Иногда возникают случаи, когда собственникам недвижимость целесообразней обменяться имуществом, чем продавать, а потом покупать его. Это целесообразно если есть конкретные жилые объекты, которые граждане желают получить себе во владение. В этом случае составляется договор мены квартиры, который, по сути, равнозначный двум соглашениям о купле-продаже.
Какое жилье подлежит обмену?
По сути, законодатель не ограничивает собственников в реализации своих прав на имущество. Они вольны в любой момент продать, подарить, поменять или иным образом передать другому человеку свое имущество. Для этого требуется:
- иметь документы, подтверждающие, что именно вы собственник;
- быть дееспособным;
- не иметь ограничений на жилье (в виде ипотеки, залога, заставы);
- реализовать свое право добровольно.
Важно понимать, что договор мены квартиры по образцу должен все эти моменты включать. Иными словами стороны должны подтвердить своими подписями (желательно в присутствии нотариуса) об отсутствии ограничений на обмен, чтобы в дальнейшем не возникало оснований для отмены сделки судом.
Учитывая необходимость дальнейшей государственной перерегистрации прав собственности, договор мены квартиры в Росреестре регистрируется в обязательном порядке. Отсутствие такой регистрации означает, что сделка не свершилась, ибо переоформить свои права на новое жилье вы попросту не сможете.
Во время составления договора мены квартиры в 2018 году Росреестр предусматривал наличие в таких документах определённых ключевых условий, без которых регистрация оказывалась невозможной.
Также нужно помнить, что менять можно и социальное жилье. Правда есть определённые особенности - обмену могут подлежать только равноценные объекты недвижимости (собственное на такое же собственное жилье, а социальное на социальное жилье).
Теперь немного о том, что же должно быть в соглашении на обмен. Так, договор мены квартиры образца 2016 года должен содержать:
- наименование и четкие реквизиты сторон обмена;
- предметы сделки и их подробное описание;
- стоимость каждого предмета сделки;
- порядок компенсации разницы стоимости (если таковая присутствует);
- состояние каждого объекта сделки, страхование рисков, как будут происходить передача;
- срок действия соглашения (чтобы не затягивать с переоформлением документов);
- непредвиденные обстоятельства;
- подписи сторон и дату заключения сделки.
На договора мены квартиры с доплатой распространяются все те же правила, которые действительны для договоров купли-продажи. Разница образца договора мены квартир с доплатой от соглашения равноценного обмена небольшая, но все же присутствует.
Дело в том, что в качестве доплаты могут выступать не только денежные средства, но и другое имущество (например, автомобиль, мебель, бытовая техника, земельный участок и другое имущество). Правда, все это должно иметь оценку на дату заключения сделки с учетом износа.
Если собственников несколько
Часто на практике встречаются случаи, когда одой квартирой владеет сразу несколько человек (например, участники приватизации). В этом случае документы для договора мены квартиры должны:
- иметь письменное подтверждение дееспособности всех собственников;
- составляться за участием всех, кто имеет права на жилье;
- подписываться всеми собственниками с одной стороны;
- в случае наличия зарегистрированных детей иметь согласие органов опеки;
- во время подписания договора личное присутствие всех участников обязательно.
В случае, когда готовится договор мены доли квартиры на квартиру, во избежание конфликтных ситуаций с другими собственниками, целесообразно предоставить соглашение между владельцами (жильцами) о порядке пользования жилыми помещениями (либо же решение суда об установлении такого порядка). Исключение может составлять договор мены квартиры между родственниками (например, бабушка переезжает жить к детям, а внуки занимают ее жилье).
В идеальном варианте договор мены долей квартиры по образцу должен четко описывать предмет сделки в первом и во втором случае. Как правило, такие договора практикуются исключительно между родственниками, когда риск конфликтных ситуаций с владельцами другими долями жилья сводится к минимуму. При этом договор мены квартиры родственнику не влечет за собой необходимости уплаты налогов.
Неравнозначный обмен
Меняться можно любым имуществом. Поэтому, если владелец желает оформить договор мены дома на квартиру, либо же подготовить популярный в последнее время договор мены квартиры на земельный участок здесь действуют те же правила, что и при обычном обмене. Правда здесь важно помнить, что пакет документов в каждом конкретном случае будет различным.
К примеру, если под обмен попадает земельный участок, потребуется представить документы, подтверждающие право владения им, но и указать целевое назначение земли (сельскохозяйственные угодья, для строительства). В случае с домом, кроме документов на сам дом потребуются также документы на землю под ним.
Нужно также учитывать случаи, когда есть другие ограничения. В частности если составляется договор мены квартир с несовершеннолетним, наличие согласия органов опеки обязательно. Если же условия дальнейшего быта для ребенка ухудшаются, получить положительное решение опеки может оказаться весьма проблематично (особенно если новое жилье имеет расчетную площадь меньше, чем предусмотрено законодательством на каждого члена семьи).
Помните, мена, эта та же продажа, и если договор оформлен правильно и своевременно реализован, дальнейшая продажа квартиры по договору мены будет осуществляться на общих основаниях, предусмотренных законодательством.
Существенные условия договора мены
По договору мены каждая из сторон обязуется отдать в собственность другой стороне один предмет в обмен на другой.
Договор мены — сделка, сущность которой заключается в передаче имущества. Все врученные предметы по договору переходят в собственность принимающей стороны.
Одним из подвидов мены является бартер. Эта сделка применима только во внешней торговле. Для заключения такого договора товары обязательно должны быть равноценными, а одна из сторон обязана обладать лицензией.
Главным условием договора мены является наличие предмета. Иные условия становятся существенными, если это оговорено в договоре.
| Скачать форму договора |
Обменять можно любой товар, свободный от обременений. Однако следует сделать оговорку о том, что сторона не может передать то, чем она не вправе распоряжаться. Например, не могут быть предметом договора мены акции, если лицо, которое их передает, не является участником общества. А вот продукция, произведенная на заводе, может быть обменяна без согласия директора предприятия.
Если обмен идет на неравноценные предметы, то одной из сторон (той, что получила больше) придется возместить разницу.
Прочие условия договора мены
Договор мены, как правило, заключается в письменной форме. Устно можно совершить сделку в следующих случаях:
- сумма договора между физическими лицами не превышает 10 000 рублей;
- договор исполняется при заключении.
Что касается содержания договора мены, то права одной стороны корреспондируют правам другой. При этом если гражданин не исполняет свои обязанности по передаче товара, то та сторона, которая исполнила свои обязательства, вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.
Законодатель не устанавливает особых требований к субъектам договора мены. Однако если исходить из того, что по условиям сделки должен быть передан какой-либо предмет, то у сторон должно быть на этот товар вещное право (например, право собственности). То есть субъектный состав сделки может состоять как из физических и юридических лиц, так и из субъектов РФ.
Гражданский кодекс РФ прописывает условие о том, что все расходы по договору мены ложатся на сторону, совершающую то или иное действие. Однако если речь идет, например, о государственной регистрации в Росреестре, то пошлину платят обе стороны.
Что касается условия в договоре мены о сроке, то по общему правилу вещи должны передаваться одновременно. Но если это не так, в документе обычно прописывается период, в течение которого сторона должна получить предмет. Именно с этого времени будет отсчитываться срок, когда контрагент не исполнил свои обязательства, а значит, должен возместить убытки другой стороне.
Договор мены земельного участка
| Скачать форму договора |
Сам договор мены (ГК РФ,глава 31) земельного участка государственной регистрации в Росреестре не подлежит, однако в обязательном порядке регистрируется переход права собственности на участок.
Кроме того, предполагается, что обмениваемые предметы по своей стоимости равноценны. Если это не так, то одна из сторон доплачивает определенную сумму, указанную в договоре.
Помимо этого условия в договоре мены земельных участков рекомендуется прописать еще несколько важных положений:
- идентификационные данные участка (кадастровый номер, его площадь, место расположения и т. д.);
- целевое назначение земли;
- объекты недвижимости, расположенные на участке.
В большинстве случаев к договору мены стороны прилагают графические планы или чертежи, на которых указано, где расположен участок.
Обращаем ваше внимание, что на передаваемом участке могут быть установлены сервитуты. Уточните о них у владельца, а еще лучше — пропишите это условие в договоре мены.
Договор мены автомобиля используется в том случае, когда:
- автовладелец не может в течение длительного времени продать транспорт;
- применяется схема trade-in — обмен старого авто на новое;
- необходимо обменять транспортные средства (одного года) без разницы во времени.
Договор мены — один из самых легких способов получить новый автомобиль. Его составление и последующая регистрация права не займут много времени, и владелец получит новый транспорт, что называется, не отходя от кассы.
Алгоритм действий следующий:
- составляется и подписывается договор мены автомобилей;
- регистрируется право собственности на транспорт в ГИБДД.
Нотариального удостоверения сделки законодателем не требуется, только по желанию сторон.
Если по договору мены производится доплата, это необходимо указать в документе.
Договор мены квартиры (образец 2017-2018 Росреестр)
 |
| Скачать форму договора |
Договор мены квартиры заключается с целью обмена недвижимостью сторонами без привлечения денежных средств или с минимальной доплатой (в случае если стоимость квартир различная).
Главные особенности, на которые стоит обратить внимание при заключении договора мены:
- точное указание предмета договора (адрес квартиры, ее кадастровый номер) и стоимости;
- перечень лиц, которые могут пользоваться помещением после совершения сделки (в противном случае договор могут признать незаключенным).
Переход права собственности на квартиру, обусловленный заключением и исполнением договора мены квартиры, подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном управлении Росреестра, то есть правом собственности на квартиру стороны наделяются только после регистрации перехода права в Росреестре, а не в момент обмена. Ранее выдавались свидетельства о праве собственности, а в настоящее время их не выдают. Все сведения хранятся в электронном виде, в реестре.
Договор мены (образец) можно получить у нотариуса или составить самостоятельно.
Если вы решите составлять договор самостоятельно, придерживайтесь наших рекомендаций, и вам не придется тратить время на исправление документа:
- в преамбуле укажите идентификационные данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
- пропишите адрес, кадастровые номера и иные сведения, конкретизирующие передаваемую жилплощадь;
- стоимость квартиры;
- размер доплаты (если она есть);
- основания для владения квартирой (например, реквизиты свидетельства о праве собственности либо данные выписки из ЕГРН);
- срок передачи предмета договора.
Если квартира находится в собственности нескольких граждан, то для заключения сделки необходимо получить согласие всех владельцев.
Все, кто был зарегистрирован в квартире, не должны лишиться регистрации. Этот пункт прописывается в договоре мены. Кроме того, если в обмениваемом жилье имеется доля несовершеннолетнего, то она сохраняется без изменений. Если несовершеннолетний является собственником, то для сделки требуется согласие органов опеки.
Таким образом, смена собственника объектов недвижимости (в том числе земельных участков), в отношении которых заключен договор, подлежит обязательной государственной регистрации.
Несмотря на особенности заключения договора, большинство вопросов, связанных с обменом, регулируется положениями о купле-продаже, содержащимися в главе 30 ГК РФ.
Текст: Надежда Рогожкина Фото: Филипп Урбан
Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.
Федот, да не тот
Мена - это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.
По большому счету, мена - та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором - деньгами.
Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).
Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.
Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.
Кому это надо
К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена - отличный вариант.
Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.
Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной - по выкупу доли.
Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.
Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.
Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены - идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.
Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.
Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.
Бубновый интерес
В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы - в итоге набегает немаленькая оплата.
Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) - расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.
Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.
Договор мены - это один документ, а ДКП - два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды - в целом 4 тыс. руб.
То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.
Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.
Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене - только один раз.
Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.
Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.
Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище - эти затраты не компенсируются.
Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).
Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. - и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.
Не без этого
Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.
Второй - договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней - в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.
Сложности возможны и с налоговыми органами.
Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.
Что нужно
В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.
Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации - БТИ).
Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.
Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.
В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.
Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.
У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.
Справка БН
Документы, необходимые для регистрации договора мены показать
Непосредственно сам договор, который вы составляете в произвольной письменной форме. Его образец легко найти в интернете
- Квитанции об уплате госпошлины за регистрацию сделки
- Документы, свидетельствующие о правах собственности обеих сторон на объекты обмена
- Заявления собственников, а также согласие всех собственников квартиры, которые могут выступать все вместе одной стороной в договоре либо дать письменное согласие на обмен квартиры (образец есть на сайте Росреестра)
Если планируется совершить мену квартиры, необходимо знать о том, как это сделать и какие существуют трудности при проведении сделки.
Проблема в том, что большинство предложений на рынке недвижимости исходят от риэлторов и агентств. Выбрать грамотного агента, который предоставит полную и достоверную консультацию, очень тяжело. А большинство из них за немалую плату не могут даже ответить на вопрос о том, в чем особенности договора мены и составить его правильно.
Разберем детально, что такое мена и обмен, в чем их отличие и какие существуют нюансы. Также будет предоставлен полный список документов, необходимых при заключении договора. А в качестве бонуса можно скачать образец договора мены квартиры.
Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 567 гласит, что по договору мены одна сторона передает товар в обмен на другой. Бартер известен еще с древних времен, когда денег как таковых не существовало. Такой вид сделок часто применяется и в наше время. Однако из-за высокой стоимости квартир и возникновения спорных ситуаций обмен квартирами не так популярен. Мена теоретически осуществляется очень просто: владелец квартиры передает ее другому человеку, а взамен получает товар больше/меньше или равный стоимости обмениваемого жилья. Если имеет место разница в цене, то одна из сторон осуществляет доплату.
Бартер не ограничивается обменом на аналогичное жилье – предметом сделки может быть любое движимое и недвижимое имущество, за исключением денег. Т. е. квартиру можно обменять, например, на автомобиль.
Что касается возможности обменять свою квартиру на квартиру с доплатой или без, то она предоставлена только на рынке вторичного жилья. И чтобы осуществить сделку мены, сначала нужно найти собственника квартиры, желающего обменять ее на другую, равноценную или с доплатой. Далее собственники заключают договор и переоформляют недвижимость в Росреестре.
Особенность такой сделки в том, что каждый участник является продавцом и покупателем одновременно. Таким образом, он подобен двойному соглашению о купле-продаже, и к нему применяются правила главы 30 ГК РФ. Что касается самого соглашения, то оно должно быть составлено только письменно, поскольку является основанием для регистрации права собственности.
- реквизиты сторон;
- сведения о квартире и товаре, получаемом в обмен;
- права и обязанности участников сделки;
- ответственность;
- условия о доплате (если есть);
- способы решения спорных ситуаций;
- иные условия.
Важным моментом для собственников квартир является то, что существует 2 вида квартирного бартера: мена и обмен. С одной стороны, они абсолютно идентичны. Но существует главное отличие – обмен предполагает передачу неприватизированной квартиры, а мена возможна только при сделках с недвижимостью, находящейся в частной собственности.
Преимущества и недостатки
Как и любая сделка, мена квартиры имеет свои плюсы и минусы, которые раскроем ниже.
Преимущества мены перед другими сделками заключается в нескольких аспектах:
- Обе стороны сразу получают жилье – то есть после продажи квартиры не требуется тратить время на поиски новой жилплощади.
- Возможность получить налоговый имущественный вычет обеими сторонами сделки.
- В случае расторжения договора обе стороны остаются с прежним имуществом.
Недостатки мены заключаются в следующем:
- Договор мены (обмена) возможен только между квартирами одного вида – то есть поменять муниципальную квартиру на приватизированную невозможно.
- Ограниченный выбор квартир – при приобретении квартиры классическим способом покупателю предоставляется широкий выбор вариантов, а при обмене список значительно сокращается.
- Требуется уплата подоходного налога, даже когда мена была равноценной. Поскольку меня является реализацией, и в соответствии со ст. 38, 39 НК РФ доход облагается налогом.
Основные условия мены квартиры
Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.
Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.
Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений. В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.
Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?
Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.
Необходимые документы
Для составления договора требуется пакет документов, аналогичный купле-продаже. Отличием является то, что оба участника собирают одинаковые бумаги.
Указанный перечень документов нужен для регистрации права собственности. Плюс необходимо предоставить договор мены и акт приема-передачи, а также 2 квитанции об оплате госпошлины.
Госпошлина оплачивается обеими сторонами сделки, поскольку необходима регистрация сразу 2-х объектов.
В каком случае договор можно признать недействительным
На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.
Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.
Причины признания договора недействительным:
- один из участников сделки – недееспособное лицо;
- сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
- договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
- условия сделки противоречат законам РФ;
- сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
- сделка является мнимой или притворной*.
Для признания договора недействительным в суд может обратиться потерпевшая сторона сделки или любое заинтересованное лицо, вплоть до представителя органов власти или организации. Впоследствии виновное лицо обязано будет возместить понесенные расходы потерпевшим, а, возможно, и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.
Мена квартиры сегодня не так актуальна, в отличие от ДКП. Хотя на практике процедура мены проще и безопаснее для участников сделки. В частности, посредники склоняют к заключению стандартного ДКП. Причиной могут служить незнание всех тонкостей мены, а также коррумпированность органов власти, и, безусловно, ценовой интерес агентов.
Предлагаем ознакомиться со списком советов юристов, которые стоит учитывать при составлении договора мены:
- Законом не установлено обязательное нотариальное заверение, однако, нотариус поможет убедиться в юридической грамотности составленного договора.
- Всегда просите собственника обмениваемой квартиры предоставить выписку из домовой книги, чтобы узнать о числе прописанных лиц и избежать в дальнейшем судебных споров.
- Проверяйте данные в предоставленных документах – информация должна быть одинаковой.
- Внимательно изучите выписку из ЕГРН на наличие обременений, возможно, есть ограничения, которые мена не отменяет (залог, ипотека, арест, аренда и т. д.).
Воспользовавшись услугой опытного юриста, участники сделки получат:
- консультацию по мене или обмену квартиры;
- грамотное составление договора;
- сопровождение сделки;
- помощь в регистрации права собственности.
Вам не нужно искать юриста и тратить время на поход в офис. Напишите в чате справа и получите бесплатную консультацию высококвалифицированного специалиста.
Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.
Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.
По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:
- другую квартиру;
- частный дом, в том числе загородный;
- дачу и другие виды недвижимости.
Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.
На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.
Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.
Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:
- если цена одинаковая, обмен равноценный;
- если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).
Образец и инструкция по составлению
Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.
ФИО сторон, предмет договора
Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).
Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).
Описание стоимости квартир и порядок расчетов
Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.
Обязательства и ответственность сторон
Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:
- передать объекты недвижимости;
- гарантия того, что объекты не обременены , залогом, претензиями третьих лиц;
- в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.
В заключительной части прописывают необходимость составления квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).
Пошаговая инструкция по обмену квартирами
Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или . Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.
Шаг 1. Сбор необходимых документов
Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):
- паспорта;
- документы на квартиру;
- договор мены.
Шаг 2. Регистрация договора
Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи. Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации. В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или .
После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).
Шаг 3. Оплата налога НДФЛ
Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.
Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.
