Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.
Шаг 1. Выбираем способ продажи
Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.
Тут есть 2 варианта:
- Нанять риелтора;
- Заняться продажей самому.
Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).
Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.
Шаг 2. Начинаем собирать документы
Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.
Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.
Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.
Для того чтобы , вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.
Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.
В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.
У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.
Шаг 3. Оцениваем имущество
Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.
Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.
Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.
Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.
Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.
На формирование цены влияют следующие факторы:
- Географическое расположение продаваемой недвижимости;
- Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
- Удаленность от населенного пункта (или центра города);
- Имеющаяся инфраструктура;
- Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
- Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
- Удаленность от проезжей части и т.д.
Шаг 4. Ищем покупателя
Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.
Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки .
Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым , друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.
Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).
Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры
Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.
Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.
Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора
Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.
В договоре прописываются:
- Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
- Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
- Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.
Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.
- Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома
Шаг 7. Сбор всех необходимых документов
После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.
В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:
- Паспорта и копии продавца и покупателя;
- Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
- Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
- Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
- Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество ( , свидетельство о праве на наследство или и т.д.);
- Технический паспорт;
- Поэтажный план дома;
- Кадастровый паспорт;
- Межевой план участка;
- Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- Справка об оплате налога на землю;
- Выписка из домовой книги;
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
- Выписка из Росреестра;
- Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
- Предварительный договор (по желанию сторон).
Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи
Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.
1-й остается у продавца;
2-й отдается покупателю;
3-й передается в Росреестр.
Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.
- Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
- Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)
Договор должен содержать следующие пункты:
- Наименование документа;
- Место и дата его заключения;
- Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
- Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
- Другие условия сделки.
В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».
Шаг 9. Составление акта передачи
Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома
Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.
В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.
Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.
Последствия продажи дома без участка под ним
Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.
В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:
- Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
- Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.
В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.
Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.
Заключение
Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.
Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.
Здравствуйте, Руслан.
1.Если, Вы уверены в том, что покупатель не передумает за время подготовки документов-то приступайте к п.2.
Если такой уверенности нет, то стоит заключить соглашение о задатке.(Вы должны понимать, что если в Вы в последствии откажетесь от сделки-придется выплатить задаток в двойном размере)
2. Собираете документы.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждающая отсутствие арестов, запрещений, обременений на данный объект недвижимости;
- правоустанавливающий документ на жилой дом (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.);
- техническая документация из районного БТИ (технический паспорт жилого дома, справка о технической характеристике жилого дома и т.д.);
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если дом был подарен или унаследован);
- выписка из домовой (похозяйственной) книги с указанием всех зарегистрированных в данном доме лиц, в том числе временно выбывших в места лишения свободы, в армию.
документы на земельный участок:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
- правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, распоряжение местной администрации о выделении участка в собственность и т.п.);
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если земельный участок был подарен или унаследован);
- кадастровый план земельного участка с характеристикой и кадастровым номером (получают в Земельной кадастровой палате).
3. Заключаете договор купли-продажи.
Передача денежных средств осуществляется на любом этапе, и зависит от договоренности с покупателем. Но Вам будет удобнее, если передача денег будет происходить непосредственно при подписании договора.
Нотариальное удостоверение необязательно, но застрахует Вас от некоторых неприятных моментов(например недееспособность покупателя)
4. Регистрация договора.
В отдел Росреестра подаете следующие документы
- Заявление на государственную регистрацию договора и перехода права собственности от Вас.
- Заявление на государственную регистрацию права от покупателя.
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (квитанция, платежное поручение, чек);
- Документ, удостоверяющий личность заявителей, а также доверенность. Если имущество, является совместной долевой собственностью, то дополнительно представляется согласие всех сособственников.
- Договор купли-продажи.
- Передаточный акт, т.е. документ о приеме-сдаче дома.
- Правоустанавливающий документ правоотчуждателя - основной документ, подтверждающий право собственности.(договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.)
- Справка о прописке.
- Технический паспорт объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, или
кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008.
Успехов!
Дом начинают продавать не с размещения объявления, а с составления и получения списка необходимых документов. В таком ответственном деле не достаточно взять и поместить рекламу на заборе, остановке, или в сети. Считается, что, походы по инстанциям для их получения занимают довольно много времени, и иногда могут напоминать бег по кругу, поэтому их подготовку стоит начинать заранее.
Виды владения. Как они влияют на перечень бумаг?
Сегодня документы для продажи дома с участком может оформить только собственник этого объекта, или его личный представитель, владеющий доверенностью, заверенной у нотариуса. Везде для получения остальных бумаг придется показывать правоустанавливающие документы.
Часто участок и сам дом оформлены в собственность, тогда, согласно законодательству они неделимы при продаже. Как дом, так и другие постройки, находящиеся на участке (например, гараж), считаются одним комплексом. Исключением являются случаи, когда продается часть дома с частью участка. Тогда заранее из целого пая собственности выделяется доля, и лишь потом она подлежит продаже. Исходя из законодательных актов, в случае продажи доли от дома с участком, первое предложение о покупке делается остальным собственникам объекта, и лишь затем, в случае их отказа от первоочередного права покупки, собственник имеет право продать все постороннему третьему лицу.
Бывают случаи, когда земля под домом находится в аренде на длительный срок и просто не приватизирована. Иногда она закреплена за человеком на праве бессрочного пользования. От вида документа на землю будет зависеть и тот список бумаг, который собственник при совершении продажи представляет. Таким образом, он подтверждает свое правовое отношение к данному участку, например, договором аренды.
То основание, на котором владелец пользуется землей, переходит к покупателю автоматически. И если с бывшим хозяином был заключен договор аренды сроком на 50 лет, то и новый владелец перезаключает его в том же формате.
От формы владения землей и зависит та разность, которая может встретиться в перечне документов для продажи.
Основной же их список выглядит так:
- Обоюдное заявление сторон о государственной регистрации права, которое составляется в момент подачи бумаг;
- Паспорта или свидетельства, удостоверяющие личности участников сделки, или их представителей;
- Квитанция об оплате пошлины в установленном размере;
- Документ о праве собственности (договор купли - продажи с предыдущим владельцем, решение суда, или, к примеру, дарственная на дом);
- Договор, отражающий содержание самой сделки, где указаны ее правовые акценты;
- Документ, подтверждающий обстоятельства выполнения обязательств сторонами сделки;
- Оригинал кадастрового паспорта участка (подлинник);
- Заверенное нотариусом согласие мужа, либо жены, если собственник состоит в браке, на проведение сделки;
- Справка о регистрации в доме других лиц, в том числе и малолетних детей;
- Разрешение органов опеки на продажу, если в доме прописаны дети, или недееспособные лица;
- Выписка об отсутствии задолженностей за услуги управляющей компании;
- Справки о продавце из ПНД и НД, предоставляется не всегда;
- Выписка из ЕГРП;
- Технический паспорт дома.
На основании ФЗ от 21.07.1997 за номером 122-ФЗ, документы, выражающие содержание сделки предоставляются в двух экземплярах!
Нюансы продажи. На что ставим акцент?
Стоит отметить, что некоторые документы, собираемые для продажи дома с любым участком, имеют свои юридические особенности.
Рассмотрим их:
- Правоустанавливающий документ может быть основан на договоре купли-продажи, дарения, мены, свидетельстве о праве на наследование, решении суда;
- Право собственности на землю, возникшее до 1998 года, обязует продавца предоставить при регистрации сделки свидетельство старого образца Земельного комитета или Администрации, специальную отметку из БТИ на документах, относящихся к дому;
- В особых случаях требуется акт об отсутствии коммуникаций, когда через поселок проходит газопровод, или часть общего водопровода.
Все вышеперечисленное играет огромную роль при заключении сделок с недвижимостью. Поэтому стоит отнестись к проверке документов с полной серьезностью, знанием и вниманием. Одна ошибка в бумагах полностью аннулирует процесс сделки в будущем.
В некоторых случаях, когда юридическое действо растянуто во времени, заключается предварительный договор с внесением суммы задатка и аванса. Расторжение договоренностей может произойти и по желанию одной стороны, но тогда задаток остается у собственника жилья. Иное прописывается отдельно, а также заверяется у нотариуса.
После окончания процесса, когда свидетельство о праве собственности получено новым владельцем, сама сделка может быть отменена в течение полугода после ее свершения, если новые собственники найдут при эксплуатации недвижимости скрытые ранее серьезные дефекты.
Все сделки с переходом права собственности на объект недвижимости регистрируются в Росреестре, и только там. Согласно законодательным изменениям за 2013 год сам договор купли-продажи можно не регистрировать.
Алгоритм подачи документов в Росреестр выглядит так:
- написание заявления о государственной регистрации права;
- предоставление данного заявления лично, или при помощи заказного письма;
- осуществление предварительной записи на подачу документом по средствам телефона, интернета, или при личном обращении;
- ожидание назначенного числа для проведения самой регистрации.
Непосредственная подготовка документов кажется такой сложной только с первого взгляда. Ведь время ожидания после подачи бумаг, занимает меньше месяца. Если у вас присутствует цель, а на руках имеется план с перечнем документов и последовательностью действий, то ее достижение будет скорым. И ваш прекрасный дом, а также участок найдут себе нового хозяина, став для вас крупной суммой денег.
Продажа дома всегда является более сложной сделкой, чем . Часто уже перед самой сделкой выясняется, что не хватает каких-либо технических документов либо на сам дом, либо на участок, на котором он построен. Перед тем как размещать объявление о продаже и искать покупателя, нужно проверить весь комплект документации и восстановить все необходимое.
Чтобы разобраться, какие документы нужны для продажи дома, можно обратиться в риелторскую организацию, однако знающий основы законодательства домовладелец может справиться и своими силами.
Достаточно часто документов, необходимых для продажи дома, нет у собственников
Нередко несколько поколений одной семьи живут в доме десятилетиями, и лишь перед продажей выясняется, что каких-либо нужных документов либо нет совсем, либо в них допущены серьезные ошибки, которые придется исправлять перед продажей.
Еще сложнее, если дом переходит новому владельцу , и восстановить документы после смерти предыдущего хозяина проблематично. В базовый пакет документов для продажи дома с участком входят следующие бумаги:
- собственника. Перед сделкой нужно убедиться, что к моменту продажи паспорт будет действительным, в него правильно внесены все данные по ФИО, дате рождения и прочее.
- Неприятности нередко случаются с теми гражданами, у кого в фамилии присутствует буква ё: если в паспорте она вписана с точками, а в других документах – без точек, придется приводить все в соответствие фамилии.
- Правоустанавливающие документы. Они подтверждают, что именно вы являетесь владельцем объекта недвижимости и можете продавать его или совершать любые другие сделки. К ним относится договор купли-продажи, свидетельство , полученное после приватизации, свидетельство, подтверждающее право на наследство и т. д. Это основной документ, и при утере его придется восстанавливать в первую очередь.
- на частный дом. Если этот документ был утерян, его можно получить в местном отделении Росреестра. В кадастровом паспорте стоит уникальный номер, присвоенный данному объекту недвижимости: без этого номера любые сделки будут невозможными.
- . В ней указываются все зарегистрированные на данной жилплощади лица. Указываются все прописанные родственники, в том числе находящиеся в местах заключения или в армии.
- на объект недвижимости, Его нужно заказывать в БТИ, он будет действителен в течение 5 лет после выдачи.
Этот комплект документов потребуется для любой сделки купли-продажи. Если в любом из них присутствуют даже незначительные ошибки и неточности, придется исправить их в соответствующих государственных органах, чтобы не допустить срыва сделки.
Дополнительные документы при продаже дома
Без некоторых документов сделку просто не оформить
Помимо вышеперечисленного перечня, могут потребоваться еще некоторые бумаги, если при продаже дома есть особые условия и обстоятельства. Без них сделка может быть признана незаконной, и тогда деньги за объект придется вернуть.
Можно назвать ряд наиболее распространенных ситуаций, при которых потребуется собирать дополнительные бумаги:
- Если в доме были прописаны , то для их выписки потребуется разрешение опеки и попечительства. Этот орган следит, чтобы права детей не нарушались, и при переселении несовершеннолетних не ухудшались жилищные условия.
- Согласие супруга на продажу недвижимости. Этот документ потребуется, если дом был приобретен супругами в браке. Если же он получен мужем или женой по наследству или перешел в собственность , нотариальное согласие оформлять не нужно.
- Отказ от первоочередного права на покупку части недвижимости. если продается не весь дом, а только одна из частей долевой собственности, другие собственники того же объекта имеют на нее первоочередное право. Продавать дом сторонним лицам можно только в том случае, если другие собственники подписали отказ. Если же это не было сделано, они имеют право оспорить сделку, и она будет признана недействительной.
- перед налоговыми органами. Формально для продажи она не является обязательной, но покупатель может ее потребовать для проверки чистоты сделки.
- Справка об отсутствии долга за коммунальные услуги. Аналогично, для продажи она не требуется, но многие покупатели отказываются приобретать непроверенное имущество. Нередки случаи, когда квартира или дом продается вместе с огромным долгом, и новому собственнику приходится рассчитываться за безалаберность прежних хозяев.
- Выписка из ЕГРП (реестра права). Она подтверждает, что данное имущество не находится под арестом, на нем нет никаких обременений. При покупке этот документ нужно требовать обязательно: это гарантия, что дом не заложен в банке, и его не могут отобрать по приговору суда. Однако если продавец и покупатель уверены друг в друге, а договор оформляется простой письменной форме, без этой бумаги можно обойтись.
Если сделка совершается по доверенности, она должна быть составлена на конкретное действие: продажу дома. Нужно убедиться, что срок доверенности не стек к моменту оформления сделки. Покупателю нужно быть особенно внимательным: проверяются ФИО доверителя и доверенного лица, дата и все другие сведения.
Документы для продажи участка
Участок с домом — дополнительные нюансы
Если , он продается вместе с домом, и для этого также нужно подготовить полный комплект документов:
- Правоустанавливающие документы. Это свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве на наследство и т. д. Документ подтверждает, что вы являетесь собственником участка на законных основаниях.
- Выписка из земельного кадастра. Участок к моменту продажи должен быть поставлен на кадастровый учет, ему присваивается определенный номер. Этот номер необходим для любой сделки с земельным наделом. Получить выписку можно в местном отделении Росреестра, срок ее действия составляет 1 год.
- Акт согласования границ. Для постановки земли на кадастровый учет перед продажей необходимо провести межевание – это юридическая процедура установления точных границ. Во время этой процедуры оформляется межевой план, его должны составлять кадастровые инженеры. Чтобы провести межевание, можно обратиться в специализированную организацию.
Эта процедура проводится один раз, после чего информация вносится в кадастровый паспорт, и участок ставится на учет. Без согласования границ и постановки на кадастровый учет невозможно зарегистрировать в Росреестре ни одну сделку с данным наделом.
Нередко человек владеет данным участком десятки лет, при этом его границы остаются размытыми, и сосед не претендует на территорию. Однако перед продажей потребуется привести все документы в порядок, иначе при оформлении сделки возникнут сложности.
Так же, как и на продажу дома, на продажу участка может потребоваться согласие супруги. Если земля приобретена после заключения брака, оформление согласия обязательно.
Как узаконить перепланировку дома перед продажей?
Усложняет ситуацию и перепланировка
Еще сложнее продать дом, если в нем проводились какие-либо и конструктивные доработки. В БТИ хранится технический план, и жилой объект при продаже должен ему соответствовать. Если будут выявлены несанкционированные изменения, собственнику грозит штраф, кроме того, его могут обязать вернуть жилье в первоначальное состояние.
Чтобы избежать хлопот, перепланировку перед продажей жилья нужно правильно узаконить. Для этого нужно обратиться в муниципалитет с заявлением о разрешении на перепланировку, к нему нужно приложить следующие документы:
- Согласие соседей, если перепланировка затрагивает их интересы, например, если частный дом строился на двух хозяев.
- Поэтажный план и техпаспорт из БТИ.
- Эскиз частичной перепланировки или проект капитальной перестройки дома. Проект должен получить положительное экспертное заключение.
Заявление будет рассмотрено, и после проверки собственник получит право на изменения в конструкции дома. Узаконивать приходится возведение и снос перегородок, изменение дверных проемов, увеличение и соединение комнат, доработку газоснабжения и отопления.
Если будет выявлена угроза безопасности дома или уменьшение несущей способности, в перепланировке будет отказано, и проект будет направлен на доработку. Таким образом, чтобы без проблем продать дом, владельцу придется предварительно проделать большую работу по сбору и подготовке необходимых документов.
Отсутствие какой-либо бумаги может привести к тому, что сделку признают недействительной, и она будет расторгнута. Для получения документов приходится обойти целый ряд государственных инстанций и учреждений: придется потратить время на ожидание в очередях, и все это нужно учесть заранее.
Чтобы не торопиться при продаже и не терять перспективных покупателей, позаботьтесь о соблюдении бюрократических формальностей. Если на самостоятельный нет ни времени, ни желания, эту работу нужно поручить специалистам.
Какие документы необходимо подготовить, если Вы решили продавать собственный дом, на наличие каких справок и документов нужно обратить внимание если Вы решили приобрести дом — ответы в видеоконсультации:
Отличие только в том, что новый владелец получит два : на землю и на дом.
Операции по одновременной продажи дома и участка земли имеют отличительные особенности.
Только после этого может быть выдано свидетельство, в котором указано право собственности покупателя – нового владельца.
В некоторых ситуациях возможно прохождение упрощенной процедуры регистрации. Она возможна, если:
- недвижимость расположена на участках земли, предназначенных для подсобного хозяйства;
- дома, изначально построенные на земле, выделенной для индивидуальной постройки.
Если дом или участок не состоят на кадастровом учете, свидетельство не выдается.
Перед подачей заявления в Росреестр необходимо получить и строение. Выдает этот документ БТИ после проверки и оценки земли и дома.
Важно помнить, что продавец должен иметь , то есть, постройка должна быть внесенной в реестр . Иначе у нового владельца могут возникнуть проблемы при совершении сделок с самостроем.
По окончании процедуры покупатель получает два отдельных документа – свидетельство права собственности на землю и такой же документ на дом.
Последствия продажи только дома (без участка под ним)
Продать дом вместе с наделом можно только тогда, когда владелец у них один.
Однако Земельный кодекс РФ неразрывно связывает понятие , поэтому при продаже строения или даже его части к новому собственнику обязательно должна перейти и часть (или весь) земельного участка
.
Если земля под домом принадлежит тому же человеку, что и сам дом, происходит одновременная . Если продается часть дома (например, половина или четверть), пропорционально этой части продается и земля.
Обязательным является включение в договор пункта о передаче земли под домом . Без этого соглашение не является юридически верным и признается недействительным.
Есть всего два варианта, при которых возможна продажа только строения (35-я статья ЗК РФ):
- земля изъята из оборота, что подтверждается документально;
- продается часть строения, которая не может быть выделена новому владельцу вместе с участком.
Если собственник продал только дом, не попадая под действие этих двух пунктов, договор считается незаключенным.
В этом случае новый владелец может составить исковое заявление с требованием перезаключения договора и .
Суд установит обременение на землю под купленным домом (запрет на продажу, дарение, сдачу в аренду надела). Старый владелец, таким образом, не сможет продать данный участок.
Видео: Как купить земельный участок или дом?
В видеосюжете разбирается вопрос получения кредита на приобретение загородной недвижимости: жилых и садовых домов с участками, отдельных земельных участков. Рассказывается об условиях кредитования в данной сфере, а также нюансы заключения договора ипотеки.
