Продажа квартиры приватизированной. Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик

Мария Сивова

25724

12

На первый взгляд в продаже приватизированной квартиры нет ничего сложного - нашел покупателя, оформил договор, получил деньги. В реальности же много нюансов. Например, как рассчитывать налог с продажи, или как распорядиться долей в приватизированной квартире и можно ли вообще ее продать? В статье мы ответили на распространенные вопросы.

Фото с Flickr/Weidner

Основные моменты продажи приватизированного жилья

Итак, вы продаете квартиру. На первом этапе определяете, будете ли делать это самостоятельно, либо воспользуетесь помощью агента. Нельзя точно сказать, какой из вариантов более выгодный. Важно лишь отметить, что в работе с агентом вы получаете гарантию законности проведения сделки, за что вы платите.

Если вы работаете с риэлтором, то он поможет оценить ваше жилье. Но вы можете сделать это и самостоятельно, изучив рынок аналогичных объектов. Цена на квартиру складывается из ее расположения, состояния, метража. Это основные критерии. Но покупатели будут ориентироваться и на другие показатели, важные лишь для них, например, чтобы рядом с домом в обязательном порядке находилась библиотека или фитнес-клуб.

В вопросе как продать приватизированную квартиру важно учесть процесс подготовки документов. 90% покупателей ставят условие, чтобы квартира не была юридически обременена. Например, некоторые критично относятся к тому, что в квартире прописаны дети, поскольку выписывать их придется долго. Также полностью исключены ситуации, когда на квартиру наложен арест или она находится в ипотеке. Такую квартиру продать очень трудно.

Следующий нюанс - общение с покупателем. К вам будет приходить много разных людей, у каждого из которых свои критерии для отбора подходящей жилплощади. Кто-то будет просто ходить по комнатам и одобрительно кивать. После просмотра вы больше не увидите этих людей. Как правило, если квартира покупателю нравится, то он сразу же это озвучивает и начинает торговаться. Если вас устраивают условия, которые вам предлагает покупатель, то можете смело на них соглашаться.

Следующий этап взаимодействия с покупателем - выход на задаток. За любое жилье сначала оставляется авансовая сумма. Ее размер вы решаете в индивидуальном порядке. Заключается предварительный договор, в котором указывается сумма аванса.

Последний этап продажи приватизированной квартиры - регистрация нового собственника. Для этого вам нужно собрать документы. Право собственности регистрируется на основе договора купли-продажи После получения свидетельства покупателю передаются ключи.

На момент подписания договора деньги за жилье уже лежат в банковской ячейке. Продавец сможет их получить только после того, как предъявит в банк подписанный договор купли-продажи и копию свидетельства на покупателя.

Налоги на продажу приватизированного жилья

Чтобы вам стало понятно, как именно рассчитывается налог от продажи приватизированной квартиры, мы приведем ряд примеров. Сначала освятим общие понятия.

Когда человек продает квартиру, то он получает доход, который должен облагаться налогом. Размер налога зависит от срока владения квартирой на праве собственности.

Если сроки владения квартирой меньше трех лет, то выплачивается НДФЛ в размере 13% от стоимости жилья, но за минусом миллиона рублей.

Пример

Человек оформил собственность на квартиру в 2014 году. Через год он решил ее продать за 4 млн рублей. Расчет налога НДФЛ будет следующим: (4 млн - 1 млн)*0,13%= 390 тыс. рублей.
Если квартира продается, а вместо нее приобретается другое жилье, то оформляется налоговый вычет. При этом соблюдаются два условия:

• налоговый вычет предоставляется только в том случае, если продажа и покупка нового жилья попали на один год. Например, если человек продал квартиру в 2015 году, то купить новую квартиру и оформить на нее налоговый вычет он также должен в этом году. По факту, он ничего не теряет. То есть, те деньги, которые он выплатит при продаже, вернутся к нему во время покупки. Даже если человек продал квартиру в декабре 2014 года, а купил новую в январе 2015 года, то налоговый вычет к нему не вернется.
• если ранее человек воспользовался правом на возврат налога, то второй раз использовать его он не вправе. Если налоговый вычет был получен не полностью, то в соответствии с изменениями в законодательстве от 2013 года, он будет иметь право на возврат недостающей суммы при последующих покупках.

Пример

Приватизация квартиры произошла в 2014 году. Собственниками в итоге стали 3 человека. В следующем году они решают продать жилье за 4,5 млн. В этом случае из общей суммы вычитается миллион рублей. Тогда формула расчета следующая: (4,5 млн-1 млн) *0,13=455 тыс. рублей (общая сумма налога). 455 тыс. рублей\3 чел.=151666,6 рублей - должен заплатить каждый из собственников.

Но есть способ уменьшения суммы налога при продаже. Если каждый из собственников продаст свою долю в отдельности, то налог будет меньше. Расчет таков: 4,5 мгн\3= 1,5 млн будет стоить доля каждого. На одного человека налог составит: (1,5 млн - 1 млн)*0,13% = 65 тыс. рублей. Именно эту сумму должен заплатить каждый из собственников. При покупке нового жилья каждому собственнику вернется эта сумма.

Продажа долей в приватизированной квартире
Процесс продажи долей в приватизированной квартире зависит от того, какой вид права на доли стоит в свидетельстве - совместное владение или долевое. Если собственность совместная, то доля каждого из владельцев не определена. Но если собственность долевая, то в свидетельстве определяется доля каждого, например, 1\2 или 1\3.

• совместная собственность

• долевая собственность

Как в этом случае определить цену доли в приватизированной квартире?

1. провести аналитику подобных объектов при помощи объявлений в сети;
2. воспользоваться помощью профессионального оценщика. По окончанию оценки он выдаст соответствующее заключение.

Продажа долей в приватизированном жилье - редкость. Чаще всего такая мера встречается, когда приходится взыскивать долги, решать квартирные споры. Если владельцем доли в квартире является ребенок, то продать такую часть будет невероятно сложно. При этом придется брать разрешение у органов опеки, которые обязательно потребуют документ, свидетельствующий о том, что права ребенка после продажи не будут нарушены.

Большинство объектов на рынке жилья приватизированы. Важно четко понимать и знать все тонкости продажи таких объектов. Один из ключевых факторов - расчет налога с продажи приватизированной квартиры. Мы постарались в подробностях рассказать вам о том, как посчитать сумму налога во всевозможных ситуациях при продаже квартиры. Также стоит обратить внимание на ключевые моменты в продаже доли в приватизированной квартире. Еще недавно эта процедура считалась невозможной, но сегодня есть варианты осуществить ее.

Существует 4 типа статуса приватизированной квартиры:

• персональный – это когда всей квартирой владеет только один конкретный человек;
• долевая – квартира разделена на определенные части между ее владельцами;
• всеобщая собственность - квартира принадлежит супругам и их детям без выделения конкретных границ или размеров в натуральном виде;
• равно общая - одинаковые доли собственников недвижимого имущества.

Статус квартиры влияет на осуществление сделки о продаже ее, поскольку в некоторых случаях могут влиять согласие всех собственников или другие факторы, связанные с владельцами жилья.

Законодательная база

Продажа приватизированного жилья имеет очень много неожиданных «подводных камней», которые нужно заранее предусмотреть. Законодательство обязывает человека оплатить налог после продажи приватизированного жилого фонда.

Здесь действуют семейное и гражданское законодательство, которое не позволяет без согласия всех владельцев и органов опеки, если среди них есть иждивенцы продать жилую площадь.

Главным действующим законодательным актом, регулирующим соглашения по продаже приватизированного жилья между ее владельцами и покупателями, является ГК РФ. Обязанность бывшего владельца внести налог в бюджет страны с дохода продажи закреплена НК РФ.

Продавцу нужно учесть при принятии решения о продаже частной собственности, что налог в размере 13% от суммы придется заплатить в том случае, если с момента приватизации не минуло 3 года.

Если указанный период времени истек, то налогообложения по сделке купли-продажи не будет.

Процедура продажи

К процедуре продажи частного жилья необходимо относиться очень серьезно, т.к. сегодня многие мошенники наживаются на неопытности и наивности людей. Приватизированную квартиру намного легче продать, чем сделать это с муниципальным жилым помещением.

Процедура продажи квартиры заключается в составлении соглашения о купле – продаже квартиры между владельцем и покупателем. Сама процедура составления договора и подписания документов занимает несколько минут. Во всем процессе продажи квартиры львиную долю времени занимает сбор необходимых документов и справочной информации о жилье.

В зависимости от общего или долевого статуса квартиры для продажи нужно нотариусу представить соответствующие документы. От статуса будет зависеть и результат сделки купли-продажи.

Виды необходимых документов

Все необходимые документы для продажи приватизированной квартиры нужно подготовить заранее. Главными документами будут технические паспорта, выданные в БТИ и документы, подтверждающие личности владельцев, права собственности на владение жильем. Помимо этого, необходимы будут справки из жилищно-эксплуатационной конторы (ЖЭКа) о количестве проживающих, наличии или отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Если в жилом помещении обитают или проживали иждивенцы , то документы от попечительского совета о разрешении продажи. В зависимости от того, нажито ли было частное недвижимое имущество в браке, справки из ЗАГСа или соглашение второго супруга. Свидетельства о браке или разводе.

Лучше проконсультироваться о том, какие необходимы документы и заняться их сбором задолго до того, как продавец и покупатель отправятся в нотариальную контору на регистрацию сделки купли-продажи частного жилья.

Если владельцев квартиры несколько, то обязательно должно быть согласие всех на продажу частной собственности. Если среди владельцев квартиры возникают разногласия и компромиссное решение не удается найти, нужно обратиться в суд и получить его постановление.

Документы для заключения соглашения купли-продажи квартиры

Нотариусу для оформления соглашения о переходе прав собственности на частную квартиру необходимо предъявить такой пакет документов:

• копии всех страниц паспорта, где есть заполненные листы;
• технические документы на частное жилое помещение: кадастровый и технический паспорт; справки о регистрации прав собственности в БТИ, долевой части недвижимого имущества с отметкой о приватизации и другие;
• документы, свидетельствующие законные основания владения частным недвижимым имуществом: свидетельства о наследстве, дарственная, договор купли-продажи и прочие;
• справка ЖЭКа о количестве членов семьи, зарегистрированных и проживающих в приватизированной квартире;
• справка ЖЭКа о коммунальных задолженностях по состоянию на дату продажи частной жилой площади;
• согласие второй половины супружеской пары, заверенное у нотариуса, если квартира куплена во время совместной жизни;
• справка о рыночной оценке продаваемой недвижимости;
• справки из опекунского и попечительского совета о разрешении на продажу, если в квартире проживал несовершеннолетний ребенок или иждивенец, который является владельцем доли в приватизированном имуществе.

Для быстрой продажи квартиры нужно, чтобы в квартире никто не был прописан и отсутствовала в ЖЭКе. Если покупатель согласен купить квартиру с долгами, то необходима справка о существующей задолженности на дату продажи перед ЖКХ.

Документы для регистрации соглашения купли-продажи квартиры

После совершения сделки в нотариальной конторе стороны должны зарегистрировать ее в Росреестре. Для этого необходимо предоставить регистратору договор о купле-продаже недвижимости и свидетельство о праве собственности нового владельца. Регистрация документов длится на протяжении 1 месяца, после оплаты сторонами госпошлины.

Госпошлина о регистрации соглашения о совершенной сделке делиться поровну между ее участниками. Оплата регистрации права собственности на недвижимое имущество возлагается на нового хозяина приватизированного объекта недвижимости.

Иногда при совершении сделки купли-продажи квартиры вместо личного присутствия участников соглашения могут находиться их доверенные представители. В таких случаях нотариусу нужно предоставить официально заверенную доверенность о возможности представлять интересы партнера по сделке.

Доверив сделку надежной юридической организации вы гарантированно совершите законную сделку купли-продажи квартиры в короткий срок.

Рынок недвижимости в РФ достаточно бурно развивается — возможно без труда продать или же купить квартиру. Но прежде, чем продать муниципальную квартиру, понадобится её приватизировать. Процесс данный выполняется стандартным образом, но имеет ряд тонкостей, связанных со сроками.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Основные моменты

Относительно недавно, чуть более 20 лет назад, в СССР, личной собственности фактически не существовало.

В то же время возможно было без труда получить в личное пользование собственное жилье.

Но после распада Советского союза возникла возможность оформить муниципальную недвижимость, полученную на основании , в .

При этом процедура данная выполняется согласно специальному алгоритму.

Процесс такой обозначается термином « ». Подразумевается перевод недвижимости из одной формы собственности в другую — из государственной в частную.

Причем после выполнения такой процедуры становится возможно выполнять всевозможные иные действия с жильем — это , и другое.

Но процесс продажи жилья, которое ранее было приватизировано, связан с определенными тонкостями. Потому прежде, чем приступить к реализации процесса, стоит разобраться со всеми ними.

Лучше всего обратиться за консультацией к квалифицированному юристу. Знание законодательных норм позволит свести к минимуму вероятность каких-либо «лишних» затрат.

Что это такое

Приватизация — процедура, подразумевающая перевод имущества из государственной собственности в частную.

Подразумевает сбор ряда документов, обращение в некоторые органы — заведующие таким имуществом. Определен ряд ограничений, налагаемых на недвижимость, приватизация которой возможна.

На 2019 год не допускается выполнять приватизацию следующих объектов собственности:

В то же время всегда имеются разные варианты приватизации. Для осуществления приватизации конкретный гражданин должен иметь все необходимые права для этого.

Список всех требуемых в таком случае документов определяется индивидуально в каждом случае. Продажа неприватизированной квартиры не допускается.

В то же время после завершения процедуры будет возможно осуществлять все без исключения законные операции с недвижимостью.

В отдельных случаях возможно приватизировать служебные квартиры. Но допускается это только лишь при наличии соответствующего согласия самого учреждения — на чьем балансе находится конкретная недвижимость.

Процесс приватизации в такой ситуации подразумевает обращение самого собственника в местную администрацию, после чего квартира должна поступить на баланс города (в котором располагается). Далее приватизация выполняется обычным путем.

На кого распространяется

Процедура приватизации допускается только лишь в отношении имущества, на которое у конкретного гражданина имеются соответствующие права.

Основные требования к гражданину, претендующему на выполнение приватизации:

1. Наличие гражданства РФ.
2. Участие в договоре социального найма на конкретную недвижимость.
3. Постоянное в конкретной квартире.

Сам процесс приватизации может быть выполнен лишь только гражданами страны. Какие-либо исключения в этом плане попросту не допускаются. Иностранные граждане, лица без гражданства попросту не имеют права на приватизацию жилья.

Также претендующий на приватизацию должен обязательно быть участником договора социального найма. При отсутствии оформленного соответствующим образом договора нужно будет получить его в местных муниципальных органах.

Также важно учесть необходимость проживания на жилой площади — причем это должно иметь место на постоянной основе. В отношении отдельных категорий граждан делаются исключения.

В перечень таковых входит:

• работающие вахтовым методом в районах Крайнего Севера.

Существует условие, согласно которому право на приватизацию на территории страны возможно осуществить только лишь 1 раз. В отношении несовершеннолетних оно не действует.

В таком случае приватизацию возможно осуществлять 2 раза:

Важно учесть, что прописанные на постоянной основе несовершеннолетние, включенные в договор социального найма, принимают участие в приватизации по умолчанию.

Причем все документы от их лица обязан подавать законный представитель. Таковым является родитель, или же какое-либо другое лицо.

Контроль за соблюдение всех прав не достигшего совершеннолетия гражданина выполняет орган опеки и попечительства.

В начале девяностых годов нередко случалось, что процесс приватизации по какой-то причине осуществлялся без участия детей. Хотя таковые имели полное право на это.

Подобные ситуации имели место в силу отсутствия серьезного контроля со стороны государственных органов. Впоследствии были часты ситуации, когда имела место отмена приватизации. Процедура таковая осуществлялась уже через суд.

В то же время если в первый раз приватизация был осуществлена уже в сознательно возрасте — в дальнейшем будет попросту невозможно осуществить её повторно.

Так как одним из обязательных документов, которые подаются в муниципальный орган на приватизацию, является справка о том, что ранее конкретный гражданин в процедуре данной не участвовал.

Куда следует обратиться

Приватизация — процесс, требующий посещения уже достаточно большого количества учреждений.

В стандартном случае понадобится обратиться в следующие учреждения:

В отдельных случаях приватизировать квартиру можно будет только лишь через суд.

Основанием к подобному действуют может служить следующее:

Приватизация нередко занимает достаточно много времени. Далеко не у всех граждан есть возможность заниматься подобными делами самостоятельно.

Оптимальным решением в такой ситуации является обращение в учреждения, занимающиеся предоставлением таких услуг на платной основе.

Но предварительно стоит ознакомиться с отзывами о работе. В данной сфере работает достаточно много мошенников.

Аналогичным образом обстоит дело с продажей. Чтобы снизить риски, а также избежать затруднений по подготовке документов — стоит попросту оформить на продажу.

В таком случае все операции будет выполнять специальная организация — риелтор. Но опять же нужно подходить к выбору риелтора максимально ответственно.

Имеются тонкости, нюансы касательно продажи квартиры после приватизации. Неприватизированную квартиру продать будет невозможно.

Когда можно продать квартиру после приватизации

Нередко возникает вопрос — через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Осуществлять различные операции с жильем после приватизации такового можно фактически сразу после того, как данные будут внесены в Росреестр, жилье поставлено на учет в на нового владельца.

Но важно учесть, что продажа квартиры после приватизации менее 3 лет потребует оплаты налога в размере 13%.

Сегодня государственные органы достаточно пристально следят за соблюдением налогового законодательства. Потому по возможности стоит продавать жилье уже после истечения 3 лет.

Непосредственно перед приватизацией и продажей, если таковая планируется, нужно разобраться со следующими вопросами:

1. Какие имеет условия.
2. Возможно ли сразу после оформления.
3. Чтобы не платить налог.
4. Способ оптимизации НДФЛ.

Какие имеет условия

Сегодня существует несколько эффективных способов продажи квартиры, причем полностью законных:

• договор купли-продажи;
• дарение доли в квартире кому-либо;
• залог — по .

Наличие постоянной прописки в определенном жилье ещё не является препятствием для продажи недвижимости.

В случае составления договора купли-продажи, оформления иных обязательных документов регистрация на территории определенной квартиры прекращается автоматически.

Если же по какой-то причине возникают сложности при выписке граждан в стандартном порядке — нужно будет обратиться в местный суд.

Но в законодательстве установлен ряд лиц, которых даже в судебном порядке будет крайне сложно выписать из жилой площади.

Он является закрытым, в него на 2019 год входят:

1. Не достигшие совершеннолетия.
2. Пожилые лица.

Кроме того, продажа всей квартиры целиком может быть выполнена только лишь при остальных собственников — если таковые имеются. В противном же случае возможно реализовать лишь часть недвижимости.

Собственность таковой будет уменьшена пропорционально. Причем при продаже понадобится соблюдать право на преимущество покупки.

Таковое имеется у лиц, которым уже принадлежит часть недвижимости. Данный момент определяется .

Отдельным и наиболее сложным моментом является продажа жилья с прописанным там несовершеннолетним и имеющим к тому же право собственности на квартиру.

В таком случае осуществить продажу возможно лишь при покупке аналогичного жилья, при отсутствии ухудшения жилищных условий.

Понадобится разрешение органов опеки и попечительства. Этот момент определяется в каждом случае обязательно и индивидуально. Интересы ребенка должен представлять его законный представитель.

Возможно ли сразу после оформления

Какой-либо срок для продажи недвижимости после оформления приватизации не обозначается в законодательстве. Фактически сразу после окончания данной процедуры жилье может быть выставлено на продажу.

Но необходимо будет учесть, что процесс данный подразумевает оплату подоходного налога. Согласно общему правилу вся недвижимость, продаваемая в течение 3 лет с момента приобретения прав на неё, облагается налогом подоходного типа.

Но существует ряд способов избежать необходимости уплаты НДФЛ в размере 13% в государственный бюджет. Некоторые из них являются законными.

Другие же наоборот — незаконными и наказуемыми. Потому перед использованием какого-либо конкретного нужно получить юридическую консультацию.

Сегодня налоговая служба пристально наблюдает за сделками с недвижимостью. Налагается существенный штраф за неуплату налоговых сборов. Полагается пеня.

Чтобы не платить налог

Одним из способов избежать уплаты налогового сбора является покупка нового жилья — большего по стоимости. В таком случае возможно получить вычет из НДФЛ.

Реализуется таковой по схеме «доходы минус расходы». Но таким образом возможно компенсировать только лишь часть налогового сбора.

Также возможно будет попросту оформить договор дарения. В таком случае уплата налогового сбора не осуществляется.

Но следует учитывать, что доходы, полученные по договору дарения, могут не облагаться налоговым сбором в размере 13%, только лишь если участвуют в сделке близкие родственники:

1. Родители.
2. Дети.
3. Супруги.

Во всех остальных случаях понадобится оплатить НДФЛ. Существует также множество «черных» схем ухода от налоговых сборов такого рода.

Но стоит избегать использования таковых. В некоторых случаях полагается наказание не только административного характера, но также уголовного.

Способ оптимизации НДФЛ

Один из самых лучших способов оптимизации налога НДФЛ — это доходы минус расходы. Согласно все доходы, полученные от продажи квартиры, возможно уменьшить на расходы, связанные с её приобретением.

Главным минусом применительно к этой ситуации является то, что процесс приватизации не подразумевает расходов помимо . Согласно законодательству приватизация выполняется безвозмездно.

Соответственно, какие-либо расходы сам собственник недвижимости не несет. Таким образом право на получение налогового вычета попросту будет отсутствовать.

В таком случае единственным способов получить вычет будет покупка новой квартиры на средства большие, чем проданная приватизированная квартира. Уменьшение НДФЛ производится пропорционально.

Алгоритм действий

Алгоритм действий при продаже квартиры после приватизации выполняется стандартным образом. Какие-либо особенности попросту отсутствуют.

Понадобится лишь оплатить налоговый сбор в размере 13%, отчитаться перед налоговой службой.

К основным обязательным для предварительного рассмотрения вопросам относятся:

1. Необходимые документы.
2. Порядок обращения.

Необходимые документы

Продажа квартиры подразумевает оформление целого ряда разных документов.

Для регистрации самой сделки понадобится:

Существует также ряд дополнительных документов. Сам продавец показывать такие бумаги не обязан, но продавец имеет право показать таковые.

Данный перечень бумаг включает в себя следующее:

Предоставление таковых документов в дальнейшем позволит избежать возникновения самых разных сложностей.

Так как достаточно часты случаи, когда квартиры продаются незаконно от имени лиц, которые не отвечают за свои действия. Это психически больные люди, а также находящиеся в невменяемом состоянии.

Порядок обращения

Сам порядок продажи квартиры имеет свои тонкости. Но в большинстве случаев он является полностью стандартным.

Включает в себя следующие основные этапы:

Не стоит пытаться занизить стоимость продажи недвижимости. Так как налоговая служба обязательно будет проверять платежные документы при сдаче налоговой декларации.

Видео: собираем документы для продажи

Важные нюансы

Продажа приватизированной квартиры имеет свои тонкости.

К наиболее существенным относятся:

Особенно важным является именно последний момент. Важно учесть, что расчет осуществляется вплоть до 1 дня. И если регистрация продажи будет выполнена через 2 года и 364 дня — начисление налога на доход будет обязательным.

Законодательная база

Вопрос приватизации полностью раскрывается в Федеральном законе:

Приватизированная квартира – это жилплощадь, на которую имеется свидетельство о праве собственности, полученное после процесса приватизации.

Собственник наделен всеми правами, которые законодатель связывает с данным термином: он может отчуждать квартиру любым удобным для него способом (продавать, менять, оставлять в залог, передавать по наследству).

Закон о продаже приватизированной квартиры

Самый распространенный вид отчуждения – продажа. В понимании отечественного Гражданского кодекса, купля-продажа – это возмездная двусторонняя сделка, заключаемая на основе одноименного договора между заинтересованными сторонами.

Условия чистоты сделки, соблюдение прав иных лиц, проживающих на отчуждаемой жилплощади и многие иные вопросы, непосредственно связанные куплей-продажей, регулируются нормами Жилищного кодекса.

Это, например, которая предоставляет собственнику жилья право на его продажу – независимо от волеизъявления бывших супругов.

Особенность продажи жилых помещений – в том числе и тех, которые находятся в собственности (в нашем случае – приватизированных) – подробно прописана в статье ГК.

Здесь законодатель настаивает на том, что основным правоустанавливающим документом, подтверждающим законность отчуждения (приобретения) жилья выступает договор – при условии его государственной регистрации.

Среди существенных условий договора названо безусловное соблюдение интересов третьих лиц – тех, которые сохраняют право пользования жилым помещением .

Сделка связана с получением прибыли, поэтому к ней применяются и соответствующие нормы Налогового кодекса.

Крайне желательно уже на стадии планирования данной сделки ознакомиться с указанными нормативными актами – для понимания сути правоотношения. Хотя привлечение грамотного юриста (которое является объективно необходимой мерой) может и избавить от подобной необходимости.

Через сколько лет можно продать квартиру?

Поговорим о том, через сколько можно продать квартиру после приватизации.

Собственнику можно продать квартиру в любой момент после приватизации, однако если прошло менее 3 лет – придется уплатить налог .

Он возможен, если продавец, продав приватизированную квартиру, приобретает взамен другую. Тогда от первоначальной суммы, вырученной от продажи квартиры, отнимается 1 млн. рублей и, таким образом, налогооблагаемая база уменьшается. Как следствие – сумма налога значительно снижается.

Для реализации описанной схемы необходимо соблюдение обязательных условий:

1. Обе сделки (относительно продажи старой квартиры и приобретения новой) должны быть по возможности оформлены в течение одного налогового периода . Если же этого сделать невозможно, то право на налоговый вычет можно осуществить в следующем календарном году – после уплаты налога производится возврат данной суммы из бюджета;
2. Имущественный вычет может быть использован только один раз. Закон содержит оговорки относительно реализации права не в полном объеме – с возможностью впоследствии получить остаток суммы. Но это – частные случаи, ознакомиться с которыми заинтересованные лица смогут самостоятельно, исходя из конкретных обстоятельств.

Можно ли и как продать приватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры может быть обременена дополнительными составляющими, которые в большей или меньшей степени влияют на процесс оформления сделки или исключают саму возможность ее осуществления.

Эти обстоятельства подлежат детальной предварительной оценке. Рассмотрим некоторые из них.

Можно ли и как продать квартиру с ребенком?

Закон обязывает продавца заручиться согласием органов опеки и попечительства перед тем, как продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним ребенком.

Вопреки расхожему мнению, такое согласие необходимо не только в случаях, когда жилищные условия ребенка ухудшаются, но и при всех фактах подобных изменений.

Сказанное справедливо применительно к ситуациям, когда ребенок является собственником продаваемой жилплощади. Бывают и иные – например, когда несовершеннолетний зарегистрирован в квартире, однако к собственникам ее не относится (он не фигурирует в приватизационных документах).

В подобных случаях законодатель обязывает родителей ребенка (или приравненных к ним лиц) предоставить в орган опеки доказательство того, что ребенок не будет « », т.е. прописку по новому месту жительства.

Как продать с долями?

В зависимости от конкретных условий можно определить как продать приватизированную квартиру с долями, у которой несколько собственников. Скажем, могут иметь место варианты, когда:

• Между сособственниками имеется договоренность о разделе прибыли от продажи – с учетом долевого участия каждого из них;
• Продается только доля , принадлежащая одному собственнику (комната). Здесь обязательное условие – наличие судебного решения о выделении доли в натуре.

Наиболее распространен первый вариант, при этом согласие сособственников на отчуждение квартиры оформляется в письменной форме .

Без приватизации квартиры

Часто возникающий у обывателей вопрос:

«Квартира не приватизирована – можно ли и как продать муниципальную квартиру? » подробно комментироваться не будет.

Отчуждению подлежит лишь имущество, находящееся в собственности продавца.

В противном случае – сделка ничтожна, со всеми вытекающими последствиями.

Как определить стоимость квартиры?

Один из наиболее существенных вопросов при продаже квартиры после приватизации – определение ее стоимости. Естественное стремление продавца получить максимальную цену – обязательная составляющая сделки, однако цена должна быть объективно оправдана. На ее формирование оказывает влияние ряд факторов:

1. Кадастровая стоимость , отраженная в одноименном паспорте;
2. Месторасположение (здесь учету подлежат многочисленные нюансы – логистика, близость к центру населенного пункта и т.п. – вплоть до криминогенной характеристики района);
3. Состояние квартиры ;
4. Ситуация на рынке недвижимости (тенденции к повышению или, напротив, снижению цен на жилье) и т.д.

Правильно определить стоимость – это значит, с одной стороны, добиться максимальной выгоды от реализации дорогостоящего имущества, с другой – обеспечить доступность объекта для потенциальных покупателей.

Наиболее значимая из перечисленных позиций – соотнесение планируемой продажной цены с кадастровой стоимостью . Узнать ее можно на сайте Росреестра , воспользовавшись удобной формой – или лично обратившись в Кадастровую Палату.

Документы

Точно назвать какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры нельзя. В каждом конкретном случае пакет бумаг определяется в зависимости от сопутствующих обстоятельств. Тем не менее, общими и обязательными являются:

• Паспорт владельца (всех собственников);
• Свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права собственности;
• Иные правоустанавливающие документы.

Кроме того, в ряде случаев требуется нотариально заверенное согласие на сделку супруга (супруги) – если квартира может быть признана совместно нажитым имуществом.

Если имеются несовершеннолетние дети – необходимо предварительно получить согласие органов опеки и попечительства .

Соответствующий документ необходим для снятия вопроса об их месте жительства в дальнейшем (покупатель должен быть уверен, что у него не возникнет проблем в связи с невозможностью выписать детей из квартиры).

Основной документ – договор купли-продажи , если квартира приватизированная. Законодатель настаивает на том, чтобы в нем были максимально конкретизированы все существенные условия, описаны явные и скрытые недостатки, обозначен способ оплаты и т.п.

Коротко говоря, необходима полная юридическая чистота и прозрачность сделки – а ее можно обеспечить только путем детального отражения всех нюансов в договоре. Словом, лицо, продающее квартиру, должно подпадать под определение «добросовестного продавца» – в понимании действующего законодательства.

Передача денег при продаже приватизированной квартиры

Итак, все документы собраны, продавец готов к совершению сделки. Предложение любым из доступных способов доведено до сведения потенциальных покупателей (через СМИ, Интернет и т.п.). Как дальше действовать продавцу, в частности, каковы его действия после получения ответа на объявление – после появления покупателя?

Закон обязывает представить ему для осмотра объект покупки, снабдить всей значимой информацией. К этому следует отнестись со всей серьезностью, т.к. любое упущение может привести к признанию сделки недействительной .

По определению, наибольший риск выпадает на долю покупателя, однако ряд мошеннических схем предусматривают также и обман продавца – в основном, в момент получения денег.

Избежать этого довольно легко.

Можно задействовать схему с использованием , предварительно оговорив условия, при которых заинтересованная сторона получает к ней доступ.

Можно заручиться присутствием свидетелей.

Опытные юристы и риэлторы в состоянии подсказать и иные варианты, доказавшие свою действенность.

Составление договора купли-продажи

Квартиру можно продать сразу после ее приватизации. Выше неоднократно подчеркивалась значимость в данной сделке договора – основного правоустанавливающего документа.

Его грамотное составление – гарантия того, что сделка будет осуществлена в полном соответствии с требованиями Закона и, следовательно, не возникнет опасность ее отмены по различным основаниям.

Необходимое предостережение : среднестатистическим гражданам, далеким от юриспруденции (от той ее сферы, которая ориентирована на сделки с недвижимостью) не следует полагаться на собственные силы и пытаться составить документ самостоятельно, пользуясь многочисленными типовыми образцами из Интернета. Такие попытки изначально чреваты риском наступления нежелательных последствий.

Нужно обратиться к квалифицированному юристу , который достаточно быстро составит договор, сообразуясь с конкретными обстоятельствами и пожеланиями доверителя. В этом случае риск будет сведен к минимуму. Оплата услуг специалиста достаточно демократична.

Право проживания в квартире после продажи

Еще один немаловажный вопрос – он касается лиц, которые имеют право проживания в приватизированной квартире после совершения сделки купли-продажи.

Искушенные покупатели требуют предельной ясности – не имеется ли опасности, что после совершения сделки они вынуждены будут учитывать право на проживание лиц, которые вдруг «объявятся» у них в квартире (например, члены семьи собственника, в свое время отказавшиеся от приватизации, но не потерявшие в связи с этим указанного права).

Действительно, судебная практика знает подобные прецеденты . Порой они сопровождаются опротестованием самого процесса приватизации и, соответственно, влекут отмену сделки купли-продажи.

Вывод ! Продавец должен убедить покупателя в том, что подобная опасность ему не грозит – путем предоставления соответствующих документов (в частности, подтверждающих факт, что определенное лицо выехало на постоянное место жительства на иную жилплощадь, зарегистрировалось там и т.п.).

В каждом случае необходима индивидуализация, т.е. рассмотрение вопросов в соответствии с конкретными обстоятельствами.

Заключение

Описанное правоотношение – продажа приватизированной квартиры – достаточно ответственный и непростой процесс.

Требует от заинтересованного лица учета множества факторов, непосредственно связанных с данной сделкой:

1. Полного соотнесения своих действий с требованиями действующего законодательства;
2. Обеспечения получения планируемой прибыли;
3. Исключение риска признания сделки ничтожной или недействительной.

Неоднократно высказанное пожелание – о юридическом сопровождении – в этой связи вполне оправдано. Только в этом случае можно избежать возможных опасностей и нежелательных последствий.