Недвижимость в России традиционно принято делить на две больших категории - жилую и коммерческую. Под коммерческой недвижимостью в Москв е понимается любой нежилой объект, который может приносить доход своему владельцу. Данная категория имеет свою градацию.
На рынке принято выделять три основных вида коммерческой недвижимости:
- офисная недвижимость
- торговая недвижимость
- складская недвижимость
Торговая недвижимость
Основное предназначение торговой недвижимости - организация розничной и мелкооптовой продажи различных товаров и услуг. Этот сегмент включает в себя магазины, торговые центры, аутлеты, формат street-retail, палатки, павильоны, киоски и пр.
Единой классификации всех объектов торговой недвижимости не существует. Однако в отношении торговых центров в мировой практике применяется европейская классификация. Согласно ей выделяют:
- Микрорайонный торговый центр
В нем продаются товары повседневного спроса (продукты питания, лекарства, средства гигиены и пр.). Также в них реализуются бытовые услуги (химчистка, салон красоты, фотоуслуги и др.). Размер торговой площади обычно не превышает 3000 кв. метров. Якорный арендатор может отсутствовать или им становится супермаркет. Расположен такой торговый центр вдали от центральных магистралей. Основными его посетителями являются жители конкретного микрорайона.
- Районный торговый центр
- Окружной торговый центр
Обычно располагается вблизи от центральных магистралей. Его площадь может достигать 20000 кв. метров. В таком торговом центре может быть сразу несколько якорных арендаторов, например, супермаркет, детский магазин, промышленный универмаг и пр. Здесь представлен более широкий ассортимент продукции в широком ценовом диапазоне.
- Региональный торговый центр
- Суперрегиональный торговый центр
Типовая площадь суперрегионального ТЦ - 80000 кв.метров. В некоторых случаях она может достигать и 200000 кв. метров. Ассортимент предлагаемой продукции также очень широк.
Помимо этого существуют специализированные торговые центры, которые невозможно отнести ни к одному из вышеперечисленных видов. Например, аутлет, street-retail, дискаунт-центр, фестивальный центр и пр.
На сегодняшний день формат торговой недвижимости наиболее востребован. В частности, в Москве в торговом секторе наблюдается крайне низкая доля свободных площадей, высокие арендные ставки и постоянное появление новых предложений. Эксперты рынка прогнозируют дальнейший рост интереса к данной категории недвижимости и вливание серьезных инвестиций как со стороны российских, так и европейских девелоперов.
Офисная недвижимость
К данному типу недвижимости относятся помещения, в которых организуются офисы для сотрудников различных компаний. Они могут быть созданы при торговых центрах, входить в состав отдельного офисного комплекса или располагаться в зданиях бывших НИИ, промышленных предприятий и пр.
На столичном рынке существует определенная классификация, согласно которой все офисные здания подразделяются на категории А, В, С и D.
- Бизнес-центры А класса считаются самыми престижными. Преимущественно они расположены в самом центре Москвы, в непосредственной близости от метро. Такие здания отличаются хорошей транспортной доступностью. Как правило, речь идет о новых строениях, выполненных в рамках единой архитектурной концепции. При их проектировании применяются высококлассные инженерные коммуникации, в отделке используются современные дорогостоящие материалы. Отличительным преимуществом бизнес-центра А класса является развитая внутренняя инфраструктура. Здесь могут быть расположены торговые павильоны, рестораны, фитнес-клубы, конференц-залы. А класс имеет подкатегории: А1, А2, А3. Они обладают незначительными отличиями в системе вентиляции, планировки этажей, системе охраны и управления зданием.
- К категории бизнес-центров класса В относятся как новые, так и реконструированные здания. В них сделана недорогая, но качественная отделка внутренних помещений. Спектр предоставляемых услуг здесь не так широк, как в случае с А классом. Основные арендаторы - банки, издательские дома, иностранные представительства небольших компаний, посольства.
- Бизнес-центры категории С несколько схожи со зданиями В класса. Однако они отличаются низкой транспортной доступностью. Парковка здесь небольшая, инфраструктура довольно скудная. Бизнес-центры С класса подразделяются на С1 и С2. В первом случае речь идет о реконструируемых зданиях, оснащенных сплит-системами или системой предварительного охлаждения приточного воздуха. Внутри помещений произведена качественная недорогая отделка по западным стандартам. В зданиях класса С2 установлена принудительная вентиляция, централизованное управление зданием практически отсутствует.
- В столице также существуют бизнес-центры D категории . К ним относятся здания бывших заводов или НИИ. Их отличает непрезентабельный внешний вид, слабое качество внутренней отделки.
Складская недвижимость
К данной категории можно отнести помещения, предназначенные для хранения различных товаров. Основной доход владельцев складской недвижимости складывается не только от сдачи площадей в аренду, но и от услуг логистики, а также от повышения требований к условиям хранения продукции.
Как правило, целевая аудитория складских помещений - это крупные ритейлеры и логистические операторы. В основном они заинтересованы в больших площадях - от 10000 кв. метров.
Единой международной классификации складской недвижимости нет. Но игрокам рынка свойственно выделять следующие категории:
- Складские помещения класса А+
Представляют собой одноэтажное здание прямоугольной формы из сэндвич-панелей и металлоконструкций. Большое расстояние между пролетами, высокие потолки, регулируемый температурный режим, система вентиляции, система противопожарной безопасности, охрана и видеонаблюдение, автономная электроподстанция, профессиональная система управления. Такие склады обычно расположены вблизи центральных транспортных магистралей.
Коммерческая недвижимость - это помещение или иной объект, который приобретается для получения прибыли и имеет соответствующее целевое назначение. Стремительно развивающиеся и растущие мегаполисы, в том числе и Москва, имеют высокий спрос на объекты такого типа. Рынок коммерческой недвижимости увеличивается ежегодно. Трудно найти строящийся дом или коттеджный поселок, где по проекту отсутствовали бы такие объекты.
с коммерческой недвижимости
Жилая недвижимость менее популярна, чем коммерческая имеет большие перспективы в области получения дохода от таких объектов.
С помощью коммерческой недвижимости получают активный и пассивный доходы.
Активный — это доход, который требует активной деятельности. В случае прекращения деятельности прекращается и заработок.
Пассивный — доход, не зависящий от постоянной работы и не требующий личного присутствия. Он имеет множество преимуществ и является для многих пределом мечтаний.
Коммерческая недвижимость - это возможность получения именно пассивного дохода.
Как заработать на коммерческой недвижимости
На коммерческой недвижимости зарабатывают, занимаясь приобретением и дальнейшей реализацией объектов. Но это связано с определенными рисками.
Такой вид деятельности лучше не осуществлять во время кризиса и нестабильности. Вместо получения прибыли можно получить одни убытки. Кроме того, для быстрой продажи коммерческой недвижимости необходима широкая и активная реклама.
Второй распространенный способ заработка - использование коммерческой недвижимости. Можно приобрести дом или здание, открыть в нем магазин и получать стабильный доход. Или сдавать недвижимость в аренду, что будет являться пассивным доходом и связано с меньшими хлопотами. Сумма прибыли напрямую зависит от размера объекта: чем он больше, тем выше доход.
При продаже недвижимости нужно оформлять и подписывать документы. Сдача объекта в аренду это не предусматривает.
На что следует обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость - это объекты, при покупке которых необходимо учитывать некоторые особенности:
- Юридическая чистота. Перед приобретением объекта в обязательном порядке необходимо проверить наличие ограничений.
- Объективность заявленной цены. недвижимости нужно проводить постоянно, поскольку колебание цен может сказаться на стоимости в момент оформления сделки.
- Наличие полного пакета документов. Также проверка отсутствия задолженностей по платежам будет нелишней.
- Где расположена коммерческая недвижимость. Москва изобилует многоэтажными офисными центрами, которые предназначены для ведения бизнеса. Однако плата за аренду объекта, расположенного в центре, в несколько раз больше, чем аналогичного, находящегося в пригороде. Центральная часть города и развитая инфраструктура увеличат в несколько раз
- Площадь помещения. При покупке требует больше затрат, но при сдаче в аренду приносит больше дохода.
- Наличие парковки и удобных подъездов, складских и прочих помещений. Актуально для объектов, приобретаемых под магазины или офисы.
Случаются ситуации, когда реализуется объект коммерческой недвижимости, земельный участок которого не соответствует целевому назначению такого объекта. К примеру, торговые помещения расположены на землях промышленного значения.
В этом случае планируемый срок на оформление документов увеличится, поскольку необходимо изменить целевое назначение участка, а только тогда оформлять право собственности.
Объекты коммерческой недвижимости.
К ним относятся:
- офисные кабинеты и целые здания;
- складские помещения;
- гостиницы и дома отдыха;
- магазины, бутики, торговые центры;
- гаражи, СТО, автомойки;
- кафе, рестораны и так далее.
Тот, кто считает, что коммерческая недвижимость - это исключительно нежилое помещение, не прав. Жилое помещение также можно отнести к коммерческой, если собственник его приобрел и сдает в аренду.
Торги как способ приобретения коммерческой недвижимости
Не секрет, что рыночная стоимость коммерческой недвижимости не ограничивается десятками миллионов рублей.
Тот, кто осознает все преимущества заработка от коммерческой недвижимости, но не имеет таких средств, ищет альтернативные способы ее приобретения.
Особой популярностью для покупки коммерческой недвижимости в последнее время стали торги по банкротству.
Очень часто объекты коммерческой недвижимости выставляются с торгов, цены на них минимальные. Публичное предложение делает их стоимость с каждым разом все ниже. Есть прецеденты, когда объекты уходили «с молотка» за 5 тысяч рублей. Уникальность продаж коммерческой недвижимости посредством торгов состоит в том, что по истечении времени стоимость лота снижается на совершенно законных основаниях. Можно дождаться наиболее приемлемой цены и тогда купить понравившийся объект.
Это настоящий для тех, кто принял решение заниматься коммерческой недвижимостью, но стеснен в средствах.
Есть один минус: не стоит надеяться, что объект, приобретенный с торгов дешево, сразу станет приносить доход с пяти- или шестизначными цифрами.
К рынку коммерческой недвижимости относится продажа и покупка площадей, не предназначенных для обживания собственниками.
Используются такие помещения сугубо с целью извлечь денежную прибыль от пребывания на территории помещения.
Клиентура рынка коммерческой недвижимости варьируется от представителей крупных компаний вплоть до индивидуальных предпринимателей и мелких коммерческих фирм.
Данная разновидность рынка недвижимости представляет собой совокупность офисных, торговых, складских и прочих видов нежилых площадей.
Обзор рынка в этой сфере
Читателю при обращении к данному вопросу интересно знать, каковы статистические данные по приобретению коммерческой недвижимости в разных типах помещений. Проследим статистику, данную в обзоре рынка коммерческой недвижимости, например, на январь 2017 года. Благодаря ей можно проследить динамику спрос на коммерческую недвижимость вообще.
СПРАВКА: Эксперты уверяют, что в январе 2017 года больше 1000 помещений общей площадью 1316 метров квадратных и стоимостью порядка 200 млрд. рублей выставлялись на продажу в данном секторе рынка недвижимости. По сравнению с последний месяцем 2016 года цена на такую недвижимость упала примерно на 11%.
А поскольку тогда курс доллара упал примерно на 4%, то и общее снижение стоимости продажи составило 15%. Также в январе 2017 года на рынке коммерческой недвижимости было снижено предложение в связи с огромным числом праздничных дней.
А снижение цен эксперты объясняют не только падением курса доллара, но и уходом с позиций рынка дорогостоящих помещений и выставлении туда менее дорогих площадей.
Если представить в процентном соотношении типы помещений в этом секторе рынка, то показатели окажутся следующими:
Таков стандартный фонд коммерческой недвижимости.
Как показывает статистика, наиболее востребованными на этом рынке оказываются офисные помещения. Меньше всего покупатели в январе 2017 года обращались к стритлитейлерским площадям.
СПРАВКА. Стрит-ритейл (англ. Street-retail) – это особые торговые помещения, располагающиеся, как правило, на 1 этаже, имеющие отдельный вход и витрины.
На примере обзора рынка коммерческой недвижимости в Москве по состоянию на январь 2017 года можно видеть динамику роста и снижения цен, а также востребованности того или иного типа помещения. Выводы из этих данных можно делать свои.
Рынок аренды коммерческих помещений
Поскольку не каждая фирма или начинающий предприниматель могут позволить выкупить помещения для реализации коммерческой деятельности, то неизбежно возникает вопрос об аренде нужной площади. И количество таких деятелей коммерческого толка постоянно растёт, поэтому и спрос на аренду помещений высок. Рынок аренды нежилых помещений представлен такими видами, как:
- федеральная;
- муниципальная;
- частная.
Как показывает статистика, меньше всего в процентном соотношении заключается договоров по федеральной линии предоставления аренды, а больше всего – по частной (договоры аренды заключены непосредственно с собственниками нежилых помещений).
На рынке в последнее время сложился дефицит нежилых помещений. А это обстоятельство не может не повлиять на рост цен на аренду помещений.
Кроме того, возрастает и цена на право на аренду. Его продажа осуществляется на специальных аукционах, проводимых местными властями.
Характерной чертой рынка аренды коммерческих помещений является сильный дисбаланс между требованиями арендаторов и арендодателей. Так, много арендаторов претендуют на аренду лично у собственника. Или же они уверены, что имеют право на гарантии со стороны комитетов по управлению имуществом.
СПРАВКА: Арендодателями обычно бывают гос- или муниципальные компании, готовые осуществлять сделку по аренде через договор о субаренде или по договору о совместной деятельности, чтобы меньше отдавать официальному владельцу нежилой площади.
Тенденции рынка коммерческой недвижимости
Поскольку 2016 год уже позади, можно смело говорить о тенденциях в области рынка коммерческой недвижимости.
Важно отметить, что в прошедшем году снижалось количество предложений о продаже новой неджвижимости для офисных и складских нужд. Зато стабильным оказалось предложение в сфере предложение торговых площадей.
Свободное число офисных площадей сократилось из-за вмешательства государственных учреждений в деле скупки офисных помещений.
Также аналитики отмечают роста числа арендаторов к моменту завершения 2016 года.
А это создаёт предпосылки для образа рынка аренды нежилых помещений в новом году.
Ставки на аренду стабилизировались, закрепившись абсолютно во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости.
Объём сделок по продлению договоров аренды уменьшился. И, напротив, количество заключений новых сделок на осуществление аренды увеличилось, как уже отмечалось выше, в связи с ростом числа арендаторов.
Таким образом, отмечены тенденции к востребованности аренды помещения для осуществления коммерческой деятельности и стабилизация на рынке коммерческой недвижимости.
Рыночная стоимость нежилого помещения в РФ
Как выглядит рынок коммерческой недвижимости в России? Рассмотрим показатели рыночных цен для двух крупнейших городов страны и усредненные показатели по регионам (Новосибирск и НСО).
Стоимость нежилых помещений в Москве
Если рассматривать рынок нежилых помещений в Москве (к примеру, офисные помещения), то расценки будут зависеть от многих факторов, среди которых:
- общая площадь помещения (цена будет указана за 1 метр квадратный);
- возле какой станции метро располагается офис;
- тип здания, в котором расположен офис: административное, бизнес-центр, торгово-административное, производственно-административное, жилое;
- какого оно класса;
- удаленность от метро;
- на каком этаже располагается;
- состояние отделки.
Предположим, ваш офис находится в близи ст. метро “Тверская”, в здании бизнес-центра, класса А+, в 15 минутах ходьбы от станции метро, в надземном этаже (первый этаж и выше), а ремонт в офисе не требуется.
Таким образом, цена с учётом всех параметров составит 356 030 рубметр квадратный.
В Интернете можно найти удобные онлайн калькуляторы для проведения подобных расчётов.
Стоимость нежилых помещений в Санкт-Петербурге
Как обстоит дело с расценками на нежилое помещение в культурной столице страны?
Предположим, вы захотели купить нежилое помещение в Центральном районе Санкт-Петербурга. Тогда ценовой ареал будет в пределах от 400 000 до 500 000 000 рублей! Разницы в цене будут зависеть от разных факторов, среди которых:
- метраж помещения;
- удаленность от станций метро;
- вход – общий или отдельный для помещения;
- степень отделки (требуется ремонт или нет);
- наличие инфраструктуры (отопление, водо- и электроснабжение и т.д.);
- осуществляемый тип коммерческой деятельности;
- класс здания (наиболее дорогие предложения по продаже в зданиях класса “Премиум” типа особняков).
Стоимость нежилых помещений в регионах
Каково ценовое положение на рынке нежилых помещений в регионах? Проследим это на примере города Новосибирска.
Если изучить объявление по продаже нежилых помещений под офисы в Новосибирске, то будет заметно, что ценовой размах в этом городе (Новосибирская область) составляет от 500 тысяч до 20 млн. рублей. Такая разница в цене зависит от:
- кто продаёт помещение – собственник или посредник;
- удаленность от метро;
- метраж помещения;
- количество кабинетов;
- количество арендаторов.
Спрос на коммерческую недвижимость
Рассмотрим особенности спроса на коммерческую недвижимость в сфере офисов города Москвы.
Как подчёркивают аналитики, в прошлом и позапрошлом году спрос на офисные помещения в столице был существенно снижен из-за кризисного состояния экономики и как её результата – из-за понижения деловой активности населения.
СПРАВКА: В прошлом году происходил спрос в основном на офисы класса “А”. Это обусловлено активным строительством новых бизнес-центров и осваиванием для них площадей. Большой спрос наблюдался со стороны коммерческих деятелей, медиков и фармацевтов.
Особенности сделок на рынке нежилых помещений
Эти особенности зависят от характера купли-продажи коммерческих помещений.
Как осуществляется продажа такой недвижимости? Она проходит несколько этапов:
- подготовительный период к продаже.
- Подготовка и осуществление сделки.
- Улаживание вопросов с налогами.
Первый этап подразумевает не столько степень отделки помещения, сколько правильность оформления документов на нежилое помещение. Второй этап реализуется в последнее время при помощи специальных аукционов, а также конкурсов. Чтобы сделка была осуществлена, необходимо, чтобы учитывалось:
- идентификация объекта и указание его цены;
- регистрация в ЕГРП;
- подписание договора о купле продаже или приеме-передаче.
Заключение
В основном в качестве объекта для описаний и приведения статистики мы использовали офисные помещения, которые, как кажется нам, наиболее встречаемый тип нежилого помещения в современной России, уступающий разве что торговым площадям. Теперь читателю известны тонкости работы рынка коммерческой недвижимости.
До недавних пор наиболее востребованным способом извлечения пассивного дохода считались инвестиции в стрит-ритейл. В зависимости от суммы накопления инвесторы могли себе позволить как помещения в спальных районах, так и на центральных улицах Москвы.
В преддверии международного женского дня 8 марта одна из самых успешных молодых бизнес-леди столицы - управляющий директор торговых центров Dream House и Галерей «Времена Года» Лилит Адибекян - рассказала информационному порталу «Арендатор.ру» о том, как себя чувствует люксовый ритейл в столице, поделилась планами по развитию своих объектов и раскрыла свои beauty-секреты.
Загородные отели уже давно пришли на смену старым советским пансионатам и санаториям и успели прочно «прописаться» на просторах Московского региона. Причем данный сегмент имеет свою выраженную специфику и фактически представляет собой рынок, отдельный от городских гостиниц. В чем заключаются его особенности, и какие перспективы имеет эта ниша в ближайшем будущем?
Современная жизнь отмечена чередой быстрых изменений, затрагивающих многие сферы российской экономики. Не стал исключением и рынок коммерческой недвижимости. Причем ситуация оказалась довольно сложной по всем направлениям. Это делает особенно важной оптимизацию процессов управления, неотъемлемо связанную с внедрением новых технологий. Что они собой представляют и где применяются? Об этом читайте в обзоре, подготовленном порталом Арендатор.ру.
Эксперты единодушно отмечают быстрые темпы развития рынка гибких рабочих пространств в России. Управляющий партнер сети гибких рабочих пространств премиального класса Meeting Point Татьяна Шараева рассказала порталу Арендатор.ру об итогах работы за 2018 год и поделилась планами на будущее.
Чтобы сохранить лояльность посетителей, многие владельцы торговых центров уже в самое ближайшее время будут вынуждены прибегнуть к реконцепции площадей, уверены эксперты. Их заключения подтверждает практика: к настоящему моменту на российском рынке есть немало ярких примеров переформатирования объектов, в результате которого их экономическая эффективность была существенно повышена.
Переход рынка новостроек на эскроу-счета с 1 июля 2019 года, который был форсирован правительством в августе прошлого года, затронет не только квартиры и студии, но и коммерческие помещения, активно возводимые застройщиками в составе жилых комплексов. Причем влияние законодательных изменений, как выяснилось, может оказаться самым непосредственным.
Многофункциональный комплекс Match Point с жилыми апартаментами и спортивной волейбольной ареной международного уровня строится на западе Москвы, в районе Филевский парк, в нескольких минутах от Кутузовского проспекта. Площадь объекта, возводимого на улице Василисы Кожиной, вл. 13, составляет около 206 тыс. кв. метров.
Торгово-развлекательный комплекс OZ МОЛЛ является одним из флагманов торгового сегмента Краснодарского края. О секретах успеха объекта у арендаторов и планах на ближайшее будущее информационному порталу Арендатор.ру рассказал Булат Шакиров, управляющий партнер Optima Development.
14 ноября в Каннах прошел ежегодный деловой обед для первых лиц и руководителей ритейл и девелоперских компаний BestLunch. Участники встречи рассказали о своих планах и стратегиях развития, наиболее актуальных проблемах бизнеса и отрасли в целом.
До недавнего времени «К2 Бизнес-парк» оставался для меня аналогом некой возвышенной материи - я знала, что такой объект существует, даже больше - как выглядит, где он расположен, какие в нем арендаторы и так далее, но никогда не видела его воочию. Однако в конце октября ситуация изменилась - состоялся пресс-тур, приглашением на который я с радостью воспользовалась, чтобы составить собственное мнение о проекте.
Данное понятие до сих пор является спорным, но в России небоскребами чаще всего называют здания, высота которых превышает 100 метров. Такие постройки стали уже привычным элементом московских пейзажей. Однако сейчас подобные сооружения есть и в других городах страны. В чем заключаются основные преимущества и недостатки офисов на больших высотах?
Рынок недвижимости знает множество примеров, когда коммерческий объект, выставленный на продажу, продается в течение нескольких месяцев, а то и за неделю. Но более знакома ситуация, при которой офисное помещение, отдельно стоящее здание или строенное торговое помещение длительное время не может найти своего покупателя. Так что же может послужить причиной успешной продажи коммерческой недвижимости?
Что входит в коммерческую недвижимость
В классическом понимании коммерческая недвижимость - это некое здание (помещение), площадь, объект недвижимости, в котором субъект организовывает деятельность с целью получения прибыли.
Составной частью коммерческой недвижимости могут быть объекты нежилого фонда, используемые под банковские, офисные, торговые, развлекательные и иные цели не связанные с проживанием людей (рестораны, магазины, павильоны).
К коммерческой недвижимости относят также все промышленные объекты, рабочие цеха, складские и производственные помещения, открытые площадки, находящиеся на территории предприятий.
По действующему законодательству, объект коммерческого назначения - это капитальное сооружение . Таковыми являются здание, строение, либо объект незавершенного строительства (за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений).
Все виды коммерческой недвижимости объединяет тот факт, что любой из этих объектов может стать предметом коммерческих отношений, то есть его можно продать, арендовать, заложить и прочее.
Вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость - это выгодный и надежный бизнес . Приобретение коммерческой недвижимости - один из видов реальных имущественных инвестиций (его основной капитал), что достаточно прибыльно при стабильно развивающейся экономике. Во время экономических кризисов в этом бизнесе не исключается вероятность, как высокой прибыли, так и потери средств, которая связана с изменением стоимости объекта недвижимости. Одни коммерческие объекты недвижимости предназначены для непосредственного получения дохода (торговые комплексы, гостиницы), другие создают условия для его извлечения (промышленные объекты).
- Нельзя выгодно продать коммерческую недвижимость, если явно завышена ее стоимость или неправильно организована рекламная кампания. Потенциальный покупатель старается изучить весь рынок, а, значит, будет тщательно отбирать предложенные варианты. Подать объявление о продаже офиса можно на отдельной странице.
- Чтобы определить адекватную стоимость объекта необходимо потратить время и изучить конкурентные предложения. В большинстве случаев прибегают к сравнительному методу, то есть проводят детальный анализ похожих коммерческих помещений, которые представлены в данный момент на рынке недвижимости.
- И продавец, и покупатель понимают, что коммерческий объект является инструментом бизнеса, поэтому для хорошего продавца важно оценить экономическую стоимость имеющейся у него площади, подсчитать размер предполагаемого дохода, как быстро новый владелец сможет окупить свои затраты (в этом случае его местоположение играет большую роль).
- В вопросе купли - продажи коммерческой недвижимости большое значение имеет даже наличие парковочных мест, многих это удивит, но именно этот фактор может быть решающим для предпринимателей, чей бизнес напрямую зависит от количества покупателей.
- Чтобы у покупателя не возникало никаких претензий, в договоре должно быть четко и однозначно прописано все, что касается предмета договора.
- поиск покупателя;
- оформление документов для совершения сделки;
- собственно процедура расчета.
Как продать склад
В таком кропотливом деле понадобится не только предпринимательская жилка, но и определенная доля удачи. Всегда присутствует риск совершить ошибку и вероятность потерять деньги, потому стоит тщательно все взвесить и принять верное решение.
Продажу недвижимости любого вида, в том числе и склада, начинают со сбора необходимой информации, то есть с составления характеристики объекта - это первый шаг. У потенциального покупателя должны быть все важные сведения об объекте, в характеристике объекта указывают общее состояние здания, размеры, месторасположение.
Подготовьтесь к возможной конкуренции, глупо рассчитывать на то, что у вас мгновенно купят склад по максимально выгодной цене. Изучите ситуацию на рынке недвижимости и цены на схожие по характеристике объекты, так вы сможете избежать застоя процесса.
Предварительная «раскрутка» товара. Для этого придется задействовать все возможные рекламные каналы (дать объявления в местную газету, оставить заметку на специализированных сайтах по продаже недвижимости). Весь путь от сбора информации об объекте и до получения денег с покупателя можно поручить специалистам, которые помогут провернуть сделку быстро и качественно. Человек, впервые сталкивающийся с подобными задачами, может совершить много ошибок и потерять время и деньги.
Как продать офис
Офисы - самый частый объект коммерческой недвижимости (их покупают, продают, сдают в аренду).
Перед тем как продать офис проводят его оценку (физические характеристики, наличие права собственности) и устанавливают стоимость после предварительного изучения рынка. Более ценными считаются помещения, расположенные в черте города, в местах, имеющих удобную транспортную развязку. Большое значение имеет наличие инфраструктуры; качество ремонта; правильно оформленная документация; современные системы безопасности здания; планировка; инженерные коммуникации; коммунальные платежи и телекоммуникационные расходы.
Можно выделить два основных направления продажи офисной площади: самостоятельная продажа офиса и продажа офиса через агентство недвижимости. Специалист проверит наличие возможных недостатков, которые могут повлиять на его стоимость или препятствовать продажи и подскажет, как лучше исправить их, чтобы привлечь внимание покупателя.
Продажа офисов через агентство поможет значительно расширить круг потенциальных покупателей офисной недвижимости, выставленной на продажу.
Офис, выставленный на продажу, будет занесен в базу данных агентства, которую ежедневно просматривают десятки вероятных покупателей. Важный момент - благодаря профессиональной работе специалистов агентства в разы увеличится объем и плотность показов, а это в свою очередь повлияет на скорость и оперативность продажи. И, конечно, профессионалы помогут грамотно оформить все бумаги, необходимые для продажи офиса и с соблюдением правовых, юридических и нотариальных норм и требований.
О том, как переоформить коммерческую недвижимость на нового владельца, читайте в отдельной статье.
Нюансы для инвесторов
Коммерческая недвижимость - популярный объект вложения капитала. Этот достаточно простой вид инвестирования не требует углубленных экономических и финансовых знаний. Инвестор, как носитель денег, может вернуть вложенные средства совершенно разными способами:
- сдать объект в аренду;
- разместить в нем подразделения собственного бизнеса;
- перепродать его.
Три основных вида инвестирования в коммерческую недвижимость:
- долгосрочное
- краткосрочное
- спекулятивное
Наиболее доходным считается краткосрочное инвестирование. Это объясняется тем, что после проделанных работ инвестор сам создает доходный объект и получает прибыль от аренды, которая частично окупит вложения. Важный критерий выбора - престижность места (в дорогом микрорайоне платежеспособность потребителей выше), это относится и к арендаторам. Определенный минус этого инвестиционного направления - необходимость отлично знать и разбираться во внутренней и внешней конъюнктуре рынка.
Продолжительность жизни коммерческой недвижимости практически неограниченна. Во время обвала цен, стоимость аренды вырастает, то есть недвижимость в любом случае приносит доход. Прибыль с аренды выше прибыли с банковских депозитов. При необходимости предприниматель может заложить недвижимость в банк и получить кредит для крупных проектов.
