких сборно-разборных сооружений свидетельствует об отсутствии прочной связи таких объектов с землей и возможности их перемещения без ущерба назначению, в связи с чем данные объекты являются некапитальными строениями и не могут быть отнесены к объектам недвижимости: в том числе объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций, торговые ряды… Из всего этого суд делает вывод, что право собственности на данные объекты не подлежит госрегистрации в порядке ст. 131 ГК РФ, поскольку они не являются объектами недвижимости, т.к. являются постройками, не относящимися к объектам капитального строительства, а также являются объектами вспомогательного использования.
Таким образом, законодательство и существующая судебная практика ставят фактический знак равенства между объектом недвижимости и ОКС, а временные постройки не относят ни к одной из данной категории объектов как не обладающие необходимыми для этого признаками. Соответственно, право собственности на временные постройки как движимые вещи госрегистрации не подлежит, а в случае подачи документов на регистрацию таких построек регистрирующие органы должны выносить отказы в принятии документов по указанному основанию.
Однако само по себе получение лицом свидетельства о праве собственности на объект еще не ведет автоматически к признанию судом этого объекта недвижимым имуществом при отсутствии необходимых на то документов, подтверждающих отнесение объекта к недвижимости - отвод соответствующего участка под капитальное строительство и пр. В связи с этим следует разграничивать торговый павильон в качестве ОКС и временный павильон, не являющейся недвижимостью .
В рамках другого дела суд посчитал, что торговый павильон является ОКС (недвижимым объектом) на том основании, что он согласовывался и строился юридическим лицом именно как объект капитального строительства с оформлением и согласованием, требуемым в соответствии с законодательством, несмотря на то, что орган муниципальной власти настаивал на отсутствии у юридического лица права строить капитальное здание .
В иной ситуации суд, установив, что спорное сооружение - быстровозводимый торговый павильон не отвечает установленным нормативными правовыми актами критериям отнесения объекта к недвижимости, поскольку является нестационарным, временным сооружением, не получавшим в связи с этим разрешение на строительство и возведенным на земле под краткосрочную аренду, признал госрегистрацию права собственности на этот объект незаконной . А имеющееся в материалах дела заключение ГУП ЦНИИ строительных конструкций, согласно которому спорное строение являлось стационарным, а не временным, на указанное решение суда не повлияло.
Если же из документов, выданных полномочным органом, осуществляющим технический учет, следует, что объект имеет признаки, свидетельствующие о том, что он прочно связан с землей, т.е. является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, то регистрирующим органом производится государственная регистрация права на такой объект. Поэтому когда из материалов дела следует, что волеизъявление органа местного самоуправления фактически было направлено на создание объекта недвижимого имущества, несмотря на то что указанный объект называется в документах временным торгово-выставочным павильоном, суд признает такой объект недвижимостью .
В отличие от временных построек признание какого-либо объекта вспомогательным сооружением не может вести автоматически к отказу в признании этого объекта недвижимым имуществом (ОКС): являясь вспомогательным сооружением и не являясь временной постройкой, объект одновременно будет являться и недвижимостью, т.е. право собственности на него будет подлежать госрегистрации.
Что же законодательство относит к вспомогательным сооружениям, на которые, однако, также не требуется получать разрешение на строительство?
Согласно ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности. К ним относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и тому подобные сооружения. Разумеется, такие сооружения могут быть не только временными, но и стационарными (недвижимыми): например, склад, фундаментально построенный для обслуживания торгового комплекса или дома отдыха.
Из советского законодательства небезынтересным представляется п. 20 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103, в котором было указано, что к нежилым гражданским зданиям относятся также и капитальные нежилые строения вспомогательного назначения, например: строение бани, прачечной, пищеблока, гаража и др., расположенные на земельном участке здания специального назначения (больницы, санатория, профилактория и т.д.). Как мы видим, здесь содержался примерный перечень сооружений вспомогательного назначения, правда почему-то одновременно отнесенных законодателем к капитальным (имелся ли в виду под этим понятием полноценный ОКС или законодатель действительно имел в виду именно вспомогательное сооружение в их современной трактовке - не совсем понятно из указанного нормативного акта советского периода в связи с отсутствием в нем конкретной расшифровки этих терминов).
В соответствии с п. 6 Разъяснений по применению положений ГрК РФ в части осуществления государственного строительного надзоракритерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. К таким сооружениям можно отнести мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения. То есть в данном перечне вспомогательных сооружений присутствуют как и явно временные объекты, так и стационарные.
В этой связи интересна и позиция Госстроя, на сайте которого в свое время было разъяснено, что, например, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может.
При этом, учитывая такие оценочные понятия в разных нормативных актах, лицо в случае возникновении спорных ситуаций должно представить веские доказательства, что построенное сооружение носит вспомогательный характер: например, предприятие в суде пояснило, что на территории агрокомплекса оно построило склад комбикормов на месте существовавшего и пришедшего в негодность такого же склада, отнеся его к строениям вспомогательного использования для животноводческих ферм, в связи с чем не получало никаких разрешений на его возведение. Между тем суд не согласился с такой точкой зрения, указав в своем постановлении следующее: поскольку согласно ГрК РФ
создание сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства также относится к строительству, а доказательства принадлежности построенного склада к вспомогательным постройкам в материалах дела отсутствуют, то и вывод о том, что на постройку данного склада разрешений предприятию не требовалось, в данной ситуации является необоснованным и, соответственно, строительство такого объекта - незаконным .
Следует особо отметить, что субъекту строительства важно не допустить ошибку при отнесении объекта недвижимости к той или иной из названных категорий, поскольку такая ошибка может в последующем привести к тому, что субъект будет уверен в отсутствии у него необходимости получения разрешения для строительства недвижимости, посчитав ее за объект вспомогательного характера, что чревато невозможностью совершения с таким объектом сделок купли-продажи и его сносом как самовольной постройки и в рамках ст. 222 ГК РФ .
Однако здесь нужно иметь в виду, что по смыслу указанной статьи ГК РФ самовольными постройками могут быть признаны лишь ОКС (недвижимость), а временные постройки самовольными постройками являться не будут, из чего следует вывод, что если спорный объект не является недвижимым имуществом (представляет собой разборную конструкцию), то он не может быть снесен в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, т.е. за счет построившего ее лица .
Так, суд признал, что автозаправочная станция, являющаяся объектом недвижимости (капитального строительства), была незаконно построена на земельном участке, выделенном на условиях аренды для постройки временной не капитальной автозаправки, в связи с чем построенный объект представляет собой самовольную постройку, право собственности на который не возникает, поскольку он не является объектом гражданских прав и, следовательно, его купля-продажа и регистрация права собственности на него будут незаконной .
Что касается вопроса привлечения к административной ответственности за отсутствие необходимых разрешений при строительстве объектов, то для правомерного привлечения к ней лица контролирующий орган должен выяснить вопрос о том, какое именно разрешение требовалось получить привлекаемому к такой ответственности лицу: на строительство отдельно возводимого корпуса или же на комплекс строящихся по тому же адресу зданий. Если такие обстоятельства не будут в надлежащей степени учтены при наложении административного взыскания, то привлечение лица к ответственности может быть признано впоследствии незаконным . Соответственно, если выяснится, что объект, за строительство которого без разрешения лицо было привлечено к административной ответственности, будет являться временным или вспомогательным сооружением, то такая ответственность лица будет неправомерной.
Бассейн и баня, КПП и гараж – как их регистрировать? Надо ли это делать? Сразу же скажем, что регистрировать надо обязательно, ибо только в этом случае вы получаете полное право распоряжаться этими строениями. Тем более что в большинстве случаев они могут быть признаны объектами вспомогательного назначения, а следовательно, оформление прав на них можно произвести в упрощенном порядке. Но самое интересное, загадочное и трудное заключается в отсутствии определения вспомогательного объекта как такового! И даже отсутствие четких критериев в законодательстве относительного того, что же можно отнести в данную категорию, а что нет, порождает на практике массу сложностей и недоразумений. Попробуем разобраться. УПРОЩЕННЫЙ ПОРЯДОК Все мы знаем, что строительство любого объекта должно вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Так, например, положениями статей 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьи 37 Градостроительного кодекса РФ введено понятие «вид разрешенного использования». Под ним понимается конкретная деятельность, которую землепользователь может вести на приобретенном или предоставленном ему земельном участке. И для возведения объектов недвижимости на участке, как правило, требуется разрешение на строительство, а также последующий его ввод в эксплуатацию. Однако предусмотрены законодательством и случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется (см. ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). К ним относятся и ситуации, когда на участке размещены строения и сооружения вспомогательного использования либо планируется их возведение. Следовательно, не понадобится и разрешение на ввод в эксплуатацию такого сооружения: права на такие постройки оформляются в упрощенном порядке – для этого достаточно лишь предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и документа, подтверждающего факт создания такого объекта. Отметим здесь сразу, что данная законодательная норма получила «обратную силу» и ее действие распространяется на объекты, которые были построены, реконструированы или изменены до вступления в силу ГрК РФ (п. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»). Поэтому разрешение на строительство для вспомогательных объектов не требуется независимо от того, как давно эта постройка была осуществлена. Разумеется, интерес к оформлению прав на любые объекты, расположенные на участке, от бань и сараев до складов и гаражей, с каждым годом возрастает, поскольку, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, и распоряжаться ими возможно только с момента госрегистрации: право собственности на здание, сооружение и другое, вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, которая является единственным доказательством признания государством прав на недвижимое имущество (см. п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г.). В соответствии со статьей 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. Те, кто самовольно возводит разного рода сооружения на своем участке, отнюдь не приобретают на них право собственности автоматически, одним лишь фактом их возведения. Иначе говоря, они не могут в дальнейшем распоряжаться такой постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать с ней прочие сделки. Более того, самовольные постройки являются нарушением закона и, согласно ему, подлежат сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Поэтому следует своевременно регистрировать любые объекты, расположенные на вашем участке, и к объектам вспомогательного назначения это относится не в последнюю очередь, в то же время оформление прав на них представляет собой довольно простую процедуру. НЕОПОЗНАННЫЙ ОБЪЕКТ Но главная интрига в том, что в законодательстве нигде не прописано, а что же это такое, собственно, – объект вспомогательного назначения. Отсутствует само определение этого понятия, нет четких критериев, по которым можно было бы относить некое строение к данной категории. Поэтому на практике как собственник участка, так и регистрирующие и судебные органы сталкиваются с огромным множеством трудностей. Обратимся к конкретным примерам. Так, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может. Или контрольно-пропускной пункт, расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия, очевидно, будет выполнять для них вспомогательную функцию. В то же время контрольно-пропускной пункт при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений, по всей видимости, будет являться основным, а не вспомогательным объектом. И вот таким образом любой объект, претендующий на категорию объектов вспомогательного назначения, может быть квалифицирован как основной в зависимости от его назначения в контексте уже имеющихся сооружений на данной территории. ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ КРИТЕРИИ По словам экспертов, сформулировать корректное определение объекта вспомогательного использования на сегодняшний день вряд ли возможно. Все существующие подходы носят исключительно оценочный, зависящий от усмотрения правоприменителя характер либо излишне абстрактны и не позволяют однозначно выявить квалифицирующие признаки вспомогательного объекта. Тем не менее, проанализировав действующие законодательные нормы, можно выделить некоторые ориентиры, или основные критерии, которыми практики руководствуются для отнесения разного рода строений и сооружений к вспомогательным объектам. 1. Наличие на земельном участке основного объекта, по отношению к которому новое строение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Основания: – определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.12.2012 г. № ВАС-15260/12, согласно которому критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию; – позиция Верховного Суда Российской Федерации (определение от 11.03.2015 г. № 308-ЭС15-1282), гласящая, что вспомогательные объекты предназначены только для обслуживания основного объекта. 2. Пониженный уровень ответственности такого рода объектов. Основания: Исходя из смысла статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под объектами вспомогательного использования понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связанны с осуществлением строительства/реконструкции здания/сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. 3. Кроме того, для обоснования факта отнесения того или иного объекта к числу вспомогательных важно использование информации, содержащейся в проектной документации объектов капитального строительства либо иных документах. Основания: Вступивший в силу с 01.01.2017 г. Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) регламентирует, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости. При этом Законом о регистрации также установлены требования к форме и содержанию технического плана. Так, документом – основанием для подготовки технического плана на вспомогательные объекты должна являться проектная документация, а в тех случаях, когда ее изготовление в силу закона не требуется, понадобится иной документ, подтверждающий вспомогательный характер объекта (например, заключение специализированной организации, согласно которому здание относится к сооружению вспомогательного использования). В отношении объектов вспомогательного использования, расположенных на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (баня, сарай, гараж, теплица и т.п.), в связи с отсутствием необходимости изготовления на них проектной документации в технический план включается декларация правообладателя объекта недвижимости, а в отношении созданного объекта – правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект, предусмотренная частью 11 статьи 24 Закона о регистрации. Форма декларации утверждена Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений». При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должно быть приведено обоснование подготовки технического плана на основании декларации. В частности, должно быть указано, что объект является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства (с изложением сведений об основном строении), а также что в отношении данного объекта законодательством РФ не предусмотрены подготовка и выдача разрешений и проектной документации. РЕЗЮМЕ Подводя итоги сказанному, подчеркнем, что зарегистрировать права на вспомогательные объекты можно лишь при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок. Представлять правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект, нет необходимости, если право на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (п. 1 ст. 25.3 Закона о регистрации) Решение о проведении либо об отказе в государственной регистрации прав на постройки вспомогательного использования принимается государственным регистратором, в первую очередь, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, на котором создан объект. Однако необходимо отметить, что государственный регистратор не вправе самостоятельно устанавливать вид объекта и (или) делать вывод о самовольном строительстве, поэтому, обращаясь за регистрацией права, заявителю необходимо представить сведения об основном объекте, чтобы доказать вспомогательные функции такого объекта. В то же время существует такое мнение, что ставить владельца участка перед необходимостью получения разрешения на строительство объекта в зависимость от вида функционального использования строения или сооружения в принципе не вполне обоснованно. Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ, цель разрешительного порядка осуществления строительства или реконструкции капитальных объектов состоит в обеспечении их надежности и безопасности. Именно характер производимых работ должен быть критерием необходимости получения разрешения на строительство, поскольку совершенно разные по характеристикам надежности и безопасности объекты могут выполнять одни и те же вспомогательные функции. В этой связи ряд экспертов даже предлагает исключить пункт 3 из части 17 статьи 51 ГрК РФ. Подобная мера позволит обеспечить безопасность строительства, реконструкции и последующей эксплуатации строений и сооружений вне зависимости от вида их функционального использования. Застройщикам же они настоятельно рекомендуют в любом случае обращаться в орган местного самоуправления за выдачей разрешения на строительство вспомогательного объекта. По меньшей мере такое обращение защитит его, если мнение о вспомогательном назначении построенного объекта и отсутствии необходимости получения разрешения на строительство разойдется с точкой зрения органов юрисдикции при возникновении спора о возведенной постройке. Так или иначе, поскольку вопрос о вспомогательных объектах на сегодняшний день остается открытым, он, безусловно, требует дополнительной проработки на законодательном уровне.
Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Правовое регулирование строительства временных, вспомогательных объектов, а также возведения самовольных построек
Емельянов А.С., ООО "Спецстройсервис-Р"
Современное российское законодательство, достаточно полно регулируя правоотношения в области строительной деятельности в виде нормативного установления разнообразных требований при строительстве объектов недвижимости, тем не менее, в некоторых случаях предусматривает и упрощенный порядок процедуры возведения сооружений: в частности, без необходимости получать разрешение на строительство, проводить государственную экспертизу проектной документации.
И если относительно недавно появилось законодательное упрощение процедуры легализации загородной недвижимости, используемой для целей огородничества и личного подсобного хозяйства (так называемая дачная амнистия), то облегченный порядок строительства недвижимости иного назначения известен российскому праву уже довольно длительное время.
С указанными выше правоотношениями по строительству весьма тесно пересекаются и отношения по последующему признанию права собственности на возведенные объекты, что и нашло свое отражение и рассмотрение в настоящей статье.
Попробуем разобраться, в каких именно случаях предприниматели и юридические лица могут воспользоваться таким упрошенным порядком легализации своих строений и сооружений.
Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) выдача разрешений на строительство не требуется , в частности, в следующих случаях:
- строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др. );
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.
Согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом капитального строительства (ОКС) является здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Таким образом, законодатель не относит к ОКС временные постройки разного рода, на которые не требуется выдача разрешений на строительство. Разрешений на строительство не требуется и при строительстве сооружений, строений вспомогательного использования, которые, однако, следуя смыслу закона, могут являться ОКС, если одновременно с этим не представляют собой временные постройки.
Существенное правовое отличие между постройками временного характера и сооружениями вспомогательного назначения заключается в том, что постройки временного характера, в силу своих конструктивных особенностей и исходя из существующей судебной практики, не признаются впоследствии объектами недвижимости, т.е. право собственности на них оформить будет нельзя.
Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества логично исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.).
Вышеуказанные правовые определения недвижимости, закрепленные законодательством, в настоящее время являются основными критериями для признания объектов таковыми в судебном порядке.
Кроме того, к признакам, присущим недвижимому имуществу и связанным с неразрывностью с землей, можно отнести и такие характерные особенности, как наличие фундамента и невозможность отделения объекта от фундамента без причинения ему значительного ущерба, наличие различных коммуникаций в нем: газ, свет, вода и пр., достаточно высокая стоимость (временные же постройки, напротив, не имеют фундаментов, представляют в основе своей сборно-разборные конструкции, которые без особого для них ущерба могут быть перенесены в любой другое место, на их возведение, как правило, затрачивается не так много средств и времени).
Между тем существование такого оценочного по большому счету алгоритма и отсутствие какого-либо законодательного закрепления конкретного перечня объектов, которых следует относить к недвижимости, зачастую оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества, что в дальнейшем может приводить к судебным спорам, в которых уже суд разбирается в сущности имеющихся отношений и устанавливает, относится ли тот или иной объект к ОКС (недвижимости) или нет и подлежит ли регистрации право собственности на него.
В связи с этим при решении вопроса об отнесении того или иного объекта к недвижимости можно рекомендовать придерживаться следующего правила: строение, сооружения могут быть отнесены к недвижимому имуществу только в том случае, если их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба для них.
Рассматривая вопрос о временных постройках, можно сделать вывод, что все ОКС законодатель относит к объектам недвижимости, а временные постройки, не являющиеся ОКС, будут являться движимыми вещами, т.е. предполагается возможность их передвижения без какого-либо ущерба для их назначения и целевого использования.
Так, п. 1.1 ГрН 81-05-01-2001 к временным зданиям и сооружениям относит специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства.
В п. 1.2 Положения о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства на территории города Ярославля , к временным постройкам, не являющимся ОКС, отнесены также не относящиеся к объектам недвижимости постройки (сооружения): площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс), площадки для обучения вождению автотранспортных средств, временные автостоянки и парковки, временные сооружения торговли и сферы услуг. К временным постройкам также можно отнести и антенно-мачтовые сооружения сотовой связи .
Отнесение конкретных построек к временным в случае судебного разбирательства производится судом, исходя из имеющихся законодательных и теоретически-практических признаков недвижимости. В частности, в своем арбитражный апелляционный суд указал, что несмотря на то, что в настоящее время ни один нормативный акт не дает в полной мере определения "временному сооружению", это не означает, что из-за этого нельзя отнести то или иное сооружение к временным конструкциям, исходя из общих требований законодательства, а само по себе наличие в сооружении центрального отопления и водопровода еще не может свидетельствовать о том, что такое сооружение является недвижимой вещью .
Федеральный арбитражный суд также вывел дополнительный, по сравнению с законодательным, перечень объектов, которые нельзя отнести к ОКС (к недвижимости) и которые являются временными постройками . В данном постановлении суд указал, со ссылкой на п. 1 ст. 130 ГК РФ, что создание всякого рода легковозводимых конструкций, легких сборно-разборных сооружений свидетельствует об отсутствии прочной связи таких объектов с землей и возможности их перемещения без ущерба назначению, в связи с чем данные объекты являются некапитальными строениями и не могут быть отнесены к объектам недвижимости: в том числе объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций, торговые ряды… Из всего этого суд делает вывод, что право собственности на данные объекты не подлежит госрегистрации в порядке ст. 131 ГК РФ, поскольку они не являются объектами недвижимости, т.к. являются постройками, не относящимися к объектам капитального строительства, а также являются объектами вспомогательного использования.
Таким образом, законодательство и существующая судебная практика ставят фактический знак равенства между объектом недвижимости и ОКС, а временные постройки не относят ни к одной из данной категории объектов как не обладающие необходимыми для этого признаками. Соответственно, право собственности на временные постройки как движимые вещи госрегистрации не подлежит, а в случае подачи документов на регистрацию таких построек регистрирующие органы должны выносить отказы в принятии документов по указанному основанию.
Однако само по себе получение лицом свидетельства о праве собственности на объект еще не ведет автоматически к признанию судом этого объекта недвижимым имуществом при отсутствии необходимых на то документов, подтверждающих отнесение объекта к недвижимости - отвод соответствующего участка под капитальное строительство и пр. В связи с этим следует разграничивать торговый павильон в качестве ОКС и временный павильон, не являющейся недвижимостью .
В рамках другого дела суд посчитал, что торговый павильон является ОКС (недвижимым объектом) на том основании, что он согласовывался и строился юридическим лицом именно как объект капитального строительства с оформлением и согласованием, требуемым в соответствии с законодательством, несмотря на то, что орган муниципальной власти настаивал на отсутствии у юридического лица права строить капитальное здание .
В иной ситуации суд, установив, что спорное сооружение - быстровозводимый торговый павильон не отвечает установленным нормативными правовыми актами критериям отнесения объекта к недвижимости, поскольку является нестационарным, временным сооружением, не получавшим в связи с этим разрешение на строительство и возведенным на земле под краткосрочную аренду, признал госрегистрацию права собственности на этот объект незаконной . А имеющееся в материалах дела заключение ГУП ЦНИИ строительных конструкций, согласно которому спорное строение являлось стационарным, а не временным, на указанное решение суда не повлияло.
Если же из документов, выданных полномочным органом, осуществляющим технический учет, следует, что объект имеет признаки, свидетельствующие о том, что он прочно связан с землей, т.е. является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, то регистрирующим органом производится государственная регистрация права на такой объект. Поэтому когда из материалов дела следует, что волеизъявление органа местного самоуправления фактически было направлено на создание объекта недвижимого имущества, несмотря на то что указанный объект называется в документах временным торгово-выставочным павильоном, суд признает такой объект недвижимостью .
В отличие от временных построек признание какого-либо объекта вспомогательным сооружением не может вести автоматически к отказу в признании этого объекта недвижимым имуществом (ОКС): являясь вспомогательным сооружением и не являясь временной постройкой, объект одновременно будет являться и недвижимостью, т.е. право собственности на него будет подлежать госрегистрации.
Что же законодательство относит к вспомогательным сооружениям, на которые, однако, также не требуется получать разрешение на строительство?
Согласно ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований» под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности. К ним относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и тому подобные сооружения. Разумеется, такие сооружения могут быть не только временными, но и стационарными (недвижимыми): например, склад, фундаментально построенный для обслуживания торгового комплекса или дома отдыха.
Из советского законодательства небезынтересным представляется п. 20 Письма Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103, в котором было указано, что к нежилым гражданским зданиям относятся также и капитальные нежилые строения вспомогательного назначения , например: строение бани, прачечной, пищеблока, гаража и др., расположенные на земельном участке здания специального назначения (больницы, санатория, профилактория и т.д.). Как мы видим, здесь содержался примерный перечень сооружений вспомогательного назначения, правда почему-то одновременно отнесенных законодателем к капитальным (имелся ли в виду под этим понятием полноценный ОКС или законодатель действительно имел в виду именно вспомогательное сооружение в их современной трактовке - не совсем понятно из указанного нормативного акта советского периода в связи с отсутствием в нем конкретной расшифровки этих терминов).
В соответствии с п. 6 Разъяснений по применению положений ГрК РФ в части осуществления государственного строительного надзоракритерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. К таким сооружениям можно отнести мобильные сборно-разборные и контейнерные здания и склады, гаражи, блокпосты для охраны объектов и другие подобные сооружения. То есть в данном перечне вспомогательных сооружений присутствуют как и явно временные объекты, так и стационарные.
В этой связи интересна и позиция Госстроя, на сайте которого в свое время было разъяснено, что, например, бассейн рядом с загородным домом или дачей будет являться сооружением вспомогательного назначения, однако бассейн, строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение, к строениям вспомогательного назначения относиться не может.
При этом, учитывая такие оценочные понятия в разных нормативных актах, лицо в случае возникновении спорных ситуаций должно представить веские доказательства, что построенное сооружение носит вспомогательный характер: например, предприятие в суде пояснило, что на территории агрокомплекса оно построило склад комбикормов на месте существовавшего и пришедшего в негодность такого же склада, отнеся его к строениям вспомогательного использования для животноводческих ферм, в связи с чем не получало никаких разрешений на его возведение. Между тем суд не согласился с такой точкой зрения, указав в своем постановлении следующее: поскольку согласно ГрК РФ
создание сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства также относится к строительству, а доказательства принадлежности построенного склада к вспомогательным постройкам в материалах дела отсутствуют, то и вывод о том, что на постройку данного склада разрешений предприятию не требовалось, в данной ситуации является необоснованным и, соответственно, строительство такого объекта - незаконным .
Следует особо отметить, что субъекту строительства важно не допустить ошибку при отнесении объекта недвижимости к той или иной из названных категорий, поскольку такая ошибка может в последующем привести к тому, что субъект будет уверен в отсутствии у него необходимости получения разрешения для строительства недвижимости, посчитав ее за объект вспомогательного характера, что чревато невозможностью совершения с таким объектом сделок купли-продажи и его сносом как самовольной постройки и в рамках ст. 222 ГК РФ .
Однако здесь нужно иметь в виду, что по смыслу указанной статьи ГК РФ самовольными постройками могут быть признаны лишь ОКС (недвижимость), а временные постройки самовольными постройками являться не будут, из чего следует вывод, что если спорный объект не является недвижимым имуществом (представляет собой разборную конструкцию), то он не может быть снесен в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ, т.е. за счет построившего ее лица .
Так, суд признал, что автозаправочная станция, являющаяся объектом недвижимости (капитального строительства), была незаконно построена на земельном участке, выделенном на условиях аренды для постройки временной некапитальной автозаправки, в связи с чем построенный объект представляет собой самовольную постройку, право собственности на который не возникает, поскольку он не является объектом гражданских прав и, следовательно, его купля-продажа и регистрация права собственности на него будут незаконной .
Что касается вопроса привлечения к административной ответственности за отсутствие необходимых разрешений при строительстве объектов, то для правомерного привлечения к ней лица контролирующий орган должен выяснить вопрос о том, какое именно разрешение требовалось получить привлекаемому к такой ответственности лицу: на строительство отдельно возводимого корпуса или же на комплекс строящихся по тому же адресу зданий. Если такие обстоятельства не будут в надлежащей степени учтены при наложении административного взыскания, то привлечение лица к ответственности может быть признано впоследствии незаконным . Соответственно, если выяснится, что объект, за строительство которого без разрешения лицо было привлечено к административной ответственности, будет являться временным или вспомогательным сооружением, то такая ответственность лица будет неправомерной.
Примечания
1. Постановление мэра г. Ярославля от 15.05.2007 № 1519 "О размещении в городе Ярославле временных построек, не являющихся объектами капитального строительства" (вместе с "Положением о размещении временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Ярославля").
2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2009 № 09АП-2171/2009-АК по делу № А40-74887/08-153-625.
3. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 по делу № А60-19089/2008.
4. Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2008 № КГ-А41/159-08 по делу № А41-К1-2108/07.
5. Постановление ФАС Московского округа от 04.10.2005 № КГ-А41/9448-05.
6. Постановление ФАС Московского округа от 26.07.2007, 27.07.2007 № КГ-А40/7019-07-П по делу № А40-22340/06-50-178.
7. Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2006 № КГ-А40/5041-06 по делу № А40-50476/05-50-462.
8. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2009 № 18АП-1499/2009 по делу № А07-15333/2008.
9. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2006 по делу № А05-10593/2006-29.
10. Определение ВАС РФ от 20.04.2009 № ВАС-3873/09 по делу № А14-6848/2007-263/32.
11. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2009 по делу № А41-К1-13135/07.
12. Определение ВАС РФ от 08.06.2009 № ВАС-6731/09 по делу № А76-25766/2007-4-677/150.
13. Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2008 № КА-А40/7698-08 по делу № А40-17171/08-79-213.
ЕМЕЛЬЯНОВ Александр Сергеевич . Опыт юридической работы - с 2001 года. Юрисконсульт ООО "Спецстройсервис-Р".
