История возникновения ипотеки. История ипотечного кредитования в россии

Ипотека (залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды под низкий процент) переживает в России второе рождение. Институт этот представляет собой форму залога, наиболее отвечающую потребностям поземельного кредита. В России первые указы о залогах появились в XVI веке. С установлением залога, кредитору передавалось владение заложенным имуществом. Пока еще не осознавалось разницы между владением и собственностью. Залог имел по существу характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами близкими между собой. В случае неосуществления должником выкупа закладная превращалась в купчую. Эта система была окончательно отменена банкротским уставом 1800 г., существенная часть постановлений которого, касающаяся залогового права, вошла в состав законодательства ХХ века: Устав гражданский судебный; Устав судебный торговый; Устав кредитный.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе лежало старое польское законодательство с прусскими и австрийскими наслоениями. В Прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII.

На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году была отменена старая система оглашения завещаний и утвержден порядок ’’гласности’’ и ’’специальности’’. В практику была введена новая форма крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедрялся принцип ’’специальности’’).

В России, как и в Европе, ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты двумя последними годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшую собственность и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное возмещение. В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной (вотчинной) книге.

Экономические условия для развития ипотеки сложились в России после 29 октября 1768 года, когда манифестом Екатерины II впервые был юридически закреплен выпуск бумажных денег - ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году, с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция - первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Страховая оценка здания устанавливалась в том же размере, что и залоговая, - в 3 / 4 стоимости имущества, а страховая премия - в полтора процента от установленной страховой суммы. В целях минимизации страхового риска, связанного с ущербом, причиняемым огнем, на страхование не принимались деревянные строения или хозяйственные постройки, а так же здания, имевшие соломенную или камышовую кровли. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого в обеспечение ссуды в Государственный Заемный банк.

Еще в дореформенную эпоху в России было создано несколько кредитных учреждений, выдававших ссуды под залог помещичьих населенных имений. Среди этих учреждений главное место занимал Государственный заемный банк, основанный в 1786 году. Кроме него были Дворянский банк (1754-1786 гг.) Петербургская и Московская охранные казны, Приказы общественного призрения. В первой половине XIX века действовал также ряд частных местных ипотечных учреждений: Курляндское и Лифляндское кредитные общества, Эстляндская дворянская кредитная касса (все основаны в 1802 г.), Земское кредитное общество Царства Польского (1825 г.), Общество взаимного кредита в Виленской губернии (1830 г.), Нижегородский дворянский Александровский банк (1841 г.), Александрийский Тульский банк (1845 г.). В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались ’’крепостные души’’. Из общего их количества (около 11 млн. человек) 65% (7 млн. человек) было заложено на сумму 425 млн. рублей. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредитные учреждения были ликвидированы, а долги погашены государством в ходе выкупной операции.

Становление ипотечного кредита после 1861 г. было обусловлено, прежде всего, потребностями помещичьего хозяйства, столкнувшегося с трудностями пореформенной перестройки. Дворяне сохранили в ходе отмены крепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Средств, полученных ими в ходе выкупной операции (264,5 млн. рублей за вычетом долгов дореформенным кредитным учреждениям) было далеко недостаточно, чтобы приспособиться к новой экономической ситуации.

Большой спрос на ипотечные ссуды имел место и в городах среди владельцев городской недвижимости (домовладельцев) из мещан и купцов. Оживление предпринимательской деятельности, рост предложения фондовых ценностей в связи с начавшейся уже в 70-е годы XIX в. первой волной акционерного учредительства, особенно в купеческой среде, требовали больших наличных средств. Уже в середине 60-х гг. XIX в. в России стали появляться новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. К концу 80-х гг. XIX в. сложилась система ипотечного кредита, состоявшая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она включала Земский банк Херсонской губернии (основан в 1864 г.), Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1867 г., а в 1891 г. преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка), 10 акционерных земельных банков (основаны в 1871-1872 гг.), 36 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247 в 1900 г. и 319 в 1914 г.), государственные Земельные Крестьянский (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.) банки. С 1871 по 1892 г. выдавали ипотечные ссуды Саратовско-Симбирский акционерный земельный банк. Из дореформенных сословных ипотечных учреждений продолжал действовать Нижегородский Александровский банк, а Александровский Тульский был ликвидирован в 1890 году. На окраинах империи продолжали действовать местные ипотечные учреждения дореформенного периода. В Закавказье возникли также Дворянский земельный банк Тифлиской губернии (в 1875 г.), Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (в 1876 г.).

Ипотечные банки предоставляли долгосрочные (до нескольких десятков лет) ссуды под залог недвижимости: частных земель в сельской местности и домов (строений) в городах. Средства для выдачи ссуд банки накапливали за счет выпуска и реализации главным образом ипотечных облигаций – закладных листов. Эти облигации были обеспечены заложенным в банке имуществом. Они продавались на фондовых биржах по определенному курсу. Прибыль банку давала разница между величиной процента, который выплачивал заемщик за предоставленный кредит, и величиной процента, который банк платил держателям закладных листов.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли.

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае ’’неисправности’’ должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества (прообраз стройсберкассы). В первом десятилетии ХХ века они объединяли интересы 8 миллионов человек.

В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владения и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае ’’неисправности’’ должника имущество ’’уходило’’ с публичных торгов. Акции и закладные листы акционерных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.

Уже в то время кредитная система Российской империи имела трехуровневую структуру и состояла из следующих звеньев:

1. Государственный банк.

2. Банковский сектор, представленный в основном коммерческими и сберегательными банками.

3. Специализированные кредитные институты (страховые компании, кредитные товарищества и пр.).

Главную роль в системе ипотечного кредита играли государственные и акционерные ипотечные банки. С начала 70-х годов XIX в. вплоть до 1917 года действовали Московский, СПб-Тульский, Виленский, Ярославско-Костромской, Бессарабско-Таврический, Донской, Киевский, Харьковский, Полтавский, Нижегородско-Самарский акционерные земельные банки. Каждый из банков имел свою территориальную сферу деятельности, иногда взаимоперекрещивающуюся. В целом они охватывали территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали почти исключительно местные кредитные учреждения.

По уставам открытие действий банков могло осуществляться лишь после фактической оплаты не менее 25% акционерного капитала. Сумма выпущенных в обращение закладных листов не должна была более чем в 10 раз превышать сумму складочного и запасного капиталов банка. Часть складочного капитала, составляющая 1/12 находившихся в обращении закладных листов, должна была храниться в государственных процентных бумагах. Запасной капитал (за некоторым исключением по Харьковскому, Киевскому, Московскому земельным банкам) также должен был храниться в государственных или гарантированных правительством бумагах или в Государственном банке. Акционерные земельные банки выдавали долгосрочные (под залог земель сроком до 66 лет, под залог городской недвижимости сроком до 56 лет) ссуды в размере до 60% их оценки. Краткосрочные ссуды (сроком на 1-3 года) не превышали 10% оценки.

Акционерные земельные банки в связи с начавшимся бурным городским и промышленным строительством стремились к расширению ипотечного кредита в городах. Однако правительство в интересах землевладельцев законом от 29 апреля 1902 г. ограничило их городские операции 1 / 3 общего итога непогашенных ссуд. Всего к 1915 году было выдано 399,4 млн. руб. городских ссуд, что составляло 40% из общего объема ссуд, выданных акционерными земельными банками – 1334 млн. руб. За предоставленные ссуды заемщики выплачивали 6,5 - 5 % годовых. По закладным листам банки платили 6%, а затем с понижением до 5% и даже до 4,5%.

Согласно уставам, банки выдавали ссуды закладными листами, а их реализацию могли брать на себя только по просьбе заемщиков. Однако зачастую банки, не спрашивая заемщиков, сами реализовывали закладные листы, а затем вручали заемщику сумму денег соответствующую определенному курсу.

Акционерные земельные банки действовали при поддержке и под контролем правительства. Органом, непосредственно осуществлявшим за ними контроль, была Особенная канцелярия по кредитной части Министерства финансов. Правительство утверждало распределение районов действий акционерных земельных банков, устанавливало нормы оценки имений, порядок выдачи ссуд (каждая из ипотечных ссуд должна была утверждаться кредитной канцелярией), контролировало выпуск акций и закладных листов, содействовало их финансовой деятельности, обеспечивало (с 80-х годов XIX в.) взаимодействие акционерных земельных банков с открытыми тогда государственными- Дворянским и Крестьянским банками.

Закладные листы частных банков в случае их банкротства имели солидное обеспечение: ликвидацию их дел и обеспечение держателей их обязательств брало на себя государство. В конце 90-х годов XIX в. правительство взяло на себя помещение закладных листов, передав их в сберегательные и эмеритальные кассы.

Формально акционерные земельные банки имели всесословный характер. Главными заемщиками в конце XIX в. были дворяне, на которых приходилось около 2 / 5 от общего числа клиентуры. Однако в ряде банков (Ярославско-Костромском, СПб-Тульском, Нижегородско-Самарском), обслуживавших развитие промышленно-троговые губернии, значительную группу среди заемщиков составляли купцы. Лишь на юге России, где развивалось фермерское крестьянское хозяйство на базе буржуазной земельной собственности, крестьяне активно пользовались ипотечным кредитом (по-видимому, прежде всего для покупки земли). Об этом свидетельствуют данные по Донскому и Бессарабско-Таврическому банкам, где на долю крестьянства приходилось соответственно 25,6% и 15,1% кредита. Удельный вес мещан-землевладельцев, как правило, мелких, в общей сумме долга повсеместно был незначительным.

Координация деятельности акционерных, земельных банков и их контакт с правительством осуществлялись съездами и Комитетом съездов представителей земельных банков, постоянно действовавшим в промежутках между съездами (за 45 лет состоялось 13 съездов). Положение о создании Комитета съездов было утверждено царем в 1876 году. Председатель комитета назначался царем, вице-председатель – министром финансов, пять членов избирались земельными банками. На Комитет было возложено издание материалов съездов, представление министру ходатайств съездов и соображений по общим вопросам, относящимся к учреждениям поземельного кредита. Состав Комитета менялся после каждого съезда.

Уже с конца XIX в. акционерные земельные банки имели тесные связи с коммерческими банками. Главными формами этих связей были владение акциями, личная уния, ведение финансовых операций.

Акционерные коммерческие банки вели финансовые дела акционерных земельных банков: расчеты с акционерами, расчеты по ипотечным ссудам, выпуск и реализация акций и закладных листов. Акционерные земельные банки имели вклады и текущие счета в коммерческих банках. Накануне первой мировой войны акционерные земельные банки контролировались важнейшими финансовыми группами. Наиболее тесно с ними были связаны группы Международного, Азовско-Донского, банков Поляковых, Рябушинского, Русского для внешней торговли, Учетного и Ссудного банков. В предвоенные годы усиливается интерес к ипотечному кредиту групп Русско-Азиатского и Сибирского торгового банков. Иностранный капитал был связан с ипотечным кредитом в Росси главным образом через посредничество российских банковских монополий.

Согласно закону, акционерные земельные банки помещали свои капиталы – акционерный и запасной – в государственные и гарантированные правительством ценные бумаги. Каждое увеличение капиталов означало в обязательном порядке новое приобретение этого вида ценных бумаг. Сумма процентных бумаг, принадлежавших земельным банкам увеличилась с 82,4 млн. руб. в 1904 г., до 118,1 млн. руб. в 1913 г. (Это составляло 80% совокупного капитала в 1904 г. и 84% в 1913 году.) Таким образом правительство за 10 лет получило от акционерных земельных банков дополнительный заем в 36 млн. рублей. Обязанность помещать большую часть своих капиталов в государственные банки превращали акционерные земельные банки в кредиторов государства. В то же время акционерные земельные банки получили процент по этим бумагам, а главное – право вести операции в размерах, в 10 раз превышающих сумму акционерного и запасного капиталов.

По официальным данным, доля частных ипотечных учреждений в общей сумме государственных процентных бумаг, принадлежавших всем финансово-кредитным учреждениям на 1 января 1912 г., составляла по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/15 империала – 25,2%, а по процентным бумагам, выпущенным в рублях, равных 1/10 империала и иностранной валюте – 31,7% (в том числе доля акционерных коммерческих банков равнялась соответственно 23,2% и 64,8%).

Главными районами деятельности акционерных земельных банков были районы, характеризовавшиеся высоким уровнем развития аграрного капитализма – западные, юго-западные и южные степные губернии, на которые в начале ХХ в. приходилось около половины заложенных в акционерных банках земель и 68,5% выданных этими банками ипотечных ссуд.

Если в 70-х годах XIX в. были созданы частные ипотечные кредитные учреждения, то в 80-е годы оформилась система государственного земельного кредита. В конце 1883 г. Александр III наложил на прошении орловского дворянства “О даровании государственного долгосрочного кредита на льготных условиях’’ резолюцию: ’’Действительно пора, наконец, сделать что-нибудь, чтобы помочь дворянству’’. И к столетию ’’Жалованной грамоты дворянству’’ был учрежден Государственный Дворянский земельный банк. Он имел целью ’’поддержание землевладения потомственных дворян’’. При подготовке его устава предлагалось оказать льготный кредит дворянам, лично занимающимся хозяйством, однако по уставу было разрешено пользоваться услугами банка всем потомственным дворянам, личные дворяне были лишены такого права.

Дворянский банк, как и акционерные земельные банки, выдавал ссуды посредством закладных листов, выпускаемых для того, чтобы на уплату процентов по ним были обращены срочные платежи заемщиков. Удешевление кредита должно было достигаться тем, что авторитет государства поддерживал цену закладных листов на высоком уровне, а также тем, что государственному земельному банку не нужны были средства для уплаты дивидендов. Действия банка распространялись на великорусские губернии, Украину, Поволжье, а с 1890 г. - и на Закавказье. Банк выдавал долгосрочные ссуды (от 11 до 66 лет и 6 месяцев), а в 1885 - 1890 гг. от 36 лет 7 мес. до 48 лет 8 мес., в размере 60-75 % оценки (т.е. ссуда была больше, чем в акционерных земельных банках). Ссудный процент равнялся 5%, впоследствии снизился до 4%, а одно время даже до 3,5 % (1897 г.). До начала ХХ в. дворяне-заемщики были освобождены от курсовых потерь и реализация закладных листов была возложена на Государственный банк.

Дворянский банк предоставлял своим заемщикам ряд льгот - преимуществ, которых не имели заемщики акционерных земельных банков: более продолжительные сроки ссуд, более низкий процент роста, более выгодный порядок взимания просроченных платежей и т.д. Все эти льготы, по мнению правительства, должны были сделать для дворян кредит легким и оградить дворянское землевладение от дальнейшего сокращения. Из льготного характера кредита вовсе не следует, что Дворянский банк, как это обычно представлялось в нашей литературе, являлся чуть ли не благотворительным учреждением. Если в акционерных земельных банках около 80 % чистой прибыли шло на уплату дивидендов акционеров, а отчисления в запасной капитал носили фрагментарный характер и были незначительными, в Дворянском банке чистая прибыль была источником пополнения запасного капитала, за счет которого предоставлялись льготы заемщикам.

Закладные листы Дворянского банка высоко котировались на биржах России и прежде всего на Петербургской, где вводилось в котировку 60 % всех ценных бумаг. Высокий курс этих закладных листов (превосходивший курс закладных листов акционерных земельных банков) объяснялся активным участием в биржевой игре Государственного банка, который для поддержания высокого курса приобретал ипотечные облигации Дворянского банка. Цены ипотечных облигаций государственных земельных банков на Петербургской бирже за 1902-1911 гг. были выше, чем по акционерным земельным банкам.

Линия развития операций Дворянского банка имела ярко выраженный излом. Стремительный рост их на протяжении конца XIX в. (в значительной степени обусловленный массовым перезалогом имений из акционерных земельных банков) сменился почти столь же стремительным сокращением после 1905 года. Если в конце XIX- начале ХХ в. на долю Дворянского банка приходилось 12-13 % от всего числа заложенных в Европейской России земельных имуществ, то в 1915 г. только 5,3 %. Скорость сокращения операций Дворянского банка несколько замедлилась после 1908 года. Общий объем ипотечного кредита захватил и Дворянский банк. Однако даже в годы экономического подъема им было выдано ссуд меньше, чем в 90-х годах XIX в. Если по площади заложенной земли Дворянский банк постоянно сдавал позиции и к 1915 г. намного уступал акционерным земельным банкам (22,3 % против 38 %), то по сумме выданных ссуд был близок или даже обгонял их (в 1915 г. 23,8 % у Дворянского банка и 26,5% - у акционерных). Уменьшение площади заложенных в Дворянском банке земель объясняется сословным ограничением его клиентуры при постоянном сокращении дворянского землевладения. Сравнительно высокий удельный вес суммы выданных ссуд связан с тем, что сферой действия банка в основном были центрально-земледельческие губернии с высокими земельными ценами.

Создавая государственные ипотечные учреждения в 80-е годы XIX в., правительство видело их задачу в том, чтобы поддерживать дворянство и крестьянство в экономической борьбе с чуждыми земле сословиями и содействовать наиболее согласному с государственными интересами распределению земельной собственности. Возникновение в 1882 году Крестьянского банка было вызвано и другой целью. Учреждая этот банк, правительство стремилось твердо обозначить, что с отводом крестьянам надела никакие дальнейшие меры по земельному устройству их за счет фонда, оставленного во владении дворян, не могут иметь места и что расширение крестьянского землевладения за счет этого фонда возможно исключительно путем покупки на общих основаниях. Первоначально действия Крестьянского банка распространялись на территорию Европейской России за исключением Царства Польского и Прибалтийских губерний. С 1890 г. в сферу действия банка было включено Царство Польское, с 1906 г. Закавказье и Прибалтийские губернии.

Как и Дворянский, Крестьянский поземельный банк был устроен по типу обычных ипотечных учреждений. До 1905 г. ссуды выдавались наличными деньгами, а после ипотечными облигациями. Средства для выдачи ссуд получались путем выпуска государственных свидетельств Крестьянского поземельного банка, приносивших 5,5 % годового дохода и погашаемых посредством годовых тиражей на сумму поступивших от заемщиков в течение года погасительных взносов. Реализация свидетельств, а равно и погашение производилось до ноября 1906 г. посредством Государственного банка. Министру финансов при этом предоставлялось право разрешать выпуск свидетельств Крестьянского поземельного банка на сумму не свыше 5 млн. рублей.

Срок ссуды первоначально устанавливался от 24 лет 6 месяцев, до 34 лет 6 месяцев, впоследствии (с 1894 г.) - от 13 до 51 года. Получателями ссуд являлись сельские общества, товарищества и домохозяйства. Первоначально (по положению 18 мая 1882 г. о Крестьянском поземельном банке) право на получение ссуд было предоставлено исключительно лицам, принадлежавших к крестьянскому сословию. По уставу 27 ноября 1895 года право пользоваться кредитом этого банка получили мещане-землевладельцы, проживавшие в сельской местности и постоянно занимавшиеся земледелием. Число этих заемщиков было незначительным. До 1906 г. предпочтение отдавалось сельским обществам и товариществам, а после - единоличным покупателям. Суда не должна была превышать 80-90 % оценки покупаемой земли. Судный процент равнялся 7,5-8,5 % годовых. В отличие от других банков, где ссуды были нецелевые, кредит Крестьянского банка имел строго определенное назначение - только на покупку земли.

Круг ссудных операций Крестьянского банка постоянно расширялся. До 1895 г. деятельность банка ограничивалась исключительно выдачей ссуд на покупку земли, приторгованной крестьянами у землевладельцев. С 1896 г. банк начал осуществлять свои задачи тремя различными способами: выдачей ссуд на покупку земли, выдачей ссуд под земли, уже купленные крестьянами, и, наконец, покупкой земли за собственный счет для последующей перепродажи крестьянам. Ни Дворянский банк, ни акционерные земельные банки не имели право приобретать землю и даже оставлять за собой имения несостоятельных заемщиков. Крестьянский банк обратил собственный капитал (предельный размер которого был определен манифестом от 14 ноября 1894 г. в 50 млн. рублей) на приобретение таких помещичьих имений, покупка которых непосредственно крестьянами представлялась затруднительной. Поскольку общий курс в аграрной политике правительства в этот период (до 1906 г.) вытекал из стремления сохранить общину, создавались наиболее благоприятные условия для покупки земли обществами и товариществами. Так, в 1883-1889 гг. ссуда единоличным покупателям выдавалась в размере лишь около 1 / 2 покупной цены, тогда как товариществам и обществам от 3 / 4 до 4 / 5 последней.

С 1906 г. Крестьянский банк резко изменил свою кредитную политику в духе столыпинской реформы и взял курс на создание прочных единоличных хозяйств. Продажа земли из фонда банка производилась с этого времени исключительно в личную собственность. При посреднических сделках преимущества предоставлялись также отдельным домохозяйствам. Были снижены платежи по ссудам. Кроме того банк получил право выдачи ссуд под залог надельных земель, а также право при производстве операций с землями, ранее заложенными в Дворянском и акционерных земельных банках, принимать на себя долги этих кредитных учреждений. Все это значительно ускорило переход дворянских земель к крестьянам.

В начале ХХ в. (1905 г.) на Крестьянский банк в пределах Европейской России приходилось 12,6 % от общей площади заложенных земель и 18,5 % от объема ссуд, выданных всеми ипотечными учреждениями. Главными районами операций Крестьянского банка были Центрально-Черноземный, на который приходилось 23,2 % от общего объема выданных к этому времени (к 1905 г.) банком ссуд, и Южный Степной (15,9%). Кроме того банк активно действовал на Левобережной Украине (12,2 %) и Средней Волге (14,5 %).

В результате стремительного развития операций по выдаче ссуд с 1906 по 1915 год Крестьянский банк занял первое место среди учреждений ипотечного кредита по числу и объему выданных ссуд. К 1915 г. в пределах Европейской России им было выдано 377683 ссуды общим объемом 1350768 тыс. рублей под залог 15912 тыс. десятин земли. На его долю к этому времени приходилось 38,1 % от общего объема ссуд, выданных под залог земли. За ним шли, заметно поотстав, акционерные земельные банки (26,5 %) и Дворянский банк (23,8 %). По числу ссуд Крестьянский банк также имел явное преобладание среди ипотечных учреждений (74,4 % от общего числа ссуд), а вот по площади заложенной земли несколько уступал акционерным земельным банкам. Удельный вес Крестьянского банка при этом равнялся 25,8 %, а акционерных земельных банков - 37,7 %. По числу сделок преобладали единоличные покупатели. На их долю приходилось 78 % от общего числа сделок (товарищества - 19 %, а сельские общества - всего 3 %). По площади купленной земли лидировали товарищества - 59 % (доля единоличников - 24 %, а сельских обществ - 17 %).

Свидетельства Крестьянского банка вводились в котировку на Петербургской бирже. Их курс был выше, чем курс закладных листов акционерных земельных банков, а порой выше номинала. Но преимущественно свидетельства все же шли ниже номинала, пополнение курсовой разницы при этом производилось за счет запасного, а частью собственного капитала банка.

Финансовое положение Крестьянского банка до конца XIX в. по сравнению с акционерными земельными банками было далеко не блестящим: итоги деятельности за многие годы завершались убытками. Это объясняется, во-первых, слабым развитием операций банка, во-вторых тем, что значительные потери банк нес при реализации свидетельств (общая сумма курсовых потерь к 1905 г. достигла более 22 млн. рублей).

С ноября 1906 г. банк получил право производить реализацию свидетельств по мере действительной потребности в суммах для покупки земель. При этом ссуды стали выдаваться 5%-ми свидетельствами по их нарицательной цене. Продавцам земли было предоставлено право выбора между 5%-ми свидетельствами и особыми именными обязательствами (последние были изъяты законом из обращения на бирже и подлежали оплате повышенным доходом в 6% годовых). Эта мера упрочила финансовое положение банка. Курсовые потери несли теперь сами заемщики. Поэтому банк произвел понижение платежей по ссудам для всех сроков. Последним убыточным был 1907 год. В дальнейшем прибыли банка были хотя и невысоки, но стабильны (в среднем около 130 тыс. руб. в год).

В России, где сельское хозяйство составляло важнейшую отрасль экономики, поземельный кредит занял огромное место в кредитной системе. Гипертрофированное развитие ипотечного кредита в конце XIX в. объясняется неразвитостью других форм сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых для адаптации к новым экономическим условиям, активной ролью государства в создании земельных банков (посредством этих банков оно пыталось регулировать поземельные отношения), наконец, просто географическим фактором - огромными массивами частновладельческих земель, значительная часть которых была заложена.

Сочетание коммерческих структур и сословных кредитных учреждений - неотъемлемая черта системы ипотечного кредита в России. Связь ипотеки и мобилизации земельной собственности - характерная черта аграрного строя в условиях переходного периода от экономической системы, основанной на господстве феодальной собственности на землю, к экономической системе, основанной на частной собственности (в том числе на землю), наемной рабочей силе, конкуренции, рынке. Особенности влияния ипотечного на буржуазно-аграрную эволюцию определяются ее стадией. Если в период становления буржуазно-аграрных отношений его роль преимущественно заключается в создании аграрного капитализма (прежде всего это проявляется в ускорении процесса формирования буржуазной земельной собственности), то на завершающем этапе и в период его утверждения он все больше выполняет функции, свойственные капиталистическому кредиту (банкирскому и коммерческому). Перестройка системы феодального и полуфеодального землевладения и создание буржуазной собственности на землю (в условиях мирной трансформации) невозможны без развитой системы ипотечного кредита.

Еще современники не раз подчеркивали большую роль ипотечного кредита в мобилизации земли в России в начале ХХ в. С.С. Хрулев утверждал даже, что незаложенные земли не служат объектом продаж. Действительно, это было выгодно и продавцу и покупателю. Желающие продать землю стремились заложить ее по возможно более высокой оценке, т.к. чем выше была ссуда на имении, тем дороже продавалась земля. В свою очередь, покупатель получал возможность избежать единовременного вложения наличного капитала в покупку земли, уплачивая лишь разницу между ссудой и ценой, становился заемщиком банка и остальное платил банку в рассрочку.

Большую роль в формировании земельного рынка сыграл Дворянский банк, так как именно через него прежде всего шла ’’утечка’’ земель от тех помещиков, которые не смогли организовать хозяйство в новых экономических условиях. Идеалом для такого дворянина-землевладельца являлась продажа имения крестьянам или разночинцам по сильно завышенным ценам. Иногда имения полностью или по частям покупали и сами дворяне, но лишь те из них, кто сумел приспособиться к рынку.

Земля, заложенная в Дворянском банке, постоянно находилась в движении. Переход заложенных имуществ от одного владельца к другому мог осуществляться разными способами: по наследству, ’’по передаточной записи’’, ’’по раздельному акту’’, ’’по купчей крепости’’ и т.д. При этом к новому владельцу могло перейти все имение или часть его. По данным отчетов Дворянского банка удалось установить, что 77 % всех случаев перехода и 63 % площади земель были связаны с актом купли-продажи заложенных земель.

Помимо мобилизации земельной собственности часть ипотечных ссуд использовалась для вложения в сельское хозяйство и промышленность. В ряде случаев поземельные ссуды представляли собой прямое кредитование промышленных предприятий- тогда, когда земля принадлежала промышленным обществам и товариществам, горнозаводским округам и т.п., или же тогда, когда имения принадлежали помещикам- владельцам или совладельцам находившихся на их землях предприятий (главным образом сахарных, винокуренных). Общие размеры подобного явления трудно определить, так как статистика не характеризует получателей ипотечных ссуд. Можно только предполагать, что размеры его были немалые. Неслучаен огромный рост поземельного кредита в промышленных уездах Московской губернии и особенно в Приуралье. Здесь был весьма распространен залог горных округов, находящихся на посессионном праве (и, следовательно, не подлежавших залогу) по специальному разрешению правительства.

Иногда полученная ссуда использовалась для приобретения акций и облигаций промышленных предприятий, железнодорожных обществ, банков. Разница между суммой процентов по акциям промышленных предприятий и значительно меньшей суммы процентов платежей по ипотечным ссудам обеспечивала землевладельцу стабильный доход. Ипотека, тем самым, являлась важным каналом перемещения капиталов из сельского хозяйства в промышленность и банковскую сферу.

Традиционно в нашей литературе ипотека связывалась с отсталыми помещичьими хозяйствами, сама считалась символом отсталости, а размеры выданных ипотечных ссуд приводились в качестве доказательства привилегированного дворянского положения дворянского землевладения. Это представление ошибочно, так как ипотека не может являться показателем уровня аграрного капитализма. Она, как известно, может развиваться успешно в любой экономической среде (там, где есть частная собственность на землю). И лишь формы воздействия ипотеки на аграрную сферу и соответственно результаты этого воздействия различны. Если в регионах с низким уровнем аграрного капитализма ипотека влияла прежде всего на мобилизационные процессы, то в районах с более высоким его уровнем ипотечные ссуды имели производительное назначение и вели к дифференциации хозяйств уже на чисто капиталистической основе.

Ипотечным кредитом пользовались все типы помещичьих хозяйств: владельческие, основанные на найме рабочей силы, арендные, отработочные (испольно-издольные) и др. Уже во второй половине 80-х годов XIX в. больше половины, а затем более одной трети имений из заложенных в Дворянском банке велись за счет владельца. Первоначальное доминирование владельческих имений в начале ХХ в. сменилось незначительным преобладанием арендных. В этом своеобразно отразился процесс свертывания собственного производства, характерный для помещичьего хозяйства уже в конце XIX в. Высокий удельный вес арендных имений среди заложенных свидетельствует о том, что около трети поземельных ссуд использовалось вне сферы сельского хозяйства. Неожиданно низкий удельный вес отработочных имений опровергает традиционно сложившееся представление о том, что клиентами Дворянского банка были владельцы отсталых и разоряющихся хозяйств, ищущих спасение в ’’дешевом земельном’’ кредите.

Подавляющее большинство клиентов земельных банков справлялось с платежами по ссудам, и массового разорения помещиков ипотечными платежами конечно не было и не могло быть. Число имений, опубликованных к продаже, по данным отчетов за 1891-1915 гг. составляло в среднем 13 % (колебалось от 20 до 10 %), число проданных с торгов составляло в среднем 1,2 % от числа опубликованных (колебалось от 0,3 до 28%) и всего лишь 0,1-0,2 % от общего числа залогов. По отчетам земельных банков, накануне первой мировой войны сумма ежегодных платежей частных владельцев по ипотечным ссудам составляла около 90 млн. рублей. В то же время их ежегодный доход от сельского хозяйства равнялся примерно 615 млн. рублей. Кроме того ежегодные размеры арендной платы крестьян за частновладельческую землю определялась суммой в 250-270 млн. рублей. Следовательно, лишь небольшая часть общего дохода частных владельцев поступала ипотечным банкам.

Ипотека, таким образом, играла в России такую же роль, как и в других странах в эпоху утверждения буржуазных отношений, когда ипотечные банки являются посредником между землевладельцами и владельцами заемных капиталов. Тот факт, что значительная часть ипотечных ссуд использовалась для приобретения земли, также не является исключительной особенностью пореформенной России, а связан с незавершенностью буржуазно-аграрной эволюции. В большинстве стран Западной Европы этот этап к концу XIX в. был пройден, но в США, например, (где из общей суммы ипотечного долга в 6 млрд. долларов на сельские ссуды приходилось 2,2 млрд. долларов) в отдельных штатах свыше половины фермеров, владевших собственными землями, были обременены ипотеками. В американских условиях задолженность землевладельца не считалась таким злом, как в России. Американские фермеры уже в XIX в. видели в ипотеке ’’большую дорогу, которая ежегодно приводит тысячи семей к собственности’’.

Развитие системы ипотечного кредитования продолжалось вплоть до октября 1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, осуществленные советской властью, подорвали самую основу существования ипотечных банков. 8 декабря 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков - Дворянского и Крестьянского. 24 декабря 1918 года декретом Совнаркома были ликвидированы частные земельные банки.

Исторические вехи ипотечного кредитования в России:

Итак ипотечный кредит в дореволюционной России был достаточно широко распространен. Основные даты и события, характеризующие его состояние и развитие на протяжении веков, представлены ниже.

XIII - XIV вв . - возникновение на Руси, одновременно с возникновением частной собственности на землю, первого вида кредитования, получившего название ’’заклад’’. Данное ипотечное кредитование долгое время существовало без законодательного обеспечения.

1754 г. - создание государственных кредитных учреждений: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе, для купцов - в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.

1786 г. - реорганизация Санкт-Петербургской и Московской контор Государственного банка при Сенате, Сенатской конторе и в Петербургском порту при коммерцколлегии в Государственный Заемный банк, который также должен был предоставлять ссуды под залог недвижимости землевладельцам.

Начало XIX в. - возникновение разнообразных форм кредитных учреждений. В Москве и Санкт-Петербурге при опекунских Советах учреждались новые кредитные институты - сохранные и ссудные казны, принимавшие вклады от населения и выдававшие кредиты под залог недвижимости.

30-е годы XIX в. - срок предоставления ссуд достиг 26 лет.

1 января 1835 г. - введен в действие Свод Гражданских доходов (автор М.М. Сперанский), в котором содержалось подробное регламентирование залогового права. Понятие залог относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем ипотека (залог) существовала в следующих видах: с государством (казенная ипотека), между частными лицами (частная ипотека), по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

1842 г. - открытие первых сберегательных касс в Санкт-Петербурге и Москве.

1849 г. - принятие решений о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие кредитные учреждения, разрабатывался проект по устройству земских банков.

1861 г. - образование Санкт-Петербургского городского кредитного общества - первой частной организации долгосрочного кредита.

1863 г. - учреждение общества заемного кредита.

1866 г. - образование общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1869 г. - образование первого частного ипотечного банка на началах круговой ответственности заемщиков.

1871 г. - основание в г. Харькове первого акционерного земельного банка, выдававшего кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

80-е годы XIX в. - открытие в Санкт-Петербурге и Москве сохранных касс при воспитательных домах, которые принимали вклады и выдавали ссуды под залог недвижимости на срок от 1 года до 5 лет. Право кредитных операций по приему вкладов и выдаче ссуд под залог недвижимости было предоставлено также приказам общественного призрения, которые были учреждены во всех губернских городах. Однако эти кредитные учреждения, созданные земствами, не получили должного развития. В этот период массово возникали ссудо-сберегательные товарищества (за 10 лет было образовано 729 товариществ).

1872 г . - принятие правительством мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие 20 лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.

1882 г. - образование Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении, т.к. они получили далеко не лучшие земли в ходе реформы. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась лимитом в 5 млн. рублей в год. Ссуды выдавались в объеме до 70 % от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 - 8,5 % в год (из-за введенных ограничений по суммарному объему и высоких процентов обороты банка были небольшими, в 1895 году было выдано ссуд на 82,4 млн. рублей на покупку 2,4 млн. десятин земли).

1885 г. - открытие Дворянского (чисто ипотечного) банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5 % годовых) - на 48 лет 8 мес. и на 36 лет. При этом дополнительно взимались плата за банковские услуги и страховой процент. В дальнейшем сроки кредитования были увеличены до 51 года 9 мес. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам банка снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды. Общие размеры годовых платежей колебались от 5,25 % до 12 % в зависимости от суммы ссуды. По прошествии 5 лет допускался пересмотр срока ссуды без увеличения суммы долга.

1886 г. - упразднение Государственного Заемного банка.

Конец XIX в. - начало ХХ в. - возникновение ссудо-сберегательных и кредитных товариществ, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы. Государство оказывает им огромную помощь. Свой первоначальный капитал кредитные институты могли образовывать из заемных средств (в большинстве случаев кредитором выступал государственный банк), которые они затем погашали за счет своих прибылей.

1905 г. - образование системы учреждений мелкого кредита (действовало более 500 товариществ).

1912 г. - поставлен во главе системы учреждений мелкого кредита Московский народный банк.

1913 г. - начали создаваться кассы городского и земского кредита (долгосрочное кредитование).

1914 - 1915 гг. - объединение кредитных товариществ в кредитные союзы и образование развитой кредитно-банковской системы долгосрочного кредитования, имевшей хорошее законодательное и организационное обеспечение. В 1914 году существовало 11 кредитных союзов. Всего в 1915 году действовало 15450 товариществ. Также выполняли свою роль земские кассы. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В нее входили: Дворянский земельный банк, Крестьянский поземельный банк, городские кредитные общества и городские общественные банки, земские банки, общества взаимного поземельного кредита, ссудо-сберегательные товарищества, кредитные товарищества и др.

1917 г. - существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

В современном мире основными видами кредитования населения являются кредиты потребительские и ипотечные. Мы в нашей работе исследуем ипотечное кредитование.

При всём их внешнем сходстве у этих видов кредитования различные цели, обеспечение кредита, количество субъектов кредитной сделки, участие и роль государства, социально - экономическая значимость и воздействие на развитие национальной экономики. А.Г. Куликов, профессор, ДЭН отмечает, что "эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования".

Проработав экономическую литературу по исследуемому вопросу, мы пришли к выводу, что основная часть авторов указывают на различия этих видов кредитования, всё - таки считают ипотечное кредитование частью потребительского кредитования. Такого мнения придерживаются Ю.И. Коробова, А.А. Казимагомедов, А.А. Гаджиев, Е.Ф. Жуков, Т.М. Ковалёва и др. В.В. Кияткина относит ипотечный кредит к особому виду кредитов. Она утверждает: "Ипотечный кредит, будучи частью "потребительского", а точнее, кредита населению, имеет ряд особенностей, позволяющих выделить его прежде всего в особый (обособленный) вид кредита…Ипотечный кредит обладает теми же свойствами, которые характерны для кредита в целом, однако по характеру движения ссудной стоимости, по своей организации, порядку выдачи и погашения, обслуживания долга он отличается от других видов ссуд".

Такого же мнения придерживаются А.Г. Куликов и В.С. Янин.

Они считают, что даже если потребительское и ипотечное кредитование предназначено для населения, то это является лишь сходством, т. к. в настоящее время самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере и служит только для населения, но не следует забывать, что сейчас очень развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости.

Затем, потребительские кредиты население получает на приобретение различных товаров, на неотложные нужды. Ипотечные же кредиты выдают не только на приобретение жилья, но и покупку земли, производственной недвижимости.

Различаются эти два вида кредитования и своим обеспечением. Ипотечный кредит имеет прочное обеспечение в виде жилья, цены на которое постоянно растут, тем самым он оказывает стабилизирующее влияние на кредитно - финансовую систему страны.

Также количество субъектов в кредитной сделке при потребительском кредитовании гораздо меньше, чем при ипотечном кредитовании.

И, наконец, пакеты документов значительно отличаются у этих двух видов кредитования.

Из всего этого А.Г. Куликов рассматривает "ипотечный жилищный кредит не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т.е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов".

Мы в нашем исследовании возьмём на себя смелость согласиться с этим мнением.

Итак, проанализируем понятие ипотеки, ипотечного кредитования, историю его развития в России.

Слово "ипотека" имеет греческие корни (от греч. hypotheke - залог, заклад). Оно впервые было употреблено в VII в. до н.э. и означало столб, врытый в землю должника.

Термин "ипотека" употребляют в следующих значениях:

залог недвижимого имущества;

закладная на заложенное имущество и долг по ипотечному кредиту.

В гражданско - правовых отношениях термин "ипотека" употребляется в значении залога недвижимости.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, зданий, предприятий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Итак, ипотечный кредит - это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

В экономическом словаре В.М. Пушкарёвой дано более развёрнутое определение ипотечного кредита: "Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выдаваемый физическим и юридическим лицам под залог находящийся у них на правах собственности недвижимости. Заёмщик, предоставивший свою недвижимость в залог, называется залогодателем, а кредитный институт, выдавший ссуду под залог, - залогодержателем. Процентные ставки различаются в зависимости от финансового положения заёмщика". Принципиальных различий в этих и других определениях нет, поэтому возьмём их за основу.

Правовые основы ипотечного кредитования в России определены законодательно. К официальным документам, регулирующим ипотечное кредитование, относятся следующие документы: Гражданский кодекс РФ от 25.10.2001 (с изм. На 06.04 2015); Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004. (по сост. на 11.05.2015); Федеральные и законы от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 29.07.1998 №135-ФЗ (посл. Ред. От 21.07.2014); "Об оценочной деятельности в РФ",(по сост. На 11.07. 2011) №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (по сост. на 17.11.03)

Субъектами ипотечного кредитования являются заёмщик, банк - кредитор, Ипотечное агентство, инвесторы, риэлтерские, оценочные и страховые компании.

В учебнике М.З. Каджаевой отмечаются лишь два субъекта ипотечного правоотношения:

залогодержатель - лицо, принявшее имущество в залог; залогодержатель обязательно является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой;

залогодатель - лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог; залогодатель может быть должником по данному обязательству или третьим лицом, не участвующим в этом обязательстве.

В своем исследовании мы будем придерживаться именно позиции М.З. Каджаевой. Она более ёмкая и понятная.

Залогодатель продолжает пользоваться имуществом, на которое установлена ипотека.

Залогодержателю ипотека обеспечивает выплату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом. Всё это узаконено кредитным договором.

земельные участки;

предприятия;

здания, сооружения, жилые дома, квартиры или их части, дачи, садовые дома и другие строения.

Ипотечный кредит носит долгосрочный характер. Он обычно длится 20-30 лет. Заложено может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества.

Ипотечное кредитование может существовать лишь при наличии рынка недвижимости и развитого института её оценки. Ипотечное кредитование осуществляется обычно ипотечными банками на основе земельного права. Таким банкам запрещено заниматься спекуляцией земельными участками. Ипотека в России имеет долгую и довольно сложную историю.

В России зачатки ипотеки существует уже более ста лет. Ещё в 1861 г. освобождённые крестьяне были наделены землёй, которую они закладывали под кредит на закупку семян, сельскохозяйственного инструментария. Ипотекой тогда называли деревянный кол, который вбивали в землю, обозначая границы участка, который принимался в обеспечение ссуды.

Первые банки, которые выдавали долгосрочные кредиты под залог недвижимости, начали появляться во второй половине ХVIII в. А в начале ХХ в. Россия уже имела довольно широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных.

В настоящее время российские банки стараются возродить ипотечное кредитование, используя при этом и дореволюционный и современный зарубежный опыт.

В нашей стране наибольшее распространение получили "американская" и "немецкая" модели. Также используются отечественные региональные модели жилищного финансирования.

Особенностью американской модели является разделение банков - кредиторов и источника средств. Эту модель ещё называют моделью вторичного ипотечного рынка (Рис. 1). Банк, выдав ипотечный кредит, сразу же продаёт его финансовому посреднику (кондуиту). Тем самым ипотечные банки, которые работают по модели вторичного рынка, из кредитных организаций превращаются в финансовых посредников. На их балансе нет привлечённых средств, ни кредитов. Это им не помогло избежать кризисов. У всех ещё в памяти кризис 2008 - 2010 гг., когда потери американских банков составили более 5000 млрд. долл. А убытки ипотечных агентств покрыло государство.

Рис. 1. Схема Американской модели ипотечного кредитования

До кризиса 2008 г. идея эмитентов ипотечных ценных бумаг американской модели было отдано предпочтение и в России на федеральном уровне. Для того, чтобы реализовать эту концепцию было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию", а в федеральном бюджете были заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемым Агентством. Агентство выступает в роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков.

Задачи Агентства определены Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"; Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 "Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО "АИЖК", Уставом, Бизнес-планом Агентства. Альтернативой "американской" модели ипотечного кредитования в России создаётся система ссудо - сберегательных касс (ССК), аналогичной системе, действующей в Германии. Источником средств, в данном, случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берёт на себя обязательства в течение некоторого времени ежемесячно вносить определенную сумму на целевой депозит под процентную ставку. Величина этой ставки ниже рыночной. Накопив половину средств на покупку квартиры, он получает другую часть в кредит по ставке ниже среднерыночной. Средства, предоставляемы вкладчикам ССК, используются для выдачи кредитов членам ССК, уже закончившим период накопления. Это так называемое долевое строительство, которое потерпело неудачу. В силу несовершенства законодательства возникали конфликты между риелторами, застройщиками, пайщиками. Стоит только вспомнить, сколько людей осталось без денег и квартир.

Что касается настоящего времени, то по данным Банка России, в 2014 году было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов на общую сумму 1,76 трлн. рублей, что в 1,23 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,30 - в денежном выражении, сообщается в обзоре АИЖК <#"justify">1.2 Оформление операций по ипотечному кредитованию

В начале раздела отметим, что ипотечное кредитование в нашей стране - перспективное направление банковской деятельности, а жилищное ипотечное кредитование является приоритетным направлением жилищной политики государства. Поэтому каждый специалист в банке должен знать механизм жилищного ипотечного кредитования.

Для получения ипотечного кредита заёмщик представляет в банк стандартный пакет документов. К ним относятся:

копия паспорта заемщика;

копия документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства (документы о собственности на квартиру или дом, ордер на заселение жилой площади);

документы, подтверждающие семейное положение заемщика (свидетельства о браке, рождении детей, разводе и т.д.);

паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика; - выписка из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика; - копия финансово-лицевого счета жилого помещения, где зарегистрирован заемщик;

военный билет;

копия трудовой книжки;

Справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий год;

документы, подтверждающие наличие счетов в банках; - документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров акционеров);

документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества;

документы по покупаемой квартире (предоставляются после положительного решения кредитного отдела банка);

иные документы, дополнительно запрашиваемые банком.

Затем осуществляется сбор информации о клиенте, который включает:

проверку трудоустройства клиента;

подтверждение текущих доходов и расходов потенциального заемщика;

проверка клиента службой экономической безопасности банка.

При этом, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество, дополнительно должны быть предоставлены следующие документы:

свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок;

документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

справка из комитета по земельным ресурсам и землеустройству об отсутствии арестов на закладываемое имущество;

заключение независимой оценочной компании об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;

договор со страховой компании о страховании объекта недвижимости;

проект договора ипотеки;

другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.

Далее банком принимается решение о возможности предоставления кредита, которое основывается на анализе финансовых возможностей заемщика. Коэффициент П/Д (Платёж/Доход) равен отношению платежа в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту к среднемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 35% (согласно западным нормативам кредитования)Коэффициент О/Д (Обязательства/Доход) равен отношению общей суммы обязательных ежемесячных платежей к ежемесячному чистому доходу заёмщика. Данный коэффициент не должен превышать 65%.Решение кредитного комитета банка о предоставлении ипотечного кредита действительно в течение 3 месяцев и за это время заемщику вместе с банком предстоит полностью оформить сделку, иначе вопрос о кредитовании будет рассматриваться последним повторно.

Получив положительное решение кредитного отдела банка, заемщику предстоит определиться с выбором квартиры.

Рыночную стоимость выбранной квартиры поможет определить независимая оценочная компания (ее может порекомендовать банк).

После этого банк проверяет предоставленные заемщиком документы на приобретаемую квартиру

Итак, все необходимые документы в банк представлены, были им приняты, и кредитный комитет вынес решение о выдаче ипотечного кредита. Процесс оформления ипотечной сделки проходит в банке, который выдаёт кредит. Далее в процессе оформления ипотечной кредитной сделки заключаются кредитный договор и договор купли - продажи, по - другому, их называют договор купли - продажи и договор ипотеки. Подписание договоров происходит в присутствии представителя банка, заёмщика и продавца жилья.

Здесь следует заметить, что банк может потребовать оформление договора поручительства третьих лиц. В этом случае при невыплате долга бремя ипотеки ложится на поручителей.

Вначале подписывается кредитный договор, а если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то подписывается ещё и договор залога имущественных прав на возводимый объект недвижимости. Затем подписывается договор купли продажи квартиры и составляется закладная.

Средства для предоставления ипотечного кредита банк формирует в основном методом продажи закладных листов и собственного капитала. Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспеченные надёжными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твёрдый процент. Согласно Федеральному закону "Об ипотеке" от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (с изменениями, вступившими в силу с 25.07.2014 г), закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права её владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой;

право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, то он является и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная первоначально выдаётся залогодержателю организацией, осуществляющей государственную регистрацию ипотеки.

Следующим этапом оформления ипотечной сделки является открытие текущего счёта заёмщика. На счёт заёмщика банк зачисляет сумму кредита и открывает безотзывный аккредитив.

Безотзывный аккредитив - форма расчёта, по которой банк в течение определённого срока обязуется оплатить продавцу недвижимости стоимость жилья.

В это же время на счёт продавца вносится первоначальный взнос.

Договор купли - продажи и ипотеки квартиры считается действительным после государственной регистрации.

В регистрационные органы представляются три комплекта документов: подлинники, нотариально заверенные копии и обычные копии. Также при регистрации дополнительных соглашений к договорам ипотеки требуются не только сами соглашения, но и документы, связанные с внесением изменений в договоры.

После регистрации заемщик получает свидетельство о праве собственности с обременением, а продавец квартиры приходит в банк с зарегистрированным договором купли-продажи квартиры и получает оставшуюся сумму, снимая ее с аккредитива.

Введение …………………………………………………………………………..3

I. История возникновения и зарождения ипотеки.

1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней ……………………………………………………………………5

2 Заклад: ипотека по-русски…………………………………………………7

3. Ипотека в XX веке.………………………………………………………10

4. Немецкая и американская модели. ……………………………………11

5. Современная Россия: возрождение ипотеки. …………………………13

6. Ипотека в период мирового кризиса. …………………………………18

7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу. ………………………20

Заключение…………………………………………………...……………......24

Список литературы.

Введение.

Жизнь в кредит не только возможность получить то, на что сегодня не хватает средств. Это целая философия. Есть люди, которые, не испытывая финансовых трудностей, тем не менее, берут кредит. И потом погашают его, тратятся на обслуживание. Возникает вопрос: зачем? Ответ прост. Если возникнут проблемы, кредитор первым поможет их решить. Ведь он заинтересован в финансовом благополучии заемщика как в гарантии возврата средств. Тем более таких существенных, как при ипотечном кредитовании. А управление самим ипотечным бизнесом – это и наука, и искусство.

Ипотека – это кирпичи в здании экономики. При разумном встраивании она может стать составной частью крепкого фундамента благосостояния государства и благополучия населения. При неразумной же укладке таких кирпичей, сделанной без оглядки на нормы устойчивости всего здания, мы получаем то, что произошло в США: вытащили кирпичик – и все здание пришло в аварийное состояние. Для строителей ипотечного бизнеса в нашей стране такой пример, стал показательным, продемонстрировавшим все опасности пренебрежения строгими нормами в погоне за рублем или долларом. В кризисной ситуации настает момент истины, становится ясно, насколько прочна и разумна система в целом, насколько серьезен и ответственен ипотечный бизнес, как нужно им управлять, как с помощью ипотеки решать жилищную проблему в масштабах всего государства...

Финансовый кризис не только дал новый импульс для развития ипотечного бизнеса, ужесточил требования кредиторов, но и предоставил новые возможности, как участникам рынка, так и потребителям. Вести бизнес стало сложнее, но осталось меньше иллюзий. Выиграли сильные компании, готовые работать с массовым потребителем, понимая, что население стало активным участником рынка и уже не уйдет с него ни при каких обстоятельствах.

Рынок недвижимости в кредит – потенциально самый крупный по объему финансирования потребительский рынок в нашей стране. Иной такой же значимый в этом веке вряд ли возможен. К 2020 г. объем данного рынка составит не менее 24 трлн рублей, такова стратегия развития государства. У российских банкиров, ипотечных брокеров, страховщиков, строителей впереди огромный объем работы. И это, безусловно, повод для оптимизма.

1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней.

Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII – начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом обязательств должника перед кредитором была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе (получившем название hypotetheca – подставка, подпорка) отмечались все поступающие долги собственника земли.

Позже столбы были заменены особыми ипотечными книгами. Благодаря применению первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в наличии какой-либо земельной собственности, узнать о ее состоянии. Уже тогда для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалась специальная официально доступная информация, позволяющая третьим лицам убедиться в существовании такого права.

С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многовековая практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.

В более широком смысле ипотека – это правовая система, включающая порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат.

Законодательное закрепление ипотеки произошло в Средневековье: на рубеже XIV ст. – в Германии, с конца XVI ст. – во Франции. Ипотечные банки появились в Германии в XVIII в. Первый был основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

В США в 1916 г. федеральные земельные банки созданы в 12 округах для выдачи фермерам долгосрочных ссуд под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими структурами регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк Credit Foncier de France и его филиал Comptoir des Enterpreneurs (Контора предпринимателей) представляют ссуды землевладельцам и в основном крупным строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объект их деятельности – кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии – кредитование жилищного строительства.

В Пруссии законченная ипотечная система введена уставом 1782 и 1873 гг., в Австрии – гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г., в Саксонии – уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а через суд. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

2. Заклад: ипотека по-русски

Еще в XIII–XIV вв. на Руси возникают частная собственность на землю и одновременно первый вид кредитования, получивший название «заклад». Широкое распространение залог недвижимого имущества и прежде всего вотчинных (наследственных) земель получил в XV в. (в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы). Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской судной грамоте – своде законов Псковской феодальной республики. Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита.

Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали их очень дорогими. В XV–XVI вв. залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени видно, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем. В середине XVII в. в период экономического кризиса потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1649 г. Соборным уложением, остававшимся в течение почти двух десятилетий главным кодексом России, законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Это уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных (то есть наследственных) земель, правда, без крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки.

В России ипотека широко использовалась поместным дворянством. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России до отмены крепостничества закладывались преимущественно «души». В 1770-х гг. из общего количества (около 11 млн) крепостных душ 65% (7 млн) было заложено на сумму 425 млн рублей.

Исторические исследования на предмет развития ипотеки заостряют внимание на становлении ипотечного кредита в дореволюционной России.

Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудосберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земель. Поэтому, в дореволюционных изданиях такой кредит часто назывался поземельным, а не ипотечным.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге.

Но, в своей неорганизованной форме, существовал и гораздо ранее.

Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.

В XVI залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Как было Указано выше, в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед.

С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства — 20 лет под 8 % годовых, для городов — 22 года под 7 % годовых.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.

Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.

1863 год — принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения — Херсонского земельного банка.

1866 год — открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения — общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1868 год — принятие устава сельских банков

1872 год — принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции.

1883 год — учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.

1884 год — открыт банк по кредитованию землевладельцев — Государственный банк Российской империи.

1885 год — открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Введение …………………………………………………………………………..3

I. История возникновения и зарождения ипотеки.

2 Заклад: ипотека по-русски…………………………………………………7

3. Ипотека в XX веке.………………………………………………………10

4. Немецкая и американская модели. ……………………………………11

5. Современная Россия: возрождение ипотеки. …………………………13

6. Ипотека в период мирового кризиса. …………………………………18

7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу. ………………………20

Заключение…………………………………………………...……………......24

Список литературы.

Введение.

1. Зарубежные модели ипотечного кредитования от Древней Греции до наших дней.

3. Ипотека в XX веке

Общими тенденциями зарубежного ипотечного кредитования последних десятилетий можно назвать удлинение сроков кредитов и изменение политики ставок. В континентальной Европе ипотечные кредиты предоставляются на срок от 7 до 20 лет, в США – от 15 до 30 лет. Как правило, их выдают специализированные учреждения или коммерческие банки, при необходимости они могут разделяться на несколько частей.

В 1970-1980-е гг. проценты по ипотечным кредитам почти всегда взимались по твердой процентной ставке. Теперь все чаще применяют плавающие или пересматриваемые процентные ставки. В 1970-е гг. некоторые учреждения в ряде стран предлагали жилищные ссуды под прогрессивные процентные ставки: выплаты ежегодных взносов производились по ставкам, уровень которых первоначально был ниже рыночного, но в дальнейшем постепенно повышался в расчете на ежегодный рост покупательной способности на 3-5%. Однако последующее десятилетие показало, что рост покупательной способности не является непрерывно стабильным, и финансовые учреждения, которые ввели этот тип кредитов, вынуждены были пересмотреть свою политику.

Кроме того, в странах англосаксонских правовых традиций развивалась форма кредита, возвращаемого in fine (в конце). Эта форма кредитования предполагает в течение срока погашения выплату только процентов, но сопровождается договором страхования с накоплениями с другими учреждениями, как правило, по требованию заимодателя, что дает заемщику возможность получить по истечении срока накопленную сумму, необходимую для возврата ссуды, а если «повезет» с инфляцией, то и некоторую прибыль.

Еще одна общая тенденция: практически во всех странах государство играет в ипотечном (в общем-то, коммерческом) процессе ведущую роль. В большинстве стран она сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью объектов рынка. Обычно данная система является составной частью социальной и жилищной политики государства.

Помимо политического руководства почти во всех западных странах государство различным путем оказывает содействие своим гражданам в приобретении жилья, если они в этом нуждаются. Чаще всего используются три типа государственной помощи: прямая субсидия, или премия, выделяемая семье приобретателя или инвестору, на которого возложено обязательство довести эту помощь до семьи; искусственное снижение стоимости займа путем бонификации процентов (то есть частичной выплаты государством или муниципалитетом процентов по займу); уменьшение облагаемого дохода заемщика на сумму процентов по займу. Так, во Франции льготные жилищные ссуды дополняются собственно финансированием со стороны депозитной кассы муниципального жилья и умеренной квартплатой.

4. Немецкая и американская модели

Выделяют две основные модели ипотечного кредитования – американскую и немецкую. Другие страны используют их либо в чистом виде, либо с некоторыми вариациями.

Базовым отличием германской модели является стимулирование гражданина к накоплению средств на приобретение жилья. Кредитование осуществляется только после того, как определенная часть средств аккумулируется на его счету в специальном институте – стройсберкассе (ССК) или ипотечном банке. В Германии сложилось регулируемое государством сотрудничество этих институтов. Ипотечные банки там являются специализированными институтами, которые могут заниматься только ипотечным кредитованием или кредитованием государства. Система ССК, появившаяся после Первой мировой войны, пользуется активной поддержкой государства. С 1 января 1973 г. они были включены в федеральную систему страхования. Правительство гарантирует выполнение обязательств по отношению к кредиторам, в первую очередь по вкладам, доверенных клиентами ССК. На долю системы ССК приходится около 43 % сумм от общей реализации жилой недвижимости, на долю ипотечных банков – 47 %. Обе эти системы успешно существуют, а конкуренция между ними способствует поддержанию процентных ставок на кредит на низком уровне.

Государство стимулирует накопление частного капитала с помощью премий на жилищное строительство или налоговых послаблений. Вкладчик сам определяет, какой льготой ему воспользоваться. Каждый работающий вкладчик ССК или ипотечного банка имеет право на получение субсидий, которые работодатель перечисляет ему на накопительный счет. Взамен сам работодатель получает льготы по снижению налогооблагаемой базы. Кроме того, вкладчик сберкассы или ипотечного банка имеет право получать ежегодную 10%-ю надбавку к собранной сумме от государства. Объемы жилищных субсидий работодателя и премии от государства дифференцированы в зависимости от уровня дохода вкладчика и от числа детей в его семье. Накопленной за несколько лет (в среднем – до восьми) премией вкладчик может распорядиться только после того, как сумма вклада достигнет размера, заранее обозначенного в договоре с ССК. Чаще всего она составляет 40–50% стоимости покупки или строительства жилья. После этого вкладчик имеет право на получение льготного ипотечного кредита.

Что касается американской модели, то в США правительство напрямую не стимулирует накопления граждан на приобретение жилья, ипотечные кредиты выдаются, что называется, в чистом виде. Там с конца 1930-х гг. прошлого столетия сформировалась так называемая двухуровневая модель ипотечного кредитования, которая до недавних событий позволяла банкам эффективно выполнять функцию кредиторов, а гражданам – улучшать жилищные условия.

Первым уровнем является собственно первичный рынок ипотечных кредитов, выдаваемых ссудосберегательными организациями, взаимно-сберегательными банками, коммерческими банками и ипотечными компаниями. Они предоставляют как гарантированные правительством (по специальным программам для малоимущих, ветеранов и т.д.), так и обычные ипотечные кредиты непосредственным покупателям жилья. Обычными являются такие ипотечные кредиты, которые не обеспечены федеральным правительством. Они составляют около 80% всех выдаваемых ипотечных кредитов.

Второй уровень представлен специализированными, созданными правительством и позднее приватизированными организациями, которые выкупают кредиты у банков, содействуя тем самым «расчистке» их балансов для дальнейшего кредитования. Самые известные структуры второго уровня – Fannie Mae и Freddie Mac.

Они объединяли выкупленные кредиты в однородные пулы, под которые выпускались ценные бумаги (облигации) для дальнейшей продажи сторонним инвесторам. В качестве инвесторов таких бумаг выступали коммерческие банки, сберегательные учреждения, пенсионные фонды, страховые компании, а также правительства штатов и местные органы самоуправления. Таким образом, первичным кредиторам обеспечивался постоянный источник рефинансирования.

Как показал опыт, система секьюритизации ипотечных кредитов оказалась слишком многослойной и на каком-то этапе оценка реальных рисков по ипотечным кредитам дала сбой. В результате американское правительство вынуждено было взять под свой контроль ипотечных гигантов, Fannie Mae и Freddie Mac, дабы не допустить финансового коллапса всей системы.

5. Современная Россия: возрождение ипотеки

После почти 70-летнего перерыва ипотечное кредитование начало возрождаться и в нашей стране. В 1992 г. был принят закон «О залоге». В 1994 г. вышел Указ Президента РФ Б.Н.Ельцина «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищного строительства», согласно которому в регионах начали формироваться местные внебюджетные фонды. Перед ними были поставлены задачи по созданию условий для привлечения внебюджетных источников финансирования жилищной сферы, эффективному использованию средств инвесторов на формирование рынка жилья, содействию развитию производственной базы домостроения.

В конце 1997 г. по инициативе российских депутатов и конгрессменов США в Госдуме была создана комиссия по развитию ипотечного кредитования в России. Тогда американцы поставили вопрос о необходимости принятия закона «Об ипотеке». И только в этом случае в конгрессе США возможно было рассмотрение вопроса о выделении кредитной линии размером $5 млрд на развитие российской жилищной ипотеки.

Комиссия Государственной думы каждые две-три недели проводила заседания, конференции, парламентские слушания и в результате получила поддержку практически от всех губернаторов. Эта работа привела к тому, что в июле 1998 г. подавляющим большинством депутатов Госдумы было преодолено вето президента на закон «Об ипотеке». Суть возражений Бориса Ельцина сводилась к тому, что нельзя говорить об ипотеке при отсутствии собственности на землю и, в первую очередь, на сельскохозяйственные земли. Пришлось настоять на том, что принять закон необходимо уже сейчас, а после его вступления в силу сразу же начать доработку. Впоследствии поправки в закон «Об ипотеке» вносились несколько раз.

На первоначальном этапе российская банковская система была еще очень слаба для развития ипотечного рынка, поэтому внедрять ипотечные продукты начали внебанковские структуры. В 1998-2002 гг. в регионах шло интенсивное формирование фондов жилищного строительства, ипотечных корпораций и ипотечных агентств. Наиболее успешными стали фонды жилищного строительства при президентах республики Татарстан и Башкортостан. Начали активно работать фонды Самарской, Кемеровской, Волгоградской, Смоленской, Белгородской, Ростовской, Астраханской и других областей. Одновременно стали создаваться фонды жилищного строительства Министерства по атомной энергии, концерна Росэнергоатом, Московской железной дороги, позднее был создан фонд «Газпромипотека». Фонды не имели права предоставлять кредиты, но весьма интенсивно выдавали займы, а также строили и продавали по другим схемам, например, по договорам купли-продажи с рассрочкой платежа и оформлением ипотеки в силу закона. Тогда уже была создана основа для того, чтобы консолидировать рынок.

В 2000 г. по инициативе депутатов Государственной думы и операторов ипотечного рынка была учреждена Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Главная задача МАИФ – обеспечивать взаимодействие с властями всех уровней в целях участия своих членов в формировании и проведении государственной политики в области развития рынка доступного жилья. Кроме того, МАИФ регулирует работу всех участников объединения: разрабатывает внутренние стандарты работы схем альтернативного финансирования сделок, координирует общую политику и осуществляет контроль над соблюдением принятых в Ассоциации норм. Сейчас членами МАИФ являются 130 организаций, реализующих ипотечные и накопительные схемы приобретения жилья в 60 регионах России.

В 2002 г. начало активно работать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Годом позже были приняты первые консолидированные стандарты, позволившие объединить рынок, создавая региональных операторов. С 2002-2003 гг. началось формирование цивилизованного ипотечного рынка. Члены МАИФ составляют 60% всех региональных и отраслевых операторов, заключивших трехсторонние соглашения с АИЖК. К 2006 г. окончательно сформировалась вертикальная структура АИЖК, тогда же возникло понимание на официальном уровне, что ипотека в России состоялась.

За основу построения системы ипотечного кредитования была взята американская двухуровневая модель. На первом уровне – коммерческие банки, выдающие ипотечные кредиты гражданам. На втором – АИЖК, выкупающее у банков закладные на эти кредиты и таким образом выполняющее функции рефинансирования системы. Выкупаются только те кредиты, которые выданы в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК. По этим стандартам до 2008 г. кредитовали 145 банков в 75 регионах. Кроме государственной финансовой поддержки АИЖК имеет право привлекать средства на открытом рынке путем выпуска облигаций, обеспеченных правами требования по кредитам.

На начало сентября 2008г. по стандартам АИЖК было рефинансировано 128611 ипотечных кредитов на общую сумму около 97,4 млрд рублей. Цифра солидная, но явно недостаточная для того, чтобы покрыть потребности банков, потерявших из-за мирового кредитного кризиса доступ к относительно дешевым западным средствам и испытывающих дефицит ликвидности, в долгосрочных ресурсах. Судя по сообщениям в СМИ, многие банки оказались вынуждены сворачивать ипотечные программы. Вдобавок с середины сентября АИЖК существенно ужесточило требования к выкупаемым кредитам и повысило ставку рефинансирования, что, безусловно, повлечет дополнительное удорожание кредитов для заемщиков, а для большинства сделает такие ссуды недоступными. Агентство объясняет свои действия тем, что так же, как и другие участники рынка, столкнулось с ростом стоимости привлечения ресурсов. 19 сентября 2008 г. правительство пообещало повысить свой взнос в уставный капитал АИЖК на 60 млрд рублей. Эта мера способна в какой-то степени поддержать молодой российский рынок ипотечного кредитования.

Процесс охвата населения России ипотекой мог бы развиваться еще быстрее, если бы в стране строилось больше жилья. Для сравнения, Китай уже семь лет строит по 1 кв. м на человека в год. И это несмотря на то, что там численность населения, как известно, превышает 1 млрд. Получается, что они строят 1 млрд кв. м в год. В России, население которой на порядок меньше, объемы строительства еще меньше: 0,2 кв. м на человека. На фоне высокого спроса низкий уровень строительства выливается в очень высокие цены на недвижимость, что мы и наблюдаем сегодня.

К сожалению, в России очень велика себестоимость строительства, высоки цены на стройматериалы и оплата труда рабочей силы. Хотелось бы в этой связи отметить положительный эффект национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Пусть физический объем жилья, построенного в рамках нацпроекта, пока не очень большой, его главное достоинство в другом: он продемонстрировал, что жилье в России можно строить дешевле. Как результат – в последний год темпы роста цен на недвижимость существенно снизились.

Потенциал развития ипотеки в России огромен. К сожалению, у большинства россиян пока нет других возможностей улучшить жилищные условия. О востребованности ипотеки говорят темпы роста рынка – с 2005г. он ежегодно увеличивался в два-три раза. Пока в России с помощью ипотеки продается не более 15 % жилой недвижимости, при этом общая задолженность по ипотечным кредитам не превышает 2,5% ВВП. Это намного меньше, чем в странах с развитой экономикой. Разумеется, нельзя забывать о том, что высокая доля ипотеки в ВВП и большой объем спекуляций на рынке недвижимости могут привести к финансовому кризису. Это и случилось в США, где доля ипотеки превышала 50%. Однако до подобного уровня нам еще далеко. Российские данные несопоставимы с показателями, например, стран Восточной Европы, где на долю ипотеки приходится 10-15% ВВП.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. №1201-р утверждена«Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года», которая определила новые направления деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Стратегия развития рынка ипотеки была разработана Минрегионом России совместно с Минэкономразвития России, Минфином России, ФСФР России, Банком России при активном участии АИЖК и ряда банков и утверждена.

6. Ипотека в период мирового кризиса

Ипотечный кризис в США начался еще в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.

Ипотечный кризис в США связан с событиями, происходящими в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования – сегменте нестандартного кредитования.

Нестандартное кредитование («subprime market») – это, как правило, процесс выдачи ипотечных кредитов заемщикам, которые не могут получить стандартные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выдаваемые по стандартам Фэнни Мэй и других агентств, поддерживаемых Правительством США.

Как правило, у нестандартных заемщиков (subprime borrowers) кредитные риски, т.е. риски невозврата кредита, являются более высокими. Такие заемщики в недавнем прошлом имели просрочки по кредитам, в отношении данных заемщиков выносились судебные решения или осуществлялась процедура обращения взыскания на заложенное имущество, они проходили через процедуру банкротства. Высокая вероятность дефолта нестандартных заемщиков характеризуется низкими оценками кредитных бюро (FICO score менее 660), зачастую такие заемщики не в состоянии предоставить подтверждение своих доходов.

Нестандартные кредиты являются более рискованными для кредитора, т.к. они выдаются заемщикам, не удовлетворяющим традиционным, более консервативным критериям из-за плохой или сомнительной кредитной истории.

В 2006 г. нестандартные кредиты составили 20% от всего объема выданных кредитов, в то время как в 2002 г. – только 6%. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой каждый год начиная с третьего. Большинство кредиторов, работающих на нестандартном рынке, осуществляют кредитование с последующей продажей кредитов инвесторам, практически не имея собственных средств, а привлекая краткосрочные банковские кредиты.

Покупка собственного дома считалась в Америке самым выгодным вложением средств. Поскольку цены на недвижимость до 2006 года все время росли, а кредиты дешевели, дом зачастую становился кормильцем семьи. Каждые два года у среднестатистического американца на кредитной карточке накапливалась задолженность в $15-20 тысяч (подарки на рождество и день рожденья, покупка мебели, колечко жене на день Святого Валентина все делалось в кредит). Тогда на выручку приходил дом, который за эти два года вырос в цене. Его владелец шел в банк и перезакладывал свой дом: продавал свой дом себе же за большие деньги, получая разницу в $10-20-30 тысяч, как продавец. Банки тоже зарабатывали на сделке $5-10 тысяч. Таким образом, рост цен на недвижимость обеспечивал рост потребления и рост экономики в целом.

7. Ипотечный кризис США пошел нам на пользу

До 2007 года наблюдался практически двукратный ежегодный рост объемов ипотечного кредитования, пока не разразился кризис ликвидности, инициированный, в первую очередь, крупными игроками-операторами в США. Поскольку у них самая большая денежная масса в ипотеке, ситуация отразилась и на европейских банках. До нас же кризис докатился спустя восемь месяцев, да и то в весьма ослабленном виде. Единственное, на чем серьезно отразился кризис в России, – это рост процентных ставок по кредитам, в том числе по ипотеке. Ставки выросли примерно на 1,5-2%. Но это явление временное, потому что процессы на рынке имеют свою цикличность. Ипотечный кризис не впервые случился в Штатах. Аналогичный произошел в конце 1960-х – начале 1970-х гг. Тогда он был успешно преодолен, и сейчас ситуация выправится. В последние месяцы темпы продаж жилья в Америке стали расти. Произошла санация недобросовестных заемщиков, потому что вся недвижимость, которая была в залоге, так и осталась у кредитных организаций.

В России этот кризис привел к временному отрезвлению, повышению качества работы ипотечных операторов и банков с клиентами. Но и сами заемщики становятся умнее. Как только пройдет несколько десятков или сотен выселений, люди начнут более ответственно относиться к своим обязательствам.

Главная причина недоступности ипотеки сегодня – это высокие цены на жилье, связанные с недостатком предложения на рынке. Между тем цена квадратного метра постепенно стабилизируется. Уменьшается также воздействие отложенного спроса (то есть спроса, не реализованного в прошлом году в связи с надеждами граждан на снижение цен).

Сегодня большие надежды возлагаются на федеральную подпрограмму «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» (она является составной частью федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010гг.). Подпрограмма предусматривает субсидирование процентов по кредитам, предоставляемым строительным компаниям на инженерную подготовку земельных участков. Субсидирование процентов по кредитам будет производиться из расчета ставки рефинансирования Центробанка России. Реализация подпрограммы позволит обеспечить дополнительный ввод жилья.

Сегодня многие боятся наступления в России кризиса, подобного американскому кризису subprime. Но столь «плохих» кредитов у нас пока нет, по крайней мере, они не выдаются в массовом порядке. Subprime-кредиты могут появиться при массовом переходе на плавающую ставку, которая в Америке является основной. В этом случае, если процентные ставки, привязанные к индикаторам рынка, начнут расти, заемщики в силу увеличившихся ежемесячных платежей не всегда смогут продолжать рассчитываться по кредиту. Но пока в России такие кредиты не получили сколько-нибудь массового распространения. Парадоксально, но пример Америки показывает, что другой стороной решения проблемы доступного жилья (то есть когда его будет много) также может стать масштабный ипотечный кризис. Но при имеющемся у нас дефиците кризис, подобный американскому, мы увидим еще не скоро...

Основным фактором, тормозящим лавинообразный рост ипотеки в России, является слабая информированность людей о возможностях этого продукта. Есть примерное понимание, что ипотека – это когда дают деньги на квартиру, но на каких условиях, под какой процент и какие риски присущи этому финансовому инструменту, обычный россиянин представляет плохо. Люди просто не знают ни реальных ценностей, ни угроз ипотеки. Брать же на себя обязанность по продвижению ипотеки в массы пока никто особо не хочет. За рубежом уровень информированности населения гораздо выше, и как следствие, выше показатели покрытия ипотеки. И здесь заслуга банков, риелторов, а также средств массовой информации. Люди не просто не боятся, они понимают, что ипотека – очень удобный и современный способ реализовать свои мечты.

Будущее у ипотеки есть, однако нужно понимать, что в сегодняшних условиях задача развития ипотечного рынка вторична. Можно сказать, что на данный момент в России существует дефицит предмета ипотечной сделки – жилья. Объемы строительства недостаточны для того, чтобы в полной мере удовлетворить существующий спрос, который накапливался в течение нескольких десятилетий. Именно поэтому растут цены, и при упрощении доступа к кредитным ресурсам дисбаланс спроса и предложения только усиливается, что приводит к новому росту цен на квартиры. В этих условиях приобретение жилья даже с помощью кредита – малореальная перспектива для многих людей. Неслучайно, согласно опросам общественного мнения, одной из основных причин, препятствующих развитию ипотеки в России, люди считают быстрые темпы роста цен на недвижимость.

Поэтому необходимо смещать акценты. Мы в большей степени нуждаемся не в стимулировании спроса, который и так высок, а в создании условий, способствующих многократному увеличению предложения жилья на рынке. А значит, речь должна идти о массовой застройке территорий.

Только решение проблем, сдерживающих увеличение объемов строительства жилья, позволит сбалансировать спрос и предложение, сделает рынок стабильным и предсказуемым. Только в этих условиях ипотека перестанет быть фактором, который хоть и не существенно, но влияет на рост цен. Только в этих условиях ипотека станет реальным инструментом, который позволит большинству людей решать жилищную проблему.

Несмотря на то, что в последнее время отечественный сектор низкокачественных ипотечных кредитов уверенно растет – некоторые кредиторы все сильнее смягчают требуемый уровень дохода потенциального заемщика, что усугубляется неразвитой системой кредитных рейтингов физлиц – условий, схожих с предкризисными американскими, пока не создано. Российский ипотечный рынок все же сильно отличается от американского как по объему, так и по структуре. Можно отметить следующие различия, не позволяющие примерить предкризисную американскую ситуацию на текущие российские условия:

· В большинстве случаев ипотечным кредитованием в РФ занимаются коммерческие банки, следовательно, ипотека финансируется депозитами, рефинансирование используется редко;

· В общей структуре активов финансового сектора ипотечные кредиты занимают незначительное место;

· Российские ипотечные кредиторы предпочитают выдавать кредит под фиксированную ставку;

· Цены на отечественное жилье пока не демонстрируют тенденцию к снижению;

· За исключением периодически происходящих всплесков, ликвидность в российской финансовой сфере (с учетом инфляции) остается на умеренном уровне.

Конечно, цены на недвижимость после сильного продолжительного роста могут направиться вниз (как это и произошло в США), от проблем с банковской ликвидностью тоже никто не застрахован, но в целом нет серьезных оснований считать, что на данном этапе развития финансовой системы Россия повторит печальный опыт Соединенных Штатов Америки.

Хотя российской ипотеке не грозит кризис, аналогичный разразившемуся на международных финансовых рынках, многие предпосылки, которые привели к колоссальным потерям ряда ведущих американских ипотечных компаний, характерны и для нашего рынка. России предоставляется уникальная возможность извлечь для себя уроки из кризиса американской ипотеки, изучая негативный опыт других.

Заключение

Вероятно, еще в течение длительного времени мы, говоря о процессах, происходящих в сфере ипотеки, будем уточнять: «до 2008 г.» или «после 2008 г.».

До 2008 г. система ипотечного кредитования была практически безрисковой для кредиторов. Основанием тому послужил существенный рост цен на жилье, объективно обусловленный как ростом платежеспособности населения, так и дисбалансом спроса и предложения. Заемщики, взявшие ипотечный кредит более года назад, в настоящее время имеют надежный залог, порой в разы превышающий размер их кредита. Даже теоретически невозможно представить себе падение рынка, которое обесценило бы недвижимость, приобретенную до 2006г.

Все то, что было сделано, стало прочным основанием для дальнейшего развития ипотечного бизнеса в России. Безусловно, после 2008 г. этот бизнес стал более сложным, но и более вдумчивым. При этом рынок жилья по-прежнему далек от насыщения, и превышение предложения по сравнению со спросом, наступит еще очень не скоро. Это дает возможность инвесторам, застройщикам, кредиторам, брокерам строить масштабный серьезный бизнес, который прослужит десятилетиями, создавая немалые капиталы собственникам. Главным вопросом по-прежнему будет система оценки рисков кредитора, основанная на принятии обязательств обратного выкупа ипотечными брокерами.

В основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых может привести к серьезным негативным последствиям. В свою очередь, увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от прозрачности всех отношений и процедур для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Ведь именно они определяют все основные правила игры на ипотечном рынке. И самое главное – развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для внесения месячных платежей по ипотечным кредитам. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10% российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. Все-таки единственный способ снизить цену и сделать ипотеку более доступной – увеличить объемы строительства.

Список литературы:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 года. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32.

3. Закон Российской Федерации «О залоге» (в части, не противоречащей ГК РФ). Российская газета. 15 ноября 2006 года. № 422.

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства. - 1998. № 29.

5. Евгений Чепенко. Ипотека для граждан. Комментарий к законодательству, схемы и пояснения. Изд. Фонд содействия государственной регистрации недвижимости 2007.

6. С. А. Бабкин Про ипотеку. - Взгляд. - 2009. - № 12

7. Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008;.

8. Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. - М.: ЦЭМИ РАН, 2007.

9. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы // Деньги и кредит. - 2007. - N 8. - С. 9-12.

10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2009

11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005

12. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения.//Финансы.-2009. -№6

13. Данные Банка России – www.cbr.ru