Недвижимости — далеко не всегда быстро и просто осуществимая сделка. В процессе у продавца возникают юридические заминки, связанные с возможными претензиями со стороны других собственников, ведь он не вправе единолично распоряжаться всей жилплощадью.
Условное разделение недвижимости по документам лишь усугубляет ситуацию: далеко не всегда собственник может чётко сказать, где кончается его законная территория и начинается территория соседа. К тому же даже при соглашении собственников при продаже необходимо строгое соблюдение всех законодательных формальностей.
По закону
Закреплены в статьях 244-259 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С отдельными правилами можно ознакомиться в Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда». Нормы регистрации собственности определяются в ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ст. 24.
Все договоры о продаже доли недвижимости обязательны к заверению у нотариуса.
Другие последние законодательные изменения, коснувшиеся данных статей, были внедрены еще в 2015 году.
В 2019 году пока нет никаких предпосылок к тому, что законодательные органы будут изменять содержание 244-259 статей ГК РФ.
По всей видимости, лица, желающие продать общее имущество, не будут иметь никаких юридических проблем, ведь законодательная база в данной сфере давно практически не менялась, за исключением необходимости нотариально заверять договоры.
Преимущественное право покупки — что это такое?
Первыми в очереди на покупку стоят владельцы других частей. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, если один из владельцев долевого имущества захотел продать свою долю, он обязуется прежде всего узнать, не желают ли приобрести эту часть другие собственники.
Перед продажей доли следует получить документы, свидетельствующие, что другие собственники согласны с условиями и не имеют на имущество претензий. Все они должны написать отказ от приобретения.
Если отношения продавца и других владельцев оставляют желать лучшего, можно составить письмо с подробным описанием готовящейся сделки и всеми условиями, включая стоимость имущества и его местонахождение. Если по истечении 30 дней после отправки ценного письма ответа не последует, собственник имеет полное право продать свою часть третьему лицу, так как это считается отказом от приобретения.
Важно! Если по каким-либо причинам условия продажи изменились, необходимо снова уведомить об этом всех собственников, иначе у них есть право ходатайствовать в суде о предоставлении им преимущественных прав на приобретение. Исключением считается корректировка стоимости в большую сторону.
Когда не работает
Есть только один случай, когда доля в квартире может быть продана с полным игнорированием преимущественного права – реализация на публичных торгах. Так возмещают свои убытки кредиторы, продавая долю должника, оказавшегося несостоятельным, в счёт долга.
И здесь существует ограничение: не всякую квартиру законом разрешено продавать за долги. Взыскание разрешается в следующих случаях:
- Задолжавшее лицо не проживает в квартире, где имеет долю, являясь владельцем другой недвижимости.
- Доля квартиры является предметом ипотечного кредита – тогда изымается даже единственная жилплощадь.
Способы обхода преимущественного права:
- Дарственная. Можно подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
- Завышение цены. В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» стоимость. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.
- . Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры. Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.
Что делать, если собственник против реализации доли
К сожалению, подобные ситуации нередко имеют место. Оппонент должен предъявить веские доводы против продажи. Выходов из положения несколько:
- Выкупить его долю. Это выгодно, если она гораздо меньше по площади.
- Предложить реализовать жильё совместно и разделить средства.
- Обратиться в судебные инстанции. Суд может встать на вашу сторону опять-таки, если ваша часть существенно превышает долю «сопротивляющегося» сособственника.
Интересно! Вы вправе сдавать часть недвижимости, получая с этого доход, подарить третьему лицу, передать наследнику.
Процедура продажи
Для совершение сделки нужно пройти следующие этапы:
- Поиск покупателя на долю и формирование договорных условий сторон.
- Первичная консультация в нотариальной конторе.
- Анализ правовых документов.
- Подготовка и сбор необходимых для сделки документов.
- Подписание сторонами договора о купле-продаже недвижимого имущества.
- Регистрация и закрепление права собственности в .
Вместе с тем следует учесть:
- Если в квартире прописан ребёнок, необходимо согласие органов опеки и поручительства.
- В случае приобретения доли квартиры в законном браке потребуется согласие супруга/супруги.
- Если на жилплощади проводилась перепланировка, понадобится обновить технический паспорт квартиры.
Продажа доли несовершеннолетнего
Если требуется реализовать долю квартиры, принадлежащую ребёнку, придётся учитывать некоторые налагаемые ограничения, а именно, нельзя продать жильё, если по документам ребёнок может остаться на улице.
Самостоятельно заключать сделки по управлению недвижимым имуществом несовершеннолетний будет в состоянии только с 18 лет. До этого возраста его интересы защищается полномочными представителями – опекунами или родителями.
Итак, продажа детской доли недвижимости возможна когда:
- Несовершеннолетнее лицо имеет постоянную прописку и проживает по стороннему адресу.
- Во владении ребенка есть другая жилплощадь, пригодная для его проживания.
- На имя ребёнка будет оформлена или куплена другая недвижимость, опять-таки гарантирующая ему жильё.
Важно! Даже в случае соблюдения всех вышеперечисленных условии для оформления договора купли-продажи потребуется заручиться разрешением органов опеки. Опекуны должны обратиться в местный попечительский орган с заявлением и ходатайствовать о разрешении.
Необходимые бумаги для заявления:
- Паспорта родителей или опекунов.
- Свидетельство о рождении ребенка.
- Документы, подтверждающие право владения продаваемой недвижимостью.
- Документы на приобретаемую жилплощадь (если на имя несовершеннолетнего покупается новая квартира).
- Чеки и квитанции, подтверждающие поступление денежных средств на счёт ребёнка.
Если вы собираетесь приобрести другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценность жилплощадей – в противном случае считается, что ущемлены интересы несовершеннолетних детей.
Перечень необходимых бумаг
Для совершение сделки продажи доли необходимо собрать:
- Свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества.
- Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки.
- Характеристика объекта.
- Согласие мужа или жены (при их наличии) на реализацию доли.
- Справка о прописанных на данной жилплощади гражданах.
- Свидетельство, подтверждающее право собственника.
Дополнительные документы:
- копии извещений для всех граждан, владеющих правом собственности на продаваемую квартиру с нотариальной заверкой;
- копии почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения вышеупомянутыми гражданами соответствующих извещений;
- свидетельство о передаче заявления;
- отказы совладельцев жилплощади от права преимущественной покупки, заверенные нотариально;
Порядок налогообложения
Со средств, вырученных гражданином от продажи квартиры, полагается оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Если доля имущества принадлежала продавцу более трех лет, НДФЛ платить не нужно.
Образцы
Как и любая сделка с недвижимостью, продажа доли квартиры потребует времени и сил. Можно существенно сэкономить, обратившись к профессиональным юристам для решения возникших проблем.
Как продать долю? Консультация юриста на видео
Адвокат Инна Белякова рассказывает, как законно продать долю в квартире, не имея на руках согласия других собственников.
Большая часть Московских квартир находится в совместной или общей , соответственно, практически каждый из является владельцем доли в квартире. Кто - то, объединив усилия, принимает решение купить квартиру в долевую собственность, другие приватизируют жилье в общую долевую собственность с членами семьи. Некоторые из нас становятся владельцами долей, вступив в наследство наравне с другими наследниками.
Естественно, хорошо иметь в собственности даже долю в квартире . Это лучше, чем не иметь ничего. Долю всегда можно продать, ее можно сдавать. Доля в Москве являктся самым недорогим и в связи с этим самым доступным жильем, котором можно не только проживать, но и прописаться, что дает право на получение полного социального пакета Москвича. Сегодня такие понятия, как «доля в квартире» или «сособственник» очень многим стали хорошо известны.
Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей. Когда речь идет о доле в квартире , надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию».
Если между собственниками долей в квартире не определен порядок пользования жилым помещением, то это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Владение долей в жилом помещении - это не одно и то же, что владение комнатой. Долю нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле, принадлежащей Вам, соответствует какая - то часть в квартире.
может выражаться лишь в виде дроби, например,1/2, 1/5, или 3/16. Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли в квартире.
Как продать долю в квартире
Сделки связанные с продажей доли в квартире представляются наиболее сложными, постоянно выходят поправки к законодательству, не соблюдение которых сделает продажу доли невозможно. Как продать долю в квартире не нарушая закон? При продаже надо четко соблюдать не только всем известную ст. 250 ГК РФ. а так же руководствоваться новыми законами регламентирующими продажу доли от 02 июля 2016 года № и от 01 января 2016 года № .
Конечно же неизменным остается то что прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Новый закон требует извещать долевых сособственников только нотариальным извещением, ранее можно это было делать самостоятельно, отправив письмо с описью вложения. Также, с 2016 года, невозможно проведение сделки по продаже долей без нотариуса, так как регистрация права на долю в квартире возможна только в том случае если договор купли-продажи или дарения, нотариальный.
Доказательством того что вы известили сособственников, будет являться свидетельство полученное у нотариуса о передаче сособственникам извещения от продавца, с указанием цены доли и условий ее продажи. Получив такое свидетельство, вы имеете право воспользоваться им у любого из нотариуса расположенного в том регионе где располагается недвижимость.
Продать долю в квартире третьему лицу: специфика процесса
Сособственники в течение одного месяца должны выкупить предложенную долю в квартиреилиотказаться от ее покупки. Нотариальный отказ сособственника от выкупа доли в квартире предоставляется в обязательном порядке нотариусу который будет проводить сделку купли-продажи доли в квартире. С 01 января 2016 года, сделки с долями (продажа/дарение) проводятся только через нотариуса. В случае, если несколько сособственников выразили намерение купить долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них дать возможность выкупить долю в квартире.
Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что кто-то из сособственников решил продать свою долю в квартире, другие собственники зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса». Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру покупателей, в скандалах на просмотрах которые устраиваются для потенцианальных покупателей с целью испугать их своим не адекватным поведением.
Так появляются в продаже , собственник готов продать свою долю дешевле, лишь бы не мотать себе нервы. Об уклонении от получения извещения о продаже доли и многом другом, о чем мы умолчим. Скажем только об одном, на каждую долю есть свой покупатель. Не пуская в квартиру не жилающие договориться полюбовно, не избавят себя от нового соседа который купит долю в квартире с их помощью по более низкой цене.
В случае признания сособственника безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит. Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено.
Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь желающему приходит риэлтор. Всегда есть законный выход из любой ситуации. Наши специалисты смогут решить любую, даже не преодолимую на первый взгляд задачу.
Как продать долю в квартире постороннему лицу закон требует нотариально известить всех сособственников. В случае нарушения преимущественного права выкупа доли квартиры любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартирепостороннему лицу с нарушением его права.
Мы знаем как этого избежать и не позволить оспорить сделку. Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми сталкиваются желающие продать долю в квартире . Наш опыт и знание законов позволит провести самую сложную сделку с любой долей в Московской квартире, даже если кажется что это вообще не возможно.
Купить долю в квартире
Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью решено . Ни для кого не секрет, что не малая часть долей в Москве приобретается сейчас с целью получения , хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской на .
С регистрацией по месту жительства у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности. Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому.
Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке. Подается иск об определении поряка пользования и за каждой долей судебным решением закрепляется какая либо из комнат. Наши юристы готовы оказать помощь в данном судебном процессе и отстоят ваши права.
В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое.
Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь. Есть много тонкостей, которые знают только юристы и риелторы занимающиеся долевой собственностью.
Продажа доли и проживание
Если планируете проживать на купленной Вами доле в квартире всей семьей, следует знать, что для (прописки) членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие всех других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем проживать и прописываться.
Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, не надо опасаться покупать долю в квартире. На долю в квартире, без согласия сособственников могут быть прописаны только дети до 14 лет. Жены, мужья, брать, сестры, родители без согласия сособственников, прописаны не будут.
Покупка доли квартиры это
, любая квартира где есть несколько собственников, рано или поздно будет продана. И денег при продаже можно будет получить в два раза больше чем было потрачено на покупку доли. Доля в квартире это самая выгодная инвестиция на сегодняшний день. Не один вид недвижимости, не принесет 100% прибыли.
Если не хватает денег на приобретение отдельной квартиры, а жить где-то надо, покупка доли бывает единственным правильным выходом из сложившейся ситуации. Покупка доли гораздо перспективнее чем покупка комнаты. Как показала сложившаяся практика, гораздо быстрее продаются те квартиры, доля в которых была купленна без просмотра.
Продать долю в квартире: совместную собственность
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность бывает совместной - без определения долей, и долевой - с определением долей.
Пример совместной собственности - квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.
При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.
Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности - на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.
Другой случай долевой собственности возникает в ситуации наследования по завещанию или по закону, если наследников более одного. На сегодняшний день на рынке присутствуют квартиры, изначально приобретенные лицами, не состоящими в браке, вдолевую собственность (так называемые гражданские супруги или просто люди, не состоящие в родственных и иных отношениях). Цены на недвижимость сегодня настолько высоки, что заставляют людей искать выход в совместной покупке.
Продать долю в квартире: главные моменты
Итак, если Вы продавец доли, то важно знать, что Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, о котором говорится в ст. 250 ГК РФ. То есть, прежде чем третьим лицам, Вы обязаны всех сособственников, а в том случае если они не претендуют на покупку Вашей доли то могут сами дать нотариальный отказ от преимущественного права выкупа доли. Если отношения далеки от идеальных и второй собственник не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью.
Отправив сособственнику нотариальное предложение о выкупе доли, надо подождать 30 дней и в том случае если он не изъявил желания купить долю на Ваших условиях, нотариус который посылал извещение о продаже выдаст Вам нотариальное свидетельство о том что сособственники извещены. Имея на руках данный документ, Вы в праве провести сделку с третьей стороной, продать долю кому угодно.
Уведомление об извещении будет служить доказательством того, что Вы не нарушили прав другого собственника. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире
именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя.
Если Вы решили , не важно по какой причине, для проживания или , вопрос соблюдения всех формальностей для Вас более важен чем для продавца доли. Подготавливая сделку, важно проверить что продавец все сделал не нарушая законодательство, ведь в случае малейшей неточности Вы можете остаться не только без доли, но и без своих денег.
Порой продавцы, в случае если у них нет возможности получить отказ от других собственников, предлагают оформить куплю-продажу другим способом, чаще всего через договор дарения, договор дарения малой доли с дальнейшим договором купли-продажи, также встречаются договоры отступного с залогом доли - в этом случае право преимущественной покупки не действует.
Долевая собственность — одна из самых распространённых форм распределения прав на имущество в России. Но, когда необходимо продать долю в едином объекте, зачастую возникают трудности в согласовании сделки с остальными собственниками и сборе необходимых документов. Мы расскажем том, какие документы нужны для продажи доли в квартире, и как продать объект. Читайте подробности в этом материале.
Что нужно для продажи своей доли в квартире?
Долевая собственность — это собственность, которая принадлежит нескольким лицам. Доли могут быть определены в процентах — идеальные доли, и в натуре — реальные.
Распределить территорию жилплощади в натуре можно только в том случае, если она состоит из более чем одной комнаты. Однокомнатную квартиру невозможно разделить в натуре, только в процентном соотношении. А если комнаты 2 и больше, то в правоустанавливающих бумагах можно обозначить, какая комната принадлежит тому или иному дольщику.
Если собственники не могут договориться о натуральном распределении комнат, то это сделает суд с учётом потребностей каждой стороны (например, женщине с детьми, скорее всего, будет передана большая из комнат).
Продать долю, даже если это изолированная комната, можно только после согласования сделки с другими собственниками — ведь им придётся жить и делить жилплощадь с новым хозяином. Разумеется, для них небезразлично, кто это будет.
Поэтому в Гражданском кодексе России предусмотрено такое право, как право преимущественной покупки.
Соседи продающего обладают этим полномочием — именно им нужно в первую очередь предложить выкупить часть жилья.
Обязательное правило — предложение должно быть на тех же условиях, что и для «внешних» покупателей и, что особенно важно, по той же цене.
Если в течение 30 дней другие собственники не выказывают желания купить часть в недвижимости, продающий может реализовать её любому лицу, которого посчитает достойным.
Для соблюдения права преимущественного выкупа и подтверждения этого нужно донести до соседей письменные извещения о намерении продать свою долю с обязательным указанием цены и других условий продажи.
Часто соседи не принимают эти уведомления и таким образом препятствуют переходу к следующему шагу — предложению доли внешним клиентам. Но, продающему достаточно подтвердить, что он уведомил соседей — получать от них утвердительный или отрицательный ответ не требуется.
Как можно доставить извещение :
- Выслать письмом;
- Заказать платную услугу нотариуса, который сам направит письма и заверит возвращённые извещения, если соседи не приняли письма;
- Выложить объявление на общем стенде;
- Направить уведомления на личные кабинеты соседей, если в доме практикуются электронные сервисы ТСЖ.
Затем продающий выжидает 30 дней и может продавать квартиру другим лицам.
Документы, необходимые для продажи доли в квартире
Чтобы успешно реализовать такой неоднозначный объект, как доля, необходимо предъявить покупателям доказательства, способные убедить в выгодности и чистоте сделки.
Другому собственнику
Если один из соседей согласился выкупить часть продающего, то вряд ли ему понадобятся различные бумаги на имущество — ведь она принадлежит и ему, у него есть свои экземпляры всех бумаг.
Что же понадобится для продажи соседу? Чаще всего только правоустанавливающий договор или свидетельство продавца — о том, как он получил свою часть. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве.
Самый надёжный способ уведомить соседей — через нотариуса.
В процессе оформления сделки они заключат договор купли-продажи, который требуется заверить у нотариуса. Также могут быть заключены соглашения о задатке или авансе, преддоговор, а после сделки акт приёма-передачи, расписка о получении денег.
Родственнику
Родственнику, который не является собственником в квартире, возможно, придётся представить весь пакет бумаг — если он пожелает удостовериться в надёжности и достоверности сделки.
Но если между родственниками доверительные отношения, то сделка может пройти максимально просто и быстро, без лишнего сбора и подготовки письменных подтверждений.
Третьему лицу
Посторонний человек, разумеется, захочет ознакомиться с бумагами на предложенный объект.
Продавцу нужно проверить имеющиеся у него документы и собрать недостающие, чтобы при заключении договора купли-продажи не было затруднений и претензий покупателя и третьих лиц. Ещё до публикации объявления требуется подготовиться к процессу купли-продажи — оформлению сделки.
Что нужно, чтобы продать долю в жилье :
- Обновить имеющиеся техническую документацию и собрать недостающие;
- Погасить все долги перед жилищно-коммунальными поставщиками и службами, а также перед ТСЖ и другими организациями;
- Снять с регистрационного учёта прописанных жильцов. Бланк заявления на выписку из квартиры в паспортный стол . Либо получить от них письменные согласия на продажу, заверенные у нотариуса;
- Выбрать нотариуса для заключения сделки, либо составить примерный текст договора самостоятельно.
Какие документы для продажи части в праве собственности нужны, с чего начать :
- Свидетельство или выписка о регистрации права собственности — брать в Росреестре;
- Документ-основание: , приватизации, дарения, мены и пр. Если потерялся, взять дубликат можно у нотариуса (если договор заверялся, у него в архиве должен быть экземпляр) или в Росреестре;
- Технический паспорт или план — в МФЦ;
- Кадастровый план или выписка из ЕГРН — в Росреестре;
- Справка о составе семьи по форме 9 (готовит паспортный стол) — можно заказать в МФЦ, срок действия — 30 дней;
- Копия лицевого счёта с выпиской о состоянии начисленных и уплаченных коммунальных платежей — делает ТСЖ или ЖЭУ;
- Нотариальное согласие супруга, если доля находится в совместной супружеской собственности;
- Разрешение органов государственной опеки, если среди собственников есть ребёнок или недееспособные/ограниченные в дееспособности лица.
В каждой конкретной ситуации могут понадобиться и другие справки и формы. Зачастую покупатели действуют через риэлтора или юриста, а эти специалисты требуют весь пакет, максимально раскрывающий информацию об объекте и собственниках — вплоть до архивных выписок и справок из наркологического и психиатрического диспансеров о вменяемости продавца.
Далеко не все жители РФ приватизировали своё жильё, и также не все до конца разобрались с процедурой. Один из важных вопросов — . Здесь всё зависит от возраста ребёнка.
Информация о том, как распределяются доли при приватизации квартиры . В некоторых случаях вместо доли можно получить деньги.
Нюансы сделки
Объективная оценка продаваемой жилплощади позволит намного быстрее найти покупателя, готового пройти всю процедуру по приобретению объекта в свою собственность. Ведь несоответствие цены реальному состоянию имущества будет отталкивать заинтересованных лиц на этапе просмотра жилья.
Для беспристрастной и правильной оценки квартиры нужно обратить внимание на следующие характеристики :
- Площадь;
- Число комнат и помещений, удобство планировки (в случае перепланировки все документы должны быть оформлены официально — про продажу квартиры с перепланировкой );
- Наличие ремонта и его состояние;
- Этажность;
- Местонахождение;
- технические параметры многоквартирного дома — материалы изготовления, стиль, год ввода в эксплуатацию, наличие или отсутствие лифта, состояние придомовой территории и пр.
- Сервис — наличие консьержа, охраны, домофона и системы камер наблюдения — повод поднять цену.
Самый простой способ оценить долю — просмотреть объявления в газетах, на биржах и электронных платформах объявлений и найти объекты с аналогичными характеристиками. На основании выбранных объявлений нужно установить цену на свою собственность. Если в продаже нет срочности, цену можно немного завысить, но предложить разумный торг.
Если выбрать сезон высоких цен, растёт вероятность успешной сделки.
Согласно аналитике агентств недвижимости наилучшее время для публикации объявления о продаже недвижимости — сентябрь.
Что нужно знать покупателям из объявления :
- Тип дома;
- Жилая площадь;
- Общая площадь;
- Число комнат;
- Этаж;
- Адрес;
- Площади кухни, комнат и санузлов;
- Наличие или отсутствие балкона/лоджии;
- Раздельный или общий санузел;
- Ближайшие остановки и инфраструктура.
Как осуществляется продажа :
- В объявлении нужно обозначить хотя бы один номер для связи:
- Подготовиться к тому, что покупатели начнут уточнять детали покупки и торговаться ещё по телефону;
- На этапе телефонного согласования большая часть заинтересованных отпадёт. Только действительно готовый к покупке человек приедет на осмотр жилья. Лучше приглашать разных покупателей по отдельности;
- Осмотр необходимо производить в удобное для обеих сторон время.
Чтобы продать долю, в Регистрационную палату предъявляются следующие бумаги:
- Паспорта РФ всех участников.
- Документ, свидетельствующий о праве собственности на долю.
- Справка обо всех гражданах, которые прописаны на жилплощади.
- Кадастровый паспорт.
- Согласие супруга (при наличии такового) на проведение сделки.
- Справка о регистрации прав собственности.
- Справки-характеристики жилплощади.
- Выписка из ЕГРП.
- Разрешение, выданное органами опеки.
Рассмотрим особенности получения/заполнения каждого из документов более детально.
Паспорта каждого из участников
В данном случае все ясно – каждый из тех, кто принимает участие в сделке, должен предоставить оригинал паспорта.
Справка о праве собственности
Таким свидетельством может быть судовое решение, документ о передаче наследства, договор покупки/продажи, приватизации либо же дарственная. Наличие одного из этих документов (требуемого при тех или иных обстоятельствах) у владельца доли обязательно
. А если договор основания по какой-то причине утерян, его можно восстановить путем обращения в Регистрационную палату. Если же был утерян контракт приватизации, то его следует восстанавливать в БТИ.
Справка о прописанных жильцах
Под этим подразумевается выписка из домовой книги. Дело в том, что перед подписанием контракта покупатель должен удостовериться, что на продаваемой доле никто не зарегистрирован. Поэтому с нее заранее следует выписаться и подать ему соответствующее свидетельство. Для получения выписки следует посетить паспортный стол . Как правило, ее выдают в течение одного рабочего дня.
Кадастровый паспорт
Его следует заказать в Кадастровой палате (даже если ранее он был утерян). Изготовление кадастрового паспорта занимает максимум 10 рабочих дней .
Услуга не бесплатна – заказчик должен уплатить госпошлину, которая на 2016-й год составляет 220 рублей.
Согласие супруга
Оно может потребоваться, если муж и жена разводятся, но жилплощадь была приобретена, когда они еще находились в браке. Здесь один и супругов должен дать официальное согласие на сделку. Для этого оба супруга должны обратиться к нотариусу, предоставив ему свидетельство о браке (или, как вариант, о его аннуляции) и паспорта.
Если один из супругов скончался, требуется документ, свидетельствующий о смерти. Если жилплощадь была передана по наследству, дарственной или брачному договору, то вполне можно обойтись и без согласия.
Справка о регистрации прав собственности
Данное свидетельство есть у собственника доли. Если оно (свидетельство) было потеряно, его дубликат заказывается в Регистрационной палате.
Тех. паспорт
При подписании договора о продаже доли наличие тех. паспорта необязательно. Хотя владелец должен иметь его всегда. Если этого документа нет, то следует посетить БТИ и заказать его
(процедура изготовления паспорта занимает до 15-ти рабочих дней). За это владелец доли обязан уплатить госпошлину, которая сейчас составляет 900 рублей.
Также есть возможность срочного заказа тех. паспорта (его сделают за 7 дней), но это будет стоить уже 1 300 рублей.
Характеристики квартиры
Сюда можно отнести сразу несколько документов:
- Справка о лицевом счете жилплощади. Она выдается в паспортном столе, причем на ней должна быть поставлена печать нач. отдела.
- Документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Они выдаются в управляющих организациях . Но если переоформление телевидения, Интернета или же телефона не планируется, то владелец должен посетить эти организации и расторгнуть контракты.
- Документ из налоговой. Эта справка необязательна, но может понадобиться, если жилплощадь передали по наследству или дарственной. Здесь покупатель пожелает удостовериться, что соответствующий налог был уплачен.
Выписка из ЕГРП
В ней должно указываться, кто владеет квартирой, имеются ли на нее какие-то обременения, была ли она объектом судебных производств. Выписка выдается абсолютно бесплатно в Регистрационной палате.
Разрешение, полученное в органах опеки
Если долей жилплощади владеет несовершеннолетний, то для заключения сделки потребуется соответствующее разрешение
(ксерокопия и оригинал). Последовательность действий приведена ниже.
Если родители уже не в браке, но имеют родительские права, им необходимо обоим явиться в органы опеки с требуемыми документами на руках (их перечень приведен ниже).
Что касается несовершеннолетнего, то он должен присутствовать лишь тогда, когда ему уже есть 14 .
В органы следует предоставить:
- выписку из домовой книги;
- паспорта;
- документ о праве собственности;
- паспорт (либо, как вариант, свидетельство о рождении) несовершеннолетнего владельца;
- тех. паспорт.
Родители подают заявление о продаже доли.
Две недели органы занимаются рассмотрением заявления и проверкой на предмет ущемления прав ребенка. Если все в норме, то выдается разрешение в письменном виде на совершение сделки.
Документы для регистрации контракта
При некоторых обстоятельствах упомянутые выше документы могут быть дополнены такими справками :
- Копии извещения для всех граждан, которые имеют право собственности на жилье. Каждая из копий должна быть заверена нотариально.
- Документ, свидетельствующий о передаче заявления .
- Почтовые уведомления (ксерокопии), которые подтверждают, что всем собственникам были отправлены соответствующие заявления.
Стоит отметить, что документ, который свидетельствует о передаче извещения, может потребоваться в том случае, если получатель уклоняется от личного получения.
О налоговой ставке
Согласно действующему законодательству все доходы физ.лиц облагаются 13-процентным налогом.
Но в некоторых случаях человек, который продает жилплощадь, может избежать уплаты. Так, если продавец владеет недвижимостью дольше 3-х лет, то он не обязан платить налоги
. Если же этот срок меньше 3-х лет, но стоимость доли не превышает 1 000 000 рублей, то уплата налога также необязательна.
В остальных же случаях продавец обязан своевременно заплатить налог в сумме 13-ти процентов, но – что важно – не от общей суммы. Из денег, которые он получает, вычитается 1 000 000, а процент определяется уже по оставшейся сумме .
Допустим, доля продана за 1,5 000 000. Сумма налога в таком случае будет составлять:
(1 500 000 – 1 000 000) х 0,13 = 65 000
Итого, продавец доли обязан уплатить всего 65 тысяч рублей.
Если уплата необязательна, то продавец все равно обязан посетить налоговую по своему ПМЖ.
Как видим, конкретные документы для в квартире, которые могут потребоваться, несколько отличается для каждого конкретного случая . Так, если речь идее о доле, принадлежащей ребенку, то в обязательном порядке следует обратиться за разрешением в органы опеки.
Стоит отметить, что при желании продавец может сделать доверенность, а всеми делами (или, как вариант, некоторыми из них) займется его доверенное лицо. Вопрос с налогами также неоднозначен и меняется по обстоятельствам. Но нужно помнить одно: если знать и учитывать все нюансы, то можно избежать трудностей, сопряженных с продажей доли в квартире. О том, что делать после заключения сделки, читайте .
