Проблема — кто должен менять стояки в приватизированной квартире, актуальна при плановом монтаже сантехнического оборудования или в случае аварийной ситуации. Но УК и ТСЖ полагают, что нахождение сантехники в приватизированной квартире означает обязанность собственника нести расходы за услуги по замене.
Стояки являются каркасом для отопительных и водопроводных сетей дома. Даже если такие инженерные коммуникации проходят через территорию приватизированной квартиры, то они относятся к общему домовому имуществу. Его обязаны содержать жильцы дома.
Поиск ответственной стороны
К частной собственности относятся все коммуникации, которые служат для подачи отопления, воды в квартиру. Они работают автономно, а значит, об исправности труб должен заботиться собственник квартиры. Владелец жилья вправе переустраивать коммуникации, но без нанесения вреда имуществу соседей.
Жильцы в приватизированной квартире меняют трубы по плановому графику либо производят работы в случае поломки сантехники. Собственник может заменить старые коммуникации на более современное оборудование, установить новые смесители или счётчики, поменять отопительную систему.
Замена стояка должна осуществляться за счёт собственников, но если они оплачивают услуги управляющей организации, то менять сантехнику обязана такая компания.
Особенности законодательства
В Постановлении Правительства РФ № 491 установлен перечень состава общедомового имущества. Согласно п.5 гл.1 нормативного акта, к общему имуществу относятся инженерные системы — для подачи холодной и горячей воды, включая стояки, ответвления для стояков до первого отключающего прибора, коллективные устройства учёта, регулировочные краны и т.д.
В квитанции за коммунальные услуги есть строки, предусматривающие оплату текущего и капитального ремонта. Тогда граждане, проживающие в приватизированной квартире, вправе требовать замену стояков бесплатно.
Возможные конфликтные ситуации
Приватизированная квартира считается частной собственностью. Работники управляющей организации и ЖКХ предполагают, что если стояк расположен в конкретном помещении, то ремонт и замена такого сантехнического оборудования должна осуществляться за счёт владельца жилья. Но стояк относится к общим инженерным коммуникациям, и ремонтировать его должна компания.
Понятия текущий и капитальный ремонт определены в законе двусмысленно. В п.п.2 Методических рекомендаций МДК 2-04-2004 обозначена возможность частичной замены инженерных коммуникаций – но не упоминается конкретно о стояках.
Определение термина «капитального ремонта» — устранение неисправностей конструктивных элементов многоквартирного дома. В перечень таких работ включена полная замена системы водоснабжения, разводящих магистралей и стояков.
Перед проведением текущего и капитального ремонта в доме нужно организовать общее собрание собственников жилья. Кто несёт ответственность за такие работы – управляющая организация, потому что она ежемесячно берет за это ежемесячно немалые суммы.
Способы решения
Перед заменой стояка следует удостовериться, что он относится к общедомовому имуществу. Если сантехника находится в приватизированной квартире, то достаточно пригласить независимого от УК специалиста и удостовериться в принадлежности такого оборудования.
Если стояк только протекает, но полностью не лопнул, то следует вызывать специалиста компании и настаивать на безвозмездной замене оборудования. Приватизированная квартира – не препятствие для такой процедуры.
Если специалисты УК отказываются провести замену бесплатно, то следует писать заявление в Роспотребнадзор и жаловаться на управляющую организацию. Несколько таких нарушений могут стоить ей лицензии.
На практике коммунальщикам удаётся оказывать услуги по платному прейскуранту. Это делается, например, когда компания получила отказ заплатить за замену сантехники и требует созыва общего собрания собственника. Процедура длительная, за такое время лопнувшая сантехника может стать причиной подтопления соседей снизу. Тогда владелец приватизированной квартиры несёт дополнительные расходы по возмещению вреда.
Многие собственники предпочитают все же заплатить 1-2 тыс. руб., и не вступать в длительные споры с УК. Разбирательство через суд будет стоить средств на оплату госпошлины и (или) услуг юриста.
Замена стояков – забота управляющей компании. Если пойти на принцип, то можно добиваться выполнения работ бесплатно. Это выгодно, когда ремонт — плановый и собственник приватизированной квартиры исправно платит за коммуналку. В любой ситуации следует знать свои права и требовать от УК исполнять обязанности надлежащим образом.
Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Современные дома оснащены всеми благами цивилизации: водой, канализацией и отоплением, которые поставляются через специальную хитрую систему. Стояк - элемент инженерной сети, жизненно необходимый любому зданию, ведь по нему течет желанная вода. Очевидно, что любая аварийная ситуация создает сильный дискомфорт. Нередки случаи возникновения проблем с водоснабжением даже в новостройках. Жильцы многоквартирного дома в раздумьях: что делать, если течет стояк? Кто должен их менять? Можно ли их поменять самостоятельно? Что представляет собой замена стояков в квартире? На эти популярные вопросы необходимо дать полный ответ.
Введение в курс дела
Что такое стояк в многоквартирном доме? Это вертикальный трубопровод, размещающийся вблизи водоразборных приборов. Как правило, они располагаются в санузлах.
Зачем его менять? Со временем трубопроводы начинают изнашиваться - велик риск возникновения засоров и протечек. Менять приходится стояки водоснабжения, канализации или отопления .
Важно: трубопроводы газоснабжения - дело другое. Ими занимаются исключительно газовые компании и сервисные службы.
Немаловажно обозначить следующие моменты при замене стояка:
- вместе с квартирой собственнику передается все, что в ней находится. Иными словами, трубы внутри помещения - собственность жильца;
- согласно Постановлению Правительства от 2006 г., к общедомовому имуществу относится оборудование, которое обслуживает более чем 1 квартиру, а также система водоотведения.
Определившись с базовыми понятиями, следует обратиться к самому распространенному вопросу: за чей счет производится замена?
Кто должен?
Чья это обязанность? Ремонт в доме зависит от сложившейся ситуации. Конкретно на собственника возлагается обязанность по замене в следующих случаях:
- если он собственноручно решил изменить расположение труб;
- если по вине владельца возникла аварийная ситуация.
На управляющую компанию возлагается обязательство во всех иных ситуациях. Даже если возникает вопрос, кто должен менять стояки в приватизированной квартире, ответом будет являться только одно: ответственная организация.
Интересно: более того, с 2007 года из-за частых обращений в суд Министерство развития регионов РФ установило, что даже элементы обогревания в квартирах являются общим имуществом. Кто должен менять батареи в приватизированной собственности? Ответ: управляющая компания.
Законодательство помогает в решении вопроса, кто отвечает за трубы в квартире. Оно закрепило данное бремя в ЖК РФ : согласно ст. 161, обслуживанием занимается компания, которой жильцы ежемесячно делают отчисления. Оплата фиксируется в квитанции в строке «текущий ремонт».
Тут начинается самое интересное: как заставить управляющую компанию выполнять то, что входит в ее обязанности? Замена стояков в многоквартирном доме - одна из самых проблемных ситуаций.
Общий порядок действий
- причины, послужившие сбою в работе трубопровода;
- доказательства (фотографии, результаты независимой экспертизы и т.д.).
Заявление составляется в двух экземплярах. После обращения стоит подождать ответа от ЖЭК. Как правило, организации ловко находят отговорки, освобождающие их от прямой обязанности. Не стоит тратить время попусту: есть возможность обратиться с имеющимися доказательствами в прокуратуру или в суд.
Если же имеется желание вопреки всему самостоятельно бороться с проблемой, то необходимо знать, что действия будут зависеть напрямую от вида трубопровода: кто отвечает за канализацию и другие элементы?
Что делать
Все проблемы прячутся в формальностях. Отопление в многоквартирном доме - самое сложное дело. Важно заметить: замена стояка отопления в квартире обязанность ЖКХ.
В летнее время аварий не бывает - в дома попросту не подается тепло. При желании сменить стояки отопления в многоквартирном доме необходимо выполнить следующие действия:
- подать заявление в ЖЭУ;
- УК обращается в теплосеть;
- специалист проводит ревизию трубы;
- до конца текущего отопительного сезона УК выносит требования и информирует жильцов;
- заявителю необходимо получить письменное согласие соседей;
- если все сделано в срок, то УК меняет проблемный трубопровод.
В случае медлительности ЖЭК, следует постоянно напоминать им о проблеме. Если же компания попросту не делает должного, то стоит обратиться в суд.
Интересно: если труба аварийная, то можно подавать заявление в ЖЭК и без поддержки соседей. УК в таком случае могут прибегнуть к помощи правоохранительных органов без решения суда.
Если жилец задумается над тем, как поменять трубы отопления в квартире самостоятельно, то следует иметь в виду: смена должна производиться не во время отопительного сезона.
Канализация и водоснабжение - не менее сложные случаи. Формально действия не отличаются от ситуации с отоплением. Замена канализационного стояка в квартире требует согласовать процедуру с соседями снизу: велик риск порчи потолка, что потребует отдельных затрат по возмещению. Кто должен ремонтировать стояк канализации в квартире? Все та же управляющая компания . Особые сложности несет канализационный выпуск, ремонт которого требует должного уровня знаний.
В ситуации водоснабжения в многоквартирном доме необходимо поменять стояки горячей и холодной воды, остановить поток и снять отделки с потолка и пола. Так как водоснабжение напрямую связано с отоплением, то производить замену лучше всего не во время отопительного сезона.
«Война» с управляющей компанией требует знаний терпения, по причине чего следует разобраться в возможных проблемах сотрудничества.
Имеются тонкости с заявлением:
- единой формы заявления не существует. Что писать - подскажет компания или толковые юристы.
- заявление пишется от имени собственника квартиры;
- к нему следует приложить справку о составе семьи и копию свидетельства о праве собственности;
- если трубопровод - аварийный, то этот факт следует обязательно указать в заявлении.
Что касается не только общения, но и общих моментов, то гражданам стоит вооружиться следующей информацией:
- необходимо знать, где произошла авария. Сама по себе замена может не устранить проблему;
- жилец имеет дело с очень важным элементом инженерной сети, авария на котором может быть опасна для жизни;
- законодательство на стороне жильцов в большинстве случаев (за исключением наличия вины);
- замена - неотъемлемая часть общего капитального ремонта здания, взносы на который входят в оплату услуг;
- капремонт осуществляется каждые 25 лет.
Разобравшись с процедурой замены, следует также отметить немаловажный момент, касающийся стоимости мероприятия.
Приобретая квартиру, новый собственник не всегда задумывается о тех проблемах, с которыми он может столкнуться. Так, в многоквартирных домах старше 30 лет часто возникают проблемы с системами водоснабжения и канализации, трубы и стояки дают течь. Устранить неполадку в рамках одной квартиры не получится. Покупка новых сантехнических приборов может быть абсолютно бесполезна, так как требуется замена стояков. Кто должен менять стояки в многоквартирном доме, за чей счет должны производится работы?
Законодательство
В 2006 году Правительство РФ приняло Правила, которые определяют порядок содержания общедомового имущества. В данном акте раскрыто понятие «общедомового имущества» путем перечисления тех объектов, которые относятся к таковому. В числе прочих указано оборудование, обслуживающее более чем 1 квартиру, система водоотведения (канализации).
Кто отвечает за замену общедомового имущества? Для ответа на данный вопрос необходимо разграничить два понятия – текущий и капитальный ремонт. Первый выполняется силами и средствами жильцов квартир. Текущий ремонт предусматривает осуществление следующих видов работ:
- окрашивание пола, дверей;
- замена оконных и дверных проемов;
- ремонт инженерных сетей, которые располагаются внутри квартиры;
- другие виды работ.
Капитальный ремонт выполняется управляющей организацией. Осуществление ремонтных работ, которые требуются для поддержания в рабочем состоянии стояков водоснабжения, канализации, отопления – обязанность ЖЭК или иной компании, с которой был заключён соответствующий договор.
Обязанность владельцев квартир
В целях проведения ремонта общедомового имущества привлекается управляющая компания, которой передается часть полномочий.
Обязанности ЖЭК
ЖЭК или иная организация, на которую возложены обязанности по содержанию, замены и ремонту общедомового оборудования в многоквартирном доме, выполняет соответствующие работы на основе плана их проведения.
Полезно знать! Сами собственники могут обратиться в полномочную компанию с заявлением, в котором указывают на необходимость рассмотрения вопроса замены стояка. Такое обращение подлежит рассмотрению. ЖЭК обязан представить свой ответ и в письменной форме.
На практике такие организации не всегда добросовестно и в срок выполняют свои обязанности. Иногда они отказываются производить капитальный ремонт, объясняя это тем, что среди собственников имеются должники, которые не внесли платежи за их услуги. Данное основание не является законной причиной для невыполнения обязанностей ЖЭКа.
Кто платит за замену стояков
Владельцы квартир ежемесячно вносят средства на содержание и ремонт. Именно поэтому все капитальные работы, в том числе по замене стояка, производятся без дополнительного привлечения денег с собственников. Владельцы квартир и так заплатили за ремонт.
Если ЖЭК предлагает жильцам самостоятельно собрать деньги на проведение капитальных работ, то это незаконно. Владельцы квартир в такой ситуации могут жаловаться на подобные действия в прокуратуру или в суд.
Обязанность проведения работ по замене труб будет зависеть от того, где они располагают и сколько квартир обслуживают. Если они находятся внутри жилого помещения, то ремонт производится за счет средств ее владельца.
Работы будут выполняться либо управляющей организацией, либо сторонней компанией. И в том, и в другом случае замена осуществляется на возмездной основе.
Итак, стояк относится к общедомовому имуществу, замена которого является . Все работы производятся за счет собственников, которые должны ежемесячно перечислять средства на содержание и ремонт такого оборудования. Именно поэтому попытки управляющей компании незаконно привлечь дополнительные средства с жильцов являются незаконными.
Интересный вопрос поступил к нам от читателя, купившего недавно квартиру в доме под управлением ЖСК. На всех 3-х стояках квартиры имеются заплатки в виде кусков резины, стянутых хомутиками, а на трубах — следы ржавчины. Вопрос читателя следующий: кто должен осуществлять ремонт (замену) стояков (не полностью, а только изношенной части)?
Чьи стояки?
Чтобы ответить на вопрос, нужно выяснить, являются ли трубы общим имуществом или это собственность жильцов?
Обратимся к Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме. В пункте 5 настоящих Правил говорится об элементах холодного и горячего водоснабжения, которые входят в состав общего имущества. К этим элементам как раз относят стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства и запорно-регулировочные краны от стояков.
Работы по ремонту общего имущества (в частности, стояков и кранов на стояках) обязана выполнять обслуживающая организация бесплатно, поскольку собственники ежемесячно вносят плату по статье «содержание и ремонт жилого помещения», которая и уходит на обслуживание общего имущества.
Таким образом, стояки в квартире нашего читателя относятся к общему имуществу, и их ремонт должна осуществлять обслуживающая организация.
Как добиться замены стояков?
Для того, чтобы произвести ремонт за счет обслуживающей организации, нужно определить состояние имеющихся стояков. Специалисты должны оценить техническое состояние стояков и составить акт осмотра. По итогам экспертизы поднимается вопрос о срочной/несрочной замене стояков в квартире. Мы не раз касались вопросов, связанных с ремонтом труб в доме и рассказывали о том, поэтому рекомендуем поискать информацию на сайте.
Трубы в квартире – чья собственность?
Выяснив, что стояки – общее имущество, стоит уделить внимание трубам в квартире. Отметим, что для того, чтобы элемент инженерной системы дома относился к общей собственности, он должен обслуживать более одного жилого/нежилого помещения. Трубы, которые идут после вентиля стояка, – обслуживают только одну квартиру и поэтому их можно назвать личной собственностью жильца (исключение — неприватизированная квартира). В этом случае частичный ремонт или полная замена таких коммуникаций будет осуществляться за счет собственника по договору с любым компетентным в этом вопросе исполнителем.
Таким образом, после осуществления ремонта стояков общего пользования, можно будет перейти к замене остальных частей коммуникаций. При этом установить новые батареи, запорное (шаровые краны) и прочее оборудование можно независимо от обслуживающей организации.
Обязанности по замене стояков в приватизированной квартире
Новоиспеченный владелец квартиры порой даже не подозревает сколько проблем ему теперь придется решать. И одна из них, кому теперь принадлежат обязанности по замене стояков в приватизированной квартире? Ведь вместе с жилой площадью в собственность переходят и коммуникации, в том числе и общедомовые.
Замена труб
Все те коммуникации, которые расположены внутри квартиры и пользоваться которыми может только ее владелец и жильцы, вопросов о своей принадлежности не вызывают. Это частная собственность. И владелец может сделать с ними все, что сочтет нужным. Разумеется, если это не приведет к тому, что пострадает имущество его соседей или другие их права и интересы.
Собственник квартиры вправе:
- заменить старые металлические трубы на более современные;
- поставить новые смесители, счетчики;
- увеличить или уменьшить количество сантехники;
- поменять батареи и т. д.
Все это он делает по собственной воле и за свой счет. Это не вызывает удивления или сомнений в правомерности таких действий. Право собственности включает в себя возможность таких изменений и улучшений.
Но когда речь заходит о замене стояков, то есть тех толстых труб, которые соединяют все этажи и квартиры в единое целое, мнения расходятся.
Жильцы считают, что за общедомовое имущество отвечает управляющая компания, а в той говорят, что поскольку это общее имущество владельцев квартир, то все, что касается замены или ремонта труб, является их обязанностью. Попробуем разобраться, кто прав.
Кто должен менять стояки в приватизированной квартире
Стоит помнить, что помимо права собственности существует и так называемое бремя собственника, которое заключается в необходимости поддерживать свое имущество в исправном состоянии и платить за его обслуживание.
И вот тут возникает вопрос, а кто является владельцем тех труб и их ответвлений, которые находятся уже не внутри каждой частной квартиры, а соединяют ее с инженерными коммуникациями, подводящими воду, тепло и свет к самому зданию?
Они, как выясняется, относятся к общему имуществу, принадлежащему всем собственникам. То есть те трубы, что в квартире - личные, а стояки - общие.
Законодательство
Законодательство это подтверждает. Правительство в 2006 году утвердило Правила, касающиеся содержания общедомового имущества.
В них перечисляется, что именно относится к имуществу, признаваемому общим:
- Оборудование, обслуживающее более чем одну квартиру.
- Система водоотведения (то есть канализация) и т. д.
Но подтверждение того факта, что все трубы, включая водопроводные, отопительные, газовые и канализационные являются собственностью жильцов дома, не отвечает на вопрос, кто все-таки должен менять стояки в приватизированной квартире? В том же документе говорится о таком понятии, как ремонт (текущий и капитальный).
Определение текущего ремонта, данное в Правилах технической эксплуатации жилого фонда, включает в себя такие позиции относительно всех трубопроводов внутри жилого строения, как:
- установка;
- замена;
- восстановление работоспособности.
Как происходит приватизация аварийного жилья в 2015 году? Читайте тут.
Обязанности владельца
Согласно Правилам принятие решений о необходимости текущего и тем более капитального ремонта лежит на всех собственниках.
Владельцы квартир и общего имущества обязаны:
- обеспечивать нормальное техническое состояние общедомовых коммуникаций;
- принимать решение об их ремонте при возникновении такой необходимости.
Но сами владельцы могут ремонтировать только то оборудование, которое обслуживает непосредственно их квартиру. Поскольку это их частная собственность. А для ремонта общего имущества передают часть своих обязанностей управляющей компании, которая за них решает все технические проблемы.
Договор этот безвозмездный, то есть подразумевает уплату определенной суммы ежемесячно. Ее внесение также входит в обязанности владельца квартиры. Взамен он получает техническое обслуживание всего общедомового хозяйства.
Обязанности ЖЭК
Производство всех ремонтных работ, требующихся для поддержания в исправном техническом состоянии стояков водоснабжения, канализации, отопления и прочих, является обязанностью ЖЭК. Или иной фирмы, с которой был заключен соответствующий договор.
Основанием для проведения работ будет:
- план их проведения;
- акт, свидетельствующий о том, что какая-либо часть стояка нуждается в ремонте для предотвращения аварийной ситуации;
- возникновение протечки или иной неполадки.
В ЖЭК можно обратиться с заявлением, которое они обязаны рассмотреть и дать мотивированный ответ.
За чей счет
Все попытки заставить жильцов обращаться в частные конторы либо платить дополнительные средства за ремонт стояков - незаконны. Поскольку эти работы и так проводятся за счет собственников жилья.
Ежемесячно в извещениях на оплату коммунальных услуг можно видеть строчку «содержание и ремонт жилья». Сумма в ней зависит от метража квартиры и количества жильцов.
Согласно нормам МДК 2-04.2004 есть два перечня работ, которые включены в квартплату. Сюда входят:
- содержание различного общего имущества;
- техническое и иное обслуживание коммуникаций;
- аварийные работы;
- текущий ремонт.
То есть все работы по замене, обслуживанию и ремонту уже включены в без того немаленькую квартплату.
Поэтому ЖЭК должен менять канализационный стояк в приватизированной квартире абсолютно бесплатно. За него уже уплачено.
Исключением является тот случай, когда ремонт требуется в результате самовольно произведенных одним из владельцев квартир ремонт или какие-либо конструктивные изменения общедомовых коммуникаций. А если в результате такого вмешательства пострадали соседи, то придется компенсировать им ущерб.
Составляете заявление в суд на принудительное расселение и приватизацию квартиры? Вам будет полезной эта статья.
Как происходит наследование приватизированной квартиры по закону? Смотрите здесь.
Часто задаваемые вопросы
Рассмотрим вопросы, которые часто задают собственники приватизированных квартир.
Замена канализационного стояка
Поскольку стояки, находящиеся за пределами квартир и соединяющие несколько из них являются общим имуществом, то из заменой занимается управляющая компания (ТСЖ, ЖЭК, ЖЭУ и пр.). За счет тех денежных средств, которые поступают в составе квартплаты на «содержание и ремонт общего имущества дома».
Любые попытки вынудить людей оплатить эти работы дополнительно будут незаконны.
При попытке отклонить требование по замене стояка для отстаивания своей позиции стоит ссылаться на нормативные документы:
- правила содержания общего имущества многоквартирного дома;
- методические рекомендации МДК 2-04.2004.
Как доказательство исполнения своих обязанностей по своевременной оплате коммунальных услуг к заявлению на выполнение ремонтных работ можно приложить копии квитанции об оплате.
Замена труб в приватизированном жилье
Все зависит от того, где находятся эти трубы и сколько квартир обслуживают. Все трубы, которые находятся внутри квартиры, меняются за счет владельца. Производить работы могут как специалисты УК, так и иные лица, на основании гражданско-правового договора.
- трубам водоснабжения, канализации, отопления;
- счетчикам, смесителям и сантехнике, находящимся в единоличном пользовании.
Все общедомовые коммуникации обслуживаются управляющей компанией за счет средств собственников квартир. Текущий ремонт включает в себя и замену труб в случае их плохого технического состояния.
