Договор долевого участия строительстве регистрируется. Оформление в МФЦ

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
Гражданским кодексом РФ;
Жилищным кодексом РФ;
ФЗ № 214 «Об » от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации , а именно:

Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
Поставить здание на учет в Росреестре.
Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Документы

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

общегражданский паспорт заявителя;
договор долевого участия;
акт приема-передачи жилого помещения;
разрешение на ввод в эксплуатацию;
квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Сроки

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

Принимается заявление и документы.
Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Стоимость

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Признание права собственности по ДДУ через суд

Как уже говорилось выше, ситуация, когда застройщик препятствует оформлению объекта в собственность дольщиками и тем самым нарушает свои обязательства, не редкость. В этой ситуации потребуется обращаться в суд. Рассмотрим, как это происходит пошагово.

Шаг 1. Определение предмета иска

Чтобы зарегистрировать право собственности потребуется акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий факт передачи объекта дольщикам. Если эта бумага отсутствует, участник долевого строительства вправе обратиться в суд со следующими исками:

о признании собственности на объект;
о признании права собственности на долю в квартире;
о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковое заявление о признании имущественных прав на квартиру подается в следующих ситуациях:

когда многоквартирный дом построен, но не введен в эксплуатацию;
когда дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но застройщик не оформляет акт приема-передачи.

Подается в случае, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а сам объект не был передан участникам долевого строительства.

Шаг 2. Подготовка и подача иска в суд

В иске указываются следующие сведения:

наименование судебного органа;
наименование истца (участника долевого строительства), адрес его проживания и контактные данные;
наименование ответчика (застройщика) и адрес его местонахождения;
суть иска – изложение нарушения прав и законных интересов истца;
обстоятельства дела, на которых истец основывает свои требования;
доказательная база, подтверждающая обстоятельства;
стоимость объекта недвижимости (цена иска);
список приложений.

К иску прикладываются:

копии иска для ответчика и третьих лиц (инвесторов, Росреестра и т.д.);
копия ДДУ;
копии платежных документов по ДДУ;
квитанция об оплате государственной пошлины;
техническую документацию на объект;
иные бумаги, подтверждающие обстоятельства дела.

В обосновании требования нужно сослаться на то, что застройщик не соблюдает ст. ст. 6,16 ФЗ № 214, ст.ст. 218, 219, 309 и 310 ГК РФ, а также Закон о защите прав потребителей.

Стоит учесть, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то подать иск о признании права собственности можно только в рамках дела о признании компании банкротом.

Госпошлину не потребуется выплачивать, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Когда она выше, пошлина платится из расчета стоимости за вычетом 1 млн. руб. Это правило действует, если истец основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей или является инвалидом I или II группы.

Пакет документов и иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если какие-либо нужные бумаги не удается получить, суд может посодействовать в оформлении.

Шаг 3. Рассмотрение дела

Исковое заявление рассматривается в течение пяти рабочих дней с момента его подачи. Если иск принимается к производству, то судом будет возбуждено гражданское дело и начнется подготовка к разбирательству.

Для решения судебного спора в вашу пользу, вероятно, потребуется помощь квалифицированного юриста. Получить правовую защиту ваших интересов вы можете на нашем сайте.

Все расходы на судебное разбирательство, в том числе, и оплату представительства в суде юристом, суд взыскивает с ответчика.

Шаг 4. Получение решения суда

Решение судебных органов вступит в законную силу по истечению месяца, если не будет обжаловано.

Документ необходимо получить в двух экземплярах. На них должна быть отметка о вступлении в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации права собственности.

Шаг 5. Регистрация права собственности

С этого момента процесс оформления пойдет в общем порядке, который описан выше. К перечню необходимых документов потребуется добавить решение суда, вступившее в силу.

Заявление на регистрацию можно подать одним из следующих способов:

Личное обращение в Росреестр или МФЦ.
Посредством почтового отправления с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.
В электронном виде с помощью портала Госуслуги или официального сайта Росреестра.

После завершения регистрации заявитель получает на руки выписку из ЕГРН.

Стоит также учесть, что с момента регистрации права собственности участник ДДУ становится плательщиком налога на имущество. Кроме того, он вправе вернуть уплаченный подоходный налог посредством использования имущественного вычета.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

В последнее время приобретение жилья в строящихся объектах стало очень популярным. А всё потому, что стоимость квартир в таких домах почти на 30% дешевле. Да и при заключении договора об ипотеке процентные ставки на порядок ниже тех, что предлагаются на рынке вторичного жилья.

Основной документ, с которым сталкиваются покупатели таких квартир – это договор долевого участия (ДДУ).

Что за документ ДДУ?

Договор долевого участия заключается между застройщиком (как правило, это строительная организация, которая возводит дом) и дольщиком – лицом, приобретающим квартиру в строящемся доме. Суть этого договора состоит в следующем: дольщик вносит денежные средства, на которые в дальнейшем и осуществляется строительство жилого объекта, а застройщик обязуется построить этот объект в обещанные сроки.

Договор долевого участия имеет право на заключение лишь при соблюдении застройщиком следующих условий:

комитетом строительства и архитектуры выдано разрешение на строительство,;
в Росреестре зарегистрирована собственность на земельный участок, где будет возведен дом;
документы эти имеются в наличии у застройщика и в любой момент могут быть предъявлены для ознакомления дольщику.

Договор этот не имеет строго регламентированной формы, но должен обязательно быть составлен в письменном виде, так как требует обязательной регистрации в соответствующих органах. В любом ДДУ должны быть прописаны обязательно следующие моменты:

подробное описание строительного объекта согласно проектной документации, с указанием площади, этажа, планировки и т.д.;
сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию строительного объекта (лучше, чтобы была указана конкретная дата, а не квартал такого-то года);
стоимость строящейся квартиры, которая высчитывается путем умножения метража квартиры на цену за 1 кв.м.;
гарантийный срок (для жилого многоквартирного дома это 5 лет);
ответственность за невыполнение обязательств сторонами.

Как правильно зарегистрировать ДДУ

Договор долевого участия не будет иметь никакой юридической силы, пока не пройдет процедуру регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, попросту – Росреестре.

Чаще всего регистрация ДДУ ложится на плечи застройщика или его представителя. Но по своему желанию этим может заняться и дольщик. Главное, заранее обговорить этот момент.

В территориальный орган регистрации по месту расположения строящегося дома застройщику нужно представить следующие документы:

уставной документ строительной организации;
план строящегося объекта;
разрешение на строительство;
проектную декларацию;
договор поручительства за надлежащее исполнение обязательства по передаче жилого помещения;
заявление о регистрации ДДУ.

Это пакет документов, необходимых для регистрации первого заключенного с дольщиком договора. При заключении остальных ДДУ застройщику достаточно будет предоставить в Росреестр:

договор страхования гражданской ответственности, предусмотренной за неисполнение или ненадлежащее качество исполнения обязательств по передаче жилого объекта.

Дольщик одновременно должен будет представить такие документы:

договор долевого участия в строительстве;
заявление о регистрации этого договора;
паспорт/другой документ, удостоверяющий личность дольщика; если в его интересах действует представитель – составленную у нотариуса доверенность;
нотариально завизированное согласие одного из супругов на участие второго в долевом строительстве;
договор залога права требования, если денежные средства для долевого строительства получены в ипотеку;
подробный проект приобретаемой квартиры в строящемся доме, с указанием планировки, расположения, метража и т.д., составленный застройщиком по согласованию с дольщиком;
квитанция об уплате госпошлины.

Сколько ждать регистрации ДДУ

После проверки предоставленного пакета документов государственным регистратором выдается расписка о их получении с указанием полного перечня, а также даты их принятия.

Срок проверки и регистрации первого договора долевого участия составляет не более 10 рабочих дней, последующих – не более 5 суток.

Получить его может любая из сторон, если предъявит удостоверяющий личность документ и вышеуказанную расписку.

Зарегистрированный по всем правилам в Росреестре договор долевого участия считается заключенным.

Долевая ипотека с помощью ДДУ

Долевая ипотека приятна заемщику тем, что при покупке строящегося жилья процентная ставка по кредиту на порядок ниже той, что предлагается банками при покупке вторичного жилья.

А также заемщик застрахован от материальных потерь. Ведь если застройщик не выполняет свои обязанности, указанные в договоре долевого участия, то дольщик имеет право его расторгнуть. Но самое приятное то, что банк, в котором взят ипотечный кредит на покупку строящегося жилья, возвратит заемщику все уплаченные им в счет погашения кредита денежные средства, а также еще и проценты. И процедуры по взысканию полученных застройщиком ипотечных денежных средств по ДДУ банк также берет на себя.

Какова же при этом выгода для банка? Оказывается, она есть. Во-первых, такая ипотечная схема защищает кредитора от высоких темпов инфляции. Во-вторых, она помогает снизить ставку процентов по кредиту на приобретение первичного жилья. Это, в свою очередь, снижает риск невыполнения своих кредитных обязательств заемщиками.

Чтобы решиться купить квартиру в строящемся доме в ипотеку, для начала нужно проанализировать свое финансовое положение, убедиться, что кредитная организация даст свое согласие на предоставление ипотечного займа.

После этого можно заключить договор долевого строительства с застройщиком, но предварительно хорошо с ним ознакомиться, проверить наличие всех указанных выше пунктов.

Заключенный и зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия нужно предоставить в кредитное учреждение. Прописанная в ДДУ стоимость приобретаемой по долевой ипотеке квартиры будет перечислена на расчетный счет компании-застройщика.

Дольщику лишь остается своевременно вносить платежи в счет погашения ипотеки и ждать введения дома в эксплуатацию.

Обязательным условием ипотеки будет являться то, что квартира, приобретаемая на полученные в кредит деньги, будет находиться в обременении у организации, предоставившей ипотечный кредит. Вплоть до того момента, пока этот ипотечный кредит не будет целиком погашен.

Еще одним обязательным условием долевой ипотеки является страхование. Заемщик обязан страховать свою жизнь на протяжении всего срока ипотеки, внося каждый год взносы в страховую компанию. После окончания строительства страховать нужно будет также и жилое помещение, приобретенное в ипотеку.

Как аннулировать ДДУ

Договор долевого участия нельзя расторгнуть по одному только желанию дольщика или застройщика прекратить свои обязательства в отношении друг друга. Для этого нужны веские основания.

Нарушенные сроки сдачи в эксплуатацию строящегося объекта. Такой срок обязательно прописывается в ДДУ. И если по истечение двух месяцев после его окончания дом так и не сдан, то дольщик имеет право расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.
Дольщика не устраивает качество выполненных работ. Технические характеристики строительного объекта подробно расписываются в ДДУ. Если при приеме жилья дольщик обнаруживает какие-то недостатки, то имеет право потребовать устранить их в разумные сроки, или же снизить стоимость квартиры. При невыполнении застройщиком этих требований дольщик может расторгнуть ДДУ.

По данным проблемам застройщик и дольщик всегда могут попробовать договориться. Но если этого не получается, то дольщик, решивший расторгнуть ДДУ, должен уведомить об этом застройщика в письменном виде. Спустя двадцать дней после получения такого уведомления застройщик обязан вернуть дольщику вложенные в строительство денежные средства, а также предусмотренную законом неустойку.

Если при расторжении ДДУ возникают какие-то сложности, то решить их можно путем обращения в суд.

Нюансы при заключении ДДУ

При заключении договора долевого участия нужно обязательно прочитать, кто числится в нем в качестве застройщика. Важно, чтобы это была именно та строительная организация, которая возводит жилой объект согласно всей документации. Иногда в договоре указывается организация-посредник, тогда нужно потребовать от представителя документ о передаче этому посреднику прав на заключение ДДУ. В идеале договор подписывается генеральным директором организации-застройщика.

И лучше выбирать годами и домами проверенную компанию, хорошо зарекомендовавшую себя на строительном рынке.

Не стоит соглашаться на заключение предварительного договора долевого участия: его заключение предусматривает внесение дольщиком денежных средств, а вот регистрации он не подлежит. Будет ли впоследствии заключен настоящий договор, еще не известно, а денежки уже уплачены.

Иногда при сдаче объекта в эксплуатацию может быть обнаружено уменьшение или увеличение площади жилого помещения. При заключении ДДУ застройщик пытается обойти этот пункт, но в Законе, защищающем права потребителей, четко прописано: если площадь жилья после сдачи оказывается меньше той, что указана в договоре, то застройщик должен вернуть дольщику излишне уплаченные деньги; а если она оказывается больше, то дольщик застройщику ничего выплачивать не должен.

Важно, чтобы в ДДУ была прописана как можно более конкретизированная предполагаемая дата сдачи дома в эксплуатацию, не второй квартал 2015 года, к примеру. Иначе в случае расторжения договора из-за упущенных сроков дольщику придется ждать до окончания квартала, а после еще два месяца.

Застройщик также может схитрить, указав в ДДУ пункт, в котором будет предусмотрена ответственность за срыв сроков сдачи дома только по его непосредственной вине, а остальные обстоятельства (погодные условия, неисполнение сроков подрядчиками и т.д.) отнести к форс-мажору.

Еще одна хитрость: внесение застройщиком пункта о том, что разрешение ввода дома в эксплуатацию уже является гарантией его качества. Тогда трудно будет спорить о том, что в квартире неаккуратно поклеены обои или отстает плитка: градостроительный комитет его принял, значит всё в порядке.

Стоимость жилого объекта в ДДУ должна быть прописана в рублевом выражении. Если же она будет указана в иностранной валюте, то должен быть уточнен ее курс по отношению к рублю. Иначе дольщик рискует понести значительные финансовые потери.

Это не все тонкости ДДУ, но самые важные из них. Нередко юристы советуют дольщикам не особо придираться к непонятным пунктам в договоре. Недосказанность всегда легче обернуть в суде в свою пользу.

Документы для заключения ДДУ

Перед заключением договора долевого строительства застройщик должен собрать довольно внушительный пакет документации. В него входят:

Разрешение на строительство (выдается комитетом строительства и архитектуры)
Публикация в СМИ проектной декларации (в ней содержится информация о застройщике и запланированном строительном объекте, регистрируется в Росреестре)
Документ, подтверждающий зарегистрированное право собственности на участок земли, где будет строиться объект

Дольщику достаточно будет иметь при себе паспорт.

После заключения ДДУ застройщику следует подготовить следующую документацию:

Уступка прав требований по договору (регистрируется в Регпалате)
Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (получается в комитете строительства и архитектуры)
Акт приема-передачи квартиры (подписывается застройщиком и дольщиком, если последнего всё в получаемой квартире устраивает)

Когда акт приема-передачи жилья подписан, дольщик обязан зарегистрировать свои права на него в регистрационной палате и получить свидетельство.

Одним из наиболее надежных способов покупки нового жилья сегодня, безусловно, является участие в так называемом долевом строительстве. Юрлицо, которое берет обязательства по возведению многоквартирного дома, привлекает для этого деньги будущих новоселов. Они же, после выполнения им обязательств, становятся собственниками сданных квартир. Все условия сотрудничества застройщика-юрлица с каждым из участников оформляются ДДУ, который обязательно регистрируется в соответствующем госучреждении.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре

Необходимость государственной регистрации договора долевого участия в запланированном застройщиком строительстве объясняется тем, чтобы конкретная квартира не могла быть им проданной одновременно нескольким дольщикам . Регистрация для дольщика является подтверждением того, что после сдачи в эксплуатацию дома новая квартира достанется именно ему.

Каждый из договоров ДДУ начнет свое действие только по завершении процедуры его регистрации . Она производится Росреестром – регистрационной палатой, подчиняющейся Федеральной службе госрегистрации. Представители Росреестра регистрируют:

права на недвижимость;
переходы прав при проведении сделок с недвижимостью.

Определенные документы для регистрации договора долевого участия предоставляются обеими сторонами. Когда застройщик проводит первую регистрацию договора , он обязан предоставить регистратору:

подтверждающие законность его деятельности план, проектную декларацию и разрешение на проведение работ ;
договор страхования своей гражданской ответственности совместно с документом, подтверждающим уплату им страховой премии;
когда застройщиком для подтверждения своих обязательств используется формат поручительства, страховой полис он может заменить соответствующим договором поручительства . В этом случае ему также придется предоставить документ-подтверждение факта оплаты вознаграждения по договору.

Если застройщик заключает страховой договор в отношении каждого из будущих новоселов, то при регистрации второго и следующих за ним договоров долевого участия в долевом строительстве по тому же жилому объекту он предоставляет регистратору только соответствующий страховой договор с документом-подтверждением уплаты по нему страховой премии.

Необходимые документы для дольщика

Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре могла защитить права дольщиков, от них требуется подготовка следующей документации:

трех экземпляров-подлинников ДДУ с соответствующими приложениями, каждый из которых после регистрации достанется самому дольщику, его застройщику и Росреестру;
оформленного дольщиком и застройщиком заявления на проведение процедуры ;
документов, удостоверяющих личность дольщика-заявителя . Дольщик-физлицо может заниматься регистрацией ДДУ самостоятельно либо через своего представителя, чьи полномочия подтверждены нотариально. Последнему для представления интересов ребенка необходимо предъявлять свидетельство о его рождении, а для представления интересов недееспособного гражданина – документ о назначении опекунства;
если дольщиком является только один из супругов – заверенное нотариусом согласие другого на подписание ДДУ ;
если дольщик использовал кредитные средства, то понадобится и договор залога с обязательной регистрацией обременения права (чтобы минимизировать залоговые риски банка);
одобренную будущим новоселом документацию, подробно описывающую квартиру (местоположение на плане, площадь, вид на момент передачи – от обязательных атрибутов до видов использованной отделки).

Госпошлина для регистрации договора долевого участия

Любая регистрационная процедура сопровождается уплатой государственной пошлины. Чтобы подтвердить оплату госпошлины за регистрацию договора долевого участия, предъявлять регистратору квитанцию потенциальный новосел не обязан. Но если при приеме документов информация об уплате пошлины не будет им обнаружена в информационной системе платежей, он просто не примет документы к рассмотрению.

Весь подготовленный пакет может быть подан представителю многофункционального центра, направлен регистратору почтой или через Интернет. Факт его получения должен быть подтвержден распиской:

с описью переданных документов;
датой их передачи;
фамилией и подписью принявшего их специалиста;
телефоном и фамилией специалиста, который будет курировать процедуру регистрации и предоставлять заявителю информацию о стадии, на которой она находится.

Срок регистрации договора долевого участия

Отведенные под регистрацию договора долевого участия сроки регламентированы: для первого дольщика – максимум 10 рабочими днями, а для всех последующих – максимум 5 . Отсчитывается этот срок с момента приема регистратором документов. Получить зарегистрированный ДДУ с нанесенной на него регистрационной надписью дольщик-заявитель может лично, имея при себе паспорт, либо через представителя – по предъявлению им доверенности. В обоих случаях предъявляется и расписка с перечнем принятых регистратором документов.

Как проверить регистрацию договора?

Проверить факт регистрации договора долевого участия можно, либо получив выписку о наличии его госрегистрации, либо просмотрев онлайн-информацию , зайдя на сайт Росреестра. Если факт проведения регистрации потенциальный собственник проверяет только для собственного спокойствия, можно ограничиться получением справочной информации с официального сайта rosreestr.ru . Для этого понадобится кадастровый номер , который можно найти на штампе, размещенном регистратором на ДДУ.

Озаботиться получением выписки о наличии регистрации придется, когда дольщику понадобится официальный документ, подтверждающий регистрацию – например, при возникновении необходимости отстаивания своих прав в суде.

Большинство приобретателей недвижимости знают, что после покупки квартиры договор на ее приобретение необходимо регистрировать в специальном органе. Но мало кто знает, что и договор участия в долевом строительстве также нужно регистрировать, без этого он не будет иметь юридической силы.

Такое требование предъявляется к договорам, составленным после 1 апреля 2005 года. Договоры, заключенные до этого срока, обязательно регистрации не подлежат.

Такое положение определено Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, который часто называют просто «Законом о долевом строительстве».

Данная мера направлена на защиту интересов долевщиков, которых могут обмануть застройщики.

Договор участия в долевом строительстве необходимо регистрировать по той простой причине, что только после регистрации он приобретает силу юридического документа . Следовательно, если договор зарегистрирован, а застройщик нарушил какие-то условия соглашения, можно потребовать исполнения обязательств через суд.

Если же он не зарегистрирован, то сделки фактически не было. Даже если дольщик перевел застройщику все деньги за возведение квартиры в новостройке, тот вполне может уклониться от исполнения своих обязательств. – тоже важный вопрос.

Обычно регистрацию договора осуществляет застройщик, но это может сделать и покупатель.

Следует учесть несколько ключевых моментов:

договор должен быть составлен в письменной форме, заверять его у нотариуса не обязательно;
в договоре должны стоять подписи всех заинтересованных сторон;
регистрируется именно сам договор участия в долевом строительстве, а не предварительный договор;
регистрация происходит по месту нахождения объекта;
действие договора начинается с момента его регистрации.

Регистрировать документ следует в Росреестре.

Законом установлен крайний срок проведения данной процедуры – 18 дней.

Все последующие договоры должны быть зарегистрированы в течение 5 дней.

Какие документы необходимо подготовить

Для регистрации договора участнику строительства понадобятся два пакета документов. Одни он готовит самостоятельно, а второй должен быть предоставлен юридическим отделом застройщика.

В первый пакет входят следующие документы:

заявление на госрегистрацию;
сам договор со всеми приложениями;
договор залога (если привлекаются кредитные средства);
паспорта покупателей и доверенности (при наличии);
согласие супруга на совершение сделки или справка от нотариуса об отсутствии брачных отношений;
квитанция об уплате госпошлины (для физических лиц – 200 рублей, для организаций – 4000 рублей).

В пакет документов, подготавливаемых застройщиком, входят:

свидетельство о регистрации юридического лица и другие учредительные документы;
разрешение на строительство;
договор аренды или покупки земельного участка, на котором будет стоять дом;
проектная документация, в которой указано точное месторасположение объекта недвижимости, его характеристики и т.д.

Важный момент: если документы на регистрацию сдает покупатель, то заявление пишет он и госпошлину оплачивает также он, застройщику делать этого не надо. Если, напротив, оформление договора производит застройщик, то все расходы оплачивает он, а также собирает документы тоже он.

Алгоритм регистрации договора долевого участия

Договор регистрируется в Росреестре. Для этого обеим сторонам необходимо подойти к специалисту службы в оговоренное время и предоставить все нужные документы с копиями.

Если кто-то из покупателей подойти не сможет, то он может оформить доверенность на другого покупателя или даже на представителя застройщика, который в таком случае самостоятельно проведет всю процедуру.

Копии документов должны быть заверены нотариусом или лично сдающим после сверки регистратором их с оригиналами.

Договор долевого участия обычно подписывается в момент сдачи документов.

Также можно принести уже подписанный договор, если покупатель не смог явиться.

В процессе приема документации регистратор выдает расписку, в которой дан список всех принятых бумаг с указанием их качества – копия или оригинал. Паспорта не сдаются, они должны быть возвращены. Все остальные документы обычно изымаются.

Что такое рента? И может ли она быть пожизненная если это рента квартиры? В нашем материале по ссылке вы узнаете ответы на этот вопрос.

Полученную расписку необходимо сохранить, так как только при ее предъявлении покупателю выдадут все нужные документы. При их получении нужно внимательно свериться с распиской – вернуть должны всё, за исключением одного экземпляра договора, который остается в Росреестре.

Кроме того, на полученном документе должны быть проставлены все отметки, свидетельствующие о завершении регистрации.

Договор долевого участия является на сегодняшний день документом, способным обеспечить защиту интересов дольщика во время приобретения жилья у компании-застройщика. В законе прописаны четкие требования к содержанию документа, регламентированы права и обязанности сторон, однако договор может защитить дольщика от многих проблем только в том случае, если документ зарегистрирован в Росреестре.

При подписании застройщик сам регистрирует договор (это является дополнительной услугой) , но при этом требует за это с дольщика оплату, причем, довольно высокую. Сегодня мы поговорим о том, может ли дольщик сэкономить деньги и самостоятельно. Вы узнаете, имеет ли дольщик на это право, допускает ли самостоятельную регистрацию закон и насколько охотно застройщик соглашается на такой вариант взаимодействия с дольщиком.

Что говорит закон по поводу самостоятельной регистрации

Начнем с того, что существует сам договор (ДДУ) , в котором отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать документ. К договору прилагаются дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, оказываемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа как раз является той дополнительной услугой, которую оказывает застройщик дольщику.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются положениями закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП) . В статье 16 ЗоЗПП говорится о том, что покупка одних товаров или услуг не может заставлять потребителя приобретать другие товары, услуги.

Другими словами, застройщик не может навязать дольщику услугу (оформление недвижимости в собственность, равно как и прочие услуги) , если он того не желает, дольщик имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.

Однако сегодня регистрация ДДУ застройщиком является общепринятой практикой, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят застройщику за регистрацию. В некоторых случаях дольщику действительно проще заплатить, чтобы за него все сделали, особенно, если ему никогда не приходилось заниматься подобными вопросами. Но чаще всего клиенты компаний-застройщиков просто не подозревают, что от услуги регистрации можно отказаться и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом деньги.

Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле

Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы , стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.

Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности) .

На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика) , причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.

Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что . Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.

Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 200 рублей) , ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет) .

Положение дел с регистрацией ДДУ на современном рынке

Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять. Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими. Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу. Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.

Часто менеджеры застройщика настаивают на том, чтобы регистрацией договора занималась компания, если речь, все же, зашла об этом, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.) . Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги.

Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше) . Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность) , то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю.

Как правило, менеджеры объясняют - чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы) .

Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными. Однако немногие знают, что на самом деле застройщик может подать документы со своей стороны и без присутствия дольщика.

Самостоятельная регистрация ДДУ

Выход из сложившейся ситуации имеется. Перед дольщиком, который не хочет платить лишние деньги и может найти время на то, чтобы оформить регистрацию самостоятельно, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала необходимо сделать так, чтобы застройщик обеспечил возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем нужно просто передать набор документов в Росреестр .

«Уговариваем» застройщика

Сейчас мы приведем способ, который поможет дольщику отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение - договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам.

Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа) . Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок) , а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.

Теперь остается ждать результата в виде получения официального ответа от компании-застройщика. Есть два сценария развития событий – либо застройщик соглашается разорвать договор о дополнительных услугах либо отказывается это сделать (в письменной форме) . В первом случае можно приступать к оплате и регистрации договора. Во втором случае нужно оплатить сумму, запрошенную застройщиком, брать официальный ответ застройщика, договор долевого участия и отправляться в суд с исковым заявлением. Письменный ответ послужит убедительным доказательством того, что застройщик нарушает закон и вымогает деньги за дополнительные услуги.

Если суд примет решение в пользу дольщика (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму договору, будет возвращена. При этом, обязательства по ДДУ застройщик будет обязан выполнить, поскольку причин для расторжения этого договора просто нет.

Подготавливаем документы

В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы) , и отправиться регистрировать свой ДДУ.

Документы для регистрации понадобятся следующие:

Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика. Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном;

Договор о долевом участии. Документ необходимо предоставить в трех экземплярах (для дольщика, Росреестра и компании-застройщика) , если договор дольщиков несколько, то должно быть соответствующее количество экземпляров;

Заявление о регистрации, это должно быть заявление от дольщика и заявление от застройщика. В случае самостоятельной регистрации последний сам его предоставит в Росреестр;

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования;

Документы по объекту недвижимости – план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и прочих параметров жилья. Документы составляются застройщиком и в момент подписания ДДУ согласовываются с дольщиком;

Документ о согласии супруги (супруга) на проведение сделки, заверенный нотариально. Не потребуется если муж и жена являются участниками сделки.

В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный перечень может быть изменен, поэтому нужно уточнять его в Росреестре. При подаче документов нужно оплатить пошлину (до 200 р.), квитанцию предоставлять не нужно, просто в случае отсутствия информации об оплате на протяжении пяти дней (рабочих) Росреестр приостановит регистрацию и вернет пакет документов, не рассматривая.

Регистрация в Росреестре ДДУ с ипотекой

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить в Росреестр ипотечный договор с банком. Кроме того, потребуется договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования.

Подаем документы и забираем зарегистрированный договор

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг) , почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе) .

Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки) . По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Заключение

Мы описали последовательность действий, которые необходимо предпринять при самостоятельной регистрации ДДУ. Надеемся, что изложенная информация поможет вам обеспечить экономию во время оформления недвижимости у застройщика. Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это относится не только к регистрации договора, но также и к оформлению жилья в собственность. В завершение хотелось бы напомнить о необходимости внимательно изучать договор, и обращаться к профессиональным юристам в случае возникновения различных затруднений.

Игорь Василенко