Методы и источники финансирования инвестиционной деятельности. Методы финансирования

Одной из важнейших проблем при реализации инвестиционного про­екта является его финансирование, которое должно обеспечить:

а) реализацию проекта в проектируемом объёме;

б) оптимальную структуру инвестиций и требуемых платежей (налогов, процентных выплат по кредиту);

в) снижение риска проектов;

г) необходимое соотношение между привлеченными и собст­венными средствами.

Система финансирования включает:

1. Источники финансирования проекта;

2. Формы финансирования.

Источники финансирования инвестиционного проекта. Источники финансирования проектов можно классифицировать по следующим крите­риям:

1. по отношениям собственности;

2. по видам собственности. По отношениям собственности источники финансирования делятся на:

1) собственные;

2) привлеченные. К собственным источникам относятся:

а) прибыль;

б) амортизационные отчисления;

мечанни

Негативные особенности банковского кредитования проектов заклю­чаются в:

Потере части прибыли в связи с необходимостью уплаты процентов по кредиту;

Необходимости предоставления залога или гарантий;

Увеличении степени риска из-за несвоевременного возврата кредита. Проектное финансирование - это финансирование инвестиционных проектов, при котором источником обслуживания долговых обязательств являются денежные потоки, генерируемые проектом. Специфика этого вида инвестирования состоит в том, что оценка затрат и доходов осуществляется с учетом распределения риска между участниками проекта.

Проектное финансирование принимает следующие формы:

С полным регрессом на заемщика;

Без регресса на заемщика;

С ограниченным регрессом на заемщика.

Первая форма применяется, как правило, при финансировании некруп­ных, малоприбыльных, некоммерческих проектов. В этом случае заемщик принимает на себя риск, а кредитор - нет, при этом стоимость заемных средств должна быть ниже.

Вторая форма предусматривает, что все риски, связанные с проектом, берет на себя кредитор, соответственно стоимость привлеченного капитала высокая. Подобное финансирование используется не часто, как правило, для проектов по выпуску конкурентоспособной продукции и обеспечивающих высокий уровень рентабельности.

Третья форма является наиболее распространенной, она означает, что все участники проекта распределяют генерируемые проектом риски и соот­ветственно каждый заинтересован в положительных результатах реализации проекта на каждой стадии его осуществления.

Проектное финансирование в отличие от других форм обеспечивает:

Более достоверную оценку платежеспособности и надежности заем­щика;

Адекватное выявление жизнеспособности, реализуемости и эффек­тивности проекта и его рисков.

Данная форма финансирования пока не получила должного распро­странения в нашей стране. Она применяется главным образом в рамках реа­лизации закона о соглашении о разделе продукции. Создан Федеральный центр проектного финансирования. Его основной задачей является работа по подготовке и реализации проектов, предусмотренных соглашениями между Россией и международными организациями, а также финансируемых из дру­гих внешних источников.

В последние годы в России стали распространяться такие формы фи­нансирования инвестиционных проектов, которые зарекомендовали себя в мировой практике как довольно эффективные для предприятий и в целом для развертывания инвестиционного процесса. К ним можно отнести лизинг и

Лизинг именно в кризисные годы во многих странах способствовал обновлению основного капитала. Федеральный Закон "О лизинге" опреде­ляет лизинг как вид инвестиционной деятельности по приобретению иму­щества и передачи его на основании договора физическим или юридическим лицам за определенную плату, на обусловленный срок и на оговоренных в договоре условиях с правом выкупа имущества лизингополучателем. В соот­ветствии с Законом лизинг относится к прямым инвестициям. Лизингополу­чатель должен возместить лизингодателю инвестиционные затраты и выпла­тить вознаграждение.

С введением первой части Налогового кодекса РФ предприятия могут использовать инвестиционный налоговый кредит. Последний предоставля­ется на условиях платности, возвратности и срочности. Проценты за пользо­вание подобным кредитом устанавливаются в диапазоне от 50 до 75% от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Инвестиционный налоговый кредит предоставляется на:

Проведение научно-исследовательских и опьггно-конструкторских ра­бот или технического перевооружения собственного производства, в том числе направленного на создание рабочих мест для инвалидов и защиту ок­ружающей среды. Размер кредита в этом случае составляет 30% стоимости приобретенного оборудования, используемого в указанных целях;

Осуществление внедренческой или инновационной деятельности, соз­дание новых или совершенствование применяемых технологий, создание новых видов сырья или материалов. Размер кредита определяется по согла­шению между предприятием - налогоплательщиком и уполномоченным ор­ганом;

Выполнение организацией особо важного заказа по социально - эко­номическому развитию региона или предоставление особо важных услуг населению. В этом случае размер кредита также определяется по соглаше­нию.

Источники финансирования ключевую роль в создания и реализации любого инвестиционного .

Именно поэтому на протяжении всего инвестиционного проекта к ним приковано самое пристальное внимание со стороны , отвечающего за средств и их разумное расходование.

Методы и источники финансирования инвестиций образуют финансирования инвестиционной .

При этом поиск надежных источников финансирования инвестиций начинается уже на стадии первоначального замысла инвестиционного проекта.

Именно с определения предполагаемых объемов средств, требуемых для создания и реализации инвестиционного проекта, и нужно начинать его разработку.

Задачи финансирования инвестиций

Затраты на основной капитал включают в себя расходы на изыскательские работы, разработку проекта, подготовку площадок, строительство объектов, зданий и сооружений и т.п.

В затраты на оборотный капитал , в свою очередь, включаются периодические (как правило, ежемесячные) расходы на закупку энергоресурсов, материалов, сырья, запасных частей, комплектующих и т.п.

После того как проведены первичные расчеты по определению затрат на основной и оборотный капитал, в разработчиков инвестиционного проекта оказываются числовые данные, которые впоследствии должны класться в основу инвестиционного бюджета предприятия .

Лишь после этого наступит черед выбирать наиболее приемлемые источники финансирования инвестиций .

Основные источники финансирования инвестиций

В специальной литературе традиционно выделяют следующие основные источники финансирования инвестиций (инвестиционной деятельности):
собственные финансовые ;
заемные средства;
инвестиции;
бюджетное финансирование.

К собственным источникам финансирования инвестиций относят:
чистую предприятия,
, их предоставившим.

Иностранные инвестиции могут осуществляться в форме:
прямых финансовых вложений иностранных физических лиц, предприятий и (или) организаций, а также в форме
внесения доли (вклада, пая) соответствующих субъектов в уставный фонд организации.

Наконец, бюджетное финансирование может осуществляться из:
местного (регионального) либо
общегосударственного (федерального, республиканского) бюджета, как правило, с предоставлением льгот либо на безвозмездной основе в соответствии с требованиями специального законодательства.

Развитие и совершенствование деятельности компаний сопровождается подго­товкой и реализацией инвестиционных проектов, связанных с капитальными вло­жениями в реальные активы. Финансирование инвестиционных проектов имеет характер проектного финансирования, т. е. финансирования со строго целевой на­правленностью.

Термин «проектное финансирование» в российской практике управления кор­поративными финансами используется в двух смыслах. Во-первых (в широком смысле), под проектным финансированием понимаются любые способы и формы финансирования, которые могут быть применены при реализации любых инве­стиционных проектов.

Во-вторых (в узком смысле), под проектным финансированием понимается схема финансирования, разрабатываемая с привлечением различных источников и форм финансирования, с участием различных инвесторов, предназначенная для осуществления сравнительно крупного инвестиционного проекта.

Рассмотрим сначала проектное финансирование в широком смысле, как сово­купность различных способов и форм финансирования, применяемых для финан­сового обеспечения реализации любых инвестиционных проектов.

Инвестиционные проекты могут иметь различную целевую направленность и масштабы. Этим определяется способ их финансирования, выбираемый компани­ей. Если компания находится на ранней стадии своего развития, так что ее доступ к источникам финансирования затруднен, она, скорее всего, реализует небольшие по масштабам инвестиционные проекты и профинансирует их за счет внутренних источников капитала.

Внутреннее проектное финансирование производится за счет внутренних средств предприятия, таких как амортизационные отчисления и нераспределен­ная прибыль. Оно осуществляется в соответствии с внутренним бизнес-планом инвестиционного проекта, реализация которого сопровождается обособлением бюджета. Для обособления бюджета инвестиционного проекта могут создаваться специальные проектные подразделения или учреждаться отдельные, специализи­рованные на конкретном проекте дочерние фирмы.

Внутреннее финансирование применяется также при реализации средних и крупных инвестиционных проектов, но в этом случае оно дополняется внешним финансированием. Компании, находящиеся на более зрелой стадии развития и уже имеющие доступ к различным внешним источникам финансового обеспече­ния, получают возможность реализации более масштабных проектов. Для этих компаний оказывается доступным внешнее проектное финансирование.

Внешнее проектное финансирование производится в основном за счет внешних по отношению к предприятию источников средств. При осуществлении внешнего финансирования применяется гораздо большее количество инструментов и форм, чем при внутреннем финансировании. Рассмотрим формы внешнего проектного финансирования, которые в зависимости от вида применяемых инструментов распадаются на четыре группы: долговое, долевое, смешанное и бюджетное финан­сирование (рис. 7.4).

Долговое проектное финансирование предполагает использование следующих инструментов долгового характера: инвестиционный кредит, облигационный за­ем, лизинг, коммерческий кредит.

Инвестиционный кредит предоставляется кредитором целевым назначением, на срок выполнения инвестиционного проекта на основе анализа бизнес-плана про­екта и при наличии устойчивого финансового положения заемщика. Обязательным условием предоставления такого кредита служит предоставление заемщиком иму­щественного обеспечения в виде залога имущества, гарантий или поручительств третьих лиц. В процессе выполнения инвестиционного проекта кредитор осуществляет надзор за целевым расходованием средств. Преимуществом инвести­ционного кредита является наличие длительного начального льготного периода, когда не предусмотрены выплаты в погашение кредита. Часто инвестиционные кредиты выдаются в форме инвестиционной кредитной линии. Инвестиционная кредитная линия имеет ограничения по сроку и по общему объему предостав­ляемых кредитных средств. В течение срока кредитной линии заемщик по мере возникновения потребностей может многократно брать небольшие по размеру кредиты.

Рис. 8.4. Классификация форм и инструментов внешнего проектного финансирования

В зависимости от масштабов проекта источником погашения инвестиционного кредита могут быть денежные потоки, генерируемые только проектом (крупные инвестиционные проекты), либо денежные потоки самого предприятия, реали­зующего проект (средние инвестиционные проекты).

Облигационный заем позволяет привлечь средства для финансирования инве­стиционного проекта путем эмиссии средне- и долгосрочных корпоративных об­лигаций. Привлечение заемных ресурсов путем размещения облигаций имеет ряд преимуществ по сравнению с инвестиционным кредитом:

При выпуске облигаций не требуется бизнес-план инвестиционного проекта. В этом случае достаточно представить пояснительную записку, раскрываю­щую направление использования привлекаемых средств;

Кредиторы в лице инвесторов, купивших корпоративные облигации, не тре­буют предоставления имущественного обеспечения. Возможен выпуск беззакладных облигаций, обеспеченных общей платежеспособностью эмитента. Хотя возможен выпуск и закладных облигаций. В этом случае расходы по обслуживанию займа для эмитента будут ниже;

Заемный капитал, сформированный в результате эмиссии облигаций, ока­зывается более дешевым в обслуживании, чем банковский инвестиционный кредит;

Многообразие финансовых инструментов, применяемых для оформления об­лигационного займа, предоставляет заемщику широкий спектр возможностей по конструированию займа практически с любыми целевыми характеристи­ками. Возможно конструирование целевой схемы погашения облигаций и ку­понных выплат по ним, максимально согласованной с денежными потоками инвестиционного проекта. Для этой цели могут быть проведены эмиссии об­лигаций в нескольких траншах;

При возникновении сложностей с реализацией инвестиционного проекта возможен выкуп собственных облигаций на фондовом рынке.

Ограничением применения такого способа проектного финансирования яв­ляются, во-первых, необходимость наличия высокого кредитного рейтинга, во-вторых, объем эмиссии должен быть достаточно большим (не менее 500 млн руб.). Если эти условия не выполняются, то стоимость займа может оказаться сравни­тельно высокой.

Инвестиционный проект, предполагающий приобретение оборудования, мо­жет финансироваться посредством лизинга. Лизинг (аренда) означает взятие обо­рудования в аренду и использование его в производственной деятельности с по­следующим выкупом по договорной цене или без такового. Лизинговые операции делятся на две группы: операционный и финансовый лизинг.

Оборудование, недвижимость, нематериальные активы, необходимые для реа­лизации инвестиционного проекта, могут приобретаться в кредит с рассрочкой платежа. В этом случае имеет место получение коммерческого кредита покупа­телем от продавца имущества. Часто такая форма финансирования оказывается предпочтительнее, чем взятие инвестиционного банковского кредита.

Долевое проектное финансирование основывается на применении инструмен­тов, предполагающих долевое участие в бизнесе, и существует в формах целевой эмиссии дополнительных акций по схеме SPO, учреждения нового предприятия с последующим выходом на IPO, разновидностью которого является создание вен­чурной компании.

Целевая дополнительная эмиссия акций по схеме вторичного публичного раз­мещения (Secondary Public Offering - SPO) может использоваться для привлечения инвестиционных ресурсов только некоторыми компаниями. SPO представляет собой дополнительную эмиссию акций с соответствующим увеличением размера уставного капитала компании, с размещением среди неограниченного круга инвесторов. Суще­ствует ряд факторов, способствующих успешности такого способа финансирования:

Рыночная капитализация компании должна существенно превышать стои­мость ее чистых активов;

Акции компании-эмитента котируются на фондовых биржах;

Компания-эмитент является информационно открытой;

Компания-эмитент имеет устойчивое финансовое положение в течение по­следних нескольких лет;

Топ-менеджмент компании пользуется доверием инвестиционной обществен­ности.

Выполнение перечисленных условий необходимо для проведения публичного (среди неограниченного круга инвесторов) вторичного размещения акций компа­нии, так как в противном случае инвесторы не станут покупать размещаемые ак­ции. Действительно, если компания неизвестна инвестиционной общественности, не котирует свои акции на организованном рынке, вложения в ее ценные бумаги могут оказаться высокорискованными. Вряд ли инвесторы, если даже и купят размещаемые акции, дадут за них высокую цену, а это не позволит компании-эмитенту привлечь необходимый объем финансирования.

Длительное присутствие компании на фондовом рынке позволяет одновремен­но нарастить курс акций и создать благоприятную кредитную историю. Наращи­вание курса акций (а значит, и рыночной капитализации компании) необходимо потому, что при размещении акций новой эмиссии их эмиссионная цена равна не номиналу этих акций, а рыночному курсу. Следовательно, чем выше курс акций, тем больший объем средств получит компания-эмитент. Для компаний с низким уровнем рыночной капитализации использование SPO оказывается невозмож­ным, так как ей приходится значительно увеличивать уставный капитал, что вле­чет за собой потерю корпоративного контроля со стороны старых инвесторов.

Эмиссия дополнительных обыкновенных или привилегированных акций и проведение их открытого размещения (среди заранее неограниченного круга ин­весторов) могут привести к потере части корпоративного контроля для старых акционеров. Таким образом, многое зависит от структуры акционерного капитала компании. Если акционерный капитал компании распадается на несколько стра­тегических пакетов, то проведение эмиссии может быть не одобрено акционерами. В таком случае более реалистичным является учреждение нового предприятия, специально предназначенного для реализации инвестиционного проекта. Привле­каемые учредители могут делать взносы в уставный капитал не только в денежной форме, но и в форме реальных активов различного характера. В учредительском договоре может быть предусмотрено поэтапное наращивание уставного капитала путем проведения дополнительных закрытых эмиссий акций, размещаемых толь­ко среди учредителей. Постепенно, наращивая активы, такая компания может получить возможность проведения первичного публичного размещения своих акций (Initial Public Offering - IPO), что позволит значительно расширить круг собственников компании и получить доступ к дешевым источникам капитала.

Разновидностью такой формы проектного финансирования является венчур­ное финансирование. Особенность венчурного финансирования состоит в том, что речь здесь идет о предприятиях, создаваемых для реализации высокорисковых инвестиционных проектов, которые в случае успеха могут принести инвесто­рам очень высокие доходы. Общая схема действий венчурного инвестора пред­ставлена на рис. 8.4.1.

Рис. 8.4.1. Схема венчурного финансирования инвестиционного проекта

Венчурный инвестор сначала делает учредительский взнос в закрытую компанию, созданную для реализации инвестиционного проекта с высоким риском (напри­мер, компании, реализующие инвестиционные проекты по разработке интернет-технологий или биотехнологий и др.). Затем компания наращивает свою стоимость за счет результатов своих разработок. В этот период могут быть проведены закрытые эмиссии и акций, и облигаций компании. Нарастив свой уставный капитал, компа­ния может быть преобразована в открытое акционерное общество, что открывает ей путь к IPO. Проведение IPO превращает компанию в открытую и в дальнейшем может привести к значительному повышению курсов ее акций на фондовом рынке. В результате венчурный инвестор может продать свой пакет акций на фондовом рынке, зафиксировав прибыль.

Смешанное проектное финансирование предполагает одновременное примене­ние инструментов и долевого, и долгового характера либо выпуск ценных бумаг, имеющих признаки и долевых и долговых. Оно может осуществляться в формах инновационного кредита, эмиссии конвертируемых облигаций и производных ценных бумаг на акции.

Инновационный кредит является разновидностью инвестиционного кредита, но имеет отличительные особенности. Во-первых, инновационный кредит вы­дается вновь созданной компании, во-вторых, по условию кредитного соглаше­ния кредитор может в любой момент конвертировать сумму оставшегося долга в акции компании-заемщика или в долю в его капитале. Выдавая инновационный кредит, кредитор проводит детальный анализ бизнес-плана инвестиционного про­екта. Чаще всего такой кредит выдается кредитором с целью получить в дальней­шем корпоративный контроль над новой перспективной компанией, рост курсов акций которой позволит ему в дальнейшем извлечь значительную прибыль. Пре­доставление заемного капитала и получение возврата в виде собственности в доле компании отражают смешанный характер такого финансирования.

Получение похожего по экономической сущности финансирования компания может осуществить, используя инструменты фондового рынка в виде конвертируе­мых облигаций. Конвертируемые облигации позволяют инвесторам вместо пога­шения получить акции компании-эмитента, если на момент погашения облигаций курсы акций показали рост. Конечно, если рост курсов акций компании-заемщика не наблюдался, то держатели конвертируемых облигаций не станут осуществлять их конвертацию, а предпочтут получить денежное погашение облигаций. В случае выпуска конвертируемых облигаций и их последующей конвертации в акции за­емный капитал компании-эмитента также трансформируется в собственный. Для осуществления конвертации облигаций может быть проведена дополнительная эмиссия акций либо акции могут быть выкуплены компанией на фондовом рынке и переданы бывшим кредиторам, держателям конвертируемых облигаций в поряд­ке конвертации.

Опционы эмитента, которые могут выпускаться в соответствии с российским законодательством, представляют собой производные ценные бумаги, позволя­ющие держателю в установленный момент в будущем купить акции компании- эмитента по фиксированной цене. Эмиссия опционов эмитента может приме­няться самостоятельно, но чаще всего она предназначается для сопровождения процесса финансирования, обеспечиваемого другими, как правило, долговыми инструментами. Например, компания может привлечь финансирование путем выпуска обычных корпоративных облигаций, при этом к каждой облигации мо­жет прилагаться опцион эмитента. В результате инвестор получает в собствен­ность совокупность ценных бумаг, аналогичных конвертируемой облигации. Но у совокупности облигации и опциона эмитента есть преимущество перед конверти­руемой облигацией. Оно состоит в том, что конвертацию можно отдельно продать на вторичном рынке, получив за это дополнительный доход. Ничего подобного не позволит сделать конвертируемая облигация. Это приводит к тому, что комбина­ция облигации и опциона эмитента на рынке стоит дороже, следовательно, долг, привлеченный путем эмиссии облигаций, оказывается дешевле для компании-эмитента.

При реализации крупных и социально значимых инвестиционных проек­тов компанией может быть получено бюджетное финансирование. Бюджет­ное финансирование инвестиционных проектов производится с применением: бюджетного кредита, государственных гарантий, инвестиционного налогового кредита.

Бюджетный кредит предоставляется за счет бюджетов различных уровней на реализацию социально значимых инвестиционных проектов.

Он предоставляется под 100%-ный залог имущества или ценных бумаг заем­щика, его целевое использование и своевременное погашение процентных выплат и основного долга находятся под контролем государственных органов.

Косвенной формой участия государства в проектном финансировании являет­ся предоставление государственных гарантий. Государственные гарантии предо­ставляются потенциальному заемщику при эмиссии им облигаций или заключе­нии кредитных договоров. Компания, получающая государственную гарантию, должна предоставить встречные гарантии или залог. Иногда правительства при­нимают и реализуют специальные программы по поддержке инвестиционной ак­тивности в той или иной сфере производства, выдавая государственные гарантии по возврату предприятиями-заемщиками кредитов, предоставленных им коммер­ческими банками. Это позволяет, во-первых, повысить инвестиционную актив­ность в отдельных сферах экономики, во-вторых, снижает стоимость кредитов для предприятий-заемщиков.

Так, Постановлением Правительства РФ от 14.02.2009 г. утверждены прави­ла предоставления государственных гарантий по кредитам для промышлен­ных предприятий, отобранных Правительством РФ, и стратегических пред­приятий оборонно-промышленного комплекса.

Несколькими месяцами ранее Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики был утвержден список системообра­зующих предприятий РФ, которым будет оказываться правительственная под­держка в форме государственных гарантий при кредитовании.

В середине 2009 г. этот список был дополнен.

В соответствии с упомянутым постановлением предприятия могут запросить кредит в российских коммерческих банках на осуществление основной производ­ственной деятельности и на капитальные вложения. Сроки кредитов, по которым правительство предоставит государственные гарантии, - от полугода до пяти лет. Сумма - не менее 150 млн руб. Государство не берет на себя ответственность за выплату процентных платежей по кредитам.

Инвестиционный налоговый кредит тоже является косвенной формой проект­ного финансирования государством и предполагает увеличение срока исполне­ния налогового обязательства от одного года до пяти лет с последующим погаше­нием налогового кредита и выплатой процентов.

Проценты составляют величину от половины до трех четвертей ставки рефи­нансирования ЦБ РФ. Инвестиционный налоговый кредит предоставляется по налогу на прибыль и по региональным и местным налогам.

Получить инвестиционный налоговый кредит могут компании, являющиеся налогоплательщиками, и при наличии хотя бы одного из следующих условий:

Проведение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ ли­бо технического перевооружения собственного производства, направленно­го на создание рабочих мест для инвалидов или защиту окружающей среды от загрязнения промышленными отходами;

Осуществление внедренческой или инновационной деятельности, в том чис­ле создание новых или совершенствование применяемых технологий, создание новых видов сырья или материалов;

Выполнение особо важного заказа по социально-экономическому развитию региона или предоставление особо важных услуг населению.

Предоставление инвестиционного налогового кредита оформляется договором между предприятием и налоговой службой. Одно предприятие может одновре­менно иметь несколько договоров о предоставлении инвестиционного налогового кредита. В договоре определяют порядок погашения инвестиционного налогового кредита и величину процентных выплат по кредиту.

Порядок получения инвестиционного налогового кредита по региональным и местным налогам устанавливается законодательными органами государственной власти соответствующего уровня. Например, в Петербурге инвестиционный нало­говый кредит по налогу на имущество предприятий может быть предоставлен на срок от одного года до десяти лет. Основания для предоставления инвестиционного налогового кредита по налогу на имущество предприятий содержатся в ст. 3 Зако­на Санкт-Петербурга от 12.07.2002 г. № 316-28 «Об инвестиционном налоговом кредите». Такой кредит может быть предоставлен предприятиям, проводящим осуществление инвестиционного проекта, предусматривающего расходы, направ­ленные на финансирование вложений в основные средства и нематериальные активы (включая объемы модернизации), использующиеся при производстве продукции (работ, услуг) на территории Санкт-Петербурга, на сумму свыше $100 тыс. в пере­счете в рублях по курсу Центрального банка РФ на дату отражения указанных вложений в бухгалтерском учете.

Таким образом, рассмотренные выше формы и инструменты финансирования инвестиционных проектов раскрывают понятие проектного финансирования в широком смысле. Рассмотрим теперь понятие проектного финансирования в узком смысле, означающем формирование схемы финансирования для конкретно­го, преимущественно крупного инвестиционного проекта.

Особое значение проектное финансирование имеет при реализации инвести­ционных проектов в области электроэнергетики, строительства объектов транспорт­ной инфраструктуры, разработки новых месторождений полезных ископаемых и др. Такие инвестиционные проекты обычно требуют довольно больших по объему инвестиций, финансирование которых не может быть обеспечено одним экономи­ческим субъектом, так что требуется объединение финансовых ресурсов многих инвесторов. В этом случае рассмотренные уже инструменты финансирования мо­гут комбинироваться в любом наборе друг с другом. При этом задействуются как внутренние для инициаторов проекта, так и внешние по отношению к ним источ­ники финансирования. Основными характерными признаками такого проектного финансирования будут следующие:

Наличие целевой направленности финансирования;

Юридическое и финансовое обособление специального юридического лица (проектной компании) или подразделения, непосредственно реализующего инвестиционный проект;

Участие в финансировании инвестиционного проекта его инициатора (ини­циаторов) с собственными средствами (обычно в объеме не менее 30%);

Участие нескольких инвесторов, поставляющих заемный капитал;

Обеспечение возврата вложенных средств только за счет денежного потока, создаваемого в процессе реализации финансируемого инвестиционного про­екта;

В качестве обеспечения возврата предоставленных средств выступает иму­щество самого инвестиционного проекта либо его акции (доля в капитале);

Осуществление контроля результатов реализации проекта со стороны ин­весторов;

Контроль за рисками, сопровождающими выполнение проекта, и распределе­ние рисков среди участников проектного финансирования.

Участниками схемы проектного финансирования могут быть, прежде всего, компания-инициатор проекта, коммерческие банки, инвестиционные фонды и ком­пании, лизинговые компании, другие компании реального сектора, органы государ­ственной власти различных уровней и др.

Кредиторы, участвующие в заемном финансировании проекта, могут по-разному распределять риски такого финансирования между собой и проектной компанией. Это осуществляется путем заключения соответствующих договоров, предусма­тривающих право регресса на заемщика.

Существует три разновидности заемного проектного финансирования: с полным регрессом на заемщика; без регресса на заемщика; с ограниченным регрессом на заемщика.

Наиболее распространенной является форма финансирования с полным регрес­сом на заемщика. В этом случае кредитор не принимает на себя никаких рисков, все риски находятся у заемщика. Распространенность такой формы кредитования обусловлена его сравнительно низкой стоимостью и быстротой получения.

Сравнительно редко встречается форма без регресса на заемщика. В этом слу­чае кредитор полностью принимает на себя все риски, связанные с реализацией инвестиционного проекта. Стоимость заемных средств в этом случае оказывается более высокой, так как кредитор принимает на себя большие риски. Такая форма финансирования чаще всего применяется при реализации высокоэффективных инвестиционных проектов, обладающих низкими рисками и обеспечивающих почти гарантированную высокую результативность.

Довольно широко распространена и форма с ограниченным регрессом на заем­щика. В этом случае риски распределяются между участниками инвестиционного проекта. Например, подрядчик принимает на себя риски, связанные со строитель­ством объекта, проектная компания отвечает за эксплуатацию объекта. Рацио­нальное распределение рисков в этой схеме финансирования между различными участниками проекта тоже понижает стоимость привлечения долгового финанси­рования.

Формирование схемы проектного финансирования, в особенности для крупных инвестиционных проектов, является довольно длительным и трудоемким процес­сом, так как требует договоренностей между многими участниками и многочис­ленных согласований. Но этот недостаток компенсируется теми возможностями, которые обеспечивает техника проектного финансирования при осуществлении крупных или очень крупных проектов. Яркой иллюстрацией справедливости этого может служить широко известный инвестиционный проект "Северный поток".

Тема 9. «Управление прибылью»

1. Управление формированием прибыли. Точка безубыточности

2. Производственный, финансовый и совокупный рычаги. Производственный, финансовый и совокупный риски

1. Управление формированием прибыли. Точка безубыточности

Ключевым элементом собственного капитала компании является нераспределен­ная прибыль. Прибыль лежит в основе реализации основных целей управления финансами. Она характеризует эффект, полученный в результате финансово-­хозяйственной деятельности компании; является основным внутренним ис­точником формирования собственного капитала; при сопоставлении с ценой капитала в относительном выражении характеризует изменение стоимости ком­пании.

Прирост собственного капитала определяется процессом капитализации при­были компании. Элементом собственного капитала прибыль становится после того, как пройдет стадию формирования в операционной, инвестиционной и фи­нансовой сферах деятельности компании, стадию использования для покрытия обязательных выплат по обслуживанию долга и фискальных выплат, стадию рас­пределения на формирование резервного капитала и выплату дивидендов, т. е. приобретет форму нераспределенной прибыли (табл. 18.1). Формирование нерас­пределенной прибыли является связующим звеном всего процесса управления собственным капиталом.

Распределение прибыли определяется целями и задачами развития компании, является одним из основных инструментов воздействия на рост ее рыночной сто­имости.

В финансовом менеджменте помимо показателей прибыли, формируемых в бухгалтерской отчетности, все большее применение находят модифицированные показатели прибыли (см. табл. 9.1).

Таблица 9.1. Формирование нераспределенной прибыли компании

Таблица 9.1.1Модифицированные показатели прибыли

Маржинальная прибыль (GM) - это разница между полученными доходами и прямыми затратами. Часто маржинальную прибыль рассматривают как разницу между полученными доходами и переменными расходами. Маржинальная при­быль может быть рассчитана как по отдельным видам продукции, так и по пред­приятию в целом. По отдельным видам продукции рассчитывается удельная мар­жинальная прибыль (GMgm):

Тогда прибыль предприятия до выплаты процентов и налогов (EBIT) через мар­жинальную прибыль рассчитывается следующим образом:

EBIT = GM- Постоянные затраты.

Показатель маржинальной прибыли, а также коэффициент маржинальной прибыли играют весьма существенную роль в построении систем управленческо­го учета и контроллинга на предприятиях. В первую очередь это касается так на­зываемого «анализа безубыточности» или анализа зависимости «затраты-объем производства-прибыль» (СVP-анализа).

В западной практике изучение данной закономерности восходит к периоду Вели­кой депрессии в США. Возникшие тогда серьезные проблемы со сбытом продукции выявили несовершенство системы калькуляции себестоимости с полным распре­делением затрат при определении величины прибыли, которая может становиться меньше при увеличении объемов реализации, и наоборот. Причиной такого явления служит то обстоятельство, что в себестоимость нереализованной продукции вклю­чаются и постоянные, и переменные затраты того периода, когда они были произве­дены, а прибыль рассчитывается за период реализации. Необходимость ориентации учета на процесс реализации приводит к тому, что постоянные затраты учитывают­ся как затраты периода и относятся на финансовые результаты того периода, когда они возникают.

В настоящее время анализ безубыточности широко используется для планиро­вания прибыли, а также для определения:

Критического объема производства для безубыточной работы;

Зависимости финансового результата от изменений одного из элементов его соотношения;

Запаса финансовой прочности предприятия;

Целесообразности собственного производства или закупки;

Минимальной договорной цены на определенный период.

Анализ безубыточности основан на ряде допущений. Во-первых, затраты нужно разделить на постоянные и переменные. Ряд затрат предприятия может содержать как переменную, так и постоянную часть - так называемые смешанные затраты (к ним чаще всего относятся расходы на электроэнергию, транспорт, содержание и эксплуатацию оборудования). Смешанные затраты подлежат дифференциации на постоянную и переменную части. Следует также учитывать, что сохранение по­стоянных издержек на одном уровне возможно только в ограниченном диапазоне объемов производства.

Во-вторых, предполагается, что зависимость между объемом реализованной продукции и переменными издержками линейная. В реальной жизни перемен­ные издержки могут изменяться и в другой пропорции. Известно, что соотно­шение переменных издержек и объема производства зависит как от жизненного цикла изделия, так и от инфляции, по-разному затрагивающей цены на покупае­мое сырье, материалы, заработную плату.

Следует иметь в виду, что существует упрощение, связанное с учетом перемен­ных затрат. Как известно, средние переменные затраты на единицу продукции в течение жизненного цикла продукта меняются под влиянием эффекта масштаба. В первой половине наращивания объема выпускаемого продукта они падают за счет скидок при закупке сырья, роста производительности труда и т.п. Затем до­стигается максимальная эффективность производства, и дальнейшее наращива­ние объемов производства возможно при дополнительных затратах на единицу продукции. При этом эффект масштаба производства по-разному сказывается на различных видах переменных издержек, что позволяет говорить о пропорцио­нальной, дегрессивной и прогрессивной зависимости.

Пропорциональная зависимость характерна для сырья и материалов; дегрессивная свойственна чаще затратам на топливо, электроэнергию, где также выделяют постоянную и переменную части; прогрессивная зависимость - когда затраты на­чинают расти быстрее, чем объем производства (например, в случае дополнитель­ных премий за рост производительности труда, доплаты за сверхурочное время и т. п.).

Следовательно, говорить о постоянной величине переменных затрат в единице произведенной продукции при увеличении объемов производства можно только при условии сохранения одинакового производственного режима в течение пла­нируемого периода. В целом для выяснения линейной зависимости общих издер­жек от объема производства необходимо провести анализ прошлых периодов и выявить средние значения в условиях, приближенных к плановым.

В-третьих, предполагается, что остается неизменным ассортимент изделий.

В-четвертых, допускается, что объемы производства и реализации в прогно­зируемом периоде равны.

Данные допущения соответствуют условиям массового производства с достаточ­но непродолжительным производственным циклом, что дает возможность широ­кого применения анализа безубыточности на таких предприятиях.

Основной составной частью анализа безубыточности является определение точ­ки безубыточности («порога рентабельности», «мертвой точки»). Точка безубыточ­ности соответствует такому объему продаж, при котором выручка покрывает все издержки предприятия, связанные с производством и реализацией продукции.

При расчете точки безубыточности надо учитывать, что в модели линейной за­висимости точка безубыточности может быть одна, в то время как на практике функция затрат носит нелинейный характер и может пересекать линию объемов производства в нескольких местах. Поэтому анализ должен точно очерчивать гра­ницы роста объемов производства, когда допущения линейного характера зависи­мости оправданы производственными условиями.

Итак, для того чтобы воспользоваться математическим описанием зависимо­сти «затраты-объем-прибыль», необходимо предварительно обосновать справед­ливость предположения о линейной зависимости объема производства от перемен­ных затрат. Это значит, что цена реализации и доля переменных затрат в цене должны быть постоянными. Рассмотрим математическое описание данной зависимости.

Как известно, выручка от продаж представляет собой произведение цены реа­лизованной продукции (работ, услуг) на количество. Выручка должна покрывать переменные и постоянные расходы компании и обеспечивать некую прибыль. Тогда формула выручки будет выглядеть следующим образом:

Р × Q = F + a × Q + EBIT.

Здесь приняты обозначения: Q - количество единиц продукции; Р - цена еди­ницы продукции; F- расходы постоянные; V - расходы переменные; а - величи­на переменных затрат в цене единицы продукции.

В том случае, если прибыль от продаж будет равной нулю, выручка обеспечит лишь покрытие всех постоянных и переменных расходов и компания не будет иметь ни прибыли, ни убытка. Такой объем продаж и является точкой безубыточ­ности в данной ситуации.

Формулу расчета точки безубыточности в натуральном выражении нетрудно вывести из уравнения выручки:

Q min= ,

или в денежном выражении:

Q min= ,

где b - доля переменных затрат в базовой выручке.

Графически точка безубыточности может быть представлена как точка пересе­чения линии выручки с линией полных издержек (см. рис. 8.1.).

Маржинальный подход позволяет планировать определенную производствен­ную программу, учитывающую коэффициент загрузки мощностей. То есть на его основе можно рассчитать величину прибыли при запланированных объемах про­изводства и реализации:

EBIT = PQ - F - a × Q.

Маржинальный подход также лежит в основе управленческих решений, связан­ных с ассортиментной политикой, с продвижением продукции на рынок, ценообра­зованием и рядом других задач повышения конкурентоспособности производимой продукции. Доля маржинальной прибыли в цене единицы продукции является по­стоянной величиной, и предпочтение отдается тому виду продукции, который обе­спечивает наибольшее значение маржинальной прибыли. Снижение показателей маржинальной прибыли вызывает необходимость дополнительного производства и реализации продукции или пересмотра ассортиментной политики.

Напомним, что удельная маржинальная прибыль представляет собой показа­тель, который характеризует величину маржинальной прибыли в цене единицы продукции. А коэффициент маржинальной прибыли соответствует отношению маржинальной прибыли к выручке от реализации. Он показывает, какая доля вы­ручки от реализации используется на покрытие постоянных затрат и формирова­ние прибыли. Рассмотрим пример.

издержки

и прибыль Прибыль

Выручка от продаж

Точка безубыточности Полные

издержки

Постоянные

издержки

Объем реализации

Qmin продукции

Рис. 9.1.2 График точки безубыточности

Предприятие за плановый период намерено произвести 1000 изделий типа А и реализовать их по 42 руб. за штуку. Постоянные затраты за период составят 5250 тыс. руб.); переменные - 25 900 тыс. руб. Рассчитать маржинальную прибыль GM, коэффициент маржинальной прибыли KGM и удельную маржиналь­ную прибыль GMgm. Далее с помощью метода маржинальной прибыли найти значения минимального объема реализации и объем реализации при заданном уровне прибыли до уплаты процентов и налогов.

Маржинальная прибыль будет равна: 1000 ×42-25 900 = 16 100 (руб.).

Коэффициент маржинальной прибыли: 16 100/42 000 = 0,384.

Удельная маржинальная прибыль: 42 - 25,9 = 16,1 (руб.).

Точка безубыточности в единицах продукции: 5250/16,1 = 326 (шт.).

Точка безубыточности в стоимостном выражении: 5250/0,383 = 13672 (руб.).

Зная величину маржинальной прибыли в единице изделия, т. е. удельную мар­жинальную прибыль, равную 16,1 руб., можно вычислить то количество изделий, выпуск которого даст необходимую прибыль до уплаты налогов и процентов EBIT, например, для ЕВ1Т= 500 руб.:

Q = (5250 + 500)/16,1- 357 шт.

Расчет точки безубыточности дает возможность также рассчитать запас фи­нансовой прочности, или предел безопасности, которые показывают, насколько можно сокращать производство продукции, не неся при этом убытков. В абсолют­ном выражении расчет представляет разницу между запланированным объемом реализации и точкой безубыточности, т. е.:

Qplan - Qmin = 1165 - 326 = 839 шт.

Это значит, что предприятие не должно снижать объемы производства более чем на 839 штук. Дальнейшее сокращение производства принесет предприятию убытки. Показатель запаса финансовой прочности, рассчитанный в относительном выраже­нии как доля от прогнозируемого объема реализации, используется для оценки про­изводственного риска, т. е. потерь, связанных со структурой затрат на производство:

839/1165 = 0,72.

Другими словами, снижение объемов производства и реализации более чем на 72% чревато для предприятия неприятными последствиями, если убытки не перекрываются поступлениями от внереализационной деятельности.

Запас финансовой прочности в стоимостном выражении рассчитывается сле­дующим образом:

1165 × 42 - 326 × 42 = 48 930 - 13 692 = 35 238 руб.

На рис. 9.1.3 представлена иллюстрация запаса финансовой прочности. Точка А на графике соответствует величине запланированной выручки. Разность между запланированной выручкой и выручкой минимальной демонстрирует нам вели­чину запаса прочности. Чем больше значение показателя финансовой прочности, тем меньше риск потерь для предприятия.

издержки

и прибыль Выручка

Qmin Издержки

Объем реализации

продукции

Qmin Qmin в стоимостном выражении

Запас прочности

Рис. 9.1.3 Запас финансовой прочности компании

Рассмотренные примеры иллюстрируют анализ безубыточности для предприятия, производящего единственный вид продукции. В большинстве случаев ассортимент выпускаемой и реализуемой продукции бывает весьма широк. Для анализа безубыточности по каждому виду изделия и по ассортименту в целом по отдельным подразделениям и по всему предприятию применяются достаточ­но сложные многоступенчатые расчеты маржинальной прибыли, используются математические методы для разделения переменных и постоянных расходов раз­личного порядка и др. Все эти задачи решаются в рамках управленческого учета, который может быть организован в различных объемах и формах в зависимости от специфики деятельности конкретного предприятия.

Инвестиции в современной экономике Российской Федерации играют огромную роль.

Именно за счет финансирования от частных и юридических лиц, а также выдачи кредитов банками компенсируется недостаток притока денег из государственного бюджета.

Одну из ведущих ролей в обеспечении финансами занимает проектное инвестирование инвестиционных проектов. Данный вид вложений обретает все большую популярность на рынке финансовых операций.

Это вид финансирования бизнес-проектов, при котором денежные средства берутся в долг у банка. При этом в виде залога выступают будущие денежные потоки, то есть доходы от проекта, а также активы, которые планируется приобрести по мере реализации.

Данный вид финансирования является долгосрочным, то есть рассчитанным на длительное возвращение взятых в кредит денежных средств. Логично брать такой заем для масштабных инвестиционных проектов, так как поток финансов при этом выше, а значит, гарантий их возвращения для банковских институтов больше.

Как и любой из видов привлечения инвестиций проектное финансирование имеет положительные стороны и отрицательные. К плюсам относится:

• получение денег от инвестора на продолжительное время;
• возможная отсрочка оплаты;
• отсутствие залогов, которые бы составляли 150-200% от оцененной стоимости бизнес-проекта.

Однако есть и негативные особенности данного типа обеспечения денежными средствами инвестиционных проектов. Например:

1. Из-за того, что страховым имуществом, которое выступает в роли залога, является только оборудование для технического обеспечения производства, а также будущие доходы от бизнес-проекта, то многие заемщики не рискуют выдавать деньги в кредит, так как такие заемные средства часто не возвращаются.
2. В случае если денежные средств, то банковское учреждение, выдавшее кредит, получает право собственности на все залоговое имущество. Однако сложность в реализации этой финансовой операции в том, что достаточно сложно произвести продажу, чтобы вернуть деньги, выданные в кредит.

Что такое инвестиционные проекты?

Инвестиционный проект - это проект, реализация которого выполняется за счет средств, получаемых от инвесторов. Инвестирование проводится различными способами. Само инвестирование проводится с целью получения дохода, поэтому логично, что часть доходов от проекта будет передана инвесторам.

В этом плане проектное инвестирование более выгодно для владельца предприятия — ему не нужно делить доходы от своего бизнеса с инвесторами.

Он отдает денежные средства без высоких процентных ставок. Минус при этом - некоторое замедление процесса развития его бизнеса.

Бизнес-план в этом случае значит аргументированное обоснование инвестиционного проекта, его оценка, исследование доходов, рисков и актуальности.

Как осуществляется финансирование

Существуют различные способы финансирования инвестиционных проектов, выбор которых нужно проводить на основе анализа сферы будущей деятельности, актуальности проекта, его значения в аспекте национальной экономики, а также многих других факторов. На данный момент выделяют:

Какие организации занимаются проектным инвестированием

На территории России данный способ обеспечения проекта финансами только развивается. Из-за нестабильности экономики в стране преобладают кредитные операции с кратким сроком возвращения займа, так как кредитные институты не хотят рисковать и терять свои деньги.

Однако, если вы качественно проработаете свой бизнес-проект и убедите инвестора (в данном случае им выступает банк), то можете получить от него заем.

Многие банки в нашей стране стараются наладить выдачу денег под будущий поток финансов для инвестиционных проектов.

Примером таких организаций являются:

«ФК Открытие»;
«Газпромбанк»;
«БПС-Сбербанк»;
«Зенит» и прочие.

При выборе банка для оформления займа обязательно поинтересуйтесь его репутацией, а также его положением на финансовом рынке.

Введение

Методы финансирования недвижимости

Оценка товарно-материальных запасов: товарно-материальные запасы и их классификация, методы их оценки

Практическая часть. Задача

Заключение

Список литературы

Введение

Финансирование инвестиций предусматривает определение источников денежных средств, а также выбор наиболее приемлемого способа финансирования. Естественно, что первым возможным источником могут выступить собственные средства. Однако в большинстве случаев при инвестировании в недвижимость прибегают к кредитованию, так как это оказывается более значимым и более эффективным, учитывая долгосрочный характер инвестиций, способом финансирования. В практике инвестиционной деятельности существует много различных источников и способов финансирования, которые можно использовать для реализации проектов по развитию недвижимости. Практически любой проект развития собственности требует инвестирования значительных средств, которые по своим размерам значительно превышают финансовые возможности инициаторов проекта, и, следовательно, может быть реализован лишь при условии привлечения внешнего инвестирования.

Одним из стимулов к созданию запасов является стоимость их отрицательного уровня (дефицита). При наличии дефицита запасов существуют возможные издержки: в связи с невыполнением заказа (задержкой с отправкой заказанного товара); в связи с потерей сбыта в случаях, когда постоянный заказчик обращается за данной покупкой в какую-то другую фирму; в связи с потерей заказчика в случаях, когда отсутствие запасов оборачивается не только потерей торговой сделки, но и тем, что заказчик начинает искать другие источники снабжения. Существует много причин для создания товарно-материальных запасов на предприятии, однако главной является стремление субъектов производственной деятельности к экономической безопасности. Однако, при этом стоимость создания запасов и неопределенность условий сбыта объективно противоречат требованию повышения эффективности производства. Учет товарно-материальные запасов осуществляют по фактической себестоимости, под которой понимают себестоимость запасов, приобретенных за плату, т.е. сумму действительных затрат на приобретение.

1. Методы финансирования недвижимости

Организация финансирования недвижимости - одна из важнейших задач, стоящих перед девелопером в ходе реализации проекта. Этот процесс представляет собой комплекс взаимосвязанных проблем, обусловленных природой проектов развития земельной собственности и местом девелопера в процессе реализации проектов.

Характер и условия финансирования различаются в зависимости от источника финансирования. При выборе источника финансирования учитываются такие факторы:

стоимость финансирования;

сроки и условия финансирования;

порядок погашения кредита;

обеспечение, необходимое для привлечения средств;

сроки, необходимые для организации и получения финансирования;

вопросы контроля над проектом со стороны кредитора.

Система финансового обеспечения инвестиционного процесса складывается из органического единства источников финансирования инвестиционной деятельности и методов финансирования. К методам финансирования реальных инвестиций относятся: самофинансирование, финансирование через механизмы рынка капитала, привлечение капитала через кредитный рынок, бюджетное финансирование, комбинированные схемы финансирования инвестиций.

В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:

краткосрочного кредитования (как правило, кредитным инвестором - коммерческим банком);

долгосрочного кредитования (как правило, прямым инвестором - пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным - ипотечный банк -долгосрочными инвесторами);

сочетания краткосрочного и долгосрочного кредитования.

Вариант краткосрочного кредитования, как метод финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован по ходу осуществления проекта или по крайней мере по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:

большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;

«первоклассные» проекты, т.е. те, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся в основном консервативными, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;

по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;

девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков финансирование девелопмента является достаточно рискованной операцией, т.к. данный процесс создания ценности является еще не существующим при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта. В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

Долгосрочное кредитование предполагает, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное, и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать коммерческий банк, но, как правило, такими инвесторами являются институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т. п. При этом, достаточно распространенным видом финансирования является форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочный кредит для реализации проекта девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера, т.к. уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства. Кроме того, несмотря на то, что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, его эксплуатацию часто осуществляет девелопер, выступающий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему участвовать в получении дохода от аренды.

Одновременно этот способ имеет ряд преимуществ и для институционального инвестора в силу того, что увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска, а также инвестор способен влиять на проектное решение и даже на выбор арендаторов. Кроме того, если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм форвардного финансирования сводится к следующему: девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности». Согласно методу базовой ренты, девелопер и инвестор оговаривают ставку базовой арендной платы, которая равняется среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции (как правило, 50/50). При другом варианте - по методу базовой доходности - между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная», или базовая ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая себе тем самым гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.

Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, девелопер уменьшает для себя риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.

Близким по сути к форвардному финансированию является механизм финансирования, основанный на обратной аренде, согласно которому, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объект недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что данный инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой дает возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.

Форвардное финансирование, а также продажа с обратной арендой, предпочитают такие институциональные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые компании, поскольку их инвестиции носят наиболее долгосрочный характер.

Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом финансирования девелоперских проектов является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипотечного банка или другого институционального инвестора, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) финансировании (кредитовании).

Механизм получения гарантий состоит в том, что институциональный инвестор (как правило, ипотечный банк) берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название «выводящего соглашения», поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Между кредитором строительства, институциональным инвестором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:

заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий «выводящего» соглашения институциональный инвестор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, т.е. «выкупит» кредит под строительство;

институциональный инвестор получает гарантии от заемщика и кредитора строительства в том, что «выводящий» платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объектов кредитования.

К основным формам финансирования развития недвижимости, основанных на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг, можно отнести, юнитизацию и секьюритизацию.

Применительно к рынку недвижимости, юнитизация - это разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секьюритизация представляет собой использование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. При этом в качестве таких бумаг могут выступать и облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта, и акции, выпускаемые специализированными фондами по инвестированию в недвижимость. Ценные бумаги, выпускаемые девелопером, позволяют ему сохранять контроль за собственностью, однако они могут широко применяться лишь первоклассными девелоперами.

Общая черта юнитизации и секьюритизации состоит в том, что посредством их рынок недвижимости сближается с иными секторами финансового рынка и приобретает сходство с фондовыми рынками. Кроме того, посредством секьюритизации и юнитизации становится возможным уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования.

Самофинансирование является внутренним источником финансирования и наиболее надежным метод финансирования инвестиций, однако он трудно прогнозируем в долгосрочном плане и ограничен в объемах. Полное внутреннее самофинансирование предусматривает финансирование капитальных вложений исключительно за счет собственных финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников (чистой прибыли, амортизационных отчислений, внутрихозяйственных резервов).

Привлечение финансовых ресурсов при помощи механизамов рынка капитала включают два основных варианта мобилизации: долевое и долговое финансирование. В первом случае компания выходит на рынок со своими акциями, т.е. получает средства от дополнительной продажи акций либо путем увеличения числа собственников, либо за счет дополнительных вкладов уже существующих собственников. При долговом финансировании компания выпускает и продает на рынке срочные ценные бумаги (облигации), которые дают право их держателям на долгосрочное получение текущего дохода и возврат предоставленного капитала согласно условиям, определенным при организации данного облигационного займа. В мировой практике основной формой привлечения средств для инвестирования является расширение акционерного капитала, затем займы и выпуск облигаций.

Бюджетные кредиты, т.е. финансирование на возвратной и возмездной основе является гибким и универсальным инструментом государственного стимулирования капиталовложений. Бюджетное финансирование - наиболее желательный метод финансирования предприятия, предполагающий получение средств из бюджетов различных уровней. Особенностью данного метода является то, что в большинстве случаев средства, вложенные в предприятие, не возвращаются. Доступ к этому источнику денежных средств постоянно сужается. Данная форма бюджетной поддержки широкомасштабно предусматривается в ежегодно принимаемых законах о федеральном бюджете Российской Федерации. Принципиально новым в инвестиционной политике последних лет является переход от распределения бюджетных ассигнований на капитальное строительство между отраслями и регионами к избирательному частичному финансированию конкретных объектов и формированию состава таких объектов на конкурсной основе, что в значительной степени способствует реализации принципа: достижение максимального эффекта при минимальных затратах.

2. Оценка товарно-материальных запасов: товарно-материальные запасы и их классификация, методы их оценки

Товарно-материальные запасы - это термин, используемый для обозначения материалов или товаров, находящихся в собственности предприятия или предназначенных, в конечном счете, для продажи потребителям или использования в процессе производства.

Товарно-материальными запасами являются материальные ценности, ожидающие производственного или личного потребления в виде сырья, материалов, комплектующих, товаров, находящихся на стадии изготовления и готовой продукции.

Существует три вида товарно-материальных запасов:

сырьевые материалы (в том числе комплектующие изделия и топливо);

товары, находящиеся на стадии изготовления;

готовая продукция.

Общее наличие запасов характеризует их как совокупные. Они включают в себя сырье, материалы (основные и вспомогательные), полуфабрикаты, детали, готовые изделия, а также запасные части для ремонта средств производства. Основная часть совокупных запасов производства представляет собой предметы производства, входящие в материальный поток на различных стадиях его технологической переработки.

Совокупные запасы производства подразделяются на два вида:

) Производственные запасы (формируются в организациях- потребителях).

Они предназначены для производственного потребления и должны обеспечивать бесперебойность производственного процесса. Производственные запасы учитываются в натуральных, условно-натуральных и стоимостных измерителях. К ним относятся предметы труда, еще не использованные и не подвергнутые переработке.

) Товарные запасы (запасы готовой продукции на складе изготовителя, запасы в каналах сферы обращения, запасы в пути, запасы на предприятиях торговли). Они необходимы для бесперебойного обеспечения потребителей материальными ресурсами.

Запасы в пути (или транспортные запасы) находятся на момент учета в процессе транспортировки от поставщиков к потребителям.

Каждое отдельное предприятие является, с одной стороны, поставщиком, а с другой - потребителем. Следовательно, производственные и товарные запасы всегда имеются на предприятии.

Производственные и товарные запасы подразделяются на текущие, подготовительные, гарантийные, сезонные и переходящие.

Текущие запасы обеспечивают непрерывность снабжения производственного процесса между двумя поставками, а также организаций торговли и потребителей. Они составляют основную часть производственных и товарных запасов, и их величина постоянно меняется.

Подготовительные запасы (запасы буферные) выделяются из производственных запасов при необходимости дополнительной их подготовки перед использованием в производстве. Подготовительные запасы товарных средств производства формируются также в случае необходимости подготовить материальные ресурсы к отпуску потребителям.

Гарантийные запасы (запасы страховые) - предназначены для непрерывного снабжения потребителя в случае непредвиденных обстоятельств: отклонения в периодичности и величине партий поставок от запланированных, изменения интенсивности потребления, задержки поставок в пути. Размер гарантийных запасов - величина постоянная. При нормальных условиях работы эти запасы неприкосновенны.

Сезонные запасы образуются при сезонном характере производства продуктов, их потребления или транспортировки. Сезонные запасы должны обеспечить нормальную работу предприятия во время сезонного перерыва в производстве, потреблении или в транспортировке продукции.

Переходящие запасы - это остатки материальных ресурсов на конец отчетного периода. Они предназначаются для обеспечения непрерывности производства и потребления в отчетном и следующем за отчетным периоде до очередной поставки.

Максимальный желательный запас определяет уровень запаса, экономически целесообразный в данной системе управления запасами. Этот уровень может превышаться. В различных системах управления максимальный желательный запас используется как ориентир при расчете объема заказа.

Пороговый уровень запаса используется для определения момента времени выдачи очередного заказа.

Текущий запас соответствует уровню запаса в любой момент учета. Он может совпасть с максимальным желательным запасом, пороговым уровнем или гарантийным запасом.

Гарантийный запас (или запас страховой) аналогичен гарантийному запасу в классификации по исполняемой функции и предназначен для непрерывного снабжения потребителя в случае непредвиденных обстоятельств.

Выделяют неликвидные запасы - длительно неиспользуемые производственные и товарные запасы. Они образуются вследствие ухудшения качества товаров во время хранения, а также морального износа.

В зависимости от их целевого назначения запасы подразделяются на следующие категории:

1. Технологические (переходные) запасы, движущиеся из одной части логистической системы в другую.

В любой момент времени в системе материально-технического снабжения обычно имеются определенные запасы, движущиеся из одной части этой системы в другую. В тех случаях материально-технического снабжения, когда перемещение запасов с одного уровня на другой занимает много времени, объем переходных запасов будет велик. При длительных сроках реализации заказов (например, при больших промежутках времени между изготовлением товара и его прибытием в готовом виде на склад) общее количество технологических запасов окажется сравнительно большим. Точно так же при больших временных интервалах между моментом выхода товара со склада и моментом его получения заказчиком будет накапливаться значительное количество переходных запасов.

2. Текущие (циклические) запасы, создаваемые в течение среднестатистического производственного периода, или запасы объемом в одну партию товаров.

В большинстве случаев такие товары заказываются в количествах, избыточных по отношению к необходимым на данный момент времени объемам по следующим причинам:

-задержка с получением заказанных товаров в полном объеме, что вынуждает заказчиков (в особенности посредников) хранить какое-то время те или иные товары на складе;

-скидки, предоставляемые заказчикам при продаже им товаров крупными партиями;

-налогообложение торговых сделок с минимальным размером партий, делающее невыгодной отправку заказчику товаров в количествах меньше установленного размера.

При этом существуют определенные ограничения на размер товарно-материальных запасов. Ограничителем выступают издержки их хранения. Возникает необходимость достижения баланса между преимуществами и недостатками процессов заказа и хранения товаров. Этот баланс достигается выбором оптимального объема партий заказанных товаров, или определением экономического (оптимального) размера заказа.

Резервные запасы, к которым относятся также запасы, создаваемые на случай ожидаемых изменений спроса или предложения на ту или иную продукцию, например в связи с трудовыми конфликтами, поднятием цен или отложенным спросом.

Товарно-материальные запасы учитывают по фактической себестоимости.

Фактической себестоимостью запасов, приобретенных за плату, признают сумму действительных затрат на приобретение, за исключением налога на добавленную стоимость, а также иных возмещаемых налогов.

Фактическая себестоимость запасов при их изготовлении самим предприятием устанавливается исходя из фактических затрат, связанных с производством этих запасов.

Фактическая себестоимость запасов, внесенных в счет вклада в уставный (складочный) капитал организации, устанавливается исходя из денежной оценки, согласованной ее учредителями.

Фактическую себестоимость запасов, полученных предприятием по договору дарения или безвозмездно, а также остающихся от выбытия основных средств и другого имущества, определяют исходя из текущей рыночной стоимости на дату оприходования. (Под текущей рыночной стоимостью понимают сумму денежных средств, которая может быть получена в результате продажи указанных оборотных активов).

Фактической себестоимостью запасов, полученных по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) не денежными средствами, признают стоимость активов, переданных или подлежащих передаче предприятием. Стоимость данных активов устанавливают исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах предприятие определяет стоимость аналогичных активов.

При невозможности установить стоимость активов, переданных или подлежащих передаче предприятием, стоимость запасов, полученных организацией по договорам, предусматривающим исполнение обязательств (оплату) не денежными средствами, определяют исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах приобретают аналогичные запасы.

Фактическая себестоимость запасов, по которой они были приняты к учету, изменению не подлежит. Организации торговли вправе включать в состав издержек обращения затраты по заготовке и доставке товаров до центральных складов (баз), производимые до момента их передачи в продажу. Товары, приобретенные организацией для продажи, оценивают по стоимости их приобретения.

Организациям розничной торговли разрешено производить оценку приобретенных товаров по продажной (розничной) стоимости с отдельным учетом наценок (скидок).

Запасы, не принадлежащие организации, но находящиеся в ее пользовании или распоряжении по условиям договора, принимают к учету в оценке, предусмотренной в договоре.

Оценку запасов, стоимость которых при покупке определена в иностранной валюте, производят в рублях путем пересчета иностранной валюты по курсу Центрального банка РФ, действующему на дату принятия этих запасов к учету.

3. Практическая часть. Задача

финансирование недвижимость инвестиционный форвардный

Определить стоимость комплекса зданий с использованием всех известных методов в рамках рыночного, затратного и доходного подходов. На заключительном этапе выполнения работы согласовать результаты выполненных расчетов и обосновать выбор окончательного значения стоимости оценочного комплекса.

Оценочный комплекс включает в себя магазин, выставочный павильон и склад. Исходные данные приведены в таблице 1.

Наличие автостоянки повышает стоимость комплекса на 5000 долл., хорошее местоположение повышает стоимость на 4000 долл., по сравнению с удовлетворительным, а отличное местоположение, по сравнению с хорошим - на 3000 долл.

Таблица 1 - Исходные данные к задаче

ПоказателиВариант 7Цена продажи, тыс. у.е.:А11250А21250А31100Дата продажи:А12 мес. назадА26 мес. назадА33 мес. назадРост цен в месяц, %0,5Местоположение ОКУд.А1Хор.А2Отл.А3Хор.Общая площадь, м2: ОК4400А14200А24200А34100Наличие стоянки: ОКНетПродолжение Таблицы 1А1ЕстьА2ЕстьА3НетЗатраты на строительство 1 м2, у.е.: М310П240С150Отношение площадей М:П:С для ОК1:4:3ЭВ ОК, лет11СЭЖ ОК, лет75Неустранимое функциональное устаревание, у.е.7000Внешний износ, %5Стоимость СЗУ, тыс. у.е.410Время продажи СЗУЗ мес. НазадМестоположение СЗУНа 4% хужеФизические характеристики СЗУНа 4% лучшеЧОД СК за 1 год, тыс. у.е.165Увеличение ЧОД, % в год5Период владения ОК, лет4Размер реверсии, тыс. у.е.2000Ставка дисконтирования20

1) Оценка стоимости комплекса зданий с использованием сравнительного подхода.

Таблица 2 - Расчет поправок для определения стоимости 1 м2 комплекса зданий

ХарактеристикиА1А2А3Поправка на время+1%+3%+1,5%- Скорректированная стоимость1250000+1%=12625001250000+3%=12875001100000+1,5%=1116500Поправка на местоположение-4000-7000-4000Поправка на наличие стоянки-5000-5000+5000- Скорректированная стоимость125350012755001117500Стоимость 1 м21253500:4200=298,451275500:4200=303,691117500:4100=272,56

Стоимость 1 кв.м оцениваемого объекта по среднеарифметическому значению равна: (298,45+303,69+272,56):3=291,57 усл. ед.

Следовательно, стоимость оцениваемого объекта равна: 291,57*4400=1282908 усл. ед.

) Оценка стоимости комплекса зданий с использованием затратного подхода.

I. Определим стоимость земельного участка.

Таблица 5 - Расчет поправок для определения стоимости земельного участка

ХарактеристикиСЗУНезависимые поправки, %Кумулятивные поправкиСтоимость участка, у.е.410000xxВремя продажи3 мес. назад+1,51,015МестоположениеХуже на 4%+4,01,040Физические характеристикиЛучше на 4%-4,00,960Итоговая поправкаx1,51,0134Стоимость земельного участка, у.е.x416150415494II. С помощью поэлементного метода определим восстановительную стоимость оценочного комплекса и каждого его здания.

Т.к. отношение площадей М:П:С=1:4:3, следовательно площадь М=550 м2, площадь П=2200 м2, площадь С=1650 м2.

Исходя из затрат на строительство 1 м2 М=310 у.е., П=240 у.е., С=150 у.е. восстановительная стоимость данных зданий равна:

а) М=550*310=170500 у.е.

б) П=2200*240=528000 у.е.

в) С=1650*150=247500 у.е.

Восстановительная стоимость комплекса данных зданий равна 946000 у.е.

III. Определим сумму накопленного износа, вычитаемого из полной стоимости воспроизводства.

Из формулы равенства Износ/Восстановительная стоимость = ЭВ/СЭЖ рассчитаем физический износ оценочного комплекса зданий.

Физический износ = (ВС*ЭВ)/СЭЖ=(946000*11)/75=138747 у.е.

Внешний износ = 946000*5%=47300 у.е.

Общая сумма износа=138747+47300+7000=193047 у.е.

IV. Определение стоимости объекта недвижимости без износа.

193047=752953 у.е.

V. Определение общей стоимости ОК и земельного участка.

416150=1169103 у.е.

) Оценка стоимости комплекса зданий с использованием доходного подхода.

Для оценки рыночной стоимости комплекса зданий (V 0 ) используем формулу:

где q - текущий номер периода;

I q - чистый операционный доход q-го периода;

Y - ставка дисконтирования доходов;

V p - денежный поток от реверсии;

k - номер последнего периода владения.

Таким образом, стоимость комплекса зданий составит 1419710 у.е.

Заключение

Реализация подавляющего большинства инвестиционных проектов по развитию недвижимости предполагает привлечение внешнего финансирования. Это позволяет более рационально подойти к использованию собственных средств и эффективнее (прибыльнее) осуществить проект в целом, т.к. значительный объем финансирования обеспечивает возможности приобретения более ценной собственности и осуществления более масштабного ее развития. Организовывая финансирование, необходимо определиться с источниками и способами финансирования. Как правило, главными организациями, предоставляющими средства для развития недвижимости, выступают коммерческие банки, которые специализируются на краткосрочном кредитовании. Однако для осуществления крупных и дорогостоящих проектов, а также учитывая, что девелопер в дальнейшем продолжит эксплуатацию создаваемого объекта, он может обратиться к институциональным инвесторам - страховым компаниям, пенсионным фондам и т.п., специализирующимся на долгосрочном кредитовании и выпуске ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. Таким образом, финансирование может осуществляться различными способами: привлечением собственных средств, получением краткосрочных и долгосрочных кредитов, выпуска ценных бумаг, финансированием через механизмы рынка капитала, при помощи бюджетных кредитов. При этом важно соблюсти баланс между инвестированием собственных и привлеченных средств, обеспечивая приемлемый для инвесторов уровень доходности на вложенный капитал.

Товарно-материальными запасами являются материальные ценности, ожидающие производственного или личного потребления в виде сырья, материалов, товаров, находящихся на стадии изготовления и готовой продукции. Совокупные запасы включают в себя производственные и товарные, включающие текущие, подготовительные, гарантийные, сезонные и переходящие. Товарно-материальные запасы оцениваются по фактической себестоимости, т.е. по сумме действительных затрат на их приобретение, которую определяют исходя из того, каким образом запасы были приобретены предприятием.

Список литературы

1. Есипов В.Е., Маховиков В.В., Терехов В.В. Оценка бизнеса. - 2-е изд. - СПб.: Питер, 2008. (Серия: Учебное пособие).

Оценка бизнеса: Учебник/под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2-е изд. - М.: Финансы и статистика, 2007.

Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник/под ред. В.М. Кокошина. - М.: ИКФ "ЭКМОС", 2005.

Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В., Романенко Л.В. / Под ред. А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое - Б.:, Изд-во «Ега-Басма», 2007. - 480 с.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебник / Н. Ф. Чеботарев. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К"», 2009. - 256 с.

Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса: Учеб. пособие. - 2-е изд. - М.: Маросейка, 2008.

Методы оценки объектов недвижимости: метод. указ. / Сост. Е.В. Аленичева. Т.: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2005. 32 с.

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.