Следует четко представлять, что означает выделение доли в натуре из общего жилого имущества. Это означает, что один из его владельцев хочет определить и зарегистрировать свою часть недвижимого объекта в индивидуальную собственность. После официального оформления он полноправно сможет распоряжаться этим имуществом, не заручаясь согласием хозяев остального жилья. Чаще всего выделение доли в натуре касается именно частных жилых домов.
Одной из причин выделения своей части в общей собственности дома может быть наличие разногласий между хозяевами или желание одного их них распорядиться долей по своему усмотрению. Оформив индивидуальное владение, он сможет продать, подарить долю, а также заложить ее или совершить иные юридические действия. С общей собственностью такое сделать невозможно, если не получить согласие всех владельцев. Получив долю в натуре и зарегистрировав ее, можно свои квадратные метры расширить, что станет в итоге выгодной инвестицией, поднимающей стоимость жилья.
Особенности и правила
Нужно учитывать несколько моментов при выделении доли в натуре для частного дома:
- Выделяемая часть помещения должна быть жилым помещением самостоятельным, с изолированным входом, независимыми коммуникациями.
- Если помещение подвергалось перепланировке или организован пристрой, то их требуется обязательно узаконить до обращения за выделением доли в натуре.
- При условии, когда долю невозможно выделить в силу закона или в процессе будет нанесен значительный ущерб общей собственности, то инициатор получения доли в натуре вправе затребовать выплаты стоимости своей части. При этом проводится оценочная экспертиза, которая определяет стоимость.
Гражданский кодекс РФ в статье 252 говорит о том, что собственники могут самостоятельно по согласию всех собственников жилого дома выделить долю в натуре. Когда среди них есть несовершеннолетние граждане, потребуется разрешение органов опеки, которые определят, не нарушены ли права ребенка.
Если договориться всем владельцам дома не удается, то решение принимается в судебном порядке.
При совершении процедуры выдела доли в частном жилом доме разделу подвергается и участок земли под ним.
Порядок действий
Как мы уже упомянули, есть два варианта решения этого вопроса среди собственников: внесудебный и судебный. Поговорим о них подробнее.
Внесудебный порядок
В случае, когда все собственники пришли к общему согласию раздела помещений в жилом доме, то алгоритм действий будет следующим:
- Проведение необходимой перепланировки для выделения сформированного изолированного жилого помещения, которое впоследствии можно оформить в долю. Здесь потребуется получить ряд согласований. Если помещение уже выделено, то этот шаг пропускаем.
- После внесения конструктивных изменений потребуется получить на дом технический паспорт. Для этого заключается договор с кадастровым инженером, имеющим на то соответствующую аккредитацию. Документ может быть выполнен в электронном виде, но тогда подлежит обязательному подписанию усиленной квалифицированной электронной подписью специалиста, которая выдается аккредитованным удостоверяющим центром.
- Заключение соглашения со всеми собственниками дома о выделении доли в натуре. Зачастую достаточно трудно определить стоимость помещений выделяемых из общего имущества, в редких случаях удается договориться о пропорциональности к доле. Тогда хозяева могут согласовать компенсацию и ее размер обязательно прописать одним из пунктов соглашения. Этот документ составляется в том количестве экземпляров, сколько имеется владельцев общедолевой собственности и подписывается собственноручно каждым, без заверения соглашения нотариусом. Дополнительно подписывается один экземпляр для регистрирующего органа.
- Регистрация всех изменений , которые произойдут в правах собственности на жилой дом, путем обращения в Росреестр с необходимыми документами.
Судебный порядок
Чаще происходят случаи, когда участники долевой собственности могут спокойно договориться о выделе доли в натуре. Тогда инициатор этой процедуры вправе обратиться за помощью в судебные органы и потребовать выделить ему часть в имуществе. Его действия будут иметь следующий порядок:
- Подготовка технической документации на дом. Для постройки старше 2013 года потребуется получение технического паспорта в БТИ. Там же можно заказать и заключение, в котором будет указано, что технически долю выделить представляется возможным. Этот документ может выдать и любая специализированная организация с правами на проведение строительных экспертиз. Основные характеристики жилого объекта указываются в выписке из ЕГРН, которую выдает Росреестр.
- Составление и подача в суд искового заявления. Здесь нужно наиболее полно указать характеристики дома, предполагаемый размер выделяемой доли в натуре, а также размер и расчет компенсации, если присутствует несоразмерность доли. К заявлению прикладывается техническая документация и ряд иных документов, подтверждающих право собственности и требования истца.
- Участие в судебных заседаниях. В ходе заседаний судом могут уточняться различные технические детали выделения части в имуществе, для чего потребуются уточняющие документы. По требованию их нужно получить и предоставить. Если лично присутствовать истец не имеет возможности, он вправе передать нотариальную доверенность на представление своих интересов юристу.
- Оформление права собственности на выделенную часть жилого дома. Если суд принял сторону истца и вынес решение в его пользу, то выделенная доля подлежит постановке на учет в Росреестре.
Перечень документов
Перечень документов для регистрации прав собственности на объект недвижимости определен Законом № 218-ФЗ.
При внесудебной договоренности собственников дома о выделе доли в натуре потребуется предоставить в орган Росреестра следующие документы:
- от всех собственников заявления установленной формы (от инициатора выдела — на постановку на учет своей доли, от остальных – на изменение прав на оставшуюся жилую площадь);
- правоустанавливающие документы на дом (договор, свидетельство или выписка из ЕГРН);
- паспорта всех владельцев дома;
- соглашение о выделении доли в натуре (с подписями всех владельцев в количестве по экземпляру каждому и один для Росреестра);
- доверенность, если интересы кого-либо представляет иное лицо. Ему необходимо предъявить свой паспорт.
При судебном споре к исковому заявлению прикладываются:
- технический паспорт дома;
- заключение по итогам проведенной технической экспертизы на возможность выделения доли;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы на дом;
- исковые заявления в количестве экземпляров для каждого ответчика;
- любые подтверждающие требования истца документы;
- платежный документ об уплате пошлины, которая уплачивается за судебное рассмотрение дела.
Бланк искового заявления о выделе доли —
Вам понадобится
- - разрешение из отдела архитектуры на раздел;
- - заявление в суд;
- - правоустанавливающие документы;
- - паспорт;
- - копия кадастрового плана;
- - экспликация с отмеченными долями.
Инструкция
Если все собственники или супруги согласны на раздел общего имущества, обратитесь в отдел архитектуры и градостроительства. Предъявите заявление, правоустанавливающие документы на дом, архитекторский проект раздела дома на доли в натуре.
Вам выдадут разрешение, на основании которого вы сможете поставить в доме капитальную стену, сделать отдельный вход. Каждый получит свою долю .
Чтобы зарегистрировать отдельное право собственности на полученные доли, размежуйте общий земельный участок, обратитесь в БТИ для оформления отдельного технического и кадастрового паспорта на каждую долю , получите кадастровые выписки и обратитесь в ФУГРЦ.
Каждый собственник получит отдельное свидетельство о праве собственности, после чего вы имеете право распорядиться собственной долей по своему усмотрению: продать, подарить, обменять или проживать в ней.
При несогласии всех собственников или супругов на добровольный раздел вам придется обратиться в арбитражный суд для принудительного раздела дома.
В суд представьте заявление, правоустанавливающие документы на дом, копию кадастрового плана, экспликацию с отмеченными долями. Если дом достаточно большой, на основании судебного решения вы сможете разделить его на доли в натуре.
Порядок регистрации прав собственности при принудительном разделе точно такой же, как и при добровольном выделе доли. Вам нужно получить разрешение в отделе архитектуры, так как устанавливать самостоятельно капитальные стены и делать отдельный вход вы не имеете права.
Маленький дом нельзя разделить на части, например, если в доме всего одна комната. Поэтому суд вынесет решение о разделе имущества в процентном соотношении. Продать, обменять выделенную процентную долю невозможно, но вы можете получить с других собственников ее стоимость.
На основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации любой участник долевой собственности может потребовать выделения его доли из общего имущества. Этот вопрос можно решить путем обоюдного согласия или же через суд.
Вам понадобится
- согласие других собственников на выделение доли, решение суда
Инструкция
Когда доля в доме незначительная, то вы и другие претенденты на собственность можете выплатить компенсацию владельцу спорной доли даже без его согласия. После получения этих средств собственник автоматически утрачивает право на свою долю в доме.
Если же размер доли собственника имеет достаточно существенный, то необходимо получить его согласие на выкуп площади. Только при наличии положительного ответа вы можете переоформить право собственности, выплатив компенсацию собственнику.
Можно использовать вариант выделения доли в натуре. В этом случае необходимо предоставить собственнику изолированную часть дома, которая будет соответствовать его доле. При разделе доли в натуре помните, что не всегда реальное положение вещей может соответствовать действительности. Например, вам причитается 25% всей собственности. А комната и коридор, которые реально можно
Дарение части жилого дома - вид договора, который довольно часто заключается в России. Он не требует согласия на дарение остальных сособственников. Кроме того, дарение между родственниками является основанием для освобождения от уплаты подоходного налога.
Понятие и стороны дарения
Общие положения, касающиеся дарения, предусмотрены главой 32 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Суть договора дарения , по общему правилу, заключается в том, что одна сторона передает или обязуется передать противоположной стороне определенную вещь в дар . Важно отметить, что передача производится абсолютно безвозмездно (не должно быть какого-либо встречного представления со стороны одаряемого , иначе договор может быть признан недействительным). В рамках данной сделки также может иметь место:
Понятие долевой собственности
Доля - это абстрактная данность, набор прав применительно к конкретной вещи. Долевая собственность рассматривается как понятие, которое тесно связано с понятием собственности общей (такое право возникает применительно к неделимой по природе либо по закону вещи или же применительно к вещи делимой, но принадлежащей нескольким лицам в тех случаях, когда это прямо установлено либо законом, либо соглашением сторон). Необходимо отметить, что в отличие от совместной собственности (которая по умолчанию имеет место, например, между супругами), долевая принадлежность вещи нескольким лицам предполагает строгое определение долей сособственников .
Размер долей в долевой собственности может быть установлен с учетом положений закона или же на базе соглашения , заключенного между сособственниками. Если размер долей не определен, он признается равным (как следует из п. 1 ст. 245 ГК РФ).
Особенности дарения доли жилого дома
Жилой дом - это индивидуально-определенная постройка, состоящая их жилых комнат и прочих вспомогательных помещений. Такой вид недвижимости чаще всего находится в общей собственности нескольких лиц.
К сведению
Жилой дом гораздо проще, чем квартиру, разделить на доли, определив за каждой из долей своего хозяина. Кроме того, владельцы долей в праве собственности на жилой дом могут вполне благополучно уживаться рядом, даже не будучи родственниками, чего, как правило, нельзя сказать о чужих людях, проживающих в одной квартире.
Договор дарения доли жилого дома заключается в следующем - даритель передает или обязуется передать противоположной стороне часть права собственности на жилое помещение , и при этом подобная передача реализуется абсолютно безвозмездно. Если же сделка представляет собой обещание передать часть дома одаряемому, нужно, чтобы такое обещание:
- было выполнено в письменной форме (как следует из п. 2 ст. 574 ГК РФ);
- отражало отчетливо выраженное намерение передачи недвижимости в дар (предмет дарения при этом подлежит максимальной конкретизации).
Если в числе долевых собственников имеются малолетние дети (не достигшие 14 лет) либо граждане, признанные судом недееспособными, то осуществление дарения от их имени законными представителями запрещено законом . Также недопустимо совершение дарения части жилого дома в пользу:
- работников социальных, медицинских и образовательных организаций лицами, находящимися в таких учреждениях, равно как и их супругами или родственниками;
- государственных и муниципальных служащих (если это связано с должностным положением или служебными обязанностями таких служащих).
Даритель вправе самостоятельно, и не уведомляя остальных собственников, подарить ту долю жилого дома, которая принадлежит ему. В данном случае не применяется правило о преимущественной покупке отчуждаемой доли жилья остальными участниками собственности.
При дарении части дома необходимо предусмотреть, будет ли по договору переходить право собственности на часть земельного участка, на котором стоит дом.
П. подарил А. часть жилого дома, но не указал в дарственной, переходит ли к А. та часть земельного участка, которая ему принадлежит. Спор удалось разрешить только в суде, где было установлено, что в дар была передана исключительно часть дома, тогда как собственником земельного участка остался П. , которому пришлось оформлять дополнительную дарственную на участок.
Форма договора дарения части дома
Дарственная при отчуждении доли жилого дома должна быть обязательно выражена в письменной форме . Непосредственно передача подарка может состоять в символическом вручении ключей либо правоустанавливающих документов одаряемому.
Дарственный документ на недвижимость не обязательно оформлять через нотариат , однако при добровольном оформлении у нотариуса стороны получают гарантии правомерности проводимой сделки, вследствие чего, препятствующим сделке заинтересованным лицам будет сложно ее оспорить. Кроме того, с 1 марта 2013 года , согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ , прохождение государственной регистрации дарения не является обязательным .
Содержание договора дарения доли жилого дома
Договор о передаче в дар части жилого дома должно включать нижеуказанные элементы:
- Дата, место составления документа;
- Имена сторон;
- Предмет сделки (информация о доме: наименование, местонахождение, площадь и иные характеристики) с указанием определенного размера передаваемой доли;
- Стоимость доли, передаваемой по договору;
- Права и обязанности сторон по договору, а также их ответственность;
- Информация о лицах, зарегистрированных в доме, а также о лицах, которые сохраняют право пользования помещением после его отчуждения по договору дарения;
- Реквизиты свидетельства дарителя о праве собственности;
- Дата передачи дара;
- Указание на то, что даритель дееспособен, понимает сущность и последствия сделки, ознакомлен со ;
- Наличие обременений на передаваемой в подарок недвижимости;
- Порядок несения сопряженных с оформлением дара расходов.
Регистрация дарения доли жилого дома
После заключения договора дарения нужно оформить переход права собственности на долю недвижимости. Подписав дарственную, стороны должны обратиться в Росреестр .
Внимание
Одаряемый и даритель обязаны обратиться в регистрирующий орган вместе , подав заявление о регистрации. В течение не более чем 10 дней они должны получить готовые правоустанавливающие документы.
Для регистрирования права собственности необходим следующий пакет документов :
- договор дарения (в 3-х экземплярах);
- паспорта одаряемого и дарителя;
- документы дарителя на передаваемую недвижимость;
- техническая документация на дом;
- документы на земельный участок (кадастровый паспорт и свидетельство права собственности);
- справка о тех лицах, которые прописаны в доме;
- квитанция об уплате госпошлины в размере 2000 рублей;
- заявление о регистрации, которое должно быть подписано обеими сторонами в обязательном присутствии представителя регистрирующего органа
- доверенность, на основании которой действует любая из сторон (если имеется).
Налогообложение при дарении доли жилого дома
Передача недвижимости в качестве подарка, как правило, является основанием для уплаты налога на доходы в размере 13% от рыночной стоимости части недвижимости. Однако если даритель и одаряемый при дарении доли жилого дома являются близкими родственниками (супругами, детьми и их родителями, дедушками/бабушками и внуками, братьями и сестрами, в том числе и неполнородными, а также усыновителями и усыновленными), то получаемые в рамках дарения доходы не подлежат обложению налогом . На это прямо указано в п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации .
Заключение
Договор о передаче в дар части жилого дома - соглашение дарителя и одаряемого, заключаемое в письменной форме, не требующее нотариального удостоверения или государственной регистрации. При заключении данного договора крайне важно определить юридическую судьбу земельного участка , на котором располагается передаваемая одаряемому часть дома.
Консультация юриста
Можно ли оформить договор дарения на принадлежащую мне часть дома, чтобы не получать согласия на продажу остальных собственников? То есть, фактически, это будет договор купли-продажи, но будет оформлен как дарение.
Вопрос: У меня есть половина частного дома и я заинтересован в покупке второй части дома. Ее владелец предлагает купить у него половину его части с тем, чтобы он оставался жить в оставшейся четверти. В таком случае мне была бы интересна покупка и части его половины в качестве задела для приобретения остальной части дома. Возможны ли покупка и регистрация половины от половины, то есть четверти (земли и дома)? Как выглядит этот процесс и на какие особенности следует обратить внимание?
Ответ: Собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности - это общая долевая собственность. В случае продажи доли в праве общей долевой собственности совладелец имеет преобладающее право перед другими лицами на ее покупку по цене, объявленной для продажи и при прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и другие условия, на которых он ее продает. То есть, если вы - владелец части дома, то в случае продажи совладельцем своей доли другому лицу без уведомления вас, такой договор может быть признан недействительным, поскольку у вас есть первоочередное право на ее покупку.
Что касается покупки части доли дома, то заключение такого договора возможно при указании размера доли и конкретных помещений дома, а касательно земельного участка - после выделения в натуре и оформления отдельного государственного акта на часть, которая подлежит продаже.
Как оформить подаренную часть недостроенного дома?
Вопрос: Можно ли оформить технический паспорт на свою половину дома (подарена отцом согласно дарственной), поскольку она считается достроенной, а вторая половина - незавершенное строительство? Законен ли отказ работников БТИ выдать технический паспорт на мое имя о завершенности строительства при наличии дарственной, акта на приватизацию половины земельного участка и решения исполкома депутатов сельсовета о присвоении отдельного адресного номера на мою половину дома?
Ответ: Инвентаризации в БТИ подлежат все объекты, расположенные по отдельным почтовым адресам, независимо от того, построены они по соответственно оформленным документам или самовольно. Также инвентаризации подлежат основные элементы домов: секции, этажи, лестнично-лифтовые узлы, квартиры, группы квартир. Инвентаризацию выполняют на основании заказа-обязательства. По ее итогам составляют инвентаризационные дела и технические паспорта.
Таким образом, непонятна причина отказа работников БТИ выдать технический паспорт. Никаких видимых оснований для этого нет. Отказ следует обжаловать в районной государственной администрации.
К сожалению, БТИ в данном случае не выступает как орган власти. Поэтому его бездействие хотя и можно обжаловать в суде с применением антимонопольного законодательства, но это будет неоправданно сложный процесс. Легче обжаловать в административном суде бездействие районной госадминистрации (если она не примет надлежащих мер), а БТИ привлечь в качестве третьего лица.
