Продажа квартир в новостройках по схеме trade in — это не обмен старого на новое и не зачет, а, скорее, услуга, которую оказывают покупателю для того, чтобы он побыстрее смог получить деньги за свою недвижимость. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, как работают такие продажи и кому они могут быть удобны.
Вся суть trade in
Для начала нужно назвать, чем trade in не является. Прежде всего, это не простой обмен старой квартиры на новую. Также при этой схеме большинство застройщиков не забирают старую квартиру покупателя "в счет оплаты новой" и не выкупает ее.
Продажа квартиры по схеме trade in и покупка новостройки — это две сделки, которые проходят параллельно. Соответственно заключается два договора — договор оказания услуг на реализацию старой квартиры клиента и договор бронирования квартиры в новостройке, объясняет управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский. В первом договоре стороны оговаривают стоимость продажи объекта недвижимости, в нем также прописывается размер вознаграждения за оказанные услуги. В договоре бронирования за клиентом закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость.
Бронь, то есть фиксация стоимости квартиры в новостройке на определенный срок — это один из весомых плюсов схемы trade in, подчеркивает руководитель департамента управления продажами и маркетинга УК "Развитие" Ольга Нарт.
Длительность такой брони зависит от темпов строительства и от повышения цен в новостройке, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
По факту время брони зависит еще и от самого застройщика: эксперты назвали сроки от 60 дней до полугода, некоторые из них указали на возможность продления брони, то есть подход в данном случае индивидуальный. Возможна также схема, при которой фиксация цены не производится вообще, а бронируется только квартира, то есть продавец дает гарантию, что она не будет продана другим покупателям.
Альтернативный вариант trade in в форме зачета старой квартиры в счет оплаты новой применяется не так часто, но на рынке он есть. Такая программа, наряду с приведенной выше схемой, применяется, например, в ГК "Инград". "Если говорить о зачете квартиры в счет новостройки, здесь мы готовы обсудить дополнительно возможность проживания покупателем в его же квартире на возмездной или безвозмездной основе", — уточняют эксперты компании.
Важный момент, который отметили все опрошенные эксперты — квартира для продажи должна располагаться в том же регионе, что и желаемая новостройка, так как большинство застройщиков и риелторов работает только на локальных рынках и не имеет возможность реализовать объект в другом регионе. То есть, если новостройка находится в Москве, то и старая квартира должна располагаться в столице или в Московской области.
Расходы покупателя по схеме trade in
При продаже по trade in с клиентом заключается агентский договор на реализацию его жилья. После того, как покупатель на старое жилье найден, клиент оплачивает комиссию брокеру, и затем отдел продаж новостроек сразу готовит документы на сделку, объясняет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Помимо этого, клиент должен оплатить сопровождение сделки на первичном рынке: услугу регистрации ДДУ и оформления собственности.
Кроме указанной комиссии покупатель может также оплатить договор бронирования (в случае, если он платный) и собственно покупаемую квартиру. Порядок цен опять же зависит от компании. Например, застройщик RDI установил стоимость услуг по продаже квартиры в 35 тысяч рублей, а стоимость договора бронирования — 30-50 тысяч, рассказывает директор по продажам RDI Валерий Кузнецов.
Иногда покупатель существенно завышает сумму, за которую он хочет продать свою квартиру. Обычно это приводит к тому, что его недвижимость не находит покупателя за указанный срок, и соответственно, клиент теряет возможность приобрести новое жилье по фиксированной цене, добавляет Нарт.
Если покупатель на старую квартиру находится очень быстро, буквально в течение одной недели, тогда клиенту кажется, что он продешевил, и он начинает корректировать стоимость объекта, сетует Колочинский. А Кузнецов в свою очередь отмечает, что покупатели зачастую вовсе не читают агентский договор и не понимают, какие у его сторон обязательства и риски.
Что делать, если старая квартира вас давно не устраивает, а на новую денег нет? Можно обменять одно жилье на другое по схеме трейд-ин. Такую услугу сегодня предлагают некоторые компании.
С выкупом и без
Схема Трейд-ин (Trade-in) была заимствована рынком жилья у рынка автомобильного. Но в сфере недвижимости она видоизменилась, приспосабливаясь к потребностям покупателей и продавцов жилья. Трейд-ин - это когда компания (как правило, застройщик, иногда - агентство недвижимости) выкупает у клиента квартиру на собственные средства. При этом оценивают вторичное жилье обычно на 10-30% дешевле его рыночной стоимости. Застройщик становится собственником квартиры и потом уже реализует ее самостоятельно. А клиент взамен сразу же приобретает жилье в новостройке. Правда, если денег, вырученных за вторичку, не хватит, чтобы покрыть стоимость квартиры в новом доме, то недостающую сумму придется доплатить.
Однако подобная система пока приживается плохо. Эксперты рынка поясняют, что застройщику невыгодно выкупать вторичные квартиры и брать тем самым к себе на баланс еще один объект (со всеми издержками по его дальнейшей перепродаже и налогами). Ему бы свой проект реализовать, не говоря о дополнительных обременениях.
Поэтому на нашем рынке чаще пользуются так называемой системой взаимозачета (некоторые эксперты ее тоже называют трейд-ин). Суть заключается в том, что клиент через одну компанию реализует свое жилье на вторичном рынке по адекватной стоимости, а на полученные деньги покупает квартиру в новостройке. Обычно на период продажи старой квартиры жилье в новостройке бронируется.
Схемы отличаются, в первую очередь, скоростью сделки. В первом случае обмен происходит в самые короткие сроки, во втором - придется подождать, пока найдется покупатель, зато вторичку можно продать по нормальной рыночной цене, без дисконта.
Чем не альтернатива?
Возникает вполне логичный вопрос: если старая квартира продается, а взамен приобретается новая, то чем этот процесс отличается от обычной альтернативной сделки? Как объясняют эксперты, под трейд-ином понимают сделку, связанную именно с покупкой новостройки.
«Трейд-ин рассчитан на широкую массу клиентов, и подразумевает под собой продажу квартиры на вторичном рынке с одновременным приобретением квартиры в новом доме, - рассказывает Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон». - При этом сделку ведет один менеджер (одна компания), который контролирует все процессы от начала до конца. Это основное преимущество данной услуги. По нашей статистике из 10 покупаемых новостроек, 2-3 сделки проходит по системе трейд-ин».
При этом клиент, выставляя свою старую квартиру на продажу, уже точно знает, какой объект он хочет купить, и этот объект для него бронируют. Кроме того, сначала полностью проходит сделка купли-продажи квартиры клиента, а позже - оплата прав на новостройку (тогда как при общепринятой альтернативной сделке продажа старой и покупка новой квартиры происходят одновременно). Заключение договора долевого участия возможно в период государственной регистрации сделки со старой квартирой.
Во время загрузки произошла ошибка.
Как считают эксперты, и трейд-ин, и взаимозачет в сегодняшних условиях будут использоваться все чаще, ведь по сути, это дополнительные схемы финансирования для приобретения новостройки.
Трейд-ин - реальный инструмент для улучшения жилищных условий. В принципе, так можно продать любую недвижимость - будь то квартира, загородный дом или земельный участок. Но о побочных эффектах таких сделок тоже надо иметь представление.
Что нужно иметь в виду
Если говорить о схеме трейд-ин в чистом виде (то есть с выкупом старой квартиры компанией), то ее недостаток - занижение цены на вторичное жилье. За квартиру дают обычно не выше 70% от рыночной стоимости. Кроме того, требования к выкупаемому жилью довольно строгие, так как оно должно быть ликвидным. Обязательные условия: квартира находится в Москве, свободна юридически и физически. Доли и комнаты в коммуналках в сделке по схеме трейд-ин не используют.
Что касается взаимозачета, то у этого механизма тоже есть свои недостатки. Главный вопрос - где жить в период с момента продажи старой квартиры и до получения ключей от новой? У продавца вторички должно быть какое-то временное пристанище, где можно переждать, а также стать на регистрационный учет до оформления собственности на новостройку.
Еще один важный момент - участие в сделке несовершеннолетних. Если в числе собственников старой квартиры есть дети, то органы опеки и попечительства могут не дать разрешения на продажу.
Существенным минусом является и ограниченный срок бронирования квартиры в новостройке. Застройщики чаще всего соглашаются зарезервировать жилье на две-четыре недели, не дольше (особенно если проект востребованный). Соответственно, с продажей старого жилья тянуть нельзя, а значит, надо быть готовым опять-таки снизить его цену.
Мария Андреева
Обилие риелторских агентств говорит о том, что ежедневно тысячи людей решают свои жилищные вопросы, а это значит, что и вам, возможно, повезет быстро решить свои проблемы.
Итак, есть желание сменить свои старые апартаменты на новые.
Мы можем предложить вашему вниманию ряд проверенных и часто используемых надежных способов, которые и помогут в вашем деле.
Трейд – ин
Всем нам знакома система трейд-ин из сферы автомобильного бизнеса. Но мало кто знает, что и в сфере недвижимости возможно подобное. Способ бартера апартаментов через трейд-ин состоит в следующем.
Вы привлекаете третье лицо – фирму
, которая покупает интересующее вас жилище в новостройке под залог вашей квартиры.
Зная, что жилище вашей мечты приобретено, спокойно продаете свою недвижимость.
При получении средств, надо просто осуществить куплю-продажу с посредником , оставляя ему вознаграждение в сумме, установленной договором.
После завершения всей этой процедуры, вы становитесь полноправным владельцем желаемой недвижимости при этом, продав свое жилье.
У застройщика
Если есть желание купить квартиру в только что сданной новостройке или же, даже на этапе строительства, то необходимо обратиться к застройщику.
Предложите фирме, построивший дом, совершить бартер жилища на новостройку. Представитель фирмы застройщика должен оценить состояние вашего жилья , после чего, расскажет об условиях бартера.
Если они приемлемы для вас, вы подписываете соглашение мены с юридическим лицом. После подписания, застройщик получает ваше жилье, а вы — новые апартаменты.
Обращение к риелтору
Если не хочется самостоятельно вникать в процесс обмена квартир, вы слишком заняты и не имеете времени, то можете обратиться в риелторскую контору. Ваше жилище оценят и предложат варианты по бартеру.
Кроме того, некоторые риелторские компании, если посчитают такое вложение выгодным, могут самостоятельно приобрести апартаменты на свои средства , так вы получите не только вариант новостройки для покупки, но и деньги за свою недвижимость.
Какой из способов выбрать – решать только вам исходя из сложившихся обстоятельств, а пока – мы поговорим о нюансах.
Для того, чтобы сделка по обмену старого жилья на новое прошла должным образом, нужно соблюсти ряд нюансов.
Поговорим о них подробнее в пунктах ниже.
С чего начать?
Для того, чтобы ваше жилище было привлекательно для купли-продажи, а также, чтобы немного поднялось в рыночной стоимости, нужно произвести подготовительные действия.
В этом случае собственники уже не могут заключить контракт мены. Им необходимо в двухстороннем порядке оформить договор купли-продажи.
А стороне, которая должна осуществить доплату просто отдать разницу, прежде чем пройти оформление бумаг в Росреестре.
Большее на меньшее
Обменивая большее метражом апартаменты на меньшее, можно также потребовать доплату. В этой ситуации также заполняется договор купли-продажи .
Другие особенности и сложности
Основная сложность состоит в том, что старое жилье оценивается несколько дешевле, чем новое. Обращаясь в риелторскую компанию, помните, что там могут предложить стоимость жилья не выше 80 процентов от его рыночной стоимости.
Если вы готовы пожертвовать такой суммой ради экономии времени – будьте готовы к подобному развитию событию.
Если же дороги средства, то намного выгоднее обратиться напрямую к застройщику или попробовать реализовать апартаменты самостоятельно.
Обмен квартир – уже не новшество на нашем рынке недвижимости и все же, многие граждане до сих пор с опаской относятся к подобной процедуре. Изучив все нюансы, можно с уверенностью сказать, что в бартере нет ничего сложного. Удачи вам в ваших сделках.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
К чему только не прибегают маркетологи, чтобы привлечь клиента. На рынке недвижимости появилась новая услуга под названием «трейд-ин». По сути это маркетинговый продукт ускоренной сделки - покупки квартиры с зачетом старого жилья. В условиях спада продаж, она востребована у тех покупателей, кто стремится быстро провести сделку. Подробнее о трейд-ин, его плюсах и минусах рассказали эксперты рынка недвижимости.
Полноценная услуга
Схема трейд-ин появилась давно, однако изначально она применялась в продажах автомобилей. К рынку недвижимости этот инструмент адаптировали относительно недавно. Его распространению способствуют два фактора: отсутствие у покупателей всей суммы и наличие старого жилья, которое планируется продать.
По схеме трейд-ин клиент может забронировать квартиру в строящемся доме с фиксированной ценой, после чего застройщик (сам или с помощью привлеченного агентства) займется продажей имеющегося жилья, чтобы сумма от его реализации пошла в зачет.
«Это полноценная услуга, но нужно понимать, что не всегда удается найти покупателя на старое жилье. Вторичный рынок переживает не лучшие времена, граждане стремятся приобретать квартиры в новостройках: они выигрывают по соотношению качество/цена. Поэтому желающих воспользоваться услугой трейд-ин много, а вот завершенных сделок по данной схеме меньше», - говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация».
В элитном сегменте загородного рынка трейд-ин практически не развит, в отличие от автомобильного бизнеса: срок эксплуатации машины гораздо меньше по сравнению с квартирой и тем более домом, который всегда берут с расчетом на длительное проживание.
«Трейд-ин - это, в первую очередь, маркетинг и способ подстегнуть продажи, - утверждает Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate. - У нас был опыт применения такой технологии несколько лет назад. В кризисный 2009-й, когда в ход шли разные методы стимулирования спроса. У нас было все необходимое для осуществления таких сделок: большой выбор объектов в поселках и широкий пул партнеров, которые могли помочь с продажей жилья покупателя. Но прошел год перед тем, как нам удалось закрыть одну сделку. Тогда клиент обменял московскую квартиру на таунхаус в нашем комплексе в 20 км по Новорижскому шоссе. Причина столько малого числа сделок заключалась не в отсутствии интереса со стороны покупателя - напротив, многие семьи приходили к нам, рассчитывая на трейд-ин. Дело было в тактике самих клиентов: каждый хотел продать жилье подороже и никак не хотел снижать цены на свои квартиры или дома, а мы не могли долго держать лоты в резерве».
Как показывает практика, когда продавец не ограничен в сроках, то рано или поздно происходит одна из трех вещей: либо собственник откорректирует цену в соответствии с рынком, либо вложит в объект больше денег, чтобы улучшить его характеристики, либо наконец-то найдется покупатель, который согласится доплатить чуть больше за дом по каким-то своим причинам (например, локация, необычная архитектура и т. д.). Но если речь идет об услуге трейд-ин, то важную роль играют сроки. А большинство девелоперов не готовы ждать клиента по полгода и держать бронь на объекты дольше месяца.
Интересен тот факт, что трейд-ин и взаимозачет - это две разные услуги. По словам Светланы Бириной, руководителя департамента городской недвижимости компании „НДВ-Недвижимость“, трейд-ин неактуален в текущих условиях рынка, зато доля взаимозачета выросла с 30% до 45% спроса. «На сегодняшний день трейд-ин - это выгодная и востребованная сделка, так как люди стараются обменять падающую „вторичку“ на растущий актив, то есть, новостройку, - рассказывает эксперт. - Сделка совершается одновременно: клиент сразу и продает, и покупает квартиру. Как результат, игроки рынка работают именно со схемой взаимозачета. Более того, даже если услуга и называется трейд-ин, то, вероятно, это будет тот же самый взаимозачет. Здесь мы еще раз подчеркнем, что цель данных схем - обмен старого жилья на новое, но технология проведения сделки отличается».
Фиксированная цена
Благодаря трейд-ин клиент фиксирует цену, бронирует понравившуюся квартиру, которую может приобрести до того, как самостоятельно продаст имеющееся жилье и получит средства для покупки.
Никита Чулочников, член правления АКОН, считает, что выгода - это возможность провести сделку по фиксированной цене, что в условиях турбулентного рынка - фактор стабильности.
«Если у клиента стандартные условия (обе квартиры в одном городе; квартира без обременений и оформлена в собственность) и стандартные требования к приобретаемому жилью, при дефиците времени на подбор вариантов, тогда эта схема имеет смысл, - отмечает он. - Но необходимо учитывать, что прежнее жилье агентство примет с существенным дисконтом, возможно до 20–25%».
«Под схемой трейд-ин мы подразумеваем механизм, в рамках которого компания выкупает старую квартиру, а взамен предоставляет выбранный вариант в новостройке, - рассказывает Светлана Бирина. - С учетом того, что компания держит объект на своем балансе и принимает на себя риски по реализации жилья, выкуп осуществляется с дисконтом, в чем и заключается основной минус схемы».
Воспользовавшись трейд-ин, клиент по сути ничего не теряет. Продажей его квартиры занимаются профессионалы, квартира забронирована, цена на нее зафиксирована. Альтернативой может стать покупка новостройки в ипотеку, которая впоследствии гасится за счет продажи имеющегося жилья. Однако расходы на такую схему, по словам Дмитрия Михалева, намного выше.
«Категория покупателей, приобретающих новую квартиру за счет продажи уже имеющейся недвижимости, в большинстве случаев оформляет рассрочку, планируя закрыть ее после продажи старой жилплощади, - в свою очередь, добавляет Сергей Степанов, директор по продажам компании „Строительный трест“. - В этом случае клиент может самостоятельно сформировать наиболее удобный график платежей, а также избежать переплаты банковских процентов».
Недостатком трейд-ин является то, что в отличие от альтернативных сделок на вторичном рынке, при покупке по взаимозачету клиент не имеет возможность оформить регистрацию. Покупатель до момента получения собственности на объект, купленный на первичном рынке, по сути, живет без регистрации и без собственности (которую можно оформить только после завершения строительства). При альтернативных сделках на вторичном рынке такой проблемы не возникает - обмен правом собственности происходит единовременно.
При заключении агентского договора на продажу старой квартиры эксперты настоятельно рекомендуют внимательно прочитать документ. Это действие позволит вам обезопасить себя от возможных проблем. Желательно, чтобы у клиента была возможность при продаже квартиры отказаться от покупки жилья на первичном рынке. Очевидно, в этом случае застройщику придется доплатить часть комиссии, однако это нормальная ситуация, поскольку фактически вы продали квартиру и заплатили более низкую комиссию по сравнению со среднерыночной.
Строгий отбор
Сегодня известно о нескольких девелоперах, предлагающих совершить покупку в их проектах по взаимозачету. К примеру, компания «Мортон» предоставляет возможность продать квартиру и приобрести новостройку в любом из более чем 30 строящихся и реализуемых объектах. Такая же схема действует и в ЖК «Новые Ватутинки» от девелопера «Инвесттраст». Специальные условия на приобретение жилья по trade-in предлагают и в микрогороде «В лесу» от компании ROSE GROUP. В Urban Group также действует подобная услуга.
Так как застройщики взамен квартиры в новом построенном или строящемся доме покупают недвижимость, принадлежащую клиенту, девелоперы предъявляют ряд требований к квартирам, принимающим участие в сделках трейд-ин. Требования, как утверждает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, зависят от застройщика. К примеру, необходимо, чтобы жилье находилось в собственности не менее трех лет или чтобы в квартире на момент продажи не было прописанных лиц и т. д. Важна и территориальная принадлежность объекта.
По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера «Метриум Групп», в общем количестве сделок на первичном рынке доля продаж по трейд-ин незначительна. «Во-первых, немногие риэлторские и девелоперские компании предлагают подобную схему покупки, - говорит эксперт. - Во-вторых, далеко не каждый объект недвижимости принимается по взаимозачету. В-третьих, некоторые покупатели предпочитают заниматься продажей самостоятельно. При взаимозачете риэлтор или застройщик предлагают клиенту свою стоимость. Однако в некоторых случаях клиент не согласен с озвученной суммой и поэтому продает квартиру через стороннего риэлтора. В итоге схема взаимозачета, с одной стороны, имеет спрос, а с другой - есть ограничивающие факторы для ее реализации и дальнейшего распространения. Так, в ЖК „Новые Ватутинки“ количество сделок по трейд-ин составляет менее 5%».
Резюмируя вышесказанное, получается, что трейд-ин - это услуга, привлекающая дополнительный интерес к проекту. Программа приобретает популярность из-за кризиса и удобства, связанного с экономией времени. Однако такая схема вряд ли станет массовой, поскольку по трейд-ин принимается не любая недвижимость.
Сейчас неплохое время для тех, кто хочет обменять старую квартиру на новую и современную - в прошедшем году на рынок вышло немало интересных и при этом достаточно бюджетных проектов (см. « »). Однако с учетом просевшего спроса на вторичном рынке с продажей собственного жилья могут возникнуть проблемы..
Избавиться от старья
В Москве за долги годы господства бизнес-класса сложился дефицит качественного и при этом относительно недорогого жилья. Однако за ближайшие пару лет этот дефицит может быть покрыт. Так, по данным « », всего за год , а в скором будущем ожидается выход новых крупных проектов, в том числе в рамках редевелопмента промзон (об этом читайте в рубрике « »).
Эти проекты не только новые, современные и достаточно доступные. Их важная особенность заключается в том, что они в большинстве своем крупные. Так что люди получают не просто новостройку, а новые благоустроенные районы с однородной средой (подробнее об этом – в статье «Картина маслом: промзоны Москвы обретают новую недвижимость»). По мнению руководителя « » Татьяны Калюжновой, в ближайшие несколько лет существенная часть среднего класса переедет в эти новые районы. «В результате старые районы на окраинах Москвы, особенно те, что и до этого были не слишком престижны, ждет постепенная маргинализация. Поэтому квартиры в старом жилом фонде в «спальниках» будут дешеветь, в то время как новое качественное жилье окажется более устойчивым к снижению цен», - отмечает эксперт.
Полный взаимозачет
Упростить жизнь тем, кто хочет поменять старую квартиру на новостройку, может схема трейд-ин. Но стоит иметь в виду, что под этим термином могут подразумеваться разные услуги. «Классический трейд-ин, фактически, калькированный с авторынка – девелопер выкупает старую квартиру, как правило, с небольшим дисконтом от рыночной цены, и учитывает сумму, полученную от ее продажи, в зачет стоимости новой квартиры в своем жилом комплексе», - объясняет Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
Однако таких предложений на рынке почти нет. «Взаимозачет в узком смысле этого слова «редкая птица» на рынке недвижимости, поскольку он подразумевает выкуп имеющегося у клиента жилья с большим дисконтом до 30%, - говорит руководитель департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. - Для застройщика невыгодно держать на балансе такой актив, который надо еще суметь продать в условиях стагнации вторичном рынка». По словам Дмитрия Котровского, опасения застройщика можно понять: «Далеко не у всех девелоперов сейчас есть свободные средства на выкуп вторичной недвижимости. В приоритете расходов любого здравомыслящего застройщика, собственно, главный бизнес-процесс – строительство, а также погашение банковских кредитов».
Покупателям тоже неинтересно давать дисконт 30%, а то и 40% от стоимости своей квартиры. «Если на автомобильным рынке люди готовы смириться с потерей 200-300 тыс. рублей в случае обмена старого автомобиля на новый, то здесь речь идет уже о куда более серьезных суммах», - говорит Алексей Оленев.
Почти трейд-ин
В большинстве случаев под схемой трейд-ин подразумеваются две параллельные услуги – помощь в реализации жилья на вторичном рынке, а после - проведение сделки по покупке новостройки. Преимуществом для покупателя является работа через «одно окно», а значит, и экономия на риелторской комиссии, которая, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», может составить от 25 до 50% в зависимости от перечня услуг и условий сделки. К тому же в некоторых случаях могут проводиться нестандартные сделки, например, клиент захочет продать две однокомнатные квартиры на вторичном рынке, чтобы купить одну большую квартиру в новостройке, или, наоборот, будет продавать трехкомнатную квартиру, а покупать две «однушки» в новостройке.
Еще одно преимущество – специальные условия на покупку квартиры в новостройке. По данным «Метриум Групп», существуют две наиболее распространенные схемы. Первая – относительно короткий срок бронирования (на один месяц, хотя это в любом случае дольше, чем обычно) при фиксации цены. Другая схема подразумевает бронирование на период до трех месяцев, однако цена на квартиру в новостройке может повышаться. Наконец, в редких случаях предлагается длительный срок бронирования при фиксации цены. Например, в МФК «Лайнер» от ГК «Интеко» апартаменты резервируются на 4-6 месяцев. «Мы начинаем с рыночной цены, но потом снижаем стоимость, чтобы уложиться в сроки. Естественно, что все это оговаривается с владельцем квартиры», - рассказывает директор департамента продаж компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова. Дополнительным бонусом является то, что при использовании этой схемы клиенту предоставляется максимальная на текущий момент скидка на апартаменты.
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в настоящее время на московском рынке новостроек по схеме трейд-ин приобретается порядка 10% квартир. Дмитрий Котровский говорит, что за последние полгода спрос на эту услугу вырос примерно на 30%. В свою очередь, управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина говорит даже о более существенном «скачке»: «Буквально за I полугодие 2015 года количество обращений за данной услугой возросло в три раза. По нашим оценкам, доля таких потенциальных покупателей новостроек достигает минимум 20%».
Снижать цену
Между тем, трейд-ин, даже в усеченном виде, доступен далеко не для всех новостроек. По данным «Метриум Групп», в массовом сегменте в «старой» Москве данная опция доступна чуть более чем в половине проектов, а в Новой Москве – в 42% от общего количества продаваемых жилых комплексов.
Если в выбранной новостройке нельзя купить квартиру с помощью схемы трейд-ин, придется продавать свое жилье самостоятельно. «Вторичный рынок пребывает в состоянии достаточно глубокой стагнации – предложение значительно превышает спрос, - констатирует Алексей Оленев. - Практически единственным инструментов привлечения покупателей осталась выгодная цена. Переоцененные предложения практически не имеют шансов на реализацию. Поэтому очень важно выставить адекватную рынку цену и быть готовым к скидкам, если есть необходимость быстро продать объект».
По данным Est-a-Tet, если цена объекта одна из самых низких в своей локации, то по нему будут звонки. Если квартира находится даже на 6-й или 7-й строчке в базах недвижимости при сортировке по цене, звонков по нему не происходит. Несколько обнадеживает тот факт, что продавцы первичного жилья тоже готовы к скидкам: «Отталкивайтесь от новостройки, в которой вы хотите купить квартиру и пробуйте торговаться, - рекомендует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт» Олег Репченко. – Вполне возможно, что девелопер пойдет вам навстречу и вы сможете нивелировать дисконт, который придется дать на вторичную квартиру». (См. « ».)
Рассрочка для богатых
Однако даже при адекватной цене продажа старой квартиры может затянуться на несколько месяцев. По словам Марии Литинецкой, квартира вполне может «подвиснуть» более чем на полгода. Чтобы снизить риск потерять интересующую квартиру в новостройке, можно воспользоваться рассрочкой от застройщика.
В отличие от ипотеки рассрочка зачастую бывает беспроцентной. Правда, обычно такие условия предлагаются лишь на небольшой срок. Например, в « » ГК «Интеко» предлагает полугодовую беспроцентную рассрочку. Рассрочка на год и более обычно обходится в 10-15% годовых. В большинстве случаев рассрочка действует только до сдачи дома в эксплуатацию, но за это время, скорее всего, удастся продать старую квартиру.
Недостатком данной схемы является большой первоначальный взнос, который обычно составляет не менее 50%. Таким образом, вариант с рассрочкой подойдет тем, у кого помимо квартиры есть значительные накопления. Хотя бывают и исключения. Например, в комплексе «Лайнер» минимальный первоначальный взнос составляет всего 10% от стоимости апартаментов, правда, такая рассрочка предоставляется под 5% годовых, а беспроцентной она становится только при взносе 30% (на полгода) и 50% (до окончания строительства).
Заложить свое
Еще один вариант купить квартиру в новостройке сразу и только после этого заняться продажей старого жилья – взять кредит под залог имеющейся недвижимости. Однако нужно иметь в виду, что банк даст на 20-30% меньше стоимости старой квартиры. Поэтому такой способ подходит тем, кто выбирает новую квартиру дешевле старой или опять же обладает дополнительными накоплениями. Этот вариант можно скомбинировать с рассрочкой: заложить свою квартиру, внести 70% от стоимости новой, а остаток заплатить после продажи старого жилья.
Между тем, эта схема не очень популярна. Так, Алексей Оленев вспомнил не более десяти ипотечных сделок под залог имеющегося жилья. «Люди довольно неохотно закладывают недвижимость, поскольку для произведения любых манипуляции с залоговой недвижимостью нужно согласовывать это с банком», - объясняет эксперт.
Если не хватает
Еще одна сложность может возникнуть, если старая квартира оказалась дешевле, чем желаемая. В этом случае придется прибегнуть к ипотеке. «Если человек располагает суммой, достаточной для первого взноса за новую квартиру, то он просто покупает жилье в новостройке с использованием ипотеки, выставляя при этом на продажу старую квартиру по схеме взаимозачёта. Когда квартира будет реализована, деньги от продажи пойдут на погашение части ипотечного кредита», - говорит Мария Литинецкая.
Если у покупателя есть только квартира, но при этом нет никаких свободных средств, то при получении в банке разрешения на выдачу кредита он должен указать продажную цену своей старой квартиры в качестве первоначального взноса по ипотеке. Окончательно оформить договор на получение кредита и приобретение первичного жилья он сможет только после завершения сделки по продаже вторичного.
По мнению специалистов аналитического центра « », будет появляться все больше людей, желающих поменять старое жилье на квартиру в новостройке. Поэтому популярность различных инструментов, помогающих осуществить сделку максимально быстро и безболезненно, будет расти. В выигрыше будут те девелоперы и брокеры, которые смогут предложить клиентам простые способы совершить такой обмен.
