Подводные камни договора цессии. Переуступка прав по ДДУ: подводные камни Договор уступки права требования цессии подводные камни

Как известно, застройщики продают квартиры в новостройках с самого начала строительства объекта. Цены на жильё на данном этапе сравнительно невелики, а вот ближе к концу строительства существенно возрастают.

В результате все квартиры зачастую бывают распроданы уже тогда, когда до момента сдачи дома остаётся больше года .

По этой причине, у заинтересованных остаётся только один вариант — заключить договор переуступки права требования с дольщиком, т.е. физическим лицом, который купил квартиру раньше.

Еще один вариант ситуации, в которой поможет переуступка — это если вы купили квартиру на этапе котлована, а срок сдачи дома все время переносится или вы просто передумали и хотите продать квартиру до завершения строительства.

Смысл и содержание переуступки права требования

Цессия – это, по существу, сделка купли-продажи жилья, в основу которой положен договор переуступки .

В соответствии с положениями договора переуступки права дольщик (цедент) передает второй стороне сделки (цессионарию) все те права и обязанности, которые были обозначены в заключенном с компанией-застройщиком договоре.

Это означает, что впоследствии цессионарий будет вынужден выполнять все положения договора долевого участия

Договор цессии регламентирован . В отношении долевого строительства жилья процедура цессии оговорена в .

Цессия допустима только до того момента, когда дольщик полностью вступит в право собственности на квартиру.

Плюсы и минусы

Основные выгоды для цессионария (покупателя):

• возможность приобрести жилье в здании с уже раскупленными квартирами
• возможность сэкономить при покупке (цены, запрашиваемые дольщиком, обычно ниже тех, которые устанавливает официальный застройщик)
• удобство при ипотечном кредитовании . Суть в том, что при приобретении квартиры “на этапе котлована” покупателю приходится платить проценты задолго до заселения, а процедура цессии позволяет начать платить ипотеку одновременно с заселением

Читайте также:

Ипотека при покупке квартиры: условия и документы

Продавцу, в свою очередь, цессия позволяет получить выгоду в результате роста цен за счёт разницы стоимости квартиры на начальном и финальном этапах строительства, а заодно получить обратно внесённые изначально при покупке деньги, не подвергаясь штрафным санкциям.

Минус у цессии один, но довольно существенный – высокие риски.

Риски и подводные камни

Основная опасность заключается в том, что договор переуступки прав суд может признать недействительным . Чтобы минимизировать эту вероятность, для цессионера важно контролировать выполнение всех обязательных условий.

К последним относятся:

• оплата в полной мере цедентом суммы , указанной в договоре долевого участия
• зафиксированное в письменном виде согласие застройщика на переуступку прав
• одобрение/согласие банка или иной кредитной организации (если жильё было куплено в ипотеку)

Нужно учитывать, что застройщик может обанкротиться, вернуть свои деньги в этом случае для цессионария довольно затруднительно.

Иногда случается, что одна и та же квартира по договору цессии продается дважды . В результате достаётся она обычно покупателю, который первым оформил договор.

Другая неприятная вероятность – несоблюдение цедентом нормы об обязательном уведомлении (в письменном виде) компании-застройщика о планируемой передаче прав на жилье.

Порядок заключения договора цессии

Вся юридическая процедура осуществляется в 4 этапа .

1. Контроль и проверка документов компании-застройщика — нужно просто обратиться к представителям компании и запросить следующие документы:

• устав — основной нормативный акт
• свидетельство о постановке на учет юридического лица в налоговом органе
• квартальную бухгалтерскую отчётность
• свидетельство о гос. регистрации
• правоустанавливающие документы на земельный участок
• проект на строительство и проектную декларацию
• действующее разрешение на строительство

2. Подготовка сторон к сделке

Продавец обязан:

• оповестить застройщика о предполагаемом заключении договора цессии
• получить от него письменное согласие на эту процедуру и справку, удостоверяющую отсутствие долга перед застройщиком
• если жильё было куплено в браке — получить согласие мужа или жены (заверенное у нотариуса) на продажу квартиры по договору цессии
• если квартира заложена по ипотеке — получить письменное согласие Банка на уступку права требования
• получить выписку из ЕГРП на квартиру

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 - 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки

Уже ни для кого не секрет, что на улицах городов России работают так называемые Аваркомы (аварийные комиссары - ред.). Некоторые из них работают «по старинке», оказывая помощь в составлении извещения о ДТП и в сборе документов, необходимых для обращения в страховую компанию, получая за это минимальную сумму, от 1000 до 1500 рублей.

А есть такие, которые пользуясь растерянностью и состоянием шока, попавшего в беду человека, оформляют с ним договор цессии (уступки права требования).

Вот о них-то и пойдет речь в моей статье. Сразу хочу оговориться, что я лично не испытываю никаких неприязненных отношений к этим людям, у каждого своя работа и каждый по-своему зарабатывает себе на хлеб с маслом. Цель моей статьи – обратить внимание автомобилистов на то, что у каждой медали есть две стороны. А теперь обо всем по порядку.

Аваркомы предлагают потерпевшему «выкупить» его долг страховой компании за определенную плату. Варианты различные, от предложения денежных средств на месте, до полного выкупа поврежденного автомобиля. За это потерпевший, который должен быть владельцем поврежденного автомобиля, подписывает с ними договор цессии, уступая право требования страхового возмещения у страховой компании, а также оформляют нотариальную доверенность на сотрудников компании Аваркомов, доверяя им не только представлять свои интересы в страховых компания, ГИБДД, на почте и в судах, а еще и получение денежных средств, страхового возмещения и присужденного имущества.

Но, многие даже не догадываются о том, что, подписывая такой договор, они уступают Аваркому не только свое страховое возмещение, а гораздо большее. Цель автоюристов максимально использовать «страховой случай» и по возможности отсудить у страховых компаний штрафы и неустойки, ради которых и придумана вся эта схема.

Вот тут-то и начинается все самое интересное. Человек получил возмещение за поврежденный автомобиль, его все устраивает, он оправился от шока и начинает ремонт авто, а может и вовсе избавился от него и перекрестился... Аварком же нацелен на получение дополнительных бонусов, штрафов и неустоек, от имени потерпевшего, конечно. Я не буду подробно расписывать, каким образом они этого добиваются, у всех подход разный, цель моей статьи уберечь автовладельцев от подписания такого вида договора, или же, если у них все же есть необходимость реализации поврежденного авто, или же нет никакого желания заниматься получением страховой выплаты, то быть максимально внимательным и осторожным.

Для того чтобы получить штрафные санкции, обладатель договора цессии убирает его в сейф, и нигде и никому не показывает. Заявление в страховую компанию и дальнейшее обращение в суд оформляются от имени автовладельцев, подписавших цессию (уступку права требования). Все бы было ничего, и Аваркомы бы работали так и дальше, но суды стали более внимательно рассматривать такие категории дел. Согласно разъяснениям пленума Верховного суда, административный материал, составленный сотрудниками полиции в отношении виновника, при рассмотрении гражданского дела в суде не имеет преюдициального значения. То есть, говоря простым языком, виновник, при грамотном подходе и привлечении специалистов к участию в деле, может стать также и потерпевшим. Пусть не на все сто процентов, пусть на пятьдесят, но это в корне меняет ситуацию.

Бывший потерпевший, который давно забыл про свое ДТП, через год или два, узнает от судебных приставов, что должен бывшему виновнику своего ДТП определенную сумму денег, а может быть, эту определенную сумму уже даже сняли у него со счета, и он узнает об этом от сотрудника банка.

Почему так может получиться? - спросите вы меня. И я вам отвечу, что в любом ДТП виноваты оба водителя, если только это не наезд на стоящее авто. Почему оба? Да потому что водитель, севший за руль своего автомобиля, как говорил мой инструктор из автошколы ДОСААФ, «уже виноват», потому что, управляя автомобилем, водитель управляет источником повышенной опасности и несет ответственность перед всеми, кому может причинить вред, а если, не дай Бог, будет наезд на пешехода, даже если будет установлена вина последнего, водитель все равно будет отвечать перед ним, согласно Гражданскому кодексу.

Но сейчас не об этом, а о том, что при грамотной защите в суде виновник ДТП может назначить автотехническую экспертизу и поставить перед экспертами вопрос о том, имел ли второй водитель, бывший потерпевший, техническую возможность предотвратить столкновение. И как правило, в большинстве случаев эксперты отвечают, что да, имел.

Как? - спросите вы. Да, очень просто. В правилах дорожного движения есть несколько пунктов, которые мы с вами, управляя автомобилем, можем нарушать постоянно, даже не предполагая и будучи очень ответственным и дисциплинарным водителем.

Первый и самый распространённый вид нарушения, это пункт 10.1 ПДД РФ, согласно которому, управляя автомобилем, водитель должен вести транспортное средство со скоростью, не превышающей установленного ограничения, учитывая при этом интенсивность движения, особенности и состояние транспортного средства и груза, дорожные и метеорологические условия, в частности - видимость в направлении движения. Скорость должна обеспечивать водителю возможность постоянного контроля за движением транспортного средства для выполнения требований ПДД. При возникновении опасности для движения, которую водитель в состоянии обнаружить, он должен принять возможные меры к снижению скорости вплоть до остановки транспортного средства.

Смоделируем ситуацию. Вы двигаетесь по дороге, вдруг перед вами внезапно, как вам показалось, появляется другой автомобиль, выехавший из двора, резко перестроившийся из другого ряда, да и просто, выехавший с полосы встречного движения. Правила предписывают вам, что можно только тормозить, крутить руль влево-вправо - запрещено. Соответственно, применив специальные познания, эксперт-автотехник вычисляет, имели ли вы техническую возможность в момент обнаружения этого автомобиля, возникшего перед вами, остановить свое транспортное средство в строгом соблюдении пункта ПДД. И очень часто оказывается, что имели. На дороге очень много «если» - если бы не было снега, то я бы успел затормозить; если бы я не слушал громкую музыку, а бы был внимательнее, мне бы хватило времени для остановки, если бы я вовремя сменил резину, то все было бы иначе... И вы сами, и без меня, это знаете.

Еще один волшебный пункт правил, который мы частенько нарушаем, даже не задумываясь об этом, пункт 9.10 ПДД РФ: «Водитель должен соблюдать такую дистанцию до движущегося впереди транспортного средства, которая позволила бы избежать столкновения, а также необходимый боковой интервал, обеспечивающий безопасность движения» . А ведь в городе при таком плотном движении транспорта так сложно это сделать, правда? Мы сами, того не замечая, постоянно «жмемся» к впереди идущему автомобилю, когда торопимся, не обращаем внимания, что по разметке три полосы для движения в одном направлении, и выстраиваемся и в пять, и шесть полос на оживленном перекрестке, правда ведь? С кем такого не было?

Поэтому-то и получается, что невиновный, согласно документам ГИБДД, становится виноватым в суде.

Но вернемся к бывшему потерпевшему, которому пришло «письмо счастья» от пристава или который вдруг внезапно лишился части своих сбережений.

Начиная разбираться, этот человек узнает, что когда-то в суде был процесс, на который он, получив судебное извещение, не пошел, так как сотрудник фирмы Аваркомов сообщил ему, что все нормально, у нас же с вами договор, и мы все сделаем, не переживайте. И человек не переживал, забыл про это.

А в судебном процессе, в который он не сходил, была назначена судебная автотехническая экспертиза, согласно которой эксперт определил, что если бы он, бывший потерпевший, соблюдал пункт 9.10 и вел свой автомобиль со скоростью, позволяющей вовремя среагировать на опасность, то он бы смог избежать столкновения согласно пункту 10.1 ПДД. Соответственно было вынесено решение суда о том, что в ДТП виноваты оба водителя.

Бывший виновник ходил в суд с адвокатом или представителем, оплачивал его услуги, нес расходы на оплату услуг судебного эксперта и поэтому, согласно ГПК, имеет право на возмещение данных судебных расходов, в той части, в которой отказано истцу, а им, как мы помним, был наш бывший потерпевший. Соответственно, из потерпевшего он стал виновником и должен возместить эти расходы, пусть даже в какой-то части.

Но это еще не все, есть еще один подводный камень договора цессии - бывший виновник, который также стал потерпевшим, теперь имеет право потребовать с бывшего потерпевшего, разницу между размером выплаченного страхового возмещения и реально понесенными затратами, пусть даже, предположим, что решением суда вина была установлена 50/50.

Конечно же, любой уважающий себя гражданин побежит в ту фирму, где подписал договор цессии, тот самый, по которому он так быстро получил желаемую сумму и благодаря этому так быстро забыл про ДТП, в котором участвовал. Но там ему «откроют глаза» и он поймет, что возмещение расходов, которые понес второй водитель, бывший виновник, и причиненный ему ущерб сверх страхового лимита, обязан будет возместить он, а не Аварком, и не та фирма, с которой заключен договор.

Мораль моей статьи такова - перед тем как воспользоваться услугами таких специалистов на дороге, сто раз подумайте, прежде чем что-то подписывать, почитайте, а лучше посоветуйтесь.

Если вам приходит извещение о каком-то судебном процессе, где вы даже не ответчик, а третье лицо - не поленитесь, сходите на него, по крайней мере будете в курсе и наберетесь опыта, вдруг не дай Бог, понадобится.

Удачи нам всем на дорогах!

Для некоторых вопрос о том, что такое переуступка квартиры в новостройке может оказаться сложен. По сути это тот же самый договор купли-продажи, но только на первичном рынке жилья. Первичный рынок – это и есть новостройки. Вторичным жильё называется, тогда, когда существует свидетельство, т.е. дом сдан и квартира реализуется не застройщиком, а продавцом.

Под переуступкой понимается процесс передачи прав доли в возводимом доме от продавца покупателю. Регулируется он ФЗ №214 об участии в долевом строительстве. В нем описано что это такое и как совершается купля-продажа прав на долю.

Изначально в возводимой недвижимости не существует свидетельства о праве собственности, так как органы государственной власти не выдают техническую документацию, пока не будут проведены все коммуникации и дом не будет введен в эксплуатацию.

Застройщикам такой вариант не выгоден, поэтому квартиры они продают как часть или долю в новостройке. Законом предусмотрено заключение ДДУ (договора долевого участия), как и при совершении обычной сделки, который регистрируется в Росреестре.

Участником долевого строительства называется гражданин, купивший квартиру в строящемся доме, значит он вправе владеть и распоряжаться своей долей, также свои права он может продать или другому физическому, или юридическому лицу, т. е. переуступить.

Правильно переуступку прав собственности называют цессией, покупателя – цессионарием, а продавца — цедентом.

Какие виды бывают

К видам цессии относят сделку с физическим или с юридическим лицом.

• Первый вид сделки (соглашение или договор переуступки прав) оформляется между физлицами. К примеру, гражданин приобрёл долю в возводимом доме, еще на стадии котлована и решает её продать другому лицу. Продавец и покупатель заключают договор переуступки прав и регистрируют его в Росреестре или МФЦ. В документах меняется только фамилия и данные участника «долевки», а все остальное остается прежним, т.е. метраж, сроки сдачи и т.д.

Часто граждане заключают такой вид сделок для инвестиционных целей. Это обозначает что, для них лучше выгодно продать купленную ранее дешевую «долевку». Обычно цена растет, когда подходит срок сдачи, т.е. квартиры со свидетельством.

• Второй мало отличается от первого вида. Отличие в том, что юридическим лицом может выступать подрядная организация, инвесторы и оплату производят по безналичному расчету.

Образец договора переуступки

Грамотно составленный документ должен включать:

1. Информацию о продавце, застройщике, покупателе (паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика и т.д.)
2. Стоимость переуступки (цена квартиры).
3. В каком порядке производится расчет (наличный, безналичный, по ипотеке, с первым взносом или без него).
4. Сведения об объекте (адрес, метраж и т.д.)

В приложении к договору обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика, ДДУ.

Договор цессии составляют по любому из 3 вариантов:

• Предварительное соглашение. Обычно заключается уже после того, как дом сдан. Но перед актом приема-передачи и получения свидетельства.
• Переуступка прав – простой способ покупки доли в новостройке, требуется лишь согласие застройщика. Если квартира оплачена полностью, тогда необходимо только уведомить строительную организацию, а при невыплаченных долгах потребуется одобрение застройщика на переуступку.
• Стать участником ЖСК – вариант достаточно долгий. Необходимо выписать старого владельца квартиры, и вписать покупателя в кооператив.

Плюсы и минусы

Положительная сторона переуступки:

• Приемлемая стоимость в строящимся доме. Часто инвесторы приобретают у застройщиков доли на стадии котлована, а потом реализуют дороже.
• Сделка проходит быстро пока дом строится. Список документации маленький при переуступке прав.

Отрицательная сторона:

• Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
• Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
• Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.

Как продать и купить квартиру по переуступке: инструкция

• Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
• Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
• Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
• Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
• Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
• После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
• Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).

Важно! За согласие придется заплатить покупателю от 1 до 5 % от цены квартиры.

В Росреестр потребуется предоставить:

1. Паспорта всех участников сделки, т.е. продавцов и покупателей.
2. ДДУ. Если по данному объекту совершалась сделки неоднократно, то предоставить все договора, для отслеживания всей цепочки.
3. Согласие застройщика. Его выдает строительная организация, если все долги погашены и нет никаких штрафов.
4. Согласие супруга или супруги на сделку от продавцов и покупателей. Документ заверяют нотариально.
5. Кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН.
6. Заявление на переуступку.
7. Оплаченная госпошлина.
8. Акт приема – передачи, подписанный продавцом и покупателем.
9. Оплаченные квитанции, чеки. Если квартира была куплена в рассрочку или по другим причинам за продавцом числится долг, тогда вся задолженность переходит к новому владельцу.

Готовый документ можно забирать через месяц.

Особенности приобретения квартиры по переуступке в ипотеку

Купить квартиру по переуступке возможно и в кредит. Банки положительно относятся на покупку квартиры на первичном рынке. На вторичном же рынке существуют некоторые ограничения. К тому же если дом будет в скором времени сдан, то вероятней всего последует одобрение банка после подачи заявки.

Для оформления жилищного займа лучше обратится банк кредитующий, ту новостройку где находится приобретаемая квартира. Так как сделка будет юридически чиста, банки не станут сотрудничать с «левой» организацией.

Бывает, что банки отказывают из-за объекта недвижимости, так как:

1. Застройщик не вызывает доверия.
2. Заемщик не платежеспособен или не соответствует критериям банка.
3. Расположение объекта не в близи отделения банка.

Важный момент! Не все банки по ипотеке работают с переуступкой. Необходимо проконсультироваться в банке о возможности такой сделки. Также переуступка может повлиять на отказ в участии в .

Основные риски для покупателя

Опасно столкутся с такими проблемами при переуступке долей, как:

• Застройщик почти банкрот. Дом может так и не построится, и придётся побегать по судам, чтобы хотя бы вернуть свои деньги.
• Многоквартирный дом возведен не по проекту. Хорошо если планировка квартир будет лучше и его введут в эксплуатацию, а если нет придется довольствоваться тем, что есть.
• Жилье долго строится. Долгое ожидание никого не устроит.
• Встретится с двойной переуступкой. Недобросовестные застройщики могут продавать одну и ту же квартиру нескольким покупателям.
• Договор могут признать недействительным, если застройщик не осведомлён о том, что долю переуступили.
• Главный риск остаться без недвижимости и без денег, если дом так и не построится. К примеру, строительный комитет запретит эксплуатировать объект.
• Застройщик «липовый». Риски при покупке квартиры по переуступке велики, также как у строительной организации, поэтому следует проверять лицензии и другие документы перед покупкой.

Важно! В некоторых случаях покупатель может застраховать себя от рисков, например, если дом не будет введен в эксплуатацию.

Продавец не несет ответственности за застройщика, т.е. если дом вдруг не сдается, то покупатель останется не с чем. Но существует нюанс, при котором продавец может взять на себя поручительство о том, что объект застройки обязательно будет сдан, тем самым покупатель получит компенсацию или неустойку от продавца в случае не сдачи объекта. В договоре переуступке можно написать пункт об этом, согласно статье 390 ГК РФ. Но продавцы чаще отказываются подписывать договор с таким пунктом, за действия застройщика никто не хочет отвечать.

Налогообложение

В налоговом кодексе написано, что доход граждан подлежит обложению налогом. То же относится и к продаже квартиры по переуступке. К тому же если она реализована для извлечения прибыли, т.е. за большую сумму, чем покупалась.

Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.

Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.

Часто граждане стараются неправомерно обойти налоговую систему и в справке 3-НДФЛ и других регистрационных документах указывают более заниженную стоимость нежели чем на есть на самом деле. Покупатель в случае непредвиденных ситуаций не сможет вернуть себе все денежные средства в полном размере, так как по договору цена меньше.

Заключение

Покупать квартиру по переуступке выгодно на стадии котлована и до её сдачи в эксплуатацию. Стоит лишь лучше изучить сведения о застройщике и процедуру покупки по переуступке. Для инвесторов такой вариант вложения средств считается выгодным.

Напоминаем, что если у вас возникли проблемы с застройщиком, то просим записаться на бесплатную консультацию с юристом на нашем сайте. Для этого достаточно оставить ваши контакты в специальной форме.