Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.
На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательств являлись присяга и поручительство, т.е. обеспечением исполнения обязательств служила личность должника, а не его имущество. В те времена не существовало ни самого понятия "недвижимое имущество", ни тем более "права собственности" на него. Основой сделки служило доверие между участниками сделки. Однако личные качества должника не поддавались точной оценке, что сдерживало развитие товарно-денежных, а также кредитных отношений, обусловливало дороговизну кредита.
С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических соглашений, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определенным собственником и защищается от посягательства других лиц. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом, в частности, возможность его залога.
В разных частях света понятие частной собственности возникает в разные временные периоды. Например, в Египте, по историческим свидетельствам, отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в период I тысячелетия до н.э.
Термин "ипотека" впервые появился в Древней Греции в начале VI века до н.э. Земля в то время была неотчуждаемой родовой собственностью. Ее нельзя было ни продать, ни завещать по желанию, ни отдать за долги. По этой причине масса мелких землевладельцев оказались в долгу у занимавшихся ростовщичеством богатых сограждан. Должники обрабатывали землю у богачей или же брали деньги под залог личной свободы. Заимодавцы, согласно суровым обычаям долговой кабалы, имели право обратить неисправного должника и членов его семьи в рабство и продать.
В 594 г. до н.э. первым архонтом (правителем) был избран Солон. Используя предоставленные ему широкие полномочия отменять или сохранять существующий порядок или вводить новый, Солон осуществляет свои знаменитые реформы. Среди них – закон о завещаниях, который заменил родовую собственность на землю частной. Теперь землю можно было закладывать и отчуждать на законном основании под видом завещания, т.е. каждый землевладелец получил право распоряжаться собственностью по своему усмотрению.
Для обеспечения ответственности должника перед кредитором Солон предложил на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставить столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греческого "hypotheka" – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи, где в I веке н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит Римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения обязательств путем залога недвижимого имущества.
Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась фидуция (от лат. "fiducia" – сделка на доверии или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (action fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.
Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат. "pignus" – неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
Понятие ипотечного обеспечения –это материальное обеспечение обязательств, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательств.
Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять контроль использования, не допуская ухудшения либо исчезновения предмета залога. Кредиторы также, как и на предыдущей стадии вещного обеспечения, не имели права приобретать в собственность находящуюся у них в залоге недвижимость. Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа это право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (двух лет) для выплаты долга. Таким образом, ипотека устанавливала равные права для обеих сторон залога.
Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности – по степени ее важности, установленной законом. Наибольшая сила была у ипотек "по закону" – фискальных. Далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, за ними – ипотеки, оформленные частными документами, и лишь затем – ипотеки, оформленные простыми соглашениями.
В тот же период начали действовать ориентированные по приоритету времени ипотеки: "Кто первый во времени, тот и сильнее в праве". В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право самостоятельно расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первых ипотек и осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком. Иными словами, развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные (по закону) ипотеки: ипотека инвестора на инвестиции; ипотека "фиска" на имущество неплательщика налогов; ипотека на имущество опекуна; ипотека жены на имущество мужа; ипотека церкви. Почти все виды ипотеки сохранились и действуют по настоящее время во многих странах.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение ряда веков, прежде чем вновь появиться в средневековом европейском законодательстве.
В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия. Во Франции – с конца XVI в. действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца и уже тогда была надежным вещным правом, но только после внесения соответствующей специальной записи об ипотеке в особую книгу.
В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные институты. Так, при императоре Трояне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых – это был самый низкий процент в Риме в то время.
Считается, что термин "ипотека" впервые был введён в 594 году до н.э. архонтом Солоном...
Тогда "ипотекой" назывался камень или столб, установленные на краю владения, с надписью о том, что владелец этой недвижимости взял в долг под её залог и в такой-то срок обязан долг вернуть.
Что касается истории организации земельного кредита, то первое место в хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.
При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.
В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.
Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХУШ века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности.. Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.
С середины 60-х годов ХУШ века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.
Такая система просуществовала до 1917 года.
В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.
Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.
Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек.
Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.
В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.
Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей по десятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли.
Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.
Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.
Земельные акционерные банки выдавали ссуды главным образом под залог земель, а сумма ссуд под залог городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависимости от ставки погашения.
Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:
- · повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;
- · преобладание земельного ипотечного кредита;
- · определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;
- · ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60% оценочной стоимости недвижимости;
- · развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
- · выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;
- · основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
- · обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;
- · резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);
- · участие государства в ипотечном процессе.
Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов.
В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.
Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. Страйк Р., Косарева Н. Развитие системы жилищного кредитования в России в 1991-1994 гг.- М., 1994. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности.
Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.
В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон "Об ипотеке" (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко не очевидны.
В настоящее время ипотека рассматривается как залог недвижимости, т.е. залог наиболее ценного и неизменяемого имущества: земельных участков, зданий, строений, предприятий, квартир и др. недвижимого имущества. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ. В соответствии с этим документом имущество не передается кредитору (залогодержателю) в собственность, а остается у должника (залогодателя), что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Залогодержатель (кредитор) вправе лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение.
В настоящее время слова "ипотека", "ипотечное кредитование" присутствуют в многочисленных публикациях, выступлениях на радио и телевидении. Но самую возможность ипотечного кредитования любое кредитное учреждение неразрывно увязывает с проблемой рефинансирования денежных средств, выданных в виде ипотечных кредитов, с использованием в качестве основы для привлечения долгосрочного ссудного капитала активов, возникающих у них после выдачи кредитов под залог недвижимости. В результате этого финансовые и кредитные институты рассматривают ипотечное кредитование как системное образование, способное обеспечить устойчивое, прибыльное ведение дел.
В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.
Сегодня, когда финансовая сфера вроде бы стабилизировалась, стала меняться в лучшую сторону и ситуация на рынке жилищных кредитов.
С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотечный кредит -- это деньги, которые кредитное учреждение предоставляет клиенту на покупку квартиры или дома. За пользование предоставленным кредитом клиент платит кредитному учреждению проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам. Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у кредитного учреждения до полного погашения ипотечного кредита клиентом.
Своеобразие российской ипотеки состоит в том, что она развивалась от ипотеки к функции, а не наоборот. Залог недвижимого имущества, и прежде всего вотчинных (наследственных) владений, широко укоренился в России XV в. Первые упоминания о залоге содержатся в псковской Судной грамоте -- своде законов Псковской феодальной республики, составленной на основании отдельных постановлений псковского вече.
В XIII--XIV вв. на Руси возникает частная собственность на землю и одновременно -- первый вид кредитования, получивший название «заклад».
Судебник 1596 г. и указ 1626 г. признавали нормальной ссудную ставку 20%. Правда, названный указ разрешал взимать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали в первую очередь ссуды под недвижимость. В практике, особенно торговой, встречались более дорогие кредиты -- 30 и даже 120%.
Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался так называемый «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь и били прутьями. «Выколачивать» долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца и находился в полной от него зависимости, вплоть до уплаты долга.
В середине XVII в. при царе Алексее Михайловиче государство активно выступает в качестве организующей силы. Соборное Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (т.е. наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России.
В России ипотека широко использовалась поместным дворянством еще в дореформенную эпоху. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались тогда преимущественно «души».
Историческая справка
- 1754 г. -- в России созданы первые государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов в Петербургском порту при коммерц-коллегии; банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.
- 1786 г. -- реорганизованы Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка при Сенате, Сенатской Конторе и в Петербургском порту при коммерц-коллегии в Государственной заемный банк, в функции которого входило также предоставление ссуды под залог недвижимости земледельцам.
- 1786 г. -- при Заемном банке образована Страховая экспедиция -- первое страховое учреждение в России.
- 1800 г. (19 октября) -- Уставом о банкротах установлены оставление заложенной недвижимости во владении и пользовании собственника, а также обязательная продажа предмета залога.
Можно констатировать два важных обстоятельства: дореволюци-онные ипотечные правоотношения в России имели очень прочные позиции и были широко развиты.
В 1860 г. старые кредитные учреждения были ликвидированы, помещичьи долги удержаны в ходе выкупных операций. Несмотря на то, что дворянство получило достаточно крупные суммы при отмене крепостного права, новые экономические условия требовали все больше средств.
В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 80-х гг. сложилась система ипотечного кредита, просуществовавшая до 1917 г.
В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 г.
Историческая справка
Начало XIX в. -- возникают разнообразные формы кредитных учреждений; в Москве и Санкт-Петербурге учреждены новые кредитные институты -- сохранные и ссудные казны, не только принимавшие вклады от населения, но и выдававшие кредиты под залог недвижимости.
- 1835 г. (1 января) -- введен в действие Свод гражданских законов, разработанный М.М. Сперанским, в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Так, понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека); между частными лицами (частная ипотека); по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).
- 1861 г. -- образовано в Санкт-Петербурге городское кредитное общество -- первая частная организация долгосрочного кредита.
- 1863 г. -- учреждено Общество взаимного кредита.
- 1866 г. -- образовано Общество взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
- 1869 г. -- создан первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заемщиков.
- 1881 г. (19 мая) -- на европейской части России введен закон об ипотеке.
- 1882 г. -- образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд (на 24,5--34,5 года) крестьянам при покупке земли.
Городские кредитные общества, созданные во 2-й половине XIX в., имели право:
- * эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций;
- * исполнять функции залогодержателя при приеме закладного свидетельства от заемщика в обеспечение кредита;
- * выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного.
- * реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком ссудного договора путем продажи на открытом аукционе и проводить все необходимые мероприятия, связанные с этим.
Городские кредитные общества работали по следующей схеме.
- 1. Член общества -- заемщик подавал заявку с просьбой выдать ссуду под залог имеющегося у него недвижимого имущества, как правило, городского строения.
- 2. Кредитное общество рассматривало заявку, производило оценку объекта и давало ответ о возможности выдать ссуду и на какую сумму.
- 3. Если заемщика устраивали предлагаемые условия ссуды, он давал задание кредитному обществу подготовить все необходимые документы для оформления закладной и ссудного договора.
- 4. Следующим шагом была выдача кредита в виде купонных облигаций. К каждой облигации прилагался купонный лист. Чтобы избежать подделки, бланки облигаций переплетались в книги, а при выдаче облигации вырезались из книги таким образом, чтобы в ней оставался талон с соответствующим номером выпушенной ценной бумаги.
В дореволюционной России система ипотечного кредитования успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1913 г. страна имела развитый ипотечный рынок с такими крупными финансовыми учреждениями, как Санкт-Петербургское и Московское городские кредитные общества.
Городские кредитные общества выдавали кредиты из собственных средств, привлекая инвесторов путем выпуска облигаций, обеспеченных крупным пакетом закладных. Эти ипотечные облигации имели высокую степень надежности и пользовались большим спросом у среднего класса как способ вложения свободных средств.
Историческая справка
Конец XIX -- начало XX вв. -- возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы.
- 1903 г. -- к Международному, Учетному и Ссудному банкам, выполняющим основные операции по ипотечным бумагам в Санкт-Петербурге в конце XIX в., активно присоединился Азовско-Донской банк.
- 1905 -- образованы системы учреждений мелкого кредита.
- 1913 г. -- начинают создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).
- 1914--1915 гг. -- кредитные товарищества объединяются в союзы, образована развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования.
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Об ипотеке впервые заговорили в Греции в начале VI в. до н.э. (этот термин ввел архонт Солон). Понятие ипотека означало, что ответственность должника перед кредитором обеспечена определенными земельными владениями (ранее в Афинах залоговым обеспечением являлась личность должника, которого в случае невыполнения обязательств, продавали в рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории вкапывали столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением требований кредитора в сумме долга. На этом столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).
Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. Fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.
При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.
Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.
При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.
Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.
В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства - Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.
Манифестом Екатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие "залог" относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами. Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургское городское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимного кредита».
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).
Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политику государства.
По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей.
На Государственный крестьянский поземельный банк, основанный в 1882 году, была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.
Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования - 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.
В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. - уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
После октябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностью ликвидированы вместе с правами частной собственности.
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего, недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Появляются первые специализированные ипотечные банки, создаются АИЖК (Агентства ипотечного жилищного кредитования), что служит развитию системы ипотечного кредитования в стране.
В период 1998 - 2003 гг. рынок ипотечного кредитования развивался слабо и был незначительным по объему. Следующий поворотный момент - принятие концепции развития федеральной системы ипотечного жилищного кредитования, которая была одобрена Президентом РФ. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При этом особый упор в концепции делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.
Кроме политических факторов развития ипотеки в России необходимо отметить и общеэкономические: рост доходов и уровня жизни населения, потребность улучшить жилищные условия, формирование платежеспособного спроса и развитие сферы розничного кредитования, формирование соответствующей культуры «жизни в кредит» у населения. Начиная с 2004 года, объем ипотечного рынка утраивался ежегодно, в 2006 году наблюдался настоящий бум ипотечного кредитования, во многих банках этот продукт был признан открытием года. Объем рынка достиг по различным оценкам 270 млрд. рублей. В 2007 году бурный рост рынка продолжился.
Упоминания о том, что земли и имения сдавали в заклад можно встретить еще в древнерусских документах 18-19 века. Но тогда эти процессы никак не контролировались государством и давали большой простор для мошенничества.
Во время правления Елизаветы в 1754 году появились первые банки в столичных городах, и ипотека получила полноценное оформление. Банки занимались тем, что выдавали ссуды дворянам под залог их имений. Позднее были открыты отделения и для купечества.
Залоговое право подробно было определено при Александре I. Активное участие в процессе принимал известный реформатор начала того века Михаил Сперанский. Был разработан и введен свод законов, регламентировавший два вида залога недвижимого имущества: государственный и между частными лицами.
Самое интенсивное развитие ипотеки приходится на стык 19-20 веков. В это время в России насчитывалось 11 ипотечных банков, которые действовали по всей стране.
Увеличение капитала в стране в совокупности с отменой крепостного права позволили к 1917 году создать действенную систему ипотечного кредитования с множеством отделений. По уровню развития она не уступала западноевропейской. Однако в послереволюционное время ипотечные банки были отменены, а понятие «ипотечное кредитование» забыто на долгое время.
В 1922 году большевиками была предпринята попытка урегулирования имущественных отношений в стране. В результате был принят Гражданский Кодекс и введены понятия имущества изъятого (государственная собственность) или не изъятого (оно могло становиться залогом) из гражданского оборота.
В 1930 году в СССР появилось плановое банковское кредитование, а коммерческое кредитование было полностью отменено. Это связано с тем, что в стране не стало рыночных отношений, а значит и ипотека с залогом утратили смысл.
В 1964 приняли Гражданский кодекс, который ввел запрет на возможность сдать в залог любое имущество государственных организаций. Советские граждане в принципе могли брать кредиты под залог недвижимости, но только если имелось личное частное имущество.
С 1990-х годов открылась новая страница в истории ипотечного кредитования. В эти годы был принят закон «Об ипотеке», с 1997 года организовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, начался приток инвестиций в сферу ипотеки.
