Виды обременения права собственности. Об обременении на недвижимость: что это такое, какие есть ограничения на квартиру и на дом, кто может наложить

Живя в современном мире, очень просто попасть впросак из-за невнимательности или самонадеянности. Риэлтерской практике известно не мало случаев, когда обе стороны были так или иначе введены в заблуждение, путём сокрытия данных. Но сейчас нет нужды или смысла рисковать, ведь существует очень удобное средство предостеречь себя от ненужных открытий - Выписка из ЕГРН (ЕГРП).

Наверное, известный всем факт, что собственник имеет право совершать со своим имуществом любые дозволенные манипуляции, но иногда этот спектр действий может урезаться за счёт некоторых условий и запретов со стороны закона или же уполномоченных органов. Именно это и называется обременением, переводя с непонятной научной терминологии.

Метка на имуществе, в виде обременения, может появиться в следствие:

Сделки с собственником;
. - акта уполномоченных органов власти;
. - закона;
. - вступившего в силу, решения суда.

Любое обременение должно находиться под государственной регистрацией.
Именно эта государственная регистрация на практике имеет неоспоримую важность своего существования. Благодаря ей данные о конкретной недвижимости сразу попадают в Единый государственный реестр прав и как правило, совершая сделку, запрашивают выписку из ЕГРН (ЕГРП), которая предоставит исчерпывающую достоверную информацию о данной жилплощади, а в нашем случае поможет не нарваться на обременённую недвижимость. Ведь, в случае наличия таких ограничений стоит отказаться от приобретения.

Обременение недвижимости - любое законное действие, связанное с ограничением права распоряжения или владения объектом.

Ограничения касаются, но не ограничиваются следующими предписаниями:

• - Запрет на регистрацию сделок в кадастре: купля-продажа, дарение и т.д.;
• - Любые ограничения связанные с изменением назначения объекта: например, перевод из с/х назначения под индивидуальное строительство.

ЕГРН выписка надежно страхует заявителя от любых неожиданных сюрпризов - арест, неизвестный залог или требования третьих лиц.
При любых делах, связанных с заключением сделок с недвижимостью лучше заказать выписку из ЕГРН.

Для чего нужна выписка ЕГРН ?

Выписка из реестра кадастра помогает при выполнении следующих условий:

• - При заключении договора, которым определяется судьба недвижимости. Если объект арестован или находится под арестом - действие договора будет отменено;
• - При заключении договора займа с принятием в залог недвижимости - необходимо удостовериться, что объект принадлежит собственнику на законных основаниях и не является предметом спора в суде.

Какие виды обременений существуют.

Всего существует 6 обременений:

• - сервитут;
• - длительная аренда (срок - не менее 1 года);
• - концессия;
• - наложенный по решению суда арест;
• - невыплаченная ипотека;
• - доверительное управление.

Все перечисленные ограничения обязательно подлежат регистрации. Следовательно, информация о них находит отражение в реестре ЕГРН.
Каждый вид ограничений следует рассмотреть подробно.

Сервитут. Это разновидность права на использование объекта посторонним лицом. Как правило, это обременение накладывается для предоставления человеку или группе людей, которым предоставлен сервитут, возможности беспрепятственно находиться на объекте или размещать на нем свою собственность (например, водопроводные трубы).

Аренда. Это характерно для частных домов, когда земля под ними находится в долгосрочной аренде. Данное обременение не является причиной, по которой текущий арендатор не может совершить сделку с недвижимостью.
Концессия - примерно то же самое, что и длительная аренда. Но в отличие от таковой, объекты предоставляются с какой-то конкретной целью (например, для возведения построек). Достаточно малораспространенное обременение, но оно иногда имеет место быть.

Очень распространенное обременение - арест недвижимости. Его налагает суд по причине наличия у человека непогашенной задолженности. Чаще всего арест налагается на имущество лиц, которые признаны банкротами. При наличии соответствующего обременения невозможно совершить сделку с недвижимостью. И фактически наличие ареста - единственное, из-за чего юридически невозможно продать объект с таким ограничением.

Ипотека - тоже достаточно распространенное обременение. Она, как уже было выяснено выше, не является причиной, по которой сделка не может быть оформлена.

И последняя разновидность обременений - это доверительное управление. Для покупателя недвижимости наличие соответствующего ограничения не является особой проблемой. Объект достаточно легко вывести из-под доверительно управления. Но это обязательно нужно сделать перед совершением сделки.

Основных обременений существует четыре вида, о каждом из которых ниже пойдёт более детальная речь.

Так вот, первый вид - аренда.

Вероятно, суть данного ограничения в разной степени размытости понятна всем. Следуя правилам, необходимо составить жилищный договор, который определяет собой многие аспекты соглашения между арендодателем и съёмщиком. Далее составленный документ необходимо подписать обеим сторонам, в противном случае договор не будет иметь ровным счётом никакой юридической силой. Когда все формальности пройдены съёмщик получает недвижимость на временное владение и пользование от арендодателя.

Второй вид - доверительное управление.

Владелец может передать имущество в доверительное управление другому лицу на протяжении конкретно обозначенного срока. При этом право собственности полностью остается за владельцем, а «другое лицо» в свою очередь обязуется распоряжаться данной недвижимостью с учётом интересов его законного владельца или же третьего лица. Стоит отметить, что, как и в первом случае, предстоит оформить письменное соглашение или получить соответствующее решение суда.

Третий вид - сервитут.

Сервитут представляет собой временное соглашение о праве ограниченного пользования земельным участком. Это соглашение составляется в случае необходимости проезда и прохода через соседние владения, эксплуатации линий передач, прокладки и другие потребности гражданина, которые могут быть удовлетворены только посредством установления сервитута.
Классифицируют частный и публичный сервитуты.
Частный составляется при участии требующего соглашения и владельца соседнего участка. Публичный сервитут оформляется в случае необходимости для интересов местных жителей, государства, органов местного самоуправления и укладывается посредством закона, нормативных актов и органов самоуправления.
Эта манипуляция с недвижимостью, как и прочие подобные ей, требует госрегистрации.

Последний, но не по значимости, вид - ипотека.

Ипотека устанавливается в случае получения обязательства по кредитному договору, по договору о купле-продаже, займе, аренде, т. д. и представляет собой необходимость одной из сторон выплатить объём стоимости заложенного имущества.

Данная операция предполагает обязательное внесение в государственный регистр, путём подания заявления залогодателем или же залогодержателем.

Любой из представленных здесь видов обременения может тяжким камнем лежать на недвижимости, которую Вы желаете приобрести, поэтому Наша фирма предоставляет возможность в кратчайшие сроки и с максимальным комфортом для Вас получить выписку из ЕГРН (ЕГРП).

Мы на протяжении трёх лет работаем, с мыслью о Вашем драгоценном времени, так как делаем выписки значительно быстрее наших конкурентов на этом поприще, и заботимся о сохранности Ваших денежных средств, путём отсутствия на Нашем сайте государственных пошлин и до смешного низких цен.

Лучший вариант - это договорится с собственником о снятии обременения до передачи ему денег! Съездить и снять вместе. Если это не возможно, то лучше отказаться от покупки!

Если заключена сделка - а на объекте стоит ограничение, зарегистрировать переход собственности на данном этапе будет практически невозможно.

Несколько вариантов:

1. Ждать, когда обременение снимет тот орган, который его установил.
2. Второй вариант, в судебном порядке признать договор недействительным именно по основанию невозможности его дальнейшего исполнения. Если решение будет принято в вашу пользу - суд расторгнет договор и обяжет другую сторону вернуть деньги.

Видео как досконально проверить земельный участок перед покупкой:

1. Невозможность строительства любого капитального объекта (кроме временных конструкций - их не нужно регистрировать в кадастре);
2. Запрет на отчуждение - продажа, мена или предоставление в доверительное управление.
3. Отсутствие условий, при которых земельный участок можно заложить в банк для получения кредита.

Вывод: заказ выписки ЕГРН гарантирует, что заявитель будет осведомлен о любых запретах или ограничениях в отношении интересующего его объекта. Внести запрет задним числом, до даты получения выписки из реестра невозможно.

Как снять обременение?

Путь снятия обременений с частного дома зависит от вида ограничения, которое на него наложено. Принцип же избавления от соответствующей проблемы можно рассмотреть на конкретном примере - ипотеке.

Итак, после того, как кредит за дом полностью погашен, понадобится обратиться в банк, где нужно написать соответствующее заявление. На основании него будет выдана накладная, в котором поставлена отметка о том, что ипотека возвращена.

Следующий шаг - запись в МФЦ и прибытие в него в назначенное время. В центре понадобится передать закладную от банка, которую проверит сотрудник МФЦ. Далее в центре тоже понадобится заполнить заявление.

Если у сотрудника МФЦ не возникнет вопросов и заявление будет составлено правильно, через некоторый срок соответствующие изменения вступят в силу и будут отражены в реестре ЕГРН. После этого можно проверить соответствующий факт, получив из него выписку.

В центре соответствующая процедура строго регламентирована. Проверка предоставленной информации внесение изменений в реестр производится в течение 3 рабочих дней. В некоторых случаях процедура может длиться дольше - до 5 рабочих дней. 2 суток необходимо на пересылку документов из одного подразделения в другое.

Но часто процедура снятия обременений еще проще. Многие банки самостоятельно отправляют заявки на внесение изменений в ЕГРН. В таких случаях факт полного погашения ипотеки находит отражение в реестре через 14 дней. Поэтому если в течение этого времени после закрытия кредита в выписке ЕГРН не появилась информация о снятии обременений, следует либо позвонить в банк, либо самостоятельно пройти вышеописанную процедуру.

Как можно убедиться, по возможности обременения рекомендуется снимать. Притом, что в ряде случаев это сделать довольно легко. Хотя иногда (как в случае с арестом) могут возникнуть значительные трудности.

Арест или ограничение может установить только специализированный орган - суд. Более никто подобных прав к реестру кадастра не имеет. Даже банк, в случае наличия ограничений на распоряжение не имеет права в одностороннем порядке накладывать арест.

Исключение: обременение в ЕГРН может быть наложено на основании нотариально заверенного договора залога. Тот же банк снимает право залога при погашении долга по основному договору кредита.

При обнаружении обременения существует только один легальный способ - обратиться с жалобой (если нарушены права) в суд. Суд налагает арест или ограничение на основании собственного заключения, следовательно, снятие этих обременений также возможно на любой стадии судебного рассмотрения без исключений.

Обременение невозможно снять если подающая заявление или жалобу сторона не имеет никакого отношения к рассматриваемому спору. Суд отклонит это заявление.

Как избежать покупки частного дома с обременением?

Большинство обременений не препятствуют оформлению сделки с недвижимостью. Но их наличие часто отталкивает людей от покупки недвижимости, на которую наложены соответствующие ограничения. Из представленной ниже информации можно узнать, как избежать покупки частного дома с обременением и что делать, если у недвижимости есть ограничения.

Есть ли разница между ограничением и обременением на частный дом.

Нет, это одно и то же. По крайней мере, это справедливо для российского законодательства. Это отражено в ФЗ-122, принятом 21.07.1997. И хотя соответствующий закон к текущему моменту утратил силу, понятия ограничения и обременения, применяемые в отношении к недвижимости, остаются тождественными.

Как риэлторы проверяют частные дома на обременения.

1) Путем оформления выписки из ЕГРН.

2) Перед тем, как оформлять сделку, риэлторам необходимо собрать достаточно много документов, подтверждающих факт того, что с недвижимостью все в порядке, и у ее нового владельца не возникнет с ней проблем.

3) Один из наиважнейших документов в этом пакете является справка-выписка из ЕГРН. В ней указывается большое количество информации, отражающей юридическое положение объекта. Одна из категорий в соответствующей справке описывает наличие обременений или по-другому - ограничений.

Сегодня все чаще встречается понятие "обременение". Что это означает? Если говорить простыми словами, то это своеобразный или недвижимости. На основании составленного договора вводятся определенные ограничения, которые не позволяют в полной мере владеть тем или иным имуществом. Стоит обратить ваше внимание на то, что обременение может появиться независимо от собственника, например, арест банком, а может и по его воле - залог квартиры или дома. В любом случае появляются ограничения, не позволяющие заключать сделки, подписывать договора и т.п.

Виды обременения

Их существует несколько. Самые распространенные - это залог или арест. Первый вид осуществляется по согласию собственника, например, нужно погасить долг, и квартира отдается под залог. Что же касается ареста, то это вынужденные меры, и дальнейшее развитие событий зависит от решения суда, в результате которого имущество или недвижимость может быть полностью или частично конфисковано или же возвращено с наложением штрафа и т.п.

Еще один вид обременения - это аренда, а точнее, право пользования имуществом на срок более одного года. Доверительное управление (ДУ), куда входит опека или попечительство, тоже относится к одному из видов ареста. Существуют и другие обременения, которые вводятся на имущество согласно законам.

Есть один интересный момент, на который мало кто обращает внимание: при переходе имущества к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить нынешний хозяин. Именно по этой простой причине при совершении сделки вы должны знать, все ли в порядке в этом плане. Если есть обременение на квартиру, то это повод задуматься. Давайте разберёмся более детально.

Снятие обременения по ипотеке

Эта процедура выполняется только после того, как заемщик выполнит требования договора и полностью выплатит кредит за квартиру. Стоит заметить, что зачастую процесс затягивается надолго, и человек получает массу хлопот. Непонятно одно: почему взять кредит в банке можно относительно быстро, а вот снятие обременения по ипотеке длится гораздо дольше? Чтобы не переплачивать и не обращаться к юристам, обходитесь собственными силами. Для этого вам необходимо полностью погасить кредит и сразу же затребовать у банка письмо о том, что вы выполнили Помимо этого, должна прилагаться выписка из ссудного счета о том, что полностью погашена ипотека. Обременение будет вскоре снято. если документы будут готовиться более одной недели (но не более двух), так как этого требует процедура. Дальше вы собираете необходимый пакет документов, с которым необходимо отправиться в Росреестр для того, чтобы с вас сняли обременение. В него входят следующие бумаги:

• Документы на квартиру, дом и т.п.
• Закладная (хранится в банке).
• Документ, подтверждающий выполнение договора (получаете его в банке).
• Заявление о снятии обременения.
• Паспорт и квитанция об уплате налогов.

с обременением?

Как уже было отмечено выше, перед тем как что-то купить, вы должны внимательно изучить все документы, например, на наличие долгов и т.п. Конечно, существуют специальные правила пользования, которые вносят ограничения обременения на то или иное имущество. Это та же аренда, которая хоть и не запрещает заключать сделки по продаже недвижимости, но вносит некоторые корректировки в соответствующий договор. Если, к примеру, владелец продал квартиру, которую он сдает третьему лицу, то уже новый хозяин обязуется исполнять все условия договора.

Есть еще такое понятие, как сервитут. По сути, это право на земельный участок, которое ограничено договором. Например, можно прокладывать часть коммуникаций или дороги на участке своего соседа. Точно так же, как и аренда, сервитут не теряет своей силы, если земельный участок переходит от одного лица к другому.

Вы уже немного разобрались с понятием "обременение". Что это, мы подробно рассказали. В принципе, практически всегда это касается только недвижимости. А сейчас давайте поговорим о доверительном управлении. Здесь тоже есть свои особенности, которые нужно обязательно учитывать.

Право доверительного управления

ДУ позволяет доверительному управляющему совершать различные сделки и заключать договоры (кроме продажи имущества). Для этого собственником составляется договор, согласно которому человек может пользоваться его имуществом. А теперь несколько слов об обременениях ДУ. Основное из них - это залог. Главной целью подобного обременения является погашение займа. Если заемщик вовремя не возвращает долг, права собственности переходят к залогодателю. Обратите внимание, что снятие обременения такого рода возможно только после полного или частичного погашения задолженности.

Также к разделу ДУ относится и арест - это запрет на заключение любых договоров или сделок. В этом случае, как было отмечено выше, все решает суд. Более того, владелец, например, арестованного дома, должен держать его в сохранности до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.

Безусловно, существуют и другие разноплановые ограничения, которые накладываются государством. Ярким тому примером является обременение в использовании имущества, за которое не выплачены налоги, иными словами, имеющее задолженность перед государством.

Особенности договора с обременением

Заключение такого рода сделки имеет несколько значимых нюансов. Дело в том, что ограниченные в обязательном порядке должны быть учтены при составлении договора. Как показывает практика, чаще всего в виде обременения выступает ипотека. Если человек по каким-либо причинам не может самостоятельно погасить задолженность, то выставляет имущество на торги. Получается следующая ситуация. Покупатель должен заплатить определенную сумму, которую устанавливает владелец, и оставшуюся часть долга. Безусловно, в этом случае обязательно заключается договор с обременением. Чтобы сделка прошла успешно, потребуется получить согласие того банка, в котором вы брали ипотеку. Если речь идет о заключении сделки между физическим и юридическим лицом, то тоже нужно составлять специальный договор. В этом случае права на имущество переходят к другому лицу согласно срокам, указанным в бумагах. Еще один важный момент заключается в том, что далеко не всегда продавцы предоставляют все ограничения (долги и т.п.). Чтобы не попасть в ловушку, обратитесь с соответствующим заявлением в Росреестр и получите справку, в которой будет вся необходимая информация о покупаемом имуществе.

На что обратить внимание при покупке или продаже имущества?

Если вы приобретаете дом или квартиру, не поленитесь и возьмите справку ЕГРП. Несмотря на то, что данная услуга будет стоить денег, вы получите максимально полную и подробную информацию о том, какие ограничения есть на данном имуществе. Обращайте внимание на то, что, возможно, покупаемая квартира находится в аренде. В этом случае ее съемщик останется там до числа, указанного в договоре, при условии, что такой составлялся. Тем не менее, сам арендатор не принимает никакого участия в процессе, для него все остается так, как и было. Это же касается и стоимости проживания.

В некоторых странах есть свои нюансы. Например, в Германии арендатор должен дать свое согласие на просмотр квартиры, в которой он находится. Также принято предлагать съемщику купить жилье и предоставлять ему некоторое время (до 60 дней) на раздумья.

Как вы видите, тут все достаточно просто. Если вы боитесь сделать что-то не так, то желательно обратиться к опытным юристам, которые занимаются решением вопросов по недвижимости. За определенную плату вы получите всю информацию, которую необходимо знать. Договора будут составлены грамотно, и в дальнейшем не возникнет вопросов.

Несколько важных моментов

Многие продавцы и покупатели забывают о том, что может быть совладелец. К примеру, одним из супругов покупается квартира, пусть даже полностью за его деньги, и в этом случае имущество будет считаться общим. Безусловно, при покупке или продаже составляется договор, в котором указываются владельцы. Даже если в бумагах отсутствует один из супругов, решение принимается по обоюдному согласию. Если вы покупаете квартиру, то договор должны подписать оба супруга. В принципе, об этом правиле не нужно забывать как продавцам, так и покупателям.

Еще не было сказано о таком виде обременения, как найм. С юридической точки зрения это что-то похожее на аренду. Съемщик квартиры или дома получает жилье не только во временное пользование, но и в распоряжение. Если сроки аренды составляют более одного года, то оформляется специальный договор. В дальнейшем у арендатора имеется возможность сдать квартиру в субаренду. Но и это мероприятие сопровождается регистрацией, что практически полностью исключает какие-либо махинации. Согласитесь, неоднозначный характер носит обременение. Что это за понятие, мы уже знаем, а сейчас давайте рассмотрим, нужно ли это ограничение и когда.

Обременение: хорошо или плохо?

Сложно сказать однозначно. С одной стороны, это различного рода ограничения, которые не позволяют выполнять какие-либо действия с имуществом и недвижимостью, а с другой - это единственный рабочий метод защиты дома или квартиры от мошенников. Безусловно, наличие договоров ограничивает в том или ином плане, однако это гарантия исполнения своих обязательств, например, выплаты ипотеки, долга. Иногда сам собственник может наложить на свое имущество обременение. Чаще всего это арест, который полностью блокирует какие-либо действия (куплю, продажу, аренду и т.п.). Такие меры предпринимаются при попытке захвата недвижимости злоумышленниками. Наложив арест на квартиру, хозяин обеспечит ее безопасность до выяснения обстоятельств.

Использование недвижимости с ограничениями

Если вы являетесь владельцем квартиры с обременением, то это еще не значит, что вы не можете использовать ее для заработка, то есть сдавать в аренду. В большинстве случаев запрещается (его продажа), а вот пользование, как правило, разрешено, о чем мы, собственно, и говорим. Достаточно согласовать действия с залогодержателем и получить его письменное согласие. Как уже было неоднократно отмечено выше, вы можете даже продать такое имущество, но для этого предусмотрена специальная процедура. Мы уже разобрались с понятием "обременение", что это понятие подразумевает. Еще необходимо знать, что для перехода имущества, находящегося под ограничением, привлекается много государственных организаций: суды, банки, органы опеки т.п.

Не забывайте о важных правилах

Хотелось бы сказать и о том, что бывают ситуации, когда в квартире проживают граждане, которые там прописаны, но не являются ее владельцами. Не рекомендуется приобретать такое имущество, ведь, как показывает практика, жильцы выселяются далеко не сразу, потом приходится добиваться этого через суд. Если же в квартире проживают недееспособные или несовершеннолетние граждане, то нужно обратиться в органы опеки, так как без их согласия провести сделку будет невозможно. Весьма рискованно приобретать имущество по ренте, так как подобные договоры иногда неоднозначны и содержат массу мелких нюансов. Рекомендуется сначала узнать, как снять обременение, и только потом покупать или продавать жильё.

Заключение

Вот мы и разобрались с интересующим вас вопросом. Как видите, далеко не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Это обусловлено тем, что существует несколько видов обременения, каждый из них носит свой характер, и именно поэтому важно учитывать абсолютно все детали. Если вы покупаете имущество, то внимательно прочитайте договор, посетите Росреестр, в общем, сделайте все для того, чтобы убедиться в "чистоте" имущества. Если вы являетесь продавцом, то указывайте в договоре все обременения, наложенные на квартиру, так как их сокрытие может быть чревато негативными последствиями.

Понятие обременения подразумевает собой, согласно законодательству, приобретение лицами, не являющимися собственниками, некоторых прав на их имущество.

При владении недвижимостью эти условия для собственников считаются стесняющими его. Проанализировав соответствующие статьи закона, можно сделать вывод о том, что понятия «обременение недвижимого имущества» и «ограничение» равнозначны. Запись об обременении обязательно отражается в документе на собственность, свидетельстве о государственной регистрации, в соответствующей графе.

Проверить, находится ли недвижимость под обременением, можно, заказав в регистрационной палате выписку из Единого государственного реестра прав. Обременение возникает по решению суда или в соответствии с договором. Основные — ипотека, арест недвижимого имущества, рента с пожизненным содержанием, опека, сервитут, аренда и доверительное управление.

Самым распространенным видом ограничения прав на недвижимость является ипотека. При приобретении жилья или коммерческой недвижимости в кредит оно находится в залоге у банка до момента полного погашения займа. Однако недвижимое имущество по договору купли-продажи сразу становится собственностью покупателя. Несмотря на такое положение, у заемщика существует множество возможностей распоряжаться собственностью с обременением. К примеру, собственник квартиры, приобретенной по ипотеке, может в ней оформить регистрацию.
С согласия банка недвижимое имущество можно сдать в аренду или в безвозмездное пользование, а также продать. Такие сделки совершаются в соответствии с правилами банка, выдавшего ипотечный кредит. При продаже дома с обременением проверяется платежеспособность нового собственника, чтобы у банка имелись гарантии по возврату кредита.
Если при покупке недвижимости с обременением покупателем сразу вносится вся сумма за нее, продавцу согласие банка на продажу недвижимости не требуется.

Все чаще на рынке недвижимости встречаются сделки, при которых происходит регистрация обременения в виде ренты с пожизненным содержанием. Заключив такой договор, приобретатель жилого имущества, не платя при этом денег, становится собственником. Однако жить в нем продолжает бывший хозяин, как правило, пожилой одинокий пенсионер. От нового собственника он регулярно получает платежи, выраженные либо в денежном, либо натуральном эквиваленте, продуктами, лекарствами. Иногда, по соглашению сторон, рентой может быть и то, и другое.
Обычно в договоре пожизненного содержания рента выражается в денежной сумме, которая выплачивается получателю регулярно в течение оставшейся жизни. Ее размер не должен быть меньше установленного законом минимального размера оплаты труда. В зависимости от договора, эта сумма может увеличиваться.
Данное обременение существует до конца жизни хозяина. После его смерти необходимо для того, чтобы плательщик ренты стал полным владельцем недвижимости. Часто договором ренты предусмотрена обязанность нового владельца имущества организовать и оплатить все расходы, связанные с похоронами.

При жизни бывшего собственника новый хозяин не имеет права распоряжаться имуществом, не получив на это его согласия и нотариально оформленного одобрения. Только после ее можно свободно сдавать в аренду, продавать, дарить или закладывать. После смерти получателя ренты необходимо передать свидетельство о смерти в регистрирующий орган и на основании этого снять обременение.

Особенности договора ренты с пожизненным содержанием

Договор ренты удостоверяется нотариусом. Пожизненную ренту возможно устанавливать в пользу нескольких лиц. При этом их доли на получение ренты равны. Если договором не предусмотрено иное, после смерти одного из получателей ренты его доля равномерно распределяется между остальными, пережившими его. И так до тех пор, пока не умрет последний из получателей. После этого обязательство по выплате ренты прекращается.
Не следует забывать, что приобретение недвижимости, обремененной рентой, очень рискованно. Часто получатели ренты, пожилые люди, обращаются в суд, обманутые предприимчивыми и непорядочными родственниками. Суд, учитывая обстоятельства, может удовлетворить их требования и вернуть право собственности на недвижимое имущество прежнему владельцу. Внесенные платежи и затраты на содержание компенсации не подлежат.

Арест является еще одной формой ограничения. После проведения сделки купли-продажи документ, подтверждающий права собственности, выдается через 20 рабочих дней. За это время может быть наложен арест по определению суда на недвижимое имущество, к примеру, по причине того, что его хозяин не оплачивал вовремя коммунальные услуги либо имеет задолженность по кредитным договорам.
С находящимся под таким обременением жильем невозможно совершать какие бы то ни было юридические действия. Конечно, такую сделку признают ничтожной, но потенциальный покупатель при этом потратит свое время, нервы и деньги.
На практике, ввиду загруженности правоохранительных органов, бывает так, что основания для обременения уже нет, а его снятие задерживается. Для решения этого вопроса следует обращаться в те инстанции, которые наложили арест. Если они никаких действий по не предпринимают, следует обращаться в суд.
Если на недвижимое имущество наложен арест, то на стадии судебного разбирательства должник не сможет каким-либо способом им распорядиться. По заявлению граждан, участвующих в процессе, суд может наложить арест на имущество, который и будет являться обеспечением иска. Об этих мерах суд незамедлительно сообщает органам, которые производят регистрацию прав на имущество, их обременение, переход либо прекращение.

Снятие обременения

Определение суда, которым наложено обременение на недвижимое имущество ответчика, может быть обжаловано в вышестоящей инстанции.
Арест может наложить и судебный пристав-исполнитель в качестве обеспечения выполнения исполнительного документа.
На недвижимое имущество арест налагается судебным приставом только в том случае, если у должника отсутствуют денежные средства либо ценности, в том числе и те, которые находятся в банках и различных кредитных организациях. Проверить данную информацию является прямой обязанностью судебного пристава.
При аресте недвижимого имущества составляется его опись и объявляется запрет на распоряжение им. Иногда ограничиваются права пользования имуществом, его изъятие или передача на временное хранение.
Реализация недвижимости должника происходит с торгов организациями, которые имеют право производить такие операции с имуществом согласно законодательству.

Обременения, касающиеся земельного участка

Существует определенный перечень оснований для ограничения прав собственника на землю. Применение земельного участка должно производиться в соответствии с его целевым использованием. На изменение цели или назначения использования земли, не согласованное в определенном порядке, законодательством накладывается обременение. Обременение может выражаться в начале и окончании строительства; реконструкции или благоустройстве в течение определенного времени, согласно проекту; ограничении использования земельного участка в охранной зоне расположения памятников архитектуры или заповедника и иных мест, перечень которых закреплен в законе. Однако, по мнению специалистов, он является недостаточно полным.

Виды обременения, связанные с арендой недвижимости, сервитутом и опекой

Органы опеки и попечительства также могут наложить обременение, не позволяющее проводить отчуждение недвижимого имущества. Ограничения возникают в том случае, если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети или недееспособные лица, права которых будут ущемляться при продаже недвижимости. Аренда жилья тоже является одним из видов обременения. В соответствии с законодательством, наниматели имеют право проживать в квартире, сданной внаем, до окончания действия договора аренды недвижимости. Но на практике, естественно, никто не приобретает недвижимость с нанимателями. Перед сделкой собственник жилья просто расторгает договор аренды, выплачивая своим жильцам денежную компенсацию.
Сервитут — это вид обременения, с которым знакомы некоторые собственники земли. Он заключается в праве ограниченного использования чужого земельного участка. Собственник, если ему нужен проход через соседний участок или выполнение инженерных коммуникаций, заключает со своим соседом соглашение. Так происходит .
В некоторых ситуациях собственник передает свое недвижимое имущество в доверительное управление, к примеру, агентству недвижимости, заключив с ним договор. Если при этом управляющий совершает сделку, ему необходимо получить согласие собственника.
В основном недвижимое имущество при согласии покупателя можно продавать с обременением. Запрет на отчуждение недвижимости накладывает только арест. Эта сделка просто не пройдет регистрацию в УФРС. Невозможна регистрация права собственности на жилье, которое расположено в аварийных домах.

Регистрация ограничений

Обременение подлежит государственной регистрации, так же как и право собственности на недвижимость. Каждой записи присваивают идентификационный номер регистрации.
С этого момента все сведения отражаются в Едином государственном реестре прав. Выписку из него можно получить при совершении сделки. Если, в соответствии с выпиской, на недвижимость наложено обременение, от приобретения такого жилья целесообразнее будет отказаться.
Регистрацию обременения права собственности правами третьих лиц возможно произвести по инициативе приобретателей или правообладателей. Если обременение регистрируют не по инициативе правообладателя, то его ставят об этом в известность путем уведомления.

Обременения в публичных интересах регистрируют в соответствующих инстанциях по инициативе органов местного самоуправления или государственной власти. Регистрационная служба обязательно уведомляет об этом правообладателя.

Оформляя ипотечное жилье в собственность, владельцев уведомляют, что обременение – это неотъемлемое требование по залоговому обеспечению банка, нуждающееся в обязательной регистрации в государственном регистрирующем органе. Сведения о квартире с обременением заносятся в ЕГРП, в котором содержится вся информация об наличии или отсутствии каких-либо ограничений прав на собственность.

Контроль за ограничениями с помощью ЕГРП служит гарантией безопасности сделок с недвижимостью и сообщает владельцам при заключении договоров на покупку информацию об отсутствии препятствий в праве полного распоряжения собственностью.

Суть обременения

Отметка об обременении служит показателем того, что у отдельных граждан или организаций, не являющихся собственниками жилья, имеются определенные полномочия. Законом предусмотрена процедура обязательной фиксации обременения в ЕГРПновыми собственниками.

Значение обременения заключено в наличии условий, ограничивающих право распоряжения жильем владельцем ввиду некоторых обстоятельств и прав со стороны посторонних. Что такое обременение на квартиру для ее владельца – зависит от причины его возникновения, основываясь на:

• Договоре с собственником;
• Постановлении суда.

В определенных обстоятельствах обременение будет означать возложение обязательств (при оформлении недвижимости на основании договора ренты, пожизненного содержания иждивенца).

Освобождение от обременения возникает после того, как исчезнет основания для его наличия. Например, обременение в силу ипотечного договора и оформления закладной на квартиру снимается после полного погашения кредитного долга при отсутствии финансовых обязательств заемщика перед банком.

Документы, подтверждающие исполнение обязательств по ипотеке, дают основание погасить запись в ЕГРП об ограничении. В свидетельстве на собственность делается особая отметка о снятии обременения.

В ситуации, когда собственником ипотечного жилья не выполняются финансовые обязательства, банк вправе лишить владельца права распоряжения жильем и продать его в счет уплаты долга по ипотеке.

Виды ограничений

Обременение права на собственность в полной мере различается в зависимости от оснований, по которым оно возникло:

• Ипотечное кредитование и оформление залогового обеспечения;
• Арест имущества по суду;
• Запрет на совершение юридически значимых действий в отношении собственности;
• Сдача в аренду;
• Рента, содержание иждивенца
• Наличие сервитута;
• Доверительное управление.

Ипотека

Это основание относится к числу наиболее распространенных поводов для оформления жилья в качестве обеспечительного залога по выплате кредита. Оформление закладной может стать мерой защиты собственника при передаче ее доверенному лицу, ограничивая его права и вводя запрет на продажу имущества без согласия с залогодателем.

Читайте также Процедура продажи квартиры с обременением

Рента

С помощью данного действия собственником становится лицо, заключившее договор о выплате средств с последующей перерегистрацией права. Вопрос ренты с пожизненным содержанием лица, передавшего жилье в пользу другого собственника, на иждивении.

Аренда

При подписании договора аренды с передачей имущества во временное пользование в коммерческих целях возникает ограничение права распоряжения ею. Если договор аренды подписывается на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в службе Росреестра с фиксированием наложенных ограничений в праве распоряжения. В случае, если планируется покупка жилья, сданного в аренду, новый владелец, намеренный прекратить арендные отношения с арендаторами, должен на три месяца сообщить о предстоящем расторжении договора.

Арест квартиры

Данное основание возникает согласно судебному постановлению или по решению судебного пристава, имеющего на исполнении дело в отношении собственника жилья. Как правило, процедура ареста, возникает при наличии непогашенного в срок долга после рассмотрения претензии к ответчику в судебных инстанциях. Арест служит обеспечением гарантии возврата задолженности должником и подлежит снятию только при полной выплате долга.

Опека, сервитут

В случае владения недвижимостью несовершеннолетнего или подопечного, действия в отношении ее совершают его законные представители и по согласованию с органами опеки. Данное обременение распространяется на случаи покупки жилья с прописанным на данной жилой площади ребенком. Подобное обременение может быть снято по решению суда, так как прописанный несовершеннолетний не является членом семьи нового владельца. Ограничение прав на основании наличия сервитута, относящегося к собственникам земли, происходит с возможностью получения компенсации при прохождении дорог общего пользования через территорию участка.

Продажа обремененной собственности

Обременение остается в силе вплоть до погашения обязательств, давших повод для его назначения.

В случае ипотеки обременение существенно ограничивает право распоряжения недвижимым имуществом. Собственник-заемщик имеет следующие права:

• Пользоваться жильем;
• Проживать вместе со своими членами семьи;
• Сдавать в аренду.

Читайте также Процедура получения справки об отсутствии обременений на недвижимость

Юридически значимые мероприятия проводятся только при согласовании с кредитной организацией, держателем залога.

Если планируется продажа квартиры с обременением , банк настаивает на полном погашении кредита за счет средств заемщика или покупателя недвижимости.

Пожизненное содержание при продаже квартиры предусматривает нотариально оформленное согласие получателя ренты.

Арест и запрет на регистрацию предполагает полную невозможность продажи жилья вплоть до разрешения ситуации и снятия обременения. Договор продажистановится недействительным.

При аренде недвижимости обременение снимается после истечения срока действия договора.

Условия продажи

Отчуждение недвижимости в ситуации ограниченийпроисходит в зависимости от их характера. Ипотечное жилье можно переоформить при условии подготовки следующего перечня:

1. Договор купли-продажи с упоминанием об обременении;
2. Акт приема-передачи;
3. Правоустанавливающие документы на собственность;
4. Оригинал выписки из домовой книги (состав проживающих);
5. Платежный документ об уплате пошлины за регистрационные действия;
6. Паспорта, документы удостоверения личности сторон.

Дополнительные документы зависят от особенностей сделки и характера ограничений:

• при ипотеке – наличие согласия залогодержателя;
• при ренте – нотариально заверенное согласие держателя ренты;
• при аресте недвижимости – судебное постановление или решение судебного пристава о снятии ограничения;
• имущество несовершеннолетнего – разрешение органов опеки;

Обременение — ограничение, которое возникает на основании договора или закона и ограничивает возможность владения, распоряжения или пользования собственностью. Некоторые ограничения могут возникать по воле собственника (к примеру, залог имущества), другие от него не зависят (например, арест). Так, определение обременения — ограничение пользования собственностью.

Обременение ограничивает свободу по совершению любых действий с недвижимостью (использование, заключение сделок). До заключения сделки потенциальному покупателю нужно в обязательном порядке получить полную информацию об обременениях, имеющихся на имуществе.
Обременение всегда неразрывно связано с имуществом и обычно сохраняется при переходе его к другому владельцу. Тот, кто что-то покупает, покупает это вместе со всеми имеющимися обременениями, даже если в сделке не было ничего указано.

Обременения и их виды

Существующие в законодательстве виды обременений:

• право пользования недвижимостью на срок не меньше года, в том числе сервитуты, безвозмездное пользование, аренда, пожизненное содержание;
• доверительное управление (при опеке, попечительстве, банкротстве, в наследственных отношениях и пр.);
• арест;
• залог;
• ограничения на распоряжение и пользование недвижимостью или на выполнение каких-либо определенных работ. Данные ограничения могут налагаться госорганами в пределах их компетенции;
• иные сделки, которые могут обременить недвижимость, предусмотренные действующим законодательством.

Ограничение может возникнуть на основании:

• акта госорганов (местных органов самоуправления);
• сделки, проведенной в отношении недвижимости;
• закона;
• решения суда, которое вступило в законную силу.

Право пользования недвижимостью

Право пользования недвижимостью обременяет ее. Ниже будут приведены и описаны права, которые могут обременить недвижимость.

1. Право аренды. Если на момент заключения сделки недвижимость арендуется, то это никак не влияет на заключение сделки (к примеру, по продаже собственности). При этом в соответствии с законом переход права собственности к другому лицу на имущество, сданное в аренду, не является основанием для расторжения или изменения ранее заключенного договора. То есть новый собственник имущества получит все обязательства по заключенному прежним собственником договору аренды на весь срок действия данного договора.
2. Право на безвозмездное пользование (ссуда). Аналогично с арендой права нового собственника в обязательном порядке обременяются правами ссудополучателя (безвозмездного пользователя имущества) на весь срок. Согласие ссудополучателя для смены собственника недвижимости не нужны.
3. Пожизненное содержание с иждивением — это одна из разновидностей ренты, основанной на основании договора, при этом получатель ренты передает свою недвижимость в собственность того, кто платит ренту, в свою очередь последний обязуется пожизненно осуществлять содержание с иждивением данного гражданина или третьего лица. Для сдачи в залог, отчуждения или другого обременения необходимо согласие получателя ренты.
4. Сервитут — это право ограниченного пользования чужим участком земли согласно законодательству. Сервитут устанавливается для обеспечения проезда и прохода через соседний участок, эксплуатации и прокладки линий электропередачи, трубопроводов и связи, обеспечения мелиорации и водоснабжения, а также если какие-либо другие нужды человека не могут быть обеспечены без его установления. То есть владелец имущества (земельного участка или другого недвижимого имущества) вправе от владельца соседнего участка требовать предоставления права пользования соседним участком. Сервитутом обременяют сооружения, здания и другую собственность, пользование которым жизненно необходимо вне связи с использованием земли.

Госрегистрация таких договоров была отменена, для того чтобы не дублировать все регистрационные действия.

К тому же, это приводило к дополнительным финансовым затратам как для обычных граждан, так и для организаций. Лица, обратившиеся за регистрационными действиями, платили госпошлину (1000 руб. — для граждан и 15 000 руб. — для организаций) дважды — и за саму регистрацию договора, и за регистрацию обременения.

Доверительное управление

Владелец может передать недвижимость в доверительное управление. Такая передача имущества не влечет за собой перехода прав собственности к доверительному лицу, которое обязано осуществлять управление в интересах правообладателя или указанного им лица.
Права на недвижимость, которые связаны с распоряжением ею на доверительном управлении, регистрируют только на основании документов, которые в свою очередь определяют отношения владельца и управляющего лица, в том числе на основании решения суда или договора.
Обременительный договор на доверительное управление недвижимостью заключается в письменной форме, как обременительный документ. Доверительное управление и передача недвижимости подлежит государственной регистрации в таком же порядке, как и переход права на собственность имущества.
Несоблюдение форм договора оформляемого для доверительного управления делает его недействительным.

Ограничение арендой

По договору аренды арендодатель обязуется отдать ее во временное пользование съемщику. Земельные участки, кроме тех, что были изъяты из оборота, сдаются в соответствии с Земельным кодексом и гражданским законодательством РФ.

Обременительный договор должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами сделки. Несоблюдение формы договора делает его недействительным. Стоит отметить, что с заявлением регистрации может обращаться одна из сторон (то есть вполне достаточно, к примеру, заявления съемщика).
При сдаче земельного участка или его части к договору на обременение прилагается кадастровый план всего участка с указанием части, которая была сдана. При сдаче сооружения, здания или части помещений к договору должен прилагаться поэтажный план здания, сооружения, на которых обозначается сдаваемая территория с указанием всей ее площади.

Ограничение в виде залога

Залог — это обременение, возникающее при заключении договора о залоге и обеспечивающее выполнение основного обязательства (к примеру, займа денежных средств). В силу залога залогодержателем может быть погашен долг из стоимости имущества, которое было заложено, преимущественно перед кредиторами залогодателя. В случае если право собственности на ранее заложенную собственность перешло от залогодателя к какому-либо другому лицу, право залога в любом случае сохраняет свою силу. Нужно отметить, что данное обременение дает осуществить переход права собственности лишь с согласия залогодержателя.

Арест, накладываемый на имущество

Еще одним очень распространенным обременением на имущество является арест. Арест подразумевает запрет на совершение каких-либо сделок, он налагается судебным исполнителем, судом, органом предварительного следствия, дознания. С собственностью, которая была арестована, нельзя совершать сделки, пока не будет снят арест. Владелец имущества, на которое было наложено обременение в виде ареста или которое было вручено ему на хранение, обязан обеспечивать его полную сохранность.

Обременение на долю

В отдельных случаях владельцу принадлежит доля в каком-либо определенном имуществе, эта доля может находиться под обременением на имущество (быть арестована, заложена, арендована, передана под доверительное управление и пр.).

Так, при непосредственном наложении любого существующего вида обременения на имущество или на его долю в праве собственности отсутствует возможность отчуждения полностью объекта недвижимости по предварительному соглашению между всеми сособственниками. В это же время залог, арест или другие обременения на имущество не препятствуют владельцам общей собственности распоряжаться ей (подарить, продать, разменять). Существующее не тот момент обременение, распространяющееся на долю имущества, лишает сособственников права произвести его раздел в натуре по соглашению между ними, так как таким разделом производится действие и в отношении доли имущества, на которую уже было наложено обременение.