Образец договора купли продажи 1 2 квартиры. Когда сделка выполняется между супругами

Если у вас появилась необходимость в оформлении купли/продажи доли в квартире или комнаты, то вам необходимо учесть изменения в законодательстве.

С июня месяца 2016 года договор купли/продажи доли в квартире или комнаты в квартире можно оформить только у нотариуса.

Запись на прием для оформления договора дарения нотариально или без участия нотариуса осуществляется по тел. - 8 495 626 00 33.

(Образец)

Договор купли – продажи долей квартиры

город Москва, восьмое августа две тысячи пятнадцатого года

Мы, гр. Российской Федерации, Боронина Мария Ильинична, 1 апреля 1931 года рождения, пол женский, место рождения: д. Челищев Хутор Октябрьского р-на Липецкой обл., паспорт серии 45 01 175001 выдан 11.10.2001 года Паспортным столом № 2 ОВД «Пресненский» города Москвы, код подразделения 772-113, зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Боровской проезд, д.41, кв.55, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

гр. Российской Федерации Лейтенантова Надежда Николаевна, 05 октября 1961 года рождения, пол женский, место рождения: дер. Быль Воскресенского р-на Липецкой обл., паспорт 70 06 852900, выдан 07.02.2007 года отделом внутренних дел Советского района города Тулы, код подразделения 712-002, зарегистрированная по адресу: г. Липецк, Красноармейский проспект, д. 15, кв. 89, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны,

заключили настоящий договор купли-продажи квартиры

о нижеследующем:

1. Я, гр. Боронина Мария Ильинична, обязуюсь передать в собственность, а я, гр. Лейтенантова Надежда Николаевна, обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

1.1. ½ (одна вторая) доля квартиры, общей площадью 42,7 (сорок два целых семь десятых) кв.м., состоящая из 2 (двух) комнат, расположенную по адресу: город Москва, Боровской проезд, дом 41, квартира 55.

1.2. ½ (одна вторая) доля квартиры, общей площадью 42,7 (сорок два целых семь десятых) кв.м, состоящая из 2 (двух) комнат, расположенную по адресу: город Москва, Боровской проезд, дом 41, квартира 55.

2. Указанная в п. 1.1 доля принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора передачи № 011210000500 от 20 декабря 1991 года, о чем 05 февраля 1992 года выдано свидетельство о собственности на жилище № 0634111.

Указанная в п. 1.2 доля принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 27 июня 1995 года, удостоверенного государственным нотариусом 31 Московской государственной нотариальной конторы Саломатиной О.Г., зарегистрировано в реестре за № 6н-1070.

3. Указанная в п.1.1 ½ доля продается за 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. Соглашение

Указанная в п.1.2 ½ доля продается за 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

4. Расчет между сторонами производится при подписании договора, о чем составляется акт приема-передачи денежных средств.

5. Покупатель удовлетворен качественным состоянием вышеуказанных долей, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец.

6. В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче объектов в собственность Покупателя сторонами составляется передаточный акт.

7. Покупатель приобретает право собственности на указанные доли (в общей сложности квартиру) после государственной регистрации перехода права собственности.

8. После регистрации перехода права собственности покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию вышеуказанных долей (в общей сложности квартиры) в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

9. С содержанием ст. 167, 209, 223, 459, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

10. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанные доли никому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят, в регистрационном учете не ограничены.

11. На момент подписания настоящего Договора в квартире, расположенной по адресу: город Москва, Боровской проезд, дом 41, квартира 55, зарегистрирована Продавец Боронина Мария Ильинична.

12. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.

13. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

14. Настоящий договор может быть расторгнут исключительно в установленном законодательном порядке.

15. Расходы, связанные с регистрацией прав по настоящему договору несет Покупатель.

16. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Подписи сторон:

Продавец

(ФИО, подпись)

Покупатель

(ФИО, подпись)

Сегодняшняя Россия переживает исторический рубеж, если хотите, переход "от социализма к капитализму". Этот переход сопряжен с глобальными изменениями в политике, экономике, культуре, повседневной жизнедеятельности людей. Практически коренным образом меняется законодательство в самых разных областях нашей жизни, что естественно требует определенного и не малого исторического периода. Смена законодательства в области земельного и другого имущественного права типичный пример таких кардинальных изменений вследствие того, что земля и другая недвижимость из объектов социалистической собственности начинает превращаться в частное владение.

Современное земельное законодательство очень молодое. Практически ежегодно оно дополняется, изменяется, корректируется и этот процесс будет продолжаться постоянно. Современному человеку, особенно не имеющему юридического образования, бывает очень сложно самостоятельно разобраться в хитросплетениях этого законодательства. Но это волнует каждого из нас, так как всем нам рано или поздно приходится продавать или покупать ту или иную недвижимость, вступать в наследство, дарить, обменивать, приватизировать, оформлять, ставить на учет, согласовывать различные документы и т.д. и т.п.

Следствием "молодости" современного законодательства являются порой явные противоречия в положениях тех или иных конкретных законов, либо отсутствие четких формулировок и определений. Часто приходится сталкиваться с ситуациями когда даже суд затрудняется в принятии решения, ввиду просто элементарного отсутствия соответствующего нормативного акта в законе. Именно поэтому часто успех в решении тех или иных конкретных вопросов зависит от того, насколько творчески удается подойти к их решению. Именно, опираясь на креативность подхода в работе с нашими клиентами наша компания всегда находит решение самых сложных вопросов, а в конечном итоге кратчайший путь к получению желаемого результата.

ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ 1/2 ДОЛИ КВАРТИРЫ (простая письменная форма)

Адвокаты и юристы нашей компании окажут помощь в составлении договора купли-продажи квартиры. При составлении договора учтут все особенности и тонкости в соответствии с законодательством Российской Федерации. Сопровождение сделки купли-продажи квартиры опытными юристами и адвокатами позволит защитить Вас от неудач и ошибок, почувствовать себя уверенными.

Договор купли-продажи квартиры, составленный в простой письменной форме имеет такой же юридический смысл, как и договор купли-продажи, составленный в нотариальной форме. Для регистрации перехода права собственности договор купли-продажи необходимо подать на государственную регистрацию. Государственная регистрация права собственности осуществляется органами юстиции по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Для осуществления государственной регистрации договора купли-продажи необходимо предоставить следующие документы:

Заявление о государственной регистрации от имени покупателя и продавца;

Паспорта или документы, удостоверяющие личность покупателя и продавца;

Доверенность на совершение действий по государственной регистрации. Доверенность предоставляется в случае предоставления интересов продавца или покупателя иным лицом.

Договор купли-продажи доли квартиры. Количество экземпляров должно быть на один больше, чем сторон по договору.

Документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру.

Выписку из лицевого счета с указанием всех прописанных в квартире на момент составления договора купли-продажи.

Кадастровый паспорт на квартиру.

Квитанция об оплате государственной пошлины.

В купленной новой квартире всегда можно сделать реставрацию окон своими руками. Многие из нас не желают менять старые деревянные окна на пластиковые. Вот и реставрируют их самостоятельно.

ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ 1/2 ДОЛИ КВАРТИРЫ

Московская область, Солнечногорский район, пятнадцатое июля две тысячи восьмого года.

Я, гр.Каткова Полина Владимировна, 30 января 1963 года рождения, место рождения: с. Н-Бахметьево Красноармейского р-на Донецкой обл., гражданство - Российская Федерация, пол: женский, паспорт 24 07 369104, выданный Отделом УФМС России по Ивановской области в Кинешемском муниципальном районе 25 марта 2008 года, код подразделения 370-023, проживающую по адресу: Ивановская область, Кинешемский район, д. Макарово, ул. Макаровская, дом 18, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны,

и гр. Чашкова Марина Николаевна, 30 января 1990 года рождения, паспорт 46 07 634423, выданный ТП № 4 в г. Мытищи ОУФМС России по Московской области в Мытищинском районе 10 июля 2007 года, код подразделения 500-087, проживающая по адресу: Московская область, город Ногинск, Основной проезд, дом 4, именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны»,

находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал Покупателю ½ долю квартиру, находящуюся по адресу: Московская область, Солнечногорский район, пос. Андреевка, д. 5, кв. 7, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру.

2. Квартира состоит из двух жилых комнат, имеет общую площадь 54,50 (пятьдесят четыре целых и пятьдесят) кв.м., жилую площадь 27,90 (двадцать семь целых девяносто) кв.м., этаж 7, инв. № 13600, лит. А.

3. Отчуждаемая ½ доля в квартире принадлежит Продавцу, по праву собственности, на основании:

Договора купли-продажи ½ (одной второй) доли квартиры от 30.01.2001 г., дата регистрации 02 февраля 2001 года №50-01.09-4.2001-58.1;

о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02 февраля 2001 года сделаны записи регистрации № 50-01.09-4.2001-58.2 и № 50-01.09-4.2001-58.3 , бланки серии 50 АГ № 102668 и 50 АГ № 102669.

4. Стороны оценивают ½ долю квартиры в 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

5. Я,Чашкова Марина Николаевнакупила у Катковой Полины Владимировны ½ долю квартиру за 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

6. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанная ½ доля квартиры не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, в споре, под запрещением (арестом) не состоит, скрытых дефектов не имеет. Продавец заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

7. Стороны заявляют, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права, исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими сознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего договора.

8. Жилое помещение передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии.

9. Покупатель осмотрел квартиру и замечаний по ее техническому состоянию не имеет.

10. Покупатель приобретает право собственности на вышеуказанную ½ долю квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи квартиры в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт жилого помещения, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.

11. Содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131 (Государственная регистрация недвижимости), 158 (Форма сделок), 160 - 162 (Письменная форма сделки; Сделки, совершаемые в простой письменной форме: Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 164 (Государственная регистрация сделок), 209 (Содержание права собственности), 210 (Бремя содержания имущества), 421 (свобода договора), 433 (Момент заключения договора), 460 (Обязанность продавца передать товар, свободный от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 549-551 (Договор продажи недвижимости; Форма договора продажи недвижимости; Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 556-558 (Передача недвижимости; Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества) Гражданского кодекса РФ,статьи 17, 30, 31, 36-38 Жилищного Кодекса РФ, статей 20, 40 Налогового кодекса Российской Федерации сторонам известно.

12. Расходы по заключению настоящего договора оплачивает Покупатель.

13. Настоящий договор прочитан вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

14. В соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче квартиры стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт.

15. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, один экземпляр выдается Покупателю и один экземпляр выдается Продавцу.

Договор купли-продажи доли в квартире имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделки. Если жилье находится в долевой собственности нескольких владельцев, это не может ни каким образом ущемлять прав остальных собственников по распоряжению своими частями недвижимости. Законодательство дает возможность отчуждать и приобретать доли жилых помещений, когда соблюдаются устанавливаемые им условия.

Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками

У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.

Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.

Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.

Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.

Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части. При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса. Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта.

В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства. Соответствующее заявление должно содержать сведения о:

1. Реквизитах паспортов сторон спора;
2. Прошении о выделении доли в натуре;
3. Основаниях выставления требований;
4. Данных о результатах досудебных разбирательств;
5. Документах, прикладываемых к иску.

Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам. Наиболее распространенной из них является неделимость площади. В процессе судья может назначить особый порядок использования объекта. Например, предоставить каждому владельцу по комнате в квартире для проживания. Но недвижимое имущество, в этом случае, остается в юридическом статусе общей собственности.

Как правильно составить договор купли-продажи доли жилого помещения

Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора. Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу.

Нужно помнить о том, что сделка с другими заинтересованными лицами возможна только в случае, когда имеется отказ остальных дольщиков жилья на её совершение, даже если их место нахождения не известно. Извещение о готовящейся операции должно быть направлено по последнему известному адресу пребывания таких субъектов.

Договор имеет стандартную форму и подписывается всеми участниками процесса. Его не нужно нотариально удостоверять. Он сдается с необходимыми документами в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода правомочий на часть жилья от одного лица к другому. Договор должен включать сведения о:

• Паспортных данных участвующих сторон;
• Конкретное описание реализуемой доли и самого объекта;
• Стоимость продаваемого имущества;
• Перечень жильцов квартиры.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

При составлении документа необходимо учитывать его обязательные условия:

1. Совместное решение продавца и покупателя о продаже части жилого помещения с указанием данных их паспортов, места и даты его формирования.
2. Наиболее подробное описание продаваемого объекта с указанием технических и кадастровых характеристик, а также точного места расположения.
3. Цена доли и порядок её выплаты.
4. Ссылка на документ - основание возникновения права собственности на имущество.
5. Гарантии продавца об отсутствии ареста, обременений и залоговых обязательств на долю.
6. Условия расчета между участниками сделки.
7. Информация о лицах, зарегистрированных на жилой площади, и их обязательствах по выписке из неё.
8. Данные об уведомлении других дольщиков о продаже части помещений.
9. Обязанности владельца имущества передать объект в надлежащем виде, без задолженностей по коммунальным платежам и в пригодном для проживания состоянии.
10. Обязательства продавца о том, что он не будет отчуждать объект, передавать третьим лицам и допускать ухудшения его состояния.
11. Договорные обязательства приобретают с момента подписания соглашения.
12. Правомочия и обязанности сторон.
13. Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестр.

Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи доли с подписями участников сделки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Процедура регистрации

Завершающей стадией сделки считается внесение данных о передаче прав в ЕГРП. Для проведения процедуры необходимо уплатить государственную пошлину в установленном законом размере, а также подать заявление с требуемой документацией:

• Удостоверения личности участников;
• Договор о продаже в количестве экземпляров для каждой из сторон и для регистрирующей службы;
• Акт о передаче объекта;
• Заявление о регистрации перехода правомочий собственника;
• Документы, удостоверяющие отказ иных совладельцев от приобретения части квартиры, и свидетельствующие о направлении уведомлений с предложением о покупке имущества.

Надо отметить, что реализация имущественной части жилья возможна лишь после получения отказа всех совладельцев такой недвижимости от её приобретения. Если же станет известно, что совладелец преднамеренно уклоняется от вручения адресуемого ему извещения, то необходимо направить предложение о покупке почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Это станет свидетельством о факте получения письма.

Помимо этого, такие действия послужат правомерности позиции продавца и соблюдении им требований действующего законодательства. Кстати, сама сделка, проводимая в целях реализации части жилого помещения, не принесет особой выгоды, так как продажа части имущества происходит по невысокой цене, чем целый объект.

Покупатель же приобретает различные преимущества, связанные с оформлением некоторых видов льгот социальной направленности, прописки по адресу расположения квартиры, а также поиске места постоянной работы. Но такая сделка должна быть правильно оформлена и зарегистрирована в соответствующей службе.

Если собственник половины квартиры принимает решение продать ее, то самостоятельное составление договора не должно вызывать неудобство. Мы предлагаем Вам воспользоваться конструктором договоров ProstoDOCS. Так, Вы, будучи продавцом или покупателем, заполнив определенные данные, сможете получить готовый образец договора купли-продажи ½ квартиры.

Для того чтобы заключить договор купли-продажи половины квартиры, доли в этой квартире должны быть четко определены и закреплены документально.

Специфика оформления договора купли-продажи 1/2 доли квартиры

Особенностью при составлении такого договора необходимо учитывать тот факт, что сособственники продаваемого имущества имеют преимущественное право покупки ½ доли квартиры. Поэтому, прежде чем заключать и регистрировать сделку, рекомендуется провести некоторую процедуру. Остальным собственникам квартиры необходимо предложить купить свою долю, оформить предложение следует письменно с указанием всех существенных условий договора, условий продажи доли квартиры, ее стоимости. В случае согласия последних, с сособственником заключается типовой договор купли-продажи ½ квартиры. В случае отказа, который также желательно чтобы был оформлен в письменной форме, владелец половины квартиры может выставлять ее на продажу другим лицам. Еще одной особенностью является то, что существенные условия, описанные в предложениях сособственникам и другим лицам должны быть одинаковыми.

Обращаем внимание, что обязательно необходимо проверить правильность документов, на основании которых у всех владельцев квартиры есть право собственности, где прослеживается выделение долей и их размер.

Общие положения договора купли-продажи половины квартиры

В общих положениях следует отметить дату и место заключения договора. Далее указываются стороны сделки. Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить ½ доли квартиры. Отмечается адрес нахождения имущества, количество этажей и комнат, их площадь, в том числе жилая и общая, номер подъезда и на каком этаже находится квартира. Необходимо указать, кто выступает продавцом, а кто покупателем, также сведения о сторонах: фамилия, имя, отчество, дата рождения физического лица, принадлежность к гражданству, адрес проживания, адрес регистрации, паспортные данные: серия, кем и когда выдан.

Важно отметить в соглашении, что подлежит передаче именно ½ доли квартиры, кому она принадлежит и на основании каких документов. А также оговорить следует, кому принадлежит другая половина квартиры и основание ее нахождения на праве долевой собственности.

Цена по договору купли-продажи 1/2 доли квартиры

Оценить стоимость квартиры можно с помощью оценочной (экспертной) или инвентаризационной стоимости либо по договоренности сторон. Следует отметить, что часть квартиры продается за указанную сумму, в какой валюте, и каким способом будет произведена оплата. Это можно совершить из личных средств, средств субсидий на жилье, ипотечного кредита, средств материнского капитала.

Обременения по договору купли-продажи половины квартиры

При использовании вышеуказанных средств погашения платежа, в договоре купли-продажи ½ доли квартиры нужно отметить, что половина квартиры до полной оплаты ее стоимости будет находиться в залоге у продавца.

Другим ограничением в праве собственности может быть арест, залог, права третьих лиц, рента, аренда, наличие зарегистрированных жильцов. При наличии таких обстоятельств, продавец обязуется уведомить покупателя, а в случае его согласия на заключение договора, необходимо это прописать в контракте.

Для уменьшения рисков, следует указать, что владельцы другой половины квартиры о купле-продаже доли и о преимущественном праве на покупку уведомлены, предоставили соответствующий отказ от предложения.

Право собственности: переход по договору купли-продажи 1/2 квартиры

При заключении договора купли-продажи квартиры в долевой собственности , указывается, что ½ доли квартиры подлежит передаче покупателю после государственной регистрации обязательства. О том, что продавец передал, а покупатель принял часть квартиры необходимо отметить либо в передаточном акте, которые является неотъемлемой частью договора, либо в самом обязательстве, указав, что покупатель осмотрел квартиру, претензий не имеет.

Важно отметить, что в соответствии с законодательными изменениями от 15 июля 2016 г., отныне все сделки по отчуждению долевой собственности, необходимо нотариально удостоверять. Используя конструктор, мы проведем Вас по всем этапам оформления договора купли-продажи недвижимости, чтобы у Вас не возникло проблем и сложностей.

Ответственность сторон. Заключительные положения

Необходимо отметить, в каком количестве экземпляров составлено соглашение. Расторгнуть договор можно по соглашению сторон или по решению суда. Ответственность сторон за нарушение обязанностей установлены статьями 131, 167, 209, 288, ч. 3, 488, 489, 549, 550, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Режим долевой собственности, согласно ст. 244 ГК РФ , означает, что эта квартира принадлежит одновременно нескольким людям и находится у них в общей собственности. При этом автоматически считается, что собственность их на жильё долевая с точным указанием, какая доля кому из собственников принадлежит.

Исключением являются случаи, когда законом прямо предусмотрено другое. К примеру, если квартира принадлежит супругам, то неважно, кто из них записан в ЕГРН в качестве собственника – при разделе имущества квартира может делиться тоже.

Долевая собственность для её участников означает следующее:

Порядок и правила составления соглашения

Гражданское и жилищное законодательство устанавливает, что собственник вправе распорядиться своей долей – в том числе и продав её кому-то по . Однако при этом он должен учитывать ряд моментов.

Список необходимых бумаг

Для того, чтобы заключить договор купли-продажи доли, стороны должны иметь следующий набор документов:

1. Документы, удостоверяющие личность сторон и их право- и дееспособность. Для граждан достаточно будет обычного паспорта. Но в том случае, если стороной по сделке выступает организация, потребуются её уставные документы, паспорт руководителя, а если вместо него выступает представитель – то доверенность.
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на долю в квартиры. С момента вступления в силу именно этот документ служит единственным подтверждением прав. Свидетельства о регистрации права не выдаются с 2016 года.
3. Техническая документация на квартиру. Если кадастровая информация теперь содержится в ЕГРН, то техническую надо предоставлять отдельно.
4. Список лиц, зарегистрированных в квартире. Он может быть оформлен в виде выписки из домовой книги, либо в виде другого документа.
5. Выписка из лицевого счёта и справка о наличии или отсутствии задолженности по платежам за содержание квартиры и по коммунальным услугам. Хотя долги должен оплачивать продавец, часто в договор включается условие о том, что их оплату берет на себя покупатель в обмен на соразмерное уменьшение цены по купле-продаже.
6. Документы, на основании которых возникло право на долю в квартире. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, предыдущий договор купли-продажи и т. д.
7. Письменные отказы собственников от покупки доли. Согласно ст. 250 ГК РФ , те, кто уже владеют долями в имуществе, вправе первыми купить продающуюся долю, увеличив тем самым свою. Соответственно, продавец обязан сначала письменно уведомить владельцев остальных долей, сообщив им, по какой цене и на каких условиях он собирается продавать свою). Лишь после того, как те дадут письменный же отказ или не ответят в течение месяца, можно продавать долю постороннему лицу.

Обратите внимание! В отдельных случаях могут потребоваться и дополнительные документы. О некоторых из них будет сказано далее.

Для договора купли-продажи доли государство официально не устанавливает обязательные требования к оформлению. Бланк договора не утверждён, и потому стороны вольны сами составлять его так, как считают нужным.

Тем не менее, на практике выработались определённые требования к тому, как этот документ должен выглядеть. И потому в большинстве случаев договор купли-продажи доли в квартире содержит в себе следующую информацию:

1. Шапка договора.
2. Основное содержание.
3. Заключительные положения.

Каждый из разделов включает в себя ряд пунктов. Шапка включает:

• Название договора («Договор купли-продажи доли» или что-то аналогичное).
• Место составления и дата подписания.
• Описание сторон. Для людей этот пункт включает полное имя и паспортные данные, для организаций – правовая форма (ООО, АО и т. д.) с указанием, кто от её имени подписывает документ и на каком основании (руководитель – на основании устава, представитель – по доверенности и т. д.).
• Роли сторон в правоотношении. Это означает, что в договоре надо указать, кто является продавцом, а кто – покупателем.

Для основного содержания требуется:

• Описание квартиры. Оно будет включать в себя полный адрес либо кадастровый номер (а лучше – то и другое сразу) и площадь квартиры (общая и жилая).
• Размер цены по договору.
• Порядок оплаты.
• Порядок и условия передачи доли.
• Дополнительные права и обязанности сторон.
• Порядок разрешения споров (если стороны его оговаривают).

Заключительные положения включают в себя:

1. Указание на количество экземпляров договора.
2. Дополнительные условия, не оговоренные в законодательстве, но важные для сторон.
3. Реквизиты и подписи сторон.

Ниже можно скачать договор образец купли-продажи части квартиры.

О том, как правильно оформляется типовой договор купли-продажи квартиры, можно узнать в .

Что учесть при оформлении?

Если такую недвижимость приобретают покупатели

В том случае, если по итогам договора купли-продажи долевая собственность делится между покупателями, в договоре надо предусмотреть:

• Размер доли, которая приходится на каждого из покупателей.
• Порядок оплаты приобретаемой доли.
• Указание на личность каждого из покупателей.

Важно! Если осуществляется продажа доли, которая, в свою очередь делится между покупателями, дополнительных мер предусматривать не надо. Достаточно указания в договоре на размер долей, которые в итоге будут причитаться каждому из участников сделки.

Находится во владении продавцов

Если приобретаются две доли, принадлежащие двум разным людям, требуется, чтобы в договоре оба они фигурировали как продавцы.

В этом случае будет использоваться трёхсторонняя сделка, где две стороны продают принадлежащие им доли в праве, а третья выступает как покупатель. То же самое правило будет действовать и в том случае, если приобретается три и более долей – каждый из продавцов будет своей стороной в сделке.

Нужно отметить, что в таком договоре нужно указывать не одну общую цену, а конкретные суммы, которые причитаются каждому из продавцов.

Когда сделка выполняется между супругами

Сложность сделок между супругами состоит в том, что:

• их имущество находится не в долевой, а в совместной собственности;
• обязательное нотариальное согласие, предусмотренное законом, выглядит в этом случае странно – супруг даёт согласие на сделку, в которой сам же и выступает как сторона;
• режим совместной собственности распространяется и на доходы супругов – то есть, опять-таки, покупатель будет иметь право получить половину средств, полученных продавцом.

В результате такие договора обычно не проходят и оспариваются в суде. Поэтому сначала супругам надо провести раздел имущества и заключить брачный контракт (и то, и другое делается через нотариуса) о раздельном владении нажитым с момента заключения контракта. Лишь после этого можно говорить о сделке. И в такой ситуации договор купли-продажи доли квартиры между супругами ничем не будет отличаться от договора между чужими людьми.

На заметку. Поскольку при таком сценарии имущество перестаёт находиться в совместной собственности, нотариальное согласие на сделку с самим собой уже требоваться не будет.

С выделением части между родственниками

Покупка доли в квартире в случае, если сделка заключается между родственниками, мало чем отличается от обычного . Однако нужно иметь в виду следующее:

• Нельзя оплатить покупку материнским капиталом. Пенсионный фонд, из средств которого платятся деньги по сертификату, обычно рассматривает такие договора как попытку обналичить целевой сертификат.
• Допускается принудительный выкуп доли на основании судебного решения, если доля незначительна (ч. 4 ст. 252 ГК РФ). Обычно так поступают при конфликтах собственников, если владелец доли злоупотребляет своими правами.
• Передача денег по договору обязательно должна быть строго зафиксирована, даже если стороны друг другу абсолютно доверяют. Сделки такого рода могут быть проверены, поскольку ими часто прикрывают мошенничество.

При участии детей в роли продавцов и покупателей

Обратите внимание! Если собственником доли является несовершеннолетний, то нужно согласие местного органа опеки.

Ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ прямо указывают, что без этого договор не может совершаться, а совершённый – может быть расторгнут через суд по заявлению органов опеки.

Чтобы получить согласие, оба родителя должны обратиться в этот орган. Подавать заявление одному можно лишь в том случае, если второй умер, неизвестен или лишён прав. Если ребёнку исполнилось 14 лет, он тоже подписывает заявление.

Рассмотрев заявление и прилагающиеся документы, опека в течение 15 дней должна дать ответ. Им может быть:

• Согласие (обычно в форме приказа за подписью главы местного муниципалитета).
• Мотивированный отказ, который можно обжаловать в суд.

Срок действия разрешения законом не ограничен, но требует, чтобы копия заключенного договора была передан в опеку в течение месяца. Поэтому лучше исходить из этого срока.

В том же случае, если ребёнок в результате сделки приобретает долю, никаких существенных отличий от обычного договора не будет – закон не ограничивает право детей на приобретение недвижимости. Однако в этом случае в договоре надо указать, за чей счёт приобретается доля.

Обязательно ли нотариальное удостоверение?

Раньше договор, касающийся купли-продажи доли в квартире, мог составляться в простой письменной форме. Однако сейчас ситуация другая. После того, как вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , стало действовать правило, указанное в его ст. 59 . Она гласит, что любые сделки, связанные с передачей доли в любой недвижимости, подлежат заверению у нотариуса.

Регистрация сделки

Для (точнее, переходящего по ней права собственности на долю в квартире) необходимо обратиться в Росреестр. Для этого потребуются:

1. Заявление.
2. Экземпляр договора, подписанный обеими сторонами.
3. Техническая документация на квартиру.
4. Квитанция об оплате госпошлины. С июля 2017 года это не обязательный документ, но сам Росреестр рекомендует его предоставлять. Иначе регистрация может задержаться из-за проверки платежа по ГИС ГМП.

В зависимости от особенностей конкретной сделки могут потребоваться и дополнительные документы. Подача может осуществляться:

Основания для расторжения

Расторгнуть договор купли-продажи доли в квартире можно лишь до тех пор, пока он не прошёл регистрацию. После этого расторгать его уже нельзя – можно лишь через суд признать недействительным, либо составить обратный договор, по которому продавец выкупит долю обратно.

Основаниями же для расторжения будут:

1. Желание сторон. Однако соглашение о расторжении должно быть составлено в письменной форме и заверено у нотариуса.
2. Нарушение одной из сторон условий договора.
3. Существенное изменение обстоятельств в жизни кого-то из участников договора.

В целом же порядок расторжения регулируется главой 29 ГК РФ . Заключение Договор купли-продажи доли – обычная сделка, допускаемая законом. Однако чтобы он принёс сторонам всю выгоду, на которую они надеются, он должен быть правильно составлен, а все необходимые разрешения – получены.