Можно ли продавать незавершенное строительство. Как продать недостроенный дом

Слово "недострой" в объявлении скорее отпугнет покупателя, поэтому лучше написать, что продается дом или земельный участок. Хотя, конечно, при звонке покупателя ему нужно обязательно честно рассказать, на какой стадии строительства находится дом, рекомендует директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп" Илья Менжунов.

Среди "выгодных" моментов в объявлении начальник отдела офиса "Беляево" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Игорь Клейменов предлагает также сделать упор на такие факторы, как наличие вблизи участка леса, водоема, развитой инфраструктуры и хорошей транспортной доступности. Эти факторы часто имеют первоочередное значение для покупателей.

Определить же стоимость недостроенного дома крайне сложно, все зависит от стадии готовности дома. Конечно, основная привязка идет к стоимости участка, подчеркивает Клейменов. Наличие подведенных коммуникаций приветствуется, однако, обращаясь к статистике сделок с недостроенными объектами, можно констатировать, что коммуникации, введенные в дом, предлагались скорее бонусом, то есть не добавляли ничего к стоимости объекта, делится опытом Яхонтов.

Для того чтобы самостоятельно определить возможную стоимость, необходимо найти похожие объявления, узнать стоимость одной сотки земли в этом районе и умножить на площадь участка, советует Менжунов.

Если объект "заморожен" на уровне фундамента или цокольного этажа, то, как правило, к его стоимости нельзя прибавить стоимость недостроя. Если уже возведены первый или второй этажи дома, и строительство близится к завершению, то в этой ситуации тоже нужно постараться выставлять минимальную цену за недвижимость, говорит эксперт "Инком-Недвижимости". Иногда в этом случае прибавляется, причем по минимуму, стоимость затраченных стройматериалов и проделанных работ, обращает внимание Клейменов.

Кстати, нередко недострой реализуется по стоимости земельного участка за вычетом стоимости работ по сносу построек, предупреждает Менжунов. "Дело в том, что, приобретая фундамент, клиент должен строить дом по уже существующему проекту или вносить в него минимальные изменения. Далеко не факт, что вариант понравится новому собственнику", — поясняет он.

Здесь на помощь может прийти качественный проект дома. "Если у вас проект имеется не в самом презентабельном виде, то лучше заказать его повторную отрисовку профессионалам", — инструктирует частный риелтор Евгения Галинская. Возможно, увидев красивый проект, покупатель согласится достроить его в соответствии с замыслом.

Презентация "недостроя"

Как ни странно, но недостроенный дом при показе тоже можно подать в выгодном свете. "Фактически, перед покупателем предстает картина "замороженной" стройки, поэтому нужно сделать все, чтобы ее вид не отпугнул его", — объясняет Галинская. Ни одному покупателю не понравится вид разбросанных стройматериалов, инструментов, а также грязь, стихийные кучи досок или металла, добавляет она.

Поэтому территорию стройки перед показом нужно привести в порядок, аккуратно сложить инструменты или материалы, которые можно перетащить без помощи техники. Если на участке лежат кучи гравия или песка, то их необходимо накрыть. Это, кстати, спасет их от размывания и замусоривания при ветре и дожде. Разумеется, весь мусор, от крупного до мелкого, должен быть вывезен с участка.

"Поскольку при продаже "недостроя" основной упор делается на земельный участок, то его нужно выставить в максимально выгодном свете. Так, если вокруг него еще нет капитального забора, то нужно соорудить хотя бы временный, пусть даже их проволоки. Покупателю будет проще оценить его размер. Если на участке колосится бурьян, то его однозначно надо скосить. Если же участок совсем голый, а земля была повреждена техникой, то ее нужно выровнять", — говорит риелтор. Поверьте, аккуратность всегда производит сильное впечатление, добавляет она.

Собираем документы

На руках у продавца, конечно, должно быть разрешение на строительство, сейчас это обязательное требование, говорит Клейменов. Требуется также наличие основных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на землю и на дом, добавляет Яхонтов.

В качестве правоподтверждающих документов выступает свидетельство о государственной регистрации права установленного образца или иное свидетельство, выданное до 1998 года. Свидетельство о праве собственности на земельный участок в любом случае должно быть, подчеркивает собеседник агентства. Для государственной регистрации сделки, по словам эксперта "Миэль-Загородная недвижимость", необходимо представить кадастровый паспорт земельного участка (выписку из него). При этом если в делах регистрирующего органа уже есть документы кадастрового учета, и с земельным участком не происходило никаких изменений, повторно его можно не предоставлять, уточняет он.

Что касается дома, то необходима справка БТИ или выписка из кадастрового паспорта на строение. Впрочем, без этого в случае недостроенного дома можно и обойтись.

Дело в том, что недостроенное здание крайне редко официально регистрируется . Как правило, специалисты БТИ не готовы рассматривать недострой, возведенный менее чем на 50-70%. "Поэтому нет ничего страшного, если вы покупаете по документам просто земельный участок, а на нем расположено то или иное недостроенное здание. Это обычная практика", — объясняет Менжунов.

Именуем___ в дальнейшем "Продавец", в лице _______________________, действующ___ на основании _______________________, с одной стороны, и _______________________, именуем___ в дальнейшем "Покупатель", в лице _______________________, действующ____ на основании _______________________, с другой стороны, вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Состав Объекта и его описание отражены в кадастровом паспорте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.2. Земельный участок - участок земли, расположенный по адресу: ____________________________, общей площадью ______ кв. м, кадастровый N _____________, принадлежащий Продавцу на праве _____________________ на основании _____________________________ N _____ от "___"__________ ____ г.

1.3. Разрешительная и проектная документация - документация, требуемая в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства Объекта и для его надлежащей сдачи в эксплуатацию, в соответствии с перечнем, прилагаемым к настоящему Договору.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Объект, а Покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену в размере и порядке, предусмотренных настоящим Договором 1 .

1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

2.2. Покупателю одновременно с передачей права собственности на Объект передается право _____________________________________________ на Земельный (указать вид передаваемого права) участок 2 .

2 В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

2.3. Фактическое состояние Объекта и объем выполненных работ определены Актом о текущем состоянии незавершенного строительством Объекта от "___"_________ ____ г., составленным Комиссией, назначенной ________________________ за N ______ от "___"_________ ____ г. (Приложение N 1 к настоящему Договору), и иной разрешительной и проектной документацией.

2.4. Продавец гарантирует, что Объект соответствует разрешительной и проектной документации, при его строительстве соблюдены нормы действующего законодательства Российской Федерации, иные обязательные к применению нормативы и регламенты, а также Строительные нормы и правила.

2.5. Продавец гарантирует, что Объект не продан, не подарен, никому не обещан, не является предметом залога, не обременен иными правами третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.

2.6. Продавец гарантирует, что выполнил все технические условия подключения Объекта к инженерным сетям.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет ______ (_____________) рублей, включая НДС 3 .

3 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

3.2. Цена Объекта, установленная п. 3.1 настоящего Договора, уплачена на дату заключения настоящего Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

3.3. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект и иные, не указанные в настоящем Договоре возможные расходы, необходимые для исполнения договорных обязательств, Стороны несут в равных долях.

4. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА И ПЕРЕХОД РИСКА

4.1. В течение ______ (_____________) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора Продавец обязан передать Покупателю Объект по передаточному акту.

4.2. Дата подписания передаточного акта является датой передачи Объекта Покупателю.

4.3. Одновременно с Объектом Продавец передает Покупателю разрешительную и проектную документацию, а также всю документацию, относящуюся к Объекту и к Земельному участку, на котором Объект расположен.

4.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с даты передачи Объекта Покупателю по передаточному акту.

4.5. В случае передачи Продавцом Покупателю Объекта, не соответствующего условиям настоящего Договора о его качестве (п. 2.4 Договора), Покупатель вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

4.5.1. Соразмерного уменьшения покупной цены.

4.5.2. Безвозмездного устранения недостатков Объекта в разумный срок.

4.5.3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта.

4.6. В случае существенного нарушения требований к качеству Объекта (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

5. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Продавец обязан:

5.1.1. Предупредить Покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках Объекта.

5.1.2. К моменту передачи Объекта освободить его от имущества, не составляющего предмет Договора.

5.1.3. К моменту передачи Объекта погасить задолженность, связанную с Объектом, перед иными организациями.

5.1.4. Своевременно совершить все действия, требуемые в соответствии с законодательством Российской Федерации от Продавца для скорейшего переоформления на Покупателя права ________________________________________ (указать вид передаваемого права) на Земельный участок.

5.1.5. В течение ______ (____________) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора представить совместно с Покупателем в государственный регистрирующий орган комплект документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

5.2. Покупатель обязан:

5.2.1. Уплатить цену Объекта на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

5.2.2. Принять от Продавца Объект по передаточному акту в установленный настоящим Договором срок.

5.2.3. В течение ______ (____________) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора представить совместно с Продавцом в государственный регистрирующий орган комплект документов Покупателя, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Объект.

5.3. Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения настоящего Договора, предъявит к Покупателю иск об изъятии Объекта, Покупатель обязан привлечь Продавца к участию в деле, а Продавец обязан вступить в это дело на стороне Покупателя.

6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

6.1. Продавец отвечает за несоответствие Объекта разрешительной и проектной документации в рамках, ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в Акте о текущем состоянии незавершенного строительством Объекта от "___"_________ ____ г., если Покупатель докажет, что несоответствие возникло до передачи Объекта Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

6.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Продавцом своих обязательств, предусмотренных пунктами 5.1.3, 5.1.4, 5.1.5 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере ____% от цены Объекта за каждый день просрочки.

6.3. В случае нарушения Продавцом обязанности, установленной п. 5.1.1 настоящего Договора, Покупатель вправе предъявить Продавцу требование об уплате штрафа в размере _____% от цены Объекта.

6.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6.5. В случае предъявления третьими лицами требований, связанных с ненадлежащим качеством работ, выполненных Продавцом на Объекте до передачи его Покупателю, в том числе в связи с нарушением обязательных нормативов и регламентов, строительных норм и правил, а также в случае причинения вреда третьим лицам в связи с несоответствием Объекта разрешительной и/или проектной документации, а также указанным нормам, если такое несоответствие возникло в результате выполнения работ Продавцом до передачи Объекта Покупателю, Продавец несет ответственность перед третьими лицами и возмещает Покупателю причиненные убытки.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: пожара, наводнения, землетрясения, войны, актов или действий органов государственной власти и управления или других не зависящих от Сторон обстоятельств и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на изменение условий исполнения настоящего Договора.

Срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства. Если же указанные обстоятельства будут продолжаться более __________ месяцев, каждая из Сторон будет иметь право отказаться от дальнейшего исполнения обязательств по Договору и в этом случае ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещения возможных убытков, а также уплаты штрафов.

7.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, должна при наступлении, а также при прекращении указанных обстоятельств незамедлительно известить об этом другую Сторону.

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, связанные с настоящим Договором, разрешаются Сторонами путем переговоров.

8.2. Если Стороны не пришли к согласию в результате переговоров споры подлежат рассмотрению в суде в порядке, установленном нормами действующего законодательства Российской Федерации.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Переход права собственности на Объект подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

9.2. Все приложения и дополнения к настоящему Договору являются его неотъемлемыми частями и должны быть составлены в той же форме, что и Договор.

9.3. Настоящий Договор составлен в ________ экземплярах: по одному экземпляру для каждой из Сторон и ________ экземпляр - в государственный регистрирующий орган.

10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Земельного Кодекса РФ….То обстоятельство, что объект строительства жилого дома не завершен, не может, при данных обстоятельствах дела, служить основанием для отказа в регистрации права собственности, поскольку имеется соответствующий договор с администрацией муниципального района, что не противоречит положениям пункта 5 части 1 статьи 1, статьи 15, пункта 4 статьи 28 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила: решение Ленинградского районного суда г.

Как продать незавершенное строительство

Регистрация дает вам два преимущества – во-первых, вы становитесь законным владельцем незавершенного строительства, во-вторых, оно официально признается объектом недвижимого имущества. 3 Государственную регистрацию объекта недвижимости проведите по месту его нахождения в территориальном органе. Для регистрации подайте полный пакет документов и заявление на регистрацию. 4 После оформления права собственности ваше недвижимое имущество можно продать, обменять или совершить относительно него любые другие сделки. 5 Для продажи недостроя подайте объявление в местные СМИ или обратитесь в агентство недвижимости. Найдя покупателя, заключите с ним договор купли-продажи в письменной форме.
Приложите к договору передаточный акт и документы по объекту незавершенного строительства (расчетную проектно-сметную документации, документы БТИ и т. д.).

Как продать незавершенное строительство в 2018 году

Если же объект незавершенного строительства находится на участке, принадлежащем его владельцу на иных правах, то, согласно пункту 4, статьи 25 Закона о регистрации, вместо свидетельства о собственности для регистрации представляется иной документ, подтверждающий права заявителя на пользование данным участком, например, зарегистрированный договор аренды. Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой, в случае: -созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; -созданное без получения на это необходимых разрешений; -созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Зарегистрировать право собственности на самовольную постройку обычным путем не получится.

Продажа объекта незавершенного строительства (знаменщиков с.а.)

Современный рынок загородной недвижимости предлагает на продажу не только полностью готовые, но и недостроенные дома. Однако вопрос того, как продать незавершенное строительство, требует отдельного рассмотрения, поскольку здесь имеются и свои нюансы. В чем сложность продажи незавершенного строительства Уже из самого названия понятно, что объект незавершенного строительства, будь то жилой дом или какое-либо иное здание, не построен, а, стало быть, не пригоден для эксплуатации, его строительство не завершено.
Продажа недвижимого имущества подразумевает, что продавец продает недвижимость, которая принадлежи ему на праве собственности.

Как продать недостроенный дом

Каким образом прикажете помочь?)) почти блондинка 23 — 19.03.2013 — 20:45 за деньги, готовь квитанцию) и приказывай самостоятельно, это привилегия решателей вопросов)) Гость 24 — 19.03.2013 — 21:42 22-Оля ля давайте для начала телефонами обменяемся, о встрече договоримся! Я так полагаю вы практик? Ave Caesar 25 — 19.03.2013 — 21:51 Откажут!!! Незавершенка находится на безправном владении зем. участком. ст. 36 предоставляет исключительное право приобретения в собств. т.е. то законное право на основании которого существует незавершенка …одни косяки администрац… Гость 26 — 19.03.2013 — 21:57 25-andrey333 читайте пост № 8 Ave Caesar 27 — 19.03.2013 — 22:03 26- и что дальше? не нормативный, а административный! Росреестр для того и существует чтобы от имени государства проверять правовую природу сделок.

Продажа объектов незавершенного строительства: налоговые риски

Гость 20 — 19.03.2013 — 17:37 Цитата: Сообщение от Оля ля newcons советует сделать это только потому, что не знает специфики формирования и учета дел росреестра. Я советую это сделать потому, что: 1. знаю, что есть такая специфика, 2. есть прецеденты регистрации права после повторной подачи, 3. Стоимость мероприятия — всего 200 р., 4. Можно подавать не дожидаясь решения апелляции! 5.
Я бы сам так сделал! Гость 21 — 19.03.2013 — 18:55 19-Оля ля а вы бы не смогли помочь в решении данного вопроса? … не за спасибо? Гость 22 — 19.03.2013 — 20:42 Цитата: Сообщение от slash2009 19-Оля ля а вы бы не смогли помочь в решении данного вопроса? …

Как продать объект незавершенного строительства

Гость 5 — 18.03.2013 — 20:10 Цитата: Сообщение от slash2009 Вопрос: можно ли продать объект незавершенного строительства в такой ситуации, когда земля не принадлежит ни на каком виде права? Ситуация интересная! Я думаю так. Право на незавершёнку есть, т.е. можно им распоряжаться, участок сформирован — есть границы и кадастровый номер, поэтому, на мой взгляд, можно составить договор купли-продажи объекта недвижимости в котором прописать, что объект расположен на таком-то з/у, право на который не зарегистрировано… Гость 6 — 18.03.2013 — 20:17 По-поводу земли. Судебная практика по данному вопросу противоречивая в части обязывания кого-либо! Но, поскольку заплачены за участок деньги, есть постановление, заключён дкп, то можно с иском к администрации о признании права собственности! Гость 7 — 19.03.2013 — 07:44 1.

Правовед.RU 380 юристов сейчас на сайте

1. Гражданское право
2. Право собственности

Можно ли продать обьект незавершенного строительства и нужна продавцу документы о праве собственности на объект Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

• Можно ли бесплатно оформить право собственности на землю,если есть право собственности на недострой?
• Можно ли в соответствии с 44-ФЗ продать объект незавершенного строительства стройматериалами?

Ответы юристов (1)

• Все услуги юристов в Москве Оспаривание права на нежилое помещение Москва от 50000 руб. Сопровождение сделок с недвижимостью Москва от 40000 руб.

Можно ли продать незавершенное строительство без регистрации

Важно

Такой позиции придерживаются арбитражные суды, в частности ФАС Волго-Вятского округа (Постановление по делу N А43-29587/28-626), ФАС Поволжского округа (Постановление по делу N А12-4486/05-С47), ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление N Ф04-1130/(20855-А45-5)). Продажа объекта незавершенного строительства осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

Основные проблемы при покупке незавершенного строительства

Приобретение объектов незавершенного строительства в настоящее время является весьма распространенной практикой. Такая форма приобретения прав на будущий объект имеет свои преимущества и, соответственно недостатки. Преимущества состоят в том, на объект уже получены все необходимые разрешения, проект разработан, часть работ проведена и т.д. Все это уменьшает неопределенность как по срокам завершения работ, так и по конечной стоимости. Основным недостатком является то, что новому владельцу придется находится в рамках уже принятых объемно-планировочных, конструктивных и иных технических решений. Правда встречаются случаи, когда объект покупается исключительно ради земельного участка к нему относящемуся, но такие случаи мы рассматривать не будем.

Естественно перед покупкой такой объект незавершенного строительства необходимо оценить. В это понятие каждый покупатель вкладывает свой смысл, однако все обычно сводится к необходимости дать ответы на следующий банальный вопрос – сколько этот объект стоит.

При ответе на этот вопрос необходимо решить следующие 3 основные задачи:

1. Провести анализ правового статуса данного объекта

2. Провести анализ технического состояния объекта, определить объем, стоимость и качество выполненных работ.

3. Определить стоимость завершения строительства.

Правовой статус объекта незавершенного строительства.

Законодательство РФ в настоящее время признает объект незавершенного строительства недвижимым имуществом. Соответственно такое имущество можно продавать (покупать) по договорам купли-продажи. Статус недвижимого имущества объект незавершенного строительства приобретает с момента его государственной регистрации. Данные нормы нашли свое отражение:

в статье 130 ГК РФ. "Недвижимые и движимые вещи", которая гласит, что "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ)".

в статье 25 "Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества" Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которой

"1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

4. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства."

Данные редакции статей вступили в действие с 1 января 2005 года фактически законодательно закрепив судебную практику. Следует отдельно подчеркнуть, что если раньше объект незавершенного строительства регистрировался только в случае необходимости совершения сделки с ним, то в настоящее время такой объект можно зарегистрировать в любое время.

Более того следует особо подчеркнуть, что без государственной регистрации с объектом незавершенного строительства невозможно совершить сделку купли-продажи. Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 11.08.2003 г. установлено, что " Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства является ничтожной сделкой, если право на указанный объект не зарегистрировано в установленном законом порядке."

Это особенно важно так как зачастую такие объекты предлагают купить по схеме не купли-продажи самого объекта, а путем покупки фирмы, которая осуществляет его строительство. Делается это из-за того, чтобы не возникали якобы различные сложности по переоформлению разрешительных и иных документов на нового владельца и т.д. Однако именно покупка объекта позволяет выявить все юридические проблемы (если таковые имеются) т.к. предстоит пройти 2 стадии – государственная регистрация права на объект незавершенного строительства продавцом и совершение сделки купли продажи с государственной регистрацией права покупателя на данный объект. Ведь в процессе регистрации права продавца может выясниться, что как раз прав то на данный объект он и не имеет, потому что наличие права будет определять целый комплект документов – права на землю, исходно-разрешительная и проектная документация, наличие различного рода обременений и претензий третьих лиц и т.д. При этом следует иметь в иду, что согласно п. 21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ "Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется." Так что новому владельцу не потребуется разрабатывать и согласовывать все документы заново. Правда не очень понятно как практически это будет работать т.к. во всех разрешительных документах фигурирует наименование прежнего владельца и эти документы надо бы как то переоформить. Старый Градостроительный кодекс на это указывал прямо.

Законодательство в настоящий момент устанавливает всего один случай обязательной государственной регистрации объекта незавершенного строительства - в случае привлечения застройщиком денежных средств на строительство (создание) объекта, финансирование которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Следует обязательно иметь в виду, что под участниками долевого строительства подразумеваются не только физические, но и юридические лица.

Основная проблема на сегодняшний день представляется следующей. Вступивший в силу закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" разделил рынок на две части. К первой части относятся объекты, разрешение на строительство по которым получено до вступления в силу этого закона. Ко второй части относятся объекты, разрешение на строительство по которым на момент вступления в силу закона не было оформлено. Естественно, что первая группа объектов по большей своей части в качестве объекта недвижимости не зарегистрирована. Соответственно не зарегистрированы и долевые вклады сторонних инвесторов (если таковые были). Следовательно в дальнейшем новый владелец может столкнуться с исками третьих лиц (инвесторов, подрядчиков). Причем вероятность такого развития событий весьма высока т.к. в условиях строительного "бума" всегда необходимо найти ответ на вопрос "Почему данный объект продается в на стадии строительства?" А ответов в основном 3:

1. Проект не рентабелен.

2. У владельца возникли проблемы с другими участниками проекта.

3. Цена продажи многократно завышена.

Можно посоветовать будущим владельцам обратить внимание на нормы, содержащиеся в части 3 статьи 9 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых сказано, что "к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подавшего документ лица или органа власти." Статьей 13 компетенция учреждения юстиции дополнена такой функцией как "правовая экспертиза документов и проверка законности сделок". Согласно судебной практике под правовой экспертизой следует понимать изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным обоснованием, в частности, для возникновения права на недвижимое имущество. Следовательно в дальнейшем в случае, если органы юстиции по регистрации прав не выполнят свою работу в соответствии с законом, что приведет к судебной отмене прав нового владельца на недвижимость, то у будущего владельца появляется возможность предъявить государству к возмещению понесенные убытки. Но на сегодняшний день прецедентов нет.

Оценка технического состояния

Оценка технического состояния объекта незавершенного строительства производится с целью определения качества выполненных работ и стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков, что прямо отражается на стоимости завершения строительства (или определении технической возможности и экономической целесообразности такого завершения).

Контролируемыми параметрами здания (приводится по ТСН по обследованию зданий и сооружений Самарской области) являются: габаритные размеры, этажность, высота этажа; конструктивная схема; тип и глубина заложения фундаментов; нагрузки и воздействия; общий крен, деформации (осадки), размеры между осями основных конструктивных элементов (пролет, шаг колонн, балок, ферм), отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т. д.; геометрические размеры конструктивных элементов; конструкции узлов и стыков, типы и материал несущих и ограждающих конструкций.

Контролируемыми параметрами для бетонных конструкций являются: геометрические размеры; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона.

Контролируемыми параметрами для железобетонных конструкций являются:

геометрические размеры; ширина раскрытия трещин; вид арматуры; прогибы;

толщина защитного слоя бетона; прочность бетона конструкций; проницаемость бетона; щелочность бетона; морозостойкость бетона; диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; состояние стыков или узлов сборных конструкций.

Контролируемыми параметрами для каменных конструкций являются: тип и качество выполнения кладки; вид и марки камней и раствора; геометрические размеры (толщина и высота стен, размеры простенков); прочность камней и раствора; морозостойкость камней; толщина швов кладки; величина пустошовки; вид, диаметры, количество и расположение арматуры; прочность арматуры; влажность кладки.

В число контролируемых параметров, при обследовании бетонных, железобетонных и каменных конструкций, следует включать:

1 Прочностные характеристики бетона, камней и раствора в случаях, если:

имеющаяся документация не содержит проектных данных о прочности материала, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;

есть основания предполагать, что при приготовлении и укладке материалов были нарушены требования, действующие на момент строительства;

есть основания предполагать, что материал в раннем возрасте подвергся воздействию отрицательных температур;

материал имеет существенные коррозионные повреждения, повреждения в результате пожара или в результате переменного замораживания и оттаивания;

конструкция подвергалась значительному динамическому или вибрационному воздействию;

в результате поверочных расчетов с использованием проектных значений прочности материалов установлено, что несущая способность конструкции недостаточна, а есть основания полагать, что фактическая прочность бетона выше проектной;

при изменении нагрузок или условий эксплуатации.

2 Количество, диаметр и прочность арматуры в случаях, если:

отсутствуют проектные данные об армировании, а эти сведения необходимы при оценке состояния конструкций;

есть основания предполагать, что при изготовлении были допущены отступления от проекта в армировании;

прогибы и ширина раскрытия трещин превышают нормируемые;

характер трещин и повреждений свидетельствует о возможном отступлении от требований проекта по армированию;

имеются признаки, свидетельствующие о коррозии арматуры;

конструкция подвергалась воздействию пожара;

целью обследования является изыскание резервов несущей способности конструкций.

В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектным данным.

Контролируемыми параметрами для металлических конструкций являются: геометрические размеры, прогибы, предел текучести и временное сопротивление металла; относительное удлинение; ударная вязкость при различных температурах и после механического старения; химический состав стали; предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение, ударная вязкость и химический состав сварных швов, болтов, заклепок; размеры (длина, катет) сварных швов; количество и диаметр заклепок и болтов в узлах; класс точности и класс прочности болтов.

При обследовании металлических конструкций в число контролируемых параметров (с проведением лабораторных испытаний) следует включать прочностные характеристики стали, сварных швов, болтов и заклепок, их пластичность, химический состав и склонность к хрупкому разрушению в случаях, если:

отсутствуют исполнительная документация и сертификаты или недостаточны имеющиеся в них сведения;

обнаружены в конструкциях повреждения, связанные с низким качеством стали (расслой, хрупкие трещины и др.);

металл претерпел пластические деформации или воздействие высоких температур;

возможно развитие межкристаллитной коррозии или коррозионного рас­трес­ки­ва­ния металла.

Контролируемыми параметрами для деревянных конструкций являются: геометрические размеры; прогибы; порода древесины и ее сорт; прочностные характеристики древесины; влажность древесины; ширина годичных слоев и содержание в них поздней древесины; вид фанеры и ее прочностные характеристики; прочностные характеристики стальных или алюминиевых элементов: предел текучести, временное сопротивление, относительное удлинение; материал, количество, размещение и размеры соединительных элементов; степень пропитки древесины антипиренами; длина и глубина лобовых врубок; длина опорной площадки и глубина подрезки растянутой зоны изгибаемых элементов; вид и размеры ослабления сечений врубками, вырезами.

При обследовании деревянных конструкций в число контролируемых параметров следует включать прочностные характеристики древесины, фанеры, стальных или алюминиевых элементов в случаях, если:

отсутствуют рабочие чертежи, паспорта и сертификаты на конструкции;

обнаружены в конструкциях гниль, грибковые, энтомологические и другие повреждения древесины;

изыскиваются резервы несущей способности конструкций;

конструкции подверглись воздействию высоких температур или сильно увлажнены.

В остальных случаях контролируемые параметры, перечисленные в настоящем пункте, при обследовании могут не определяться, а при выполнении поверочных расчетов конструкций приниматься по проектной и исполнительной документации.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений железобетонных конструкций являются: ширина раскрытия и глубина трещин, их расположение и характер; размеры и расположение сколов с оголением и без оголения арматуры; степень повреждения арматуры и состояние ее сцепления с бетоном; степень повреждения закладных деталей и состояние стыков и узлов сопряжений сборных конструкций; размеры и глубина пропитки нефтепродуктами; глубина преобразованного слоя бетона; температура нагрева бетона при пожаре.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений каменных конструкций являются: ширина раскрытия трещин, их характер и расположение; глубина и размеры местных повреждений кладки.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений металлических конструкций являются: размеры ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры трещин в основном металле, сварных швах и околошовной зоне сварных швов; непровары, неполномерность, наличие кратеров, чешуйчатость и др. в сварных швах; подрезы основного металла; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местные искривления на части длины элемента или вмятины; взаимное смещение конструкций; зазоры в местах сопряжения конструкций; смещение болтов и заклепок с разбивочных осей и рисок; глубина коррозии элементов; степень разрушения защитных покрытий и др.

Основными контролируемыми параметрами дефектов и повреждений деревянных конструкций являются: степень поражения древесины грибками, энтомологическими вредителями, гнилью; ослабления поперечного сечения элементов не предусмотренные проектом; размеры и расположение усушечных трещин; общее искривление элемента или конструкции по всей длине между точками закрепления; местное выпучивание элементов; зазоры между элементами; непроклеи в клееных конструкциях; деформации площадок смятия; глубина коррозии металлических элементов и деталей и др.

Перечень контролируемых параметров может быть расширен или сокращен в программе обследования в зависимости от вида конструкций, их состояния, полноты технической документации и т.д.

Стоимость завершения строительства

Это самый главный вопрос. Стоимость реализации проекта складывается из двух составляющих – цена покупки объекта плюс стоимость завершения строительства. Сегодня на рынке распространена ошибка, которую допускают покупатели незавершенного строительства. Дело в том, что к оценке стоимости незавершенного объекта привлекаются чисто оценочные фирмы, которые рассчитывают стоимость завершения создания объекта 2-мя способами. Как разницу между общей сметной стоимостью объекта, отраженной в проектно-сметной документации, и стоимостью выполненных строительно-монтажных работ, отраженных в актах формы 2 и 3. Или как разницу между теми же показателями, но определенных по укрупненным нормативам. Эти расчеты проводятся по так называемым "данным заказчика" (общая сметная стоимость работ, стоимость фактически выполненных работ и т.д.).

Но достоверность этих данных никем не проверяется. Опыт экспертной работы показывает, что в минимально в 50% случаев полный расчет сметной стоимости строительства конкретного (подчеркиваю – конкретного) объекта, а не аналога, отсутствует, а в 40% он существенно недостоверен. Фактически понесенные затраты всегда! завышены, причем минимально на 15%, а встречается и на 100%.

Именно поэтому необходимо провести экспертизу и фактической стоимости выполненных работ и сметной документации на предмет их достоверности и обоснованности, а зачастую подробную смету проекта необходимо просто составить. И это всегда большая и не дешевая работа.

При проведении оценки стоимости строительства необходимо минимально выполнить следующие работы:

провести оценку достоверности составов и объемов работ по разделам сметной документации на строительство Объекта;

определить правильности расчета и применения единичных стоимостей работ, накладных расходов, лимитированных затрат, плановых накоплений и т.п., их соответствия проектной и договорной документации, фактическим условиям строительства;

3. определить достоверность стоимости, предусмотренных для применения при строительстве материалов и оборудования, ее соответствие среднерыночным показателям на период строительства;

определить достоверность фактической стоимости выполненных строительно-монтажных работ с учетом их фактического состава и объема, правильности примененных расценок, индексов пересчета и расчетов фактической стоимости, а также достаточности отчетной документации для их принятия и списания затрат на их производство;

сопоставить фактическую стоимость выполненных работ по Объекту со сметной, установить причины возникновения отклонений (в случае их наличия), дать прогноз величин возможных отклонений сметной стоимости от фактической при будущем выполнении строительно-монтажных работ по Объекту;

установить и проанализировать факторы, оказывающие влияние на формирование фактической стоимости строительства.

Неотъемлемой частью объекта незавершенного строительством является разрешительная, проектно-сметная, договорная и исполнительная документация. Наличие или отсутствие этой документации также влияет на стоимость завершения работ.

Важнейшим фактором является анализ правоотношений продавца объекта с другими участниками строительства в особенности проектировщиками, подрядчиками и поставщиками. Может выясниться, что многие выполненные работы не оплачены или наоборот – оплаченные работы не выполнены. Полный анализ взаимных обязательств также должен быть проведен на стадии оценки стоимости объекта т.к. зачастую не выгодно (а бывает и невозможно) произвести замену как проектной организации так и подрядчиков и поставщиков.

И наконец, только после выполнения всех вышеперечисленных мероприятий, можно дать конечную интегральную оценку стоимости объекта незавершенного строительства. Она сложится из стоимостных и временных показателей. Техническое состояние объекта, наличие документации, правовые проблемы окажут влияние не только на стоимость завершения строительства, но и соответственно на срок. Соответственно с учетом этого дополнительного срока и фактического объема выполненных и не выполненных работ сложится конечная стоимость строительства. И вот уже ее необходимо соотносить с предлагаемой продавцом ценой с учетом предполагаемого эффекта от вложения средств.

Захаров С.В., ASN Expert Group ©