Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Мнение “Портала арендодателя”. Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это сделать правильно

Можно ли сдавать жилое помещение, взятую в ипотеку? С юридической точки зрения подобная возможность допустима .

Именно для этого в 102 Федеральный закон «Об ипотеке», принятый еще в 1998 году, был введен пункт о возможности распоряжаться со взятым в ипотеку имуществом по своему усмотрению на правах обычного собственника.

В том числе, получать доход от использования такого объекта. Но в любом законе есть свои «оговорки» и «подводные» камни.

К ним в законе об ипотеке относится приписка, что использовать жилое помещение, приобретенное в кредит, для получения дохода плательщика можно лишь в ситуации, если соглашение о предоставлении займа не включает иных условий.

Некоторые финансовые организации включают в такой документ пункт, строго препятствующий возможности коммерческого использования жилья, приобретенного в ипотеку, позволяя использовать его только для проживания заемщика.

Как правило, это связано с опасением банка, что качество объекта недвижимости, который до завершения выплат продолжает ему принадлежать, будет ухудшаться временными владельцами .

Дополнительным пунктом, также усложняющим положение владельца, продолжающего гасить платежи, становится пункт о праве банка проверять условия содержания приобретенного в кредит жилья.

Представители финансовой организации имеют право проводить подобную ревизию один-два раза в год и практически всегда пользуются таким правом. В том числе часто это делается для исключения предоставления квадратных метров, по которым продолжаются платежи, во временную собственность наймополучателям или арендаторам.

Узнайте на нашем сайте о том, как правильно , и договор аренды квартиры. А также, как составить на право сдачи жилого помещения.

Нужно ли оповещать банк?

Каково отношение финансовой организации к подобной сделке? Можно ли сдать жилое помещение, купленное в кредит? Предполагая сдавать свою недвижимость, которая пока еще не окончательно приобретена, в аренду, собственнику важно внимательно изучить договор о предоставлении кредита на покупку жилья.

В ситуации, если в документе отсутствует пункт, препятствующий такой сделке, сдачу жилого помещения можно оформить стандартным соглашением о найме.

Оповещать банк о сделке не обязательно, хотя и желательно для исключения возникновения проблем в случае проведения финансистами уже упомянутой проверки пока еще их собственности.

Если такой пункт присутствует, а это случается практически всегда, заемщику потребуется получить одобрение сделки в банке , в котором оформлен кредит и предоставить пакет обязательных документов.

Отказ

Часто ли финансовая организация препятствует таким сделкам?

В большинстве случаев кредитная организация, получающий ежемесячные платежи, не препятствует предоставлению квартиры в наем. В том числе за счет появления дополнительного обеспечения погашения займа.

Препятствием может стать:

отказ страховой компании в сохранении условий;
неисполнение своих обязательств погашения ежемесячных платежей;
выявление недостоверной информации об условиях найма в представленном в банк заявлении.

Некоторые финансовые структуры могут предоставить и другие требования, неисполнение которых становится основанием отказа .

Штрафные санкции

Может ли заемщик быть оштрафован за предоставление жилья в аренду?

Штрафные санкции в большинстве случаев указаны в договоре о предоставления кредитных средств.

Несогласие банка с правом своего клиента сдавать жилье в итоге может привести:

к выселению арендатора с автоматическим расторжением подписанного последним договора о проживании, так как юридическим владельцем объекта до завершения платежей остается банк;
заемщик может быть оштрафован на сумму, которая обязательно указывается в числе многих пунктов ипотечного договора;
договор банка с заемщиком может быть расторгнут финансовой организацией с требованием полного погашения суммы займа.

При выявлении факта сдачи без информирования и банка, и налоговых органов, финансисты передают дело заемщика в ФНС для взыскания не выплаченных своевременно налогов и штрафных санкций.

В заключении стоит обратить внимание, что в большинстве случаев сделка предоставления ипотечного жилья в наем осуществляется успешно и получает одобрение финансовой структуры.

При возникновении проблем и спорных ситуаций заемщик может обратиться за помощью к кредитному брокеру или другому опытному юристу , готовому подготовить пакет аргументированной документации для рассмотрения банком, которая буде почти всегда успешно одобрена.

Ипотека - это не только способ приобретения жилья для проживания, но и отличный вариант для вложения средств. Даже если на сегодняшний день у вас не стоит вопрос приобретения жилья, все равно рассмотрите покупку по ипотеке в качестве инвестиции в недвижимость. Вкладываясь в покупку, вы получите ряд плюсов:

Цена недвижимости ежегодно растет в среднем больше чем инфляция (особенно однокомнатные квартиры);
Покупка недвижимости- самое надежное и безопасное вложение средств по сравнению с другими инструментами инвестирования;
Недвижимость это высоколиквидный актив- на квартиру всегда большой спрос и ее легко продать;
Квартиру можно сдать, что будет приносить стабильный доход;
В будущем в квартире могут проживать ваши дети.

Помощь в получении ипотеки

Обратитесь в Подбор Ипотеки. Мы предлагаем бесплатную консультацию всем потенциальным заемщикам. Для того, чтобы получить консультацию,
или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-03-36 .

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Какие потребуются вложения

Давайте рассмотрим пример приобретения в ипотеку однокомнатной квартиры в Москве. Рассмотрим основные параметры покупки: стоимость квартиры, минимальный первоначальный взнос, сколько нужно ежемесячно платить по кредиту и за сколько можно сдать квартиру.

В базе недвижимости rustate.com мы находим объявление об однокомнатной квартире на 10-м этаже за 5 450 000 с общей площадью 35 метров и балконом. Квартира расположена в 5-ти минутах транспортом от метро Кузьминки на улице Ферганская.

Чтобы сделать расчет воспользуемся программой с комбинированной ставкой 11,5% (фиксируется на первые 5 лет, далее MosPrime Pate 6 мес. + надбавка 5%). Минимальный первоначальный взнос в данном банке всего 10%, то есть, чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду потребуется 545 000 рублей. Соответственно потребуется кредит в размере 4 905 000 рублей. Как показывает ежемесячный платеж составит 57 300 рублей на срок 15 лет.

оценка квартиры - 5 000 руб.;
страховка - 0,7% (тариф устанавливается индивидуально) от суммы кредита, то есть в нашем примере это 34 335 руб. Платится ежегодно на остаток задолженности;
аренда сейфа и нотариальные расходы - до 4 000 руб.;
регистрация сделки - 2 000 руб.

В итоге необходимая сумма для оформления ипотеки составит 45 335 руб.

За сколько можно сдать ипотечную квартиру

Однокомнатные квартиры самые ликвидные на рынке аренды, и сдать ее не составит проблем. Рыночная стоимость аренды такой квартиры при наличии хорошего состоянии и бытовой техники составит не менее 30 000 рублей. При этом возникнут расходы по уплате налогов в размере 13%, то есть 3 900 рублей, а также по практике расходы по коммунальным платежам ложатся на собственников. Арендатор обязан ежемесячно платить за воду и электроэнергию.

Мы не можем знать точно, какова стоимость коммунальных услуг, но если ориентироваться на сумму в 3 000 рублей, то после их уплаты и уплаты налогов, останется 23 100 рублей.

Таким образом за ипотеку придется доплачивать 34 200 рублей (со всеми расходами 36 150 рублей). Это уже не 57 300, а гораздо меньше.

Финансовый результат

В итоге квартира вам достанется за 6 088 830 рублей. Всю переплату по кредиту (это проценты - 5 409 000 рублей) компенсирует сдача квартиры в аренду, за исключением страховки и расходов на сделку. При этом вы заплатите официально налоги, и к вам не будет претензий от налоговых служб.

Доходы и расходы зависят от того, как вы будете погашать кредит, будете ли вы прибегать к досрочному погашению или нет. Если да, то оплата страховки, расходы на проценты и их возврат подлежат корректировки.

Разрешает ли банк сдавать квартиру

Как правило все ипотечные банки прописывают в кредитном договоре в разделе обязательств, что заемщик не может сдать недвижимость без согласия кредитора. Однако по факту, кредитор не проверяет сдает или нет квартиру заемщик. На самом деле у него других забот хватает. Главное, чтобы клиенты платили проценты и возвращали заемные средства.

По мнению многих экспертов взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду - это очень хороший способ вложить средства, тем более, что больших накоплений иметь не нужно. Через 15 лет у покупателя будет отдельная квартира всего за 36 150 в месяц. Конечно, если ежемесячно откладывать эти деньги на депозит, то скопится большая сумма, чем стоимость данной квартиры. Однако никто не знает сколько будет стоимость недвижимости в будущем, да и какова будет реальная стоимость денег.

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку . Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2019 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу . В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением . В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки . Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк . Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду , поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Как правило, ипотечный кредит призван решать жилищные проблемы заемщика. То есть человек покупает квартиру с одной простой целью – жить в ней. Но бывают и другие ситуации, когда у человека, например, уже есть собственное жилье и при этом – свободные деньги, которые стоило бы вложить во что-то выгодное. А что в московских условиях может принести наибольшую выгоду с минимальными затратами сил и времени? Правильно, недвижимость. И тогда человек вкладывает имеющиеся деньги в первоначальный взнос на ипотеку и покупает себе ещё одну квартиру. Разумеется, сразу возникает вопрос: если квартира уже в собственности, то, может быть, можно сдавать ее в аренду, не дожидаясь полной выплаты кредита? В федеральном законе «Об ипотеке» четко сказано, что заемщик имеет полное право извлекать из заложенного имущества (то есть, квартиры) доходы. С другой стороны, в этом положении есть одно маленькое, но очень неприятное «но». Это «но» поясняет нам, что сдавать в аренду жилье без согласия банка можно только в том случае, если в кредитном договоре не прописано обратное. А в большинстве банков оно прописано, причем довольно жестко и определенно. В вопросе сдачи залогового жилья в аренду банки занимают две противоположные позиции: одни относятся к этому лояльно (при условии, что это будет предварительно согласно с банком), другие – категорически запрещают. Первая категория банков может дать согласие на сдачу ипотечного жилья в аренду, если договор аренды не будет противоречить пунктам, прописанным в ипотечном договоре. Как правило, банки следят лишь за тем, чтобы в процессе сдачи в аренду залоговое жилье не потеряло своей ликвидности, и сами участия в регистрации договора аренды не принимают. Однако это не значит, что владелец квартиры может не платить налог на доход от сдачи жилья, и банку «теневая» схема тоже, скорее всего, не понравится. Другая категория банков наотрез отказывает заемщику в возможности сдавать купленное по ипотеке жилье, а также передавать его в пользование и обременять его правами третьих лиц. Даже если вы просто подселите к себе родственников или друзей, то вам придется оповестить об этом кредитную организацию. А что же будет, если вы все же сдали квартиру вопреки банковскому договору? По словам специалистов ГК «МИЦ», банк имеет полное право проверять условия содержания залогового имущества и его состояние. Такие проверки происходят, как правило, 1-2 раза в год, причем чаще всего неожиданно. И если во время неё банковские работники обнаружат, что квартира сдается посторонним лицам, то и арендаторов и заемщика ждут серьезные неприятности. Арендаторов могут выселить без компенсации потраченных на аренду средств, а вот к заемщику будут приняты куда более серьезные меры. Банк может не только оштрафовать его, но даже полностью расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения кредита. К тому же, если квартиры сдавалась без должного оформления документов, то заемщика ждут ещё и штрафные санкции со стороны налоговых органов.
«Чтобы избежать подобных проблем, необходимо просто найти такой банк, который позволяет сдавать залоговое имущество в аренду, – подводит итог руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «МИЦ» Константин Шибецкий. – И, разумеется, тщательно обговорить этот вопрос при заключении ипотечного договора. Процентная ставка для тех, кто собирается сдавать квартиру, может быть немного увеличена, но зато вам удастся избежать проблем в будущем».

Ипотечные кредиты в нашей стране пользуются большой популярностью, ведь банки предлагают множество разнообразных программ, в том числе и льготных.

Это просто находка для тех, кто хочет улучшить свое жилищное положение и приобрести недвижимость.

Кроме того, ипотека станет неплохим вложением, если купленную квартиру сдавать в аренду.

Полученные средства можно использовать для погашения долга по кредиту, тем самым убив сразу двух зайцев. Но можно ли сдать квартиру купленную в ипотеку с точки зрения закона?

Что нужно знать арендодателю

Основное правило получения ипотеки – ее дают под залог купленной недвижимости.

Заемщик становится владельцем жилья лишь после того, как полностью погасит долг по кредиту. Если же с его стороны наблюдаются некоторые нарушения или серьезные просрочки – банк может конфисковать жилье.

Ни для кого не секрет, что столкнуться с финансовыми трудностями можно в любой момент и особенно плохо, если вдобавок к потере работы человеку нужно выплачивать долг по ипотеке.

В таком случае можно смело сдавать приобретенную квартиру в аренду, получая от жильцов деньги и используя их для выплаты. А когда долг по ссуде уплачен – недвижимость переходит в законное владение заемщика.

Право на сдачу купленного в ипотеку жилья даже закреплено в государственном законе. Согласно ему сдавать взятую в ипотеку недвижимость арендаторам можно даже без согласования этого факта с кредитной организацией, которая выдала целевой займ. Промежуток времени в таком случае не должен превышать срок погашения самой ипотеки.

Законно ли сдавать квартиру?

Целевое использование недвижимого имущества не запрещается. Но при этом есть некоторые нюансы, в которых следует разобраться перед тем, как решить для себя, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

Обязательно уточните, нет ли в подписанном вами договором с банком пункта о передаче купленной недвижимости в аренду.

Некоторые банки несмотря на законодательство все же запрещают такие манипуляции, поэтому в договоре будет обязательно прописан пункт о запрете. В результате все организации, которые выдают потребителям целевые займы, условно делятся на несколько групп:

Те банки, которые при выдаче ипотечного кредита разрешают сдавать в аренду приобретенную недвижимость на срок, который дополнительно оговаривается. Заемщику всего лишь необходимо заранее уведомить об этом организацию;
Банки, которые строго запрещают проводить такие операции с жилплощадью, купленной в ипотеку. Согласно прописанным в договоре условиям заемщику также запрещается проводить любые операции с участием посторонних лиц, касающиеся квартиры. Кредитную организацию даже нужно предупреждать о визите родственников, которые несколько дней могут проживать на купленных квадратных метрах. Одним словом, условия получения ссуды у таких банков строжайшие.

Большинство выдающих кредит фирм самостоятельно не занимается заключением , но это еще не значит, что заемщик освобождается от необходимости уплаты налога с аренды.

Есть организации, которые прибыль от сдачи недвижимости записывают на счет заемщика в список его доходов. Поэтому вам заранее следует уточнить у банка, можно ли сдавать квартиру в ипотеке, чтобы потом не столкнуться с негативными последствиями.

Если же в договоре прописан запрет о сдаче залоговой ипотечный недвижимости в аренду, арендодателя могут ждать серьезные неприятности, если этот факт всплывет.

Какие последствия?

По закону специалисты банка имеют полное право несколько раз в год нанести заемщику неожиданный визит, чтобы проверить жилплощадь, взятую в ипотечный кредит.

Если по условиям подписанного в банке договора заемщик не имеет права передавать жилплощадь в аренду, тут к нему могут применить штрафные санкции. Арендатора просто выселят из квартиры в принудительном порядке, а арендодатель будет обязан выплатить штраф.

Но это еще не все, ведь иногда банк может даже расторгнуть ипотечный договор, предложив заемщику выплатить оставшуюся сумму долга и съехать с жилья. сли всплывет факт укрытия хозяина дома от налоговой, то неприятности могут возникнуть и с этим органом и вполне вероятно, что придется уплатить еще один штраф.

Поэтому если вы твердо намерены сдавать ипотечную квартиру в аренду, то рекомендуем вам подбирать такой банк, который не запрещает проводить такую деятельность.

Так вы сможете выплачивать кредит за недвижимость до момента полного погашения долга параллельно получая прибыль от аренды и тем самым получая возможность снять часть финансовой нагрузки со своего бюджета.

Помните, что сдача ипотечной квартиры внаем сопряжена с некоторыми рисками, поэтому может возрасти сумма страховки, которую лучше оформить заблаговременно.

Подробнее о карте