Ставка капитализации для стрит ритейла. Что такое ставка капитализации? Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

• кумулятивного построения;
• связанных инвестиций;
• метод рыночной выжимки;
• метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

V = I/R, где:

• V — стоимость объекта недвижимого имущества;
• I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
• R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

• оплата электроэнергии;
• оплата охраны объекта;
• заработная плата различных служащих;
• другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

Рм = ДО/ИК, где:

• Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
• ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
• ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

Ре = ДП/К, где:

• Ре — норма доходности собственного капитала;
• ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
• К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 - M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Прошел в ожидании хороших новостей и инвестиционных идей, но не до конца оправдал оптимистичные ожидания. По данным отдела исследований Cushman & Wakefield во втором квартале 2017 года ожидается незначительное укрепление ставок аренды, обусловленное не столько макроэкономикой и ростом деловой активности, сколько коррекцией после затяжного падения (пресловутый «отскок»). Сохранение стабильного курса рубля позволит постепенно вернуть доверие к рынку недвижимости. Сжатие экономики завершилось, произведена переоценка активов и корпорации и инвесторы активно ищут направления для развития.

Рынки капитала и инвестиции в коммерческую недвижимость во I квартале 2017 года

Несмотря на то, что объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость демонстрирует хорошие показатели, большинство сделок на этом рынке основаны не на ставке капитализации, а на ожиданиях от будущего арендного потока. Аналитики Cushman & Wakefield полагают, что в 2017 году будет наблюдаться конвергенция ожиданий продавцов и покупателей, в связи с чем оставляем целевые ставки капитализации неизменными. C 2014 года доля России на восточноевропейском инвестиционном рынке заметно снизилась. Падение инвестиций в России компенсировалось значительным ростом в Польше и Чехии. Сегодня Польша заняла место регионального лидера в инвестициях в недвижимость. По итогам 2017 года инвестиции в коммерческую недвижимость в Восточной Европе могут достичь 20 млрд евро. Доля России в восточноевропейских инвестициях в коммерческую недвижимость составляет 25%. Однако очевидно, что именно российский рынок имеет наибольший потенциал роста. Несмотря на то, что значительного роста объемов в 2017 году не ожидается, значительно изменится структура инвестиций. На рынок постепенно будут возвращаться иностранные инвесторы, разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей уменьшится и ставка капитализации снова будет играть важную роль. Уже по итогам I квартала доля иностранных инвестиций составила почти 40%. И хотя ожидается, что по итогам 2017 года доля иностранных инвестиций снизится по сравнению с темпами I квартала, но эта доля всё равно будет ощутимо выше прошлогодних 6% и по расчетам составит около 4,2 млрд евро.

Несмотря на стабилизацию рынков коммерческой недвижимости, ставка капитализации все еще не является ориентиром для инвесторов. На рынке по-прежнему сохраняется разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей. На фоне низкой инвестиционной активности ставки капитализации сохраняют стабильность. Аналитики отдела исследований Cushman & Wakefield ожидают незначительного снижения ставок в 2017 году. Ставка капитализации пока остается виртуальным показателем, и большая часть сделок с объектами коммерческой недвижимости осуществляется исходя из соображений, отличных от ставки капитализации. По мере стабилизации арендных потоков и при условии сохранения стабильного курса валюты роль ставки капитализации будет возрастать.

Половина всего объёма инвестиций в объекты коммерческой недвижимости сосредоточена в пяти крупнейших сделках.

Крупнейшие инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости России

Офисная недвижимость во I квартале 2017 года

Первый квартал 2017 года принял эстафету 2016 года и продолжил его курс на выравнивание ситуации на рынке офисной недвижимости .

Из общего объема офисов в 16,2 млн кв.м в I квартале 2017 года свободными остаются около 2,4 млн кв.м, т.е. около 14,8% офисных площадей. Объём поглощения составил 589 000 кв.м. Объём нового офисного строительства за квартал составил всего 21 000 кв.м.

Отдел исследований Cushman & Wakefield зафиксировал в I квартале 2017 года один из самых больших квартальных объемов оборота офисных помещений. Общий объем сделок с офисными помещениями за первые три месяца 2017 года составил 589 000 кв. м. Больший объём за квартал наблюдался только во II квартале 2012 года. Всего же было заключено 1030 сделок новой аренды и покупки для собственного использования.

Крупнейшие сделки на офисном рынке России в I квартале 2017 года

На контрасте с 2016 годом, когда примерно половина объема спроса была реализована через приобретения зданий целиком и блоков в бизнес-центрах, в начале 2017 года доля таких сделок составила порядка 10% всего объема. Объем поглощения в I квартале 2017 составил 195 000 кв.м, более, чем вдвое превысив показатель всего 2015 года (87 000 кв.м). И если в 2016 году наибольший объем поглощения пришелся на офисы класса «А» , то 2017 год пока показывает обратную тенденцию - по итогам прошедшего квартала поглощение офисов в классе «В» в 2 раза больше, чем в классе «А».

Возобновление строительной активности пока откладывается. В I квартале 2017 года было введено в эксплуатацию всего 21 000 кв.м новых офисных площадей. Это рекордно низкий объем с начала двухтысячных годов, когда офисный рынок только начинал свое развитие. Однако, во втором квартале, а затем и в третьем эта цифра может существенно увеличиться, так как на это время запланирован ввод в эксплуатацию несколько крупных объектов. Сроки реализации офисных проектов значительно увеличились - у некоторых проектов задержка даты ввода в эксплуатацию отстает от первоначальной уже на полтора - два года. Новых проектов на рынке практически нет. Девелоперы готовы начинать строительство «бумажных» проектов только под конкретного потребителя. Ожидается, что по итогам 2017 года общий объем нового строительства составит 380 000 кв.м. Из них 240 000 кв.м. - это площадь двух башен в «Москва-Сити».

На фоне минимального объема нового офисного строительства, значительный объем спроса на качественные офисы привел к сокращению доли вакансий. В течение I квартала 2017 года средний показатель уровня вакансий на офисном рынке снизился на 2,8 п.п. Незаполненность вводимых в эксплуатацию объектов не позволит показателю снижаться такими темпами и дальше. По итогам года уровень вакансий скорее всего окажется выше показателя первого квартала. Свободные качественные офисы разного метража и в разной степени готовности помещений в настоящее время есть практически во всех районах Москвы. Однако, при скудных объемах нового предложения эта ситуация может достаточно скоро измениться.

Средние ставки аренды офисов остаются стабильными. Доля заключенных рублевых договоров аренды в первом квартале 2017 года составила 97%.

Торговая недвижимость во I квартале 2017 года

Ожидаемый по итогам 2017 года рост оборота розничной торговли и доходов населения будет незначительным и не принесёт заметного оживления на рынок, но станет основанием для дальнейшего роста уверенности участников рынка торговой недвижимости . Снижающиеся объемы нового строительства обеспечат стабильность индикаторов рынка.

Доля свободных площадей в ТЦ Москвы - 11%. Прайм-индикатор* арендной ставки в Москве - 145 000 рублей. Прогнозируемый объём нового строительства торговых площадей в Москве в 2017 году составит 161 000 кв.м.

* Прайм-индикатор арендной ставки для ТЦ - базовая запрашиваемая ставка аренды за помещение размером 100 кв.м на первом этаже лучших торговых центров города

На фоне снижения реальных доходов населения, рост доли расходов на товары и услуги говорит о завершении пересмотра потребительского поведения и «предельной» минимизации трат. Рост объема наличных средств и сокращение доли сбережений свидетельствуют о готовности населения тратить чуть больше, чем в прошлом году. Эти предпосылки, а также эффект низкой базы (оборот розничной торговли стремительно падал в течение двух лет) предполагают, что в 2017 году потребительский рынок начнёт восстанавливаться. Тем не менее, ни в этом году, ни в среднесрочной перспективе рынок не увидит ощутимого роста - рост реальных располагаемых доходов (0,2-0,8% ежегодно), так же, как и темпы восстановления экономики в целом не дают оснований для оптимизма. Базовые экономические сценарии разных источников различаются на десятые доли процентных пунктов и сходятся в едином мнении о восстановлении рынка медленными темпами. В 2017 году объем продаж прогнозируется на сравнимом уровне с предыдущим годом. Такими темпами объем розничного рынка вернется на уровень 2013 года не ранее 2025.

В Москве в конце 2016 года наметился поворот розничной торговли в сторону позитивной динамики. Текущие предпосылки позволяют ожидать, что в 2017 году показатель сохранит положительное значение. В других крупных городах РФ эта тенденция была еще более заметной в конце 2016 года. Выход динамики оборота общественного питания в положительные значения после восстановления розничных продаж в Москве ожидается предположительно к концу 2017 года - началу 2018.

В Москве и Московской области в I квартале 2017 года не было открыто ни одного торгового центра . Данная ситуация для рынка не уникальна. Так, в первых кварталах прошлого года и 2013 года также не было новых открытий. Открытие большинства проектов (около 90% всех торговых площадей в строящихся торговых объектах) ожидается во втором полугодии. Среди них один крупный проект - ТЦ «Вегас Кунцево» (GLA - 119 000 кв.м). На столичном рынке торговой недвижимости, также как и на региональных, заметны первые сигналы оздоровления - в первом квартале было начато строительство в составе ТПУ крупного торгового центра «Саларис» (GLA - 105 000 кв.м), расположенного в Новой Москве.

На рынке торговой недвижимости отмечаются первые признаки оживления - анонсируется начало строительства новых объектов.

Торговые центры, построенные в Москве и МО в I квартале 2017 года и планируемые к открытию до конца года

* В таблице представлены основные торговые центры, планируемые к открытию до конца 2017 года
в Москве и Московской области

Торговые центры, построенные в России в I квартале 2017 года и планируемые к открытию до конца года

* В таблице представлены открытые в I квартале 2017 года и крупнейшие (GLA более 40 000 кв.м) торговые центры, планируемые к открытию до конца года в регионах России

Уровень свободных торговых площадей остается стабильным (около 11%) даже с учетом нового строительства. В 2017 году показатель будет оставаться на уровне 2016 года - 12%. Существующие торговые площади будут постепенно заполняться. На рынок выйдет несколько новых объектов, которые будут сдерживать снижение показателя.

Торговые объекты, открытые в кризисный период, продолжают заполнять свободные площади. Тем не менее, часть из этих ТЦ все еще не стабилизировали заполняемость и арендный поток. Ввиду возросшей конкуренции и текущей экономической ситуации наблюдается тенденция увеличения срока, необходимого для стабилизации торгового объекта. Если до 2014 года этот срок в среднем составлял 1-1,5 года, то сейчас даже после двух лет работы торговый центр может сохранять высокий уровень вакансии и продолжать поиск своей ниши на рынке в силу индивидуальных особенностей. Объекты, открытые в кризис с заметно высокой долей свободных площадей и проработавшие более двух лет, постепенно снижают уровень вакансий. Две трети таких объектов можно уже назвать стабилизированными (доля вакантных площадей в них в пределах 10%). Треть новых торговых центров находится в стадии поиска баланса уже более двух лет (вакансия пока выше 14%).

Как крупные, так и мелкие торговые операторы, продолжают объявлять о своих планах развития.

* Планируемое к открытию в 2017 году количество новых магазинов

Прайм-индикатор арендной ставки для торгового центра в Москве в I квартале 2017 года составлял 145 000 рублей за кв.м в год.

В этом году можно скорее всего увидеть отдельные точки роста, но не повсеместный рост оборотов всех категорий ритейлеров. Первых признаков восстановления спроса недостаточно для серьезных изменений в структуре коммерческих условий в целом по рынку. Потенциальным фактором роста арендного потока пока остаётся только вариант арендного платежа, привязанного к обороту розничной торговли. Наиболее востребованные на рынке объекты, торговые центры класса прайм, которые в 2015 году последними стали пересматривать коммерческие условия и давать льготы арендаторам, теперь первыми отреагируют на восстановление рынка. Ввиду более заметной сегментации рынка успешные проекты будут сохранять и увеличивать посещаемость и конвертацию, что станет основанием для пересмотра арендных платежей в сторону увеличения после завершения периодов временных скидок арендаторам. Но в 2017 году даже эта тенденция скорее всего не будет носить массового характера - рост среднего показателя по сегменту будет происходить лишь за счёт единичных объектов.

Складская недвижимость в I квартале 2017 года

Первый квартал года на рынке складской недвижимости не принес неожиданностей. Активность арендаторов и девелоперов была низкой, что характерно для начала года. Ставки аренды и доля вакантных площадей не изменились. Потенциал роста будет реализован не раньше 2018 года. Сокращающиеся объемы ввода новых складских площадей частично компенсируют ограниченный спрос.

Прогнозируемый объём строительства складов до конца 2017 года составит в России 525 000 кв.м, в московском регионе - 481 000 кв.м. Объем заключенных сделок на складском рынке в I квартале 2017 года составил в России 193 000 кв. м, а в московском регионе 159 000 кв.м. Доля вакантных складских площадей в московском регионе около 10%.

Низкий уровень спроса на складские площади в московском регионе частично компенсируется снижающимися темпами строительства новых складов. Ставки аренды и доля вакантных складских помещений стабильны. Спрос на складские площади в регионах России находится на высоком уровне, темпы строительства растут. Улучшение ситуации в сегменте ритейла пока не повлияло на складской рынок. При этом стоит отметить рост интереса к складским площадям со стороны производственных компаний, продавцов и производителей товаров для дома. Не снижается спрос и со стороны розничных сетей. После высоких темпов нового строительства в 2014-2015 годах, в 2017 году темпы строительства заметно снизятся. В этом году в Московском регионе будет введено в эксплуатацию 460 000 кв. м качественных складских площадей, что на 40% меньше, чем в 2016 году. В 2017 году будет построено в два раза меньше, чем арендовано и куплено. Из-за традиционно слабой активности на складском рынке в первой половине года и низкого спроса ситуация на рынке в ближайшие полгода будет оставаться стабильной. Доля вакантных площадей на складском рынке и ставки аренды не изменятся. Однако, в конце года дисбаланс между низкими темпами строительства и восстанавливающимся спросом приведет к небольшому сокращению доли вакантных площадей и предпосылок к росту ставки аренды.

* Ставка без операционных расходов, коммунальных платежей и НДС

В московском регионе наблюдается снижение темпов строительства складов и объема заключенных с ними сделок. Темпы строительства в 2017 году будут на 40% ниже показателей 2016 года. Будет построено около 500 000 качественных складских площадей. При этом за первый квартал года предложение увеличилось на 101 000 кв.м, что в два раза больше аналогичного показателя 2016 года. Объем заключенных со складами сделок аренды и покупки составил 171 000 кв.м, что ниже аналогичного показателя прошлого года почти в два раза. Размер средней сделки составил 9 000 кв.м. Большинство сделок со складами заключено с компаниями, занимающимися производством и продажей товаров для дома.

На складском рынке регионов России темпы строительства и объем заключенных сделок выросли. По прогнозам аналитиков Cushman & Wakefield за год предложение увеличится на 541 000 кв.м, что на 30% больше аналогичного показателя прошлого года. В I квартале 2017 года в регионах РФ было построено 69 000 кв.м складских площадей, что на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Новые складские площади появились в Ленинградской области и Приморском крае. В I квартале 2017 года в регионах России было арендовано и куплено 196 000 кв.м складов, что в 2,5 раза больше аналогичного показателя прошлого года. Средний размер сделки составил около 10 000 кв.м. Большинство сделок, как и в московском регионе, заключено с компаниями сегмента розничной торговли.

Ключевые складские проекты 2017 года

Гостиничная недвижимость в I квартале 2017 года

На гостиничном рынке темпы ввода новых объектов в 2017 году выше, чем средний показатель за последние 10 лет. В 2017 году ожидается, что прирост номерного фонда современного стандарта будет на 10,2% выше, чем средний темп роста за последние 10 лет наблюдений (составивший 8,6%). Основной причиной подобного подъема, по мнению отдела исследований Cushman&Wakefield, являются отложенные сроки завершения гостиничных проектов, начатых ещё до кризиса. Подобный скачок в увеличении объемов введенных гостиничных номеров (21,2%) наблюдался в 2010 году, на фоне постепенного восстановления рынка от кризисных 2008-2009 годов.

Но результаты I квартала 2017 года не подтвердили уверенность отельеров о полном преодолении кризиса, которая сформировалась у них в конце 2016 года. Рост уровня загрузки отелей произошел в основном за счет сокращения средней цены на номер. Однако если сравнить результаты изменения доходности для рынка в целом с показателями I квартала предкризисного 2013 года, то положительная динамика видна достаточно явно. Эксперты прогнозируют ускорение роста во II квартале года, когда привычно фиксируется весенний пик бизнес-спроса, а в 2017 году на этот же период запланировано ещё и проведение четырех матчей Кубка конфедерации.

Обзор подготовлен отделом исследований компании Cushman & Wakefield

При ведении деятельности в сфере недвижимости и многих других отраслях нам необходимо рассчитывать такой параметр, как ставка капитализации. Этот показатель помогает оценить стоимость имущества того или иного бизнеса и доход, который с его помощью удается получить. Важность этого показателя для успешного ведения собственного дела переоценить очень сложно. Однако далеко не все знают, как производится ее расчет, из-за чего нередко делаются ошибки, влияющие на весь дальнейший бизнес. Поэтому сегодня поговорим о том, что такое ставка капитализации и как рассчитывается данный показатель.

Ставка капитализации – показатель, характеризующий стоимость какого-либо имущества и количество дохода, которое это самое имущество приносит.

На сегодняшний день существуют два основных типа данного параметра, в частности:

1. Общая.
2. По норме отдачи на капитал.

Сегодня мы остановим свое внимание именно на первом способе, поскольку он используется чаще всего. Для эффективного ведения бизнеса обязательно необходимо знать, какие доходы приносит то или иное имущество. Именно исходя из этих показателей, владелец имущества сможет принимать те или иные решения для того, чтобы свести этот показатель к максимально приемлемому для себя уровню. Ставка капитализации недвижимости может рассчитываться одним из нескольких способов.

В частности, на методы расчета могут оказывать влияние такие факторы, как:

Тип имущества (к примеру, торговая, офисная недвижимость и т. д.);
наличие того или иного количества информации;
возраст объекта и срок его эксплуатации;
характеристика дохода.

На сегодняшний день существует пять основных методов оценки критериев подобного рода.

В частности, капитализация может рассчитываться такими способами, как:

1. Прямой. В данном случае капитализация равна частному деления годовых доходов на ставку.
2. По валовой ренте. При таком виде используется метод подсчета с использованием потенциальной или действительной прибыли и рентного множителя.
3. Метод дисконтирования. Используется при нерегулярном получении средств и постоянном изменении их количества. С его помощью реально предположить возможный риск, который может быть связан с эксплуатацией недвижимости того или иного типа.
4. Остаточный. Позволяет учитывать несколько способов получения дохода.
5. Ипотечно-инвестиционный анализ. Помогает оценить имущество с точки зрения наличия собственного и заемного капитала.

Итак, мы разобрались, что представляет собой ставка капитализации. Но как ее правильно рассчитать и какие составляющие при этом следует учитывать? Поговорим об этом далее.

Как рассчитывается ставка капитализации в 2017 году

Как мы уже говорили, расчет данного критерия может производиться исходя из целого ряда тонкостей, связанных с использованием того или иного имущества. Но в целом принципы между собой достаточно схожи. Разберем методику расчета показателя подобного рода для недвижимости пошагово.

Первым шагом на пути к получению необходимых данных является расчет валового дохода за определенный промежуток времени, как правило, за 1 год. Если вы приобретаете недвижимость, вы сами определяете, каким образом она будет приносить вам доход. К примеру, вы намерены сдать ее в аренду. Разумеется, сдача площади во временное пользование бывает не единственным способом получения дохода, ведь на территории находится и определенное оборудование, которое также может быть сдано во временное пользование. И весь этот доход необходимо учитывать при расчете такого показателя, как ставка капитализации.

Например, вы владеете помещением, которое намерены сдавать за условные 500 долларов в месяц. При расчете валового дохода на год сумму ежемесячного платежа арендатора вы должны умножить на 12 месяцев. Нехитрые математические действия подскажут нам, что в год с временного пользования нашей недвижимостью иным лицом, мы получим 6 000 долларов.

После того как вы рассчитали сумму валового дохода, необходимо отнять от него все полученные расходы. Нет ничего удивительного в том, что, даже сдавая площадь, вы все равно будете нести определенные убытки.

Зачастую к таковым относятся такие платежи, как:

Страховые взносы;
налоги;
содержание помещения;
управление недвижимостью.

Итак, возвращаясь к нашему примеру, мы имеем $6 000 валового дохода в год. Предположим, что страховка на 12 месяцев нам обойдется $400, налоги – $600, содержание – $500 и управление еще $500. Таким образом, расчет будет выглядеть следующим образом: 6 000 - 400 - 600 - 500 - 500. Из этого выходит, что все наши расходы составят $2 000, и если отнять их от доходов, мы получим $4 000.

Помните, что в данном случае нельзя учитывать «переменные» расходы.

Например, нельзя включать в расчет такие показатели, как:

Кредитные выплаты;
затраты на приобретение имущества;
всевозможные сборы.

Эти показатели не позволят нейтрально оценить ставку капитализации, а ведь нам необходим именно нейтральный расчет.

Итак, необходимые показатели нами получены. Теперь можно перейти непосредственно к расчету нужного нам критерия. Как мы помним, ставка капитализации представляет собой соотношение между доходами, которые приносит нам наша собственность и затратами на ее приобретение. Таким образом, в расчете нам также необходимо воспользоваться таким показателем, как цена купленной нами собственности. Мы ее знаем, и рассчитывать ее дополнительно нам не нужно.

Разбирая примеры, предположим, что недвижимость была приобретена нами за $30 000. Для получения итогового результата нам нужно взять показатель чистой прибыли (доход минус расход, полученный нами в предыдущем действии), который в нашем случае равен $4 000 и разделить его на стоимость приобретенного имущества, равную $30 000.

4000 / 30000 = 0,133 х 100% = 13,3%.

Таким образом, исходя из рассматриваемого нами примера, ставка капитализации объекта, который мы сдаем в аренду, равняется 13,3%.

Одним из главных преимуществ подобного расчета инвестиционной привлекательности какого-либо объекта является возможность сравнения его с несколькими другими. Если вы видите несколько возможных вариантов для своих вложений, вы можете произвести их сравнение таким методом. Если ставка капитализации одного из них будет равняться, к примеру, 10%, а у другого – 15%, второй вариант получит преимущество;
ставка капитализации является важным инвестиционным показателем, но оценивание только лишь по нему не позволяет многогранно оценить привлекательность того или иного объекта. Не делайте упор только на нее, рассматривайте объект с различных сторон, ведь рынок склонен к изменениям, которые могут произойти фактически в любой момент. Для большей точности сравнения хотя бы дополните его расчетом потенциального увеличения доходов, а лучше – и еще несколькими показателями;
ставка капитализации позволит вам подтвердить ваши доходы и принимать решения по их увеличению. Главная цель любого бизнеса – вернуть первоначальные вложения и получать чистую прибыль. Фактически таким же образом вы можете сравнить прибыльность своих вложений с доходностью бизнесменов, ведущих аналогичную деятельность в вашем районе;
ставка капитализации – объективный критерий, который позволит вам оценить прибыльность собственных активов. Умение правильно рассчитывать и грамотно использовать ее, позволит вам рассчитывать на максимально точный анализ своей деятельности и корректировать ее в соответствии с полученными результатами и возможными изменениями рынка. Поэтому старайтесь хотя бы раз в определенный период производить ее расчет для того, чтобы контролировать соотношение доходов, расходов и окупаемости активов. Именно окупаемость и доходность являются ключевыми показателями, которые демонстрируют жизнеспособность того или иного бизнеса и успех каких-либо инвестиций.

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Расчет ставки капитализации

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Ставка капитализации для недвижимости

В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

V - стоимость объекта недвижимости;
I - доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R - коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

Анализ рынка коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года

Данный анализ рынка был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/ , http://realty.dmir.ru/ , https://rosreestr.ru/ и др.

По данным Росреестра (https://rosreestr.ru/) в первом полугодии 2017 года в Москве было зарегистрировано около 600 договоров купли-продажи объектов коммерческой недвижимости. Самая дорогая сделка была зарегистрирована в марте 2017 года: было реализовано нежилое помещение общей площадью 13 404,6 м² в Даниловском районе Южного административного округа города Москвы, сумма сделки составила 1 700 000 000 рублей / 126 822,14 рубля за квадратный метр. Минимальная сумма зарегистрированной сделки была зафиксирована в феврале 2017 года и составила 275 000 рублей / 8 487,65 рублей за квадратный метр: было реализовано нежилое здание общей площадью 32,4 м² в районе Вешняки Восточного административного округа города Москвы.

Анализ рынка коммерческой недвижимости города Москвы говорит о том, что в столице отсутствует дефицит предложения коммерческих объектов: на рынке представлен весь спектр объектов коммерческой недвижимости различных классов и назначения. На конец первого полугодия 2017 года в городе предложено к реализации более 50 000 объектов офисной, торговой и производственно-складской недвижимости.

Больше всего предлагается к реализации офисных объектов - 72%, на втором месте торговая недвижимость - 21%, далее следует производственно-складская недвижимость - 7%.

По количеству предложений лидирует Центральный административный округ (ЦАО), на втором месте Южный и Северный административные округа (ЮАО и САО), на третьем - Западный, Юго-Западный и Северо-восточный административные округа (ЗАО, ЮЗАО и СВАО), далее следуют Восточный и Юго-Восточный административные округа (ВАО и ЮВАО), Северо-Западный административный округ (СЗАО), Новомосковский административный округ (НАО), последнее место разделили Зеленоградский и Троицкий административные округа (ЗелАО и ТАО).

Распределение совокупного предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости города Москвы по типу недвижимости, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:

Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости г. Москвы по типу недвижимости

Больше всего к продаже предлагается офисных объектов - 49%, на втором месте торговая недвижимость - 48%, далее следует производственно-складская недвижимость - 3%.

Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости города Москвы по типу недвижимости, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:

Рисунок 2. Распределение совокупного предложения по аренде объектов коммерческой недвижимости г. Москвы по типу недвижимости

Абсолютное большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляет офисная недвижимость - 77%, на втором месте торговая недвижимость - 15%, далее следует производственно-складская недвижимость - 8%.

По количеству предложений лидирует Центральный административный округ (ЦАО), на втором месте - Южный административный округ (ЮАО), на третьем - Северный и Северо-Восточный административные округа (САО и СВАО), далее следуют Юго-Восточный, Западный, Восточный и Юго-Западный административные округа (ЮВАО, ЗАО, ВАО и ЮЗАО), Северо-Западный административный округ (СЗАО), Новомосковский административный округ (НАО), последнее место разделили Зеленоградский и Троицкий административные округа (ЗелАО и ТАО).

Для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа рынка коммерческой недвижимости, город Москва был разделен на 24 зоны. В основу разделения легли крупные транспортные артерии города, такие как: Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, проспект Мира, Кутузовский проспект, Павловская улица, Николоямская улица, Московская кольцевая автомобильная дорога и Московское малое кольцо (трасса А107, «первая бетонка»).

Наибольшая средняя стоимость 1 м² офисной недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 394 784 рубля, наименьшая в ЗелАО - 91 326 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована на участке от проспекта Мира до Кутузовского проспекта (от СК до ТТК) и составила 24 191 рубль в год, наименьшая в СВАО (за МКАД) - 10 460 рублей в год.

Наибольшая средняя стоимость 1 м² торговой недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 655 000 рублей, наименьшая в САО (за МКАД) - 91 095 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 57 239 рублей в год, наименьшая в СВАО (за МКАД) - 15 600 рублей в год.

Наибольшая средняя стоимость 1 м² производственно-складской недвижимости в границах «старой Москвы» была зафиксирована в ЮЗАО (от ТТК до МКАД) - 145 051 рубль, наименьшая в ВАО (за МКАД) - 28 036 рублей. Наибольшая средняя ставка за 1 м² производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 14 223 рубля в год, наименьшая в САО (за МКАД) - 4 140 рублей в год.

Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по всем зонам, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 1. Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года

Минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по всем зонам, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 2. Минимальные (min ) и максимальные (max ) стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы на конец первого полугодия 2017 года

* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо; МКАД - Московская кольцевая автомобильная дорога; ММК (А107) - Московское малое кольцо (трасса А107).

Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по классам объектов (классы А и В), на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 3. Средние стоимости 1 м² коммерческой недвижимости города Москвы по классам объектов на конец первого полугодия 2017 года

* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо; МКАД - Московская кольцевая автомобильная дорога; ММК (А107) - Московское малое кольцо (трасса А107).

Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте офисной недвижимости была зафиксирована в ЮВАО (от ТТК до МКАД) и составила 36 344 рубля, максимальная стоимость была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 2 105 263 рубля. Минимальная ставка за 1 м² офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована сразу в двух зонах: на участке от Павловской улицы до Николоямской улицы (от СК до ТТК) и в ЮВАО (от ТТК до МКАД), и составила 1 000 рублей в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 144 000 рублей в год.

Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте торговой недвижимости была зафиксирована в ВАО (за МКАД) и составила 33 058 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована на участке от Николоямской улицы до проспекта Мира (от СК до ТТК) и составила 3 206 349 рублей. Минимальная ставка за 1 м² торговой недвижимости, предлагаемой в аренду, была зафиксирована в ЮВАО (за МКАД) и составила 1 164 рубля в год. Максимальная арендная ставка за 1 м² была зафиксирована на участке от Павловской улицы до Николоямской улицы (от СК до ТТК) и составила 405 000 рублей в год.

Минимальная стоимость 1 м² в границах «старой Москвы» в сегменте производственно-складской недвижимости была зафиксирована в ЮВАО (от ТТК до МКАД) и составила 8 165 рублей, максимальная стоимость была зафиксирована в ЗАО (от ТТК до МКАД) и составила 145 985 рублей. Минимальная и максимальная ставки за 1 м² производственно-складской недвижимости, предлагаемой в аренду, были зафиксированы в ЮВАО (за МКАД) и составили 970 и 42 840 рублей в год, соответственно.

Москва - крупный культурный центр Европы и мира, в городе сосредоточено более трети исторических объектов страны, многие из которых занесены в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Тысячелетняя история Москвы сохранилась и в ее архитектуре - в городе расположены объекты культурного наследия с федеральным, региональным и выявленным охранным статусом, многие из которых предлагаются к реализации в качестве объектов коммерческой недвижимости.

Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу, на конец первого полугодия 2017 года, выглядит следующим образом:

Рисунок 3. Распределение совокупного предложения по продаже / аренде объектов культурного наследия коммерческого назначения г. Москвы по охранному статусу

Больше всего к продаже предлагается выявленных объектов культурного наследия - 45%, на втором месте региональные объекты культурного наследия - 38%, далее следуют федеральные объекты культурного наследия - 17%.

Большинство предлагаемых в аренду коммерческих объектов составляют региональные объекты культурного наследия - 45%, на втором месте выявленные объекты культурного наследия - 40%, далее следуют федеральные объекты культурного наследия - 15%.

Большинство предлагаемых к реализации объектов культурного наследия расположено в пределах Третьего транспортного кольца, поэтому для повышения качества аналитической базы и качества проводимого анализа рынка объектов культурного наследия коммерческого назначения, город Москва был разделен на 2 зоны: ЦАО (внутри СК) и участок между СК и ТТК. За пределами Третьего транспортного кольца предложений по реализации объектов культурного наследия коммерческого назначения не обнаружено.

Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 4. Средние, минимальные (min) и максимальные (max) стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы на конец первого полугодия 2017 года

Средние стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу, на конец первого полугодия 2017 года, представлены в таблице ниже:

Таблица 5. Средние стоимости 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения города Москвы по охранному статусу на конец первого полугодия 2017 года

* СК - Садовое кольцо; ТТК - Третье транспортное кольцо.

Наибольшая средняя стоимость 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) - 458 060 рублей за федеральный объект культурного наследия, наименьшая на участке между СК и ТТК - 248 472 рубля за региональный объект культурного наследия. Наибольшая средняя ставка за 1 м² объектов культурного наследия коммерческого назначения, предлагаемых в аренду, была зафиксирована в ЦАО (внутри СК) и составила 30 927 рублей в год за федеральный объект культурного наследия, наименьшая на участке между СК и ТТК - 16 200 рублей в год за федеральный объект культурного наследия.