Правила застройки и землепользования закон. Градостроительные документы: ПЗЗ — что это и для чего они утверждаются

Тем, кто имеет в собственности хоть какую-то недвижимость в 2017 г., необходимо знать, что такое правила землепользования и застройки, потому что они необходимы при владении любым объектом недвижимости в населенном пункте.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн консультанту во всплывающем окне внизу или звоните по телефонам указанным на сайте.

Разобраться в этом вопросе, безусловно, может каждый, но грамотно разобраться в нем можно только с помощью специалиста. Для этого можно обратиться в администрацию сельского или городского поселения или в дорогостоящую юридическую консультацию, но гораздо проще и быстрее в 2017 г. будет воспользоваться услугами специалистов онлайн прямо на сайте.

Для этого достаточно напечатать вопрос во всплывающую форму внизу экрана, и образованный юрист 24 часа в сутки будет отвечать на ваши вопросы.

Не нашли ответ? Консультация юриста бесплатно!

Правила землепользования и застройки – это объемный свод правил и информации о том, какое целевое назначение землям может устанавливаться, какие существуют вообще территории и насколько большими или маленькими могут быть разные объекты недвижимости. Правила создаются на уровне муниципалитета. Разрабатывает их специальная комиссия, а утверждением в 2017 г. занимается глава муниципального образования. ПЗЗ – это полноценная правовая бумага муниципального образования, которая должна быть обязательно опубликована в официальных источниках (СМИ или сайт), иначе не обретет должной юридической силы.

Первые правила

Вообще правила застройки появились еще в начале прошлого века в Америке. Конечно, они были совершенно другими, но цели у них были схожи. Основным направлением забот американских правил застройки было исключение возможности установления несовместимых вариантов разрешенного использования по соседству друг с другом. К примеру, плохо влияет на демографию страны и окружающую среду в принципе, если рядом с жилой зоной расположен завод по переработке тяжелых металлов. Или же если военный объект находится вблизи от общественно-деловой зоны.

Структура ПЗЗ и работа над ними

Рассматриваемый документ состоит из трех частей:

• информация о том, как применять их и внесение изменений в правила землепользования и застройки;
• карта правового территориального распределения;
• градостроительный регламент.

Во время разработки правил и до окончательного их утверждения организуется общее голосование в сельском поселении или городе на предмет выявления просьб и предложений от граждан в отношении определения зон сельского поселения или городского округа. Такие голосования в 2017 году проводятся от двух до четырех месяцев. Если слушания проводятся относительно какой-то определенной территории, то на них присутствуют только собственники земельных участков и построек в границах выделенной территории. Такие слушания проводит комиссия, которая изначально разрабатывала правила землепользования и застройки. Далее члены комиссии дорабатывают документ и отправляют его главе муниципалитета.

Простые люди, организации или гос. органы могут поспорить с решением об узаконивании правил только в судебном порядке.

Как внести коррективы в правила

Вносить изменения в правила землепользования и застройки можно лишь по решению главы сельского поселения или мэра города в 2017 году. Письма ему могут направлять либо гос. органы, либо гр-не и юр. лица. Положительное решение о согласии может быть принято только в случае, если:

• правила в сельском поселении (или в городе) не соответствуют другим, более важным или принятым ранее, документациям;
• выдвинуто предложение об установлении других - совершенно новых - границ любой зоны или изменении регламента;
• вследствие принятия правил землепользования и застройки нерациональным методом осуществляется владение наделами и постройками.

Содержание структурных частей ПЗЗ

Первая составляющая правил землепользования сельского поселения или города несет в себе теоретическую информацию организационного характера, то есть, как правильно пользоваться документом, в каком порядке можно вносить изменения в него, использованные термины и так далее.

Две других составляющих уже интереснее. Они и являются главными в правилах землепользования и застройки.

Серединная часть в ПЗЗ

Карта градостроительного зонирования делит земельные владения городского образования или сельского поселения на правовые территории. В 2017 г. это могут быть зоны жилых мало-, средне- или многоэтажных построек, деловые зоны или зоны инфраструктур и так далее.

Очертания территориальной зоны могут проходить только по границам других объектов, например, земельных участков, водных объектов, по красным линиям, трассам и другое. Один земельный участок может одновременно находиться только в одной тер. зоне. Логичная связь вытекает, если рассмотреть пример:

Иванов И.В. является собственником кусочка земли в общественно-деловой зоне (на нем построено одноэтажное здание с офисными помещениями). Гражданин Иванов решил оборудовать парковку, но для этого требуется дополнительная территория. На его счастье (как ему показалось) рядом продавался участок неподалеку от частного сектора. Иванов И.В. заключил сделку купли-продажи с собственником, зарегистрировал право на участок и пошел в администрацию за разрешением на строительство. Но все оказалось не так просто. Несчастный гражданин Иванов не посмотрел правила землепользования и застройки и купил участок для парковки, который входит в зону жилой застройки.

Естественно, разрешения на ее оборудование он не получил, зато построил себе дом и живет сейчас там со своей семьей.

Есть еще отдельные зоны – с особыми условиями пользования территорией. Если их утверждением занималось государство, то границы могут не соответствовать границам других зон, которые установлены на муниципальном уровне сельским поселением в 2017 г.

Третья часть правил

Это градостроительный регламент. Пожалуй, он является наиболее интересным для простых людей, ведь этот документ содержит информацию обо всех видах разрешенного использования земель и ОКСов, а также об определении минимума и максимума объема недвижимости и об ограничениях их эксплуатации или изменения по высшим законам.

Разрешенное использование в правилах разделено на три большие группы, причем для каждой территориальной зоны эти группы имеют разные виды использования. Итак, это:

• основные виды;
• разрешенные в условном порядке
• и вспомогательные.

Если в 2017 году вы захотели изменить вид и назначение вашего земельного надела в сельском поселении, например, то вы можете ознакомиться с последней частью ПЗЗ, выбрать любой подходящий вам ВРИ (естественно, в рамках зонирования) из первых двух групп, и написать заявление о кадастровом учете изменений в кадастровую палату (бесплатно). В таком случае походов в муниципалитет и каких-то дополнительных согласовок не потребуется.

Утвержденные последними ВРИ возможно установить только вкупе с другими, они никогда не смогут быть отдельным полноценным видом допустимого назначения.

Для предоставления вспомогательного вида использования в 2017 г. необходимо подавать обращение в администрацию и проводить общественные собрания с собственниками участков и строений по соседству, интересы и жизнь которых рискуют быть затронутыми в результате согласия на предоставление третьего вида использования. Да, и расходы за организацию этого процесса ложатся на плечи заявителя.

Кроме этого, градостроительный регламент определяет минимальные и максимальные рамки. Но это не обязательно площадь участков или строений, это еще и процент застроенной территории одного участка, отступление от границ наделов при строительстве, этажность или высота ОКСов и многое другое.

В случае если, к примеру, в 2017 году ваш клочок земли в сельском поселении настолько небольшой, что меньше самого маленького размера, который предполагает эта правовая территория, можно обратиться в комиссию, разработавшую правила землепользования и застройки, за получением согласия отклониться от данного размера. Такое разрешение, опять же, дается по итогу проведения общественных слушаний.

Что такое генеральный план

Есть схожий документ – генеральный план. Он направлен на грамотное планирование развития территории населенного пункта.

Сейчас ведется очень много споров о том, какой же документ первичный – градостроительный план или правила землепользования?

Многие склоняются к мнению, что все же утверждение ПЗЗ является средством достижения целей генерального плана.

Проект землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы был утвержден 28.03.2017 г. Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП.

Что можно узнать из ПЗЗ?

В ПЗЗ приведены следующие регламентирующие параметры:

• виды разрешенного использования земельного участка;
• предельные параметры разрешенного строительства (этажность, площадь);
• охранные зоны.

Как читать ПЗЗ?

Определяем установленный вид разрешенного использования участка

1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства".
2. Определить установленный вид разрешенного использования. На каждой территории есть условные обозначение видов разрешенного использованя:
   • Вариант 1 - в формате х.х.х (например 2.1.0, 2.2.0, 13.2.0). Посмотреть соответствие вида использования в Таблице видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства .
   • Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой красным цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
   • Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919) с маркировкой синим цветом. Найти соответсвующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть виды разрешенного использования.
   • Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона сохраняемого землепользования (фактическое использование). В качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса «Ф» является равным «нулю». Другими словами, на территориях с индексом Ф новое строительство не предусмотрено. Застройка этих территорий предполагает внесение изменений в ПЗЗ и разработку проекта планировки.
   • Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона на которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Определяем предельные параметры застройки.

1. Открыть карту градостроительного зонирования нужного Вам округа или поселения - "Границы территоральных зон, подзон территориальных зон и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства".
2. Найти территорию, в которую попадает Ваш объект.
3. Определить установленные предельные параметры. На каждой территории есть обозначенные параметры:

• Вариант 1 - в формате трех показателей, написанных в столбик (например в столбик "4", "15", "прочерк"). Первый параметр показывает максимальную плотность застройки земельных участков (тыс. кв.м./га). Второй - максимальную высоту застройки (м). Третий - Максимальную застроенность земельных участков (%). Если в качестве параметра стоит прочерк, то этот параметр не установлен.
• Вариант 2 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
• Вариант 3 - в формате ххххххх (например 22908919). Найти соответствующие раздел в ПЗЗ (для территории с этим номером будет отдельная страница) и посмотреть предельные параметры.
• Вариант 4 - обозначена литера "Ф" - территориальная зона для которой установлены значения максимальной плотности застройки и(или) максиамльной высоты застройки и(или) максимальной застроенности земельных участков, равные фактическим значениям перечисленным параметрам. Это значит, что участок можно застраивать только в параметрах уже существующего ОКС. Если участок пустой, то на нем не возможно застройка без разработки градостроительной документации (проекта планировки территории).
• Вариант 5 - обозначена литера "Н" - территориальная зона, для которой градостроительный регламент правилами землепользования и застройки не устанавливается.

Житель Москвы: А что обозначает буква «Ф» на всех картах?
Территориальная зона, вид разрешенного использования,
максимальная высота, плотность,
застроенность земельного участка - везде «ф»?

Сотрудник Москомархитектуры: «Ф» - это «Фсе что угодно.»

Из диалога на экспозиции публичных слушаний по ПЗЗ

Таким образом, правила землепользования и застройки - это очень важный, нужный и полезный документ. Но только в том случае, если он отвечает двум условиям:

1. он соответствует требованиям закона (то есть все буквы и цифры написаны так, как это установлено действующим законодательством, а не в свободной форме, допускающей любую трактовку на усмотрение чиновника),


2. в нем содержатся только те параметры, которые устраивают местных жителей.

Итак, каков будет результат принятия собянинского «проекта ПЗЗ»:

1. легализация тысяч незаконно построенных объектов


2. легализация десятков тысяч строительных документов для незаконных строек


3. в том числе - легализация докуменов для сотен незаконных строек, которые уже были отменены под давлением москвичей


4. полное отстранение москвичей от влияния на принятие градостроительных решений


5. легализация возможности бесконтрольной застройки вообще всех территорий, не занятых зданиями: дворов, парков, скверов, территорий школ, детских садов, больниц. Вообще всех.

1. распечатать подписные листы - https://clck.ru/AQow2

1. собрать как можно больше подписей соседей, друзей, коллег (подписи можно ставить только на той стороне листа, где есть «шапка», на обратно стороне подписываться нельзя),


2. отсканировать или отксерить подписные листы (если ксерить, то в двух экземплярах); если сканируете, нужно распечатать по одной копии всех подписных листов;


3. ДО СЕРЕДИНЫ ДНЯ 29 ДЕКАБРЯ 2016 ГОДА отвезти подписные листы и их копии в любую префектуру «старой Москвы» (ЦАО, ВАО, ЗАО, САО, ЮАО, СВАО, СЗАО, ЮВАО, ЮЗАО, Зеленоград);


4. Отдать оригиналы подписей в «одно окно» префектуры, на копии КАЖДОГО ПОДПИСНОГО ЛИСТА получить штамп о принятии;


5. Если не успеваете отвезти подписи до середины дня 29 декабря, можно отправить их по почте в любую из префектур «Старой Москвы». Отправить нужно до конца дня 29 декабря (главпочтамт работает круглосуточно, находится около м. Чистые пруды), ценным письмом с описью вложения. Все листы можно положить в один конверт, в описи вложения нужно написать «предложения и замечания участников публичных слушаний по проекту ПЗЗ г. Москвы с требованием отменить слушания, отклонить проект, отправить проект на доработку, Х подписей на Y лист ах». Важно, чтобы на почтовом штампе стояла дата не позднее 29 декабря. Копию описи вложения и чек на отправку необходимо сохранить.