Понятие «ипотека» уже давно на слуху, и всем известно его значение. Стоимость жилья постоянно растет, поэтому ипотека является одним из наиболее разумных способов решения квартирного вопроса. Однако возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Какие существуют риски для покупателей и продавцов такого жилья?
Причины продажи ипотечного жилья
Ипотечная недвижимость может продаваться по следующим причинам:
- Владельцы ипотечной квартиры больше не могут расплачиваться за нее по различным причинам, к примеру, в результате потери работы.
- Возник шанс приобрести недвижимость на лучших условиях. Таким образом, ипотечная квартира становится ненужной.
- Семейные обстоятельства, к примеру, развод, женитьба, получение другой недвижимости по наследству или в дар и др.
Как банки относятся к подобным сделкам?
Когда заемщик жилищного кредита теряет платежеспособность, в большинстве случаем единственным разумным решением является продажа ипотечной квартиры и покупка меньшей по габаритам. Для осуществления сделки данного типа необходимо предварительно получить разрешение банка, где оформлялся жилищный кредит. Как правило, банк заинтересован в своевременном погашении ипотеки и недопущении просрочек. Поэтому обычно банк оказывает содействие в продаже ипотечной недвижимости с целью предотвращения возможной задолженности.
Особенности продажи ипотечной недвижимости
Риелторам давно известно, что операции с недвижимостью ипотечной составляют больше 50 % всех сделок. Чтобы провести сделку, необходимо получить разрешение кредитной организации, в нашем случае Сбербанка России. При этом банку придется возмещать в полной мере затраты, которые он понес в результате выдачи заемщику кредитных средств, и упущенную частично прибыль.
Способы продажи
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Существует 3 способа совершения сделки:
- Погашение жилищного займа. Способ подходит лишь в ситуациях, когда условиями ипотечного кредита предусмотрена возможность его досрочного погашения. Ипотека будет гаситься из средств покупателя квартиры, для этой цели продавцу необходимо с ним заключить предварительный договор и заверить его у нотариуса. После этого покупатель, продавец и банк заключают договор о погашении ипотеки и снятии обременения. Продать квартиру можно только после регистрации снятия обременения в Росреестре.
- Продажа ипотеки. Ипотечная недвижимость может быть передана третьему лицу по новому кредитному договору со Сбербанком. Для этого, как и в предыдущем случае покупатель и продавец сначала заключают и регистрируют между собой предварительный договор, а потом с банком - трехстороннее соглашение о смене кредитозаемщика. После этого составляется и регистрируется в Росреестре договор купли-продажи.
- Переоформление займа. Способ подходит в тех случаях, когда существует возможность переоформления ипотеки в обычный потребительский кредит. Для начала продавец переоформляет на себя кредит, а затем получает согласие от Сбербанка на продажу жилья. После этого можно приступать к оформлению договора купли-продажи.
Какие документы понадобятся?
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает сбор:
- правоустанавливающих бумаг,
- копий паспортов собственников,
- паспорта БТИ,
- выписки из домовой книги,
- копии лицевого счета недвижимости.
Помимо этого, может потребоваться разрешение органов опеки, если один из собственников - несовершеннолетнее лицо. Также понадобится выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.
Банк вправе дополнительно запросить:
- копию водительских прав,
- военный билет,
- справку из туберкулезного диспансера (если имеются пожилые собственники).
Процедура продажи
Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, состоит из следующих этапов:
- Покупатель квартиры вносит за нее аванс продавцу.
- Продавец предоставляет в банк согласованный пакет документов.
- Продавец приглашает специалистов оценочного бюро для составления полного отчета по квартире.
- Подготовка предварительного и основного договора, согласование процедуры продажи ипотечной квартиры со Сбербанком.
- Подписание соглашений.
- Регистрация залога за квартиру в банке, снятие обременения, государственная регистрация договора и прав собственности.
- Получение на руки свидетельства о регистрации права, проведение взаиморасчетов между покупателем и продавцом.
Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка - процедура довольно долгая, особенно если речь идет о досрочном погашении жилищного кредита. Сбербанк не рассматривает сомнительные схемы, поэтому в основном предлагает действовать по разработанным им алгоритмам. Таким образом, процедура продажи будет индивидуальной в каждом конкретном случае. Важно отметить, что Сбербанк неохотно идет на переоформление ипотеки любым способом.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом?
Если жилищный кредит был взят под материнский капитал, сделка будет выглядеть несколько сложнее. Ребенку, для которого были выделены средства из госбюджета, должно исполниться 3 года. Только в этом случае можно продавать жилье, чтобы на вырученные средства приобрести новое. Это может быть как другая, в том числе ипотечная, недвижимость в новостройках, так и на вторичном рынке.
От Сбербанка продавцу нужно получить разрешение в письменном виде на продажу жилья. В этом документе указываются условия совершения сделки (к примеру, выплата комиссии). После этого можно приступать к погашению текущей задолженности и подавать документацию в Росреестр на погашение записи о наличии обременения и одновременно на переоформление права собственности. Помимо этого, квартира может быть продана при наличии обременения, при этом кредит погашается уже после государственной регистрации договора. Затем можно приступать к снятию залога.
Если квартира менее 3 лет в собственности
Порядок продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, ничем не отличается от вышеуказанного алгоритма. Единственное отличие состоит в том, что продавцу нужно заплатить подоходный налог. Но если приобретается новое жилье большей стоимости, можно получить налоговый вычет и вернуть 13%. Если же приобретается новая квартира меньшей стоимости - вычет не выплачивается.
Продажа квартиры при разводе
В последнее время все большее количество супружеских пар принимают решение о разводе. В этом случае бывшие супруги должны разделить нажитое в браке имущество, но и совместные долговые обязательства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе? Существует две схемы.
- Ипотека оформлялась после заключения брака. Бывшие супруги должны подписать дополнительное соглашение в банке к договору жилищного кредитования. В этой ситуации банки обычно принимают решение переоформить два новых кредита либо переписать прежний на одного заемщика. Поскольку условия кредита определяются индивидуально, необходимо предварительно проконсультироваться в банке.
- Ипотека была получена до вступления супругов в законный брак. В этой ситуации один из бывших супругов выступает кредитозаемщиком. При этом жилье законодательно не считается совместно нажитым. Разделу здесь могут подлежать только платежи, совершенные после заключения брака. Добиться этого можно только по решению суда. И в этом случае следует проконсультироваться с сотрудником Сбербанка.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка через риэлтора?
Нередко собственники ипотечных квартир, желающие продать такое жилье, привлекают риэлторские агентства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в этом случае? Сначала необходимо выяснить возможные варианты продажи недвижимости в банке. После этого нужно обратиться к риелтору, который будет заниматься непосредственно поиском покупателей и сбором необходимых для сделки документов. За свои услуги агентство возьмет немалую комиссию, но процесс продажи при этом значительно ускориться. Способ продажи ипотечной квартиры при участии риелтора подходит тем собственникам, которые хотят избавиться от такого жилья, как можно скорее.
Риски для покупателя
Операции с недвижимостью, приобретенной с привлечением кредитных средств, являются рискованными, прежде всего, для покупателя. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель не сможет приобрести квартиру с обременением, соответственно ему откажут в ссуде, и он не получит желанную квартиру. К сожалению, возникают ситуации, когда продавцы подделывают документы. Помимо этого, покупатель может столкнуться с отсутствием необходимых документов или их несоответствие запросам банка у продавца для переоформления недвижимости. Если собственником является несовершеннолетнее лицо, органы опеки могут запретить продажу жилья.
Риски для продавца
Напомним, что процедура продажи ипотечной квартиры полностью контролируется банковским учреждением на всех ее этапах. Банк является самым заинтересованным в успехе и прозрачности сделки. Немаловажную роль здесь играет такой фактор, как платежеспособность покупателя, поскольку если этот параметр не будет соответствовать требованиям банка, ипотеку невозможно будет переоформить.
Продавцу следует быть осторожным при взаиморасчетах с покупателем и не ввязываться в различные «серые» схемы передачи денег, которые довольно часто реализуются мошенниками. Здесь возникает риск срыва продажи. Однако если недобросовестный покупатель все же будет выявлен, это поможет избежать продавцу серьезных проблем в дальнейшем. Помните о том, что мошенники могут ввести в заблуждение и сотрудника банка. Однако в сделке со стороны банка участвует еще и страховая служба, обязанностью которой также является проверка законности и правомерности сделки. Теневая схема, таким образом, будет раскрыта.
В связи с этим самым большим риском для продавца является пустая трата времени в случае получения покупателем отказа в предоставлении жилищного кредита.
Продажа ипотечной недвижимости не редкость в наше время. Ситуации, когда заемщик не может более погашать свою задолженность, встречаются часто. Единственным разумным решением является продажа ипотечного жилья. Как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанк? Прежде всего, следует получить согласие от кредитной организации на продажу такой квартиры и найти покупателя. После этого можно приступать к оформлению сделки. Существует два основных варианта - покупатель погашает ипотеку либо на него переоформляется жилищный кредит. Еще один способ переоформление ипотеки в потребительский кредит. Однако операции с ипотечной недвижимостью являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов.
Дисконт при продаже составляет около 15%. Но можно, напротив, еще занять денег, выплатить ипотеку и только потом продавать. Считаем.
«На квартиры с залогом сегодня приходится примерно около 30% рынка, - рассказывает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко. - Вторичный рынок за последнее время «просел», цены снизились, и стоимость залога - то есть, квартиры, под которую выдан кредит, тоже упала. Оплачивать ипотеку становится невыгодно».
Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.
Часто причина продажи квартиры с ипотекой - изменение ситуации с доходом: например, потеря работы или снижение заработка. Кроме того, повлиять на способность погашать кредит может и изменение ситуации в семье, в том числе, рождение ребенка или развод. «Некоторые хотят продать старый фонд и купить новостройку, тем более, сейчас в первичном сегменте действуют программы с коммерческим субсидированием», - добавляет Мищенко.
Квартиры с дисконтом
По словам Натальи Кругловой, гендиректора «Метриум групп», участника партнерской сети CBRE, продать залоговую квартиру сложнее, чем обычную. Подобное жилье уходит с дисконтом в 10-15%. Вместе с тем, если добавить к имеющимся деньгам потребительские кредиты и выплатить остаток ипотеки банку, можно будет уйти от дисконтной сделки и увеличить стоимость объекта, отмечает она.
«Например, квартира стоит 5 млн рублей, - объясняет эксперт. - Допустим, у покупателя был первоначальный взнос 2 млн рублей, а оставшиеся 3 млн рублей он взял в ипотеку под 11% годовых на 15 лет. Если покупатель решит продавать квартиру с обременением, то будет вынужден сделать скидку в 15% от стоимости - в денежном выражении это 750 тыс. рублей. После продажи он получит 4 млн 250 тыс. рублей. Из этих денег он 3 млн рублей вернет банку, а у него самого останется всего 1 млн 250 тыс. рублей».
Если же покупатель не будет продавать квартиру с обременением, а оформит потребительский кредит и погасит ипотеку досрочно, то стоимость недвижимости не уменьшится. Покупатель возьмет в кредит 3 млн рублей под 12,9% годовых на пять лет. Так как квартира на вторичном рынке недвижимости продается в среднем три месяца, то заемщик за это время заплатит банку 303 тыс. рублей: 204 тыс. рублей из тела долга (по 68 тыс. рублей в месяц) и 99 тыс. рублей процентов. Теоретически получается, что собственник заложенной недвижимости продаст квартиру за 5 млн рублей, 2 млн 796 тыс. рублей отдаст банку (вернет потребительский кредит) и у него останется 2 млн 204 тыс. рублей. Но не стоит забывать, что для того, чтобы воспользоваться этой схемой, нужно заранее накопить финансовую «подушку безопасности» для платежей по потребкредиту на время продажи квартиры. В нашем случае это - около 100 тыс. рублей в месяц».
Какой выбрать кредит
Любой россиянин может взять вторую ипотеку, но в большинстве кредитных организаций нужно, чтобы платежи не превышали 50% дохода заемщика. «Если при зарплате в 100 тыс. рублей у заемщика уже есть кредит с платежом 50 тыс. рублей ежемесячно, в новом кредите ему, в большинстве случаев, откажут», - отмечает Круглова.
Лучше всего в такой ситуации взять ипотеку в другом банке с отлагательным условием, считает эксперт. «Ипотека с отлагательным условием подразумевает, что продавец квартиры с обременением берет в новом банке еще один ипотечный кредит на ту же квартиру, - рассуждает Круглова. - За счет этого он гасит долг в старом банке. После чего квартира уже находится в залоге у нового банка. Однако этой схемой пользуются крайне редко, потому что не решается главная проблема, а именно - снятие обременения, из-за чего жилье все равно придется продавать с дисконтом. Быстрее и выгоднее в итоге взять потребкредит».
Успеть продать
Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора, но продажа может и затянуться.
Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй - остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.
После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.
Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.
Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.
Если у человека возникла необходимость избавиться от обременения ипотечным кредитом, он может реализовать залоговую недвижимость. Также такая потребность может появиться, когда понадобилось расширить жилплощадь. Далее будет рассмотрено, как продать квартиру в ипотеке с минимальными рисками и затратами.
Вариант №1: сделка через наличный расчёт
Суть данного метода заключается в следующем: найти покупателя, который согласен купить квартиру, находящуюся в залоге у банка. К примеру, жилплощадь оценивается в 2500 т.р., а задолженность перед банком составляет 1100 т.р.
В таком случае покупатель передает продавцу сумму долга (1100 т.р.), тот в свою очередь рассчитывается с банком, снимая обременение, и после этого оформляет договор купли/продажи. Покупателю остаётся доплатить 1400 т.р. и он станет новоиспеченным владельцем квартиры.
Сразу стоит отметить, что найти покупателя в таком случае довольно сложно, так как будет иметь место фактор недоверия и нежелания проходить круги ада, в виде хождения по различным инстанциям (Регистрационная палата, МФЦ и т.д.). Тем не менее, такой способ продажи недвижимости, обремененной кредитом, является наиболее выгодным для продавца.
Порядок действий
Собственник квартиры должен официально оповестить свой банк о том, что собирается продать квартиру, находящуюся в залоге. В стандартном договоре ипотечного кредитования прописан пункт, согласно котором клиент не имеет права реализовывать недвижимость (пока долг полностью не погашен), не получив документального согласия банка.
Если своевременно не предупредить банк о своих намерениях, он просто отменит действия договора купли/продажи. В таком случае не избежать судебного разбирательства.
Банки с нежеланием одобряют подобные действия со стороны клиентов. Это обусловлено тем, что в случае продажи ипотечной квартиры (по сути, досрочного погашения займа) человек перестает приносить кредитной организации доходы в виде уплаты процентов.
По этой причине в большинстве случаев человеку придётся объяснять причину досрочного погашения. Таковыми могут быть:
- ухудшение уровня жизни (увольнение, понижение в должности и т.д.), в связи с которым он не способен более вносить платежи по кредиту;
- переезд в другой город;
- проблемы со здоровьем (потребуется документальное подтверждение в виде больничных справок) и т.д.
Решив все вопросы с банком, необходимо найти покупателя, согласного купить квартиру на таких условия – внести часть средств (с помощью которых будет выплачен кредит) до оформления договора купли/продажи.
Следующий шаг — это передача от продавца к покупателю задатка (должна составлять размеру долга по кредиту). Данную процедуру необходимо документально оформить (честному слову сегодня никто уже не верит): пишется от руки расписка, в которой прописан факт передачи денег.
К ней составляется договор с указанием того, что продавец обязуется продать квартиру после факта снятия обременения по заранее утвержденной стоимости. Подписанные бумаги рекомендуется заверить у нотариуса (это необходимо скорее покупателю, дабы обезопасить себя).
В составленном договоре должны быть прописаны следующие моменты:
- Сумма сделки и порядок расчёта. Продажная стоимость разделяется на 2 части: залог (необходимый для погашения кредита) и оставшаяся сумма, которую получает продавец «на руки». Для передачи средств обычно используют депозитные ячейки. В договоре прописывается, что до составления договора купли/продажи, доступ к этим ячейкам есть только у покупателя. Когда заканчивается оформление всех бумаг, покупателю открывается доступ к ячейке с денежными средствами.
- Сроки продажи квартиры и снятия обременений со стороны банка.
После заполнения всех бумаг, участники сделки совместно направляются в банк. с целью погашения остатка долга (выплачивается с предоставленного задатка). После оплаты нужно взять в банку о том, что задолженность была погашена, а также закладную на квартиру.
После чего необходимо снять обременение с жилплощади. Для этого продавцу и представителю банка необходимо обратиться в МФЦ или Рег.палату и подать заявление о том, что квартира больше не находится в ипотеке. Соответствующий бланк для заполнения выдает регистратор.
Для обращения понадобятся следующие документы:
- паспорт собственника;
- свидетельство о том, что задолженность была полностью погашена;
- договор купли/продажи;
- закладная на жилплощадь.
По завершению регистрации в трехдневный срок продавцу необходимо забрать предоставленные копии документов, а также выписку о снятии обременения из ЕГРН.
После всех бюрократических манипуляций можно приступать к продаже жилья. Дальнейшие действия не отличаются от стандартной процедуры купли/продажи.
Вариант №2: потенциальный покупатель тоже обременен ипотекой
Ещё один способ – это найти покупателя, у которого тоже на плечах ипотека. Необходимо уточнить, какой суммой он располагает из личных активов, а какая сумма находится в обременении.
Необходимое условие заключается в том, чтобы наличных средств покупателя хватило на погашение ипотечного долга продавца, а кредитной суммы хватило для оплаты остальной части стоимости продаваемой квартиры.
Рассмотрим процедуру на конкретном примере:
- Объект недвижимости продаётся за сумму 3000 т.р. Сумма долга продавца — 900 т.р. Покупатель имеет на руках 1100 т.р., а общая одобренная сумма ипотечного кредитования — 2000 т.р.
- Если обе стороны соглашаются с условиями друг друга, покупатель передаёт (также как в первом случае по расписке) сумму в 900 т.р. Это будет задаток на квартиру.
- Используя полученный задаток, продавец погашает свой долг по ипотечному кредиту. После чего он вместе с сотрудником банка снимает обременение с недвижимости в МФЦ или рег.палате.
- Затем продавец вместе с покупателем предъявляет банку необходимый список документов для регистрации закладной и ипотеки.
- После оформления банком договора ипотеки покупателя, оба участника сделки составляют стандартный договор купли/продажи.
По итогам у покупателя на руках остались 200 т.р., которые он передает продавцу по средствам банковской ячейки. После успешной регистрации сделки, продавец получает остальные 1900 т.р. наличными от банка, либо через ту же ячейку.
Вариант №3: продажа с обременением банком
Данный способ практически идентичен представленному в самом начале. Разница лишь в том, что человек перекладывает обязанности по поиску покупателя на банк. Кредитные организации идут в таких случаях навстречу, ведь они заинтересованы в том, чтобы вернуть залоговые средства. Так, подобную схему активно практикуют Сбербанк, ВТБ и ряд других крупных банков.
Действуя по такому методу, продавец избавляет себя от части обязанностей (поиск покупателя, подготовка документов и т.д.). Однако в большинстве случаев теряет 5-10% от оценочной стоимости квартиры. Это связано с тем, что банк не стремится продать недвижимость дорого (так как это долго), а пытается сделать это как можно быстрее.
На видео о продаже ипотечной квартиры
Заключение
Каждый из перечисленных способов продажи ипотечного имущества имеет ряд особенностей. Наиболее выгодный (для продавца) вариант – это самостоятельный поиск и продажа за наличные.
В таком случае при наличии времени можно реализовать недвижимость по реальной стоимости. Однако в условиях жесткого ограничения по времени лучше воспользоваться помощью банка. Как правило, такие компании имеют партнеров для ускоренного выкупа ипотечного жилья.
Ипотека на сегодняшний день для многих людей единственный быстрый вариант съехать от родителей или со съемного жилья в свое собственное.
Часто возникают ситуации, при которых у владельца кредитной недвижимости встает вопрос, реально ли продать квартиру в ипотеке?
Досрочно вернуть ипотечный долг
К одному из возможных способов, как продать квартиру в ипотеке относится преждевременная выплата долга.
Так как соглашаются на такую схему редко, найти желающего купить ипотечное жилье сложно.
Учитывая, что на вторичном рынке недвижимости легко подобрать юридически чистое предложение, многих отпугивает то, что недвижимость передана в залог банку.
Чаще всего к этой схеме приходят люди, которые хотят приобрести жилье в новостройке, так как там обычно сразу делают современную планировку.
Однако найти свободный вариант у застройщика на практически завершенной стадии не просто.
Схема покупки ипотечной квартиры с досрочным погашение выглядит следующим образом:
- Потенциальный покупатель передает продавцу задаток заключив при этом дополнительное соглашение (оно обязательно заверяется у нотариуса). Деньги используются на полное закрытие ипотечного долга.
- С недвижимости полностью снимаются обременения (обычно это длится максимум 5 суток).
- Составляется и подписывается сторона сделки договор купли-продажи.
Как продать квартиру по ДДУ в ипотеке? Первые два пункта указанные выше, выполняются в соответствии с написанным, а после этого остается в регистрационной палате продавцу переоформить договор долевого участия в строительстве на покупателя.
Продажа квартиры с выплатой ипотеки в процессе сделки
Сложно ли продать квартиру в ипотеке с ее выплатой в процессе сделки? В этом способе кредитор является получателем задатка, а сама сделка проводится продавцом.
Реализация ипотечной недвижимости в этой схеме выглядит следующим образом:
- Банк подтверждает свое согласие продавцу на реализацию ипотечной квартиры, далее определяется сумма оставшейся задолженности.
- Покупатель кладет деньги в две банковские ячейки (одна предназначена для закрытия долга перед банком, а вторая для продавца, он получает остаток).
- Составляется и подписывается договор купли-продажи, после сделка отражается в Росреестре.
- Продавец забирает средства из первой ячейки и закрывает оставшуюся задолженность.
- Банк передает покупателю погашенную закладную и последний, на ее основании оформляет выписку из ЕГРН в МФЦ, подтверждающую отсутствие обременений на недвижимость.
- При правильном выполнении всех пунктов продавец забирает денежные средства из второй ячейки.
Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке
Можно ли продать квартиру в ипотеке вместе с долговым обязательством? Многие граждане обращают внимание на недвижимость, находящуюся у банка в залоге, за счет ее сниженной стоимости.
Этот способ продажи ничем не отличается от оформления обычной ипотеки:
- Потенциальным покупателем собирается стандартный пакет документации для рассмотрения его кандидатуры банком.
- Если он одобряет заявку, то проводится оценка жилого помещения и его страхование.
Процесс перерегистрации обременений на нового владельца в Росреестре в этом способе переходит на сам банк.
Заемщик просто подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.
На все уходит обычно не больше 5 недель (5 суток снимаются обременения и две недели оформляется сделка купли-продажи).
Продать с помощью банка
Возможно ли продать квартиру в ипотеке с помощью банка? Если у заемщика нет времени продавать самостоятельно залоговую недвижимость или он вообще переезжает в другой город или страну, то он может предоставить возможность сотрудникам банка сделать все самостоятельно.
В этом способе снимает обременение покупатель и кредитор без присутствия заемщика. Оставшиеся деньги от заключенной сделки заёмщик может снять с депозитной ячейки.
Но доступ к ней он получит только тогда, когда завершится весь процесс перерегистрации.
Реализация банком квартиры без согласия заемщика невозможна. Если он дает на это право, то банк проводит торги на специальных интернет-площадках.
Важно понимать, что этот способ для заемщика крайне невыгоден, так как недвижимость реализуется за гораздо меньшую цену, чем она стоит, ведь кредитору главное покрыть свои расходы.
Особенности продажи квартиры, взятой в «военную» ипотеку
Если квартира приобреталась в ипотеку по специальной «военной» программе, то реализовать ее все равно возможно.
Однако этот процесс не легкий. В этом случае для снятия обременений, погашается задолженность банку и возвращаются выплаты, которые поступали из госбюджета.
Не проще ли покупателю сразу погасить долг продавца перед банком и уже тогда сразу купить эту квартиру?
Юристы настоятельно рекомендуют покупателям не приобретать заложенную квартиру путем выплаты остатка задолженности продавца квартиры. После погашения задолженности банк снимет с квартиры обременение, и продавец станет полноправным собственником недвижимости.
Понудить его к заключению договора купли-продажи покупатель уже не сможет. Однако и в этом случае можно подстраховаться: необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с указанием всех существенных условий.
Материал подготовлен при участии юриста Московской коллегии адвокатов "Арбат" Вадима Башир-Заде, управляющего директора брокерского департамента компании "Миэль - сеть офисов недвижимости" Александра Москатова, пресс-службы банка "ВТБ" и гендиректора компании "Метриум" Натальи Кругловой.
Будет ли цена такой квартиры сильно ниже рыночной?
Как правило, цена такой квартиры будет ниже рыночной на 10-15% из-за наличия обременения. Уровень дисконта во многом зависит от расположения дома. Квартиры в центре города, находящиеся в залоге у банка, продаются не менее успешно, чем такое же жилье, но без кредитной истории. А вот в спальных районах города собственникам залоговых квартир приходится делать скидки, так как конкуренция выше.
Не стоит забывать и о том, что за сопровождение возможно придется заплатить банку процент.
Может сложиться ситуация, когда самому покупателю необходимы деньги для покупки квартиры с обременением. В этом случае взять кредит он зачастую сможет только в банке, который является залогодержателем. Это повлечет для покупателя дополнительные издержки в связи с прохождением процедуры одобрения его как заемщика.
Какие необходимы документы для совершения такой сделки?
При совершении такой сделки банк запрашивает у покупателя все документы, необходимые для оформления его как заемщика.
Такими документами обычно являются справка о доходах по форме 2-НДФЛ, паспортные данные, данные о составе семьи и расписка от супруга/супруги о согласии на оформление кредита, выписка из домовой книги. Соглашение с банком заключается в письменной форме с участием самого банка.
Далее, при заключении договора купли-продажи квартиры обязательно нужно запросить выписку из ЕГРП по квартире и выписку из домовой книги. Это необходимо для получения информации о наличии иных обременений, а также о наличии зарегистрированных несовершеннолетних членов семьи.
Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса - это дополнительная гарантия безопасности сделки.
Какова процедура продажи ипотечной квартиры?
Покупателю, который готов пойти на покупку такой квартиры, нужно пройти процедуру одобрения в банке, выдавшем ипотеку. Эта процедура проводится по всем правилам банка, никаких поблажек и скидок не делается. Фактически это смена заемщика.
Не стоит забывать, что покупателем квартиры, обремененной ипотекой, может стать не каждый. Поскольку продается не только квартира, но и сам кредит, покупатель должен отвечать критериям банка для заемщиков по ипотечным кредитам. Критерии различаются в зависимости от банка: могут быть предъявлены требования к размеру дохода, кредитной истории.
При такой схеме продажи квартиры продавец и покупатель арендуют две ячейки. В одну закладывается сумма, равная задолженности, во вторую - остаток от стоимости жилья. Стороны подписывают договор купли-продажи и отправляют его в Росреестр. Далее происходит переход права собственности, а вместе с ним - и залогового обязательства к покупателю. После этого продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить ипотеку. Банк в свою очередь выдает закладную. Покупатель должен предъявить данный документ в Росреестр, получить выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Только после этого продавец получает доступ ячейке со второй частью денег. Это наиболее безопасный способ реализации ипотечной квартиры для всех сторон сделки.
Как юридически будет выглядеть такая сделка?
Покупатель такой квартиры становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. То есть, покупатель квартиры в ипотеке сам становится должником по ипотечному кредиту. При таком способе лицом покупается и квартира, и кредит.
Можно ли продать квартиру с переуступкой обязательств по осуществлению ипотечных платежей банку?
Если мы говорим не о варианте, когда квартира продается, и из полученных денег сразу же гасится ипотека, а именно о ситуации, когда покупатель, приобретая квартиру, обязуется совершать ипотечные платежи предыдущего владельца, то тут нужно уточнять в каждом конкретном банке, возможно ли это.
Как оказалось, не все банки работают с такой схемой. Так, в банке ВТБ рассказали, что их клиенты могут продать залоговый объект недвижимости только при условии погашения ипотечной задолженности перед банком.
Риелторы также отметили, что теоретически такой вариант реален, но практически в своей практике они встречали такое буквально несколько раз, а у крупных банков вообще нет такой опции.
По их мнению, проще продавать ипотечную квартиру "традиционным" путем - с погашением кредита из вырученных средств, это уже отработанная технология, привычная для банков и не несущая рисков для покупателя.
