Вы стали наследником жилья? Поздравляем! Если вы решите его продать, то можете столкнуться с крупными расходами. В большинстве случаев взимается налог. Узнайте в каких и как его уменьшить.
Наследство – больная тема. Когда преемников много – начинаются распри, которые иногда приводят к развалу отношений в семье. Получив наследство, вы приобретаете не меньшее количество проблем.
Особенно много сложностей с недвижимостью. Да, это желанный объект, который дорого стоит. Продав его, вы станете обладателем крупной суммы и сможете решить кучу задач. Но тут вступают государственные органы и требуют отдать им долю. «Якапиталист » разберется, нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству и в каких ситуациях этого можно избежать.
Получение наследства.
Само получение наследства в виде недвижимости не обременяется какими-либо налогами. Неважно, кем вы приходились умершему – ребенком, супругом, соседом или малознакомым лицом. Он оформил на вас завещание, значит вы наследник по завещанию.
Также есть наследники по закону. Они определяются в случае, когда умерший не оставил распоряжения на свое имущество . В течение полугода потенциальные преемники должны заявить о себе в органы нотариата. Нотариус, в рамках заведенного дела, устанавливает права.
Здесь важна очередность наследования:
- I очередь – родители, дети, супруги, внуки (если родителей уже нет в живых);
- II очередь – бабушки, дедушки, родные братья и сестры;
- III очередь – тети и дяди;
- IV очередь – прабабушки и прадедушки.
Всего 7 степеней. Отсутствие наследников I очереди, дает право перехода наследования ко II очереди и так далее. Если наследники полностью отсутствовали, то имущество передается лицам, находившимся на иждивении у умершего в течение последнего года. Если в очереди есть хотя бы 1 наследник, то все остальные очереди теряют свое право на имущество.
При появлении наследников по истечении полугода – дело решается в судебном порядке.
При вступлении в наследство, правопреемники имущества обязаны оплатить госпошлину в размере:
- 0,3% для близких родственников;
- 0,6% для чужих людей.
Датой перехода права собственности к преемнику будет считаться дата смерти наследодателя.
Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
На месте квартиры может быть любая другая недвижимость – дача, земельный участок, дом и так далее.
Жилье, полученное по наследству – не редкость на рынке недвижимости.
Риски в сделках с наследственными квартирами характерны для всех без исключения сторон. Свести к минимуму возможность крупных убытков поможет знание нюансов налогового, договорного и наследственного права .
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Как продать квартиру, полученную по наследству?
Для продажи унаследованной квартиры необходимо соблюсти все необходимые формальности, связанные с легализацией наследства:
- . Для этого необходимо сообщить о факте принятия наследства нотариусу, подав соответствующее заявление и предоставив документы. Оформить заявление нужно не позднее чем через полгода после смерти собственника квартиры, иначе права на наследственное имущество придется отстаивать в суде. Принять наследство можно и по факту: начать (или продолжать) пользоваться объектом недвижимости как собственным (производить ремонтные работы, оплачивать «коммуналку»). Однако в таком случае наследник все равно должен доказать факт принятия наследства нотариусу. Это необходимо для получения правоустанавливающего документа на квартиру.
- Если наследник успешно подтвердит свое право на получение имущества по наследству, то по истечении 6 месяцев нотариус обязан выдать ему соответствующее свидетельство. Этот документ служит основанием для возникновения права собственности наследника на объект жилой недвижимости.
- Приобретенное путем наследования право перед продажей квартиры нужно зарегистрировать в Росреестре. Подачу документов на госрегистрацию права наследника и переход такого права по договору купли-продажи можно осуществить одновременно. Соблюсти очередность регистрационных действий в этой ситуации должны специалисты регистрационного органа.
Документы, необходимые для продажи
Учетом сделок с недвижимостью занимаются терорганы Росреестра . Подать заявление о внесении изменений в реестр прав в связи с продажей квартиры должны совместно и наследник, и покупатель.
Также понадобятся следующие документы:
- Оригинал и копия свидетельства о праве на наследство, выданное нотариусом (если право устанавливалось в судебном порядке, то предоставляется решение суда);
- Паспорта участников договора ;
- Подлинники договора купли-продажи квартиры (договор составляется по количеству лиц, участвующих в сделке, один экземпляр оформляется для регистрирующего органа);
- Сведения об оплате государственной пошлины (всю сумму оплачивает покупатель, а если квартира приобретается в долевую собственность, то сумма пошлины распределяется между покупателями пропорционально приобретаемым долям);
- Если кто-либо из участников сделки действует через представителя, необходимо предоставить нотариально удостоверенную доверенность .
Заявление и пакет документов можно предоставить лично в МФЦ или уполномоченные органы, отправить по почте, или сформировать электронную заявку на портале госуслуг.
Какие сложности могут возникнуть?
Покупка унаследованной квартиры – одна из самых рискованных видов сделок в сфере недвижимости.
Риск в первую очередь обусловлен отдельными нормами наследственного права, защищающими интересы законных наследников. Так, статья 1155 ГК РФ предполагает, что наследники, по уважительным причинам, не принявшие наследство в отведенный законодательством полугодовой срок, могут быть восстановлены в своих правах.
Причем законодатель не вводит каких-либо предельных сроков. Новоявленный наследник может объявиться как через год, так и через 10 лет, значение имеет лишь степень уважительности причин, препятствовавших своевременному принятию имущества умершего родственника.
В таких случаях практически неизбежны длительные судебные разбирательства . Однако большинство судебных решений в последние годы выносятся в пользу добросовестных приобретателей квартиры, а «опоздавшие» наследники могут рассчитывать исключительно на денежную компенсацию от наследника, продавшего квартиру.
Каковы же критерии добросовестности покупателя наследственной квартиры?
Статья 302 ГК РФ определяет добросовестного покупателя, как гражданина, не владеющего информацией о том, что он приобретает имущество незаконно и имеющего возможности получить такую информацию .
К доказательствам добросовестности относятся:
- Приобретение квартиры по реальной стоимости (занижение стоимости недвижимости в договоре купли-продажи суд может расценить, как недобросовестность);
- Доводы покупателя о мерах, предпринятых им для проверки чистоты сделки (запрос выписки об объекте недвижимости перед покупкой, запрос о подлинности свидетельства о праве на наследство и так далее).
Определенные риски для покупателей квартир, полученных по наследству, могут быть связаны с таким понятием, как завещательный отказ .
Это может быть условие, зафиксированное в завещании, о том, что наследник, приобретая права собственности на жилое помещение, обязан предоставить право проживать там третьему лицу. Это право пользования жилым помещением сохраняется за отказополучателем даже при продаже квартиры наследником.
Таким образом, покупатель, не проверивший такого рода сведения, может приобрести квартиру с совсем нежелательным для него жильцом.
Также следует обратить внимание на основание открытия наследства. Иногда наследство получают от гражданина, объявленного судом умершим. В этом случае 100% гарантии того, что гражданин, умерший по документам, внезапно не окажется живым и не предъявит требование возвратить свое имущество, не даст никто.
Подводные камни, которые зачастую отпугивают покупателей
Продавцу, для повышения доверия со стороны заинтересованных в приобретении лиц, стоит максимально раскрыть информацию обо всех нюансах получения наследства.
Покупателям же наследственной недвижимости следует особо тщательно проверить все документы на квартиру и получить необходимые сведения :
- Запросить выписку на квартиру из ЕГРП (в данном документе содержится информация о собственнике и имеющихся обременениях на конкретное жилье);
- По возможности получить информацию у нотариуса, занимавшегося наследственным делом ;
- Заказать выписку из домовой книги (для получения информации обо всех зарегистрированных жильцах);
- Пообщаться с соседями наследодателя .
Ни при каких условиях нельзя указывать в договоре купли-продажи стоимость меньше той, за которую фактически приобретается квартира.
В случае оспаривания сделки в суде, квартиру вернут законному наследнику, а покупателю возвратят только сумму, указанную в договоре.
Популярным способом защиты своих прав в последнее время является . Этот вид страхования защищает собственника от рисков утраты права собственности на недвижимость в результате признания сделки недействительной.
Налогообложение при продаже недвижимости, доставшейся в наследство
Получая наследство, гражданин приобретает определенный доход. Этот вид доходов освобожден от налогообложения . При этом не имеет значения:
- Основание приобретения наследства (по завещанию или по закону);
- Родственная связь с наследодателем.
Продажа такой недвижимости является доходом и в ряде случаев наследник обязан уплатить НДФЛ.
Значение в вопросе налогообложения имеет минимальный предельный срок владения объектом (МПС). Применительно к имуществу, полученному по наследству, МПС составляет 3 года .
Это означает, что доход от продажи унаследованной квартиры, полученный в период до 3 лет с момента возникновения права собственности у наследника, облагается налогом. Аналогичный доход, полученный по истечении такого периода, для расчета налога не учитывается.
Срок владения объектом начинается со дня открытия наследства (смерти наследодателя) и не зависит от даты государственной регистрации права собственности наследника на полученную квартиру.
Если квартира продана в пределах МПС, продавец обязан задекларировать полученный доход и выплатить рассчитанную сумму налога .
Декларация подается до 30 апреля на следующий год после даты перехода права собственности к покупателю квартиры, перечисление налога производится до 15 июля года подачи декларации.
Если квартира продана после истечения МПС, предоставлять декларацию не требуется.
Сумма налога для резидентов РФ составит 13% от стоимости квартиры, указанной в договоре и 30% — для остальных продавцов .
При этом налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на налоговый вычет.
Для недвижимого имущества вычет равен сумме полученного дохода, но не более 1 миллиона рублей. Например, если квартира продана за 2 миллиона рублей сумма налога составит 130 тысяч рублей ((2 000 000 – 1 000 000) х 13%).
Сумма сделки не должна разительно отличаться от величины кадастровой стоимости квартиры .
В соответствии со статьей 217.1 НК РФ налоговая инспекция пересчитает сумму налога, если полученный доход меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 и применит к налогоплательщику установленные законом санкции (штраф и пени).
C 1 января 2016 года изменился минимальный срок владения квартирой. Те, кто приватизировал квартиру, получил в подарок или в наследство по завещанию могут продать недвижимость через три года, остальным надо ждать 5 лет. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
Важной статьей формирования бюджетов всех уровней являются налоговые выплаты, как юридических лиц, так и обычных граждан, которые производятся с объема полученной выгоды. Обязанность отчисления средств регламентируется Налоговым Кодексом Российской Федерации (далее – НК РФ), где среди прочих источников дохода физического лица, указан налог с продажи квартиры, полученной по наследству. Производимые в такой ситуации отчисления являются частным случаем уплаты подоходного налога, обозначенного главой 23 НК РФ . Его особенность заключается в определении базы для расчета сумм, подлежащих переводу в бюджеты. Учитывается также стоимость реализуемого объекта и срок владения им.
Необходимость выплат налога с продажи квартиры по наследству
Согласно ст. 209 НК РФ граждане обязаны производить отчисления в пользу государства и местного бюджета с любого полученного дохода. Исключения могут составлять ситуации, обозначенные на законодательном уровне. В случае продажи недвижимости возникает необходимость уплаты налога с полученной прибыли.
Статьей 217.1 НК РФ регламентировано, что если квартира, полученная в наследство от члена семьи или человека, находящегося в близком родстве с выгодоприобретателем, продается по истечении 3-х лет с момента вступления в права владения ею, то сумма налога на полученный доход не начисляется. Когда осуществляется реализация жилья, переданного в наследство лицами, не входящими в семейный круг и не состоящими в близком родстве с владельцем недвижимости, то срок, после которого не надо платить подоходный налог составляет 5 лет.
Если квартира продается ранее указанных сроков, то возникает необходимость уплаты налога с полученного дохода.
При продаже недвижимости, приобретенной до 01.01.2016 года, действует минимальный срок владения - 3 года.
Документы для расчета налога с продажи квартиры, полученной по наследству
Основой для определения налогооблагаемой базы при исчислении подоходного платежа является договор купли-продажи, оформленный в соответствии с требованиями статей 549 – 550 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Его необходимо представить в Федеральную налоговую службу РФ (далее – ФНС РФ), в период, когда налогоплательщик подает сведения по отчислениям с дохода.
Кроме такого договора, в ФНС РФ необходимо направить следующие документы:
- свидетельство, которое доказывает наличие прав на наследство;
- свидетельство, подтверждающее регистрацию прав на квартиру в Росреестре и внесение ее в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) при вступлении в наследство;
- копии документов, свидетельствующих о получении продавцом денежных средств при реализации квартиры (банковская выписка или расписка);
- заявление на уменьшение суммы налога за счет вычетов, обозначенных в ст. 220 НК РФ.
Рассчитывать платеж и собирать по нему документальное подтверждение необходимо только в случае возникновения обязательства по его уплате.
Оформление декларации по налогу с продажи квартиры по наследству
Статья 229 НК РФ обязывает лицо, продавшее жилье, самостоятельно определить сумму налога на полученный доход и сообщить о факте сделки, а также размере платежа в орган ФНС РФ, в котором оно зарегистрировано. Для этого необходимо оформить декларацию по форме 3-НДФЛ, указанной в Приказе ФНС России № ММВ-7-11/671@ .
Правила расчета подоходного налога при реализации квартиры просты: берется цена продажи, из которой вычитают сумму, затраченную на ее покупку. От полученного результата исчисляют 13 % для резидентов России, и 30 % – для нерезидентов.
Если право владения помещением было передано по наследству, то расходов на приобретение объекта нет. В такой ситуации базой для расчета налога будет его продажная стоимость. В ст. 220 НК РФ указано, что база для определения налога может быть уменьшена на 1 млн. руб.
С развитием виртуального обеспечения деятельности государственных органов отпала необходимость производить налоговый расчет вручную. Заполнить декларацию можно, скачав программу на официальном сайте ФНС РФ . В представленную форму следует внести основные сведения, расчеты будут произведены автоматически.
Срок подачи декларации в налоговую инспекцию в 2017 году – до 2 мая года, следующего за периодом, в котором была совершена сделка по продаже жилья.
При это стоит учесть, что если налогоплательщик подает декларацию как на доходы, так и на получение налоговых вычетов, то такая декларация должна быть подана в установленный срок.
Представление налоговой декларации после 2 мая 2017 года является основанием для привлечения физического лица к налоговой ответственности в виде штрафа в размере не менее 1 000 рублей.
В настоящей статье представлена исчерпывающая информация по расчету и уплате налога с продажи квартиры, полученной по наследству. Своевременная подача декларации по форме 3-НДФЛ и перечисление указанных в ней сумм избавит вас от дополнительных расходов в виде пени и штрафов.
Если у вас возникли вопросы по поводу уплаты налога с продажи квартиры, обратитесь за помощью к нашим специалистам, которые предоставят всестороннюю консультацию и окажут необходимую помощь.
Если осуществляется продажа квартиры, которая ранее была получена по наследству, гражданин обязан выплатить налог НДФЛ по обычной ставке 13%. Однако в некоторых случаях такой необходимости нет. Подробный анализ актуального законодательства, примеры расчета налога – все это можно найти в представленном ниже материале.
С точки зрения законодательства при продаже квартиры собственник получает доход, поэтому с этого дохода он обязан оплатить НДФЛ (для граждан России по ставке 13%). Если квартира ранее была получена по наследству, то нынешний владелец фактически получает доход в чистом виде: он приобрел имущество в дар, поэтому при продаже извлекает чистую прибыль. Обязанность вносить соответствующий налог предусмотрена Налоговым кодексом.
Однако в том же кодексе указано, что если собственник официально владеет своим жильем в течение 3 лет и более, он может не оплачивать соответствующий налог при продаже.
При этом возможны 3 ситуации:
- Если квартира была унаследована и оформлена в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, собственник должен владеть ею в течение 3 лет и более. Иначе налог при продаже взимается в обязательном порядке .
- Если оформление права собственности произошло после этой даты, минимальный срок владения для освобождения от взноса составляет 5 лет.
- Наконец, если объект получен в наследство от близкого родственника, опять же действует правило 3 лет (вне зависимости от даты смерти и даты оформления недвижимости в собственность). К близким относятся те родственники, которые перечислены в Семейном кодексе.
Отсчет срока владения начинается не с того момента, когда собственник зарегистрировал свое право в Росреестре, а со дня официальной смерти прежнего владельца, что соответствует нормам действующего гражданского законодательства.
Комментарий : день открытия наследства – это и есть день смерти (согласно данным свидетельства о смерти или судебному решению о признании умершим). Утверждение об этом также можно найти в Гражданском кодексе.
Также налогоплательщикам следует обратить внимание на то, что они оплачивают налог только с той суммы сделки, которая превышает 1 миллион рублей (НК, статья 220).
Поскольку получая жилье по наследству, гражданин не несет никаких трат (в отличие от покупки квартиры), другие виды вычета ему не полагаются. Поэтому от суммы сделки можно отнять только 1 миллион рублей – все остальные средства относятся к налоговой базе, т.е. именно с них и будет удержан налог НДФЛ.
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Не следует путать налог с продажи квартиры с пошлиной нотариусу (при оформлении наследства), а также с налогом на владение полученной квартирой: это разные понятия. Также отдельно выделяют госпошлину, которая оплачивается за оформление (в Росреестре при получении свидетельства о собственности или выписке из ЕГРН).
Размер ставки налога и примеры расчетов
Для определения конкретной ставки важно определить категорию налогоплательщика:
- Гражданин России выплачивает взнос по ставке 13%. Точно такую же величину налога законодательство утвердило для резидентов. Под ними понимаются лица, которые в год продажи квартиры проживали непрерывно на территории страны от 183 дней.
- В остальных случаях ставка составит 30%. На остальные категории лиц не распространяются никакие нормы о налоговых вычетах или освобождении от оплаты (если человек владеет жильем от 3 или от 5 лет).
Таким образом, в случае с недвижимостью, которая была получена по завещанию, возможно снизить налог только в 2 случаях:
- Подождать с совершением сделки от 3 до 5 лет.
- Гарантированно получить вычет на 1 млн рублей, т.е. взять в расчет только ту сумму, которая превышает это значение.
Поэтому в общем случае схема для расчета суммы налога выглядит так.
Мнение эксперта
Харитонов Андрей
Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию
СРОК ОПЛАТЫ. По общему правилу декларацию в налоговый орган следует подать до 30 апреля включительно. А оплатить сам налог – до 15 июля того же года. Речь идет о годе, следующем за годом совершения сделки с недвижимым объектом.
Примеры расчетов для граждан и резидентов РФ
В данном случае полностью соблюдается действующее законодательство. Гражданин либо не платит налог, либо оплачивает его по ставке 13% (только с той суммы, которая больше 1 млн рублей). Вот несколько примеров расчетов:
Гражданин получает в наследство квартиру от родной матери, которая признана умершей судом 13 апреля 2016 г. Официально право собственности было оформлено 1 декабря того же года. В таком случае действует правило о минимальном сроке владения в течение 3 лет (поскольку речь идет о наследовании у близкого родственника – матери). Срок начинает отсчитываться с 13 апреля, когда суд признал прежнего собственника умершим. Поэтому продавать жилье без оплаты налога можно с 13 апреля 2018.
Племянник получил в наследство квартиру от дяди 2 января 2016 г, оформил право собственности 1 августа того же года. Он продает квартиру 10 апреля 2018 по цене 4 млн р. Тогда обязанность уплаты налога все равно наступает, поскольку получение жилья по наследству произошло уже в 2016 г, а дядя и племянник не являются близкими родственниками. Сумма для налогообложения (за вычетом 1 млн) – 3 млн. Поэтому племянник должен заполнить декларацию до 30 апреля 2019 г, а оплатить налог до 15 июля 2019 г в размере 13%*3млн = 390 тыс р.
Наследник и наследодатель не состоят в родственных отношениях, прежний собственник умер 30 декабря 2015 г. Новый собственник вступил в права 1 июля 2016 г. Однако решил продать помещение за 10 млн р 1 февраля 2018. Тогда НДФЛ придется уплатить, потому что срок владения 3 года истекает только 30 декабря 2018 г. Соответственно, налог оплачивается с суммы 9 млн р (до 15 июля 2019). Сумма к оплате 9 млн*13% = 1 млн 170 тыс р. Таким образом, в данном случае целесообразно продавать квартиру не ранее начала 2019 года – тогда НДФЛ не оплачивается.
Гражданин получает в наследство долю (1 комнату в квартире) 28 января 2017 г. 1 ноября того же года он решает продать ее за 900 тыс рублей. В данном случае налог не взимается, поскольку 900 тыс меньше суммы вычета (1 млн р).
Мнение эксперта
Саломатов Сергей
Эксперт по недвижимости
Вычет 1 млн рублей при продаже можно применять неограниченное количество раз (на любой недвижимый объект). Если же гражданин покупает квартиру, вычет применяется только однократно.
Пример расчета для нерезидентов РФ
Если лицо не относится к категории граждан РФ, и к тому же в год продажи квартиры пробыло на территории (официально) меньше, чем 183 дня подряд, действует только 1 правило – необходимо оплатить 30% от сделки. Например, квартира продана за 5 млн р 10 апреля 2018 г. Тогда нужно подать декларацию не позднее 30 апреля 2019 г, а внести налог не позднее 15 июля 2019 г. Его сумма составит 30%*5 млн = 1,5 млн р.
Особенности сделок по продаже доли
В наследство может перейти и доля (одна, две комнаты или просто 1/3, 1/2 часть квартиры и т.п.). С точки зрения налогообложения ситуация выглядит точно так же. Гражданин должен перечислить НДФЛ в пользу государства только в случае владения объектом менее 3 или менее 5 лет. Распространяются те же правила о ставке, сроках оплаты, а также о налоговом вычете.
Единственным исключением является тот случай, когда одновременно дольщиком являлся покойный. Например, гражданин приобретает ½ доли в квартире своего отца 1 сентября 2015 г. Отец умирает 1 сентября 2016 г, оставшаяся после него доля переходит сыну в соответствии с требованиями законодательства (в полном объеме). Теперь сын становится полноправным собственником всей квартиры.
В таком случае срок владения будет отсчитываться именно с того момента, как была куплена доля, т.е. с 1 сентября 2015 г. Таким образом, в данном случае действует правило о минимальном сроке владения в 3 года. Гражданину целесообразно заняться продажей этого объекта не ранее 1 сентября 2018 г – тогда никаких взносов платить не нужно.
Однако если продажа состоится, например, 1 августа 2018, необходимо оплатить НДФЛ только с доли, перешедшей по наследству. Если, к примеру, общая сумма сделки составит 3 млн р, то налог оплачивается только с половины этой суммы, уменьшенной на величину вычета 1 млн: 3/2-1=0,5 млн р. В результате владелец должен оплатить до 15 апреля 2019 года 13% от 500 тыс р, т.е. 65 000 р.
Как оплатить налог: пошаговая инструкция
Предполагается, что гражданин самостоятельно, по личной инициативе раскрывает свои доходы и добровольно заполняет соответствующую декларацию (форма 3-НДФЛ). Пустой бланк можно взять в местном отделении налоговой инспекции или скачать на официальном сайте.
Шаг 1. Заполнение декларации
Заполнить документ можно как вручную, так и с помощью специальной программы, которая бесплатно скачивается с официальной страницы ФНС.
В декларации необходимо разборчиво заполнить все поля – разделы 1 и 2, а также листы А и Д2. В поле с кодом дохода прописывают «01» (поскольку предполагается, что стоимость продажи квартиры был определена по договору между продавцом и покупателем).
Образец заполнения выглядит так.
Видео инструкция по заполнению.
