Главная » Для потребителей

Договор мены недвижимости: понятие, форма, существенные условия. Регистрация договора мены

Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.

Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.

Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.

Основные положения

Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.

При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности . После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Виды

Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:

По субъективному признаку принято деление сделок:

  • между физическими лицами,
  • юридическими,
  • смешанный.

Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы: Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн. Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь , как это стало просто!

Сходство и отличие от договоров купли-продажи

По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.

Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.

Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.

Элементы соглашения

Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.

Ограничения для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.

В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).

Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.

Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.

Существенные условия включают:

  1. предмет договора;
  2. наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.

Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.

Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.

В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.

Характеристика и правовое регулирование

Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:

  • взаимный (в договоре участвуют две стороны);
  • возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
  • консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).

Отношения по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:

Особенности обмена движимого и недвижимого имущества

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).

В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.

При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен . Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.

Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.

В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.


Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

  1. технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
  2. сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
  3. характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).

Нюансы, на которые следует обратить внимание

Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.

Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.

Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.

Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.

Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете:

Договор мены недвижимости достаточно часто встречается в правоотношениях, связанных с оборотом недвижимости. По своей сути он во многом схож с договором купли-продажи – в обоих договорах происходит приобретение недвижимости. Однако, в договоре мены покупатель является одновременно и продавцом, причем такую двоякую роль выполняют обе стороны договора, а эквивалентом денег (по договору купли-продажи), является обмениваемая недвижимость. В некоторых случаях, в договоре мены так же могут фигурировать деньги – в том случае, если обмениваемые квартиры не равнозначны по своей стоимости и одна из сторон должна доплатить другой определенную сумму, чтобы обмен был равноценным. Рассмотрим более подробно существенные моменты, касающиеся договора мены.

Понятие договора мены недвижимости. Стороны договора, основные положения

В законе (ст.567 ГК РФ) дается общее определение договора мены. Это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Применительно к договору мены недвижимости, можно уточнить, что по данному договору передается недвижимое имущество. Как уже упоминалось выше, в случае неравноценности обмениваемого недвижимого имущества, одна сторона доплачивает другой разницу в денежном эквиваленте. И хотя этот договор, исходя из его сути, должен отражать процессы перехода имущества от одного лица к другому, без участия денег, на практике, чаще встречаются ситуации, когда происходит обмен недвижимостью с доплатой, поскольку найти абсолютно равноценные объекты недвижимости крайне сложно. Договор мены недвижимости по экономическому содержанию и правовой характеристике во многом схож с договором купли-продажи, и поэтому в общих правилах подчиняется нормам о купле-продаже. Для договора мены недвижимости, так же как и для договора купли-продажи, обязательным является указание на предмет договора и его подробное описание. Поскольку в договоре мены происходит взаимная передача объектов, необходимо дать описание обоим имущественным объектам. Так, в договоре необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: для квартиры – указать адрес, площадь, количество комнат, этажность и прочие параметры. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка.

Необходимо заметить, что говоря о договоре мены недвижимого имущества, на первый взгляд может показаться, что речь идет только об обмене одинаковых по сути предметов – квартиры на квартиру, земельного участка на земельный участок. Но на самом деле, это не так. Например, возможет обмен собственником жилого помещения его как на любое другое жилье, так и на земельный участок. Так же иногда возможен обмен и на совершенно другое имущество, например, автомобиль (хотя такие сделки очень редки).

В связи с тем, что равноценной обмениваемая недвижимость может быть крайне редко, законодательно установлено (ст. 568 п.2 ГК РФ) правило о выплате компенсации тем участником договора, чей объект недвижимости имеет меньшую ценность, чем недвижимость (квартира, земельный участок и т.д.) представляемая противоположной стороной. Однако, такая неравноценность должна быть заранее оговорена в заключаемом договоре, а не быть результатом последующих оценок.

Упомянув о цене в договоре мены недвижимости, следует заметить, что речь идет о цене каждого из обмениваемых объектов. Цена каждого объекта недвижимости должна быть указана в договоре – это существенное условие. В случае неравноценности объектов, так же обязательно указание на размер доплаты – платеж при этом производится непосредственно до или после передачи имущества – на это так же необходимо обязательно указать в договоре.

Несколько слов хотелось бы сказать о сторонах данного договора. В договоре мены покупатель и продавец как бы совмещены в одном лице: каждая из сторон сделки признается и продавцом недвижимости, которую она обязуется продать, и одновременно покупателем другой недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Следовательно, каждая сторона данного договора одновременно наделяется и правами, и обязанностями, как продавца, так и покупателя. Это одно из отличительных качеств договора мены недвижимости. Кроме того, хотелось бы заметить, что законодательством не установлены специальные названия для каждой из сторон этого договора.

Так же следует знать, что в договоре мены недвижимости могут участвовать более чем две стороны – это сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон. При составлении таких договоров важно, чтобы стороны передавали только те помещения, права на которые у них зарегистрированы. То есть, заключая договор с большим количеством сторон, прежде всего, необходимо удостовериться, что передаваемое имущество принадлежит лицам, участвующим в договоре, на праве собственности.

В договоре мены недвижимости необходимо указать сроки передачи имущества. И, кроме того, как и в случае с куплей-продажей, нужно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт сторонам следует подписывать непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье.

Равно как и в случаях с куплей-продажей, для договоров мены недвижимости, если одним из собственников (сособственников) является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки. Так же, если обмениваемая недвижимость приобреталась в браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Существенным условием договора мены квартиры (жилого дома) является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, его регистрация невозможна.

Форма договора мены, необходимые документы

Поскольку к договору мены недвижимости применяются правила договора купли-продажи, то договор мены можно составлять в простой письменной форме, либо, по желанию сторон, удостоверить его нотариально. Нотариальное удостоверение желательно в случаях сложных договоров, о которых говорилось выше.

Кроме того, так же как и договор купли-продажи недвижимости, договор мены недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Так же, регистрации подлежит и переход права собственности на обмениваемый объект недвижимости – необходимо зарегистрировать права собственности новых хозяев недвижимости. Если обмениваемая недвижимость находится в разных городах, то оба перехода права собственности регистрируются отдельно – государственная регистрация осуществляется по месту нахождения жилья, следовательно, и право собственности нового хозяина регистрируется в том городе, где находится недвижимость.

Для регистрации в органы УФРС подаются следующие документы:

Непосредственно сам договор мены, подписанный сторонами;

Правоустанавливающие документы сторон на обмениваемые объекты недвижимости;

Документы, удостоверяющие личности сторон сделки (паспорт);

Техническая документация на обмениваемые объекты недвижимости (документы Ростехинвентаризации – технический паспорт и оценочная стоимость – при обмене квартир; кадастровый паспорт земельного участка, документация на постройки на земельном участке – при обмене земельными участками, и т.д.);

Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию;

Заявления собственников;

Выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности по оплате квартплаты (при обмене квартир);

Нотариальное согласие супруга на сделку, а при отсутствии супруга у стороны сделки - нотариально заверенное заявление об отсутствии супруга;

Справка из налоговых органов об отсутствии задолженности по налогам на имущество;

Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жильем, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Говоря о налогообложении, в связи с заключением договора мены недвижимости, следует знать о том, что собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц в размере 13%.

Что Вы думаете по поводу статьи «Договор мены недвижимости: понятие, форма, существенные условия»? Прокомментируйте ее, пожалуйста!

Согласно ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договору мены соответственно применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимости, которую она обязуется передать, и покупателем недвижимости, которую она обязуется принять в обмен.
Переход права собственности по договору мены жилой недвижимости (квартиры, доли в квартире, жилого дома и др.) подлежат обязательной государственной регистрации.

Осуществление процедуры государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным законом от 21.07.1997 № 122 - ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее также - ФЗ № 122 от 21.07.1997, Закон о регистрации).
В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 2 ФЗ № 122 от 21.07.1997, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим ФЗ № 122 от 21.07.1997 системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - ЕГРП).
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.
Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено настоящим Законом о регистрации.
В рассматриваемом случае в регистрационный округе, в пределах которого находится принадлежащая на праве общей совместной собственности квартира, процедуру государственной регистрации договора мены квартир осуществляет Отдел регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ЮВАО Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии г. Москвы (г. Москва, ул. Новомарьинская 12/12, корп. 1) (при этом заинтересованное лицо может обратиться в отдел регистрации прав на недвижимость любого административного округа г. Москвы).
Государственная регистрация возникшего до введения в действие ФЗ № 122 от 21.07.1997 права на объект недвижимого имущества проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в регистрирующий орган, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее также - посредством почтового отправления).
В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления:
подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;
сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;
подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;
доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;
к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель).
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, могут быть представлены одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины. При личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
Кроме этого, необходимо представление нотариально удостоверенного согласия супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, необходимо предоставить следующие документы:
- ксерокопии паспортов физических лиц;
- доверенности от физических лиц (доверенность (доверенности) необходимы, если от их имени представлять документы на регистрацию будет их представитель);
- договор мены (три оригинала);
- экспликация.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает получение документов на государственную регистрацию прав.
Если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством почтового отправления, расписка в получении указанных документов при наличии соответствующего указания в таком заявлении направляется по указанному в этом заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения данным органом указанных документов (ст. 16 Закона о регистрации).
Государственная регистрация права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права документов.
Кроме этого, за государственную регистрацию договора мены уплачивается соответствующая государственная пошлина. В соответствии с пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина для физических лиц за регистрацию договора мены составляет 1000,00 рублей.
Поскольку государственная регистрация договора мены недвижимого имущества влечет за собой государственную регистрацию перехода права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество между участниками данного договора, то государственная пошлина за регистрацию указанного договора мены уплачивается каждым участником договора в равных долях на основании ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации, для каждого субъекта.
Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Так как, согласно договору дарения, квартира передается супругам в общую совместную собственность (без определения долей), им выдается одно свидетельство о праве.

Мена недвижимости: нюансы

Предмет договора

Предметом договора недвижимости могут выступать объекты недвижимости, однако закон не запрещает обменивать недвижимое имущество на движимые вещи. Однако нас интересует мена объектов недвижимости, которые обладают высокой экономической ценностью и предназначены для длительного пользования. Кроме того, для недвижимого имущества не свойственно исчезать в процессе использования, но характерна функциональная сложность и необходимость несения затрат на поддержание его в соответствующем состоянии. Еще одной специфической чертой недвижимого имущества является возможность использования только на определенном участке земли. Существуют конечно недвижимые объекты с землей не связанные и предназначенные, к примеру, для перемещения грузов и людей по воде, но это немного другая весьма специфическая тема. Если говорить о недвижимости вообще, то ее определение закреплено в статье 130 действующего Гражданского Кодекса РФ, как и следующая ее особенность - неразрывная связь с землей, что еще раз указывает на значительную стоимость недвижимого имущества.

В качестве одной из разновидностей недвижимого имущества, жилые помещения (под которыми понимаются жилые , дачи, отдельные и иные жилые помещения, например изолированная комната) обладают определенной спецификой. Жилые помещения обладают целевым назначением и должны быть зарегистрированы в БТИ. Осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению жилыми объектами недвижимости должно осуществляться строго в соответствии с их целевым назначением. Это означает, что собственник помещения не сможет открыть магазин без перевода помещения в нежилой фонд и прохождения иных необходимых процедур. Далее, что касается договора мены одного жилого помещения на другое, в договоре должен быть указан не только адрес квартиры или дома, его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости, но и другие отличительные черты, которые позволяют максимально точно установить его среди других подобных объектов. Если обмену подлежит , то указать следует его местоположение и площадь, категорию и цели использования. Если договор мены недвижимости заключается в отношении здания или сооружения, то в договоре следует указать их наименование и местонахождение, площадь, этажность, назначение и другие параметры. Предмет договора мены недвижимого имущества относится к вещам, которые обладают индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей. Это означает, что такие объекты незаменимы с юридической точки зрения.

Цена договора

Объекты недвижимости, которые подлежат обмену, могут быть равноценны по своей стоимости, а могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, поэтому, если обмениваемое имущество не является равным по стоимости, то в договор следует прописать условие о денежной доплате. Для этого изначально нужно установить стоимость каждого из объектов недвижимости подлежащих обмену, прибегнув к услугам независимого оценщика. Однако в большинстве случаев стоимость передаваемой по договору мены недвижимости устанавливается соглашением сторон, за исключением отдельных категорий участков земли на которые законом установлена "нормативная цена", например для объектов недвижимости, входящих в государственные земли, но передаваемые в собственность юридическим лицам. Также стоимость недвижимости может определяться не за объект в целом, а например, за единицу площади, при этом для установления цены необходимо учитывать фактический размер передаваемого имущества.

Форма договора

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами или их уполномоченными представителями. Несоблюдение письменной формы договора мены означает его недействительность. Это прямо указано в ГК РФ, как и запрет на заключение договора мены путем обмена письмами или телеграммами. Что касается нотариального удостоверения договора мены, то это является правом, а не обязанностью сторон, в отличие от государственной регистрации заключенного договора и перехода права собственности, которую надлежит пройти в обязательном порядке.

Особенность мены

Одной из характерных особенностей договора мены недвижимости является то, что каждая из сторон является продавцом передаваемого товара и вместе с тем выступает в роли покупателя товара, получаемого в обмен. Это означает, что главной обязанностью обеих сторон является передача товара, свободного от каких-либо обременений, например, от права пользования помещением третьими лицами, залога и так далее.

Если обмениваемая недвижимость полежит изъятию третьим лицом по основаниям, возникшим до заключения договора мены, то сторона, у которой такая недвижимость была изъята вправе потребовать возврата товара, полученного в обмен и возмещения убытков.

Условия договора

В договор мены могут включаться практически любые непротиворечащие природе договора и действующему законодательству РФ условия, например, о ремонте квартир или жилых помещений, подлежащих передаче по договору мены недвижимости, о расположении жилых помещений и так далее. Поскольку жилые помещения предназначены для проживания собственника, членов его семьи и других лиц, которые в соответствии с законом имеют право пользования этим помещением, то заключая договор мены, собственник может не получать согласия на обмен указанных выше лиц при условии, что в договоре в качестве одного из существенных условий является перечень лиц, сохранивших право пользования жилым помещением. Для этого нужно перечислить всех лиц и указать их право на пользование обмениваемым жилым помещением.

Переход права

Право собственности по договору мены переходит к приобретателю с момента исполнения договора (обмен документами, выселение из старых квартир и вселение в новые, произведение доплаты и проч.) и прохождения государственной регистрации, которая должна осуществляться в отношении обоих обмениваемых объектов недвижимости одновременно. При этом сторона, уклоняющаяся от прохождения государственной регистрации перехода права собственности, обязана возместить другой стороне убытки, связанные с задержкой регистрации. Как правило, передача недвижимого имущества оформляется передаточным актом, который должен быть подписан обеими сторонами или их уполномоченными представителями. Если одна из сторон уклоняется от подписания передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче недвижимости на условиях заключенного договора мены, то это считается отказом от его исполнения. Не является основанием для освобождения от ответственности за ненадлежащее исполнение договора одной стороны, если другой стороной была принята недвижимость, не соответствующая условиям договора мены, даже при условии, что несоответствие было оговорено в передаточном акте.

С древних времен известен такой способ заключения сделок как обмен. В 2018 году российское законодательство также предусматривает возможность поменять принадлежащий одному владельцу объект недвижимости на дом или квартиру, находящуюся в собственности другого, в качестве подтверждения заключив договор мены.

Нужно ли идти до конца (вплоть до подачи иска в суд), если ваши права были нарушены?

Да Нет

Суть договора

Договором мены признается письменный контракт, заключенный владельцами недвижимости. Результатом подобной сделки, согласно 567 статье ГК РФ, фактически является обмен имущественными правами, а также получения специального свидетельства на недвижимость, ранее принадлежащую другой стороне соглашения.

Обычно под подобным соглашением подразумевается чистый обмен, без участия денежных средств и дополнительного имущества.

Однако если объекты, выступающие в качестве предмета контракта, неравнозначны по себестоимости, в документ могут включаться и иные условия, сопровождающие сделку:

  • обмен одной большой квартиры на несколько маленьких;
  • внесение дополнительной платы владельцем более дешевого жилого помещения;
  • дополнение основного объекта мены другим имуществом. Например, для уравновешивания стоимости предметов договора, можно вместе с маленькой квартирой отдать дополнительно автомобиль, чтобы получить большее помещения без доплаты.

При заключении соглашения о бартере принадлежащее каждой из сторон имущество подлежит отчуждению. По сути, сделка практически идентична той, которая производится по договору купли-продажи.

Существенным отличием является лишь практически полное отсутствие денежной стороны вопроса, исключая небольшие суммы доплаты, компенсирующие разницу в стоимости.

Основные моменты договора мены квартиры

Соглашению об обмене недвижимости присущи особые черты:

  1. При заключении договора действуют те же правила, что и при покупке-продаже квартиры. Исключением являются случаи, когда подобные условия противоречат сути конкретной сделки.
  2. После выполнения условий соглашения, в соответствии с положениями 570 статьи ГК РФ, право собственности на указанное имущество переходит к новым владельцам одновременно. Однако полученную недвижимость нужно зарегистрировать в государственном реестре.
  3. В договоре прописывается цена каждого из объектов. Если она не указана, квартиры принято считать равнозначными.
  4. Расходы, сопровождающие сделку, ложатся на плечи стороны, которая предложила бартер.
  5. Сроки передачи объектов недвижимости могут отличаться. В этом случае в действие вступает 328 статья ГК РФ, регулирующая порядок исполнения встречных обязательств.

Главным условиям обретения сделки юридической значимости является внесение существенных условий. При соглашении об обмене к ним относят:

  • Описание квартир, с указанием технических характеристик помещений, а также их цены;
  • Список третьих лиц, которые имеют право пользоваться жильем после осуществления обмена. Если таковых нет, об этом указывается в отдельном пункте.

Основным условием вступления в силу документа является полное согласие сторон по каждому вопросу. Только при достижении полного консенсуса сделка будет считаться совершенной.

Плюсы и минусы

Заключение подобного соглашения при обмене квартирами, позволяет сторонам пользоваться некоторыми преимуществами:

  1. Договор защищает права участников. Бумага принимается к рассмотрению в суде при возникновении конфликтов, которые невозможно урегулировать мирным путем.
  2. Если уже состоявшийся обмен признан недействительным, сторонам возвращаются принадлежавшие им ранее жилые помещения.
  3. Соглашение не требует обязательного нотариального заверения.
  4. Сокращаются расходы, связанные с переводом денег, так как подобные операции чаще всего отсутствуют.

Но у подобной сделки, как, в сущности, и у любой другой, имеются минусы. Однако их не так уж много:

  1. Долгий поиск подходящего для обмена варианта. Если среди знакомых и родственников нет желающих поменяться квартирами, или никто из них не владеет помещением, обладающим нужными конфигурациями, то второго участника сделки придется искать значительное количество времени.
  2. Оценка имущества зачастую производится субъективно, стороны пренебрегают привлечением независимого эксперта к оценке помещений. В дальнейшем подобное халатное отношение зачастую приводит к расторжению договора.

Могут также возникнуть определенные конфликты с налоговыми органами, особенно если имущество, подлежащее обмену, определенно не является равнозначным, а факт доплаты в соглашении не отражен.

Стороны договора

В 31 главе ГК РФ, регулирующей отношения по договору мены, отсутствуют явные ограничения круга лиц, которые могут являться сторонами сделки. Поэтому по общим правилам законными участниками сделки признаются:

  • физические лица;
  • государство;
  • организации;
  • субъекты РФ;
  • муниципальные образования.

Единственным спорным моментом является участие государства в бартере.

Так как распоряжаться имуществом могут только непосредственные владельцы, участниками могут быть только они. Однако в исключительных случаях право на распоряжение может быть передано третьим лицам, при оформлении на них доверенности.

Каждая сторона выступает одновременно в качестве покупателя и продавца, так как и принимает и реализует недвижимость.

Форма договора мены квартиры

Контракт об обмене недвижимостью может быть заключено исключительно в письменной форме. Заверять его в нотариальной конторе не обязательно, однако поход к специалисту можно совершить при наличии желания у сторон.

Соглашение мены предусматривает и устную форму. Отказ от оформления письменного договора возможен в следующих случаях:

  • стоимость договора – меньше 10 МРОТ;
  • передача объектов производится единовременно, право собственности наступает в один и тот же момент.

Однако передача квартир подобным образом не производится, так как противоречит правилам оформления соглашения о купле продаже, являющимся приоритетными:

Образец договора

В соглашении должны быть в обязательном порядке прописаны существенные условия сделки, без которых она будет признана ничтожной. Нужно также внести и дополнительные пункты, которые всесторонне описывают сделку:

  • сведения об участниках;
  • место заключения соглашения;
  • дата передачи имущества;
  • обстоятельства, способные повлиять на ход обмена.

Чтобы учесть все нюансы и обезопасить собственные права, следует обратиться к юристу, который поможет составить документ. Однако можно воспользоваться и универсальными шаблонами, скачанными из Интернета. Их всего два: образец для равноценного обмена или неравноценной сделки.

Типичные ошибки при составлении и заключении договора

Любые неточности в заполнении документа могут привести к оспариванию сделки и признанию ее ничтожной. Наиболее часто отмечаются следующие ошибки при составлении договора:

  • предоставление неполной информации о предметах обмена;
  • отсутствие ссылки на документы, подтверждающие право собственности или доверенность, выданную владельцем недвижимости при участии в сделке доверенного лица;
  • оценка стоимости производится в иностранной валюте;
  • не сформирован порядок расчета между участниками;
  • не указан способ внесения дополнительных платежей при неравноценном обмене, либо отсутствуют реквизиты сторон;
  • не установлен срок действия соглашения;
  • отсутствует пункт, содержащий условия расторжения соглашения.

Отдельно также выделяется размер неустойки, выплачиваемой в случае нарушения условий сделки. Об этом часто забывают стороны соглашения, составляющие документ без помощи юриста.

Регистрация договора мены квартиры

Чтобы сделка обрела юридическую силу, ее необходимо зарегистрировать в органах гос. учета. Для этого потребуется предоставить ряд бумаг:

  1. Заявление участника сделки об обмене недвижимости.
  2. Договор мены.
  3. Техническая документация на квартиры, в том числе паспорта кадастра.
  4. Документ, подтверждающий право на владение жилым помещением.

В некоторых случаях могут потребоваться и иные бумаги, например, согласие органов опеки при регистрации в квартире несовершеннолетнего, или согласие супруга участника обмена.

Регистрация совершается органами Росреестра. Гражданин обращается в отделение организации по месту жительства.