Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.
1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи
Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 , , 4 ст. 429 ГК РФ).
Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.
2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
Обратите внимание!
Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
2.3. Риск двойной продажи квартиры
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).
Обратите внимание!
На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Заключение предварительного договора купли-продажи является довольно рискованным способом приобретения квартиры в новостройке, однако подобные формы взаимодействия покупателя и застройщика все еще встречаются на первичном рынке жилья Петербурга и Ленобласти .
Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор гарантирует в будущем заключение договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, описанных в нем. Текст предварительного договора должен включать проектные данные покупаемой квартиры, порядок изменения цены, если после обмеров БТИ площадь квартиры увеличится или уменьшится, процедуру оплаты при рассрочке.
Как рассказал старший юрист фирмы Via lege Денис Артемов, необходимо указать в договоре сроки ввода объекта в эксплуатацию, оформления основного договора купли-продажи и получения ключей, а также порядок оплаты эксплуатационных платежей. Очень важна ясная и прозрачная ответственность застройщика на случай нарушения обязательств.
Начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов считает, что заключение предварительного договора при покупке квартиры в новостройке целесообразно лишь в одном случае: когда дом сдан в эксплуатацию и получено разрешение на ввод, поэтому невозможно заключить ДДУ .
Основным преимуществом предварительного договора для застройщика является отсутствие жестко урегулированных законом требований к сроку получения денег от покупателя. «По договору долевого участия деньги можно получить только после его регистрации, и если покупатель в процессе этого передумал, возникают большие сложности с расторжением договора и продажей объекта недвижимости другому лицу», - рассказал Иван Кудряшов.
ПДКП для застройщика удобнее технологически, поскольку позволяет сразу заключить договор и получить некий обеспечительный платеж в счет будущей сделки купли-продажи. Кроме того, предварительный договор несет в себе меньше штрафных санкций, однако при этом покупатель здесь также защищен. На ПДКП, согласно судебной практике и практике Роспотребнадзора, распространяются все требования закона о защите прав потребителей. Более того, этот договор по своей сути приравнен к договору купли-продажи недвижимости, который будет в заключен в будущем.
Соответственно, когда основной договор купли-продажи заключается застройщиком с опозданием или не заключается вовсе, покупатель вправе предъявить претензии, и на компанию будут наложены штрафные санкции. Причем, подобные меры воздействия на застройщика даже более ощутимы, чем предусмотренные 214-ФЗ. Но в случае ПДКП остается на усмотрение сторон - применять санкции или не применять, если применять, то какие именно, что попросить от застройщика. Например, можно уменьшить сумму договора за просрочку или низкое качество объекта. 214-ФЗ предусматривает только штрафные санкции и принятие или не принятие объекта.
«Плюсы ПДКП для нормальных строительных компаний вряд ли можно назвать, только для мошенников, целью которых является получение денежных средств по нигде не фиксируемым и не регистрируемым договорам», - отметил адвокат Олег Сухов, президент «Гильдии юристов рынка недвижимости». По его словам, плюсов предварительных договоров для дольщиков закон не предусматривает, наоборот, в основном одни минусы. Также стоит учесть, что ПДКП в отличие от ДДУ не регистрируются, поэтому высок риск двойных продаж.
Покупателям при заключении ПДКП следует обратить внимания, насколько точно там прописан приобретаемый объект. Должны быть указаны следующие моменты:
Планировки и схема расположения объекта на участке;
Используемые строительные материалы;
Цена, порядок оплаты и передачи объекта;
Сроки заключения основного договора;
Процедура регистрации прав покупателя на приобретаемый объект.
«Если в договоре объект описан неточно, возникают риски, что одна из сторон заявит о несоответствии объекта указанному в договоре. В итоге договор может быть расторгнут, а деньги возвращены покупателю. Когда все характеристики объекта указаны корректно, вероятность расторжения договора близка к нулю»
Иван Кудряшов, ГК «Экодолье»
Согласно закону, лицо, заключившее ПДКП, обязано заключить основной договор при выполнении условий предварительного, включая условия по внесению обеспечительного платежа. Основной договор купли-продажи заключается, когда строительство завершено и право собственности зарегистрировано на продавца.
Защита покупателя по ПДКП проводится по закону о защите прав потребителей и согласно условиям договора. Соответственно, в договоре нужно однозначно указать сроки направления необходимых извещений. Если этого не сделать, то в момент окончания срока действия ПДКП, в случае не заключения основного договора, если никто не заявил о необходимости его заключения, появляются формальные основания для прекращения договора, и утрачивается право требования заключения основного договора. Когда покупатель видит, что основной договор купли-продажи не заключается, он должен направить извещение застройщику с соответствующими требованиями. Если же возникают просрочки, покупатель может обратиться в Роспотребнадзор или в суд, потребовав, чтобы основной договор был заключен.
Основные риски ПДКП для покупателя связаны с тем, что он может не получить частично оплаченную квартиру и будет вынужден возвращать свои деньги, участвуя в длительных судебных процессах. «Если строительная компания будет признана банкротом, покупатель никогда не вернет инвестиции», - отметила директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева. Когда жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, но право собственности еще не получено, добросовестные застройщики часто заключают ПДКП. Заключение договора об участии в долевом строительстве и договора купли-продажи в этот момент невозможно, поэтому девелопер и прибегает предварительному договору.
Руководитель проекта ЖК «На Гребецкой» Сергей Богоутдинов рассказал, что предварительный договор купли-продажи не исключает «двойных продаж». Если имела место быть повторная продажа, покупатель квартиры сможет вернуть свои деньги только через суд.
Олег Сухов отметил, что существенными рисками является также отсутствие у застройщика разрешительных документов на строительство и гарантий требования объекта, высокая вероятность остановки или прекращения строительства из-за административных предписаний и штрафов, не позволяющих застройщику вести деятельность по предварительным договорам, отсутствие гарантий в получении разрешительных документов на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию, как результат невозможность оформления объекта строительства в собственность и прочее.
Когда заключается ПДКП, нужно учитывать возможность признания договора недействительным. По словам Дениса Артемова, с точки зрения закона значительная часть договоров купли-продажи квартир в новостройках являются притворными сделками. Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка - сделка, заключенная для сокрытия другой сделки, в том числе сделки на других условиях - считается ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, учитывая сущность и состав сделки, необходимо применять правила, которые относятся именно к ней.
Однако основные условия договора ДДУ (срок передачи квартиры, гарантийный срок, способы обеспечения обязательств застройщика) в предварительных договорах отсутствуют. Также предварительные договоры не проходят государственную регистрацию. Без соблюдения этих условий договор не считается заключенным. При этом покупатель может лишиться прав на квартиру, а застройщик должен будет вернуть оплаченные за нее когда-то денежные средства. Насколько такое денежное возмещение будет приближено к рыночной цене квартиры (которая растет в ходе строительства), а также покрытие издержек, связанных, например, с вынужденным наймом квартиры на период строительства - сильно зависит от квалификации юриста, защищающего покупателя и позиции конкретного судьи.
Если застройщик нарушил условия ПДКП, нужно направить ему требование о заключении основного договора, а если он откажется - подавать иск в суд.
Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев рассказал, что предварительный договор не гарантирует право собственности на квартиру - ПДКП может либо принудить застройщика заключить основной договор, либо потребовать возвращение внесенных средств, но не дает право претендовать на собственность. Кроме того, взыскивать штрафы, неустойки и компенсации морального вреда в таких случаях довольно сложно.
Юрисконсульт АРИН Елена Рудницкая считает, что тип договора не влияет на решение покупателя - основную роль при выборе играет, соотношение цена-качество объекта, а юридической чистотой оформления сами покупатели часто готовы рисковать.
Дата публикации 03 июня 2015Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ занялась одной из серьезных проблем, с которой сталкиваются граждане, вкладывая деньги в будущую квартиру. Проблема называется "договор купли-продажи жилья". Это главный документ для подобной сделки. Но заключают его немногие.
Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями вернуть ему деньги. Но эти отчаянные письма были "оставлены без удовлетворения". Фото: Сергей Михеев
Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства. А это требует некой бумаги под названием "предварительный договор". Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег.
Недавно Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора жителя Санкт-Петербурга, который начал судиться с некой коммерческой структурой. Эта фирма, взяв у человека солидные деньги, несколько лет "кормила" человека обещаниями продать ему построенную квартиру, но обещания не выполнила.
История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса - 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме. В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья. А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ - договор купли-продажи.
А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги. Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой "оставлены без удовлетворения". В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд.
Потребовал вернуть ему всю сумму, заплаченную им за квартиру, неустойку за годы пользования его деньгами - 22 миллиона рублей, штраф за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и еще потребовал оплатить его судебные издержки.
Фирма, получив иск, деньги - 17 миллионов рублей - в процессе суда нехотя, но вернула. Районный суд взыскал с фирмы по иску гражданина только оплату госпошлины. В желании все-таки получить с недобросовестных коммерсантов неустойку и штраф суд истцу отказал. Санкт-Петербургский городской суд это решение отменил и взыскал с коммерсантов штраф - 200 тысяч рублей по закону "О защите прав потребителя". Столько стоило нежелание вернуть деньги. В неустойке в 22 миллиона рублей за то, что фирма годами пользовалась этими деньгами, гражданину опять отказали.
Пришлось человеку обращаться в Верховный суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с несостоявшимся новоселом согласилась и разъяснила, какие нарушения сделали суды.
Коммерсантам придется заплатить 22 миллиона рублей неустойки за нежелание отдать квартиру или вернуть деньги
Когда местные суды рассматривали просьбу о взыскании неустойки, они сослались на закон об участии в долевом строительстве. Суть вот в чем. Именно этот закон и предусматривает в случае невыполнения обязательств выплату неустойки. Районный суд гражданину заявил, что его отношения с фирмой, которая взяла деньги и пообещала жилье, законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком. А фирма, которая взяла у человека деньги, - инвестор, который имеет право требования на квартиру. А еще районный суд заявил, что разрешение на строительство дома, в котором гражданин так и не получил жилье, было получено еще до вступления в силу закона о долевом строительстве.
С этими доводами не стал спорить городской суд. Но с такими выводами Верховный суд категорически не согласился. И напомнил, что еще в 2008 году истец подписал предварительный договор купли-продажи с некой фирмой, которая обязалась ему продать трехкомнатную квартиру в строящемся доме. Гражданин деньги внес сразу. Администрация Санкт-Петербурга проектирование и строительство нескольких жилых домов разрешила строительной организации "за счет собственных и привлеченных средств" еще в 2001 году. А закон об участии в долевом строительстве был принят спустя пять лет. Он говорит о привлечении денег населения и юридических лиц к строительству многоквартирных домов и возникновении у этих участников права собственности на то, за что заплатили. В этом законе сказано, что действует он тогда, когда деньги отданы и бумаги подписаны. Но после вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть после 1 апреля 2005 года.
Но Верховный суд заметил: если стороны подписали предварительный договор, в котором сказано, что они обязуются позже подписать основной договор, но при этом предварительный договор обязывает сразу заплатить всю сумму покупки, то "такой договор суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты".
Так что подписанный предварительный договор, по мнению Верховного суда, фактически представляет собой основной договор участия в долевом строительстве, который стороны подписали уже после 2005 года, когда заработал закон об участии в долевом строительстве. Так что отказы местных судов, которые отменил Верховный суд, придется пересматривать.
Предварительный договор о намерениях, составляемый перед ,служит дополнительной страховкой для каждого участника сделки.
Наверное, многие граждане, которым приходилось сталкиваться с операциями на рынке недвижимости, имели дело с предварительными договорами. Подобные документы служат хорошим инструментом для возложения обязательств на стороны, планирующие заключение сделки в течение указанного периода .
Многие наверняка выражали сомнения в актуальности подобных промежуточных соглашений. Для чего должна откладываться процедура купли-продажи объектов недвижимости и проводиться составление предварительного договора, если все участники уже согласовали основные условия сделки ?
Иногда необходимо время, а за это время одна из сторон может отказаться от . В этих случаях очень удобен предварительный договор, который зафиксирует намерение заключить сделку . Не зря подобный документ нередко называются «Договором о намерениях».
Эта сделка заключается между заинтересованными сторонами после достижения желаемых договоренностей, если каждый участник имеет дальнейшие намерения выполнить процедуру купли-продажи с учетом всех оговоренных условий.
Причины, по которым документ не может быть подписан сразу же, разнообразны. Например, у покупателя в распоряжении не находится оговоренная сумма, и он может предоставить ее только спустя какое-то время, или продавцу необходимо подготовить документы на объект недвижимости, и т. п.
Предварительный договор можно считать документом, в котором указаны взаимные обязательства каждой стороны. Благодаря такому договору все участники могут получить полноценные гарантии планируемой сделки , поскольку обязуются нести персональную ответственность за ее срыв .
Поэтому предварительное соглашение подписывается в целях защиты интересов сторон, а также страховки от недобросовестного поведения участников сделки.
В каких случаях заключается договор?
Что обычно подписывается в таких договоренностях? Поскольку все, что указывается в устной форме, не может иметь юридической силы в современной правовой системе, то в договоре купли-продажи рекомендуется указывать в письменном виде каждый важный момент, имеющий отношение к предстоящей сделке.
Требуют отдельного описания все условия , предварительно оговоренные между участниками сделки.
Если опустить детальное рассмотрение полной структуры документа, можно сказать, что в предварительной договоренности всегда должны быть четко указаны абсолютно все существующие условия заключаемой сделки . При несоблюдении или полном отсутствии предварительных соглашений сделка не будет считаться заключенной и не может иметь никакой юридической силы.
В предварительном договоре должны быть упомянуты минимум 3 главных условия :
- Первое условие – предмет соглашения . Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на . Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.
- Вторым условием является стоимость объекта , по которой предстоит заключение основного договора. Это условие должно быть понятно каждому. Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.
- Третье условие – срок заключения главной договоренности . С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.
Если на стадии заключения предварительного соглашения владелец и покупатель обсудят все детали сделки, то в дальнейшем согласование, оформление основной документации относительно купли-продажи жилплощади не будет представлять собой вообще никаких сложностей. Процедура осуществляется предельно просто: из текста предварительной договоренности переносятся все условия в главный документ .
Условия расторжения
Возможность предварительной договоренности в некоторых ситуациях может быть весьма востребованной. Во многих случаях агентства недвижимости руководствуются только собственными интересами и не всегда заботятся о безопасности людей, которые готовы платить деньги и рассчитывают получить взамен нормальный объект недвижимости.
В случае, если условия предварительной договоренности не подразумевали выплату части оговоренной денежной суммы, такая сделка может быть расторгнута при взаимном соглашении с каждой стороны путем подписания необходимого документа. Если же один из участников не выражает желания расторгать договоренность, это можно сделать с привлечением .
Деньги, потраченные на сопутствующие расходы, не подлежат возврату при расторжении соглашения, если это не было оговорено заранее. Подобные сделки всегда заключаются на бумаге и подлежат последующему заверению нотариусом, когда рассматривается непосредственно предварительная договоренность.
При расторжении по причине несоблюдения оговоренных сроков, участник сделки, инициировавший расторжение, вправе взыскать неустойку и имеет возможность принудить второго участника заключить основную договоренность, но уже с привлечением судебных инстанций.
Если возникает ситуация, когда предварительная договоренность расторгается по причине несоблюдения участниками указанных сроков, процедура выполняется по соответствующим условиям в связи с несоблюдением обязанностей, возлагаемых на участников по договору.
Поэтому перед процедурой оформления предварительной договоренности необходимо убедиться в следующем:
- В бланке указывается допустимая последовательность действий при одностороннем расторжении ;
- В документе также должен быть определен период , в течение которого планируется проведение процедуры заключения основной договоренности;
- В соглашении детально расписана последовательность действий при оформлении основной сделки ;
- Предусматриваются условия возврата потенциальному покупателю выплаченных им средств в качестве аванса.
При соблюдении всех вышеперечисленных условий предварительную договоренность можно будет легко расторгнуть с минимальными рисками и потерями для каждой из сторон. Естественно, лучше, чтобы процедура заключения и аннулирования подобных сделок выполнялась только в сопровождении квалифицированных юристов.
Важно: Предварительная договоренность представляет собой обычный документ и не подразумевает выплаты каких-либо денежных взносов, а только обязывает участников сделки выполнить подготовительные мероприятия за оговоренные сроки, чтобы иметь возможность заключить главную сделку в ближайшее время.
Законодательство не препятствует передаче денежных средств по такому соглашению. Поскольку другие существующие варианты выплаты задатка при договоренности не считаются нормальными, в предварительных договоренностях необходимо указать, что по заключаемой договоренности будет передана денежная сумма, подтверждающая полную серьезность намерений каждого из участников сделки, а также наличие штрафных санкций , которые будут наложены на одну из сторон в случае срыва договоренности.
Следует различать четко аванс и . Главное отличие — продавец в случае расторжения сделки в одностороннем порядке имеет право оставить задаток себе, аванс же подлежит возврату.
Иногда заключение основной сделки может быть сопряжено с дополнительными рисками, при наличии которых оформление предварительной договоренности нежелательно:
- Может быть составлено несколько предварительных соглашений на один объект недвижимости;
- Выплата за недостроенный жилой объект в ;
- Вероятность существования неблагоприятных условий для составления предварительной договоренности;
- Иногда существует возможность реализации одного объекта недвижимости одновременно нескольким покупателям. Продавец может оформить соглашения с несколькими потенциальными покупателями, получить от них и попросту исчезнуть.
- Иногда в процессе оформления сделки выясняется, что на объект недвижимости был наложен арест, о наличии которого продавец может быть не осведомлен. Это уточнятся у самого нотариуса при оформлении основной сделки.
- Если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние дети, недвижимость не может быть продана без предварительного согласия опекунов. При заключении предварительных договоренностей информация о прописанных в доме детях не подается, поэтому могут возникнуть проблемы при оформлении основного соглашения.
Образец договора за 2016 год
Образец предварительного договора за 2015 год содержит полноценный перечень всех возможных условий , а также обязанностей, которые должны указываться в дальнейшем при оформлении основной сделки. Это один из наиболее серьезных документов, которые можно подписывать перед проведением процедуры купли-продажи жилых объектов недвижимости.
При правильном заключении договора должна быть указана исчерпывающая информация о каждом участнике сделки . Описывается с максимальной точностью предмет сделки . Также обязательно уточняется период , в течение которого должен быть заключен основной договор.
Подробнее о том, зачем нужно составлять предварительный договор — на видео
В чем смысл предварительного договора и так ли он нужен? Видеоконсультация разъяснит ряд моментов, касающихся ответов на вопрос: «Зачем вообще нужно составлять такой договор?».
Наш читатель Лилия Владимировна спрашивает: «Меня интересует информация о предварительном договоре на строящуюся квартиру и договоре долевого участия? В чем разница? Что лучше? Какие подводные камни? Какие основные пункты этих договоров? Как не дать себя обмануть»?
Артем Азизбаев, главный юрисконсульт Rose Group:
Чем отличается ПДКП и ДДУ:
Договор долевого участия можно заключить только до момента ввода дома в эксплуатацию. После того, как дом введен в эксплуатацию, заключение ДДУ становится невозможным, и реализация квартир осуществляется, как правило, по ПДКП (если непроданные квартиры на момент заключения договора еще не оформлены в собственность Застройщика) и по ДКП (если непроданные квартиры на момент заключения договора оформлены в собственность Застройщика).
Таким образом отличие этих договоров состоит в том, что ДДУ и ПДКП заключаются на разных стадиях: ДДУ - до момента ввода дома в эксплуатацию, а ПДКП- после ввода.
Что лучше:
Нельзя однозначно сказать, какой из этих договоров лучше, так как каждый из них имеет ряд преимуществ и недостатков. Например, ДДУ подлежит регулированию Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который специально создан для урегулирования отношений Застройщика и Участника долевого строительства и направлен, в первую очередь, на защиту интересов Участника долевого строительства. ПДКП не регулируется вышеуказанным законом, однако и рисков при заключении ПДКП намного меньше, так как дом уже построен и введен в эксплуатацию, соответственно отсутствует главный риск при покупке первичного жилья - «недострой». Помимо этого, покупая квартиру по ПДКП во введенном в эксплуатацию доме, её можно осмотреть и тем самым исключить риск наличия каких-либо недостатков.
Тем не менее не стоит забывать о цене: покупая квартиру по ДДУ на стадии строительства, клиент может существенно сэкономить, так как цена такого жилья намного привлекательнее.
Подводные камни:
ДДУ содержит в себе намного меньше подводных камней, чем ПДКП, так как Застройщик, вступая в отношения с Участником долевого строительства по ДДУ, автоматически должен исполнять все требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Даже если в ДДУ и будут какие-то положения, не соответствующие закону, суд признает их недействительными.
Следует также учитывать, что ДДУ в отличие от ПДКП подлежит государственной регистрации, что исключает риск двойных продаж квартиры.
С точки зрения наличия подводных камней ПДКП более опасен, чем ДДУ. В первую очередь, потому что ПДКП - это предварительный договор купли-продажи, т.е. фактически это даже не договор на покупку квартиры, а документ о том, что в будущем должен быть заключен основной договор купли-продажи.
Как не дать себя обмануть:
Чтобы максимально обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке, следует внимательно изучить все документы по строительству (Проектная декларация, Разрешение на строительство, Учредительные документы Застройщика и т.д.), просмотреть в СМИ информацию о выбранном Застройщике, реализованных им проектах, а также внимательно читать условия договора.
