Как проверить продавца на вторичном рынке. Как проверить квартиру перед покупкой

Если отказаться от услуг агента, то на проверке юридической чистоты можно сэкономить несколько десятков тысяч рублей. При должном подходе даже самостоятельная проверка выявит возможные слабые места объекта. Тем более что часть из этапов проверки можно провести с помощью Интернет-ресурсов, в частности, сайта Росреестра. Портал сайт приводит несколько рекомендаций, с помощью которых покупатель сможет самостоятельно проверить юридическую чистоту участка с домом перед покупкой. Рекомендации годятся и для случаев покупки участка с незарегистрированным домом.

В глазах значительной части покупателей именно незарегистрированный частный дом - более интересен для покупки. Он дешевле по цене. Кроме того, пока дом не поставлен на кадастровый учёт, за него не надо платить налог (обычно это более 10 тыс. руб. в год). Тем не менее, даже покупая такой «неофициальный» объект, надо быть уверенным, что он построен в соответствии со строительными и пожарными нормами, и его можно будет зарегистрировать, если возникнет такая необходимость (для оформления страховки, включение в завещание и т.д.).

Шаг 1. Предварительная проверка в режиме online

Покупатель обычно проводит юридическую проверку чистоты приобретаемого объекта уже после того, как лично осмотрел все заинтересовавшие его предложения и сделал выбор. Однако достаточно важную информацию о выставленных на продажу участках с домами можно получить ещё до выезда на «смотрины» и встречи с продавцом. Это позволит убрать из списка для осмотра объекты с юридическими проблемами и не тратить время на личное знакомство с ними.

Предварительная проверка юридического статуса объекта начинается с телефонного звонка продавцу. Во время разговора надо не только назначить время встречи и осмотра участка и дома, но и узнать кадастровый номер участка или точный адрес (если участку/дому присвоен адрес). Это не секретная информация, продавцу нет смысла её скрывать. Зная адрес или кадастровый номер, можно получить информацию об участке и доме на сайте Росреестра. Правда, стоит учесть, что поиск по адресу здесь работает не всегда. Надёжнее искать по кадастровому номеру. Если покупатель объекта этот номер не знает, он может уточнить его через ресурс kadastr.ktotam.pro. Здесь можно бесплатно узнать кадастровый номер, если ввести адрес объекта.

Довольно многое об объекте недвижимости расскажет страница сайта Росреестра « Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online ». Здесь можно узнать адрес, кадастровую стоимость объекта, площадь участка и дома, дату регистрации права собственности, а также наличие ограничений - находится ли объект в ипотеке, залоге или под арестом. Правда, форма ограничения не будет указана - только отметка, что существует ограничение на распоряжение объектом. Покупатель должен понимать, что пока ограничение не будет снято, купля-продажа объекта невозможна.

Кроме того, информацию об участке и о доме можно получить с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра. Здесь в открытом доступе есть данные о категории земель, разрешённом использование и размерах объекта.

Шаг 2. Изучить документы, имеющиеся у продавца

У продавца частного дома по умолчанию на руках должны быть документы, подтверждающие его право собственности на землю, правоустанавливающий документ на дом и паспорт. Эти документы покупатель сможет изучить при первом знакомстве. Кроме того, следует попросить продавца (например, во время предварительного разговора по телефону), чтобы он имел при себе выписку из ЕГРН о переходе прав, архивную справку из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам. Скорее всего, на момент встречи этих бумаг у продавца на руках не будет (для проведения сделки они не нужны и продавцы обычно не заботятся об их сборе). Тогда стоит договориться с продавцом о повторной встрече через несколько дней, когда недостающие документы будут готовы.

Документы на землю

Право собственности продавца на земельный участок подтверждают два документа. Во-первых, это правоустанавливающий документ - он указывает, на каком основании нынешний собственник владеет землёй. Правоустанавливающим документом на землю могут быть: постановление о выделении земли, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и пр. Вторая необходимая бумага - это выписка из Единого Государственного реестра недвижимости - ЕГРН, которая подтверждает право собственности на участок конкретного лица.

Достаточно осторожно покупателю следует отнестись к участку, полученному в наследство, особенно если наследство получено по завещанию, а не в силу закона. В свидетельстве о праве на наследство всегда указывается, получено наследство «по завещанию» или «по закону». Риэлторы особо внимательно изучать объекты, полученные в наследство менее 3 лет назад. Ещё одна ситуация, которая должна насторожить покупателя - это если нынешний владелец сам приобрёл участок недавно - менее 3 лет назад. В этом случае следует настоять, чтобы владелец дополнительно предъявил «расширенную выписку из ЕГРН» (о ней будет рассказано ниже).

Вторая бумага - выписка из ЕГРН - требует не меньшего внимания. Следует помнить, что с 1 января 2017 года выписка из ЕГРН является единственным правоподтверждающим документом на объект недвижимости. Все остальные бумаги (свидетельство о пожизненном владении, акт о праве собственности и пр.) являются правоустанавливающими и формально уже не имеют юридической силы. Впрочем, если владелец участка зарегистрировал своё право собственности до 15 июля 2016 года, у него на руках есть «Свидетельство о регистрации права», которое, по крайней мере, говорит, что права собственника зарегистрированы должным образом. Впрочем, лучше, чтобы он предъявил выписку из ЕГРН с недавней датой. Она нужна, чтобы убедиться, что объект не находится в залоге или под обременением.

При изучении выписки из ЕГРН надо убедиться, что указанный там адрес совпадает с реальным положением участка, сверить конфигурацию участка (в выписке есть чертёж). Если приобретается жилой дом (не садовый домик), то надо убедиться, что статус участка позволяет считать жильё, построенное на нём, действительно жилым домом. То есть участок должен располагаться либо на землях населенных пунктов (и иметь разрешённое использование индивидуальное жилищное строительство - ИЖС или личное подсобное хозяйство - ЛПХ), либо на землях сельскохозяйственного назначения (разрешённое использование дачное строительство или для садоводства или огородничества).

Владимир Воронов

эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»

Также надо убедиться, что в бумагах на участок корректно указаны его характеристики. Нередко бывает, что не совпадает площадь участка, указанная в правоустанавливающем документе и в выписке из ЕГРН. В выписке - более верный вариант. Кроме того, изучая выписку, можно понять, было ли проведено межевание участка. Напомню, что с 1 января 2018 года участки без межевания продавать нельзя. В выписке из ЕГРН есть раздел №1, графа «площадь». Если там сказано, что площадь «уточнённая» - это означает, что межевание проведено. Либо о проведении межевания скажет число в соседней колонке. Если там рядом с числом стоит знак плюс/минус ещё сколько-то (например 320±4), это свидетельствует о том, что участок прошёл межевание. Впрочем, независимо от давности межевания рекомендую вызвать геодезиста и уточнить фактическое местонахождение участка. Это позволит подстраховаться от ошибок, допущенных при подготовке межевого дела. Бывает, что приобретаемый участок занимает большую площадь, чем указано в документах, ещё хуже если за границей участка находится хозпостройка (баня или гараж) который приобретается вместе с участком.

Если из выписки из ЕГРН не видно, что участок размежёван, а хозяин утверждает, что межевание проводил, то следует уточнить, когда это было сделано. Бывает, что участки, размежёванные до 2008 года, требуется перемежевать, так как с тех пор изменилась система определения координат. Если же межевание проводилось недавно, то, возможно владелец (или проводивший межевание кадастровый инженер) не подал в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРН. Прояснить ситуацию поможет звонок на «горячую линию» Росреестра по тел. 8-800-100-34-34. В ходе разговора надо будет назвать кадастровый номер участка. Поэтому его надо помнить или иметь возможность «подсмотреть».

Документы на дом

Если собственник к продаже дома подошёл со всей ответственностью, то он загодя поставил объект на кадастровый учёт и оформил право собственности на него. В этом случае у продавца на руках есть «выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». Этот документ подтверждает право собственности на дом. В выписке, в частности, указаны: ФИО собственника, кадастровый номер, адрес, этажность и площадь дома. Особое внимание следует обратить на кадастровую стоимость объекта, так как она повлияет на . В Свердловской области налог на частные дома будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости, начиная с 2019 или 2020 года.

Если дом был построен до 1999 года, то он, скорее всего, был зарегистрирован в БТИ. То есть в Росреестре могут отсутствовать сведения как о самом доме, так и о его владельце. Понятно, что в этом случае у владельца (продавца) не будет на руках выписки из ЕГРН. Но тогда у него должен быть документ, подтверждающий его право на дом (правоустанавливающий документ). Это может быть техпаспорт из БТИ, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.

Как пояснили в Управлении Росреестра по Свердловской области, даже если владелец дома не оформил свои права на дом, он, тем не менее, может продать этот дом. В этом случае в Росреестр (через МФЦ) подаются два заявления - о регистрации права и о регистрации перехода права. К заявлениям прилагаются правоустанавливающие бумаги на землю и на дом.

При изучении выписки из ЕГРН, а также правоустанавливающего документа, надо убедиться в том, что данные из документов совпадают с характеристиками реального дома.

Егор Митюрев

агент, эксперт по загородной недвижимости АН «Новосёл»

Бывает, что трёхэтажные постройки зарегистрированы как одноэтажные. Теоретически существует опасность, что муниципальные власти узнают о нарушении (часто такое случается благодаря «сигналу» от соседей) и потребуют привести дом в соответствие с документами. То есть покупателю такого объекта надо быть готовым к конфликтам с главархитектурой. Либо ему придётся получать разрешение на реконструкцию и регистрировать дом по-честному.

Паспорт владельца

Паспорт продавца необходимо изучить не только, чтобы убедиться, в том, что именно это лицо является собственником дома и земли. Надо также обратить внимание на семейное положение и понять, был ли приобретён дом в браке или нет.

Анастасия Чернова

специалист по продажам АН «Находка»

Очень важно знать, кто может претендовать на дом и участок. Если они были куплены в браке, то необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Также стоит проверить наличие несовершеннолетних детей, которые впоследствии могут оспорить эту сделку, если были нарушены их права.

Если у продавца два ребёнка и более, а дом он покупал уже готовый, то есть вероятность, что при покупке дома использовался материнский капитал, а значит, по закону все члены семьи должны быть наделены долями в данной собственности. Если это сделано не было, то последующие сделки с объектом могут быть оспорены, следовательно, будущий владелец дома оказывается в группе риска. Поэтому покупателю надо попытаться выяснить, был ли использован маткапитал при покупке дома нынешним хозяином. Это довольно сложно, так как участие маткапитала в приобретении дома не фиксируется в правоустанавливающем документе. Но если дом приобретался с помощью ипотеки, то упоминание о маткапитале может быть в кредитном договоре.

Шаг 3. Посмотреть бумаги, подготовленные по просьбе покупателя

Если по результатам осмотра дома и участка принимается решение (окончательное или предварительное) об их покупке, то можно начинать этап более глубокой проверки приглянувшейся недвижимости. Как говорилось выше, для этого понадобятся выписка из ЕГРН о переходе прав, архивная справка из паспортного стола и квитанции подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным и иным платежам.

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок с домом за деньги), то покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого лучше всего подойдёт «выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества». Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её может заказать только владелец дома или лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность. Справка заказывается в МФЦ или (при наличии у владельца электронной подписи) на сайте Росреестра. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде - 250 руб. Срок оформления - три рабочих дня.

Расширенная выписка содержит ФИО владельцев участка в хронологическом порядке, вид права каждого собственника (собственность, долевая собственность.), а главное - даты регистрации каждой сделки.

Людмила Плотникова

Следует обратить пристальное внимание на сроки владения участком и домом. Особенно покупателя должно насторожить, если нынешний и предыдущий собственники объекта владели им очень недолго. Есть опасность, что череда молниеносных сделок - это заметание следов после рискованной операции. В свою очередь, если продавец владел участком много лет - это снижает риск появления «приветов» из прошлого.

Эксперты замечают, что расширенная выписка пригодится и при проверке участка (участка с домом), ранее переходившего от одного владельца к другому через наследование или по решению суда.

Архивная справка из паспортного стола

Информация о супруге и детях не всегда имеется в паспорте владельца. Такое может быть, если паспорт недавно был заменён (из-за утери или по достижении владельцем 45-летнего возраста) или просто из-за ошибки паспортистки. Некоторое представление о составе семьи владельца дома можно получить из архивной справки из паспортного стола. Иногда её называют расширенной или исторической справкой по форме 40. Такую справку выдают в паспортном столе (современное название этого органа - Центр по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания УФМС). Архивная справка содержит информацию о том, кто и когда был прописан в доме за всё время, которое домом владеет нынешний собственник. Эта справка поможет понять, какие родственники есть у владельца (продавца) и какими рисками для будущего владельца это может обернуться в будущем. Как уже говорилось, наличие двух и более детей может свидетельствовать об использовании в покупке недвижимости маткапитала. Также в справке следует обратить внимание на записи о выписке граждан, в связи с убытием в места лишения свободы или прохождения военной службы. Такие люди сохраняют право на проживание в доме, даже если дом перешёл к другому владельцу.

Также уже перед сделкой стоит попросить у продавца обычную справку по форме 40. В ней указаны лица, зарегистрированные (прописанные) в доме на момент выдачи справки. Желательно, чтобы на момент продажи в помещении не был прописан никто, и обязательно - никто из несовершеннолетних.

Платёжные квитанции

Перед покупкой дома надо убедиться, что прежний владелец не имеет задолженности за «коммуналку» (если участок/дом подключены к сетям) по членским и другим платежам. Поэтому покупателю рекомендуется ознакомиться с квитанциями об оплате коммунальных услуг, которые предоставит владелец. Дополнительно можно навестить председателя садового товарищества (если дом расположен в СНТ) или офис управляющей компании (если дом в коттеджном посёлке). Здесь также можно получить информацию о возможных долгах продавца участка.

Шаг 4. Углубленная проверка в режиме online

В отличие от предварительной проверки в режиме on-line, данный этап требует ощутимых временных и небольших финансовых затрат.

Простая выписка на участок или дом из ЕГРН

Если есть необходимость получить о доме и участке дополнительную информацию, можно заказать на сайте Росреестра « выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект ». Её можно получить в бумажном виде за 750 руб., в электронном - за 300 руб. Бумага выдаётся любому гражданину.

Денис Вохменин

Чтобы проверить предоставленную владельцем информацию о праве собственности на дом и на земельный участок, необходимо заказать выписки из ЕГРН по дому и участку. В них содержится вся информация о собственнике (ФИО), об основании приобретения права собственности, об ограничениях и обременениях (если таковые имеются) объектов недвижимости.

При изучении выписки потенциальному покупателю следует внимательно изучить разделы содержащие данные об ограничениях - обременениях (арестах) права, а также о требованиях, заявленных в судебном порядке. В том числе там могут содержаться данные об оспаривании прав наследования. Разумеется, наличие подобных юридических «довесков» многократно увеличивает риски владельца дома и участка.

Ранее портал сайт рассказывал о многообразии и о стоимости пользования ими.

Является ли объект предметом судебных разбирательств

Ещё один источник знаний о приобретаемом доме - сайты районных и городских судов. На них имеются поисковые системы, которые позволяют находить судебные дела (завершённые или находящиеся в производстве) по имени участника процесса. Также может быть интересен сайт Федеральной службы судебных приставов . Для поиска на нём нужно помимо ФИО, знать дату рождения гражданина.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Перед покупкой дома и участка на сайтах районных судов следует посмотреть, нет ли судебных процессов вокруг этого имущества, не делят ли его в судебном порядке родственники. Искать надо в судах по месту нахождения имущества. На сайт судебных приставов стоит заглянуть по такой причине - бывает, что пристав возбудил исполнительное производство, но не наложил арест на имущество должника. То есть в ЕГРН не отображена информация о том, что в отношении объекта введены ограничения. И Росреестр зарегистрирует сделку с таким имуществом. Тем не менее, если купить участок с домом у человека, в отношении которого ведётся исполнительное производство, то такая сделка может быть впоследствии оспорена. И покупатель лишится приобретённой собственности.

Находится ли продавец в состоянии банкротства

Если владелец дома находится в состоянии личного банкротства, то продажу им своей недвижимости смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за дом с участком.

Людмила Плотникова

юрист Уральской палаты недвижимости

Банкротные дела граждан надо искать на сайте арбитражного суда. Но замечу, что отсутствие банкротного дела не даёт гарантии. Если человек на момент продажи не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, есть риск, что кредиторы постараются опротестовать сделку, на том основании, что она была совершена с целью увода имущества должника от кредиторов. Если же сделка была проведена по цене ниже рыночной на 25%, то она наверняка будет признана недействительной.

В качестве дополнительной защиты от возможного банкротства продавца недвижимости, в договор купли-продажи можно включить соответствующую гарантию от продавца. В УПН предлагают следующую формулировку: «Продавец гарантирует, что он не признан банкротом, в отношении него не возбуждалось и не ведется дело о банкротстве, что он не имеет долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь возбуждение в отношении него дела о банкротстве и/или о взыскании денежных средств, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, и что он сам не планирует обращаться в суд для признания себя банкротом». Впрочем, понятие личного банкротства в России появилось совсем недавно, и пока нет судебных прецедентов, показывающих, защищает ли подобная формулировка будущего владельца от оспаривания совершенной им сделки.

Покупка незарегистрированного дома

Нередко владельцы индивидуальных участков не регистрируют жилые постройки, чтобы избежать начисления налога на недвижимость. В принципе, можно купить участок с незарегистрированным домом. Часто в этом случае в договоре указывается, что на участке имеются стройматериалы.

Денис Вохменин

главный юрисконсульт АН «Находка»

В этом случае юридически приобрести можно только земельный участок. И уже новому владельцу придется заниматься оформлением права собственности на дом (если он решит, что это надо сделать). При этом новый собственник может столкнуться со сложностями при оформлении права собственности на дом, поскольку вся процедура будет зависеть, в том числе, и от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

Новый владелец, согласно ст. 222 ГК РФ может зарегистрировать готовое строение, однако, для этого ему понадобится разрешение на строительство. Если дом уже построен, муниципальные власти могут отказать в выдаче разрешения. В том числе, отказано может быть по той причине, что дом не соответствует строительным нормам (например, не соблюдены отступы от границ участка). Поэтому если приобретается незарегистрированный дом (т.е. не поставленный на кадастровый учёт в ЕГРН), то покупателю имеет смысл убедиться, что у продавца есть разрешение на строительство и реальный дом соответствует тому, что прописано в разрешении.

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен. Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки. Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры - пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни : Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом - это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни : Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться - это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни : Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

«Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни : Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни : Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Истории из жизни

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Последнее обновление: 01.03.2018

Начинать нужно, естественно, с паспорта . Тут не всё так уж очевидно, как кажется на первый взгляд. Как его проверять и на что обращать внимание, описано далее, на следующем шаге ИНСТРУКЦИИ - «Проверяем паспорт » .

Что касается правомочий Продавца на продажу квартиры (имеет ли он право распоряжаться ей ), то они определяются совпадением данных паспорта установленной нами личности, и данных о «Субъекте права / Правообладателе» , указанных в или в .

В практике встречались случаи, когда квартиру продавали по настоящему паспорту, но сам хозяин квартиры был подставной. То есть мошенники отнимали паспорт у настоящего хозяина, находили внешне похожего на него человека, и продавали квартиру по настоящим документам. Такой вариант возможен, если хозяин квартиры - одинокий человек и входит в так называемую " ".

Защитой здесь служит обычный опрос соседей на предмет, знаете ли вы этого человека. Те же бабушки, сидящие около подъезда, или консьержки в подъездах могут дать очень ценную информацию (чем регулярно пользуются оперуполномоченные сотрудники ).
Подробнее о ситуации с Продавцом из группы риска рассказано на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ далее - «Продавец из группы риска ».

Кроме правомочий Продавца, необходимо также удостовериться в его полной дееспособности . Об этом также рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ - «Дееспособность Продавца ».

Если за Продавца действует другой человек, по доверенности , то наши действия будут такими, как указано далее на соответствующем шаге - «Продажа квартиры по доверенности ».

Проверка личности Продавца квартиры - весьма щекотливый вопрос, и некоторые деликатные люди, в силу своего воспитания, могут постесняться выяснять у Продавца отдельные подробности. Но такая «деликатность» может обойтись нам очень дорого (в стоимость квартиры, например ). А если Продавец окажется , то для него такой стеснительный Покупатель - просто находка.

Итак, не поддавшись на обаяние нашего Продавца квартиры, и слегка придушив свою врожденную скромность, мы-таки решили проверить, что же он есть за персонаж на самом деле.

Начнем с паспорта - жмем на следующий шаг.

Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.

Проверяем продавца квартиры

Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.

Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра .

Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.

Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.

Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?

Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ . Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел .
Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму . Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.

Права и обременения

В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.

Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.

Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.

Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.

Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.

Совет: от момента получения выписки из ЕГРН до сделки часто проходит некоторое время. Если даже в выписке нет данных об арестах, не поленитесь получить перед регистрацией свежую выписку или хотя бы проверить информацию онлайн на сайте Росреестра . Это поможет избежать неприятных сюрпризов при подаче документов на регистрацию.

Проверяем квартиру

Помещение жилое или нежилое? Не забывайте, что в нежилое помещение нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги, интернет для нежилых помещений могут быть выше. Также обязательно поинтересуйтесь в банке нюансами оформления ипотеки на нежилое помещение, если собираетесь брать кредит под залог недвижимости.
Не является ли квартира адресом массовой регистрации юридических лиц — проверяем на сайте Федеральной налоговой службы . Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, требуйте, чтобы собственник квартиры перерегистрировал эти компании на другие адреса. Можно включить соответствующий пункт в договор купли-продажи, но лучше всего сделать смену адреса еще до сделки. Если проигнорировать этот момент, на ваш адрес будут регулярно поступать чужие письма и почтовые уведомления. Возможно, к вам даже придут судебные приставы, разыскивающие компанию-должника, которая прописана по этому адресу. «Выписывать» чужие фирмы со своего адреса придется с помощью налоговой инспекции и суда.
Несогласованные перепланировки. Получите технический паспорт на квартиру в БТИ и сравните с ним квартиру. Полезно обратить внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН. Отклонение от проекта и изменение площади может указывать на перепланировку. Учтите, что все несогласованные планировки придется согласовывать самостоятельно либо за свой счет приводить квартиру в соответствие с техпаспортом. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у продавца обстоятельствами перепланировки квартиры и наличием согласования. От покупки квартиры с несогласованной перепланировкой лучше отказаться, но если квартира уж очень хороша, и вы готовы нести все риски, смело просите у продавца скидку.
Есть ли долги по ЖКХ — попросите у продавца квитанции на оплату коммунальных услуг и дополнительно проверьте информацию в управляющей компании или ТСЖ. По закону все долги по коммунальным услугам несет собственник квартиры, то есть погашать долги прежнего владельца вам не придется. Однако это не исключает претензий со стороны работников УК, которые не всегда в курсе положений законодательства. Особое внимание уделите взносам по капремонту: в отличие от долгов по ЖКХ, долг по капремонту переходит на нового собственника квартиры. Подробнее о покупке квартир с долгами по ЖКХ читайте тут:
Налог на имущество, земельный налог — узнайте, сколько налогов платят за квартиру в год ее собственники. Возможно, им приходится выкладывать за свою почти новую двушку 15 тысяч рублей. А может, они успешно и добились снижения суммы налога на имущество в два раза.
Не является ли квартира предметом судебного спора — попробуйте поискать судебные дела с участием ваших продавцов и непосредственно самой квартиры. Решения можно найти в Банке решений арбитражных судов , а по судам общей юрисдикции (районным, городским, мировым) — на сайте ГАС «Правосудие» . Для поиска используйте фамилии и адрес квартиры. Также вы можете зайти на сайт своего районного или городского суда и поискать дела с участием продавца квартиры там в разделе «Судебное делопроизводство».

Из судебных решений можно узнать, например:

о дефектах квартиры, по поводу которых продавец судился с застройщиком;
о заливах квартиры соседями или наоборот — о заливе продавцом соседей;
о взыскании страхового возмещения за причиненный квартире ущерб;
о спорах между наследниками по поводу этой квартиры;
о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой;
о вселении и выселении жильцов;
о долгах хозяина квартиры по коммунальным услугам и капремонту.

Проверяем представителей продавца

Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя. Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.

Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.

На сделки с имуществом детей не забывайте получать согласие органов опеки и попечительства!

Недееспособные и ограниченно дееспособные собственники. Все сделки от имени недееспособных собственников должен заключать опекун. Ограниченные в дееспособности граждане могут самостоятельно заключать лишь мелкие бытовые сделки, остальные сделки заключаются только с согласия попечителя. У опекуна и попечителя также нужно проверить действительность паспорта и документы, на основании которых они назначены опекуном или попечителем.

Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем

Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.

Наниматели, арендаторы. Попробуйте поискать в интернете объявления о сдаче вашей будущей квартиры. Возможно, там и сейчас продолжают жить наниматели, а хозяин об этом почему-то молчит. На основании статьи 675 ГК РФ нанимателям гарантируется сохранение договора при переходе права собственности на квартиру. Вы же как новый собственник приобретете все права и обязанности наймодателя на основании договора найма, который был заключен между прежним хозяином квартиры и его жильцами. Чтобы этого не случилось, требуйте от продавца расторжения договора найма до проведения сделки по продаже квартиры.

3 полезных источника информации о покупаемой квартире

Социальные сети и интернет — иногда во «ВКонтакте», на сайтах объявлений и просто в Гугле и Яндексе можно найти неожиданные детали о продавце и о самой квартире.
Управляющая компания и председатель ТСЖ — хотите знать о проблемах квартиры и долгах по коммуналке? Вам сюда.
Соседи — кто еще расскажет вам о разборках наследников и сыне хозяев, которого 2 года назад посадили в тюрьму за убийство?

Откажитесь от сделки, если:

продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.

Как проверить продавца на вторичном рынке. Как проверить квартиру перед покупкой - юридическая чистота недвижимости