В среду министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал журналистам о поручении президента - проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Говорить о каких-то конкретных сроках он не стал.
О том, что нужно отказаться от долевого строительства министр говорил еще летом. «Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечал Мень.
Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.
«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» Павел Поселёнов.
Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит Дмитрий Соболев, финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.
Сегодня только четверть девелоперов строит за свой счет, отмечают в ГК «Гранель». Там же добавляют, что полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне может уйти с рынка до 90% девелоперов.
«Себестоимость строительства в регионах равна примерно 25 тыс. руб. за кв м. Продажи в среднем — 35 тыс. руб. за кв. м. Данные условия для регионов финансово обременительны и бизнес становится невыгодным», — рассказывают в компании.
Если учесть поправки к закону о долевом строительстве, то на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку доходность этого бизнеса уменьшается с каждым годом все больше и больше, добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».
Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.
«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках - изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился Роман Родионцев. руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
Напомним, что в прошлом году были ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для застройщиков, привлекающих средства населения. Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.
Минимальный размер составляет 2,5 млн рублей при планах построить 1,5 тыс. квадратных метров. При этом если застройщик собирается возвести с привлечением средств граждан 500 тыс. квадратных метров, то его уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей.
Кроме того, этим летом президент подписал закон о фонде защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который устанавливает единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.
Если новая инициатива президента будет реализована, то схема, по сути, почти не поменяется, поскольку банк финансирует стройку, обратил внимание Соболев. Однако меняется период времени пользования банковскими деньгами.
«Банк будет давать деньги на более длительный срок - так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье», — сказал эксперт.
Он уверен, что можно ожидать сокращение количества компаний и дальнейшую монополизацию рынка. Увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции в таком случае неизбежны.
В том, что стоимость жилья вырастет уверены и другие участники рынка. Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».
«Чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты», — полагает она.
По ее словам, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования.
При полном проектном финансировании отпадает необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, конечно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.
«На текущем этапе переход к проектному финансированию не стоит воспринимать как перспективу ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и, на мой взгляд, в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится», - отметила эксперт.
Павел Поселёнов также считает, что в сжатые сроки полностью перейти на проектное финансирование не получится, речь может идти о пяти годах и более.
Между тем, проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. К ней не раз в своих заявлениях обращался президент. Сегодня регионы предоставили Минстрою дорожные карты о решении проблем почти 40 тысячах обманутых граждан.
Но по мнению ряда депутатов, проблема гораздо масштабнее, и речь идет о 150 тысячах человек, которые вложили свои средства в строительство домов и не получили жилья.
Михаил Мень говорит об отсутствии надлежащего контроля за долевым строительством в субъектах. Он также отмечает, что планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах страны и возложить полномочия по контролю на органы государственного строительного надзора субъектов РФ.
«Это позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков», — приводятся слова министра в материалах ведомства.
А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и Setl Group. Ее максимальный объем в деньгах - 25 млрд рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. «Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты», - беспокоятся в компании «БФА–Девелопмент». Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. «Валютные кредиты - большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации», - поясняет исполнительный директор ГК «С. Э. Р.» Павел Бережной.
Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?
Внимание
Руководитель проектов компании «Норд Вест Девелопмент» Владимир Грибков представил расчеты, как меняется структура финансирования одного и того же инвестпроекта при разных схемах, в том числе при применении проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
«Инфо
При проектном финансировании по ставке 15% прибыль застройщика снижается в десять раз.
А чтобы получить такую же рентабельность проекта, как и при использовании средств дольщиков, ставки по кредитам должны быть на уровне 4,5-4,7%.
Или нужно поднимать продажную стоимость жилья минимум на 15%», – говорит Владимир Грибков.
Некоторые эксперты уверены, что в новых условиях банки сумеют значительно расширить свое присутствие на строительном рынке, так как застройщикам будет выгоднее включать их в состав своих акционеров – в этом случае проектное финансирование обойдется в разы дешевле.
Долевое строительство: вопрос выживания
Итак, каким же образом изменения в законодательстве отразятся на застройщиках, на рынке долевого строительства и на рынке новостроек вообще в 2018 году? В чем суть основных изменений? Напомним: среди нововведений – создание компенсационного Фонда, средства из которого будут направлены на завершение строительства в том случае, если застройщик окажется неспособным выполнять свои обязательства (банкротство, пр.).
Важно
Функционировать Фонд будет в формате публично-правовой компании под контролем Счетной Палаты.
Фонд будет сформирован средствами, которые застройщики должны отчислять в обязательном порядке до того, как приступить к строительству.
Размер взноса составит 1,2% от совокупной суммы, всех ДДУ, которые были заключены с дольщиками.
Стоит ли ждать отмены долевого строительства в 2018 году?
Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций.
Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье.
Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд рублей.
К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает.
Несколько лет назад это пыталась делать СК «Темп», но со временем перешла на долевку.
» Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли.
Кирилл ИгнахинГенеральный директор Level Group Полагаю, самым главным изменением, которое серьезно повлияет на деятельность застройщиков, станет требование создать резерв на расчетном счету застройщика, составляющий не менее 10% от планируемой стоимости строительства.
Поскольку эти средства придется заморозить до начала привлечения средств дольщиков по ДДУ, это может поставить в затруднительную ситуацию девелоперов с небольшими финансовыми резервами.
В этом случае на рынке останутся только те игроки, которые смогут провести максимально «тонкую настройку» своего бизнеса, оптимизировать затраты и правильно оценить свои силы. Вместе с тем, повышенные требования к финансам могут спровоцировать уход слабых игроков.
Новое в долевом строительстве с 2018 года
Эскроу-счета – это будущее первичного рынка с точки зрения прогрессивности и безопасности сделок», – утверждает начальник центра ипотечного кредитования филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова.
По ее словам, деньги дольщика на эскроу-счетах будут защищены и в случае отзыва у банка лицензии.
Уже в 2018 году законодатели пропишут, что размещенные на эскроу-счетах средства не будут входить в конкурсную массу при санации банка в случае его банкротства. И дольщик сможет получать свои деньги в полном объеме, а не 1,4 млн руб. по страховке
АСВ. Впрочем, от эскроу-схемы, означающей полный переход проекта на заемные деньги, застройщики пока открещиваются.
В целом мы относимся к ужесточению требований к долевому рынку с пониманием – речь идет об очень большой отрасли и рисках рядовых граждан, для которых жилищный вопрос – это зачастую проблема всей жизни.
Поэтому, конечно, многим игрокам придется не просто, но с точки зрения «здоровья рынка» и защиты покупателя, все меры, предпринимаемые властями, оправданы. В конечном счете, все застройщики выиграют от нововведений, ведь вырастет доверие клиентов к долевому строительству и многие из тех, кто сегодня считает вложение в строящееся жилье неадекватным риском, придут на рынок.
Главным образом, новые правила работы потребуют изменения подхода к финансированию и отчетности.
И к первому, и ко второму мы абсолютно готовы.
Кроме того, застройщики, не имеющие возможности привлекать средства дольщиков, которые фактически выступали для них беспроцентным кредитом, будут вынуждены либо строить на собственные средства, либо привлекать кредитные.
Как следствие, застройщик будет вынужден включить в себестоимость квартир свои затраты, в том числе и на привлечение проектного финансирования.
Мария ЛитинецкаяУправляющий партнер «Метриум Групп» На мой взгляд, 2018 год станет адаптационным периодом для всей строительной отрасли.
Главным образом, застройщикам придется привыкать к ужесточенным требованиям по финансовой устойчивости своих организаций, а также к взаимодействию с компенсационным фондом. Последний не только сможет собирать отчисления от заключаемых в стране ДДУ, но и получит контрольные функции, скажем, сможет запрашивать у застройщиков на регулярной основе информацию о состоянии организации.
А может, без долевки? Интересно, что на прошедшем форуме прозвучало немало высказываний и о вреде долевки. «Каждый год в 214-ФЗ вносятся изменения и правки. Но нельзя бесконечно улучшать то, что с самого начала не работает. Продажа квартиры в строящемся доме – это улыбка чеширского кота», – говорит заведующий кафедрой менеджмента недвижимости Санкт-Петербургского государственного экономического университета Сергей Максимов.
Настроены решительно главным образом чиновники, перед которыми стоит задача остановить увеличивающийся в кризис вал проблемных объектов.
Первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин заявил, что эти поправки «выстраданные» – в стране уже 1200 вызывающих опасения объектов, где приобрели жилье 130 тысяч граждан.
А власти Ленобласти вовсе предлагают отказаться от долевого строительства.
Если рассматривать поправки постатейно, в первую очередь вызывает вопросы установленное ограничение направлять денежные средства дольщиков строго на строительство определенного объекта недвижимости. Возникает вопрос, на какие средства застройщик будет осуществлять рекламу объекта.
Поправки предусматривают создание компенсационного фонда, призванного в случае банкротства застройщика возместить убытки участникам долевого строительства.
Принципиальным образом появление компенсационного фонда не изменит ничего в деятельности застройщиков.
Если раньше они отчисляли примерно такие же сумы (1,2% от стоимости, указанной в ДДУ) на счета страховых компаний, то теперь эти деньги будут направляться в компенсационный фонд.
Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года - на полгода раньше, чем прописано в законе.
На прошлой неделе об этом дискутировали в Госдуме РФ.
Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.
В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дольщики В России заработал фонд защиты прав дольщиков Дыра в бюджете рынка Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной.
По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см.
«Основные новации…»).
Развивающееся долевое строительство в условиях новой экономики часто сопровождается большим количеством судебных разбирательств, касающихся обманутых дольщиков и невыполнения строительными организациями условий договора. К сожалению, ранее в законодательстве отсутствовало регламентирование договоров об инвестиционной деятельности и судовые разбирательства основывались на их содержании, судом двусмысленно оценивались правовые основания заключаемых сделок. Федеральным Законом от 30. 12. 2004 г. N214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других строений недвижимости, внесение изменений в некоторые акты РФ», частично разрешена эта проблема.
Внесенные новшества в закон долевого участия
С 1 июля 2017 года обрели силу дополнительные поправки к существующему закону 214-ФЗ. Державными органами приняты меры для обеспечения инвесторов дополнительными гарантиями, защищающими от недобросовестных строительных компаний.
Наличие уставного капитала
Теперь у строительных организаций уставной капитал обязан соответствовать максимальной площади объекта на которой планируется вестись строительство. На пример, у застройщика в планах возведение строения площадью 20 тыс. кв. м., то в уставной капитал должен содержать около 40 мил., руб. Иначе у него нет шансов получить заключение о соответствии на объект. Органы, выдающие такие документы, строго проверяют указанные площади, наличие уставного капитала, который оплачивается в полном объеме в уставной фонд. Иначе у компании теряется основание на привлечение наличных средств инвесторов. Бывает, что у застройщика нет собственных наличных тогда им заключается поручительство в лице одного или нескольких юридических лиц, имеющих необходимую сумму. В ситуациях не доведения строительной компанией дела до конца, перед инвесторами дальнейшие обязательства выполняются поручителями.
Единая регистрация строительных компаний
Законом с 2018 года предусмотрено создать сайт единого реестра застройщиков в сети интернета. Здесь каждому интересующемуся, предоставляются сведения о действующих на данный момент строительных фирмах и информация о проекте строительства. Данный сайт уже действует.
Строительная организация, заключая ДДУ обязана оповестить покупателей о поручившихся лицах и условии поручительства. Срок поручительства должен быть на два года больше, срока даты передачи жилплощади инвестору по заключенному ДДУ.
Если строительной фирмой и поручителем решается вопрос о досрочном прерывании договора между собой, они обязаны за месяц предупредить об этом дольщиков.
Эскроу-счет
Это нововведение хорошая гарантия инвесторам. Эскроу-счет до определенного момента или выполнения оговоренных обязательств хранит наличные средства. Застройщиком они получатся после подписания с инвестором акта приема-передачи жилплощади. Открывается данный счет строительной фирмой, закрывается автоматически. Если строительство не завершится, дольщики в банке получают свои средства обратно без судейских разбирательств со строительной организацией.
Покупатель может продать не достроенную квартиру по договору переуступки прав, тогда все в таком же порядке переходит новому инвестору. При выполнении застройщиком всех обязательств по ДДУ, у дольщика нет законных оснований отказываться в одностороннем порядке от исполнений данного договора. Данный спорный вопрос разрешается судебным разбирательством.
Компенсационный фонд
Президентом Российской Федерации 29. 07. 2017 г. утвержден Закон «О публично-правовой организации защищающей гражданские права – участвующих в долевом строительстве, при несостоятельности обанкротившихся застройщиков». Благодаря данному вердикту тем, кто берет участие в долевом строительстве, по договору предоставляются новые гарантии.
Специально для инвесторов сформировали компенсационный фонд, куда строительными фирмами согласно установленному порядку отчисляются 1,2% от сумм, заключенных сделок. Данные средства планируется отдать в распоряжение инвесторам. Им решать, будут ли они потрачены на достраивание дома или на выплаты компенсаций. Первые месяцы работы фонда показали неплохие результаты, произведены перечисления от 118 строительных компаний из 46 областей государства. Законом о защите прав дольщиков с четкостью прописано требование к данной системе, согласно постановлению, заработать она должна в январе 2018 года.
Предоставление льгот для долевого строительства
Госдумой принят закон о получении налоговых льгот при долевом строительстве. Соответствуя ему:
- физическим лицам дается освобождение от НДФЛ. Полученный ими доход в денежном эквиваленте, который выдал компенсационный фонд, не облагается налогом;
- некоторыми строительными фирмами применяется упрощенная система налогообложения. Поэтому определение объекта облагаемых налогом на прибыль, полученную строительной компанией доход уменьшится на сумму расходов в виде обязательных отчислений в компенсационный фонд.
Законодательство возлагает надежду на эффективное функционирование фонда, который должен защищать правовые нормы участвующих в долевом строительстве.
Внесенные изменения в Налоговом кодексе предусматривают сокращение убытков строительными компаниями и улучшение условий в развитии первичных рынков жилья. Согласно законодательству, на сегодняшний день строительные организации освобождаются от налогообложений в границах ДДУ.
Новые требования к застройщикам
Как указано в законодательстве 2018 году строительные фирмы обязаны работать по принципу «один объект – одна фирма застройщика – одна лицензия на строительство». Даже крупные строительные компании могут не получить разрешение на начало строительства всего района. Еще по закону застройщику устанавливается лимитированный расход:
- На оплату труда;
- Оплату банковского сервиса;
- Услуги руководящей фирмы;
- На рекламирование;
- На оплату коммунальных услуг;
- Связь;
- Аренду.
По новому закону долевого строительства застройщикам указывается направление, по которому следует расходовать средства. Строительным фирмам разрешается тратить 10% от суммы проектного строительства.
Законом выдвигается требование к строительному опыту компании. Она должна заниматься строительством многоквартирных домов с общей площадью 10 000 квадратных метров, около трех лет.
Строительным организациям обязательно нужно в каждом квартале опубликовывать на сайте сведения о кредиторской и дебиторской задолженности. Также требуется размещение следующей документации:
- разрешение к эксплуатации объектов капитального строительства, в которых брала участие строительная фирма в последние три года;
- на ведение стройки;
- заключение аудиторов об предпринимательской деятельности строительной организации за 12 месяцев;
- экспертная оценка проектных документов;
- свидетельство на владение наделом земли, на котором ведется строительство;
- подтверждение специалистов о соответствии строительной компании с декларацией проекта согласно установленным требованиям;
- проект ДДУ;
- выбранные строительной компанией варианты, обеспечивающие выполнение обязательств по ДДУ;
- договор об поручительстве (при его наличии);
- фотоснимки, фиксирующие все этапы строительства (снимки обновляются каждый месяц).
Когда строительная фирма вовремя не устраняет неполадки строительного характера, то инвестор имеет право на получении неустоек в размере 1% от цены жилплощади. В случае обнаружения дефектов, делающих невозможным проживание в квартире, компанией-застройщиком компенсируется сумма в размере 1%, которая нужна для ликвидации недоделок. Это предусмотрено законом о защите прав потребителей.
Также законодательством указывается, что привлеченные финансы должны использоваться в строительстве определенных жилых помещений. Работа строительных компаний будет под контролем через банковские организации. Теперь все денежные средства проходят через один специально открытый счет в кредитном учреждении. Невозможно использовать на финансирование дочерних компаний или иных проектов средства дольщиков.
Изменения коснулись и престижа застройщика. Менеджментом запрещено заниматься лицам, которые привлекались за экономические преступления и имеют не погашенную судимость по этой статье.
Фото с сайта sofiadrobotova.ru
Что ждет застройщиков и дольщиков в 2018 году, как будет проходить переход к проектному финансированию и на сколько подорожает жильё для покупателя с изменениями законодательства? Об этом поговорили участники конференции , организованной "Право.ru".
Долевому строительству создали препятствия
Сегодня большая часть жилья строится за счет граждан-дольщиков, которые покупают помещения на этапе, когда дом не достроен. Разница в цене значительна: если сравнивать покупку квартиры в здании на этапе котлована и приобретение готового жилья, она может доходить до 40%. Неудивительно, что долевое участие - один из самых востребованных механизмов строительства жилья. В 98% случаев ситуация с ним хороша, говорит , однако те 2-3% дольщиков, а на 2017 год это 122 000 человек, которые не получают свои объекты в срок, создают существенную проблему для регулятора и рынка.
В начале ноября президент Владимир Путин отвел три года на полный отказ от долевого строительства. Средства граждан при строительстве планируют заместить банковским кредитованием. Пока же в рамках этого распоряжения ужесточают законодательство о долевом строительстве, чтобы в итоге полностью уйти от этого института.
Ужесточение происходит в рамках изменений в 214-ФЗ, которые должны защитить права граждан и уже успели взбудоражить рынок девелоперов. Последние жалуются: изменения существенно затрудняют работу одних застройщиков и делают ее фактически невозможной для других - в особенности меньших по размеру региональных компаний.
Попов перечислил наиболее существенные изменения для застройщиков. Среди них - правило "1 дом - 1 застройщик", в рамках которого организация не сможет иметь много инвестконтрактов по застройке ряда домов. Пока в рамках такого плана неясно, кто будет строить инфраструктуру, если ряд домов микрорайона возводят разные застройщики, заметил Попов. Также поправки вносят "требование об идеальном застройщике", который должен быть опытным и необремененным обязательствами, что также проблематично на практике. Любая, даже спорная, налоговая заложенность будет фактически ставить застройщика вне закона. Деньги запретят привлекать иначе как по кредитному договору, а площадь застройки должна быть не менее 10 000 квадратных метров, что может и не проблема для Москвы и области, но по сути означает запрет на работу для небольших застройщиков в регионах. Также нельзя будет распоряжаться деньгами от строительства до тех пор, пока не выполнены все обязательства перед дольщиками. Не стоит забывать, что есть еще и гарантийные обязательства, напомнил Попов, а дольщики часто затягивают с принятием жилья, что усложняет реализацию этого пункта.
Всё это вряд ли повлияет на недобросовестных застройщиков. Если цель - обмануть, то и ужесточения не позволят этого избежать. А для добросовестных застройщиков, работающих с многими крупными объектами, это дополнительные затраты, административная нагрузка. В итоге все это ляжет на потребителя.
Михаил Попов, директор имущественно-правового департамента ПАО «Галс-Девелопмент»
Тем не менее актуальность изменений назрела, заметил Алексей Пискунов, начальник управления по сопровождению земельных правоотношений и операций с недвижимостью Howard Russia . Например, правило "1 дом - 1 застройщик" обусловлено тем, что в нынешних экономических реалиях государству выгодно иметь крупных застройщиков. Если у компании есть проблема на объекте, она не сможет решить ее, привлекая деньги от других объектов. Органы власти также не смогут уклониться от решения, выдавая разрешения на новые объекты.
Тем не менее из очевидных минусов закона станет то, что темпы строительства снизятся, а банковские гарантии лягут на плечи дольщика, который в итоге и будет оплачивать нагрузку застройщика, то есть стоимость жилья неизбежно вырастет. "Принятые меры однозначно приведут к удорожанию проектов, вытеснят мелких застройщиков, особенно в регионах - они не строят нужные объёмы", - признал Пискунов.
Вопрос можно было бы решить через страхование ответственности. Однако, как заметил , сомнительно, что сегодня в России существует рынок страховщиков, которые могли бы покрыть существующие риски.
При существующем плане полного отказа от долевого строительства надо учитывать, что возможен и компромисс, обратил внимание Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора по юридическим вопросам ЗАО «МР групп» , и о нем стоит задуматься: ведь банки сегодня финансируют только 0,6 млрд руб. при необходимом финансировании в 4,1 млрд, и они, очевидно, не смогут компенсировать средства дольщиков так, чтобы сохранить темпы строительства. Так, долевое строительство есть в Германии - там предусмотрена возможность поэтапного расходования средств дольщиков, рассказал Кирсанов. Он уверен, что подобный опыт можно цитировать и в России, и одним из предложений является проектное финансирование.
Как будет работать проектное финансирование
О том, как будет на практике работать проектное финансирование, рассказал Владимир Гамза, председатель Комитета РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям Торгово-промышленной палаты РФ . Вопрос о том, как будет на практике осуществлен переход к проектному финансированию, на который президент отвел три года, обсудили на прошлой неделе в ходе встречи Министра строительства и ЖКХ Михаила Меня с представителями Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, Сбербанка, банка "Российский Капитал", "Внешэкономбанка". Как рассказал Владимир Гамза, "Внешэкономбанк" планирует запуск Фабрики проектного финансирования с начала 2018 года. Финансироваться будут проекты стоимостью от 3 млрд руб. Уже получено одобрение 3000 млрд руб. гарантий под выпуск облигаций от государства. Самые высокорисковые облигации придутся на сам банк, средние по рискам - на госбанки, самые низкорисковые отойдут другим банкам, которые захотят участвовать в проектном финансировании через ВЭБ. Для реализации проекта в банке будет создано Общество проектного финансирования. Вопросом занимается вице-президент банка Олег Иванов , юрист, принимавший участие в разработке более чем 40 отраслевых законопроектов, в том числе законодательства о синдицированном кредитовании, который дает практическую возможность реализации подобных нововведений.
под такой годовой процент получат застройщики от банка средства по договорам долевого участия. 2% идут на операционные расходы банков, 1,5% - обслуживание застройщика, 2,5% составляет маржа кредитной организации. Средства на счетах эскроу граждане смогут разместить бесплатно.
Роскапитал планирует в пилотном режиме начать финансировать застройщиков с июля 2018 года через весь набор элементов проектного финансирования. Сбербанк запускать пилотный проект пока не будет, но с 1 июля планирует работать "по запросу" - если застройщики захотят реализовать проект с использованием проектного финансирования и счетов эскроу, банк предоставит такую возможность, рассказал Гамза. За то, что банки возьмут на себя риски, они рассчитывают получать 6% годовых от застройщиков, которые будут получать средства по ДДУ.
Во время переходного периода, когда будут существовать оба варианта договора - и ДДУ, и эскроу-счета, менее состоятельные дольщики скорее отдадут предпочтение первому варианту, который окажется дешевле, предположил Владимир Гамза.
Дорожная карта по реализации проектного финансирования будет утверждена в течение 1 квартала 2018 года, добавил он. При этом не исключено, что в будущем может появиться абсолютно новый закон, который будет регулировать проектное финансирование, - в нем будут прописаны как общие условия, так и нормы для проектного финансирования в различных отраслях.
Банкротить по-новому
С 1 января 2018 года вступают в силу новые правила для банкротства застройщиков. По ним будут исключены процедуры наблюдения и финансового оздоровления, а останутся конкурсное производство и внешнее управление. Государство серьёзно интересуется темой банкротства застройщиков: цифры показывают, что девелопмент переживает непростые времена. Только по Московской области в новом году будут введены около 10 банкротных процедур, возможно, будут и дополнительные, рассказал Станислав Кожевников, начальник отдела по правовому сопровождению осуществления контрольных функций в области долевого строительства Правового управления Министерства строительного комплекса Московской области .
Он призвал тех, кто заинтересован в теме, активно участвовать в составе рабочих групп и искать выходы из проблемных ситуаций, чтобы эффективнее разрешать имеющиеся сложности.
Иван Коршунов, юрист К А «Ковалев, Тугуши и партнеры» ,обратил внимание, что при банкротстве застройщиков наиболее уязвимой категорией владельцев оказываются владельцы нежилых помещений, в число которых попадают и апартаменты. Остается надеяться, что в будущем их права приравняют к правам владельцев жилых помещений, заметил Коршунов. Пока же сложно определить, куда пойдет закон: в защиту владельцев нежилых помещений или их игнорирование в пользу тех, кто купил жилое помещение.
Обсудили и то, что делать с правом залога, - формированием позиции в этой области, по сути, занимаются суды, обратил внимание Магомед Газдиев, партнёр, руководитель практики «Финансовые организации» правового бюро .
Экстремисты среди дольщиков
Дольщики бывают не только обманутыми: термин "потребительский терроризм" стал всё чаще использоваться применительно к участникам долевого строительства. Преференции, которыми могут воспользоваться, а порой и злоупотребить дольщики, прописаны в законе № 214-ФЗ и законе "О защите прав потребителей", напомнила Юлия Сорокина, партнер международной юридической группы KDS Legal : в их числе и пени за нарушение срока передачи объекта и срока устранения недостатков, и односторонний отказ от договора, и его расторжение в судебном порядке, и многие другие привилегии. Возможности для злоупотреблений возникают из-за строгости закона о защите прав потребителя, отсутствия наказания за злоупотребления и из-за появления посредников, которые готовы помочь потребителю отстоять свои права.
2 442 691 924 руб.
взыскано с застройщиков в СОЮ в 1 полугодии 2017 г. в рамках споров о неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств перед дольщиками.
По статистике Судебного департамента, только в 1 полугодии 2017 года в суды общей юрисдикции поступило 13 195 дел по спорам, связанным с дольщиками, арбитражи за тот же период рассмотрели еще 1167 дел. При этом в СОЮ взыскано 2 млрд 443 млн руб. - солидная для застройщиков сумма. В арбитраже этот показатель в разы меньше - удовлетворены требования всего на 3,3 млн руб при заявленных 7,3 млн руб.
Основные злоупотребления правом - заявления необоснованных сумм к взысканию или необоснованные претензии по качеству, безосновательный односторонний отказ от исполнения договора.
Порекомендовала Сорокина, как защититься от "террористов". Так, можно заранее определить подсудность в договоре, указать, что участник договора ознакомлен с проектной документацией и декларацией, определить претензионный порядок урегулирования спора, указать возможность внесения изменений в проект.
Никита Роженцов, старший консультант департамента юридической практики , рассказал о том, как на практике оспаривается кадастровая стоимость земли. Он привел примеры из судебной практики и статистику с 1 января по 1 октября 2017 года. По ней подавляющее большинство исков об оспаривании кадастровой стоимости в качестве обоснования содержат необходимость установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости - 92% исков, еще 7% приходится на оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. 1% приходится на оспаривание из-за недостоверных сведений и кадастровых ошибок. Что касается результатов рассмотрения споров, удовлетворяется около половины исков - 49%, 7% - не удовлетворены. 44% исков еще не были рассмотрены на момент получения статистики.
Поправки в ключевой для всех застройщиков жилья закон о долевом строительстве (ФЗ–214) в следующем году практически сведут долевку на нет. Это означает потерю строителями огромного потока денег от дольщиков. Только в Петербурге он оценивается в 240 млрд рублей в год. Строителям приходится экстренно искать альтернативные источники финансирования проектов. Но вариантов не много, и все они имеют серьезные изъяны. Без эффективных финансовых схем строительная отрасль неизбежно сократится, а жилье подорожает. Между тем федеральные власти всерьез обсуждают идею ужесточения требований к застройщикам уже с 1 января 2018 года - на полгода раньше, чем прописано в законе. На прошлой неделе об этом дискутировали в РФ. Если решение будет положительным, самые мрачные ожидания строителей станут явью.
Дыра в бюджете рынка
Принятые минувшим летом поправки в ФЗ–214 делают зависимость строителей от банков почти тотальной. По новым правилам строители обязаны иметь один банковский счет для проведения всех операций, не могут менять кредитную организацию (хотя размер комиссии банка при этом ничем не ограничен), не могут совершать сделки, не связанные напрямую с привлечением денежных средств дольщиков, и многое другое (см. "Основные новации..."). Фактически это означает, что все денежные потоки застройщиков окажутся под контролем кредитных организаций. Но это не самое страшное. При худшем варианте развития событий долевое строительство как явление вообще перестанет существовать, потому что в новой правовой реальности, как утверждают строительные компании, привлекать деньги от граждан на стадии стройки они не смогут и будут вынуждены продавать лишь готовое жилье. Отрасль потеряет огромный капитал. Только в Петербурге, где строится около 3 млн м2 жилья в год (на 80% за счет дольщиков), застройщики недосчитаются 240 млрд рублей.
К слову, сейчас готовое жилье в Петербурге никто не продает. Несколько лет назад это пыталась делать СК "Темп", но со временем перешла на долевку. "Продажа готового жилья оказалась слишком затратной. Себестоимость жилья была высокая, а продавать его дороже, чем в среднем по рынку, мы не могли. Если бы использование этой схемы было общей практикой - тогда другое дело. В противном случае это донкихотство", - сообщил "ДП" гендиректор компании " " .
Последствия реформы, по словам участников рынка, будут фатальными. "Начнутся массовые банкротства компаний малого и среднего бизнеса, объемы строительства уменьшатся, а стоимость квадратного метра жилья вырастет минимум на 10%", - перечисляет гендиректор Объединения строителей Петербурга .
"Сейчас каждый занимается своим делом: застройщики строят, а банки финансируют строительство. Теперь государство пытается возложить на банки ответственность за устойчивость застройщика и ход строительства. При этом прикрывается защитой дольщиков. Но обеспечить их абсолютную защиту можно, лишь перестав строить. К этому последние законодательные инициативы и ведут", - согласен гендиректор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов.
"Боюсь, конечная цель законодателя - полная отмена долевого строительства. Если компании будут вынуждены продавать только готовое жилье, им придется искать новые источники финансирования и новые схемы работы", - говорит заместитель гендиректора Беслан Берсиров.
Другие варианты
Альтернативных долевке вариантов привлечения денег у застройщиков не много. Самый очевидный - проектное финансирование. "Сейчас банки выдают его под 10–15%. Эта ставка по силам лишь крупным компаниям. Все остальные таких заимствований лишены. Оживить рынок могло бы государственное субсидирование проектного финансирования и снижение ставки до 3–4%. Но на данный момент таких ставок никто не предлагает", - говорят в .
Еще один возможный инструмент получения денег в обход долевки - продажа квартир в рамках госконтрактов. "Но назвать это в чистом виде альтернативой нельзя - ведь в данном случае тоже используется долевая схема. Только дольщиком выступает государство. Скорее можно говорить об использовании госконтракта в качестве залога для привлечения банковского кредита", - поясняет Аркадий Скоров, гендиректор компании "Дальпитерстрой" (самый крупный продавец жилья в Петербурге для госнужд).
Еще один возможный вариант - размещение облигационных займов. Лидеры рынка давно и активно его используют. У " " четыре текущих займа на общую сумму 17,8 млрд рублей. У - три на 10,6 млрд рублей. А в начале октября анонсировала программу биржевых облигаций на Московской бирже и . Ее максимальный объем в деньгах - 25 млрд рублей. Первый выпуск состоится до конца года. Привлеченные средства девелопер планирует направить на развитие адресной программы и оптимизацию кредитного портфеля. "Но в новом законе перспективы использования этого инструмента прописаны нечетко. Есть опасения, что застройщикам вообще запретят выпуск любых ценных бумаг. И они даже не смогут выходить на IPO и выпускать жилищные сертификаты", - беспокоятся в компании " ".
Также непонятна дальнейшая судьба распространенных ранее заимствований на западных рынках. "Валютные кредиты - большой риск для тех, кто делает бизнес в рублях. И здесь многое зависит от политической ситуации", - поясняет исполнительный директор Павел Бережной.
Похоже, в выигрыше оказываются работающие на петербургском рынке компании с иностранным капиталом, которые могут брать кредиты у своих материнских структур за рубежом. "Да, мы можем так поступать. Но для здорового финансового баланса приходится сочетать эту возможность с привлечением денег от дольщиков и вложением в проекты собственных средств. Возможность работы с российскими банками мы только исследуем. Но пока нам проще получать деньги из внешних источников, чем занимать в России. Дешевле получается", - говорит представитель строительной компании с иностранным капиталом.
Банки молчат
Опрошенные "ДП" банки отказались комментировать перспективы дальнейшей работы с застройщиками. Но эксперты говорят, что банкам придется придумывать новые продукты для работы со строителями. Основными лоббистами их появления станут, как ни странно, ипотечные подразделения тех же банков, заинтересованные в том, чтобы строились квартиры, на покупку которых можно выдавать ипотеку. "Мы подталкиваем наше корпоративное управление к скорейшей разработке таких продуктов", - сказала руководитель бизнеса ипотечного кредитования Екатерина Сидельникова. Но появятся такие предложения не раньше 2018 года.
