Ипотечные операции коммерческих банков. Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках

Ипотечное жилищное кредитование – это форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья. По способу организации кредитных отношений такое кредитование представляет собой разновидность ипотечных кредитов со всеми присущими им признаками: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования. По своему целевому назначению они могут рассматриваться как элемент розничного банковского бизнеса, поскольку обслуживают потребности населения в привлечении заемных средств на приобретение жилья. Их развитие, основные характеристики и риски определяются уровнем доходов населения, стандартами жизни, социальной стабильностью, в то время как ипотечные кредиты, обеспеченные залогом коммерческой недвижимости, в большей степени зависят от кредитоспособности и рентабельности предприятий-получателей.

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т.п. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.

В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Общий объем жилищного фонда России составляет около 3,5 млрд кв. м, а средняя обеспеченность жильем – порядка 20 кв. м на человека, что значительно ниже аналогичных показателей в развитых странах.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования – одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики. Объемы выдаваемых ипотечных кредитов растут, увеличиваясь ежегодно в два раза.

Ипотечное жилищное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковской системы. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Существуют различные модели ипотечного жилищного кредитования. Обычно выделяют три модели, получившие наиболее широкое развитие и доказавшие свою эффективность в зарубежных странах: контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного ипотечного рынка.

Исторически первой появилась контрактно-сберегательная модель ипотечного жилищного кредитования. При этой модели формирование ресурсов ипотечного кредитования происходит за счет целевых накопительных депозитов. Потенциальный заемщик заключает с банком контракт, согласно которому берет на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит определенную сумму, т.е. реализовать так называемый план накоплений. Банк, в свою очередь, берет па себя обязательство после выполнения плана накоплений предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Важно подчеркнуть, что при этой модели процентные ставки и по депозитам, и по кредитам являются фиксированными и не зависят от движения рыночных ставок процента. Обычно они несколько ниже последних.

Данная модель позволяет банкам решать одновременно две задачи: привлекать долгосрочные ресурсы по фиксированным ставкам и минимизировать кредитный риск, поскольку, накапливая средства, клиент демонстрирует наличие у него постоянного источника дохода, подтверждая кредитоспособность и кредитную историю. Это делает данную модель привлекательной для тех стран, где отсутствуют устоявшиеся традиции долгосрочного кредитования частных лиц. На ее основе, как правило, реализуются программы государственной поддержки малообеспеченных слоев населения (субсидирования первоначального взноса и процентных ставок, гарантирование возврата кредитов и др.). Недостатками данной модели являются требование предварительного накопления определенной суммы, в силу чего клиент не может получить ипотечный кредит, когда ему это требуется, и ее "нерыночный" характер. Замкнутость конкрактно-накопительной модели и фиксированные ставки в условиях развитых рынков искажают рыночные приоритеты и ограничивают конкурентные начала на кредитном рынке.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме использовалась, когда у граждан еще не было кредитной истории, а у банков – достаточных долгосрочных пассивов. В развитых странах эта модель сохранилась лишь во Франции, Германии, Австрии благодаря государственным субсидиям.

В модели ипотечного банка источником ресурсов для ипотечного кредитования является выпуск ипотечных облигаций (закладных листов), обеспеченных залогом недвижимости, под которую предоставлены ипотечные кредиты (так называемая масса ипотечного покрытия). Проценты но ипотечным облигациям выплачиваются за счет доходов, получаемых банками от ипотечных кредитов, и соответственно погашаются они за счет сумм, поступающих в погашение этих кредитов. Ипотечные облигации являются одним из наиболее надежных видов ценных бумаг, поскольку обеспечены потоком денежных средств от выданных ипотечных кредитов, гарантиями ипотечного банка и залогом недвижимости.

Все находящиеся в обращении закладные листы одного ипотечного банка обеспечены общей для всех облигаций массой ипотечного покрытия. Деятельность ипотечных банков, как правило, регулируется особыми законодательными и нормативными актами, круг разрешенных им операций обычно ограничен. Например, в Германии для обеспечения своей платежеспособности ипотечный банк обязан соблюдать принцип соответствия кредитных требований и обязательств, удостоверенных закладными листами, по объемам, процентным ставкам и срокам обязательств и требований. Ипотечные банки получили наибольшее развитие в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции.

Суть модели вторичного ипотечного рынка состоит в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации – кондуиту. Ипотечный кредит при этом переходит на баланс последнего. С момента продажи банк не несет никаких рисков по этому кредиту. Кондуит собирает купленные кредиты в пулы и на их основе выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые продает инвесторам. Таким образом создается вторичный рынок закладных. При этом кондуит дает инвестору гарантию своевременной выплаты основного долга и процентов по этим ценным бумагам, т.е. страхует от кредитного риска.

В основе данной модели лежит процесс секьюритизации активов, т.е. превращения кредитных требований в форму обращаемых на рынке ценных бумаг. Эта модель характерна для США, где создана специальная ипотечная корпорация "Fannie Мае", акции которой котируются на Нью-Йоркской фондовой бирже. Она выпускает на рынок широкий спектр ценных бумаг, которые приобретаются пенсионными и взаимными фондами, страховыми компаниями и коммерческими банками. Наряду с этой крупнейшей корпорацией в США действует еще целый ряд корпораций и агентств, обслуживающих выпуск и обращение закладных на вторичном рынке и предоставляющих гарантии по ценным бумагам, обеспеченным пулом закладных.

Вторичный рынок закладных способствует переливу капитала в экономике, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе всей страны.

МОСКОВСКИЙ БАНКОВСКИЙ ИНСТИТУТ

Специальность «Банковское дело»

Курсовая работа

по дисциплине «Банковские операции»

на тему : «Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках»

Выполнена студенткой:

Научный руководитель:

Москва 2010

Введение…………………………………………………………..……………………….3

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России….……...….….4

1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищ-ного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования………………………………………….……..4

1.2. История ипотеки в России. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию……..……………………………..…………………………………...…....8

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества…………...12

Глава 2. Анализ реализации ипотечной программы в Сбербанке РФ.……………………..……………………………………………………………………..15

2.1. Жилищные кредиты Сбербанка РФ…………………………………………….15

2.2. Ипотечный кредит……………………………………………………………….17

2.2.1.Условия кредитования…………………………………………...…………….18

2.2.2.Процентные ставки в рублях…………………..…………………………...….20

2.2.3.Процентные ставки в долларах США и Евро………………………..……….22

2.2.4.Требования к заемщикам……………………….…………………………...…23

2.2.5.Требуемые документы для рассмотрения кредитной заявки.....…………….24

2.2.6.Получение и обслуживание кредита………………………………………….24

2.2.7.Программа «Молодая семья»………………………………………………….26

2.2.8.Дополнительные возможности по кредиту…………………………………...27

Заключение……………………………………………………………………………….30

Список используемой литературы……………………………………………………...31

Приложение………………………………………………………………………………32

Введение.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами на-селения, банками, финансово-строитель-ными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в рамках реализации московской ипотечной программы в Сбербанке РФ; а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России.

1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 1

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наи-более представительный индикатор ро-ста, отражающий динамику развития раз-личных секторов экономики и уверен-ность населения в своем будущем, в бу-дущем страны в целом.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищ-ного кредитования:

приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долла-ров, и создает основу формирую-щегося вторичного рынка жилья;

приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним" и Федеральный закон " О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования сис-темы ипотечного кредитования;

Федеральной комиссией по рын-ку ценных бумаг с участием Гос-строя России начата работа по разработке стандартов эмиссии дол-госрочных ипотечных ценных бу-маг;

законодательно оформлена де-ятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оце-ночных, риэлтерских, страховых компаний). 2

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во вре-мени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен-ное жилье служит в качестве обеспече-ния займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью распла-титься за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

кредиторы - банки и другие финансовые кредитные уч-реждения, предоставляющие ипотечные кредиты за-емщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);

Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и бан-ка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвес-тор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инстру-ментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Инструменты ипотечного кредитования

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

Обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

Снижение рисков ипотечного кредитования;

Обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди

которых можно назвать следующие:

Ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

Источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

Необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

1.2. История ипотеки в России.

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».

В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

с государством (казённая ипотека);

между частными лицами (частная ипотека);

по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при

покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год 3 .

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

Дворянский земельный банк;

Крестьянский поземельный банк;

городские кредитные общества и городские общественные банки;

земские банки;

общества взаимного поземельного кредита;

ссудно-сберегательные товарищества;

кредита товарищества и др.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.

Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования

происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем

ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано считать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии

ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного

кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального

института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение

ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на

средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные

государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для

инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование в сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны рекон-струкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясня-ется, прежде всего, отсутствием эффективного ме-ханизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством не-обходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный комплекс предпри-ятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, со-оружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее од-ного года после заключения соответствующего до-говора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внима-ние оценке не только собственного имущества пред-приятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, ко-торый приобретает на публичных торгах предпри-ятие, одновременно приобретает также и все обя-занности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объ-ектов действующего предприятия обязательна все-сторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставле-ния кредита под залог предприятия банку требует-ся, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на полу-чение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных пла-тежей и другие документы по требованию кредито-ра. Кредитное подразделение банка обра-щает особенное внимание на несоответствия в фи-нансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет нали-чие необходимой производственно-технической ба-зы для выполнения этого плана (например, произ-водственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

на основе балансовой стоимости имуще-ственного комплекса.

У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо-сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио-дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере-оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос-новных фондов предмета залога.

основывается на заключении не-зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще-ствляется профессиональными оценщиками на ос-нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

оценка стоимости имущества осуществляется самим банком . При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч-ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если договором об ипотеке предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. 4

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка , на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). 5

Глава 2. Анализ реализации ипотечной программы в Сбербанке РФ.

2.1. Жилищные кредиты Сбербанка РФ

2.2. Ипотечный кредит

Получить кредит стало еще проще. Теперь подтвердить свой доход можно как по форме 2-НДФЛ, так и по форме Банка!

Отсутствие комиссий по кредиту;

Широкий выбор целей кредитования и обеспечения;

Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;

Возможность привлечения созаемщиков;

Льготные условия кредитования для молодых семей.

2.2.1.Условия кредитования

2.2.2.Процентные ставки в рублях

2.2.3.Процентные ставки в долларах США и Евро

2.2.4.Требования к заемщикам

2.2.5.Требуемые документы для рассмотрения кредитной заявки

Заявление-анкета;

Паспорт заемщика/созаемщика (поручителя), залогодателя;

Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика/созаемщика (для клиентов, не получающих заработную плату на счет, открытый в Банке);

Документы по предоставленному обеспечению (залогу);

Документы по кредитуемому объекту недвижимости (могут быть предоставлены в течение 3-х месяцев с даты подачи Заявления-анкеты в Банк).

2.2.6.Получение и обслуживание кредита

Кредиты могут быть предоставлены гражданам Российской Федерации в отделениях Сбербанка России г. Москвы при выполнении любого из следующих условий:

Заемщик зарегистрирован в г. Москве или Московской области;

Кредитуемый объект недвижимости расположен в г. Москве или Московской области;

Предприятие - работодатель заемщика или созаемщиков является клиентом Банка и расположено в г. Москве или Московской области (при условии оформления ипотеки объекта недвижимости в силу закона).

2.2.7.Программа «Молодая семья»

Программа «Молодая семья» - это специальные условия кредитования на приобретение, строительство квартиры или жилого дома:

Первоначальный взнос:

От 10% стоимости объекта недвижимости – для семьи с ребенком/детьми;

От 15% стоимости объекта недвижимости – для семьи без детей.

Возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора (не более чем до достижения ребенком возраста трех лет);

Возможность учета дохода родителей заемщика/созаемщиков при определении суммы кредита.

«Молодая семья» - семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста.

2.2.8.Дополнительные возможности по кредиту

Использование суммарного актива

Суммарный актив – принадлежащие Вам и Вашей(му) супруге(у) на праве собственности недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги.

Оценочная стоимость суммарного актива должна составлять не менее 25 млн. рублей.

Суммарный актив может быть учтен при получении кредита на цели приобретения квартиры, земельного участка или индивидуального жилого дома, при этом:

кредит предоставляется без необходимости подтверждения Вашей платежеспособности;

размер суммы кредита не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.

Использование индивидуальных сейфов Банка

В случае использования для проведения расчетов по сделке купли-продажи индивидуальных сейфов Сбербанка России при получении Ипотечного кредита на приобретение объекта недвижимости, на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости Вам не потребуется предоставлять иное обеспечение по кредиту.

Передача денежных средств продавцу объекта недвижимости производится после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, а также после государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка.

Также возможно предоставление кредита для проведения расчетов в рамках связанных (альтернативных) сделок купли-продажи объектов недвижимости (до 4 сделок в цепочке).

Использование материнского капитала

Материнский (семейный) капитал – форма государственной поддержки, предоставляемая семьям при рождении или усыновлении второго и последующего ребенка, который может быть использован для полного или частичного погашения жилищного кредита, полученного в Сбербанке России.

Налоговые вычеты

Налоговые вычеты распространяются на сумму процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту. Величина вычета - 13% от всех выплаченных процентов.

Размер имущественного налогового вычета, предоставляемого при покупке квартиры, жилого дома, комнаты (или доли), увеличен с 1 млн. до 2 млн. рублей3. Таким образом, теперь при приобретении квартиры, Вы можете возместить сумму налога в размере до 260 000 рублей.

Акция «В десятку!» 29 июля 2010 года Сбербанк России запустил Акцию «В десятку!» по ипотечному кредитованию физических лиц, приобретающих жилье в строящихся (построенных) объектах с участием кредитных средств Банка.

Кредитование производится в рамках кредитной программы «Ипотечный+» на следующих специальных условиях:

процентная ставка установлена в размере 10% годовых в рублях;

размер первоначального взноса – не менее 10%;

срок кредитования – до 10 лет (включительно);

Специальные условия кредитования в рамках программы устанавливаются для клиентов, подавших заявку по Акции «В десятку!» до 31.12.10 г

Заключение.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Вливание крупных сумм внебюджет-ных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бур-ный рост строительства недорогого жи-лья может и должен привести к расши-рению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список литературы:

Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ);

Федеральный закон от 30.12.04г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Гражданский Кодекс Российской Федерации;

Постановление Правительства Москвы от 11.08.98г. № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве»;

Басин А. «Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 2000г., №2;

Богданов С. «Правовые аспекты ипотечного кредитования»//Экономическое развитие России, 2003г., Т.4, №1;

Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в России»//Аудитор, 2000, №11;

Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г., №9;

Калянина Л. «А теперь ипотека: Московская программа жилищного кредитования»//Эксперт, 2000г., №30;

Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г., №9;

Павлодский Е. «Залог недвижимого имущества»//Хозяйство и право, 2000г., №4;

Печатникова С.М. «Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России»//Менеджмент в России и за рубежом, 2000г., №1;

Синько В., Черноусов Е. «Ипотека в сфере промышленности»//Экономист, 2000г., №8;

Официальный сайт Сбербанка в международной сети Internet http://www.sbrf.ru

15 . Официальный сайт ЦБ РФ http://www.cbr.ru

Приложение

ЦБ РФ: объем задолженности по ипотеке в сентябре вырос на 1,29%, до 1,069 трлн рублей.

Наибольшая доля просроченных платежей по ипотечным кредитам приходится на задолженности свыше 180 дней - 5,81% от общего объема долгов по ипотеке, или 62,144 млрд рублей. Об этом сообщает Прайм-ТАСС со ссылкой на статистические материалы Центрального банка РФ на 1 октября.

Почти так же велика доля просрочки по платежам от 1 до 30 дней - 5,23%, или 55,94 млрд рублей. Доля просрочки от 31 до 90 дней в общем объеме - 1,98%, или 21,178 млрд, от 91 до 180 дней - 1,31%, 14,012 млрд. Доля платежей без просроченной задолженности составляет 85,67%, или 916,332 млрд. Она снизилась в сентябре относительно августа на 0,07 процентного пункта, при этом общий объем денежной массы возрос на 1,2%, до 916,332 млрд.

Общий объем задолженности по ипотечным кредитам в сентябре возрос относительно августа на 1,29%, до 1,069 трлн рублей.

Объем просроченной задолженности физических лиц банковским организациям в сентябре по ипотечным жилищным рублевым кредитам повысился на 2,44% по отношению к предыдущему месяцу, до 25,022 млрд рублей.

Общий объем задолженности по предоставленным кредитам возрос на 1,76%, до 884,205 млрд рублей.

Объем предоставленных кредитов возрос на 18,29%, до 222,992 млрд рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, выданным с начала года осталась на уровне предыдущего месяца - 13,4%; по кредитам, выданным в течение месяца, возросла на 1 процентный пункт до 13,2%.

Объем просроченной задолженности физических лиц банковским организациям по ипотечным жилищным валютным кредитам выросла в сентябре в рублевом эквиваленте на 2,1% до 17,629 млрд рублей относительно предыдущего месяца.

И риэлтерских фирм... облигациям. Существует две системы ипотечного кредитования в Российской ФедерацииКурсовая работа >> Банковское дело

Развития ипотечного кредитования …………………….22 2.2 Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России…………………………………………………….28 3. Организация ипотечного кредитования в ОАО Банке ...

Введение

1. Теоретические основы ипотечного кредитования в РФ

1.1 История развития и сущность ипотечного кредитования в РФ

2 Рынок ипотечного кредитования в РФ

3 Нормативно - правовое регулирование ипотечного кредитования в России в РФ

2.1 Организационно - экономическая характеристика ВТБ 24 (ЗАО)

2 Проблемы и предложения по повышению эффективности ипотечного кредитования переселенцев с ближнего зарубежья в ВТБ 24 (ЗАО)

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

В настоящее время, в Российской Федерации складывается не стабильная экономическая ситуация. Ввиду этого, строить точные прогнозы финансово-экономического развития отдельных секторов экономики, в том числе финансового сектора (неотъемлемой частью которого является ипотечное жилищное кредитование) невозможно.

Актуальность ипотечного кредитования состоит в способности решить социальные проблемы граждан. Присутствует неотъемлемая связь между наличием у людей собственного жилья и экономической развитостью страны.

Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Это как раз то, что делают большинство россиян, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Действительно, в последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства; обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных - способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Важнейшим фактором, определяющим рост рынка ипотечного кредитования, стали меры ЦБ РФ по повышению устойчивости финансовой системы страны. Учитывая высокий уровень накопленных рисков, ЦБ РФ предпринял ряд мер по ужесточению регулирования деятельности банков в части кредитования без залога, ранее являвшегося, по сути, локомотивом развития банковского сектора - были пересмотрены нормативы обязательного резервирования и коэффициенты риска по потребительским кредитам.

В этих условиях все больше банков корректируют свои стратегии на рынке розничного кредитования в сторону расширения более надежного кредитования, обеспеченного залогом. Таким образом, ипотечное кредитование может стать не только продуктом - локомотивом банковской системы страны.

Тема выпускной квалификационной работы является весьма актуальной, так как развитие системы ипотечного кредитования как фактор решения жилищных проблем граждан напрямую связан с необходимостью повышения уровня экономического состояния России и решением важнейших социальных задач.

Цель выпускной квалификационной работы - рассмотреть теоретические аспекты ипотечного кредитования, а также разработать мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

?рассмотреть основные элементы ипотечного кредитования в России;

?проанализировать законодательную базу по данному вопросу;

?дать краткую организационно - экономическую характеристику коммерческого банка;

?выявить проблемы ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО);

?предложить пути совершенствования ипотечного кредитования в банке.

Объект исследования -рынок ипотечного кредитования коммерческого банка ВТБ 24 (ЗАО).

Предмет исследования?совокупность экономических отношений, возникающих в процессе осуществления ипотечного кредитования в коммерческом банке.

Научной и методической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию таких, как С.Е. Андреева, Н.Г.Антонова, О.И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева и других.

Теоретическая значимость работы. Представленные в данной работе теоретические исследования позволяют получить более детальное представление о возможностях применения ипотечного кредитования в России.

Практическая значимость работы состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и научно-практические положения по совершенствованию состояния российского рынка ипотечного кредитования анализированы, что дает возможность для формирования более благоприятных условий для его развития.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений выпускной квалификационной работы, обеспечения достоверности содержащихся в ней выводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

В ходе исследований в рамках выпускной квалификационной работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

1.Теоретические основы ипотечного кредитования в РФ

1 История развития и сущность ипотечного кредитования в РФ

Определение "ипотека" (в пер. с греческого "hipotheca" - подставка, подпорка) появилось в Древней Греции в VI в. до н.э. и применялось, чтобы охарактеризовать ответственность должника перед кредитором в виде залога определенного участка земли.

В России ипотечное кредитование зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал залог, к XV-му относятся упоминания о возможности вторичного залога имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли. В 1754 г. по Указу Императрицы Елизаветы Петровны были открыты два государственных ипотечных банка - Заемный банк для дворянства и Банк для купечества Петербургского порта. Эти банки просуществовали около 30 лет и активно кредитовали земельную аристократию под залог недвижимости из расчета 6% годовых.

Рассвет ипотечное кредитование приобрело в конце XIX века.

На рубеже столетий рост ипотечных операций продолжается, и ипотека как вид займа приобретает массовый характер: клиентами земельных банков становятся две трети частных владельцев земли. Существенно увеличивается количество товариществ мелкого кредита: если в 1905 году их было более 500, то к 1915 году - уже 15450.

К этому времени существенно изменяется целевое назначение ипотеки. Если раньше она шла на развитие промышленного и банковского предпринимательства или на биржевые игры, то к началу XX века стала чаще применяться в сельском хозяйстве. Значительная часть ссуд была истрачена на покупку земли (30% купленных и 50% проданных дворянами земель прошли через Дворянский банк). К 1915 году площадь крестьянских земель, купленных при посредничестве Крестьянского банка, превышала дворянские, находившихся в залоге у Дворянского банка.

Наибольшего расцвета ипотека достигла к 1914 году. В начале 1915 года число выданных ссуд возросло почти до 508 тыс., их сумма - до 3,322 млрд. рублей, а площадь принятой в залог земли составила 56% от всей, что была в частной собственности. Пальму первенства по площади заложенных земель и сумме выданных ссуд удерживали земельные банки: в 1915 году они выдали 90% ссуд.

К 1917 году в России уже существовали 21 земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и 18 частных банков.Но историю ипотеки прервала Октябрьская революция - после переворота частная собственность оказалась под запретом. В ходе национализации банки были закрыты, а кредитные отношения централизованы. К концу 1918 года ипотечного кредитования уже не существовало. Точку в его развитии поставил Декрет Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 года "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ". В итоге понятие "ипотека" было забыто на 70 с лишним лет.

Возродилась ипотека только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998-м, когда вышел Федеральный закон №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". С 2005 года ипотечный рынок в России вошел в стадию активного роста: за год было выдано кредитов на 30 млрд. рублей. В период экономического кризиса 2008-2010 гг. - коммерческие банки стали ужесточать требования к заемщикам: повысили процентные ставки, практически свернули программы кредитования без первоначального взноса и ужесточили требования по страхованию залога. И только к началу 2011 года ипотека подошла к очередному этапу своего развития.

Согласно современной экономической энциклопедии под редакцией профессора Л.И. Абалкина, ипотека - это передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным.

Аналогичное определение дается в работах С.Е. Андреева, Н.Г.Антонова, О.И. Лаврушина, В. А. Кудрявцева и др.

Другое определение этого понятия находится в Законе РФ "О залоге" "Ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им".

Можно выделить следующие отличительные черты ипотеки:

1) предметом ипотеки всегда является недвижимое имущество;

) предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека);

5) при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Обязательство, обеспеченное ипотекой, может возникать в рамках: кредитного договора, договора займа, договора купли - продажи, аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.

Следует различать понятия "ипотека" и "ипотечное кредитование".

Ипотечный кредит - это долгосрочное обязательство заемщика, исполнение которого обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Классифицировать ипотечный кредит можно по различным признакам:

1.По объекту недвижимости. В данном случае выделяют ипотечные кредиты в зависимости от предмета ипотеки, а именно:

?земельные участники;

?предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

?жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

?дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

?воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

.Поцелям кредитования:

?жилищное кредитование:

?приобретение готового жилья (квартиры, дома), приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

?на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

?строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

?наразработкуземельногоучастка;

?наразвитиесельскогохозяйства;

?кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

По виду заемщиков:

?кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

?кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

4. По форме предоставления кредита:

?кредиты, предоставляемые разовым платежом;

?кредиты, предоставляемые в форме кредитной линии;

5. По виду кредитора.

Таблица 1- Классификация ипотечных кредиторов.

По способу погашения долга выделяют:

?ипотечные кредиты, выплачиваемые разовым платежом;

?ипотечные кредиты, выплачиваемые периодическими выплатами.

7. По виду платежей (способу амортизации) по ипотечному кредиту выделяют:

постоянныйипотечныйкредит;

кредит с переменнымивыплатами;

кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

8.По виду процентной ставки:

?кредит с фиксированной процентной ставкой;

?кредит с переменной процентной ставкой.

9.По возможности досрочного погашения:

?с правом досрочного погашения;

?без права досрочного погашения;

?с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10.По величине первоначального платежа:

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

?обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

?субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях;

?обеспеченные первыми или последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

11.По виду источника средств для кредитования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе формирования ресурсной базы, часть которой или она вся используется для кредитования (табл. 2).

Таблица 2 - Источники формирования ресурсов.

12. По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование):

?Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

?Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

Отличительные особенности Немецкой модели - основанной на системе сбережений от Американской модели - основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице3.

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала.

Ипотечные кредиты всегда обусловливаются залогом недвижимости - ипотекой.

Развитие ипотеки невозможно без существования собственника предмета залога, поскольку закладывать землю и недвижимость может только собственник предмета залога, а также его права свободного отчуждения находящейся в собственности недвижимости.

В российском законодательстве ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Выше было отмечено, что ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь нужно рассмотреть субъективно-объективную структуру этих отношений.

Таблица 3 - Модели ипотечного кредитования.

Объектами ипотечного кредитования являются: земельные участки; жилые помещения, офисные помещения, производственные помещения и т.д.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Фактически РИК является объектом, на котором и происходит формирование системы финансово-экономических отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов, т.е. ипотечного кредитования.

Классификация рынка ипотечного кредитования:

) в зависимости от инструмента выделяют первичный рынок и вторичный рынок ипотечного кредитования;

2) в зависимости от предмета ипотеки выделяют ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

1.2 Рынок ипотечного кредитования в РФ

В настоящее время в России рынок ипотечного кредитования растет, но темпы роста замедляются.

По данным ЦБ РФ в России на рынке ипотечного кредитования на 01.07.2014 работает 676 банков.

За первые пять месяцев 2014 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 627,3 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост составил 44% (192,2 млрд рублей).

При этом наблюдается замедление темпов роста выдачи жилищных кредитов: в мае 2014 года их было выдано на 131,1 млрд рублей - это на 19% (на 30,4 млрд рублей) меньше, чем было выдано в апреле 2014 года. Это можно объяснить майским праздниками.

По количеству выданных ипотечных кредитов прирост в 2014 году составил 36%: если за первые пять месяцев 2013 года было выдано 270,1 тыс. кредитов, а за январь - май 2014 года - 367,4 кредитов, на 97,3 тыс. больше.

Стоит заметить, что из общего объема выданных кредитов 624,16 млрд рублей приходится на кредиты в рублях, тогда как в иностранной валюте кредитов было выдано только на 3,18 млрд рублей - это 0,5% от общего объема выданных кредитов. Из этого следует, что российские заемщики практически прекратили брать ипотечные кредиты в иностранной валюте.

Повышенный спрос на ипотеку участники рынка называют следствием экономической и политической нестабильности, резко усилившейся в начале года из-за украинского кризиса. Ситуацию осложнило ужесточение политики Центрального банка РФ, результатом чего стал отзыв лицензий у ряда банков.

В этих условиях приобретение жилья стало рассматриваться как наиболее надежный способ сохранности сбережений, в том числе, - с помощью ипотеки.

Кроме того, ухудшение экономической ситуации в стране стало поводом опасаться повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. Это стимулировало поспешить с приобретением жилья тех, кто планировал сделать это в ближайшем будущем.

Основная масса ипотечных сделок приходится на сделки по приобретению квартир, доля загородного жилья остается небольшой, около 5% от общего объема выданных кредитов.

Таблица 4 - Характеристика рынка ипотечного кредитования в РФ.

Таким образом, РИК делится на первичный и вторичный рынки, первичный рынок охватывает деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. На вторичном рынке происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику. Закладная может храниться у кредитора как обеспечение обязательств должника, может быть реализована на вторичном рынке с целью привлечения ресурсов, на ее основе (точнее, на основе пула закладных) могут быть выпущены ипотечные ценные бумаги. Кроме того, ипотечный кредит может быть выдан в форме закладной.

Доля закладных, рефинансируемых на вторичном рынке, зависит от модели ипотечного кредитования, которая преимущественно используется в данной стране в определенный исторический период.

В соответствии с п. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца:

Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

Право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В соответствии со ст.13 (пп.3, 5) указанного закона обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, если залогодатель - это третье лицо. Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Вторичный рынок ипотечного кредитования охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

По сути, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Основные участники вторичного ипотечного рынка инвесторы, ипотечные агенты и операторы, последние - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование ипотечных кредиторов, выдающих ипотечные жилищные кредиты. В России к операторам относятся Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, региональные операторы АИЖК и сервисные агенты.

Региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству.

Сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков и формируют пулы закладных для передачи Агентству (например, ООО "Межрегиональное ипотечное агентство").

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), было создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

Главная задача Агентства заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность Агентства направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов) всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание Агентства уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки - первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.

Основные функции Агентства:

Заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирование ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;

Внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для повышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;

Привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;

Стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России.

Предоставление технической и консультационной помощи участникам рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т. п.[ 21]

Последние две функции относятся к регулированию рынка ипотечного кредитования. Также особую роль в этой области играет государство, которое:

Определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования;

Создает механизм социальной защиты заемщиков;

Проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования;

Создает необходимые институты (операторы рынка, например АИЖК) для организации рынка и участвует в управлении ими;

Предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.

С введением закона от 11.11.2003г. № 152-ФЗ " "Об ипотечных ценных бумагах", в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому, на сегодняшний день однозначно сделать вывод о том какая модель основная в России, не представляется возможным.

Средняя сумма ипотечного кредита, по данным за первые пять месяцев 2014 года, составила 1,7 млн рублей - на 97 тыс. рублей больше аналогичного показателя за 2013 год.

Что относительно задолженности по ипотечным кредитам, то по данным ЦБ РФ на 1 июня 2014 года её объем в целом по России составил около 3 трлн рублей. Прирост с начала 2014 года составил 12% (324,4 млрд рублей). По сравнению с данными на ту же дату за прошлый год объем задолженности по ипотеке вырос на 10,9% (на 759,1 млрд рублей). За май 2014 год объем задолженности по ипотеке увеличился на 2% (68,3 млрд рублей).

Удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотеке не только держится на минимальном уровне уже несколько лет, но и снизился по сравнению с данными за прошлый год.

Если на 1 июня 2013 года просрочка по ипотеке составляла 42,2 млрд рублей, то на 1 июня 2014 года - 40,7 млрд рублей, уменьшившись на 3,6% (на 1,5 млрд рублей). С начала 2014 года объем просроченной задолженности снизился на 2,6% (на 1 млрд рублей).

В то же время, в ипотечном портфеле российских банков почти 50% составляют кредиты, выданные с первоначальным взносом менее 30%, причем 34% кредитов выдано с первоначальным взносом менее 20% от суммы кредита. Такие кредиты относят к зоне повышенного риска.

В то же время, стоит иметь в виду, что для российского рынка характерно преобладание альтернативных сделок по приобретению жилья, когда новое жилье приобретается на средства от продажи старого. Поэтому часть заемщиков, получив кредит с небольшим первоначальным взносом, затем досрочно погашает значительную часть кредита за счет средств от продажи имеющегося жилья.

Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях в 2014 году колебалась в диапазоне от 12 до 12,3% годовых. На 1 июня 2014 года этот показатель составил 12,2% годовых - ровно столько же, сколько и в начале года, на 1 января.

В начале прошлого года средневзвешенная ставка была выше - 12,7% годовых, но с июля 2013 года наблюдалось ее неуклонное снижение, которое приостановилось в начале этого года.

В конце первого - начале второго квартала наблюдался рост ставок, но с началом лета многие банки объявили о снижении ставок в рамках сезонной акции. Акции по временному или фрагментарному снижению ставок - по отдельным продуктам или для отдельных групп клиентов активно используются банками, чтобы гибко реагировать на изменение ситуации на рынке и сохранять позиции в конкурентной борьбе.

Средневзвешенная ставка по кредитам в иностранной валюте составила 9,6% годовых - на 0,5 п.п. ниже, чем годом ранее.

1.3 Нормативно - правовое регулирование ипотечного кредитования в России в РФ

Ипотечное кредитование в России регулируется следующими нормативно - правовыми актами:

) конституция РФ, в которой закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности;

) ГК РФ устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество и др.;

) Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который был принят во исполнение требований ГК РФ;

) Федеральные законы "Об оценочной деятельности", "О кредитных историях", "О жилищных накопительных кооперативах", "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и т.п.;

) отношения по поводу залога недвижимости регулируются Федеральным законом "Об ипотеке", который:

устанавливает основание возникновения ипотеки и ее регулирование;

определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

определяет понятие закладной и порядок ее обращения и погашения;

регламентирует процесс заключения ипотечного договора и государственной регистрации ипотеки;

определяет права и обязанности залогодателя при ипотечном кредитовании; устанавливает порядок последующей ипотеки;

) отношения, возникающие при выпуске, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, регулируются Федеральным законом 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

В соответствии с данным законом в России к ипотечным ценным бумагам относятся облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. При этом отдельно выделяются жилищные облигации с ипотечным покрытием, т.е. обеспеченные залогом жилых помещений.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая:

долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие;

право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием;

право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

иные права.

Ипотечное покрытие могут составлять:

обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными;

ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте;

государственные ценные бумаги;

недвижимое имущество.

Деятельность кредитных организаций в сфере ипотечного кредитования также регулируется банковским законодательством, а именно Федеральным законом "О центральном банке" и "О банках и банковской деятельности".

2. Анализ ипотечного кредитования на примере банка ВТБ 24 (ЗАО)

1 Организационно -экономическая характеристика ВТБ 24 (ЗАО)

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) (прежнее название - Закрытое акционерное общество "Коммерческий банк развития предпринимательской деятельности "ГУТА-БАНК") создан на основании решения общего собрания Участников Коммерческого банка развития предпринимательской деятельности "ГУТА-БАНК" (общество с ограниченной ответственностью) (протокол №77 от 31 марта 2000 года о преобразовании общества).

Кредитная организация является правопреемником КБ "ГУТА-БАНК" ООО по всем его правам и обязанностям в соответствии с передаточным актом.

ВТБ 24 (ЗАО) имеет генеральную лицензию № 1623 от 15.10.2012 г., выданную Центральным банком Российской Федерации на проведение банковских операций в рублях и в иностранной валюте с юридическими и физическими лицами, лицензию на осуществление операций с драгоценными металлами, лицензию дилера на рынке ценных бумаг, лицензию брокера на рынке фьючерсов и опционов и т.д.

Акционерами ВТБ 24 (ЗАО) являются Банк ВТБ (открытое акционерное общество) - доля в уставном капитале 99,9117%, миноритарные акционеры - общая доля в уставном капитале - 0,0883%. Уставный капитал ВТБ 24 (ЗАО) составляет 85 547 070 081 (Восемьдесят пять миллиардов пятьсот сорок семь миллионов семьдесят тысяч восемьдесят один) рубль.

Банк ВТБ24 (ЗАО) является одним из крупнейших участников российского рынка банковских услуг. Он входит в международную финансовую группу ВТБ (ОАО) и специализируется на обслуживании физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий малого бизнеса.

ВТБ24 (ЗАО) предлагает клиентам основные банковские продукты, принятые в международной финансовой практике. В числе предоставляемых услуг: выпуск банковских карт, ипотечное и потребительское кредитование, автокредитование, услуги дистанционного управления счетами, кредитные карты с льготным периодом, срочные вклады, аренда сейфовых ячеек, денежные переводы.

Организационная структура офисов ВТБ 24 (ЗАО) стандартная, она приведена вв соответствии с рисунком 1 (см. приложение 1)из которого следует, что организационная структура ВТБ 24 (ЗАО) может быть охарактеризована как функциональная. Руководство работой анализируемого отделения банка возложено на Управляющего банком, который имеет Первого заместителя и двух заместителей.

Группа развития бизнеса осуществляет сбор, обобщение, систематизацию и координацию работ по обслуживанию всех клиентов банка (юридических и физических лиц). Данное подразделение осуществляет разработку розничных и корпоративных продуктов.

Казначейство обеспечивает дилинг, осуществляет привлечение ресурсов, проводит аналитическую работу по операциям банка с ценными бумагами, обобщает и анализирует информацию по осуществленным операциям, проводит операции, связанные с покупкой, продажей, хранением ценных бумаг.

Высшим органом управления банка является общее собрание акционеров банка, принимающее важнейшие решения. Состав наблюдательного совета ВТБ24 (ЗАО) был избран 27.08.2012 единственным акционером банка в новом составе (решение единственного акционера от 27.08.2012 № 03/12). Члены наблюдательного совета ВТБ24 (ЗАО) участия в уставном капитале ВТБ24 (ЗАО) не принимают, обыкновенными именными акциями ВТБ24 (ЗАО) не владеют.

Председатель совета директоров банка - Костин Андрей Леонидович.

Во главе Банка стоит президент - председатель правления Задорнов Михаил Михайлович.

Головной офис Банка ВТБ24 (ЗАО) располагается по адресу: город Москва, улица Мясницкая, дом 35.

Перейдём к экономическим характеристикам. В целях контроля за состоянием ликвидности банка, то есть его способности обеспечить своевременное и полное выполнение своих денежных и иных обязательств, вытекающих из сделок с использованием финансовых инструментов, устанавливаются нормативы мгновенной, текущей, долгосрочной ликвидности, которые регулируют (ограничивают) риски потери банком ликвидности и определяются как отношение между активами и пассивами с учетом сроков, сумм и типов активов и пассивов, других факторов.

Динамика активов представлена в Таблице 5(см. приложение2).

За анализируемый период (01.01.2012-2014) совокупные активы увеличились на 73,12 % и достигли 2 029 498 877 тыс. руб. Основой роста являлись кредиты клиентам и вложения в ценные бумаги.

Доля средств находящаяся в Центральном Банке РФ постепенно увеличивалась в среднем на 39% и на 01.01.2014 составила 6 0601 489 тыс.руб. по сравнению с 01.01.2013 43 516 995 тыс. руб. (01.01.2012- 37 858 702 тыс.руб.). Данная тенденция связана с нестабильным курсом доллара.

Чистые вложения в ценные бумаги за 2012 год возросли на 16% и составили на 01.01.2013 - 30 472 489 тыс. руб..После реализации портфеля ОБР объем ценных бумаг сократился на 40% и на 01.01.2014 составил 18 368 420 тыс.руб.

Денежные средства уменьшились с 60396974 тыс.руб. за 2012 год на 12% и составили на 01.01.2013 - 53109101 тыс.руб. В период до 01.2014 произошел их рост и по состоянию на 01.01.2014 данное значение равно 75391362 тыс. руб., что почти на 42% больше показателя предыдущего года.

Из таблицы 5 видно, что активы в целом с каждым анализируемым годом увеличивается с 01.01.2012 по 01.01.2013 на 26%, а с 01.01.2013 по 01.01.2014 на 38%.Значительный опережающий рост кредитного портфеля Банка позволил ВТБ 24 (ЗАО) компенсировать относительное отставание по показателю доли кредитов в активах и обеспечить повышение устойчивости бизнеса.

Структура активов за период 2011-2013 г. Представлена на рисунках 1, 2, 3(см. приложение 3).

Анализ составлен по данным бухгалтерского баланса (по состоянию на 01.01.2012-01.01.2014)

За анализируемый период (01.01.2012-01.01.2014) совокупные пассивы увеличились на 41% за 2013 год и достигли 1890995642 тыс.руб. Основой роста являлись кредиты клиентам (58,7% в 2013 году) и средства Центрального Банка РФ (66% за это же год).

Сумма выпущенных долговых обязательств возросла в 2012 году почти на 363% и составила на 01.01.2013 - 48058247 тыс.руб.(01.01.2012 - 48058247 тыс.руб., 01.01.2014 - 49610457 тыс.руб. что на 3,23% больше чем в предыдущем году).

Средства кредитных организаций за 2013 год возросли на 40804392 тыс.руб. и на 01.01.2014 составили 110300419 тыс.руб. (01.01.2012 - 1556596651 тыс.руб., 01.01.2013 - 69496027 тыс.руб.)

Выпущенные долговые обязательства увеличились на 362% за 2012 год и еще на 3,23% за 2013, и составили на 01.01.2012 - 49610457 тыс.руб.

Резервы на возможные потери увеличились за 2012 год на 68% (01.01.2012 - 475393 тыс.руб., 01.01.2013 - 797007 тыс.руб.), а за 2013 возрос на 157% (01.01.2014 .-.2055771 тыс.руб.).

Структура пассивов за период 2011-2013 г. Представлена на рисунках 5, 6, 7 (см. приложение 5).

Капитал Банка, рассчитываемый по Положению Банка России №215-П, увеличился в 2012 году на 32%, а в 2012 году на 5,8%. . Источник роста капитала - заработанная чистая прибыль в Таблице 7(см. приложение 6).

Централизованно установленные экономические нормативы включают следующие показатели:

·норматив достаточности капитала

·нормативы ликвидности баланса кредитной организации

·нормативы ограничения крупных рисков области привлечения и размещения ресурсов.

Посредством экономических нормативов регулируется, во-первых, абсолютный и относительный уровень собственного капитала кредитной организации, во-вторых, ликвидность баланса, в-третьих, диверсификация активных и пассивных операций кредитной организации, в-четвёртых, создание каждой кредитной организацией централизованных резервов для обеспечения финансовой устойчивости банковской системы в целом.

На отчетную дату (01 Января 2014 г.) величина активов-нетто банка ВТБ 24 составила 2131.76 млрд.руб. За год активы увеличились на 27,83% . Прирост активов-нетто отрицательноповлиял на показатель рентабельности активов ROI: за год рентабельность активов-нетто упала с 3.52% до 1.61% .

Ликвидными активами банка являются те средства банка, которые можно достаточно быстро превратить в денежные средства, чтобы возвратить их клиентам-вкладчикам. Для оценки ликвидности, рассмотрим период примерно в 30 дней, в течение которых банк будет в состоянии (или не в состоянии) выполнить часть взятых на себя финансовых обязательств (т.к. все обязательства вернуть в течение 30 дней не может ни один банк). Эта "часть" называется "предолагаемым оттоком средств". Ликвидность можно считать важной составляющей понятия надежности банка.

Кратко структуру высоколиквидных активов представим в виде таблицы8 (см. приложение 7).

Из таблицы ликвидных активов мы видим, что увеличились суммы средств в кассе, сильно увеличились суммы средств на счетах в Банке России, корсчетов НОСТРО в банках (чистых), высоколиквидных ценных бумаг РФ, высоколиквидных ценных бумаг банков и государств, сильно уменьшились суммы межбанковских кредитов, размещенных на срок до 30 дней, при этом объем высоколиквидных активов с учетом дисконтов и корректировок (на основе Указания №3269-У от 31.05.2014) уменьшился за год с 156.46 до 127.22 млрд.руб.

Структура текущих обязательств приведена в таблице 9 (см. Приложение 8).

За рассматриваемый период с ресурсной базой произошло то, что незначительно изменились суммы остальных вкладов физ.лиц (в т.ч. ИП), увеличились суммы вкладов физ.лиц со сроком свыше года, депозитов и прочих средств юр.лиц, в т.ч. текущих средств юр.лиц (без ИП), обязательств по уплате процентов, просрочка, кредиторская и прочая задолженность, сильно увеличились суммы межбанковских кредитов, полученных на срок до 30 дней, сильно уменьшились суммы корсчетов ЛОРО банков, собственных ценных бумаг, при этом ожидаемый отток денежных средств увеличился за год с 166.12 до 215.28 млрд.руб.

На рассматриваемый момент соотношение высоколиквидных активов (средств, которые легко доступны для банка в течение ближайшего месяца) и предполагаемого оттока текущих обязательств дает нам значение 59.09% <#"justify">Анализ финансовой деятельности и статистические данные за прошедший год кредитной организации Банк ВТБ 24 (публичное акционерное общество) свидетельствуют о наличии некоторых негативных тенденций, способных повлиять на финансовую устойчивость банка в перспективе.

Анализируя данные таблицы, видим, что объем выданных кредитов увеличивается на протяжении всего анализируемо периода.

На основании данных таблицы 10 покажем на рисунке 8 динамику объемов кредитного портфеля.

Итак, кредитный портфель ВТБ 24 (ЗАО) увеличился в 2013 году по сравнению с 2011 годом на 16028026 тыс.руб. или 1,07% и на конец 2013года составляет 1518513001 тыс. руб.

Такое увеличение было обусловлено увеличением объемов ипотечного

Рисунок 8 - Динамика кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО)

кредитования в 2013году по сравнению с 2011годом на 21003884тыс.руб. или 6,77%, потребительских кредитов на 9313733 тыс. руб. или 3,87%, автокредитов на 8658189 тыс. руб. или 10,03%, и кредитов корпоративных клиентов на 16028026 тыс. руб.или 10,97%.

Однако на общем фоне значительного увеличения всех направлений кредитования мы можем наблюдать снижение объемов по кредитным картам на -44304802тыс. руб., темп снижения составил 8,16% и объемы кредитов малому предпринимательству на-793938 тыс.руб. или 0,66%. Не смотря на это снижение данные направления кредитования являются значимыми для ВТБ 24 (ЗАО) и для их увеличения руководству необходимо проводить активную политику стимулирования сбыта данных направлений кредитования. Далее в таблице 17 проведем анализ структуры кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО).

Таблица 17 - Анализ структуры кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО)

Проведя анализ структуры кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО) представленной в таблице 17видим, что значительных изменений в структуре портфеля не произошло.

Наибольший удельный вес приходится на кредитные карты, они занимают 32,82% всего кредитного портфеля в 2013году, 58,65% в2012году и 36,15% в 2011 году.

На ипотечные кредиты приходится 21,8% кредитного портфеля в 2013 году, 2,43% в 2012году и 2,07% в 2011 году. Как видим, доля ипотечного кредитования значительно увеличилась, что связано со строительством нового жилья для молодых семей и государственными программами по ипотечному кредитованию.

Доля потребительского кредитования в кредитном портфеле банка также значительна, она составляет 16,48% в 2013году, 1,77% в 2012году и 1,6% в 2011году., что связано с повышением уровня жизни.

Доля кредитов корпоративному бизнесу в структуре кредитно портфеля банка составляет 14,76% в2013 году, 16,59% в 2012 году и 13,44% в 2011 году.

Наименьший удельный вес в структуре кредитного портфеля приходится на автокредитование и кредиты малому бизнесу, их удельный вес составляет 6,26% и 7,85% в 2013 году.

Кредитные продукты Банка популярны среди его клиентов: большая сумма займа, отсутствие залога и поручителей, умеренные ставки и высокий уровень обслуживания привлекают многих потенциальных заемщиков. Все это позволяет банку занимать одни из лидирующие позиций на рынке розничного кредитования. Тенденция развития потребительского рынка России однозначна: кредиты станут доступнее, удобнее и выгоднее. Банки будут заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве, установлении стабильных и лояльных отношений со своими заемщиками.

В 2013 году, с целью увеличения доли активных карт в портфеле, Банк планирует дальнейшее проведение активационных кампаний (конкурсные мероприятия) среди держателей карт, развитие совместных программ с партнёрами Банка, в том числе создание новых ко-брендинговых карточных продуктов. Банк намерен продолжать реализацию мероприятий по улучшению пакета услуг, оказываемых в рамках карточного обслуживания.

В соответствии с политикой Группы розничные кредиты, а именно кредиты на покупку автомобиля, потребительские кредиты и кредитные карты, просроченные более чем на 90 дней, считаются полностью обесцененными. Кредиты малому бизнесу и ипотечные кредиты, просроченные более чем на 90 дней, оцениваются на обесценение с учетом статистики возврата сумм основного долга и процентов по данным кредитам за счет частичного или полного восстановления платежеспособности заемщика, а также за счет реализации предметов залога по данным кредитам после выхода заемщика на просрочку свыше 90 дней. Кредиты малому бизнесу и ипотечные кредиты считаются полностью обесцененными, если убытки от обесценения, рассчитанные в соответствии с политикой Группы, равны текущей стоимости кредитов.

Анализ просроченных кредитов по срокам, прошедшим с момента задержки платежа, представлен далее. В рамках данного анализа просроченной считается вся сумма кредита, платежи по которому были просрочены.

Анализ просроченных, но индивидуально не обесцененных кредитов по периодам просрочки в разрезе классов финансовых активов за 2013 год представлен в таблице 18.

Таблица 18 - Анализ просроченных кредитов ВТБ 24 (ЗАО) за 2013 год

Итак, из таблицы можно сделать вывод, что наибольшее количество просроченных кредитов являются потребительские кредиты. Их по максимальному сроку (более 90 дней) 22 846 штук.

В связи с тем, что товарные кредиты не практиковались в банкеВТБ 24 (ЗАО), хотелось предложить схему кредитования физического лица с использованием товарного кредита.

По итогам трех лет видно, что ВТБ 24 (ЗАО) не перестает занимать 2 позицию в рейтинге по объему выданных ипотечных кредитов. И всячески увеличивает свои обороты. Так с 2011 по 2012 объем выдаваемых ипотечных кредитов возрос на 96,1%, а с 2012 по 2013 на 54,4%.

Одной из причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала прошлого года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. К концу 2013 года средневзвешенные месячные ставки по ипотеке снизились достаточно существенно (на 0,8 п.п.) и составили 12,1% в декабре (на 0,6 п.п. ниже уровня декабря 2012 года). Отметим, что этот показатель соответствует значениям, достигнутым в апреле 2011 г. и марте-апреле 2012 г., когда средневзвешенная месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам составляла также 12,1%.

В этих условиях в 2013 году зафиксирован рост доступности приобретения жилья для населения: доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, составила, по

Рисунок 10 - Доли комерческих банков и АИЖК на рынке ипотечного кредитования 01.01.2014

предварительным оценкам АИЖК, 28 - 30% по сравнению с 26,5% в 2012 году.

Проанализируем долю коммерческих банков таких "гигантов" как:

Сбербанк России ОАО, ВТБ 24 (ЗАО), Газпромбанк (ОАО), ЗАО "Коммерческий банк ДельтаКредит", АИЖК на рынке ипотечного кредитования (в объеме выдачи).

Из диаграмм видно, что на протяжении трех лет с 01.01.2012 по 01.01.2014 год несомненным лидером по ипотечному кредитованию в регионах является Сбербанк России ОАО, а что касаемо ВТБ 24 (ЗАО), то его положение весьма не стабильно.

Столь большой процент (56% - 2011 год) можно объяснить экономическим кризисом и, как не печально для ВТБ 24 (ЗАО), большим доверием населения кСбербанк России ОАО. Но дальше мы видим, с медленным, но верным восстановлением экономики России, ВТБ 24 (ЗАО) набирает свою долю с 7% (2011 год) до 11% (2013).

Рисунок 11 - Доли комерческих банков и АИЖК на рынке ипотечного кредитования 01.01.2013

Нельзя не заметить уменьшение доли АИЖК. Данная ситуация вызвана тем, что в связи с полным восстановлением первичного рынка ипотечного жилищного кредитования после кризиса 2008 - 2009 годов

Рисунок 7 - Доли комерческих банков и АИЖК на рынке ипотечного кредитования 01.01.2012

на рынке ипотеки сконцентрирована на развитии следующих сегментов: социальных ипотечных программ, рынка ипотечных ценных бумаг и механизмов кредитования жилищного строительства и арендного жилья.

Таблица 20 - Основные конкуренты ВТБ 24 (ЗАО)

Основные существующие и предполагаемые конкуренты ВТБ 24 (ЗАО) по основным видам деятельности, включая конкурентов за рубежом:

Основными конкурентами ВТБ 24 (ЗАО) являются кредитные организации, входящие в ТОР-30 и занимающие лидирующие позиции на рынке розничных услуг.

Основными факторами конкурентоспособности ВТБ 24 (ЗАО) являются:

высокая степень интеграции в группу ВТБ (ОАО) и специализация кредитной организации - эмитента в группе на розничном банковском бизнесе;

наличие хорошего потенциала роста на российском рынке розничных финансовых услуг;

доступ к заимствованиям на международном рынке капитала;

клиентоориентированность, удобный режим работы и наличие широкой сети продаж во всех регионах Российской Федерации;

гибкая тарифная политика и широкий выбор предоставляемых услуг, количество которых постоянно увеличивается;

простота, удобство и оперативность принятия решений при предоставлении потребительских кредитов;

Экономия, обусловленная ростом объемов предоставляемых услуг.

В результате реализации стратегии ВТБ 24 (ЗАО) был создан ряд конкурентных преимуществ, являющихся платформой для дальнейшего успешного развития.

Возможность предложить клиентам полный перечень продуктов на ключевых финансовых рынках, как в России, так и за рубежом является уникальным преимуществом ВТБ 24 (ЗАО).

Подтвержденная способность к четкой реализации стратегии и достижению выдающихся показателей роста.

В результате 20-летней деятельности на российском банковском рынке бренд ВТБ приобрел известность и доверие. Так, по состоянию на начало 2014г. по всем основным параметрам Группа ВТБ занимает второе место после Сбербанк России ОАО, опередив ЗАО "Банк Русский Стандарт" и ОАО "АЛЬФА-БАНК". В соответствии с рейтингом компании BrandFinance, по итогам 2013г.

2.2 Проблемы и предложения по повышению эффективности ипотечного кредитования переселенцев с ближнего зарубежья в ВТБ 24 (ЗАО)

Ипотечное кредитование в ВТБ 24 (ЗАО) осуществляется по следующим направлениям: на покупку готового жилья, квартиры в строящемся доме, под постройку собственного дома, покупку загородной недвижимости и приобретения гаража. Действуют специальные льготные программы кредитования: ипотека ВТБ 24 (ЗАО) с государственной поддержкой, оформление ипотеки с использование материнского капитала, а также ипотечное кредитование для военных семей. В таблице 21(см. приложение17) представлены популярные программы ипотечного кредитованияВТБ 24 (ЗАО) и банках конкурентах. АНАЛИЗ!!

Общими условиями на оформление ипотечного кредита в ВТБ 24 (ЗАО) следующие: первоначальный взнос от 10%, процентная ставка от 9,9%, самый длительный возможный срок кредитования среди всех банков - до 50 лет, минимальная сумма займа от 500 тыс. рублей.

Займ может быть предоставлен в рублях, евро или долларах США. В банке предусмотрены различные способы выплат по кредиту, а также возможность досрочного погашения задолженности без начисления дополнительных процентов или комиссии.

Граждане других стран должны быть налоговыми резидентами Российской Федерации: проживать в России более 183 дней в году и платить налоги в Российской Федерации. Доходы граждан других стран должны быть максимально понятны банку. Чтобы предоставить клиентам Банка максимально возможную сумму займа для ипотечного кредита, банк ВТБ 24 (ЗАО) рассматривает в разделе "доход" не только заработную плату, но также и все возможные дополнительные источники дохода: доход членов семьи и ближайших родственников, премии, сверхурочные и т.д.

ВТБ 24 (ЗАО) на всех этапах оформления кредитного договора предоставляет своим клиентам услуги высококвалифицированных специалистов: страхование, оформление налоговых выплат, а также услуги лучших риелторов, непосредственно, при подписании договора - услуги юриста.

Ипотека без первоначального взноса в ВТБ 24 (ЗАО) не предусмотрена.

Обеспечение по кредиту:

?Залог приобретаемой квартиры (оформляется закладная).

?Страхование (в аккредитованной страховой компании):

жизни и трудоспособности заемщика;

приобретаемой квартиры от рисков утраты и повреждения;

риска утраты права собственности на квартиру (только в течение первых 3 лет).

?Страховая премия составляет в среднем 0,8-1,2% от суммы кредита, увеличенной на размер годовой процентной ставки.

Возможность снизить процентную ставку на 0,3% в руб.(1% в долларах или евро) есть:

у зарплатных клиентов банка;

у владельцев пакета "Привилегия" или "Прайм".

Предложение не применяется в рамках программы "Ипотека для военных" "Витрина залогового имущества" не суммируется с другими дисконтами и промо-предложениями.

Реальные ставки для большинства категорий граждан стартуют от 13,35% годовых.

Ипотеку в ВТБ 24 (ЗАО) могут оформить граждане в возрасте от 21 года, имеющие общий трудовой стаж не менее 1 года, и продолжительность работы на последнем рабочем месте не менее 1 месяца с момента окончания испытательного срока.

Для того чтобы максимально сократить процедуры оформления кредита кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Несмотря на хорошие показатели, ВТБ 24 (ЗАО) сталкивается с проблемами, которые не позволяют в полном объёме осуществлять кредитование строительства и покупку жилья. Решение этих проблем даст возможность увеличивать объемы кредитования, а также постепенно снижать ставки по кредитам, что будет способствовать росту степени доступности ипотеки. На основе проделанного анализа ранее, автором выявлены следующие проблемы кредитной политики ВТБ 24 (ЗАО).

Основной проблемой для ВТБ 24 (ЗАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность потенциальных клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья. Как известно, существуют первичный и вторичный рынок жилья. Жилищный фонд РФ (вторичный рынки) катастрофически стареет, и даже достаточное количество ветхих и аварийных домов не может стать основой для ипотечного кредитования. К тому же при купле и продаже таких квартир часто возникают правовые споры о собственности на жилье.

Значит, основной упор в развитии ипотеки нужно делать на новостройки. Но при малом, как сейчас, объеме строительства возникнет риск, что с развитием ипотечного кредитования и увеличением спроса населения на покупку жилья цены на квартиры резко возрастут. Ситуацию усложняют и неблагоприятная экономическая ситуация в стране, и растущая инфляция, и недостаточная законодательная база. Потому банки боятся долгосрочных кредитов или, страхуя себя, назначают высокие годовые проценты.

Еще одной немало важной проблемой является инфляция. В России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банк пересматривать не будет. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.

Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения - нежелания жить в долг ("берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои, или долговая кабала".).

Для нормального функционирования ипотечного рынка, необходимо следующее:

?привлечение инвестиций в строительство нового жилья;

?усовершенствование системы налогообложения при проведении ипотечных операций;

?достоверная публичная информация о состоянии рынка ипотечных операций;

?упорядочивание системы передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков;

?сделать инструменты секъюритизации допустимыми активами для инвестирования накопительной части пенсии;

?развитие цивилизованного рынка ипотечного кредитования, разработка Кодекса ипотечного кредитора;

?создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

?уточнение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

Основные проблемы ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО) переселенцев с ближнего зарубежья представлены в таблице 22.

Линейка продуктов ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО), насчитывающая всего шесть видов ипотечных кредитов, не может охватить в полной мере потребности клиентов. Рынок ипотеки развивается и сегментируется достаточно быстро, в связи с чем ассортимент ипотечных продуктов должен успевать за потребностями клиентов.

Таблица 22 - Проблемы и пути развития системы ипотечного кредитования в ВТБ 24 (ЗАО)

Отметим следующие направления совершенствования ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО) в Алтайском крае:

?расширениеассортиментаипотечныхпродуктов;

?снижениепроцентнойставки;

?ориентация на современные зарубежные и российские тенденции ипотечного рынка;

?создание льготных программ ипотечного кредитования для нуждающихся.

Исходя из проведенного анализа и с учетом ключевых элементов развития ипотечного кредитования для коммерческих банков, ВТБ 24 (ЗАО) можно предложить новые продукты ипотечного кредитования (табл.23 и 24).

Программа ориентирована на приобретение жилья для молодых семей на выгодных условиях прибывших из ближнего зарубежья.

Следующим разработанным продуктом ипотечного кредитования является программа "Стимул". Данная программа оформлена в таблице 24.

Программа ориентирована на приобретение жилья на доступных для Россиян условиях оплаты.

Участниками программы могут быть граждане, либо семьи, в которых хотя бы один из супругов признан нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Отличием данных программ от остальных является, то, что приобретаемая недвижимость является собственностью банка и сдается в аренду за равный платеж. В рамках этого вида ипотечного кредита жилье можно будет приобрести без первоначального взноса и подтверждения дохода. Согласно условиям ипотечного кредита, клиент сначала выбирает желаемую для приобретения квартиру из аккредитованных банком домов. Затем банк покупает выбранную квартиру и предоставляет ее клиенту в аренду с последующим выкупом, с рассрочкой не более чем на 10-20 лет.

Оплата будет осуществляется ежемесячными равными платежами в течение всего срока рассрочки. При этом ежемесячный платеж будет разделен на две части: одна часть будет идти в счет аренды за жилье, а вторая - в счет выкупа квартиры. Размер ежемесячного платежа будет зависеть от стоимости приобретаемого жилья, срока рассрочки, а также от наличия и размера первоначального взноса (он необязателен, но при желании его можно внести, в этом случае размер платежа будет меньше). Условия данного продукта предполагают и возможность досрочного выкупа жилья с комиссией 5% от стоимости жилья. Переход права собственности к клиенту будет происходить после полной оплаты по договору.

Целевая аудитория данной программы - это экономически активное население, трудоспособное, имеющее определенные доходы и готовое зарабатывать, однако в силу определенных жизненных обстоятельств пока не имеющее возможность купить жилье за счет собственных либо заемных средств. Поэтому появление такого вида ипотечного кредитования - это для них еще один вариант решения жилищного вопроса в короткие сроки, что очень удобно для переселенцев из ближнего зарубежья, у которых нет возможности внести первоначальный взнос и времени копить его на новую квартиру.

В таблице 25 изложен примерный анализ предложенных ипотечных программ.

Таблица 25 - Сравнение предложенных ипотечных программ

Различия предложенных программ состоят в возрасте заёмщиков, в максимальном сроке кредитования и минимальной процентной ставке арендной платы.

На основании данных предложенных в таблице 26 видно, что в обоих программах при равных условиях сумма к выплате по кредиту равная и составляет за весь период 871 804,45 рублей.

Таким образом, расширение линейки ипотечных кредитов приведёт к росту спроса на них. Однако рост спроса обострит проблему просрочки ипотечных кредитов.

В данной ситуации ВТБ 24 (ЗАО) можно предложить следующее:

)Более строго регламентировать процедуру андеррайтинга (проверки платежеспособности клиента);

2)Проводить ипотечную сделку только в случае предоставления полного пакета документов.

Таблица 26 - Анализ предложенных ипотечных программ

Риск неплатежа (или кредитный риск) - это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика при правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т.е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика. Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы для субъектов ипотеки:

) для населения:ипотечный кредитование банк переселенец

разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

повышение подвижности населения в пределах территории страны;

рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

) для предпринимателей:

разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в т. ч. со стороны иностранных подрядчиков;

острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

) для банков и других субъектов хозяйства:

укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;

создание инфраструктуры рынка недвижимости;

рост конкуренции;

создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);

) для органов государственной и местной власти:

появление новой возможности решения жилищной проблемы;

укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других связанных с ней секторах народного хозяйства;

рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

выполнение градостроительных планов.

Отметим еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, позволяющих существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами,

Заключение

В последнее время ипотечное кредитование стало неотъемлемой частью в решении жилищной проблемы в России. Ипотечное кредитование - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости.

Следует отметить, что ипотечное кредитование способно положительно сказываться на экономическом и социальном развитии страны, что проявляется в следующем:

) влияние на реальный сектор экономики: ипотечное кредитование промышленных предприятий позволяет модернизировать производство, повышать качество и конкурентоспособность продукции практически во всех отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический потенциал страны;

) стимулирование развития многих отраслей экономики: реализация программы жилищного строительства способствует непрерывности производства в строительстве, а также вызывает спрос на многие комплектующие изделия, например, производство строительных материалов и конструкций, строительное и дорожное машиностроение, деревообработка и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. С другой стороны, складываются предпосылки для развития транспортной инфраструктуры;

) повышение инвестиционной активности хозяйствующих субъектов и банковской системы: благодаря ипотечному кредитованию в систему кредитных отношений вовлекаются различные собственники недвижимости (как юридические, так и физические лица), что позволяет осуществить замещение государственного финансирования банковским кредитом;

) формирование инвестиционных ресурсов: высокая стоимость жилья стимулирует сберегательный процесс;

) влияние на уровень инфляции: при ипотечном кредитовании значительные объемы денежных средств отвлекаются из текущего оборота во внутреннее накопление;

) решение проблемы занятости: привязка строительства жилых и нежилых объектов к определенным территориям способствует вовлечению дополнительных местных трудовых ресурсов;

) повышение трудоспособности населения: обеспечение хорошими жилищно - бытовыми условиями повышает уровень здоровья и продолжительность жизни нации.

Таким образом, ипотечное кредитование выполняет определенные функции, которые дают ему преимущества перед другими видами кредитов, а именно:

?функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

?функция обеспечения возврата заемных средств;

?функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

?функция рынка закладных, производных ипотечных ценных бумаг.

В настоящей работе рассмотрено несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотрена его сущность и особенности. Российское законодательство за последнее время сделало несомненно огромный шаг в плане создания условий для развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все еще ставит дальнейшее ее развитие под вопрос.

Общие условия на ипотеку в ВТБ 24 (ЗАО) следующие: первоначальный взнос от 20%, процентная ставка от 9,9%, самый длительный возможный срок кредитования среди всех банков - до 50 лет, минимальная сумма займа от 500 тыс. рублей.

Заемщиками могут быть граждане не только Российской Федерации, Республики Беларусь, но и граждане другого государства, не имеющие судимости или судимость должна быть снята или погашена.

Не лишним будет добавить, что в ходе анализа финансовой деятельности ВТБ 24 (ЗАО), выявлены следующие данные:

В структуре активов доминирующей статьей на протяжении всего анализируемого периода являются Денежные средства, а остальные показатели имеют незначительный удельный вес, но все же формируют суммарные активы. Рост активов банка за весь анализируемый период свидетельствует о расширении масштабов деятельности банка.

Основной ресурсной базой Банка остаются депозиты физических лиц, доля которых в общих обязательствах составляет наибольший процент.

Традиционно основным источником средств фондирования операций Банка оставались средства клиентов. По итогам 2013 года их объем увеличился на 40,98% и составил около 1677433384 тыс. руб.

В структуре пассивов доминирующей статьёй на протяжении всего анализируемого периода является Средства клиентов, в незначительной доли средства Центрального Банка РФ, кроме 01.012014 на это период удельный вес этой стати увеличился до 14%. Остальные показатели имеют незначительный удельный вес, но все же формируют суммарные пассивы.

Капитал Банка, рассчитываемый по Положению Банка России №215-П, увеличился в 2012 году на 32%, а в 2012 году на 5,8%.

Основным показателем капитала являются средства акционеров, в 2013 их доля достигла своего максимума 54%, в 2012 году доля средств акционеров в общем капитале равна 39%, что связано с неиспользованной прибылью, её доля в 2012 году сравнялась с цифрой 28% по сравнению с 2013 годом, где она была 14%.

Доля просроченных ссуд в течение года имеет тенденцию к увеличению, однако за последнее полугодие имеет тенденцию практически не меняться. Доля резервирования на потери по ссудам в течение года имеет тенденцию к незначительному росту, однако за последнее полугодие имеет тенденцию практически не меняться.

Основными конкурентами ВТБ 24 (ЗАО) на всех рынках являются следующие кредитные организации: Сбербанк России ОАО, ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк", ОАО "АЛЬФА-БАНК", Газпромбанк (ОАО), ОАО АКБ "РОСБАНК", ЗАО "Коммерческий банк ДельтаКредит".

Для обеспечения устойчивости банковской системы Центральный банк РФ устанавливает ряд экономических нормативов, т.е. определённых коэффициентов с заданным уровнем.

Во многом развитее ипотечного кредитования в России зависит от политической и экономической ситуации в стране. Развитие ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как: низкая платежеспособность потенциальных клиентов, высокая стоимость квартир на рынке жилья, инфляция, психологические факторы, постоянный рост цен на жилье и т.п. Конечно, все эти проблемы жилищного ипотечного кредитования требуют комплексного решения. В данной ситуации одним из вариантов решения этих вопросов является новый ипотечный продукт - "Новый соотечественник" и "Земляк". В рамках этих видов ипотечного кредита жилье можно будет приобрести без первоначального взноса и подтверждения дохода.

Список используемых источников

1.Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - №4. - 2009, с.42-48.

Воробьев Ю., Караваева И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики. 2010. № 11, с.23-25.

Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. 2009. № 1, с. 20-23.

Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - № 6. - 2010, с.51-55.

Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт. - №12. - 2012, с.35-40.

Деньги, кредит и банки. Учебник / Под редакцией О.И. Лаврушина, 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика. 2008. - с.433.

Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2008 г. - №6. - с.17-30.

Ким Л Г., Суетин С.Н., Шишкин М.И. Механизмы повышения эффективности ипотечного кредитования: Монография. - Ижевск: Ассоциация "Научная книга", 2008. - 248 с.

Ким Л.Г. Экономическое содержание и перспективы современной жилищной системы // Научный журнал Российского Государственного педагогического университета им.А.И. Герцена, выпуск "Аспирантские тетради" Спб., 2009. - № 16 (40) - С.117-119.

Лексис В. Кредит и банки. Пер. с нем. - М.: Перспектива. 2010. - с.235.

Мартынова Т. Ипотека делает жилье недоступным // Банковское обозрение. - № 4. - 2011, с.10-12.

Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. - № 10. - 2008, с.24-29.

Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. /Под ред.Н. Н. Рогожиной. - М.: Фонд "Институт экономики города", 2008. - 128 с.

Орлова Н. Ипотека может подталкивать рост цен на жилье // Финансовые известия. - 27 февраля 2009, с.2-4.

Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - № 3. - 2010, с.57-62.

Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка // Рынок ценных бумаг. - 2012. - № 4 (235). - с.28-30.

Столярова, А.В. Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации /А.В. Столярова. // Юрист. - 2008. - № 6. - С.47 - 53.

Цылина Г.А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2009. № 5. с. 20.

Приложение 1

Рисунок 1 - Организационная структура ВТБ 24 (ЗАО)

Приложение 2

Таблица 5 - Динамика активов за период 2011-2013.

Приложение 3

Рисунок 2 - Структура активов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2012

Рисунок 3- Структура активов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2013

Рисунок 4 - Структура активов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2014

Приложение 4

Таблица 6 - Динамика пассивов за период 2011-2013.

Приложение 5

Структура активов за период 2011-2013 годы.

Рисунок 5- Структура пассивов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2012

Рисунок 6- Структура пассивов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2013

Рисунок 7 -Структура пассивов ВТБ 24 (ЗАО) на 01.01.2014

Приложение 6

Таблица 7 - Динамика капитала банка ВТБ 24 (ЗАО) за 2011-2013 г.г., тыс. руб.

Приложение 7

Таблица 8 - Ликвидные активы ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014.

Приложение 8

Таблица 9 - Структура текущих обязательств ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014

Приложение 9

Таблица 10 - Динамика показателей ликвидности ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014

Приложение 10

Таблица 11 - Структура доходных активов ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014

Приложение 11

Таблица 12 - Динамика показателей ликвидности ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014

Приложение 12

Таблица 13 - Динамика показателей ликвидности ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012 - 01.01.2014

Приложение 13

Таблица 14 - Динамика нормативов ликвидности ВТБ 24 (ЗАО)за период 2013 год.

Приложение 14

Таблица 15 - Динамика показателей кредитного риска ВТБ 24 (ЗАО)за 2013.

Приложение 15

Таблица 16 - Анализ кредитного портфеля ВТБ 24 (ЗАО)за период 01.01.2012- 01.01.2014.

Приложение 17

Таблица 21 - Программы ипотечного кредитования ВТБ 24 (ЗАО) и банках конкурентах.

Алтайский институт труда и права (филиал)

Образовательного учреждения профсоюзов

высшего профессионального образования

"Академия труда и социальных отношений"

Финансово-экономический факультет

(Заочная форма обучения)

Кафедра бухгалтерского учета и финансов

Направление подготовки 080100.62 "Экономика"

Профиль "Финансы и кредит"

на выполнение выпускной квалификационной работы

Студенту________________________

Научный руководитель выпускной квалификационной работы

Тема выпускной квалификационной работы

_______________________________

Утверждена приказом ректора от _____________№ _____________

1. Основные вопросы, подлежащие разработке (исследованию) или краткое содержание выпускной квалификационной работы

Оборотная сторона задания

2. ГРАФИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ:

КАЛЕНДАРНЫЙ ГРАФИК РАБОТЫ СТУДЕНТА ПО ВЫПОЛНЕНИЮ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Задание выдано

научным руководителем "___"__________2014 ______ /____________/

подпись Ф.И.О.

Задание принято студентом "___"______2014 ______ /____________/

подпись Ф.И.О.

научного руководителя на выпускную квалификационную работу студента финансово-экономического факультета, направления подготовки "Экономика" профиль "Финансы и кредит", ____ группы 4 курса ___________

на тему ______________________

1. Актуальность и научная новизна, теоретическая и практическая значимость темы исследования, принципиальное отличие от ранее разработанных аналогов.

Общая оценка содержания выпускной квалификационной работы с описанием его отдельных направлений по разделам: оригинальности решений, логики переходов от раздела к разделу, обоснованности выводов и предложений и т.д.

Характеристика деятельности студента в период выполнения выпускной квалификационной работы (степень самостоятельности, работоспособности, ответственности, аккуратности и т.д.), а также соблюдения им сроков представления отдельных разделов в соответствии с заданием.

4. Положительные стороны работы и замечания по её содержанию и оформлению, рекомендации по возможной доработке выпускной квалификационной работы.

Правильность и грамотность изложения и оформления материала.

Возможность внедрения на производстве и в учебный процесс, или целесообразность уже проведенного внедрения, полученный эффект.

7. Предварительная оценка выпускной квалификационной работы.

Научный руководитель: __________________

(ученая степень, ученое звание, должность, место работы)

____________________________________________________________________________________

"____" ______________20__г.

________________________ /___________________/

ОТЗЫВ РУКОВОДИТЕЛЯ ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Тема выпускной квалификационной работы______________

Факультет Финансово-экономический

Кафедра

Направление подготовки Экономика

Профиль Финансы и кредит

Руководитель_______________________________

(Ф.И.О., должность, ученое звание, степень)

____________________________________

Оценка соответствия требованиям ФГОС подготовленности автора выпускной квалификационной работы

Требования к профессиональной подготовкеСоответствуетВ основном соответствуетНе соответствуетУметь корректно формулировать и ставить задачи (проблемы) своей деятельности при выполнении выпускной квалификационной работы, анализировать, диагностировать причины появления проблем, их актуальностьУстанавливать приоритеты и методы решения поставленных задач (проблем)Владеть компьютерными методами сбора, хранения и обработки (редактирования) информации, применяемой в сфере профессиональной деятельностиУметь рационально планировать время выполнения работы, определять грамотную последовательность и объем операций и решений при выполнении поставленной задачиУметь объективно оценивать полученные результаты расчетов, вычислений, используя для сравнения данные других направленийУметь анализировать полученные результаты Уметь осуществлять деятельность в кооперации с коллегами, находить компромиссы при совместной деятельностиУметь делать самостоятельные обоснованные и достоверные выводы из проделанной работыУметь пользоваться научной литературой профессиональной направленности

Отмеченные достоинства_______________

Отмеченные недостатки__________

Заключение_______

"____"_____________________20__г.

Руководитель _______________/___________________/

подпись Ф.И.О.

РЕЦЕНЗИЯ

на выпускную квалификационную работу студента финансово-экономического факультета, направления подготовки "Экономика"

профиль "Финансы и кредит", ______ группы 4 курса __________

(фамилия, имя, отчество студента)

1.Актуальность, практическая направленность и значимость темы выпускной квалификационной работы (как для того предприятия, на материалах которого выполняется работа, так и для других предприятий отрасли и народного хозяйства).

.Краткая характеристика структуры выпускной квалификационной работы.

.Достоинства работы, положения, в которых проявилась самостоятельность студента, его эрудиция, уровень теоретической подготовки и т.д.

.Глубина исследования темы, качество проведенного анализа.

.Анализ предложений и выводов, сделанных дипломником, имеют ли эти выводы практическую значимость, могут ли быть внедрены в производство или в учебный процесс.

.Недостатки в теоретической части исследования, в разработанных мероприятиях по внедрению предложений и рекомендаций, и их реализации.

.Логичность изложения материала, взаимосвязь разных разделов выпускной квалификационной работы, стиль и качество оформления.

.Предложения по дальнейшей разработке темы или расширению внедрения решений.

.Общая оценка выполненной студентом выпускной квалификационной работы.

Рецензент:_________________________________

(должность, место работы, ученая степень, ученое звание)

__________________

"_____"___________________ 20__

М.П.___________________ /___________________/

(подпись) (Ф.И.О.)

РЕЦЕНЗИЯ

НА ВЫПУСКНУЮ КВАЛИФИКАЦИОННУЮ РАБОТУ

Факультет Финансово-экономический

Кафедра бухгалтерского учета и финансов

Направление подготовки Экономика

Профиль Финансы и кредит

Наименование темы:__________________

Рецензент _________________________

(Ф.И.О., место работы, должность, ученое звание, степень)

ОЦЕНКА ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЫ

№ п/пПоказателиОценки5432*1.Актуальность тематики работы2.Степень полноты обзора состояния вопроса и корректность постановки задачи3.Уровень и корректность использования в работе методов исследований, математического моделирования, расчетов4.Степень комплексности работы, применение в ней знаний общепрофессиональных и специальных дисциплин5.Ясность, четкость, последовательность и обоснованность изложения6.Применение современного математического и программного обеспечения, компьютерных технологий в работе7.Качество оформления (общий уровень грамотности, стиль изложения, качество иллюстраций, соответствие требованиям стандартов)8.Объем и качество выполнения графического материала, его соответствие тексту9.Обоснованность и доказательность выводов10.Оригинальность и новизна полученных результатов, научно-исследовательских или производственно-технологических решений

* - не оценивается (трудно оценить)

Отмеченные достоинства __________________

Отмеченные недостатки _________________

Заключение_______________________________

"____"_____________20__ г.

Рецензент _________________ /______________________/

подпись Ф.И.О.

о результатах внедрения решений,

разработанных в выпускной квалификационной работе студентом

АИТиП (филиал) ОУП ВПО "АТиСО"

_____________________________________________

(Ф.И.О. полностью)

В процессе работы над выпускной квалификационной работой по теме

студент __________ принял непосредственное участие в разработке

В настоящее время методические разработки, включающие результаты данной выпускной квалификационной работы,________________________

(находятся в стадии внедрения или включены в инструктивные материалы)

Руководитель организации или подразделения_______________

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Ипотека - залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.

Ипотечное кредитование это выдача кредита банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит одна из составляющих ипотечной системы. В настоящее время ипотечное кредитование является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. Граждане берут в банках кредиты на покупку недвижимого имущества, при этом сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).

Ипотечным кредитованием является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя (в большинстве случаев он же является собственником недвижимости).

Анализ ипотечного кредитования позволяет выделить два его основных направления:

Ипотечное кредитование физических лиц в части приобретения жилья, с целью улучшении существующих жилищных условий под залог жилой недвижимости или прав на нее;

Ипотечное кредитование юридических лиц на развитие бизнеса, где гарантией возврата также выступает недвижимое имущество, и собственно ипотечное жилищное кредитование.

На современном этапе развития экономики, во многих странах мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.

Двухуровневая система ипотечного кредитования:

1) заемщик - юридическое или физическое лицо, берущее кредит под залог недвижимости;

2) кредитор - банк;

3) ипотечное общество (агент) - основной элемент самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Оно выкупает у банка закладные, выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи таких ценных бумаг идут на новые кредиты;

4) инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг. Как правило, это пенсионные фонды, страховые компании, банки.

При одноуровневой системе ипотечного кредитования кредитор в лице банка самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа: так называемые «закладные листы».

Суть двухуровневой модели состоит в том, что выданные на первичном ипотечном рынке ипотечные кредиты переуступаются специально созданным субъектам - операторам вторичного рынка. Секьюритизация - трансформация банковских кредитов и других активов в фондовые ценности для продажи инвесторам. Секьюритизованные ипотечные кредиты облегчают доступ агентств к готовым инвестиционным рынкам. Вторичный рынок позволяет первичным кредиторам продавать займы и таким образом получать средства, необходимые для выдачи новых займов. Созданием вторичного рынка достигается экономическая цель перераспределения рисков и их снижения за счет распределения кредитных и рыночных рисков по каждому кредиту среди множества инвесторов.

За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англо-саксонской системы права достигаются определенные цели: перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования между участниками вторичного ипотечного рынка.

Суть одноуровневой системы ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший кредит ипотечный банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

Государственная поддержка ипотечного кредитования:

1) ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) - создано Правительством Российской Федерации в 1997 году для обеспечения ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.

100 % акций АИЖК принадлежит Правительству РФ в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Целью АИЖК являются:

Создание общих стандартов ипотечного жилищного кредитования;

Обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории России;

Создание института рефинансирования ипотечных кредиторов;

Создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

Формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

2) Программа ВЭБ - основные направления инвестирования средств:

Собственные средства Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием

Средства пенсионных накоплений, находящихся под управлением Внешэкономбанка как государственной управляющей компании

Средства Фонда национального благосостояния, выделяемые Правительством РФ

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

Надежность и платежеспособность;

Добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

Способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия кредитного договора.

Ипотечный банк – учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Совершенствование ипотечного кредитования:

1) уменьшение количества документов, которые необходимы для получения ипотечного кредита, а также уменьшение сроков рассмотрения предоставленных документов. Одним из путей совершенствования ипотечного кредитования является введение электронного документооборота и цифровой электронной подписи, благодаря которым можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.

2) создание бюро кредитных историй, деятельность которых позволяет существенно ускорить процесс принятия решений о выдаче ипотечного кредита.

3) снижение первоначальных взносов, которые сейчас могут достигать 50% от стоимости жилья.

4) разработка и реализация государственных и муниципальных программ, с помощью которых различные категории населения нашей страны смогут приобрести собственное жилье. В настоящее время военные, молодые семьи, а также работники некоторых предприятий могут рассчитывать на существенные льготы при покупке жилья с помощью ипотеки, кроме того, покупатели квартир могут рассчитывать на существенный налоговый вычет в течение нескольких лет при покупке квартиры.

5) разработка законодательства, которое позволит защитить права владельцев ипотечных квартир. Не секрет, что многие кредитные организации пользуются правовой неграмотностью россиян и составляют договора таким образом, чтобы получить как можно больше прибыли с заемщика.

Проблемы ипотечного кредитования:

1) Рост стоимости жилья

2) Низкий уровень доходов

3) Высокие процентные ставки

Правовая основа деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования. Залог недвижимости как форма обеспечения ипотечного кредита, особенности оценки залога недвижимости. Заключение договора об ипотеке и кредитного договора. Закладная и ее роль в обеспечении ипотечных ценных бумаг. Секьюритизация ипотечных банковских активов. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное кредитование - долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам .

По объекту недвижимости:

· земельные участки;

· предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*

По целям кредитования :

· приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

· приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора :

банковские и небанковские

По виду заемщиков :

· как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

· кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

По способу рефинансирования .

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов