Аренда нежилого помещения у физического лица ндфл. Проводки по начислению ндфл по договору аренды с физическим лицом

Не нужно указывать в договоре, что гражданин сам платит НДФЛ.
В договоре аренды авто с экипажем вознаграждение лучше разделить.
В каких случаях гражданину безопаснее получить статус ИП.

Организация может заключить договор аренды как с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, так и с лицом, не имеющим этого статуса. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Предприниматели самостоятельно рассчитывают и уплачивают налоги (пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 227 НК РФ). Разберемся, какие обязательства по налогам возникают у организации, если она арендовала имущество у физического лица, не имеющего статуса ИП. Посмотрим также, как отразить эту сделку в бухгалтерском учете.

При выплате физлицу арендной платы организации безопаснее удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет

Минфин России считает, что российская компания, выплачивающая арендную плату гражданину - не предпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (Письма от 02.10.2014 N 03-04-05/49525, от 18.09.2013 N 03-04-06/38698, от 16.08.2013 N 03-04-06/33598 и от 27.02.2013 N 03-04-06/5601). То есть она обязана рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (п. п. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).
Аналогичного мнения придерживаются налоговики (Письма ФНС России от 05.07.2012 N АС-4-3/11083@, от 09.04.2012 N ЕД-4-3/5894@ и от 01.11.2010 N ШС-37-3/14584@, УФНС России по г. Москве от 18.06.2012 N 20-14/053155@ и от 16.12.2011 N 20-14/3/122006).
Если организация выплачивает арендную плату деньгами, у нее есть возможность удержать НДФЛ. Значит, компания не вправе ссылаться на то, что не смогла удержать налог у физического лица (п. 5 ст. 226 НК РФ). На это же указывает Минфин России (Письма от 27.02.2013 N 03-04-06/5601 и от 06.12.2010 N 03-04-06/3-290).
Однако есть мнение, что организация-арендатор может не удерживать НДФЛ с арендной платы, если в договоре аренды прописано, что гражданин самостоятельно уплачивает налог. Это заблуждение. Налоговый агент не вправе перекладывать свои обязанности на получателя дохода (п. 5 ст. 3 НК РФ).
Включение подобного условия в договор аренды противоречит нормам Налогового кодекса. Это условие будет признано ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Такой же точки зрения придерживаются и Минфин России (Письма от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148), и суды (Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2012 N А40-40718/11140-184).
Таким образом, рискованно не удерживать НДФЛ с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу - не предпринимателю (подробнее читайте на с. 45). Если инспекторы обнаружат это нарушение, они оштрафуют организацию за неисполнение обязанностей налогового агента. Штраф составляет 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет (ст. 123 НК РФ).

Обратите внимание! НДФЛ перечисляют в бюджет даже при выплате арендодателю аванса
При каждой выплате арендной платы или ее части организация обязана удержать НДФЛ. Неважно, как компания рассчитывается с арендодателем - авансом, частями либо по завершении месяца или иного периода.
НДФЛ, удержанный из арендной платы, организация перечисляет в бюджет в следующие сроки (п. 6 ст. 226 НК РФ):
- если деньги для расчета с арендодателем она снимает со счета в банке - в день получения наличных средств в банке;
- если рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке - в день перечисления арендной платы со счета организации на банковский счет гражданина либо по его поручению на счета третьих лиц.

Есть риск, что налоговики признают деятельность гражданина предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП

Если физическое лицо сдает в аренду несколько помещений (неважно, жилых или нежилых) или разных видов имущества, инспекторы могут признать его деятельность предпринимательской. Это опасно тем, что налоговики, скорее всего, потребуют, чтобы гражданин зарегистрировался в качестве предпринимателя и платил налоги как ИП (подробнее читайте на с. 46).

Примечание. В плане НДС компаниям невыгодно арендовать имущество у физических лиц
Физические лица, которые не имеют статуса индивидуального предпринимателя, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает "входного" НДС, который арендатор может принять к вычету.
Зато при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы организация сможет включить в расходы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Ее не нужно уменьшать на сумму НДС, как это делается при аренде имущества у плательщика НДС.

Для организации-арендатора это может повлечь доначисление налога на прибыль. Ведь если предприниматель является плательщиком НДС, компания сможет включить в налоговые расходы не всю сумму арендной платы (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Она вправе учесть лишь сумму за минусом НДС.
Однако Налоговый кодекс не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты (Письмо от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@):
- физическое лицо приобрело или изготовило имущество с целью извлечения прибыли от его использования или реализации;
- гражданин ведет учет совершаемых им операций и сделок;
- все сделки, заключенные физическим лицом в течение определенного периода времени, взаимосвязаны;
- гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.
Такие же критерии приводят столичные налоговики (Письма УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/060015@, от 29.12.2008 N 18-14/121487@ и от 25.01.2008 N 18-12/3/005988). По их мнению, при наличии перечисленных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя.
В то же время налоговики признают, что в некоторых случаях правильно квалифицировать деятельность гражданина затруднительно (Письмо ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@).
Если гражданин уверен, что в его деятельности отсутствуют признаки предпринимательской деятельности, он может не регистрироваться как ИП. Значит, с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, он вправе платить лишь НДФЛ. Но не исключено, что доказывать свою правоту ему придется в суде.

На сумму арендной платы страховые взносы во внебюджетные фонды не начисляют

Страховые взносы в ПФР, ФСС РФ и ФФОМС

Выплаты физическим лицам по гражданско-правовым договорам, связанным с передачей имущества в пользование, не облагаются страховыми взносами в фонды (ч. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ "О страховых взносах в ПФР, ФСС РФ, ФФОМС", далее - Закон N 212-ФЗ). Договор аренды является разновидностью таких договоров.
Значит, при выплате гражданину арендной платы организация не начисляет страховые взносы во внебюджетные фонды. Такие же разъяснения приводит Минздравсоцразвития России (Письмо от 12.03.2010 N 550-19).
Исключением является лишь вознаграждение по договору аренды транспортного средства с экипажем. По этому договору арендодатель не только предоставляет в пользование арендатора автомобиль или другой транспорт, но еще и оказывает ему услуги по управлению и технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).
Выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ или оказание услуг, облагаются страховыми взносами в фонды (ч. 1 ст. 7 Закона N 212-ФЗ). Следовательно, на ту часть вознаграждения, которая представляет собой плату за услуги по управлению автомобилем, необходимо начислить взносы в фонды.
Но речь идет лишь о взносах в ПФР и ФФОМС. Страховые взносы в ФСС РФ, которые предусмотрены Законом N 212-ФЗ, начислять все равно не нужно. Ведь любые вознаграждения, выплачиваемые физическим лицам по гражданско-правовым договорам, освобождены от страховых взносов в этот фонд (п. 2 ч. 3 ст. 9 Закона N 212-ФЗ).
Чтобы у организации не возникло сложностей с расчетом взносов, вознаграждение в договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно разделить на арендную плату и плату за оказание услуг по управлению. То есть указать его двумя отдельными суммами. Если такого разделения в договоре нет, страховые взносы придется начислить на всю сумму вознаграждения.

Примечание. На часть вознаграждения по договору аренды автомобиля с экипажем начисляются взносы в ПФР и ФФОМС.

Страховые взносы на травматизм

Выплаты по договору аренды имущества освобождены от страховых взносов на травматизм. Ведь эти взносы начисляют, только если в гражданско-правовом договоре предусмотрена обязанность по их уплате (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний"). В договоры аренды подобное условие обычно не включают.

С 1 июня 2014 г. компании не вправе расходовать наличную выручку, поступившую в кассу, на выплаты по договорам аренды недвижимого имущества (п. 4 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У "Об осуществлении наличных расчетов"). Это правило распространяется на расчеты с любыми арендодателями - как с физическими, так и с юридическими лицами.
Значит, выплатить гражданину арендную плату за офис, квартиру или иную недвижимость можно двумя способами:
- перечислить ее на банковский счет физического лица или по его поручению на счета третьих лиц;
- снять наличные деньги с расчетного счета организации для оплаты аренды, оприходовать их в кассу и затем выдать гражданину.
Если налоговики обнаружат расходование наличной выручки на оплату аренды недвижимости, они вправе оштрафовать и саму организацию, и ее генерального директора. Штраф для должностного лица составляет от 4000 до 5000 руб., для компании - от 40 000 до 50 000 руб. (ч. 1 ст. 15.1 КоАП РФ). Но инспекторы могут оштрафовать за это нарушение, только если с момента расходования выручки на неразрешенные цели прошло менее двух месяцев (ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ).
Рассчитываться за аренду иного имущества (автомобилей, компьютеров, производственного оборудования и др.) по-прежнему можно из наличной выручки.
Сумма расчетов наличными между организацией и физическим лицом, не зарегистрированным в качестве предпринимателя, не ограничена (п. 5 Указания Банка России от 07.10.2013 N 3073-У). То есть компания, арендующая у гражданина движимое или недвижимое имущество, может выплатить ему по договору аренды сумму, превышающую 100 000 руб.

В бухгалтерском учете арендованные основные средства отражаются на забалансовом счете

Бухгалтерский учет операций по аренде имущества у физических лиц отличается от отражения аналогичных сделок с организациями или предпринимателями лишь тремя нюансами:
- отсутствием проводок по НДС;
- наличием записей об удержании НДФЛ из арендной платы и о перечислении налога в бюджет;
- наличием проводок по начислению и уплате страховых взносов в фонды (только по договорам аренды транспортного средства с экипажем).
Если имущество, полученное по договору аренды, является основным средством, организация отражает его за балансом - на счете 001 "Арендованные основные средства". Учет на забалансовых счетах ведется по простой системе, то есть без использования метода двойной записи.
Арендованные активы отражают за балансом по стоимости, указанной в договоре аренды. На дату получения имущества от физического лица организация делает в бухучете запись:
Дебет 001 - принято к забалансовому учету арендованное ОС.
Ежемесячно в течение срока действия договора аренды компания формирует следующие проводки:
Дебет 20 (26 или 44) Кредит 76 - включены в расходы арендные платежи за месяц;
Дебет 76 Кредит 68 - удержан НДФЛ с суммы арендной платы.
Если организация рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке, на дату платежа она делает запись:
Дебет 76 Кредит 51 - перечислена арендная плата (за минусом удержанного НДФЛ).
При расчетах наличными в бухучете нужно сделать две проводки:
Дебет 50 Кредит 51 - получены из банка и приняты в кассу наличные деньги для расчетов по договору аренды;
Дебет 76 Кредит 50 - выплачена арендная плата (за вычетом удержанного НДФЛ).
В зависимости от формы расчетов с арендодателем организация обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позднее дня перевода арендной платы на банковский счет гражданина или дня получения наличных средств в банке для ее выплаты. На дату уплаты НДФЛ в бюджет она делает проводку:
Дебет 68 Кредит 51 - перечислен в бюджет НДФЛ, удержанный из арендной платы.
Если компания арендовала у физического лица транспортное средство с экипажем, на сумму вознаграждения за оказание услуг по управлению ей нужно начислить страховые взносы в ПФР и ФФОМС. Это отражают проводками:
Дебет 20 (26 или 44) Кредит 69-2 - начислены взносы в ПФР;
Дебет 20 (26 или 44) Кредит 69-3 - начислены взносы в ФФОМС.
На дату уплаты взносов в фонды организация делает записи:
Дебет 69-2 Кредит 51 - перечислены взносы в ПФР;
Дебет 69-3 Кредит 51 - перечислены взносы в ФФОМС.
По окончании арендных отношений арендованное основное средство необходимо списать с забалансового учета. На дату возврата актива арендодателю компания делает запись:
Кредит 001 - списано с забалансового учета основное средство.

Организация, заключившая договор аренды помещения с физическим лицом, выполняет обязательства налогового агента – при перечислении арендных платежей удерживает НДФЛ и выплачивает налог в бюджет. В статье разберем, как документально оформляется аренда помещений у физического лица, а также выясним особенности налогообложения при выплате арендных платежей и компенсации эксплуатационных расходов

Договор аренды с физлицом: оформляем правильно

Сотрудничество организации с физлицом-арендодателем начинается с оформления договора аренды.

При составлении арендного соглашения сторонам необходимо соблюдать нормы, установленные ГК РФ. В частности, договор должен содержать следующие обязательные реквизиты:

• наименование документа, место, дата составления;
• наименование сторон в преамбуле (полное наименование организации, ФИО физлица);
• ФИО, должность подписанта со стороны арендатора (как правило, директор), основание для представления интересов организации при заключении договора (устав, доверенность);
• юридический адрес организации, адрес прописки физлица;
• банковские реквизиты сторон.

Читайте также статью ⇒

Текст соглашения следует оформить следующими разделами:

Арендатор принимает право пользование помещением после подписанияакта приема-передачи ⇒ .

Процедура возврата помещения по окончанию срока действия аренды либо в связи с досрочным расторжением договора сопровождается подписанием акта возврата ⇒ .

Госрегистрация договора аренды с физлицом

Договор аренды, заключенный между организацией и физлицом, которое не является ИП, обязательному нотариальному заверению не подлежит. При этом на основании п. 2 с. 609 ГК РФ, арендное соглашение (в том числе, с арендодателем-физлицом) сроком действия более 1-го года должно пройти процедуру государственной регистрации.

Госрегистрацию договоров аренды осуществляют территориальные органы Росреестра. Согласно ГК РФ, арендное соглашение признается действительным и вступает в силу только при условии его государственной регистрации.

Аренда помещений у физического лица: налогообложение, страховые взносы

Арендуя помещение у гражданина, который не является самозанятым лицом, организация, выполняя обязанности налогового агента, обязана удерживать и выплачивать в бюджет НДФЛ, рассчитанный от суммы арендных платежей по действующей налоговой ставке. Данное требование установлено п. 2 ст. 226 НК РФ.

Арендатор – налоговый агент по НДФЛ

Организация-арендатор рассчитывает НДФЛ, удерживает сумму из дохода физлица-арендодателя и выплачивает налог в бюджет в каждом случае перечисления арендных платежей . Арендодатель же получает сумму арендной платы за минусом удержанного налога:

АрендПлатеж факт = АрендПлатеж договор – НДФЛ,

где АрендПлатеж факт – сумма арендного платежа, фактически перечисляемого арендодателю;
АрендПлатеж договор – размер арендного платежа согласно договору;
НДФЛ – сумма удержанного налога, рассчитанного по установленной ставке (в общем порядке – 13% от размера арендного платежа).

При аренде помещения у физлица, НДФЛ подлежит удержанию как в случае, когда сумма налога указана в договоре аренды, так и при условии, что данное положение договором не предусмотрено (см. письмо Минфина № 03-04-05/49369 от 27.08.2015 года).

Срок уплаты НДФЛ юрлицом-налоговым агентом – не позже дня, следующего за днем перечисления арендного платежа физлицу-арендодателю.

Рассмотрим пример . Между ООО «Призма» и гражданином Барсуковым заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендная плата составляет 7.303 руб./мес.

«Призма» уплачивает арендные платежи Барсукову ежемесячно до 20-го числа текущего месяца.

18.10.2018 года бухгалтер «Призмы» перечислил Барсукову арендную плату за октябрь 2018 года (за минусом НДФЛ):

7.303 руб. – (7.303 руб. * 13%) = 6.353,61 руб.

«Призма» обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позже 19.10.2018 года.

Страховые взносы

Арендные платежи, уплачиваемые юрлицом-арендаторов в пользу физлица, не являются объектом налогообложения страховыми взносами. В соответствие с п.4 ст. 420 НК РФ, организация, арендующая помещение у физлица, взносы по обязательному пенсионному, медицинскому, социальному страхованию уплачивать не обязана.

НДФЛ и страховые взносы при выплате возмещения коммунальных услуг

Достаточно часто договора аренды содержат положения, согласно которым арендатор обязан компенсировать собственнику расходы, связанные с эксплуатацией помещения. Арендные соглашения, заключенные между организациями и физлицами, в данном случае не исключение.

В ответ на многочисленные запросы налогоплательщиков относительно взыскания НДФЛ при оплате возмещения по договорам аренды, Минфин выпустил письмо с разъяснениями. Согласно письму № 03-04-06/12985 от 17.04.2013 года, выплаты возмещения коммунальных, эксплуатационных услуг, услуг связи, т.п. в рамках договора аренды признаются компенсацией, в связи с чем налогообложению НДФЛ не подлежат.

Рассмотрим пример . Между ООО «Златоуст» и гражданином Федотовым заключен договор аренды помещения под склад, согласно которому:

• сумма ежемесячных арендных платежей составляет 6.120 руб.;
• арендатор компенсирует собственнику расходы на отопление и электроэнергию согласно квитанциям и платежным документам коммунальных служб.

Срок оплаты аренды и компенсации коммунальных расходов – до 10-го числа месяца, следующего за отчетными.

02.11.2018 года Федотов предоставил бухгалтеру «Златоуста» квитанции об оплате коммунальных услуг по арендуемому помещению в общей сумме 1.005 руб.

Бухгалтер рассчитал сумму аренды и компенсации:

• арендный платеж за октябрь 2018 года (за вычетом НДФЛ):
  120 руб. – (6.120 руб. * 13%) = 5.324,40 руб.;
• компенсация коммунальных услуг – 1.005 руб.;
• общая сумма к оплате:
  324,40 руб. + 1.005 руб. = 6.329,40 руб.

Арендный платеж и компенсация коммунальных услуг перечислена Федотову 05.11.2018 года. В тот же день бухгалтер перечислил в бюджет НДФЛ в сумме 795,60 руб. (6.120 руб. * 13%).

Налогообложение выплат арендодателям-нерезидентам

При заключении договора с физлицом-нерезидентом РФ организация-арендатор соблюдает общий порядок налогообложения выплат в пользу арендодателя. При расчете НДФЛ, удерживаемого из суммы арендных платежей в пользу нерезидента, организация применяет налоговую ставку 30%.

При определении срока перечисления НДФЛ, удержанного из дохода нерезидента, организации следует руководствоваться п. 6 ст. 226 НК РФ (не позже дня, следующего за днем выплаты дохода).

Выплаты нерезиденту в виде компенсации эксплуатационных услуг за пользование помещением НДФЛ не облагаются.

На доход, выплачиваемый арендодателю-нерезиденту согласно договору аренды, страховые взносы не начисляются.

Я, как индивидуальный предприниматель, арендую помещение у частного лица. Перечисляю ему, согласно договору, 25 числа каждого месяца арендную плату за следующий месяц, удерживая с него подоходный налог. Сумму налога в тот же день отправляю в налоговую инспекцию. По итогам 2015 года, при сверке по налогам, у меня высветилась переплата по подоходному налогу в сумме, перечисленной за аренду помещения. Вопрос: в каком отчёте, я должна показывать, что выплатила доход физическому лицу в виде арендной платы, удержала и перечислила за него подоходный налог. Он не является сотрудником организации, Должна ли я подавать на него сведения вместе с остальными работниками 2 НДФЛ и 6 НДФЛ, или как то отдельно. Нужно ли сдать уточнёнку за 2015 год на него одного или всех сотрудников, но уже вместе с ним. Как отразить в 6 НДФЛ, что доход он получил, например, 25 августа за сентябрь месяц, налог перечислен тоже 25 августа.

Ответ

Вы арендуете помещение у человека, который не является предпринимателем. Значит, вам нужно исчислить и удержать НДФЛ с полной суммы арендной платы. И неважно, оплачиваете вы аренду авансом или по окончании месяца, арендную плату перечисляйте арендодателю за вычетом удержанного НДФЛ (письмо Минфина России от 27.08.2015 № 03-04-05/49369). А налог вам нужно перечислять в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

Срочная новость для всех бухгалтеров по зарплате: . Читайте в журнале

Доход в виде арендной платы вы должны показывать в двух отчетах -- 2-НДФЛ и 6-НДФЛ. В 2015 году отчета 6-НДФЛ еще не было, поэтому за прошлый год вы должны были подать только 2-НДФЛ.

Подать 2-НДФЛ на физлицо-арендодателя за 2015 год вы должны были подать в ИФНС не позднее 1 апреля 2016 года (п. 2 ст. 230 НК РФ).

Поскольку справку по физлицу-арендодателю вы не подали, в базе налоговиков нет начисления по этому налогу. Отсюда и вылезла ваша переплата.

Подайте справку по форме 2-НДФЛ сейчас. Подготовьте справку только на это физлицо-арендодателя. Составьте к ней реестр под № 2 в двух экземплярах и представьте это в инспекцию. На других сотрудников подавать справки заново не надо.

В форме 2-НДФЛ в поле «признак» укажите 1. Суммы, выплаченные арендодателю, отразите в разделе 3 справки, указав код дохода — «1400 — плата за аренду иного имущества».

За подачу формы 2-НДФЛ позже срока инспекция может вас оштрафовать по статье 126 НК РФ. Штраф составляет 200 руб. за каждый документ, который вовремя не сдан. У вас справка одна, поэтому штраф составит 200 руб.

Кроме того, за непредставление или несвоевременное представление справки 2-НДФЛ по заявлению налоговой инспекции суд может применить административную ответственность в виде штрафа в размере от 300 до 500 руб. (ст. 15.6 КоАП РФ).

В 2016 году вы обязаны включать доход физлица-арендодателя в форму 6-НДФЛ. При ее заполнении в строке 100 раздела 2 формы в качестве даты получения дохода покажите день, когда перечислили деньги, например, 25 августа 2016 года (подп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Удержать налог надо в этот же день, поэтому в строке 110 раздела 2 тоже укажите 25 августа. По строке 120 отметьте дату, не позднее которой нужно уплатить налог, - 26 августа 2016 года. По строке 130 впишите выплаченную сумму арендной платы, а по строке 140 укажите удержанную сумму НДФЛ с арендной платы.

Если в течение 2016 года вы подавали 6-НДФЛ без сведений о доходе физлица-арендодателя, подайте уточненку. Скорректируйте количество физлиц по строке 060 раздела 1 формы. Проверьте также суммы доходов и НДФЛ и в первом, и во втором разделах расчета. Если и тут есть искажения, поправьте их тоже.

В форму 6-НДФЛ за 9 месяцев сразу включайте все выплаты работникам и физлицу-арендодателю. Подавайте отчет не позднее 31 октября 2016 года.

Справку 2-НДФЛ за 2016 год по физлицу-арендодателю и остальным сотрудникам представьте в ИФНС не позднее 1 апреля 2017 года.

Который возникает в подобной ситуации: если арендодатель - физическое лицо, должен ли он, аренды с компанией, получать статус индивидуального предпринимателя?

Как правило, в этом нет необходимости. Если гражданин является собственником имущества, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Законодательство не ставит право гражданина распоряжаться своим имуществом в зависимость от наличия у него статуса предпринимателя (п. 1 ст. 209, ст. 608 ГК РФ).

Факт заключения возмездной сделки (договора аренды) сам по себе еще не свидетельствует о том, что гражданин ведет предпринимательскую деятельность. Подтверждают этот вывод и налоговики (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 30 марта 2007 г. № 28-10/28916). Определить, что гражданин занялся предпринимательством, можно, как считают налоговики, по нескольким признакам: имущество изначально приобреталось для извлечения дохода, у гражданина существуют устойчивые связи с контрагентами, все совершаемые сделки взаимосвязаны и по ним ведется учет хозяйственных операций. Только тогда арендодатель должен зарегистрироваться как предприниматель и платить налоги в этом качестве.

Если же, к примеру, помещение гражданин приобрел для личных нужд, но временно сдает его в аренду и получает от этого доход, регистрироваться в качестве не нужно. Это подтверждает и пункт 2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 23.

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»

6500 руб. (50 000 руб. × 13%) - удержан НДФЛ с суммы арендной платы;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50

43 500 руб. (50 000 - 6500) - выплачена сумма аренды за минусом удержанного налога.

Арендодатель является индивидуальным предпринимателем. По общему правилу, если арендодателем является индивидуальный предприниматель, организация не является налоговым агентом по НДФЛ (п. 2 ст. 226 НК РФ). В подобной ситуации с полученного вознаграждения арендодатель сам исчисляет и уплачивает НДФЛ в соответствии с нормами статьи 227 Налогового кодекса РФ.

Однако на практике налоговики разрешают так поступать только в том случае, если сдача имущества в аренду является одним из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Поэтому, чтобы избежать споров при налоговой проверке, действовать нужно так.

У арендодателя нужно запросить копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и копию выписки из Здесь также возможны две ситуации:

• в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду как вид деятельности индивидуального предпринимателя не указана;
• в выписке из ЕГРИП сдача имущества в аренду указана как один видов деятельности индивидуального предпринимателя, например 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».

В первом случае отношения с арендодателем должны строиться в том же порядке, как описано выше для ситуации, когда арендодатель в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован (при выплате арендной платы нужно удерживать НДФЛ, а по окончании года подать сведения в налоговую инспекцию по форме 2-НДФЛ).

Во втором случае арендодатель уплачивает налог с полученных доходов самостоятельно. Компания, оплачивая аренду, налог удерживать не должна. Также не нужно подавать сведения в налоговую инспекцию.

Пример

ООО «Мобильная связь» арендовала у В. Г. Петрова помещение под торговый зал для продажи сотовых телефонов. В. Г. Петров предъявил бухгалтерии ООО «Мобильная связь» следующие документы:

Копию свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

Копию выписки из ЕГРИП, где один видов деятельности индивидуального предпринимателя имеет код по ОКВЭД 70.20 «Сдача в наем собственного недвижимого имущества».

Согласно договору, ежемесячная сумма арендной платы составляет 50 000 руб. в месяц. Аренда выплачивается ежемесячно, стоимость коммунальных платежей арендодателю отдельно не компенсируется. Сумма арендной платы выплачивается Петрову из кассы ООО «Мобильная связь» на основании расходного кассового ордера. Рассмотрим учет расходов при аренде недвижимости у физических лиц. Так, ежемесячно бухгалтерия ООО «Мобильная связь» будет делать в учете такие проводки:

ДЕБЕТ 44 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты с арендодателем»

50 000 руб. - начислена арендная плата согласно договору аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ «Расчеты с арендодателем» КРЕДИТ 50

50 000 руб. - выплачена сумма аренды из кассы торговой организации на основании расходного кассового ордера.

Аренда у физического лица жилого помещения

Зачастую компании размещают офисы, склады и прочие подразделения в арендованных жилых помещениях (квартирах). По мнению Минфина России (см., например, письмо Минфина России от 5 мая 2004 г. № 04-02-05/2/18), компания может включить в расходы, уменьшающие налогооблагаемый доход, арендную плату лишь по тем жилым помещениям, которые используются для проживания граждан.

Свою позицию чиновники объясняют следующим образом. Арендные платежи включаются в прочие доходы, уменьшающие налогооблагаемый доход. Однако, прежде чем воспользоваться данной нормой и исключить арендный платеж из налогооблагаемой прибыли, нужно удостовериться в том, что данные затраты отвечают критериям, приведенным в статье 252 Налогового кодекса РФ. А именно, как и любой другой вид расходов, арендная плата должна быть экономически оправданна и документально подтверждена. Причем подтверждающие документы (договор, акты, счета) не должны противоречить законодательству Российской Федерации.

Между тем, согласно пункту 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ, жилые помещения можно сдавать только для проживания граждан. Размещать же в жилых домах производственные или административные подразделения организаций можно, только если помещение переведено из жилого фонда в нежилой. А организация в жилых домах промышленных производств вообще запрещена (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Таким образом, договор аренды жилого помещения, предусматривающий его эксплуатацию в каких-либо иных, кроме проживания граждан, целях, противоречит Гражданскому кодексу РФ. А следовательно, арендные платежи по такому договору нельзя списать на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль.

Пример

АО «Московская типография» арендовало у И. С. Кондратьева двухкомнатную квартиру, расположенную на первом этаже многоэтажного жилого дома. Арендная плата, согласно заключенному договору, составляет 10 000 руб. в месяц. В договоре аренды указано, что ОАО «Московская типография» разместит в арендованной квартире склад товаров.

Поскольку в данной ситуации договор аренды противоречит статье 288 Гражданского кодекса РФ, АО «Московская типография» не сможет списать арендную плату на расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль компании.

Между тем Гражданский кодекс РФ отнюдь не обязывает компанию указывать в договоре, как именно будет использоваться арендованное имущество. Значит, для того чтобы привести договор в соответствие с законодательством, достаточно исключить из него любые упоминания о том, что в арендованном помещении будет открыт офис компании или устроен склад. Тогда арендные платежи будут отвечать всем условиям для признания расходов, перечисленным в статье 252 Налогового кодекса РФ. Тем же, что на деле арендатор использует помещение не для проживания граждан, он правила учета расходов при расчете налогооблагаемой прибыли не нарушает. Ведь Налоговый кодекс РФ не требует, чтобы действия направленные на получение дохода, соответствовали нормам гражданского или, скажем, жилищного законодательства.

Выходит, что чиновники не смогут привлечь к налоговой компанию, которая расположила офис или склад в жилом помещении, не указав на это в договоре аренды. При этом арендатору все же имеет смысл устно согласовать свои действия с собственником квартиры. Дело в том, что последний вправе расторгнуть договор, узнав, что арендатор использует квартиру не по ее прямому назначению (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

Не исключено, что в подобной ситуации налоговики все же попытаются уличить компанию в нарушении налогового законодательства. И дело может дойти до суда. Но обычно в подобных спорах победа остается за налогоплательщиками. Примером тому служит постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 июля 2001 г. № А56-4699/01. В нем судьи указали, что налоговое законодательство не требует, чтобы компания осуществляла свою предпринимательскую деятельность исключительно в нежилых помещениях.

Пример

АО «Московская типография» арендовало у М. Н. четырехкомнатную квартиру за 120 000 руб. в месяц. В договоре аренды не указано, каким образом АО «Московская типография» собирается использовать жилое помещение. Однако по устной договоренности с Подольской фирма разместила в квартире свой офис.

Бухгалтерия АО «Московская типография» сделала в учете такие проводки:

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 76

120 000 руб. - начислена арендная плата;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц»

15 600 руб. (120 000 руб. × 13%) - удержан НДФЛ из суммы арендной платы;

ДЕБЕТ 50 КРЕДИТ 51

104 400 руб. (120 000 - 15 600) - получены в деньги для оплаты аренды;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 50

104 400 руб. - выдана Подольской арендная плата через кассу компании;

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по налогу на доходы физических лиц» КРЕДИТ 51

15 600 руб. - уплачен в бюджет НДФЛ, удержанный из арендной платы.

Квартира арендована для управленческих нужд компании, а расходы по арендной плате подтверждены договором, составленным в соответствии с российским законодательством. Поэтому бухгалтерия АО «Московская типография» включила арендный платеж 120 000 руб. в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль компании.

Александр Елин,

Компании "АКАДЕМИЯ АУДИТА

ИП арендует у физического лица нежилое помещение. В договоре аренды прописано, что арендодатель самостоятельно уплачивает НДФЛ. Может ли налоговая инспекция признать ИП налоговым агентом в отношении доходов арендодателя в виде арендной платы? Какие санкции грозят предпринимателю в этом случае?

Юрий Широков, г. Клин

Разберемся, в каких случаях ИП признается налоговым агентом по НДФЛ. Согласно положениям п. 1 ст. 226 НК РФ это происходит, если ИП выплачивает физическому лицу доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ. Среди них значатся все доходы, источником которых является бизнесмен, за исключением перечисленных, в частности, в ст. 228 НК РФ.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 228 НК РФ определено, что в отношении доходов по договорам аренды любого имущества, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, граждане самостоятельно исчисляют и уплачивают налог. В письме от 27.08.2015 № 03-04-05/49369 Минфин России разъяснил, что подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ распространяется только на доходы от лиц, не признаваемых налоговыми агентами (например, от иностранных компаний). Исходя из этого, финансисты пришли к выводу, что к доходам по договору аренды, выплачиваемым физическому лицу российской организацией, которая признается налоговым агентом, положения ст. 228 НК РФ неприменимы. Соответственно, она как налоговый агент должна удержать НДФЛ с сумм арендной платы и перечислить его в бюджет в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ. Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 02.06.2015 № 03-04-06/31829, ФНС России от 24.03.2016 № БС-4-11/5110@ . Верховный суд РФ мнение чиновников разделяет (Определение от 13.01.2016 № 304-КГ15-17425).

Сказанное финансистами в полной мере применимо и к ИП, выплачивающим доходы физическому лицу по договору аренды. Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендатор - ИП в соответствии с положениями Налогового кодекса признается налоговым агентом по НДФЛ.

Из текста вопроса следует, что стороны договора аренды переложили обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с ИП на арендодателя - физическое лицо. Но договор не может изменять порядок уплаты налога, установленный Налоговым кодексом. На это обратил внимание АС Центрального округа в постановлении от 19.11.2015 № Ф10-4243/2015. В этом деле стороны договора аренды тоже прописали, что арендодатель - физическое лицо самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ с доходов в виде арендной платы, выплачиваемых ему арендатором - российской организацией. Суд указал, что порядок уплаты налога устанавливается законодательством о налогах и сборах. А оно не предусматривает возможность прекращения обязанностей налогового агента в силу договора с налогоплательщиком.

Таким образом, несмотря на условия договора ИП должен выполнять обязанности налогового агента и удерживать НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю - физическому лицу, и перечислять его в бюджет. В противном случае ему грозит штраф по ст. 123 НК РФ в размере 20% от суммы, подлежащей удержанию и (или) перечислению налоговым агентом.