Физические и юридические лица пробуют разные варианты кредитования для получения денежных средств на оптимальных условиях. Банки предлагают займы с привлечением поручителей, под залог имущества, нецелевые и целевые ссуды. Порой бывает проблематично определить, какие особенности присущи той или иной форме кредитования. Всем известно, что альтернативой банкам и микрофинансовым компаниям являются ломбарды. Это организации, которые выдают краткосрочные займы под залог материальных ценностей. Затем драгоценности или другие вещи приходится выкупать за сумму с начисленными процентами. При отсутствии нужной суммы в день выкупа ценности перезакладываются – заемщик платит проценты, и срок погашения продлевается еще на месяц. По такой же схеме действуют и некоторые банковские учреждения, которые выдают так называемые ломбардные кредиты.
Как решить финансовые проблемы: основные нюансы залогового кредитования
Ломбардный кредит – это форма потребительского займа, без указания его целевого предназначения. Это краткосрочная ссуда, которая выдается под залог имущественных прав или движимого имущества. Главная особенность подобного варианта финансирования заключается в единовременном погашении. Обычный потребительский кредит обычно гасится в несколько заходов. При выдаче денежных средств банк принимает ценности, которые остаются у кредитора до внесения необходимой денежной суммы.
Размер ссуды зависит от оценки залогового имущества и его номинальной стоимости, которую определяют специалисты экспертным путем. Это касается не только подлинности ювелирных изделий, но и других ценных вещей, для которых нужно назначить реальную цену. Под залоговой оценкой подразумевается максимальная сумма кредита в процентном отношении к стоимости предмета залога. Предмет может быть оценен в сумму, которая составит от сорока до ста процентов его номинальной стоимости.
Выдача ломбардного кредита имеет свои особенности. Эта форма финансирования предусматривает наличие специально подготовленных помещений для хранения материальных ценностей заемщика. Поэтому не все банковские компании предлагают подобные варианты финансирования.
Частные лица и бизнесмены: кто может получить заем?
Ломбардный кредит – это оптимальное решение проблем финансового характера, если срочно и без лишних требований понадобилась определенная денежная сумма. Частные и юридические лица могут обратиться в банковскую организацию и предоставить движимое имущество на временное хранение. Это удобно, поскольку не требуются дополнительные документы и подтверждение платежеспособности. Банк получает на время ценное имущество клиента и возвращает его только после внесения всей начисленной суммы вместе с процентами. К особенностям подобного финансирования можно отнести:
- Минимальные требования к клиентам (достаточно только паспорта) для выдачи займа.
- Не требуется поручительство. Предоставляется возможность получить немалую сумму всего за пару часов.
- Проводится экспертиза для указания точной стоимости заложенной вещи.
Указанные нюансы делают ломбардный кредит непохожим на другие формы предоставления займов.
Основные виды кредитов под залог ценного имущества
Ссуды ломбардного типа подразделяются на несколько видов. Рассмотрим основные из них:
- под залог товаров – когда принимаются ликвидные вещи, оценка которых не превышает 60 процентов. Эта форма выдачи займов особенно удобна не банковским учреждениям;
- под предоставление драгоценных металлов. Организации, которая планирует заниматься таким кредитованием, необходимо в обязательном порядке получить лицензию на реализацию драгоценных металлов. Оценка не может быть меньше 95% от реальной стоимости;
- под залог ценных бумаг – это вариант кредитования, который чаще всего используется банками. Залоговая оценка ценных бумаг достигает 80%, а акций, облигаций предприятий не превышает 60 процентов. Банк может принять лишь акции или другие бумаги, которые имеют официальную котировку на бирже. По котировке и определяется номинальная стоимость документов. Если заемщика устраивают все условия финансирования, он обязан передать акции банковской компании. При невыполнении кредитных обязательств вещь заемщика переходит заимодавцу. В письменном договоре обязательно отражаются основные моменты, касающиеся просроченных платежей.
Многие граждане полагают, что условия подобного финансирования являются крайне невыгодными. В случае нарушения условий и просроченных платежах, ценное имущество, отданное под залог, остается в собственности кредитора. Но есть и положительные моменты, ведь можно срочно получить денежные средства и при этом не заниматься долгой подготовкой нужных документов и привлечением поручителей.
Ломбардным кредитом является тот кредит, который твердо зафиксирован по сумме, которая предоставляется банком (кредитором) клиенту на оговоренный срок под залог какого-либо имущества, или прав (сюда включаются также различные товары, драгоценности, ценные бумаги). Поэтому в этой статье мы решили рассказать о том, что это такое ломбардные кредиты.
Все самое важное
Ломбардный кредит обычно выдается под залог. На сегодняшний день огромное распространение получило ломбардное кредитование под залог ценных бумаг. Чистым ломбардным кредитом называется тот кредит, который выдается на короткий срок, имеющий максимальный срок погашения 1 год. Как правило, этот кредит оформляется на срок до 3 месяцев. Заемщик посещает банк для оформления ссуды под залог ценных бумаг тогда, когда он сильно нуждается в денежных средствах. В данном случае, его не интересует реализация ценных бумаг на бирже. Ломбардный кредит оформляется между заемщиком и банком договора о передаче прав на залоговое имущество для возможности дальнейшего обеспечения условий кредитора. В момент, когда банковская организация выдает кредит под определенное обеспечение, как правило, она принимает право от заемщика на залоговое обязательство. В этом обязательстве заемщик дает свое право банку на то залоговое имущество, которое он передает ему. Т.е. предоставляет право в случае невыполнения своих условий перед банком продать имущество, не обращаясь при этом в суд или арбитраж.
Также клиент дает право после продажи залогового имущества, использовать вырученные средства для погашения своей задолженности перед банком. В обязательстве прописывается информация о том, что банк при невыполнении требований имеет право заняться реализацией заложенного имущества на установленных им самим условиях, а также выступать в роли покупателя при продаже. Помимо общей суммы задолженности, заемщик обязан полностью возместить все издержки, которые имеет отношение к хранению обеспечения, инкассированием задолженности и т.д. В данном случае, заемщик (залогодатель) также несет свои обязанности перед банком, несмотря на тот факт, что банк удерживает его обеспечение. Заемщик дает свое право на пользование его имуществом, ценностей, а также остатков денежных средств, находящихся у него на счете, или другие суммы, которые также находятся в данной банковской организации.
Во многих обязательствах прописываются права банка производить перезалог имущества, предоставленного ему заемщиком. В том случае, если ломбардный кредит выдается под залог каких-либо финансовых активов, а не товаров, заемщик обязан передать банку сами ценные бумаги, а не право на их дальнейшее использование. При оформлении под залог ценных бумаг, в кредитном договоре предусмотрены условия и время передачи права собственности на данные ценные бумаги от залогодателя к кредитору. Многие банки выдают кредиты под залог тех ценных бумаг, которые принимаются к учету, либо выступают в качестве залога в Центробанке России. Это те бумаги, которые гарантированы государством, банковские акцепты или коммерческие векселя, которые зарегистрированы на бирже облигаций и акций крупнейших промышленных банков и организаций, депозитные сертификаты, и сертификаты различных инвестиционных фондов.
Общая сумма выдаваемого кредита, как правило, зависит от качества обеспечения: типа ценных бумаг, трудности в их продаже на рынке, срока погашения, а также возможности их получения либо переучета под залог выдаваемого кредита в Центральном банке.
Допустим, что касается коммерческих векселей и государственных ценных бумаг. Кредит, как правило, может быть оформлен на сумму до 85% рыночной цены на ценные бумаги. А вот по отношению к облигациям и акциям крупных организаций и банков, обращаемых на бирже, сумма кредита не будет превышать 60% их рыночной цены. Что же касается сберегательных сертификатов, то в данном случае кредит может быть оформлен на всю сумму их розничной стоимости. Основной разницей между суммой кредита и ценой его обеспечения называют — маржой. Если маржа уменьшается (в случае падения розничной стоимости ценных бумаг), то заемщик обязан перед банком произвести погашение части своего долга с тем, чтобы общая сумма задолженности соответствовала новой номинальной цены на ценные бумаги или предоставить банку доп. обеспечение.
В том случае, если ценные бумаги не котируются на фондовой бирже, оценка размера выдаваемого кредита и стоимости самих ценных бумаг, будет производиться самим банком, который в свою очередь, будет принимать во внимание:
- данные отчетов, балансов, опубликованных в печати;
- публикаций в специальной пресс-службе;
- оценки перспектив развития организации и качества руководящего состава.
Но, как правило, многие банковские организации не предоставляют кредит под залог тех ценных бумаг, которые не котируются на бирже.
При оформлении ломбардного кредита под залоговое обеспечение векселей, общий срок кредита не должен быть больше срока платежа по векселю. Стоит также отметить, что данный кредит не может превышать срок, более одного года. Помимо всего прочего, зачастую, сами банковские организации производят установку лимита кредитования своих заемщиков под залог векселей, или других бумаг, имеющих ценность, поскольку, чем выше сумма и срок векселя, тем большие риски будет нести банк при приобретении данных векселей и дальнейшем оформлении по ним кредита.
Необходимо также учесть тот факт, что банк вправе предоставить клиенту ломбардный кредит и под обеспечение в качестве залога различных товарораспределительных документов. Например: складские свидетельства, коносаменты, варранты, сохраненные расписки и т. д.
Складское свидетельство – это документ, который выдается складом при принятии продукции на хранение. Данный документ обязательно оформляется в двух экземплярах. В каждом из них указываются реквизиты. Один экземпляр выступает в роли документа, для распоряжения продукцией, другой для залога. При закладывании заемщиком товара в банке, права собственности на этот товар останутся за ним. Банк может распоряжаться всего лишь залоговым правом.
Тот документ, который выступает в роли залога, носит название – варрант. Он выдается банку. А на другом документе банк проставляет отметку о выданном кредите и общем его размере. Два этих документа являются одним целым. И для возможности получения товара со склада, нужно будет предоставить два документа. Человек, являющийся владельцем заложенного товара, при его реализации предоставляет покупателю документ, при этом получая от него нужную сумму за вычетом кредита и процентов по нему. Покупатель же производит выкуп варранта в банке. Если же кредит не выплачен в срок, банк вправе опротестовать данный варрант и предоставить его складу для реализации товара в принудительной форме.
Коносаментом называют тот документ, который выдается судовладельцем, или его представителем о принятии продукции для перевозки. Данный документ является распоряжением на товар, т.е. владелец имеет на него все права. Коносаменты бывают как ордерные (данный документ выписывается на имя определенного человека, или по его приказу, а также на предъявителя), и именные (выписываются на определенное лицо). Все расписки, сохраненные заемщиком, выдаются банку тогда, когда заложенная продукция остается на его личном хранении.
Ломбардные кредиты под товарораспределительные документы и товары выдаются банком, как правило, в размере 55-70% от их номинальной стоимости товара. Тот заемщик, который оформил кредит под залог товарораспределительных документов, в случае невыплаты задолженности, предоставляет банку полное право реализовать товары. А вырученную от продажи денежную сумму внести в счет погашения кредита. Помимо всего перечисленного, по товарораспределительным документам, банковские организации берут с заемщика дополнительную комиссию. Следует также учесть и тот момент, что сегодня ломбардный кредит в чистом виде банки используют крайне редко. Зачастую ценные бумаги оформляются под залог при оформлении контокоррентного кредита.
Прочтите статью сайта:
Ломбардный кредит означает, что заемщик должен обеспечить получаемый кредит ценными бумагами или материальными ценностями. При этом в мировой практике принято, что сумма ломбардного кредита не должна составлять более 75-80% номинальной стоимости залога. Если кредит обеспечен ценными бумагами, его сумма рассчитывается, исходя из 75-80% текущей курсовой стоимости данных ценных бумаг.
Обычно ломбардный кредит выдается на трехмесячный срок. При этом возможны различные варианты выплаты долга: заемщик может весь долг погасить вовремя; может продлить срок погашения на следующие три месяца; может выплатить вовремя лишь часть долга, а оставшуюся часть погашать в следующем периоде. При расчетах проценты выплачиваются вперед, учитывается точное количество дней в месяце при временной базе – 360 дней (схема 365/360). Если заемщик не погасит кредит вовремя, он, как правило, должен рассчитаться с кредитором по увеличенной (штрафной) процентной ставке в течение всего времени просрочки платежа.
Приведем некоторые примеры расчета.
Пример 31. Клиент обратился в банк 16 марта для получения ломбардного кредита и предоставил в залог 150 ед. ценных бумаг. Величина займа рассчитывается, исходя из 80% их курсовой стоимости. Процентная ставка составляет 9%, а затраты банка по обслуживанию долга – 200 ден. ед. На какой кредит может рассчитывать клиент банка, если курс его ценных бумаг на день обращения составил 300 ден. ед.?
Решение. Расчет производится 16.03.
Общая стоимость ценных бумаг – 150 ед.·300 ден.ед.= 45000ден.ед.
Величина займа – 80% от 45000, т.е. 0,8·45000=36000 ден.ед.
Проценты с 16.03. по 16.06.: I =P (t /K )i =36000·(92/360)·0,09=828 ден. ед. (t = (31–16)+30+31+16=92). С учетом затрат банка на руки клиент получит 36000–828–200 =34972 ден. ед. А 16.06. должен будет вернуть 36000 ден. ед.
Пример 32. Предположим, что в примере 32 заемщик выплатил 16.06 только часть долга – 6000 ден. ед., и продлил погашение кредита еще на три месяца. Необходимо определить, каков остаток долга и проценты за него, сколько всего заплатит должник кредитору.
Решение. Расчет производится 16.06.
Долг на 16.06 составляет 36000 ден. ед. Выплата – 6000 ден. ед. Остаток долга составит 36000-3000=30000 ден. ед.
Должник выплачивает: проценты с 16.06 по 16.09 (92 дня/9%)
I =30000·(92/360)·0.09=690 ден. ед. Итого: 6000+690=6690 ден. ед.
Задачи для контроля знаний, умений и навыков
Пусть N1, N2 –– две последние цифры номера студенческого билета (или номера зачетной книжки). Например, для №9742743 N1 = 4, N2 = 3.
Задача 1. За какое время капитал величиной 60000+4000·(N1+1) руб., вложенный с (N2+10)–го мая под 9% годовых (k, 365), увеличится на такую же величину, как и капитал 200000 руб., вложенный с (N2+2)–го мая по (N1+1)–го августа под (N1+7)% годовых (схема 365/360)?
Задача 2. Долговое обязательство выписано на сумму 5000+20·(N1+ +N2) руб. с уплатой через (200+N1·10+N2) дней, предусматривая, что стоимость кредита составляет 20% этой суммы. Чему равна доходность кредитора, измеряемая простой ставкой наращения i и учетной ставкой d ?
Задача 3. В договоре зафиксирована переменная ставка сложных процентов, определяемая как 15% годовых плюс маржа: 8% в первый год, 5% – во второй год, 4% – в третий и четвертый годы. Определить величину коэффициента наращения за 4 года при полугодовом начислении процентов и наращенную величину капитала, если первоначальный капитал составил 5000 рублей.
Задача 4. Для погашения долга величиной 1000·(N1+4)+10·(N2 +3) руб. со сроком погашения 25.06 заемщик выписал своему кредитору векселя: один – на сумму 300·(N1+1) руб. со сроком погашения 27.08, второй – на сумму 200·N1 руб. со сроком погашения 10.09 и третий вексель со сроком погашения 15.12. Найти, какова номинальная величина этого векселя при учетной ставке 8% годовых.
Задача 5. Найти ежемесячную уравнивающую (эффективную) процентную ставку для полугодовой процентной ставки (N1+2)%.
Задача 6. Оценить, сколько будет стоить в конце февраля следующий поток платежей пренумерандо: с января по апрель – по 1500·(N1+2) руб., затем с мая по декабрь – по 1000·(N2+2) руб. при полугодовой процентной ставке 10%.
Задача 7. Составить амортизационный план возврата (равными долями в конце месяца) кредита размером 1000·(N1+4)+10·(N2+3) руб., выданного сроком на 6 месяцев под (N1+10)% годовых.
Задача 8. Платежное обязательство уплатить через 100 дней 4000 руб. с процентами, начисляемыми по ставке простых процентов p =15% годовых (временная база – 365 дней), было учтено за 40 дней до срока погашения по учетной ставке d =20% годовых (временная база – 360 дней). Требуется определить сумму, получаемую при учете.
Среди множества ипотечных программ, существующих в России в настоящее время, развивается и так называемое ломбардное кредитование, или кредитование под залог имеющегося у заемщика недвижимого имущества.
В понимании западного жителя любая незаложенная недвижимая собственность означает замороженные деньги. «Любая недвижимость может приносить своему собственнику деньги, и такой возможностью люди предпочитают пользоваться», - говорит Александр Черняк, генеральный директор компании «АТТА Ипотека». Граждане современной России не спешат заложить свою недвижимость «в ломбард». И далеко не все банки готовы предоставить услуги по ломбардному кредитованию. Тем не менее эксперты отмечают рост количества таких сделок на рынке российской недвижимости. Например, в Городском ипотечном банке на сегодняшний день доля такого рода кредитов составляет около 20%. А в банке DeltaCredit отмечают, что «ломбардная ипотека уже активно применяется на рынке новостроек».
По оценке Аниты Берзиной, начальника отдела потребительского и ипотечного кредитования Хансабанка, доля этого сегмента на рынке кредитования по сравнению с классической ипотекой составляет примерно 30%.
Простая схема
Схема ломбардного кредитования проста. «Передал в залог кредитору свою недвижимость - получил за это деньги, вернул деньги - получил собственность назад, не расплатился - залог остается у кредитора», - объясняет Наталья Кирпиченко, генеральный директор «Миэль-Брокеридж».
Обладатели столичных квадратных метров год от года становятся богаче, но многим это не слишком облегчает решение квартирного и иных насущных вопросов даже с помощью классической ипотеки, хотя могло бы. Ведь у потенциального заемщика уже есть недвижимость. И эта недвижимость, по словам пресс-секретаря Городского ипотечного банка Екатерины Правдиной, на самом деле является замороженными деньгами.
Система ломбардного кредитования позволяет деньги разморозить - под залог собственной недвижимости заемщик получает определенную сумму денег, которую может потратить на свои нужды, постепенно выплачивая кредитору сумму залога и проценты. Чаще всего цель кредита оговаривается с банком.
На что потратить?
Василий Белов, генеральный директор компании «Фосборн Хоум», выделяет два типа кредитов под залог недвижимости, которые существенно различаются по степени своей рискованности для банка. «Наименее рисковые из них - на нецелевые расходы под залог имеющейся недвижимости: в этом случае заемщик берет кредит, как правило, на небольшой процент от стоимости своей недвижимости, например на 20-30%, чтобы потратить его на любые свои цели», - говорит эксперт.
Другой тип кредита - выдача под залог недвижимости крупного кредита (до 100% от стоимости залога) «на становление или развитие бизнеса хозяина недвижимости». В данном случае банк в какой-то мере кредитует предпринимательские риски, ведь нет гарантии, что бизнес пойдет. В случае неудачи бизнесмена перед банком встанет вопрос реализации недвижимости для взыскания кредита. А по словам Марии Базяевой, руководителя департамента оформления кредитов компании «Контакт - Элитная недвижимость», процесс «отторжения» недвижимости отнюдь не является целью банка. «Цель банка - получение прибыли за счет платежей по кредиту», - уточняет она. Ввиду высокой степени риска редкие банки идут на ломбардное кредитование бизнеса.
В основном в России ломбардное кредитование распространяется либо на нецелевые расходы (отдых, образование), либо на приобретение новой квартиры, ремонт старой, строительство загородной недвижимости. «Например, можно заложить квартиру и пойти поиграть в казино, а можно купить другую квартиру», - говорит Наталья Кирпиченко. По мнению Натальи Ветлугиной, руководителя аналитической службы компании «Новый город», в основном к ломбардному кредиту прибегают для того, чтобы купить вторую квартиру, не расставаясь с первой.
Нужен ли контроль
Есть компании, в рамках программ которых четко ограничивается целевое использование кредита. Например, рефинансирующая компания «АТТА Ипотека», работающая более чем со 100 банками, в 2005 г. вышла на российский рынок с ипотечным продуктом «Ремонтный». «Физические лица под залог имеющегося у них жилья получают деньги, которые они могут использовать на ремонт как заложенной квартиры, так и любого другого жилого помещения», - объясняет суть предложения Александр Черняк. А другой продукт компании - «Новая квартира - 2» позволяет банкам выдавать кредит только на покупку новой квартиры. «Нецелевое использование выданной суммы полностью исключается», - говорит Черняк.
«Целевое использование кредитных средств банк может проверить, обязав клиента предоставить договор с подрядной организацией об оказании услуг, договор купли-продажи недвижимости, договор о долевом участии в строительстве жилья и т. д.», - подтверждает Анита Берзина.
Если, например, клиент закладывает квартиру с целью приобрести другую недвижимость и четко оговаривает это с банком, то банк может попросить предъявить соответствующие документы. «К примеру, для покупки новостройки требуется предъявить договор инвестирования или договор купли-продажи, - объясняет Мария Базяева. - Но, на мой взгляд, контроль нужен не всегда. Ведь если в залоге у банка имеется ликвидная квартира, в которой никто не прописан и с реализацией которой у банка не возникает проблем, то нет смысла в контролирующих документах».
Например, в банке DeltaCredit, по словам вице-президента DeltaCredit Аллы Цытович, «при выдаче ломбардного кредита от заемщика не требуется подтверждения целевого использования кредитных ресурсов». Так и во многих других банках: заложенная недвижимость является гарантом того, что так или иначе кредитные средства будут возвращены. Тем не менее за кредитором всегда остается право на проверку целевого использования кредита.
Круг сужается
К закладываемой недвижимости предъявляется ряд требований. Прежде всего недвижимость должна находиться в собственности заемщика - это обязательное условие всех банков. Другое условие - количество прописанных в квартире людей. Некоторые банки (например, Сбербанк РФ) берут в качестве залога только «чистую» квартиру, т. е. такую, в которой никто не прописан. Другие банки допускают прописку в закладываемой квартире заемщика, но не допускают прописку несовершеннолетних детей. Как говорят в компании «Контакт - Элитная недвижимость», можно найти кредитную программу, когда разрешается прописка несовершеннолетних детей, но без права собственности.
Многие эксперты отмечают общую тенденцию смягчения требований к объекту залога в условиях жесткой конкуренции. «Контакт - Элитная недвижимость», по словам Марии Базяевой, «работает с банками, которые оформляют в залог квартиру, где прописаны не только дети, но и внуки, имеется неузаконенная перепланировка, не выписаны предыдущие собственники».
Еще одно условие - это место расположения объекта недвижимости. Приемлемость местоположения определяют кредиторы. В «Контакт - Элитная недвижимость» рассматривают в качестве залога объекты недвижимости, расположенные на территории Москвы и Московской области, не далее 50 км от МКАД. Банк DeltaCredit предоставляет кредит под залог квартиры, расположенной в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде, Самаре, Тольятти и ряде других городов, где реализуются программы банка. Некоторые банки допускают залог объекта, находящегося по месту работы или проживания клиента, в другом городе, если там есть их филиалы.
Что касается самого закладываемого объекта, то это может быть любая недвижимость: квартира в многоквартирном доме, таун-хаусе или коттедж, земельный участок. Но необходимо, чтобы рыночная стоимость объекта была сравнительно высокой, а сам объект - ликвидным.
Кроме того, учитывая, что сумма кредита составляет не более 70% от стоимости залога (есть проценты и выше, но в основном в банках, работающих с элитной недвижимостью), при закладывании маленькой квартиры полученной суммы хватит разве что только на ее ремонт.
Поэтому имеет смысл закладывать недвижимость, которая будет интересна банку.
Как говорит Наталья Кирпиченко, «на практике легче всего заложить жилую городскую недвижимость». По словам Аллы Цытович, немногие банки предоставляют кредиты под залог коммерческой недвижимости (офисы, склады) и загородной недвижимости (дома, коттеджи, земельные участки). «В случае с загородной недвижимостью банк может иметь свои представления о стоимости объекта, которые не всегда будут соответствовать реалиям рынка», - говорит Наталья Кирпиченко.
По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, «при оценке загородной недвижимости существует гораздо больше параметров, которые могут сделать недвижимость неликвидной. Это связано с гораздо большим количеством критериев оценки, чем, например, при оценке квартиры».
Основные критерии, по которым оценивается загородная недвижимость, - это место расположения, коммуникации, инфраструктура, наличие всех необходимых документов, а также сами параметры домов, которые в отличие от квартир более индивидуальны, а поэтому менее ликвидны. Если, например, на загородном участке, находящемся в собственности заемщика, идет строительство дома, то предметом залога может стать земельный участок. Но на кредитование под залог земельного участка идут немногие банки.
«Пока недостаточно проработано законодательство в этой сфере, и банки практически не кредитуют строительство под залог земли», - объясняют аналитики Mirax Group. Хотя введение в оборот находящихся в собственности граждан земельных участков должно подтолкнуть в первую очередь строительство частных домов.
Впрочем, в «Фосборн Хоум» к сезону запустили программу «Дачное предложение» - от 9% годовых на 20 лет с пониженными дополнительными выплатами в рамках преференций банков, говорится в пресс-релизе. Кредитный брокер «Фосборн Хоум» сотрудничает с 27 банками, большинство из которых предоставляют ему преференции. Кредит предоставляется под залог не только квартиры (до 90% от рыночной стоимости), но и земельного участка (до 65% от рыночной стоимости). По сообщению компании, программа рассчитана также на частных застройщиков.
В Хансабанке напоминают, что «согласно статье 5 федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» земельный участок, права на который зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может быть предметом ипотеки, в том числе и участок садового товарищества».
Довольно настороженно банки относятся и к объектам, находящимся в процессе строительства. Например, не все банки возьмутся выдать кредит под квартиру в новостройке (в незавершенной стадии строительства).
«Сложность заключается в том, что объект строительства не может быть рассмотрен в качестве залога, пока он не оформлен юридически как существующий», - объясняет Кирпиченко. Как говорят в «Контакт - Элитная недвижимость», «новостройка не может быть объектом залога, так как в этом случае отсутствуют документы на право собственности».
Если в собственности заемщика находится не одна, а, например, две квартиры, то он имеет право предоставить обе в качестве залога, тем самым увеличив сумму кредита. В «Миэль-Брокеридж» говорят, что клиент может заложить «все, что угодно, ведь все риски ложатся на него». Поэтому предоставление в качестве обеспечения кредита не одной, а, например, двух квартир не возбраняется, а только приветствуется. Конечно же, при условии, что клиент является собственником и той и другой квартиры.
Слово оценщикам
Оценка объектов залога проводится независимыми оценщиками, аккредитованными при банке, обладающими сертификатами, дающими право проводить профессиональную оценку любой недвижимости. Банк предоставляет клиенту список аккредитованных компаний, и клиент определяет, с какой из них ему удобнее работать. По словам Олега Репченко, оценка квартиры обойдется заемщику от $100, а вот загородного дома или многомиллионной квартиры - от $500.
Помимо определения текущей стоимости недвижимости оценщики предоставляют свой прогноз стоимости объекта как минимум на ближайший год, что особенно важно в ситуации роста цен. В компании поясняют, что «именно исходя из этого банк и закладывает определенный коэффициент, т. е. кредитует не на все 100%, а на меньшую сумму».
Но банк может и недооценить стоимость недвижимости. В этом случае, советует Наталья Ветлугина, нужно обращаться к риэлторам. «Однако все же следует понимать, что ни один банк не даст за квартиру 100% ее стоимости и даже 90%. Обычная цифра тут - 60-70%», - предупреждает она.
Вот и договорились
После проведения процедуры оценки между банком и клиентом заключается договор. Прежде всего определяется максимальная сумма возможного кредита. Из опыта компании «Контакт - Элитная недвижимость», сферой деятельности которой является городская и загородная элитная недвижимость, максимальная сумма кредита может составить 85% от оценочной стоимости. А в банке DeltaCredit согласно программе «Delta Инвест» по ломбардному кредитованию максимальный размер кредита составляет 70% от стоимости квартиры, если она используется как основное жилье. А в случае, если имеющаяся квартира используется для сдачи в аренду, максимальный кредит составит 50% от ее стоимости. Учитывая, что кредит дается на 10 лет, заемщик имеет право сдавать в аренду как заложенную, так и приобретаемую недвижимость, частично покрывая расходы на ежемесячные выплаты.
Следующей ступенью является обсуждение сроков кредитования. В DeltaCredit максимальный срок - 10 лет, в Городском ипотечном банке - 25 лет. «Сроки везде разные. Они зависят от возраста заемщика и от его пожелания», - говорит Базяева. Чем больше срок кредитования, тем ниже ежемесячный платеж. Поэтому, например, клиенты пенсионного возраста заинтересованы, чтобы сроки погашения кредита были возможно больше. «Удобнее брать кредит на максимальное количество лет, даже если планируется погасить его через год, так как ежемесячные платежи будут меньше», - советует Мария Базяева.
Процентная ставка по всем банкам колеблется в интервале от 9% до 15% годовых в рублях. В DeltaCredit процентная ставка составляет 11,25%, если кредит выдается в долларах США, а если в рублях - то 12,5%. В Городском ипотечном банке минимальная процентная ставка по кредитам в долларах составляет 9,9%, а в рублях - 12,25%. В компании «Фосборн Хоум», которая работает более чем с 30 банками, в числе которых Альфа-банк, минимальная процентная ставка по кредиту на 10 лет (на покупку квартиры или загородной недвижимости) - 9%. Кроме того, процентная ставка зависит от предоставленной заемщиком справки - по форме 2-НДФЛ или по форме банка.
Все банки требуют от клиента подтверждения доходов справкой с места работы по форме 2-НДФЛ или справкой с места работы по форме банка. «Это обязательная процедура, так как, даже если у банка есть в залоге объект недвижимости, он должен быть уверен в платежеспособности клиента», - говорят в компании «Контакт - Элитная недвижимость».
Непредвиденные ситуации
В Городском ипотечном банке советуют: «Если с погашением кредита возникают временные трудности, надо сразу обращаться в банк, чтобы согласовать взаимоприемлемое решение вопроса. Это может быть пересмотр графика выплат кредита или продажа заложенной квартиры».
«Сейчас многие банки, идя навстречу заемщику, предлагают выбрать альтернативную квартиру меньшей стоимости. В этом случае на квартиру, находящуюся в залоге у банка, ищется покупатель. На сделке деньги закладываются в две ячейки: в одной - сумма долга, в другой - оставшаяся сумма, которая идет заемщику. Часто банки идут на временные рассрочки. Известны случаи, когда с возникновением у заемщика серьезных проблем банк по заявлению заемщика пошел на отсрочку и в течение нескольких месяцев не взимал платежи», - рассказывает Базяева.
В DeltaCredit подтверждают: «Если заемщик предупреждает банк об ухудшении своего финансового положения или наступлении других неблагоприятных обстоятельств, препятствующих своевременному погашению задолженности, банк идет навстречу клиенту и предлагает различные пути устранения просроченной задолженности во внесудебном порядке (например, через новый график выплат). В любом случае клиенту выгоднее изначально договориться и все согласовать с банком в индивидуальном порядке, чем потом в результате судебных процедур потерять еще больше».
У заемщика также есть определенный, хотя и маловероятный риск, что уже у банка могут возникнуть неприятности и тогда заложенная недвижимость может, по словам Натальи Кирпиченко, «подвиснуть» на неопределенный срок. Поэтому многие банки сразу советуют клиентам лишний раз не рисковать и не оформлять в залог единственную квартиру.
Кому это нужно
По словам Аллы Цытович, «ломбардные кредиты берут владельцы ликвидных квартир, которые хотели бы приобрести вторую квартиру, например, для родителей или детей». В «Миэль-Брокеридж» говорят, что «заемщиками в основном являются люди среднего достатка, которые решили заняться бизнесом и им не хватает собственных средств и средств партнеров».
В компании Soho Realty добавляют, что для покупки дополнительной недвижимости к ломбардному кредитованию прибегают в двух случаях: «Первый - когда покупатель не готов изымать средства из бизнеса (стоимость дорогой квартиры всегда составляет весьма внушительную сумму) и ему выгоднее прибегнуть к заемным средствам, оформив квартиру в залог. Учитывая темпы роста цен на дорогое жилье, покупка в кредит существенно улучшает показатели доходности сделки. Второй случай - когда средств на желаемую квартиру оказывается недостаточно».
Но в большинстве случаев люди просто боятся прибегнуть к такого рода кредитованию. Как объясняют в DeltaCredit, «пока сделок немного. В первую очередь это связано с психологическим барьером, который есть у заемщиков. Все-таки тяжело закладывать свое единственное жилье».
В Городском ипотечном банке отмечают постепенный рост сделок по ломбардным кредитам. Александр Черняк, в свою очередь, уверен, что ломбардное кредитование в России, как и рынок кредитования вообще, будет расти. Будут уменьшаться ставки кредитования, увеличиваться его сроки, пополнится число первичных кредиторов, предоставляющих такой продукт. «Общественные стереотипы в отношении каких бы то ни было долговых обязательств будут также преодолены», - добавляет он.
«На Западе недвижимость заложена-перезаложена. В современной России такой практики пока нет из-за отсутствия юридической базы. Когда она появится, то залоги могут стать колоссальным рынком, - прогнозирует Наталья Кирпиченко. - Это даст людям большую степень свободы и облегчит выход из различных жизненных ситуаций. Ведь обстоятельства бывают разные - не обязательно дефолт».
«Почему-то пока банки обходят эту нишу стороной, и это при существовавшем росте цен на недвижимость! - рассуждает эксперт. - Представим ситуацию, что человек два года назад купил квартиру за $100 000 с привлечением кредита в $60 000. Сейчас его квартира стоит как минимум $300 000. Предположим, что $10 000 он уже выплатил, остался долг в $50 000. Почему бы этому человеку не выдать еще один кредит? Ведь он будет обеспечен текущей ценой недвижимости. Думаю, что такой продукт должен появиться в обозримом будущем».
Наталья Ветлугина тоже говорит о том, что «далеко не всем банкам это интересно». Потому что одно дело, когда выдается целевой кредит на приобретение недвижимости, и совсем другое - ломбардное кредитование: велик риск того, что заемщик потратит деньги на что-то еще. «Хотя есть совершенно четкое ощущение, что этот рынок растет», - уверена она.
Диана РОМАНОВСКАЯ
