Договор о внесении задатка при покупке квартиры. Соглашение о задатке в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры

Последнее обновление Март 2019

Считается, что самыми крупными покупками в жизни каждого являются сделки с недвижимостью, автомобилями, участками. Чем длительнее процесс тщательного подбора нужного варианта, тем сильнее желание скорее заключить договор и стать владельцем нужного объекта.

В то же время, у покупателя не всегда имеется вся сумма целиком, чаще всего крупные покупки совершаются с привлечением кредитных, одолженных средств. Как подкрепить свое намерение приобрести квартиру или автомобиль, «оставив» за собой желаемый предмет будущей покупки? Многие передают продавцу задаток, о получении которого оформляется расписка. Как это правильно сделать, расскажем здесь.

Основные правила

Обратимся к общей части Гражданского права России. По сути, задаток является способом «закрепить» за собой выбранную вещь или объект. Логично, что в случае отмены сделки по вине покупателя переданные в счет покупки деньги не возвращаются.

Задаток часто путают с залогом, в то время как это абсолютно разные по смыслу понятия. Залог обеспечивает обязательство, тогда как задаток является частью общей цены договора купли-продажи. Вдобавок к этому, залог возвращается при прекращении действия заключенного договора.

Впрочем, в гражданском законодательстве предусмотрен случай, когда задаток может быть возвращен покупателю, выразившему намерение купить имущество. Так, если установлена вина продавца в том, что покупка не осуществилась, покупатель получает 200% от суммы задатка, то есть двойную сумму.

Рассмотрим на примерах:

Покупатель подыскал жилье, двухкомнатную квартиру на третьем этаже многоквартирного дома. Чтобы хозяин прекратил поиски потенциальных покупателей, снял объявление с сайта, а также для фиксации цены, о которой состоялась договоренность, был оформлен задаток на сумму 50000 рублей. В дальнейшем покупателю отказали в выдаче ипотечного займа, в этой связи сделка не состоялась. Поскольку продавец понес определенные убытки (потерял потенциальных покупателей, потратил свое время и т.д.), задаток он оставляет у себя.
Те же обстоятельства, только покупатель благополучно получает кредит и звонит продавцу, чтобы назначить дату сделки. Покупатель сообщает ему, что сделки не будет (передумал, отправляют в длительную командировку, идет спор с родственниками и т.д.) – задаток возвращается в сумме 100000 рублей, компенсируя затраты, которые понес покупатель (оформление ипотеки, трата времени, сбор вещей, переезд родственников и т.д.).

На какую сумму оформляется задаток при покупке квартиры (участка, гаража и т.д.)?

Сумма может быть любой, главное, чтобы она устраивала обе стороны по договору. В документах можно указать фиксированную сумму или в процентном соотношении к цене сделки.

Как правильно оформить задаток

Как мы уже отметили, о передаче задатка в счет покупки любого имущества составляется расписка, при этом законом прямо не предусмотрено соблюдение определенной формы ее написания. Образец расписки в получении задатка за квартиру можно или воспользоваться примерным вариантом.

РАСПИСКА
о получении задатка

г.Москва «__»_______2016г.

Я, Ушаков Кирилл Петрович, 12.12.1966 г.р., паспорт серии 1111 номер 111111, выдан 01.01.2000г._______________(указать кем, код подразделения),

зарегистрированный и проживающий по адресу: г. Москва, ул._______, д._____, кв._________, получил от Кузьмина Петра Викторовича, 11.11.1967 г.р., паспорт серии 2222 номер 222222 выдан 02.02.2002г. (указать кем, код подразделения), зарегистрированного и проживающего по адресу: г. Москва, ул.__________, д._____, кв._____

50 000 рублей (пятьдесят тысяч рублей) в качестве задатка за квартиру, находящуюся по адресу: г. Москва, ул.________, д.____, кв._____, общей площадью 86 кв.м., стоимостью 8 000 000 рублей (два миллиона рублей), согласно договору купли-продажи от 01.01.2016г.

Подпись __________

При оформлении задатка в письменном виде нужно учесть определенные условия:

к моменту написания расписки должен быть составлен предварительный договор купли-продажи (если речь идет о недвижимости), где указывается форма оплаты: первая часть в виде задатка, последующая часть в виде оставшееся суммы (см. );
если собственников несколько, то расписку пишут все, при этом задаток должен быть между ними поделен;
на расписке должна быть дата составления и дата передачи денег, не должно быть исправлений, дописок, зачеркиваний;
если продавец не достиг совершеннолетия, то расписку за него пишут родители, присутствие ребенка при этом желательно;
документ не должен составляться заранее, он оформляется на месте в присутствии всех заинтересованных лиц. Если у продавца есть супруг, то есть присутствие также обязательно;
текст образца расписки можно распечатать на принтере, а ФИО, адрес, паспортные данные и сумма прописью составляется собственноручно, без использования принтера (если всё напечатано, то необходимо заверение у нотариуса);
лучше исключить передачу денег наедине с продавцом, желательно присутствие других людей (по возможности не являющихся родственниками).

паспортные данные всех сторон договора
сумма задатка
основные параметры и общая стоимость имущества
подписи всех участников сделки.

По желанию сторон в расписке может быть указана ответственность за невнесение задатка (кроме расторжения сделки). Так, можно предусмотреть оплату неустойки в размере 1% от цены договора в случае, если покупатель не оплатит первую часть суммы в оговоренный день.

Оформление расписки о задатке за жилое помещение

Перед тем, как передать деньги в счет будущей покупке жилья, следует обратить внимание на следующее:

внимательно изучить подлинники документов, подтверждающих право собственности: это лицо должно совпадать с указанным в расписке (см. );
попросить продавца предоставить справку обо всех зарегистрированных в квартире гражданах (см. );
тщательно сверить планировку жилого помещения с планом БТИ на предмет самовольных изменений (см. и );
ознакомиться со справкой из ЕГРП на предмет залога, ареста и т.д. Если такой справки нет, то получить ее можно в течение нескольких минут (также читайте );
также можно выяснить нет ли большого ), поскольку для регистрации сделок сейчас не требуется справка о наличии долга, лучше выяснить это до выдачи задатка.

Покупателю мы бы не рекомендовали вносить слишком большой задаток (иногда продавцы настаивают на 30% и даже на 50% от стоимости квартиры). Понятно, что в такой ситуации больше рискует тот, кто передает деньги. В то же время, если продавец быстро соглашается на несоразмерно низкую, символическую сумму в качестве «предоплаты», стоит еще раз проверить чистоту предстоящей сделки: возможно, продажей занимается мошенник.

Именно в случае покупки недвижимости многие заверяют любую расписку о задатке (и в письменной форме, и в напечатанном виде) у нотариуса. Абсолютным гарантом законности сделки такие действия не являются, но если продавец что-то скрывает или имеет преступные намерения, то от посещения нотариуса он откажется – это убережет вас от сомнительной покупки.

Расписка о передаче задатка за другое имущество

Как пишется расписка о задатке при покупке автомобиля, участка, гаража и т.д.? Общие правила написания этого документа следует соблюдать и в том случае, если предметом сделки является не жилое помещение, а другое имущество. Вот некоторые обстоятельства, на которые следует обратить внимание:

расписку в получении задатка за земельный участок следует оформлять только после его личного осмотра и сравнения с кадастровым планом, вплоть до ручного измерения площади;
если деньги отдаются в счет стоимости дачи, важно убедиться в принадлежащем праве собственности и на земельный участок, и на все хозяйственные постройки;
при передаче части стоимости автомобиля нелишним будет получить информацию в ГИБДД о наличии штрафов, выписанных на владельца этого авто, ареста, залога. По сложившейся практике, сумма задатка за автомобиль обычно не превышает 5-10 тысяч рублей;
при оформлении договора купли-продажи гаража нужно установить, на каком основании хозяину принадлежит земля, где он находится: на праве собственности или по договору аренды, заключенному с муниципалитетом (внимание: может быть отсутствие разрешения на установку гаража на конкретном участке).

Как мы видим, все эти меры направлены на уменьшение риска покупателя. Нельзя гарантировать, что правильно составленная расписка полностью защитит приобретателя, но шансы добиться справедливости в суде и вернуть переданные деньги будут выше.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

81 комментарий

Город ________________ ___________________(дата)

___________________________________________________________________,

(Ф.И.О., адрес, паспортные данные)

Именуемый далее - Покупатель, заключили настоящий договор о следующем:

1. Покупатель выдает Продавцу денежную сумму в размере: _______________________

в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи

_________________________________________________________________________

(указывается объект продажи и его стоимость полностью)

в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. При прекращении договорного обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения задаток должен быть возвращен Покупателю полностью.

3. Если за неисполнение договора будет ответствен Покупатель, задаток остается у Продавца.

4. Если за неисполнение договора будет ответственным Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

5. Ответственная за неисполнение договора сторона обязана сверх того, что указано в п.3 и 4 настоящего соглашения, возместить другой стороне убытки, с зачетом суммы задатка.

6. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, телеграммами, факсами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

7. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

8. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.

Настоящий договор действует в течение _____________ (до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему) и прекращает свое действие

20___ года.

(число,месяц)

Прекращение (окончание срока) действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора.

9. Другие условия

____________________________________________________________________

_________________________________________________________________________

Совершено (настоящий _____________ договор заключен) между сторонами - участниками, указанными ниже, подписано в _________________________

(город, поселок и т.п.)

20___г. в ______________ экземплярах: по ___________ для каждой из сторон

(число, месяц) (количество) (сколько)

договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.

Подписи сторон:

Ф.И.О. ___________________Ф.И.О.

(Продавец) (Покупатель)

Договариваясь с покупателем об условиях приобретения квартиры, возникает вопрос фиксирования условий предварительной договоренности. Это даст возможность будущему собственнику спокойно планировать заключение сделки, а продавцу – собрать необходимые документы к назначенной дате. Договор задатка при покупке квартиры – наиболее распространенный вариант оформления намерений продавца и будущего владельца, обеспечивающий финансовую защиту на случай, если одна из сторон захочет отказаться или пересмотреть условия предстоящей сделки.

Существуют и иные способы письменного оформления намерений сторон, однако только задаток накладывает финансовую ответственность за предстоящую сделку, поэтому к вопросу составления договора следует подходить со всей серьезностью.

Суть оформления задатка

Практическое значение задатка – передача денежных средств продавцу в качестве подтверждения намерений покупателя приобрести квартиру в течение определенного договором периода времени. По условиям договора текущий владелец недвижимости несет обязательства по продаже ее конкретному покупателю на установленных условиях.

Кроме того, задаток служит гарантией, что квартира будет приобретена покупателем с высокой долей вероятности, что дает основания прекратить поиск покупателя и готовиться к сделке. Полученная владельцем собственности сумма далее будет учтена при окончательном расчете при продаже.

Договор о задатке представляет собой документальную форму фиксации условий сделки, когда требуется определить денежные обязательства по любым крупным сделкам не только в отношении недвижимости. Требования к составлению данного документа регламентируются положениями ст. 380 ГК РФ.

Расписка, задаток и аванс

В процессе переговоров с покупателем возникает вопрос, как лучше оформлять факт предварительной договоренности. Существует три способа установить предварительные отношения между продающей и покупающей стороной:

Расписка в получении суммы.
Подписание договора об авансе.
Заключение соглашения о задатке.

Некоторые продавцы настаивают на получении части средств в счет будущей продажи квартиры через написание расписки. Следует сразу отклонить данный вариант, так как написанная текущим владельцем расписка не отражает свои содержанием ничего, что имело бы юридическую силу относительно условий будущей сделки.

Данный вариант крайне опасен, прежде всего, для покупателя, так как гарантией предстоящей сделки становится лишь честное слово продавца. Написанная продавцом расписка нужна в качестве дополнения, подтверждающего передачу средств.

Авансовый договор содержит условия будущей купли-продажи, однако финансовая ответственность по нему распространяется только на ту сумму, которую покупатель принимает в качестве частичной оплаты. Документ не влечет за собой ощутимых последствий в случае нарушения условий договоренности. Продавец возвращает аванс, если впоследствии сделка так и не состоялась. Для покупателя данный способ фиксации условий покупки не гарантирует защиты на случай, если продавец откажется исполнять достигнутое соглашение.

Договор о задатке представляет собой юридический документ, условия которого определяются по взаимному согласию сторон. В этом случае, финансовые последствия при нарушении обещаний для обеих сторон более серьезны. Договор устанавливает конкретный объект собственности, который намерены приобрести, ее стоимость, время заключения сделки и окончательного исполнения обязательств.

Правила оформления договора задатка

Неправильное оформление договора о задатке может повлечь неприятности, связанные с признанием документа недействительным. Чтобы избежать негативных последствий, следует уделить особое внимание корректному составлению бумаг.

Соглашение о задатке имеет письменную форму при условии предоставления продавцом правоустанавливающих документов на объект продажи.

Закон не требует заключения договора у нотариуса и его последующего заверения. Стороны могут оформить предварительные условия купли самостоятельно, однако привлечение нотариуса гарантирует обеим сторонам полную легитимность процесса:

все условия сделки будут отражены в соответствии с требованиями закона;
будет подтверждена дееспособность сторон и их полное право на заключение подобных соглашений;
нотариус подтвердит отсутствие мошеннических намерений и наличие доброй воли со стороны покупателя и продавца.

Документ станет подтверждением уведомления об обязанностях по исполнению договора согласно требований ст. 381 ГК РФ и обеспечит финансовую защиту участникам.

Пункты договора

Если принято решение составить договор самостоятельно, необходимо учесть ряд требований, которые выдвигает закон.

В соглашении должны быть в обязательном порядке отражены следующие пункты:

Сведения о владельце объекта недвижимости и его приобретателе, включая паспортные данные.
Цена покупки.
Размер задатка.
Информация о недвижимости (точное местоположение и характеристики).
Срок, в течение которого стороны обязываются заключить сделку.
Условия оплаты дополнительных расходов, связанных с оформлением купли-продажи.
Обязательство оплатить в двукратном размере, если условия договора не будут выполнены.

В документе можно установить обязанность оплаты задолженностей по ЖКХ. Прежде чем подписать договор о задатке, рекомендуется составить предварительное соглашение о покупке в качестве приложения к договору о задатке.

На видео об оформлении договора задатка

Размер задатка

Несмотря на отсутствие в законодательстве четко установленных границ суммы задатка, в большинстве случаев размер задатка не превышает 10% от общей оговоренной между участниками сделки стоимости. Следует насторожиться, если продавец согласен на меньшую сумму задатка. Это может означать, что у него остались сомнения относительно продажи квартиры на данных условиях и впоследствии возможен отказ.

Обзавестись жилыми метрами – по-прежнему актуальная задача для большинства жителей страны. Способы приобретения крыши над головой у каждого разные. При покупке квадратных метров многие прибегают к различным обеспечительным мерам, которые требуют соответствующего оформления. В их числе нередко фигурирует договор задатка при покупке квартиры, актуальный образец которого имеет свои особенности и нюансы в 2018-2019 гг.

Что такое задаток на приобретение квартиры

Некоторая сумма средств, которую одна сторона (покупатель) передает другой (продавцу), а та принимает ее как обеспечение того, что обе достигли договоренностей и готовы их исполнить как подобает, именуется задатком. Термин и порядок передачи денег, признаваемых задатком, прописаны в 380 норме Гражданского кодекса РФ. Деньги учитываются при расчетах в ходе основной сделки, т. е. они являются уже частью общей цены квартиры и в договоре фигурируют как уже переданные и вычитаются от всей стоимости при окончательной оплате.

Такой способ обеспечения обязательства предполагает строгое соблюдение правил передачи и оформления. Так, по ГК требуется письменно заверить факт передачи задатка (договором, соглашением). Размер переданных средств не влияет на выбор формы, стандарты едины, что для 1 000, что для 1 000 000 рублей. Дополнительно требуется составить расписку, которая будет дополнительным подтверждением реального внесения задатка. Этот документ изготавливается в рукописном виде самим получателем денег – продавцом квартиры. Исправления по тексту недопустимы.

Если объектом сделки становится целая квартира, у которой несколько собственников, то при заключении сторонами предварительного договора требует обязательного присутствия и участия всех хозяев. При оформлении документа в присутствии нотариуса, также потребуется, чтобы рядом находились два независимых свидетеля.

Использование такого обеспечительного инструмента серьезно обязывает участников сделки. Отказ одного из них от принятых обязательств по сделке дорого обойдется, ведь покупатель теряет переданную сумму в случае расторжения соглашения по своей инициативе, а если зачинщиком разрыва станет продавец, то он возвратит полученное и заплатит столько же дополнительно. Более того, приобретатель жилья вправе настоять на заключении основного договора купли-продажи на тех условиях (в первую очередь это касается цены), которые были определены при внесении задатка. Если все правильно оформлено в предварительном соглашении и внесены средства, то покупатель может в полугодовой срок добиться принудительно совершить сделку.

Внесение задатка выступает некой гарантией исполнения обязательств при покупке недвижимости

Отличие от аванса

Задаток за квартиру при покупке и аванс имеют разницу, что демонстрирует типовой образец. Размер фигурируемой суммы и порядок ее возврата не входят в отличительные признаки. К таковым относятся:

Существование оформленных правоотношений позволяет внести аванс, в то время как задаток передается еще только на стадии достижения договоренностей о заключении сделки.
Платежная функция – единственная, которая присуща авансу. Это означает, что в случае если сделка не состоится, деньги будут возвращены. У задатка она также присутствует, но основной является обеспечительная - призвана дисциплинировать участников.
Задаток – это не что иное, как гарантия. Он обязывает исполнять договоренности, а их игнорирование влечет наступление финансовой ответственности в виде утраты средств. Уклонившийся покупатель не получит назад сумму задатка, а если дело в поведении продавца, то тот возвратит полученное в двойном размере.

Сделки с недвижимостью часто осуществляются с привлечением риелтора из агентства. Таковой не является участником соглашения, а выступает фактически лишь посредником, поскольку прав собственности на недвижимый объект не имеет. Поэтому выставлять претензии и требовать с него компенсации за то, что какая-либо из сторон отказалась от заключения договора купли-продажи после внесения задатка, нельзя.

Закон не устанавливает конкретные размеры (ни в твердом, ни в процентном соотношении) задатка, однако практика идет по такому пути, что оптимальными являются денежные суммы в размере 3-10% всей стоимости дома, квартиры и т. д.

Если деловые отношения между партнерами по сделке идут по правильному сценарию, то сумма задатка становится составляющей всего платежа за объект. При этом такое условие требуется также предусмотреть и прописать в договоре о задатке.

Внесение задатка показывает, что стороны заинтересованы в заключении договора, тогда как аванс вносится при уже заключенном договоре

Как правильно оформить задаток

Передача денежных средств при предварительном соглашении имеет свои тонкости и нюансы, которые требуется знать, учитывать и соблюдать. К таковым относится обязательное составление письменного документа и его визирование участниками договоренностей.

Важными моментами являются также:

Просмотр правоустанавливающей и прочей сопутствующей документации на приобретаемый жилой объект. При долевой (общей совместной собственности) ознакамливаться нужно с бумагами каждого совладельца интересуемого имущества, в том числе и если среди таковых присутствуют несовершеннолетние. За последних подписи в соглашении проставят их законные представители (родители или прочие опекуны и попечители). Можно действовать через представителя, но ему должна быть выдана доверенность. Стоит также самостоятельно получить сведения из регистрационной палаты о наличии обременений или прочих сюрпризах, о которых забыл известить продавец. Плюс уточнить в налоговой, не сдано ли в аренду помещение. Если сделка осуществляется с застройщиком, то стоит проверить его на предмет прохождения процедуры банкротства.
Предварительное соглашение о задатке стоит нотариально оформлять и не забывать при этом о необходимости свидетелей. Они не могут быть привлечены из числа родственников обеих сторон, а должны быть абсолютно независимы на случай возникновения споров и судебных разбирательств. Друзья, коллеги и прочие лица вполне сгодятся на эту роль.
Предварительный договор должен содержать общую стоимость покупки и вносимый размер предоплаты (задатка) с пометкой того, что эта сумма подлежит учету в итоговом расчете. Сколько будет передано средств, стороны определяют самостоятельно, строгих указаний нет, но в юридических кругах рекомендуется ограничиваться примерно 3-10% цены квартиры. Когда решение принято твердо и нет риска передумать, можно внести и больше, главное помнить о последствиях своего отказа от покупки. Правда продавец может не согласиться на большую сумму, что заставляет задуматься, а есть ли реальные намерения продавать жилье именно этому лицу. А все потому, что недобросовестные хозяева - мошенники, взяв в качестве задатка небольшую сумму, могут продолжать искать покупателя, который сделает им более выгодное предложение, чем физлицо, возжелавшее стать новым хозяином. Опасность расходов в виде необходимости возврата полученной незначительной суммы в двукратном размере им не страшна, ведь они выигрывают за счет продажи подороже и покрывают свои убытки.
Количество экземпляров соглашения определяется числом участников сделки, т. е. два и более.

Для надежности документы должен заверить нотариус

Основные пункты договора

Существует своего рода инструкция того, как оформить задаток при покупке квартиры. Ее придерживаются профессиональные юристы при сопровождении соответствующих сделок. Должны ей руководствоваться и простые физические лица – стороны правоотношений. Требуется подготовка двух документов:

Договор.
Расписка.

К ним предъявляются определенные требования:

Форма только письменная. Способ изготовления договора (рукописный или печатный) значения не имеет, а вот расписку, которая станет неотъемлемым приложением к контракту, стоит написать вручную и максимально подробно.
Требований к нотариальному заверению нет. Но если хочется максимально обезопасить операцию и сделать все хорошо, то обращение к специалисту нелишнее. Заверять дорогостоящие сделки разумно всегда.
Вступительная часть (преамбула) должна содержать сведения о сторонах. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то это Ф.И.О., даты рождения, паспортные реквизиты, адреса, когда квартиру берут в новостройке, то одна из сторон будет юрлицо (ООО, акционерное общество) и сведения о нем включают наименование застройщика, юридический адрес, ИНН, УНП и т.д.
Конкретно прописывается, что деньги, переданные контрагенту – задаток, его размер и способ расчета (банковский перевод, наличными и т. д.).
Описание покупаемой недвижимости (город, улица и т. д., площадь, количество комнат, раздельный или совместный санузел, с отделкой, без таковой и т. д.).Даже если в сделке участвует только доля недвижимого объекта, его характеристики указываются полностью. Все сведения требуется брать из официальной тех.документации (паспорта объекта, свидетельства о праве собственности, экспликации). Приобретение одноквартирного жилого дома с участком земли оформляется таким же образом, только отдельно указываются сведения о наделе и о строении.

Составлять и заполнять документы необходимо с соблюдением некоторых правил

Фиксируется вся стоимость квартиры. В этом заинтересованы обе стороны, поскольку в противном случае покупатель будет стремиться в дальнейшем на ее изменение в пользу уменьшения, а продавец напротив. Стоимость по кадастру прописывают по своему усмотрению, фактически она значения не имеет.
Оговариваются временные рамки, в которые должна быть завершена основная сделка. Это может быть выражено в указании конкретной конечной даты или какого-либо условия, которое является катализатором для заключения договора (вступление в наследство, погашение долга за услуги ЖКХ и т. д.), способы оплаты (рассрочка и т. д.)
Определяется зона ответственности за нарушение договорных условий каждой из сторон и в первую очередь за отказ от них.
Соглашение о задатке можно подготовить самостоятельно, например, напечатав бланк из сети и заполнив либо в «ворде» требуемые графы, либо от руки после распечатки. Неуверенные в своей грамотности могут воспользоваться юридической консультацией или нотариальными услугами, но за дополнительную плату (госпошлина и т. д.). Консультант – юрист свою визу в документе не ставит (может только подготовить текст), в то время как нотариус, напротив, учиняет соответствующую надпись, поскольку это обусловлено областью его профессиональной деятельности и прописано в инструкции.

Верное оформление договора состоит в заполнении всех пунктов. Стороны обязательно подписывают договор. При желании можно дополнить его иными условиями, которые важны для сторон.

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Для сделок на вторичке обязательна расписка, которую составляет своей рукой продавец, и которая свидетельствует, что некоторая сумма денег им получена в счет. К ее оформлению также нужно подходить со знанием дела и некоторых базовых правил:

Только рукописное исполнение самим получателем шариковой ручкой синего или черного цветов в присутствии покупателя.
Никаких исправлений.
Указывается информация о сторонах, сумме задатка и его назначении.
Документ датируется с фиксацией времени и места получения денег.

Продавец должен написать расписку после получения задатка от покупателя

Правильное оформление и полное содержание очень важны, на случай, если возникнет необходимость вернуть деньги принудительно по постановлению суда при нарушении условий договора и отказа продавца это сделать добровольно.

Если сделка оформляется с привлечением банка, который дает целевой кредит, например, при ипотеке, то такой документ не столь важен, поскольку все операции осуществляются в безналичной форме и отследить фактическую передачу средств проще (главное верно изготовить договор о задатке).

Кроме того, приобретение квартир через ипотечный заем более безопасно, поскольку Сбербанк и прочие кредитно-финансовые организации проверяют ее на чистоту. Однако такое разрешение жилищного вопроса предполагает заключение с банком договора залога при покупке квартиры. В силу норм закона в залоге может оставлять любую ценную вещь: автомобиль, дачу и т. д. Но для ипотеки машина не годится, то есть это всегда приобретаемый объект (жилье или коммерческая недвижимость, в зависимости от вида займа).

Покупка от застройщика может осуществляться по договору переуступки (цессии), который в данном случае является договором долевого строительства. Расписка также не оформляется. Все платежные операции идут через банк, а приемка метров по акту.

Предварительное соглашение о приобретении недвижимости должно быть обеспечено финансово. Для этого предусмотрен договор задатка при покупке квартиры. Фактически он выполняет функции подтверждения намерений сторон о дальнейшем заключении сделки.

Нормативная база

Как правильно заполняется договор на задаток при покупке квартиры, образец которого должен соответствовать действующим нормам? Для этого разработаны определенные правила, которые используют физические и юридические лица.

Необходимо знать разницу между задатком, авансом и залогом. Последний не должен фигурировать в соглашении, так как в соответствии со статьей №334-358 ГК РФ является имуществом, которое можно использовать в качестве компенсации за невыполнение финансовых обязательств.

Аванс должен быть возвращен, независимо от причин расторжения сделки. Поэтому риэлторы и собственники недвижимости заключают договор о задатке. Эта форма финансового подтверждения обязательств регулируется статьями 380 и №381 ГК РФ.

Особенности юридического статуса предварительного соглашения на покупку квартиры:

Это часть полной стоимости недвижимости, но не вся сумма. Обычно предоплата за квартиру составляет до 10% от оговоренной цены.
Предварительно составляется соглашение о намерениях. На основе этого документа формируется договор о получении части стоимости жилья.
Соглашение о задатке при покупке недвижимости выполняет функцию обеспечения взятых обязательств, что нельзя сказать об авансовых платежах.

При получении денежных средств продавец должен написать расписку. В ней ссылаются на основной документ, суммы должны совпадать в обоих документах. Расписка остается у покупателя до окончательного расчета.

Правила оформления соглашения

Перед заключением сделки необходимо изучить образец договора задатка при покупке квартиры. В тексте должны быть ссылки на статьи №380 и №381 ГК РФ. Помимо стандартного содержания могут указываться дополнительные сведения или условия. Последние не должны противоречить законодательной базе РФ.

При ознакомлении с соглашением о задатке при покупке квартиры нужно обратить внимание на следующие моменты:

сверить личные данные с паспортными – ФИО, прописку и т.д.;
точная сумма задатка, которую вносит покупатель;
зафиксировать итоговую стоимость недвижимости;
согласовать время подписания основного договора и фактическую оплату полной стоимости;
указать ответственность сторон;
подробное описание предмета сделки – адрес, технические характеристики, дополнительные условия реализации.

Нотариальное заверение соглашения о задатке за квартиру не требуется. В случае возникновения спорных ситуаций этот документ может быть использован в качестве доказательной базы.

Один экземпляр передается фактическому владельцу недвижимости, второй – покупателю. Примерное содержание не допускается – текст должен быть согласован до момента подписания, по необходимости выполняется внесение изменений. В противном случае опротестовать действие будет очень сложно.

Ответственность сторон

Подобные документы необходимы для признания намерений сторон о желании выполнить ранее оговоренные обязательства. В большей части это относится к покупателю – частичная оплата должна стимулировать именно его. Со своей стороны продавец обязывается вовремя подготовить помещение, документацию и необходимые выписки для осуществления сделки.

Важно заранее проанализировать финансовую ответственность сторон:

Полное возвращение задатка , если обязательства не вступили в законное действие – ст. 416 ГК РФ.
Нельзя просто отказаться от сделки и сказать, что не куплю эту квартиру. В этом случае внесенная сумма остается у продавца без обязательного дальнейшего подписания окончательного договора продажи – статья 381, п.2.
В свою очередь продавец при неисполнении обязательств помимо полученных средств обязан выплатить неустойку в таком же размере.

Для выполнения последнего условия важно в договоре предоплаты за квартиру указать крайние сроки подписания окончательной сделки по продаже. Если этот пункт не учтен – предъявить претензии продавцу будет проблематично.

В 2014 г был внесен дополнительный, 4-й пункт в статью №380. Благодаря ему не обязательно подписывать окончательный договор покупки, достаточно только предварительной договоренности. До этого сделка о задатке могла быть аннулирована на основании решения суда, так как она признавалась только частью основного соглашения.

Основания для возврата средств

Не всегда удается выполнить заключительную часть сделки и внести полную сумму за недвижимость. В этом случае можно попытаться получить переданные денежные средства обратно.

Для этого должны быть веские основания:

отказ банка в оформлении ипотеки;
нарушена цепочка покупки/продажи недвижимости, вследствие чего у потенциального покупателя нет необходимой суммы;
существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Важно доказать, что на момент формирования предварительного соглашения стороны не могли предвидеть наступление этих обстоятельств.