Договор ипотеки - основные подводные камни. «Потайные комнаты» в ипотечном доме

В современном мире выходит так, что взять кредит по ипотеке – единственная возможность для некоторых людей приобрести собственное жилье.

Многие банки предлагают широкий спектр услуг по кредитованию.

Ипотечный договор – акт, заключаемый между двумя сторонами, подразумевающий залог недвижимости.

На государственном уровне есть ряд документов, регулирующих отношения между банком и заемщиком:

1. Гражданский кодекс РФ;
2. Жилищный кодекс РФ;
3. Законы «Об ипотеке», «Об участии в долевом строительстве», «О госрегистрации прав на недвижимость».

Все необходимые действия по взятию кредита и покупке жилья прописаны в законе о госрегистрации прав на собственность.

Виды договоров

Есть несколько разновидностей ипотечных договоров, рассчитанных на разные слои населения:

• Социальная

Выдается лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, актуальна для любого человека в возрасте от 18 до 60 лет .

Для ее получения необходимо стать в очередь — размер кредита определяется количеством времени, проведенным на учете и стоимостью выбранной квартиры.

В таком случае недвижимость покупается по сниженной цене. Также необходимо получить разрешение банка и пройти оценку платежеспособности.

Читайте также в каких банках Москвы можно воспользоваться .

• Военная

Выдается военнослужащим, поступающим на службу. Они могут приобрести квартиру по льготной цене и без обязательного первого взноса, но только по истечению трех лет службы.

Фотогалерея:

Часть 1 Часть 2

• Материнский капитал

Деньги, выплачиваемые за второго или последующего ребенка можно потратить на выплаты по ипотечному кредиту.

• Долевая

Для такой ипотеки необходимо три участника сделки: застройщик, покупатель и банк – лицо, берущее ипотеку, приобретает квартиру у застройщика и потом в течение некоторого срока выплачивает долг в банк.

1 2 3
4 5 6
7 8 9

• Молодым специалистам

Молодые работники имеют право на скидки от государства, такими считаются лица, устроившиеся на работу по специальности в течение одного года после завершения учебы.

• Работникам железной дороги

В основном требуется внести определенный первоначальный взнос – 10%, часть суммы выплачивается из бюджета. Важно отметить, что необходимо быть работником РЖД в течение минимум трёх лет.

• Молодые учителя

Могут получить только в районе своей работы, однако вместе с этим имеют минимальную ставку и государство выплачивает часть кредита.

Ипотеку можно получить на приобретение разной недвижимости:

1. Квартира на первичном рынке;
2. Квартира на вторичном рынке;
3. Загородное жилье;
4. Доля в квартире;
5. Коммунальная комната.

Также залогом по кредиту может служить:

• Недвижимость, уже находящаяся у владельца – более низкая процентная ставка, однако если вы не выплатите всю сумму – есть вероятность потери недвижимости, которая пойдет на уплату долга;
• Купленная квартира.

Ипотека в банках России

Выбирая программу кредитования стоит обратить внимание на:

• Сумму первого взноса;
• Срок кредита;
• Проценты по кредиту;
• Схему начисления процентов – классическая или аннуитетная.

Ниже рассмотрены условия по ипотеке двух банков – Сбербанк и ВТБ 24:

У многих банков есть возможность онлайн заполнения заявления на получение ипотеки, они даже снижают процентную ставку наряду с этим.

К лицам, берущим ипотеку есть некоторые требования:

• Гражданство РФ;
• Возраст от 18 до 60 лет;
• Работа в России;
• Проживание на территории РФ;
• Высокий уровень дохода, кроме некоторых случаев;
• Стаж работы не менее полугода;
• Чистая кредитная история.

Основные требования к договору

Для того чтобы договор был признан действительным – необходимо выполнить несколько условий при заполнении:

1. Договор заключается только в письменном виде;
2. Наличие подписей двух сторон;
3. Регистрация бумаги на государственном уровне;
4. Вся информация по сумме ипотеки должна быть на титульной странице;
5. Наличие страховки;
6. Недвижимость передается в залог (купленная или уже существующая);
7. Наличие оценочной стоимости квартиры;
8. Четкое обозначение срока кредита;
9. Полная стоимость кредита.

Оформление договора

Перед тем как заключать договор, необходимо подобрать себе квартиру – готовую или у застройщика, чтобы можно было адекватно оценить сумму денег, которую вы можете потратить на первичный взнос и дальнейшие выплаты.

Затем следует сравнить кредитные программы, предлагаемые банком и выбрать подходящую вашим запросам.

Потом вы заполняете заявление: лично или на сайте банка и собираете все необходимые бумаги.

После чего нужно прийти в отделение банка и принести все необходимые документы. В результате банк и заемщик заполняют ипотечный договор.

В случае, если вы сразу не выбрали квартиру – банк дает три месяца на решение.

Права потребителя

В результате заключаемого договора, покупатель получает свои права и обязанности.

Регистрация договора

Для официальной регистрации договора необходимо подготовить ряд документов:

• Заявление от двух сторон;
• Договор на передачу квартиры в залог;
• Договор по ипотеке;
• Документ, доказывающий оплату пошлины.

В самом банке может не быть комиссии за заключение договора, но для госрегистрации необходимо оплатить пошлину в размере 1000 рублей .

В случае, если вы хотите внести изменения в договор – можно использовать функцию дополнительного соглашения к договору. Это будет стоить от 200 до 600 рублей , также надо будет оплатить пошлину.

Срок рассмотрения такого запроса – 10 дней. В результате будут внесены изменения в сам договор и в выписку из ЕГРН. Такое действие возможно только при официальной регистрации самого договора по ипотеке.

Кроме обязательных документов, могут понадобиться еще такие:

• Паспорт и ИНН;
• Справка о месте жительства;
• Копия пенсионного документа, для родственников, находящихся на пенсии, но проживающих вместе с заемщиком;
• При наличии: копия свидетельства о смерти членов семьи;
• Документы по предыдущей кредитной истории;
• Справки о состоянии здоровья кредитуемого;
• Бумаги, подтверждающие наличие какого-либо имущества, например, дом или машина.

Фото документов:

Паспорт РФ Свидетельство о регистрации по месту жительства Кредитная история
Свидетельство о смерти

Необходимо сделать копии всех документов и подать их вместе с оригиналами в банковское отделение.

В случае, если у кредитуемого есть созаемщики – необходимы документы, удостоверяющие их личность.

Заявление

Образец заявления

Основной документ, подтверждающий ипотеку – это заявление. Рекомендуется ответственно подходить к его заполнению. Вносить следует в соответствии с формой, согласованной с законом.

Пункты заключения:

• ФИО заемщика;
• Дата и место рождения;
• ИНН и пол;
• Данные, по которым можно найти кредитуемого;
• Все паспортные данные;
• Адрес проживания;
• Семейное положение;
• Родственники, при наличии;
• Данные о заработке;
• Данные о имуществе;
• В случае получения пенсии – реквизиты карты;
• Подпись и дата;
• Информация о сумме кредита и его особенностях.

Расторжение ипотеки

Возможные причины:

• Банкротство банка;
• Потеря лицом источника заработка;
• Развод с супругом, являющимся созаемщиком;
• Физическая неработоспособность;
• Рождение ребенка.

Акт расторжения договора может быть двух видов:

1. Инициатива со стороны заемщика – если вы не в состоянии выплачивать долг – можно попробовать договориться с банком о смягчении договора, что в будущем поможет в суде.
2. Инициатива со стороны банка – это происходит в случае банкротства банка.

В суде возможны следующие ситуации:

• Суд принудит заемщика выплатить всю сумму кредита одним платежом – это можно реализовать, продав недвижимость, не находящуюся в залоге;
• Суд заберет у заемщика купленную недвижимость, обеспечив полную выплату банку;
• Суд может признать договор недействительным – вам придется доказать нарушение договора со стороны банка.

Также расторжение происходит в случае полной выплаты долга – обе стороны пишут заявление об отсутствии разногласий и реестр регистрирует снятие обременения с квартиры.

Плюсы и минусы

В заключение хочется сказать, что у ипотеки есть как положительные стороны, так и отрицательные.

В итоге, у ипотеки больше минусов, чем плюсов. Однако иногда она является единственным способом получить для себя жилую площадь.

Видео от эксперта

В котором в качестве залога выступает недвижимое имущество. По данному виду договора сторонами выступают залогодатель и залогодержатель – заемщик и банк, предоставляющий кредит соответственно, обладающие право- и дееспособностью. В случае если в качестве заемщика выступает юридическое лицо, в его учредительных документах не должно быть условий, которые ограничивали бы право передачи недвижимого имущества в ипотеку. Составление договора ипотеки, а также исполнение его условий регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об ипотеке» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищным кодексом, а также Конституцией РФ.

Основными сведениями, предусматриваемыми договором ипотеки, являются:

• предмет ипотеки и его оценочная стоимость;
• размер, срок ипотечного обязательства, а также его исполнение по существу – сумма предоставленного кредита, процент за пользование кредитными средствами, график платежей и размер ежемесячных платежей по кредиту, а также порядок его погашения. Если в процессе заключения договора хотя бы один из этих вопросов остался несогласованным, договор ипотеки считается недействительным;
• документальное подтверждение права собственности залогодателя на недвижимое имущество, полное наименование органа, зарегистрировавшего документ.

Данными предмета договора, которые должны быть отображены в его тексте, являются:

• наименование (дом, квартира, иное недвижимое имущество);
• адрес места расположения;
• описание (например, количество комнат, общая площадь).

Передача жилого дома в ипотеку имеет некоторую особенность, которая состоит в том, что земельный участок, на котором он расположен, также переходит в залог. Поэтому в договоре ипотеки указывают адрес, по которому расположен земельный участок, его площадь, номер в земельном кадастре, категорию земель, а также вид разрешенного пользования. Имущество, принадлежащее органам муниципальной или государственной власти, а также то, которое приватизации не подлежит, в качестве залога выступать не может. В случае, предоставления ипотечного кредита на строительство дома, то его обеспечением выступает незавершенное строительство, оборудование и строительные материалы, принадлежащие заемщику.

Стороны обязаны согласовать и указать в тексте договора оценочную стоимость залога. При этом следует учитывать, что оценочная стоимость не должна быть ниже нормативной цены земельного участка. Согласно действующему законодательству, заемщик имеет право проживания и регистрации членов своей семьи в заложенном доме или квартире. Сдача в аренду, перепланировка или продажа предмета залога осуществляется с разрешения банка-кредитора и, как правило, ограничена. Кредитное учреждение вправе периодически проверять условия содержания предмета залога. Если условия содержания заложенной недвижимости в надлежащем состоянии нарушены или заемщик не придерживается графика платежей, банк имеет право требовать досрочного погашения кредита.

Ипотечный договор должен быть зарегистрирован соответствующими государственными органами по месту нахождения недвижимого имущества и вступает в силу с даты такой регистрации. Решение о нотариальном удостоверении соглашения принимается сторонами добровольно. Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

• заявление, поступившее от обеих сторон соглашения;
• договор ипотеки и его копии;
• приложения к договору;
• кредитный договор, который обеспечен ипотекой;
• документ, подтверждающий уплату госпошлины за регистрацию договора ипотеки;
• иные необходимые документы.

Регистрация ипотеки осуществляется в течение 15 дней со дня, когда все вышеперечисленные документы были предоставлены. О регистрации свидетельствует надпись на ипотечном договоре, которая содержит полное наименование органа государственной власти, осуществившего регистрацию, а также дату, место и регистрационный номер. По истечение ипотечного договора или досрочном его расторжении, регистрационная надпись погашается на основании совместного заявления сторон.

Приветствуем! В этом посте вам будет доступен договор ипотеки в Сбербанке образец 2019 года. Также мы расскажем про ипотечный договор Сбербанка, на что обратить внимание. Дополнительно расскажем про брачный договор при ипотеке.

Оформляя ипотеку в Сбербанке, каждый заемщик в обязательном порядке должен детально и максимально подробно изучить все сопутствующие документы перед их подписанием. Именно кредитный договор и договор об ипотеке являются ключевыми документами при покупке недвижимости с помощью заемных средств. Подробнее об основных условиях ипотечного договора и на какие особенности следует обратить внимание – читайте далее.

Договор об ипотеке представляет собой основополагающий документ, регулирующий взаимоотношения участвующих сторон при покупке недвижимости с помощью кредита – Сбербанка России, заемщика и продавца.

Основные условия ипотечного кредитования в Сбербанке выглядят следующим образом:

• возрастной ценз для клиентов – от 21 до 75 лет;
• минимально допустимый стаж работы на текущем месте – не менее полугода;
• объектом ипотеки могут выступать дома, квартиры, земельные участки, апартаменты, предназначенные исключительно для потребительского/личного использования;
• сумма кредита перечисляется продавцу после регистрации сделки в Росреестре (наложения обременения в пользу банка);
• от клиента потребуется внесение собственных средств в качестве первоначального взноса (от 15% от рыночной стоимости объекта);
• величина процентной ставки, предельное значение суммы займа и срок кредитования зависят от многих факторов, включая кредитоспособность клиента, отнесение к определенной категории заемщиков и качество кредитной истории;
• передаваемый в залог банку жилой объект должен соответствовать установленным требованиям в отношении года постройки, удаленности от города, наличия и состояния коммуникаций и т.д.

В договоре подробно прописываются все параметры оформляемого кредита: размер годовой ставки, название ипотечной программы, способ начисления процентов и значение эффективной процентной ставки, а также права и обязанности сторон, штрафные санкции.

Договор ипотеки имеет типовую структуру, однако в индивидуальных случаях банк может прописать по желанию заемщику конкретные особенности или нюансы сделки. Рассмотрим далее условия такого договора.

Основные условия типового договора

Типовой договор об ипотеке является шаблоном основного договора, который будет заключен позднее. Его форма включает в себя все основные пункты и разделы ипотечного договора, но без прописывания конкретных данных в отношении объекта недвижимости (стоимости объекта, местоположения, данных из правоустанавливающих документов) и заемщика (паспортные, контактные сведения).

Главной его целью считается ознакомление каждой стороной с условиями оформления ипотечного кредита заблаговременно и экономия времени, отводимого на подписание основного документа. Проще говоря, это подготовка участников непосредственно к сделке.

Законность договора об ипотеке устанавливается соответствующими нормативно-правовыми актами РФ:

• жилищным кодексом РФ;
• ФЗ «Об ипотеке»;
• Гражданским кодексом РФ;
• ФЗ «О госрегистрации недвижимого имущества и сделок с ним».

Основные или существенные условия ипотечного договора определяют его действительность. Без их указания документ потеряет свою силу. К таким условиям относятся:

1. Сумма займа
2. Валюта
3. Процентная ставка
4. Порядок определения курса иностранной валюты, если происходит перевод денег кредитором третьему человеку, указанному заемщиком
5. Количество, размер и периодичность (сроки) платежей
6. Порядок изменения параметров ипотеки заемщика при частичном досрочном погашении кредита
7. Способы исполнения заемщиком обязательств по договору по месту нахождения заемщика
8. Обязанность заемщика заключить иные договоры
9. Обеспечение по кредиту и требования к нему
10. Цель кредитования
11. Штрафа, пени, неустойки за просрочку или порядок их определения
12. Условие по переуступке прав требования по договору от Сбербанка другим лицам или организациям
13. Согласие заемщика с общими условиями договора
14. Дополнительные услуги
15. Как происходит обмен информацией между заемщиком и банком
16. Порядок предоставления Кредита
17. Титульный созаемщик
18. Наличие закладной
19. Целевое использование средств и как его подтвердить Сбербанку
20. Согласие заемщика на предоставление кредитором информации третьим лицам
21. Заверения и гарантии
22. Согласие на запрос информации в бюро кредитных историй
23. Адреса и реквизита сторон (для Сбербанка – это все действующие и актуальные реквизиты, включая почтовый и юридический адрес, ИНН, номер отделения, БИК, Ф.И.О. уполномоченного лица с подписями и печатью).

В верхней шапке бланка договора ставится дата, место заключения и его номер. Договор распечатывается и подписывается в 3-х экземплярах.

На что обратить особое внимание

• возможность досрочного погашения задолженности (отсутствие моратория и штрафов);
• штрафные санкции (банк не имеет права взимать штрафы с заемщика за действия, которые не были прописаны в заключенном договоре – например, незаконное требование оплатить штраф в случае несписания денег на ссудный счет не по вине клиента);
• возможность отказаться от покупки страхового полиса (речь идет о комплексной страховке, включающей страхование имущества, здоровья и жизни заемщика).

Внимательное изучение договора и своевременное указание на имеющиеся ошибки или пробелы в дальнейшем принесет только пользу для заемщика и позволит избежать ненужных финансовых потерь.

Важно! Когда вы открываете договор ипотечного кредитования сбербанка обязательно обратите внимание на информацию о полной стоимости кредита. Сбербанк обращает внимание заемщиков на реальные расходы по ипотеке на первой странице договора в специальной зоне в правом верхнем углу.

Что нужно для подготовки договора

В процессе составления и подготовки ипотечного договора имеются некоторые нюансы, а именно:

• все требуемые банком документы должны быть актуальными и неподдельными (достоверность любой информации можно легко проверить в онлайн-режиме);
• сбор пакета документов производится по установленной законом и правилами банка форме;
• договор составляется сотрудниками Сбербанка (кредитный и юридический отделы);
• моментом заключения договора является момент его подписания всеми участвующими сторонами.

Заключению ипотечного договора предшествуют поиск приобретаемого объекта недвижимости, его оценка (при необходимости), подписание предварительного договора купли-продажи и сбор полного пакета документов. После этого оформляется кредитный договор Сбербанка с заемщиком. Подробнее про то, какие нужны вы можете узнать в отдельном посте.

Брачный договор

Ипотека обычно оформляется на длительное время, и нет никаких гарантий, что за это время семья не распадется. Для людей, состоящих в официальном браке, актуальным может быть заключение брачного договора, который поможет урегулировать вопросы исполнения обязательств и раздела права собственности в случае развода, когда супружеские отношения осложнены наличием действующим ипотечным займом.

Брачный договор для ипотеки в Сбербанке заключается и оформляется исключительно добровольно при желании заемщика и его супруги/супруга. Такой договор составляется письменно, подписывается обоими супругами и заверяется нотариусом.

Основной причиной, почему нужен брачный договор при ипотечной сделке, является несоответствие одного из супругов требованиям Сбербанка к заемщику (плохая кредитная история, проблемы со службой безопасности, иностранное гражданство, недостаточная платежеспособность и т.д.)

Брачный договор в Сбербанке должен быть составлен до момента подачи заявки на ипотеку, что в отрицательную сторону отличается от условий других банков. Ведь вы можете получить отказ по заявке, а расходы на составление этого договора уже вам не вернуть.

Сбербанк не выставляет особых требований к брачному контракту. Важно соблюсти только один существенный момент. Он заключается в том, что исключаемый из сделки супруг не несет ответственности перед банком по ипотеке и не имеет право претендовать на ипотечное жилье.

Договор ипотечного кредитования в Сбербанке является очень важным документом при оформлении займа на покупку недвижимости. Его заключению и подписанию должно предшествовать всестороннее изучение каждого пункта и раздела с проверкой ключевых условий и особенностей конкретной сделки. Это позволит избежать многих недоразумений и неприятных моментов в будущем.

Если вам нужна профессиональная помощь в составлении такого договора для Сбербанка, наш юрист обязательно поможет вам его составить. Запишитесь на бесплатную консультацию к нему в специальной форме.

Следующий этап оформления ипотеки в Сбербанке – это регистрация сделки. Обратите внимание на наш следующий пост « ». Он расскажет об очень полезном сервисе банка, который позволит вам сэкономить не только время, но и деньги. Сотрудник банка обязан запросить у вас соглашение на проведение сделки через этот сервис т.к. он платный.

Ждем ваших вопросов в комментариях ниже. Будем признательны за оценку поста, лайки и подписку.

Длительное время сфера жилищного строительства и отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями представляли собой широкий пласт правоотношений, правовое регулирование которых осуществлялось на фоне доминирующего государственного бюджетного финансирования преимущественно средствами нормативно-правового характера. В указанных условиях вопросы о роли и значении договора в механизме правового регулирования отношений по реализации прав граждан на жилище играли вспомогательную роль и поэтому должным образом не исследовались.

Произошедшее кардинальное изменение функциональной роли государства в вопросах обеспечения граждан жильем в нашей стране привело к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребности россиян в доступном жилье. Мировая практика решения указанной проблемы свидетельствует о том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование.

Договор ипотеки создает условия для эквивалентного обмена, результатом которого выступает удовлетворение различных по своей правовой природе прав и интересов субъектов исследуемых правоотношений.

При этом поскольку сфера правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования не является неизменной и постоянной, и неуклонно расширяется за счет появления новых отношений (например, реализация социально-ориентированных ипотечных программ) рассмотрение правового регулирования ипотечного жилищного кредитования как комплексного разноуровнего воздействия позволяет утверждать, что регулирование осуществляется не только с помощью таких правовых средств, как норма права, но и с применением средств диспозитивного характера (договора), используемых субъектами рассматриваемых отношений самостоятельно, без прямого вмешательства государства.

Несмотря на то, что правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования имеет особую социальную значимость, которая приумножается в современных условиях проведения государством структурных преобразований в экономике, мы считаем дискуссионным подход, в соответствии с которым правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования подразумевает (или должно подразумевать) лишь опосредованное государственное участие, заключающееся в установлении общих нормативных положений.

В связи с этим особое значение для современного уровня развития отношений ипотечного жилищного кредитования приобретает проблема установления эффективного соотношения нормативного и договорного правового регулирования указанных отношений с целью выявления системы правовых средств, использование которых субъектами ипотечных отношений позволит добиться сбалансированного удовлетворения субъективных прав и интересов.

Договор в механизме правового регулирования ипотечного жилищного кредитования призван развивать результаты нормативного регулирования, дополняя его индивидуальным содержанием: индивидуализацией, конкретизацией правового статуса субъектов правоотношений.

В свете одобрения Правительством Российской Федерации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и возросшим интересом граждан и юридических лиц к ипотечному кредитованию актуальность приобретает проблема правильности составления, оформления и государственной регистрации договоров об ипотеке.

Договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества. В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный кредит) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, т.е. граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, - имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

• предмет ипотеки;
• оценочная стоимость предмета ипотеки;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
• право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, т.е. обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом потому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку; которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку; о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования - кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку; срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, т.е. необходимыми элементами договора ипотеки.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а также зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается - как минимум, необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

• заявление от залогодателя и залогодержателя;
• договор ипотеки и его копии;
• документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
• кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
• документ об уплате государственной пошлины;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае, если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 30 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора об ипотеке предусмотрены законодателем в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке. В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения содержатся в ст. 339 ГК РФ, посвященной договору залога.

При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным. При этом необходимо отметить, что признание договора незаключенным при отсутствии в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям влечет за собой последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 ГК РФ.

Рассмотрим существенные условия договора об ипотеке, предусмотренные действующим законодательством.

Закон об ипотеке в п. 2 ст. 9 предусматривает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1. земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке;
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Необходимо отметить, что Закон об ипотеке (ст. 63) не допускает ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Например, в Московской области минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, составляют 2,0 га, для садоводства - 0,06 га, для огородничества - 0,04 га, а для дачного строительства - 0,06 га 1 Статья 1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г. № 63/2003/03 «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области» // Ежедневные новости. Подмосковье. 2003. № 110. .

В силу ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Положения указанной статьи также должны соблюдаться при ипотеке незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Данное положение Закона об ипотеке подробно разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» (далее - Информационное письмо № 90). Предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

Кроме того, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Предметом договора ипотеки является недвижимое имущество. Законодательное определение понятия «недвижимость» раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Как известно, предметом договора ипотеки может быть только индивидуально определенная вещь. Поэтому строения, являющиеся предметом договора, должны по своим характеристикам, в частности, по функциональному назначению, точно совпадать с данными, которые они имеют в качестве объекта государственной регистрации недвижимости.

Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре ипотеки таких сведений существенное условие договора о его предмете является несогласованным, а сам договор - незаключенным. Таким образом, исходя из существа залогового обязательства предмет договора должен быть определен указанием не только видовой принадлежности имущества, но и индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет договора ипотеки из однородных предметов.

В договоре об ипотеке необходимо указать описание предмета ипотеки. В частности, в договоре указывается вид недвижимого имущества, закладываемого по договору об ипотеке (здание, сооружение, земельный участок и т.д.).

При описании недвижимого имущества необходимо указать:

• наименование предмета ипотеки, которое указано в свидетельстве о государственной регистрации объекта недвижимого имущества и документе технического учета или кадастровом плане;
• площадь объекта недвижимости;
• адрес, по которому расположен объект недвижимости;
• условный или кадастровый номер объекта недвижимости.

Закон об ипотеке (абз. 3 п. 2 ст. 9) также предусматривает, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

При ипотеке земельного участка необходимо учитывать положения п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, который предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Кроме того, согласно п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, указывается категория земель. В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Следовательно, при ипотеке земельных участков в договоре необходимо указывать категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

В правоприменительной практике нередко возникают споры, связанные с несогласием залогодержателя по стоимости заложенного имущества, предложенной залогодателем. В этом случае суду приходится дополнительно оценивать все обстоятельства дела, касающиеся реальной стоимости имущества на момент его реализации, действительную волю сторон при заключении договора и определении стоимости заложенного имущества. Во избежание подобных споров целесообразно при заключении договора в части определения стоимости заложенного имущества избегать конкретных соглашений о стоимости заложенного имущества и предусматривать возможность изменения его размера в связи с инфляционными процессами исходя из рыночной стоимости имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении. Однако на практике объекты недвижимости оцениваются сторонами гораздо выше существующей рыночной цены. Поэтому без объективного мнения профессионалов в данной области вряд ли можно обойтись. Чаще всего оценку предмета договора ипотеки поручают оценщикам из Российского общества оценщиков, которое имеет в региональных центрах свои подразделения, или лицензированным риелторским компаниям. При получении лицензии на оценочную деятельность недвижимости оценку могут провести и эксперты из бюро технической инвентаризации.

Принцип оценки предмета залога по соглашению сторон представляется достаточно целесообразным, потому как лишь соглашением сторон по данному условию договора возможно достичь максимальной сбалансированности интересов контрагентов в данном правоотношении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Что касается остальных условий, то размер исполнения основного обязательства должен определяться договором. Если же договор ипотеки соответствующего условия не содержит, считается, что ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в соответствии со ст. 337 ГК РФ. Таким образом, помимо суммы долга, ипотека обеспечивает залогодержателю возмещение убытков и неустойки в виде штрафа или пени (в случае неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства), проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами при основном обязательстве, возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию. Следовательно, данное условие относится к категории обычных, т.е. его отсутствие в тексте договора не влечет признания последнего незаключенным.

На практике стороны договора нередко, не дублируя соответствующих условий из основного обязательства, в тексте договора просто отсылают к основному обязательству, в обеспечение которого заключается договор, и часто создают для себя неразрешимые проблемы. Не следует забывать, что в данном случае речь вдет о существенных условиях договора, который в силу этого может быть признан заключенным лишь при достижении сторонами соглашения по указанным условиям. Итак, в договоре ипотеки должно быть указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения (если обязательство основано на договоре, необходимо указать его стороны, дату и место заключения). Если обеспечиваемое обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры.

В связи с этим возникает вопрос: являются ли условия о размере, существе и сроке исполнения обязательства, исполнение которого обеспечивает договор ипотеки, существенными, если они, по сути, относятся не к отношениям, возникающим из залога, а к основному обязательству? С одной стороны, Закон об ипотеке включает их в список существенных условий договора, с другой стороны, не исключается возможность их отсутствия в договоре ипотеки. Так стоит ли признавать их существенными? Из числа существенных условий договора об ипотеке условия о существе, размере и сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, целесообразно исключить.

Объясняется это тем, что «договор ипотеки является способом обеспечения другого (основного) договора, и это не причина включения существенных условий договора одного вида в число существенных условий договора другого вида». Как нам кажется, это вполне разумная мысль, поскольку отсутствие подобных условий в договоре ипотеки можно допустить, если на стороне залогодателя выступает должник по основному обязательству. К тому же в договоре ипотеки обязательно должна быть отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Такое разъяснение содержится в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 1996 г. № 6/8. Этого будет достаточно для того, чтобы признать договор об ипотеке заключенным. Однако если на стороне залогодателя выступает третье лицо, отсылка в договоре ипотеки к основному обязательству не может быть признана выражением воли залогодателя, не являющегося стороной в основном обязательстве. В подобном случае отсутствие условий о существе, размере и сроке исполнения основного обязательства влечет признание договора ипотеки незаключенным.

Ипотечное правоотношение характеризуется волевым отношением не только потому, что его возникновение зависит от воли государства, выраженной в правовых нормах, но и потому, что оно всегда устанавливается по воле самих участников правоотношений, которые «выступают в качестве носителей взаимных субъективных прав и обязанностей».

В договоре об ипотеке сторонами выступают залогодержатель и залогодатель. В качестве залогодержателя может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству. На это прямо указывает ст. 334 ГК РФ. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства. Гражданский кодекс РФ последовательно придерживается данного принципа. Однако в действующей редакции Закона об ипотеке ст. 47 устанавливает следующую формулировку: «Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству)».

Таким образом, согласно подобной формулировке становится возможным не совмещать в одном лице и залогодержателя по ипотечному обязательству, и кредитора по основному обязательству. Данная неточность позволяет говорить о том, что предыдущая редакция п. 1 ст. 47 выглядела более удачной. Мы полагаем, что изменения положений данной статьи, введенные Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон об ипотеке», вряд ли можно назвать целесообразными. Во избежание неверного толкования этой нормы необходимо п. 1 ст. 47 сохранить в следующем виде: «Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу если договором не предусмотрено иное».

Основное право залогодержателя содержится уже в определении ст. 1 Закона об ипотеке: получение удовлетворения своего денежного требования к должнику по обеспеченному ипотекой обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны преимущественно перед другими кредиторами. Как свидетельствует практика, нередко залогодержатели имеют неправильное представление относительно своих «особых» прав на заложенное имущество - получить удовлетворение своим требованиям из стоимости имущества. Залогодержатели для быстрейшего обращения взыскания имущества, являющегося предметом залога, часто в договорах обговаривали условие, что заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства переходит в собственность кредитора залогодержателя.

Другой стороной, участвующей в договоре ипотеки, является залогодатель. В качестве залогодателя может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Им может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо, поскольку законодательство не запрещает собственнику имущества обеспечить им в качестве залога обязательство третьего лица. На стороне залогодателя может выступать любое лицо, в том числе несовершеннолетнее, поскольку Закон об ипотеке предоставил возможность заключения договора об ипотеке через представителя, что не защищает интересы залогодателя. Аргументируется данный вывод тем, что «не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости». И с этим нельзя не согласиться.

Основное требование, предъявляемое законодательством к залогодателю, - быть собственником имущества, которое передается в ипотеку, либо владеть им на праве хозяйственного ведения. Данное требование является необходимым. Поскольку ипотека предполагает принципиальную возможность продажи предмета договора, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право распоряжения соответствующим имуществом и возможность продажи заложенного имущества.

Таким образом, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В силу п. 6 ст. 9 Закона об ипотеке, если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Соблюдение формы договора является одним из важнейших условий признания действительности любого договора. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ установил приоритет норм Закона об ипотеке и закрепил общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, которые применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Статья 131 ГК РФ вводит обязательную регистрацию для всех сделок с недвижимым имуществом. Это позволяет высказать предположение о том, что государственная регистрация может быть названа в качестве факультативного признака недвижимого имущества.

Пункт 2 ст. 10 Закона об ипотеке гласит, что договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации. Необходимость подобной регистрации диктуется специфическими чертами самой недвижимости - прочная связь с землей и их особая ценность. Следует заметить, что до принятия Закона о регистрация сделок имела весьма ограниченное применение. Существовал порядок регистрации недвижимости в зависимости от вида имущества в различных государственных органах. Подобная практика нередко приводила к противоречивому нормотворчеству.

Теперь же п. 2 ст. 2 Закона о регистрации предусматривает регистрацию вещных прав на недвижимое имущество, сделок с ним и ограничения (обременения) прав на него в ЕГРП. А под государственной регистрацией законодатель закрепил «юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество». Результатом такой регистрации является тот факт, что правообладатель не обязан доказывать свое право иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре.

Несколько спорным является утверждение законодателя о том, что Закон о регистрации признал государственную регистрацию единственным доказательством существования зарегистрированного права, поскольку это положение противоречит ст. 12 ГК РФ, устанавливающей возможность судебного признания прав.

Порядок регистрации договора ипотеки регламентируют два закона: Закон об ипотеке и Закон о регистрации. В Законе об ипотеке законодатель закрепил гл. 4, регламентирующую основные положения государственной регистрации ипотеки. В Законе о регистрации особенностям регистрации ипотеки посвящена лишь ст. 29.

Нельзя согласиться с мнением некоторых юристов, что, несмотря на приоритет Закона об ипотеке как специального закона, в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Законом о регистрации. По нашему мнению, нормы данных законов необходимо рассматривать только в совокупности.

На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»», который вступил в силу с 1 января 2005 г.

Однако, несмотря на недавние изменения в законодательстве, считаю необходимым раскрыть проблему нотариального удостоверения договора ипотеки, так как стороны договора могут предусмотреть в нем необходимость такого удостоверения. Согласно Основам законодательства о нотариате договор ипотеки может удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по местонахождению недвижимого имущества). К его оформлению применяются общие правила удостоверения сделок у нотариуса.

Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое передает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержатель), со всеми необходимыми документами, с паспортами, удостоверяющими личность обеих сторон. Нотариус должен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совершающему сделку; его права, обязанности, ответственность и, главное, последствия совершаемого нотариального действия, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это является одной из существенных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор.

Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в п. 1 ст. 281 ГПК РФ, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершение до рассмотрения дела судом.

При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон - юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность. Юридическое лицо действует на основании устава, учредительного договора и устава либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совершаемая сделка соответствовала целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах юридического лица, и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением. Если устав подлежит регистрации, нотариус при удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.

Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридические лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц выписки из протокола об их избрании, распределении обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например представители правлений, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если по нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.

При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях, к компетенции какого органа относится принятие решения о залоге имущества. На практике договор ипотеки юридического лица, заключенный на основании решения некомпетентного органа, должен быть признан недействительным.

По завершении проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущество.

На сегодняшний день для большинства российских граждан ипотечный кредит уже перестал быть недоступной экзотикой. Все больше наших соотечественников задумывается о покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако большинство граждан, получив одобрение банка на ипотечный кредит, порой не обращают внимание на очень важный момент - заключение договора ипотеки.

А ведь заемщики должны знать, что в законодательстве предусмотрены особые требования как к форме договора, так и к его содержанию.

Напомним, что договор ипотеки - это договор о залоге недвижимого имущества, таким образом, в случае применения ипотеки для решения жилищных проблем предметом залога обычно выступает жилой дом или квартира.

Сторонами по договору ипотеки являются залогодержатель (банк, выдавший ипотечный ) и залогодатель (заемщик или созаемщики ипотечного кредита). Стороны должны быть правоспособными и дееспособными, то есть граждане должны быть не моложе 18 лет, а юридические лица не должны иметь ограничений по передаче имущества в ипотеку, оговоренных в их учредительных документах.

Эксперты отмечают обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключенным, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенные условия договора ипотеки, являющиеся существенными в силу закона и общими для всех договоров ипотеке, определены п.1,2,4 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке".

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны: предмет ипотеки; оценочная стоимость предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат. Кроме того, в договоре ипотеки должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

По словам экспертов, заемщики при заключении договора ипотеки должны осознавать, что жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков. На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлторскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 5 - 10 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре ипотеки с указанием его суммы, основания его возникновения и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре ипотеки должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Согласно п. 6 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке", если права залогодержателя удостоверяются закладной, то на это указывается в договоре ипотеке.

В соответствии с ст. 10 ФЗ "Об ипотеке", п. 2 ст. 339 ГК РФ договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (кроме того, судебная практика исходит из того, что договор ипотеки должен быть нотариально удостоверен и зарегестрирован в поземельной книге, в этом случае залог считается заключенным с момента его регистрации. В противном же случае сделка может быть признана как недействительной, так и ничтожной). Однако ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации "О нотариате" от 11 февраля 1993 года устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идет о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в ФЗ "Об ипотеке".

Договоры о залоге имущества предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы. По желанию сторон нотариус может выдать сторонам необходимое число копий закладной с отметкой "копия" на каждой из них. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечет недействительность договора.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

При заключении договора ипотеки залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора ипотеки.

Одна из особенностей ипотеки заключается в том, что заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть и пользоваться предметом ипотеки в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре ипотеки не могут предусматриваться какие-либо ограничения права залогодателя или третьих лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное пользование, если иное не предусмотрено договором ипотеке. Срок, на который имущество предоставляется в пользование, не должен превышать срока ипотеки.

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается - как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Антон Гаген

Информационное Агентство "Финансовый Юрист"