Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Анастасия Бахтина и Алексей Александров объясняют, можно ли передать объект капитального строительства в пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Здание организацией построено, но не введено в эксплуатацию. Разрешение на строительство этого здания было получено. Здание планируется передать в безвозмездное пользование до оформления права собственности на него. Можно ли передать в безвозмездное пользование здание до регистрации права собственности на него?
Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником (п. 1 ст. 690 ГК РФ). Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, в свою очередь, подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ).
С другой стороны, передача вещи в безвозмездное пользование не устанавливает вещных прав на объект ссуды. Поэтому принципиальная возможность передачи объекта ссуды в пользование другому лицу не зависит от наличия вещных прав на него. Следовательно, обязательство передать вещь в пользование до возникновения права собственности на нее не является неисполнимым. Если же признать, что наличие права собственности на момент передачи вещи в ссуду является необходимым элементом ссудных отношений, что вытекает из п. 1 ст. 690 ГК РФ, обязательство по передаче материального объекта, не являющегося объектом вещных прав, следует считать возникающим не из договора ссуды, а из иного, непоименованного договора, заключение которого не противоречит закону в силу принципа свободы договора (п. 2 ст. 1, п.п. 2, 4 ст. 421 ГК РФ).
Обратившись к судебной практике, можно заметить, что ранее, основываясь на приведенных положениях закона, суды зачастую признавали ничтожными договоры, направленные на передачу объекта капитального строительства во временное пользование другому лицу до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 N Ф07-3278/11, ФАС Московского округа от 15.02.2010 N КГ-А41/303-10, ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008).
Позднее в п. 11 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) свою позицию по данному вопросу изложил Пленум ВАС РФ, разъяснив следующее. Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию является правонарушением, ответственность за которое предусмотрена ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ (кроме случаев, если для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство). Однако эксплуатация объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию является нарушением норм публичного права, не затрагивающим частноправовые отношения между участниками гражданского оборота. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды, поскольку закон не предусматривает такого основания недействительности сделок (как следует из п. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации", п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, соответствующее толкование норм права является обязательным для арбитражных судов). Исключение предусмотрено законом только в отношении самовольных построек (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12.
Поскольку ссудные и арендные отношения имеют сходное правовое содержание (оба этих вида договора направлены на передачу вещи в пользование другому лицу), за исключением обязанности произвести встречное предоставление, указанная правовая позиция в полной мере может быть применена при разрешении споров, возникающих из договоров ссуды.
Основываясь на применении такого подхода к ссудным отношениям, следует признать, что отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует заключению договора ссуды в отношении возведенного объекта капитального строительства (за исключением случаев, когда такой объект представляет собой самовольную постройку) и не влияет на судьбу отношений, возникающих их этого договора (если объект ссуды соответствует условиям договора и назначению имущества, исполнение, заключающиеся в передаче не введенного в эксплуатацию объекта, должно тем не менее признаваться надлежащим). Однако с учетом отсутствия судебной практики, в которой бы прямо обсуждался рассматриваемый вопрос, следует констатировать, что его решение в случае возникновения спора будет в значительной степени зависеть от конкретных обстоятельств дела, а также от усмотрения суда.
Обратим внимание также на некоторую неясность, вытекающую из соотношения упомянутых ранее постановления Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 9798/12 и п. 11 постановления от 17.11.2011 N 73. Если в первом отношения сторон по предоставлению в пользование объекта капитального строительства до его ввода в эксплуатацию не квалифицируются как арендные, то во втором из этих актов прямо упоминается об аренде как основании возникновения подобного рода отношений. В связи с этим нельзя исключить, что заключенный сторонами договор будет признан не договором ссуды, а непоименованным договором. Однако, как уже отмечено, закон не препятствует заключению договора, прямо не предусмотренного законом. Положения такого договора применяются постольку, поскольку они не противоречат императивным нормам закона (ст. 422 ГК РФ). В свою очередь, положений, которые бы запрещали заключение договора пользования не введенным в эксплуатацию объектом капитального строительства, действующий закон не содержит.
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе
Можно ли ввести в эксплуатацию и учитывать в качестве основного средства частично построенное офисное здание, некоторые этажи которого уже используются как офисные помещения, а на остальных — все еще голые стены без отделки и коммуникаций? Объясняют эксперты службыПравового консалтинга ГАРАНТ Светлана Овчинникова и Вячеслав Горностаев.
Организация решила построить новое офисное здание. В настоящий момент здание построено частично, не благоустроены два этажа (голые стены без отделки и коммуникаций), но, тем не менее, офисное здание планируется ввести в эксплуатацию. Поэтапный ввод здания в эксплуатацию проектом не предусмотрен. Фактически, отдельные этажи используются в качестве офисных помещений. Можно ли сейчас ввести объект недвижимости в эксплуатацию?
Согласно п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", (далее - ПБУ 6/01) актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
При этом в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее - Методические указания N 91н), указано, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.
В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемой им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ). Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается, в частности, часть имущества, используемого для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ).
Согласно части 1 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.
К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
До получения такого разрешения организация, фактически установившая в своей учетной политике момент ввода построенного объекта в эксплуатацию при выполнении всех условий п. 4 ПБУ 6/01, не согласовав его с датой получения указанного разрешения, несет риск возможных последствий технологического и административного характера (в случае их свершения) на объекте, на который не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Таким образом, руководствуясь общим порядком, незавершенные капитальные вложения налогоплательщик не должен принимать к учету в качестве основного средства.
Аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды. Так, по мнению судей ВАС РФ, выраженному в п. 8 Информационного письма Президиума от 17.11.2011 N 148, имущество не учитывается в качестве объекта основного средства, в отношении которого еще необходимо осуществление дополнительных капитальных вложений для доведения его до состояния готовности и возможности эксплуатации (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10, ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2011 N А56-9038/2010).
Учитывая изложенное, критериями для принятия организацией созданного путем строительства объекта недвижимости на учет в качестве объекта основных средств являются следующие обстоятельства:
Объект существует физически, то есть строительство его завершено, он сдан в эксплуатацию в установленном порядке;
У организации возникло право владения и пользования этим имуществом, которое может быть подтверждено документально;
Объект отвечает в совокупности условиям, предусмотренным п. 4 ПБУ 6/01.
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, предназначен счет 08 "Вложения во внеоборотные активы". На субсчете 08-3 "Строительство объектов основных средств" учитываются затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).
При отражении в бухгалтерском учете операций, связанных со строительством объектов ОС, бухгалтеру, помимо ПБУ 6/01 и Методических указаний N 91н, необходимо руководствоваться еще одним документом - письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 "Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" (далее - Положение N 160) в части, не противоречащей более поздним нормативным документам, регулирующим порядок ведения бухгалтерского учета.
Так, согласно пп. 3.1.1 п. 3.1 Положения N 160, до окончания работ по строительству объектов затраты по их возведению, учтенные на счете счет 08 "Вложения во внеоборотные активы", составляют незавершенное строительство. К законченному строительству относятся принятые в эксплуатацию объекты, приемка которых оформлена в установленном порядке (пп. 3.2.1 п. 3.2 Положения N 160).
Таким образом, расходы, связанные с возведением здания, предусмотренные сметами на строительство (другими аналогичными документами), до принятия объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством, отражаются в бухгалтерском учете на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" как незавершенное строительство.
Поскольку в рассматриваемой ситуации строительные работы по зданию не завершены, следовательно, первоначальная стоимость здания будет формироваться с учетом сумм расходов на эти работы.
Аналогичный подход применяется и для целей налогового учета. Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ (п. 1 ст. 257 НК РФ). При этом в целях налогообложения прибыли расходом, связанным с эксплуатацией амортизируемого имущества, признается амортизация.
Таким образом, затраты организации на проведение строительных работ на объекте незавершенного строительства подлежат включению в первоначальную стоимость этого объекта основных средств. Эти затраты нельзя учесть при расчете налога на прибыль в том налоговом периоде, когда они фактически были произведены. Это можно будет сделать только после завершения строительства и постановки построенного объекта на баланс, в этом случае затраты будут списываться в составе расходов, уменьшающих доходы текущего отчетного (налогового) периода, путем начисления амортизации (смотрите дополнительно письма Минфина России от 10.03.2009 N 03-03-06/1/119, УФНС РФ по г. Москве от 18.04.2008 N 20-12/037669.2).
К сведению:
Следует обратить внимание, что недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в силу п. 1 ст. 374 НК РФ является объектом обложения налогом на имущество организаций.
Если у организации нет разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, в нем предполагается осуществление отделочных работ, и стоимость объекта еще не сформирована, то полагаем, что в такой ситуации нет оснований для учета здания в качестве объекта основных средств и, соответственно, уплаты налога на имущество (смотрите также письма Минфина России от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28, от 22.06.2011 N 03-03-06/1/370, от 22.06.2010 N 03-03-06/1/425, от 09.06.2009 N 03-05-05-01/31).
Однако, учитывая, что в рассматриваемой ситуации часть помещений здания фактически используется для управленческих нужд организации, не исключены претензии налогового органа при неначислении налога на имущество с фактически используемых площадей.
При этом суды в своих решениях отмечают, что, если даже на фоне проведения работ капитального характера объект начинает эксплуатироваться (с нарушением определенных технических требований или без таковых) и приносит доход, это не является поводом считать объект пригодным для использования в смысле п. 4 ПБУ 6/01. Об этом свидетельствуют отдельные судебные акты (постановления ФАС Поволжского округа от 30.09.2010 N А12-4653/2010, от 27.09.2010 N А65-1671/2010, от 13.04.2010 N А72-15321/2009, от 22.03.2010 N А65-149/2009).
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе
В ближайшем будущем Государственная Дума Российской Федерации должна будет рассмотреть новый законопроект, касающийся ужесточения штрафных санкций за эксплуатацию объектов капитального строительства без соответствующего разрешения на ввод таких объектов.
Будет обсуждаться вопрос об увеличении штрафов: от двух до пяти тысяч рублей - для физических лиц, от двадцати до пятидесяти тысяч рублей - для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей и от пятисот тысяч до миллиона рублей - для юридических лиц.
В градостроительном законодательстве под разрешением на ввод объекта в эксплуатацию понимается документ, подтверждающий, во-первых, выполнение строительства или реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме согласно разрешению на строительство и проектной документации, а во-вторых, соответствие построенного или реконструированного объекта капитального строительства требованиям и ограничениям, содержащимся в градостроительном, земельном и ином законодательстве Российской Федерации.
Кстати, с перечнем представляемых застройщиком (заказчиком) документов и материалов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в частности, в городе Москве можно ознакомиться в открытом доступе на сайте Комитета государственного строительного надзора города Москвы.
Согласно данному перечню к таким документам относятся: правоустанавливающие документы на земельный участок; акт приемки объекта капитального строительства; документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, проектной документации и техническим условиям; схема расположения построенного, реконструированного объекта капитального строительства и расположения сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка с планировочной организацией земельного участка; заключение органа государственного строительного надзора; документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте; технический план; градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство.
К причинам отказа в получении разрешения на строительство следует отнести несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана, условиям разрешения на строительство или проектной документации.
Отметим, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не потребуется для объектов некапитального строительства, для которых нет необходимости получать разрешение на строительство.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию у застройщика появляется право выполнять кадастровую регистрацию объекта и регистрировать право собственности на объект недвижимости.
Коснемся судебной практики по рассматриваемому вопросу.
Арбитражный суд рассмотрел дело по заявлению прокуратуры о привлечении индивидуального предпринимателя к административной ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), в связи с эксплуатацией реконструированного объекта капитального строительства без соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Материалы дела указывают на проведенную прокуратурой проверку соблюдения индивидуальным предпринимателем требований градостроительного законодательства при эксплуатации объекта капитального строительства, которая показала, что городской администрацией было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, на основании чего затем было получено свидетельство о праве собственности на объект.
Проверка подтвердила, что эксплуатация указанного объекта осуществляется индивидуальным предпринимателем без установленного нормами законодательства разрешения на ввод в эксплуатацию.
В соответствии с градостроительным законодательством разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик должен получить в государственном органе, выдавшем ранее разрешение на строительство, при этом при обращении прилагается заключение органа строительного надзора о том, что объект капитального строительства соответствует требованиям технических регламентов, нормативных правовых актов и проектной документации.
Суд установил, что эксплуатация индивидуальным предпринимателем объекта капитального строительства без оформленного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтвердилась полученными сведениями из департамента градостроительства и земельных отношений, а также актом осмотра земельного участка и объекта и актом прокурорской проверки.
Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности.
Потому при осуществлении своей деятельности индивидуальный предприниматель обязан был соблюдать нормы действующего законодательства в области градостроительства. Кроме того, со стороны индивидуального предпринимателя не было представлено каких-либо объективных и обоснованных доводов в свою защиту, которые могли бы подтвердить причины несоблюдения требований действующего градостроительного законодательства.
Рассмотрим другой пример из арбитражной судебной практики.
Решением арбитражного суда Московской области было отказано в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "А" (далее - заявитель) о признании недействительным разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного обществу с ограниченной ответственностью "Б" (далее - ответчик) сельской администрацией (далее - заинтересованное лицо).
Считая решение суда первой инстанции необъективным, заявитель обратился с жалобой в вышестоящий арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
Материалы дела указывают на то, что между спорящими сторонами был заключен предварительный договор аренды помещений, предусматривающий обязательство о заключении впоследствии уже долгосрочного договора аренды, а сам объект был передан по акту приема-передачи.
Согласно условиям договора и дополнительного соглашения к нему арендодатель предоставляет арендатору право на проведение подготовительных работ на объекте аренды до момента подписания акта приема-передачи на срок до нескольких месяцев после предоставления доступа в помещения. Под подготовительными работами понимались отделочные и иные работы, направленные арендатором на подготовку объекта аренды к эксплуатации.
При этом силами заявителя в целях подготовки объекта аренды к эксплуатации строился каркасный дом для охраны (далее - здание КПП) при въезде на прилегающую территорию объекта, однако право собственности на данное здание КПП регистрируется за ответчиком, основанием чего служит наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданное заинтересованным лицом.
На первый взгляд кажется вполне логичным мнение заявителя о признании незаконным указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако арбитражный апелляционный суд посчитал по-другому и поддержал решение суда первой инстанции по следующим правовым основаниям.
Доводом заявителя для оспаривания указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию служил факт того, что заявителем было возведено здание КПП и принадлежит оно именно ему.
Однако вместе с тем именно за ответчиком было зарегистрировано право собственности на основании полученного им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ответчику в соответствии с судебным решением, которое ранее признало незаконным отказ сельской администрации в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и обязало впоследствии выдать такое разрешение ответчику.
Поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию стало основанием для возникновения у ответчика права собственности на объект, то есть по факту гражданских прав на здание КПП, апелляционная инстанция считает, что удовлетворение заявленных требований незаконно в порядке АПК РФ, так как этот спор должен разрешиться в порядке искового производства.
При этом арбитражный апелляционный суд ссылается на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывая, что спор о праве на недвижимое имущество не должен разрешаться в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.
Кроме того, как выяснилось в рамках данного дела, заявителем был пропущен трехмесячный срок для обжалования ранее вынесенного судебного акта, при этом у заявителя была возможность узнать сведения об оспариваемом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию с момента, когда он узнал о государственной регистрации права собственности ответчиком.
Арбитражным судом города Москвы уже ранее рассматривалось дело между спорящими сторонами, в рамках производства которого со стороны ответчика в суд было представлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Одним из таких документов была выписка из ЕГРП о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества, а именно информация о здании КПП и оспариваемом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию как основание для регистрации права собственности.
В свою очередь в рамках этого же процесса со стороны истца было подано два ходатайства об ознакомлении с материалами дела. Потому обоснованных доказательств того, что у заявителя отсутствовала возможность ознакомления и получения копий судебного акта, им не было представлено.
Таким образом, на основании вышеизложенного решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Время от времени суды при принятии своих решений могут и ошибаться, но в конечном итоге законодательство остается соблюденным, как свидетельствует следующая судебная практика.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отказался признать незаконными действия Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства (далее - департамент) о наложении на юридическое лицо административного штрафа за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, так как после завершения строительства объекта юридическое лицо обязано было обратиться в соответствующий орган исполнительной власти с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением необходимого пакета документов.
Изначально решением арбитражного суда было удовлетворено исковое требование юридического лица о признании незаконным и отмене постановления департамента о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.
Постановлениями арбитражных судов апелляционной и кассационной инстанций суда решение суда первой инстанции было оставлено без изменения.
Однако суд надзорной инстанции отменил все указанные судебные акты по следующим основаниям.
Административным законодательством предусмотрена соответствующая ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда такое разрешение не требуется.
Градостроительным законодательством также предусматривается наличие разрешения при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства либо их капитального ремонта.
Ввод объекта в эксплуатацию осуществляется только после направления застройщиком соответствующего заявления в государственный орган, выдающий разрешение на строительство, с приложением всех необходимых документов (правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, документов о соответствии объекта капитального строительства проектной документации, заключения органа государственного строительного надзора).
После обязательной проверки документов и осмотра объекта капитального строительства данный государственный орган вправе выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию либо же отказать в выдаче с пояснением причины.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется постановка построенного объекта на государственный учет.
Как следует из материалов дела, обществу выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства.
В соответствии с градостроительным законодательством после завершения строительства объекта юридическое лицо должно обратиться в соответствующий государственный орган с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением необходимых документов.
Игнорирование данной нормы закона и дальнейшая эксплуатация объекта без разрешения на ввод его в эксплуатацию будут считаться административным правонарушением.
Доводы предыдущих трех судебных инстанций касательно того, что юридическое лицо якобы утратило статус застройщика по причине продажи части помещений и не считается виновным, являются необоснованными.
Договор земельного участка и разрешение на строительство подтверждают статус юридического лица как застройщика, и именно на него возлагается обязанность по вводу объекта в эксплуатацию и получению соответствующего разрешения. А что касается продажи части помещений другим лицам, то это также не освобождает застройщика от соблюдения законных обязательств.
Таким образом, лишь надзорной судебной инстанцией на основании градостроительного законодательства было признано законным привлечение юридического лица к административной ответственности.
Кстати, названное выше постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относительно толкования правовых норм является общеобязательным для применения арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.
Также стоит добавить, что, кроме предусмотренных штрафных санкций за эксплуатацию здания без соответствующего разрешения на ввод его в эксплуатацию, законодательство содержит и иные, дополнительные рычаги давления на нерадивых правонарушителей, в том числе в вопросах налогообложения.
Например, Министерство финансов Российской Федерации в своем письме от 02.09.2014 N 03-03-06/1/43913 также указывает, что отсутствие у юридического лица или индивидуального предпринимателя разрешения на ввод здания в эксплуатацию может повлиять на расчет налога на прибыль, НДС и налога на имущество.
Таким образом, исходя из судебной практики юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям целесообразнее будет соблюдать правовые нормы действующего законодательства по вопросам получения разрешений на ввод зданий в эксплуатацию во избежание ответственности, в частности наложения штрафных санкций со стороны государственных органов.
Инструкция
Для ввода здания в эксплуатацию обратитесь в органы госстройнадзора своего региона с заявлением. К заявлению приложите проект и эскиз строения, строительный паспорт, разрешение на строительство.
Также вам потребуется получить акт приемочной жилищной комиссии, которая работает в каждом районном муниципалитете. Согласуйте строительный объект с пожарным надзором своего района. Для этого вызовите уполномоченных представителей и получите акт согласования, подтверждающий разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Обратитесь в региональные коммунальные службы. Вам выдадут разрешение на ввод строения в эксплуатацию. Получите согласования во всех сетях инженерных коммуникаций. То есть если в вашем строении подключен газ, то разрешение на ввод в эксплуатацию получите у поставщиков. Также вы должны получить разрешение в районной электросети.
Согласуйте все документы с отделом архитектуры и градостроительства, поставьте резолюцию главы местной администрации и готовые документы и их ксерокопии представьте для рассмотрения в региональные органы госстройнадзора. Вы получите постановление о вводе здания в эксплуатацию.
Со всеми документами обратитесь в БТИ. Напишите заявку на вызов технического сотрудника. На основании осмотра строений на них составят технические документы, оформят кадастровый план и паспорт, а также присвоят номер и почтовый адрес, если до этого момента у вас его не было.
Получите выписку из кадастрового паспорта и копию кадастрового плана. Обратитесь в ФУГРЦ, заполните бланк заявления, представьте все документы и ксерокопии. Через один месяц вам выдадут свидетельство о собственности.
Совсем иначе обстоит дело с вводом в эксплуатацию объектов, построенных самовольно, то есть без разрешения. Процесс получения всех разрешающих документов точно такой же, как указано, но если какие-то органы исполнительной власти или уполномоченные лица откажут выдать разрешение, например ввиду того, что объект построен на важных сетях города или района, обратитесь в Арбитражный суд. Часто даже через суд невозможно ввести самовольные постройки в эксплуатацию и их могут заставить снести в принудительном порядке.
Поэтому никогда не рискуйте и не возводите никаких строений без разрешения отдела архитектуры и градостроительства.
Объект завершенного строительства вводится в эксплуатацию в соответствии с правилами, установленными рядом статей Гражданского кодекса, Федеральными и региональными законами. Перед регистрацией прав собственности необходимо оформить все документы и согласовать их в соответствии с установленным порядком.
Вам понадобится
- - пакет документов для ввода объекта в эксплуатацию;
- - пакет документов для регистрации прав собственности.
Инструкция
Если вы завершили строительство и планируете ввести его в эксплуатацию , при этом перед началом возведения объекта получали разрешение и строительный паспорт в отделе архитектуры и градостроительства , обратитесь в районную администрацию с заявлением.
К вам направят региональную комиссию. На основании осмотра завершенного строения составят акт. Данный документ вы обязаны согласовать с представителями регионального отделения пожарной охраны, санитарной эпидемиологической станции, с районным отделом жилищно-коммунального хозяйства, с энергетическими компаниями, поставляющими свет, газ и тепло. Вам подпишут акт согласования, после чего можно приступать к оформлению технических и кадастровых документов на объект.
Для оформления технических и кадастровых документов обратитесь в бюро технической инвентаризации, напишите заявку на вызов технического инженера. Предъявите паспорт, акт согласования, разрешение на строительство, строительный паспорт и все ксерокопии документов.
Ваше строение осмотрят, составят на него технический план, на основании которого оформят технический, кадастровый паспорт и план.
Технический паспорт останется у вас, кадастровый паспорт и план будет храниться в БТИ. Получите выписки из кадастровых документов.
Далее, обратитесь в государственную регистрационную палату. Предъявите все оформленные документы и ксерокопии, заполните бланк заявления, заплатите государственную пошлину за регистрацию. Через 30 дней вы получите свидетельство о собственности. Объект будет считаться введенным в эксплуатацию .
Совершенно по-другому будет обстоять оформление объекта самовольного строительства , на который вы не получили разрешения и не оформили строительный паспорт. Вам придется проводить полное оформление разрешений, и только после этого вы сможете ввести строение в эксплуатацию указанным способом.
Чтобы получить разрешение и строительный паспорт на самовольно возведенный строительный объект, обратитесь в лицензированную компанию, пригласите архитектора. Вам составят проект и эскиз построенного здания. После чего вы обязаны обратиться в отдел архитектуры, получить акт согласования, подписать его во всех ведомствах: администрации, коммунальном хозяйстве, пожарной охране, СЭС, у энергетиков. На основании согласованного акта вам выдадут разрешение и строительный паспорт постфактум. Далее оформление производится обычным способом.
В случае, если вы не можете произвести согласование построенного объекта с какими-то ведомствами, обратитесь с заявлением в суд. На основании постановления вам разрешат ввести здание в эксплуатацию или заставят в принудительном порядке его демонтировать. Такое может случиться из-за нарушения строительных норм или при возведении объекта на коммуникационных системах города.
