Потери при продаже ипотечной квартиры. На что стоит обратить внимание при покупке квартиры с обременением ипотекой? Если продавец — кредитор

Некоторые граждане, купившие долгожданную квартиру в кредит, через время не могут осуществлять ежемесячные платежи по разным причинам, либо понимают, что 20ти метровая однушка совсем не подходит для семьи из пяти человек, а может быть ситуация на рынке так кардинально поменялась, что ипотечная квартира выросла в цене в два раз и велик соблазн продать её и заработать, и в итоге заемщик решается продать жилье.

Многие ипотечные заемщики будут удивлены, но продать квартиру в ипотеке реально, не только не потеряв вложенных денег, но и заработав. Правило первое – квартиру, находящуюся под обременением, без согласия банка продать не получится.

Согласно ст. 29 и ст. 33 ФЗ «Об ипотеке» под редакцией от 7.05.2013 года № 102-ФЗ, у заемщика есть право использования заложенного имущества. В его обязанности также входит содержание имущества в надлежащем виде. Продажа третьим лицам или утрата является незаконным действием, что защищает банк, выдавший ипотечный кредит, и согласно ст. 301-303 ГК РФ отчуждение возможно лишь в пользу банка, являющегося залогодержателем. Однако, существуют ситуации, когда банк может пойти навстречу заемщику и выдать разрешение на продажу квартиры, находящейся в ипотеке.

Почему продают ипотечные квартиры?

Существует несколько причин, по которым у ипотечного заемщика может возникнуть желание или необходимость продать квартиру, купленную по ипотеке и находящуюся в залоге у банка:

• Потеря дохода, требующегося для осуществления регулярных платежей.
• Желание получить доход (заработать) на ипотечном жилье.
• Необходимость в покупке жилья с большей площадью.

Давайте подробно рассмотрим эти причины и способы, с помощью которых можно «избавиться от ипотеки»:

Продажа ипотечного жилья по причине падения платежеспособности

В сегодняшних экономических реалиях никто из российских заемщиков не застрахован от потери работы и, следовательно, стабильного денежного дохода. Никто не знает, что будет через несколько лет, а финансовые прогнозы не всегда оправдывают ожидания. А обязательные платежи по ипотечному кредиту необходимо уплачивать строго раз в месяц, четко в срок и в полном объеме, причем житейские неурядицы потребителя никого не волнуют. И когда наступают непредвиденные ситуации, у заемщика вполне предсказуемо и естественно возникает желание продать квартиру в ипотеке, чтобы сразу выплатить все долги перед банком. Причем сделать это необходимо до принятия залогодержателем дополнительных мер на основании ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости).

Продажа ипотечной квартиры с целью заработать на возросшей цене

Многие граждане покупают квартиры в новостройках на начальном этапе строительства по сравнительно низким ценам. Когда строительство дома уже полностью завершено, то цена на недвижимость возрастает в разы, а в некоторых ситуациях «с головой» покрывает расходы на ипотечный кредит.

Если с самого начала заемщик, являющийся участником долевого строительства, ставит перед собой цель получить прибыль, то ему желательно продать недвижимость до того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Это вызвано тем, что переоформить договор цессии не составит особого труда в отличие от получения необходимого пакета документов на готовое жилье, введенное в эксплуатацию.

Есть исключительные случаи, когда жилье в строящемся доме уже не требуется (гражданин, например, получил наследство или приобрел другое жилье), поэтому заемщик решает продать квартиру в ипотеке, причем с финансовой выгодой.

Продажа вторичного жилья, находящегося в ипотеке, подразумевает снижение рыночной стоимости, так как большинство граждан не горят желанием взваливать на свои плечи имущество, находящееся у банка в залоге.

Продать ипотечную квартиру для улучшения жилищных условий

Возьмем пример из жизни: заемщики (молодая семья) получают повышение и денежную прибавку, у них рождаются дети, и приобретенная в ипотеку квартира теперь становится для них маленькой. Заемщики из этой категории задумываются, как продать квартиру в ипотеке и купить жилье, устраивающее семью по квадратуре.

В ситуации, когда финансовый доход семьи позволяет приобрести другое жилье в кредит, банк не запрещает взять еще одну ипотеку только в том в случае, если семья будет регулярно осуществлять обязательные платежи по двум долгосрочным кредитам. Но данный вариант предусматривает первоначальный взнос.

Способы как продать ипотечную квартиру

Вы можете продать квартиру в ипотеке, используя несколько вариантов:

1. Самостоятельный поиск покупателя и продажа залоговой квартиры - когда покупатель будет найден, банк заключает соглашение в письменном виде с покупателем о дальнейшей покупке ипотечной квартиры. Будущий владелец квартиры полностью рассчитывается по ипотечному кредиту, после чего продавцу-заемщику выдается справка об отсутствии задолженности. Затем заемщик может сам снять обременение с квартиры.
2. Досрочное погашение ипотечного кредита - заемщик самостоятельно занимается поиском покупателя, который готов приобрести жилье с обременением. Покупатель передает продавцу сумму, требующуюся для досрочного погашения ипотечного кредита.
3. Передача (продажа) обязательств по ипотечному договору - заемщик может найти покупателя, который тоже планировал приобрести квартиру в кредит. Банком предусмотрена схема перекредитования, механизм которой применяется в таких ситуациях.
4. Продажа ипотечной квартиры с помощью залогодержателя (банка) - будущий владелец квартиры (покупатель) на две депозитные ячейки вносит две суммы – одну для досрочного погашения ипотечного кредита, а вторую для покупки недвижимости. Снятием обременения занимается банк.

Рассмотрим перечисленные варианты продажи ипотечной квартиры более подробно:

Самостоятельная продажа ипотечного жилья

Потенциальному покупателю лучше сразу «раскрыть карты» и проинформировать, что квартира находится у банка под обременением. Если вы будете утаивать этот факт и выдавать информацию частями, покупатель может заподозрить, что его вовлекают в аферу и откажется от покупки. На деле все происходит гораздо проще. Покупатель смотрит квартиру, она ему нравится, и он согласен ее приобрести. Для этого он обращается в банк и изъявляет желание выкупить долговые обязательства продавца. Далее будет составлен предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса.

В банке арендуется две депозитные ячейки. В первую вносится сумма, требующаяся для погашения ипотечного кредита в полном объеме, а во вторую вносится оставшаяся сумма, который причитается продавцу после совершения сделки. Договор купли-продажи будет оформлен после того, как с квартиры будет снято обременение. Доступ к депозитным ячейкам, как банку, так и продавцу будет открыт лишь тогда, когда будет должным образом оформлена сделка, а договор зарегистрирован в Росреестре.

Досрочное погашение ипотечного кредита и последующая продажа квартиры

Не каждый покупатель согласится на подобную сделку, и найти такого человека достаточно сложно. Квартиры, находящиеся под обременением у банка, отпугивают, тем более на вторичном рынке есть прекрасные альтернативные варианты, чистые с юридической точки зрения. Механизм досрочного погашения кредита чаще всего применяется при ипотеке жилья, которое находится на разных этапах строительства. Новостройки пользуются повышенным спросом у покупателей не только из-за новизны. Привлекает граждан современная планировка, большие площади и ряд других удобств, поэтому на последних этапах строительства у надежного застройщика свободных квартир не найти.

С потенциальным покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, который будет заверен нотариально. Перед этим он должен внести задаток, требующийся для погашения ипотечного кредита в полном объеме. Когда ипотека будет закрыта, снимается обременение (как правило, процедура осуществляется за 5 дней), продавец и покупатель направляются в регистрационную палату для оформления договора купли-продажи или переоформления договора долевого участия в строительстве.

А знаете ли вы, что согласно закона (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 13.09.2011 №147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского Кодекса Российской Федерации о кредитном договоре») заемщик при досрочном погашении кредита с аннуитетными платежами, имеет по кредиту.

Продажа обязательств по ипотечному кредиту

Ряд граждан, которые сами изъявляют желание приобрести квартиру в кредит, интересуются залоговыми квартирами, продажей которых занимается банк. Одно из преимуществ такого жилья – сниженная стоимость по сравнению с рыночной. Механизм оформления квартиры в данном случае почти не отличается от стандартной сделки:

1. чтобы покупатель был рассмотрен в качестве потенциального заемщика, ему необходимо предоставить соответствующий пакет документов, который установлен для всех желающих взять ипотечный кредит;
2. если будущая сделка будет одобрена, осуществляется страхование и оценка квартиры – согласно положениям ФЗ «Об ипотеке» действующей редакции от 7.05. 2013 года №101-ФЗ.

В этом случае сотрудники банка самостоятельно занимаются перерегистрацией обременения в Росререстре в связи с тем, что ипотечная квартира сменила владельца. Заемщику требуется поставить подпись на дополнительном соглашении о переуступке кредитных обязательств.

Продажа квартиры с помощью банка

Заемщик по определенным причинам может переложить ответственность за продажу ипотечной квартиры на держателя залога – банк. Это возможно, если заемщик сменил место жительства, уехал в командировку на длительное время, или не имеет свободного времени. В таких случаях присутствие самого заемщика-продавца не требуется, так как банк совместно с покупателем занимаются снятием обременения. Если имеется остаток после проведения сделки, он будет находиться в банковской ячейке, и заемщик может в удобное для него время забрать причитающиеся деньги.

Продажа ипотечной квартиры в общей сложности занимает порядка 21 дня, из них пять дней занимает процедура снятия обременения, а в остальные 14 дней проводится сделка купли-продажи.

Получение ипотеки на квартиру является очень привлекательным вариантом для многих современных граждан. Долгий срок выплат и реальные проценты — все эти преимущества позволяют наконец-то получить собственное жилье. Но спустя определенный период у заемщика может возникнуть необходимость получить обратно выплаченную банку сумму и в то же время освободиться от договорных обязательств. Но не все клиенты финансовых организаций знают, можно ли продать ипотечную квартиру и как провести сделку по продаже. Операция действительно выполнима, но нужно знать все нюансы и использовать всю изложенную информацию по решению ипотечного вопроса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Распространенные причины продажи ипотечной квартиры

В ситуации, когда заемщик решил получить долгосрочный кредит, но спустя некоторое время узнал о невозможности продолжать выплаты (сокращения на работе, проблемы личного характера), он имеет право разрешить сложившуюся ситуацию путем продажи ипотечной недвижимости. И чем быстрее будет оформлен договор купли-продажи и будет закрыт договор с банком, тем меньше проблем по ипотеке его ожидает.

Промедление не является оптимальным решением. Процентные начисления на квартиру пусть и невысоки, но являться должником банка — не самый лучший вариант. Поэтому поиск покупателя на квартиру нужно начинать при затруднениях, которые заемщик не сможет решить в течение 2-3 месяцев. А в дальнейшем предвидится и усугубление ситуации.

Необходимость покупки большей или меньшей по площади квартиры, чем той, которая находится в ипотеке, также весьма распространенное явление. Если человек имеет определенную сумму на руках и хочет вернуть переданные банку средства, а на полученную сумму приобрести другую недвижимость, то продажа ипотечной квартиры не такая уж и большая проблема.

Что касается выезда заграницу по вызову (для ухода за больным родственником) или же предложение от работодателя переехать в другую страну и развивать там бизнес, то такие варианты нельзя проигнорировать. Но именно поэтому заемщик не сможет выплачивать ипотеку или просто оформленная квартира для него уже не является приоритетной или нужной. Клиенту банка нужно узнать, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку и изложить обстоятельства, вынуждающие его прибегнуть к такой мере. Ведь продажа полностью освободит его от необходимости проводить платежи банку и позволит свободно заниматься личными делами за рубежом.

Какие есть ограничения на продажу ипотечной квартиры?

Отказать в возможности продать ипотечную недвижимость банк не может. Поскольку для самой организации несвоевременная выплата, выезд клиента за рубеж или и вовсе потеря клиента являются не выгодными. Именно поэтому банки охотно рассматривают вариант погашения долга второй стороной и передачу прав собственности на жилье по договору .

Единственное, что может повлиять на долгие разбирательства — это рассмотрение кандидатуры на перенос обязанностей по долгу. Кредитная организация будет долго и щепетильно рассматривать кредитные истории потенциальных покупателей-заемщиков. Ведь последующая передача или продажа ненадежному покупателю будут весьма затруднительными и повлекут дополнительную трату времени со стороны банка.

Кредитная организация должна не просто подтвердить возможность продажи, но и официально заверить данный факт. Таким образом, заемщик при и передаче будет опираться на официальный документ, исключающий риски и подтверждающий возможность продажи обремененного жилья. В противном случае снять с себя обязанности и освободиться от договора он не сможет.

Многих заемщиков интересует, можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую? Ответ прост: клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения. Главное, чтобы приобретение не стало проблемой выплат полученного кредита и клиент кредитно-финансового учреждения вовремя проводил денежные переводы.

Методы продажи ипотечной квартиры и требуемые для этого документы

Условно все варианты по продаже можно разделить на три вида. Первые два производятся после долгих разбирательств с банком и выяснением всех возможных нюансов, а также заключением дополнительных документов. Третий наиболее простой, но не самый безопасный для покупателя, поскольку он касается передачи денежных средств постороннему человеку для погашения его ипотечного долга по квартире. Основные отличия и особенности каждого вида помогут выбрать наиболее выгодный и практичный.

1. Наличный расчет за покупку. По данной схеме покупатель и продавец заключают соглашение у нотариуса, в котором указана стоимость, которую должен погасить покупатель (считается авансом). С данным документом, а также заверенным разрешением на продажу будущий владелец недвижимости приходит в банк и погашает задолженность второй стороны. После получает бумагу, в которой указано отсутствие претензий по расчету и возможность дальнейшего распоряжения квартирой. Составляется официальный договор по продаже (продавец получает оставшуюся сумму-разницу), новый владелец вносится в Росреестр на основании данного документа. Завершающим этапом станет повторное обращение в Росреестр для снятия с недвижимости обременений для дальнейших операций. Нужно иметь с собой не только паспорт, но и оригиналы, копии договора, разрешения на продажу и всех бумаг, касающихся проводимой сделки.
2. Банковский расчет. Производится операция исключительно в банке, где была взята ипотека. Покупатель создает два счета или оставляет свои средства в двух ячейках. Одна из сумм будет передаваться банку для завершения ипотечной сделки, а вторая — это остаток от общей стоимости, заявленной продавцом. Таким образом, будущий владелец погашает задолженность и получает от организации документ, подтверждающий снятие каких-либо претензий и требований по договору. Далее заключается договор купли-продажи, проводиться оформление в Росреестре и . После выполнения всех этапов продавец получает доступ к ячейке с остаточной суммой.
3. Переоформление ипотеки. Менее распространенный вариант — это передача прав собственности и необходимости погашать ипотеку. Для выполнения процедуры необходимо обеим сторонам прийти в банк и подписать специальную форму оформления кредита для покупки ипотечной недвижимости. Происходит подписание лишь после одобрения подобранной кандидатуры самой кредитной организацией. Далее выполняется переоформление прав собственности согласно уже полученному документу, и покупатель обязан далее платить банку по кредиту за квартиру.

Определение цены на ипотечную квартиру и риски операции

В выставлении суммы принимает участие и банк, и заемщик. Кредитная организация должна проследить, чтобы указанная стоимость была в пределах нормы. Завышение относительно подобных рыночных предложений приведет к чересчур долгому поиску покупателя. А цена ниже нормальной станет причиной невозможности полного погашения задолженности по ипотеке. В результате разбирательства по договору могут занять у банковской организации много времени, что не выгодно и заимодателю, и заемщику.

Все риски при поиске достойной кандидатуры полностью исключаются, поскольку при официальном рассмотрении кредитор внимательно изучает данные покупателя, в особенности это касается случаев переоформления. Также полностью исключены риски по продаже, поскольку банк принимает активное участие в проводимой операции и является своеобразной поддержкой своего клиента.

Единственный риск, который возможен при продаже ипотечной квартиры касается продавца, выплачивающего долг заемщика без нотариально заверенного документа. В таком случае полагаться стоит лишь на ответственность продавца. В некоторых случаях подобная махинация может стать дорогим опытом для потенциального владельца. Поэтому крайне рекомендуется отказаться от варианта покупки без официальной бумаги, даже в случае родства обеих сторон.

Система перевода денежных средств и переоформления прав собственности, контролируемая кредитной организацией, полностью безопасна и позволяет продавцу освободиться от ипотеки, а покупателю стать обладателем квартиры. Возможна покупка как готового объекта, так и строящейся недвижимости. Современные организации без проблем рассматривают все варианты.

Требуемые банками справки и документы для оформления ипотечного кредита

Условия предоставления соискателю Сбербанком ипотеки по двум документам

Где дешевле соискателю оформить страховку жизни и здоровья при ипотечном кредите

Ипотека без первого взноса под залог недвижимости

Оформляем ипотеку для пенсионеров в Сбербанке: условия предоставления кредита

Страхование жизни и здоровья заемщика при оформлении ипотеки в Росгосстрахе

Материнский капитал в счет погашения ипотеки в Сбербанке

Программа помощи заемщикам по ипотеке оказавшимся в трудной ситуации

Материнский капитал: несколько вариантов покупки квартиры в ипотеку.

Если у человека возникла необходимость избавиться от обременения ипотечным кредитом, он может реализовать залоговую недвижимость. Также такая потребность может появиться, когда понадобилось расширить жилплощадь. Далее будет рассмотрено, как продать квартиру в ипотеке с минимальными рисками и затратами.

Вариант №1: сделка через наличный расчёт

Суть данного метода заключается в следующем: найти покупателя, который согласен купить квартиру, находящуюся в залоге у банка. К примеру, жилплощадь оценивается в 2500 т.р., а задолженность перед банком составляет 1100 т.р.

В таком случае покупатель передает продавцу сумму долга (1100 т.р.), тот в свою очередь рассчитывается с банком, снимая обременение, и после этого оформляет договор купли/продажи. Покупателю остаётся доплатить 1400 т.р. и он станет новоиспеченным владельцем квартиры.

Сразу стоит отметить, что найти покупателя в таком случае довольно сложно, так как будет иметь место фактор недоверия и нежелания проходить круги ада, в виде хождения по различным инстанциям (Регистрационная палата, МФЦ и т.д.). Тем не менее, такой способ продажи недвижимости, обремененной кредитом, является наиболее выгодным для продавца.

Порядок действий

Собственник квартиры должен официально оповестить свой банк о том, что собирается продать квартиру, находящуюся в залоге. В стандартном договоре ипотечного кредитования прописан пункт, согласно котором клиент не имеет права реализовывать недвижимость (пока долг полностью не погашен), не получив документального согласия банка.

Если своевременно не предупредить банк о своих намерениях, он просто отменит действия договора купли/продажи. В таком случае не избежать судебного разбирательства.

Банки с нежеланием одобряют подобные действия со стороны клиентов. Это обусловлено тем, что в случае продажи ипотечной квартиры (по сути, досрочного погашения займа) человек перестает приносить кредитной организации доходы в виде уплаты процентов.

По этой причине в большинстве случаев человеку придётся объяснять причину досрочного погашения. Таковыми могут быть:

• ухудшение уровня жизни (увольнение, понижение в должности и т.д.), в связи с которым он не способен более вносить платежи по кредиту;
• переезд в другой город;
• проблемы со здоровьем (потребуется документальное подтверждение в виде больничных справок) и т.д.

Решив все вопросы с банком, необходимо найти покупателя, согласного купить квартиру на таких условия – внести часть средств (с помощью которых будет выплачен кредит) до оформления договора купли/продажи.

Следующий шаг — это передача от продавца к покупателю задатка (должна составлять размеру долга по кредиту). Данную процедуру необходимо документально оформить (честному слову сегодня никто уже не верит): пишется от руки расписка, в которой прописан факт передачи денег.

К ней составляется договор с указанием того, что продавец обязуется продать квартиру после факта снятия обременения по заранее утвержденной стоимости. Подписанные бумаги рекомендуется заверить у нотариуса (это необходимо скорее покупателю, дабы обезопасить себя).

В составленном договоре должны быть прописаны следующие моменты:

1. Сумма сделки и порядок расчёта. Продажная стоимость разделяется на 2 части: залог (необходимый для погашения кредита) и оставшаяся сумма, которую получает продавец «на руки». Для передачи средств обычно используют депозитные ячейки. В договоре прописывается, что до составления договора купли/продажи, доступ к этим ячейкам есть только у покупателя. Когда заканчивается оформление всех бумаг, покупателю открывается доступ к ячейке с денежными средствами.
2. Сроки продажи квартиры и снятия обременений со стороны банка.

После заполнения всех бумаг, участники сделки совместно направляются в банк. с целью погашения остатка долга (выплачивается с предоставленного задатка). После оплаты нужно взять в банку о том, что задолженность была погашена, а также закладную на квартиру.

После чего необходимо снять обременение с жилплощади. Для этого продавцу и представителю банка необходимо обратиться в МФЦ или Рег.палату и подать заявление о том, что квартира больше не находится в ипотеке. Соответствующий бланк для заполнения выдает регистратор.

Для обращения понадобятся следующие документы:

• паспорт собственника;
• свидетельство о том, что задолженность была полностью погашена;
• договор купли/продажи;
• закладная на жилплощадь.

По завершению регистрации в трехдневный срок продавцу необходимо забрать предоставленные копии документов, а также выписку о снятии обременения из ЕГРН.

После всех бюрократических манипуляций можно приступать к продаже жилья. Дальнейшие действия не отличаются от стандартной процедуры купли/продажи.

Вариант №2: потенциальный покупатель тоже обременен ипотекой

Ещё один способ – это найти покупателя, у которого тоже на плечах ипотека. Необходимо уточнить, какой суммой он располагает из личных активов, а какая сумма находится в обременении. Необходимое условие заключается в том, чтобы наличных средств покупателя хватило на погашение ипотечного долга продавца, а кредитной суммы хватило для оплаты остальной части стоимости продаваемой квартиры.

Рассмотрим процедуру на конкретном примере:

1. Объект недвижимости продаётся за сумму 3000 т.р. Сумма долга продавца — 900 т.р. Покупатель имеет на руках 1100 т.р., а общая одобренная сумма ипотечного кредитования — 2000 т.р.
2. Если обе стороны соглашаются с условиями друг друга, покупатель передаёт (также как в первом случае по расписке) сумму в 900 т.р. Это будет задаток на квартиру.
3. Используя полученный задаток, продавец погашает свой долг по ипотечному кредиту. После чего он вместе с сотрудником банка снимает обременение с недвижимости в МФЦ или рег.палате.
4. Затем продавец вместе с покупателем предъявляет банку необходимый список документов для регистрации закладной и ипотеки.
5. После оформления банком договора ипотеки покупателя, оба участника сделки составляют стандартный договор купли/продажи.

По итогам у покупателя на руках остались 200 т.р., которые он передает продавцу по средствам банковской ячейки. После успешной регистрации сделки, продавец получает остальные 1900 т.р. наличными от банка, либо через ту же ячейку.

Вариант №3: продажа с обременением банком

Данный способ практически идентичен представленному в самом начале. Разница лишь в том, что человек перекладывает обязанности по поиску покупателя на банк. Кредитные организации идут в таких случаях навстречу, ведь они заинтересованы в том, чтобы вернуть залоговые средства. Так, подобную схему активно практикуют Сбербанк, ВТБ и ряд других крупных банков.

Действуя по такому методу, продавец избавляет себя от части обязанностей (поиск покупателя, подготовка документов и т.д.). Однако в большинстве случаев теряет 5-10% от оценочной стоимости квартиры. Это связано с тем, что банк не стремится продать недвижимость дорого (так как это долго), а пытается сделать это как можно быстрее.

На видео о продаже ипотечной квартиры

Заключение

Каждый из перечисленных способов продажи ипотечного имущества имеет ряд особенностей. Наиболее выгодный (для продавца) вариант – это самостоятельный поиск и продажа за наличные.

В таком случае при наличии времени можно реализовать недвижимость по реальной стоимости. Однако в условиях жесткого ограничения по времени лучше воспользоваться помощью банка. Как правило, такие компании имеют партнеров для ускоренного выкупа ипотечного жилья.

Продажа ипотечной квартиры в Москве или Подмосковье путем досрочной выплаты банку остатка долга и последующей свободной продажи квартиры, является наилучшим вариантом решения долговой проблемы собственника. Агентство "Капитал-Недвижимость" пользуется заслуженным доверием и партнерством многих крупнейших российских банков. Как правило нам удается убедить банк разрешить продажу квартиры даже если наложен мораторий на продажу из под залога. Банки идут навстречу таким просьбам, потому что им выгоднее получить деньги, нежели иметь просроченные платежи. Особое воздействие на банк оказывает информация, что уже найден покупатель на такую квартиру.

Сделки по продаже ипотечных квартир, находящихся в залоге у банка, в настоящее время становятся массовым явлением. Чаще всего причиной такой продажи является желание улучшить свои жилищные условия. Например, вы взяли кредит и купили однокомнатную квартиру, а через год понимаете, что уже можете позволить себе более просторное жилье. Все чаще встречаются случаи продажи ипотечной квартиры по причине финансовых проблем и невозможности дальнейших своевременных выплат по кредиту. В принципе может произойти масса событий, из-за которых вам может понадобиться продать квартиру в ипотеке.

Как продать квартиру в ипотеке?

1. Продать такую квартиру можно только с разрешения банка.
2. Разрешение на продажу квартиры в ипотеке многими банками выдается только после полного погашения задолженности.
3. У банка предусмотрена «заградительная комиссия» на досрочное погашение кредита.
4. Сложно быстро найти покупателя на квартиру находящуюся под обременением (психологический барьер со стороны покупателя).
5. Сложность юридических процедур, сбор большого количества документов и множество согласований.

Какие бы небыли причины продажи квартиры приобретенной по ипотечному кредиту, лучшим решением будет доверить проведение этой сделки профессиональным риэлторам. Особенно это касается ситуаций, когда просрочка по выплате кредита уже имеется и банк применил штрафные санкции. Не затягивайте с принятием решения, не дожидайтесь увеличения задолженности! Не доводите дело до суда!

Продажа ипотечной квартиры РЕАЛЬНА - БЕЗ существенной ПОТЕРИ В ЦЕНЕ!

Отказать в продаже залоговой квартиры банк не может - это запрещено законом «Об ипотеке». Банк способен затруднить реализацию недвижимости, но не более того. В агентстве «Капитал-Недвижимость» отлажены юридические механизмы проведения подобных сделок и большой опыт проведения переговоров с банками на стороне клиента.

Эксперты «Капитал-Недвижимость» специализирующиеся на выкупе квартир из-под залога, готовы ответить на все ваши вопросы и проконсультировать по любым ситуациям связанным с продажей ипотечной квартиры находящейся в залоге у банка.

Способы продажи ипотечной квартиры:

1. Продать квартиру в залоге со снятием обременения с квартиры перед сделкой купли-продажи

Как правило, банки редко соглашаются на такую схему, тем не менее, она возможна и используется. Банк дает согласие на проведение сделки по такой схеме только при условии расчетов по сделке с использованием безотзывного аккредитива со стороны покупателя и заранее данного акцепта (согласия) продавца-заемщика на списание поступивших ему по сделке после раскрытия аккредитива средств, в счет погашения его задолженности по кредиту.

2. Самостоятельная продажа с разрешения банка-кредитора.

После получения письменного согласия банка на проведение сделки, составляется предварительный договор с покупателем посредством нотариуса. После этого покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца, а банк в свою очередь дает закладную и документ об отсутствии задолженности на руки продавцу, который в установленный срок регистрирует снятие обременения, переход квартиры в собственность и договор купли-продажи. Разница между стоимостью квартиры и задолженностью до окончания сделки хранится в банке, и поступит продавцу после подтверждения продажи квартиры.

3. Самостоятельная продажа ипотечной квартиры с использование банковской ячейки или аккредитивного счета.

После получения согласия банка на продажу ипотечной квартиры, деньги, покупателем передаются в депозитарную банковскую ячейку банка-кредитора или на аккредитивный счет. Средства для погашения кредита находятся в банке и после регистрации сделки купли-продажи, продавец получает оставшуюся сумму. После этого банк выдает покупателю документы, которые необходимы, чтобы снять залог. В регистрирующий государственный орган обращается уже покупатель, у которого есть все документы. В том случае, если в регистрации будет отказано, сделка считается несостоявшейся, и банк возвращает деньги покупателю.

4. Продажа ипотечного кредита или перекредитование в другом банке

В этом случае банк переоформляет кредит на покупателя, предварительно одобрив его. При этом подписывается соглашение о переводе долга на нового собственника квартиры. Он получает право собственности на квартиру и обязанность платить по банковскому кредиту. Залог с квартиры не снимается. Также оформляется и перекредитование, вы по той же квартире становитесь должником другого банка, который выкупает ваш кредит у первого банка. В этом случае закладная переходит в новый банк. Перекредитовываться выгодно в том случае, если вы нашли возможность получить кредит под процент меньший, чем тот, который платите по ипотеке.

Почему сложно продать квартиру в залоге?

При сделке потенциальный покупатель квартиры вынужден учитывать требования банка-кредитора, в залоге у которого продаваемая квартира. Покупатель идёт на определённый риск, а так же финансовые затраты сопровождающие такую сделку.

Еще одним фактором, который может усложнить продажу квартиры с обременением, является опасение покупателя остаться без своих денег, погасив ипотечный долг продавца, и без квартиры в случае, например, если сделка не будет зарегистрирована.

Схемы продажи квартиры из-под залога гораздо сложнее, по сравнению со стандартным договором купли-продажи. Они требуют особого профессионализма от риэлторов сопровождающих такие сделки, внимания и рассудительности, так как появляется еще один участник со своими интересами - банк.

Помощь агентства "Капитал Недвижимость" в продаже ипотечных квартир

Опираясь на многолетний опыт в сделках с недвижимостью, мы поможем мотивировать банк в схеме продажи квартиры, указать на его интересы. Тесное взаимодействие со многими банками позволяет нам не только согласовывать и проводить нестандартные сделки, но и договариваться о дополнительных скидках и льготных условиях для наших клиентов.

У нас есть опыт успешного проведения продаж ипотечных квартир из-под залога различных банков, используя схемы взаиморасчётов, которые стопроцентно защищают риски покупателей. Когда покупатель убежден в безопасности, он не будет требовать дисконт в 20-30% от цены, как это может быть при рисковой схеме.

И конечно же, продавая квартиру в залоге банка, мы используем схемы, гарантирующие продавцу получение максимальной суммы разницы цены продажи и задолженности по обязательствам после перехода права собственности на имя покупателя и закрытия долга перед банком.