Два варианта продажи части дома
Продать часть дома непосвященному человеку очень непросто. Владелец при реализации своей недвижимости может столкнуться с множеством нюансов, из-за незнания которых и время понапрасну тратится и результаты получаются не те, что ожидались. Сложно продать дом, принадлежащий одному хозяину. Но еще сложнее это сделать, когда жилищем владеет несколько человек и кто-то решился на продажу своей законной части. Такая ситуация складывается в случае раздела коттеджа по наследству или же расторжения брака. В разных ситуациях возможны два варианта сделок по продаже части дома, один из которых предусматривает продажу на рынке доли в праве собственности на жилую недвижимость (т.е дом). А второй - продажу части жилой недвижимости (дома), которая, являясь отдельным жилым помещением, физически отделена от других частей.
Права и обязанности
совладельцев дома при продаже части
Собственник, продающий свою долю в совместной собственности либо отдельное жилое помещение, прежде всего, должен предложить ее выкупить остальным владельцам жилого дома. Именно они обладают преимущественным правом покупки. И предложение, и в случае, если был получен отказ, все должно быть грамотно документально оформлено, а не сделано в устной форме. Стоит отметить, что у продавца имеется право выбора, если приобрести часть дома желают сразу несколько его совладельцев. Совладелец же может обратиться в суд с исковым заявлением с тем, чтобы на него перевели права и обязанности покупателя в случае, если при продаже части было нарушено преимущественное право покупки. При продаже жилого помещения постороннему человеку пострадавший сособственник может это сделать в течение 3-х месяцев со времени проведения сделки. Причем он не может повлиять на признание сделки купли-продажи недействительной, но зато закон на его стороне с тем, чтобы потребовать восстановить нарушенное право преимущественной покупки. И если пострадавший совладелец предварительно переведет на депозит суда сумму, за которую была продана часть дома постороннему лицу, то в этом случае он выиграет в суде. Если собственникам вручено уведомление, но они не спешат официально отказываться от выкупа доли, то интересант может подождать 3 месяца с этого момента, и после уже открыто продавать свою собственность на рынке.
Первый вариант продажи части дома
Человека, приобретшего долю дома, ожидают условия наподобие, как в коммуналке, что является не слишком привлекательным вариантом для покупателя. Новому владельцу доли придется наравне со всеми обитателями дома пользоваться кухней, ванной и туалетом. Такой вариант еще подходит для дачи, в которую наведываются изредка. Но вот в загородном коттедже с постоянным проживанием вряд ли кто согласится на подобные условия. Поэтому продавцу доли придется сделать приличную скидку, если он все-таки хочет, чтобы сделка как можно скорее состоялась.
Второй вариант продажи части дома
Во втором варианте продажи необходимо, чтобы часть была отделена как физически, так и юридически, что более затратно. В данном случае доля продается уже в качестве отдельного объекта. Примерно, как секция в таунхаусе. Процедура называемая, как продажа доли, выделенной в натуре, реализуется в соответствии с рыночной ценой. Этот вариант наиболее приемлемый для продавца недвижимости, однако, он требует совершения ряда действий. Выделить долю в натуре можно при выполнении нескольких условий, главным из которых является возможность физически разделить жилище так, чтобы можно было использовать каждую в отдельности часть. Выделенная часть интересанта должна быть абсолютно изолированной от других частей дома, с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть, это должно быть помещение со всеми признаками полноценного жилья. Процесс выделения не обходится без перепланировки, которую необходимо согласовать и узаконить. После перепланировки в БТИ заказывают техпаспорт с уже внесенными изменениями в конструкцию жилого объекта.
Следующий этап - это узаконивание нового объекта. То есть, на него требуется
зарегистрировать право собственности. Данную процедуру проводят в
территориальном отделении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии.
Пакет документов при обращении в службу будет состоять из заявления о
государственной регистрации от каждого в отдельности сособственника, а также соглашения
на выделение части от каждого из них,
правоподтверждающих документов и техпаспорта. Процедуру выделения доли в натуре
зачастую усложняет несогласие остальных
собственников дома с тем, чтобы он превращался в два жилых объекта. В таком
случае интересант может решить свой вопрос в суде, что уже сложнее и не обойдется
без профессиональной юридической помощи.
Следующим подводным камнем, с которым сталкиваются при продаже части жилого дома, это разделение участка. Так же, как домом, землей могут владеть несколько человек. Разделу участка предшествует договор с участием всех сособственников, заверенный нотариально. После чего, на участки, поставленные на кадастровый учет, получают уже новые документы о собственности. Стоит отметить, что разделить земельный надел не всегда реально, ввиду разных требований в различных муниципальных образованиях, законодательно ограничивающих минимальный размер надела.
Добавить комментарий
Часто частный дом или квартира принадлежат не одному собственнику, а нескольким, или, другими словами, недвижимость является общей собственностью разных людей, которые именуются сособственниками. Как правило, такая собственность образуется из-за того, что люди приватизируют на несколько человек свои квартиры, наследуют их частями и в результате возникает долевая собственность.
Обратите внимание: речь идет о доле в праве собственности, а не о части жилплощади. Доля не измеряется в квадратных метрах и не дает права «автоматически» занять какую-либо комнату в квартире или доме. Чтобы определить, какой частью жилья, пропорциональной доле, вы сможете пользоваться, нужно выделить долю в натуре, но там должны быть соблюдены определенные условия.
Несмотря на то, что долю нельзя ни пощупать, ни потрогать -ее можно продать. Продать долю в доме или квартире вполне реально.
Но встают два вопроса:
Как продать долю в доме и кто ее купит?
Однако, несмотря на эти вопросы в последнее время количество сделок с долями квартир значительно выросло.
Насколько сложны такие сделки и в чем состоят основные трудности?
Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право «первого выкупа» доли, планируемой для продажи постороннему лицу.
Суть в том, что продавцам долей важно знать основное правило: сособственники — владельцы остальных долей в квартире — имеют преимущественное право покупки.
По закону их нужно письменно уведомить о продаже доли в доме с указанием цены. Далее, с момента получения уведомления сособственники месяц могут думать и принимать решение о покупке или отказе от покупки доли. Если по окончании месяца заявок на покупку от содольщиков не поступает, можно продавать долю в доме любым лицам.
На практике при регистрции договора купли-продажи в регистрационной службе, требуются документы, подтверждающие, что сособственникам было разослано уведомление и они отказались купить долю, причем, отказ должен быть письменным и заверен у нотариуса. Иногда с этим бывают проблемы: невозможно найти всех сособственников (они ведь могут и в другом населенном пункте жить, и за границей) и уговорить их явиться к нотариусу. Некоторые могут воспротивиться чисто из вредности…
В таких случаях рекомендуется обратиться к нотариусу, и тот со своего адреса отправляет сособственникам письма (о продаже доли) с уведомлением о вручении.
Причем, эффективнее рассылать сразу по нескольким известным адресам содольщиков: на домашний (по месту постоянной регистрации) и рабочий.
Через месяц после получения квитка о вручении письма адресату-содольщику, можно смело заключать сделку. При этом, квиток и сохраненная копия письма-уведомления будут полноценными доказательствами соблюдения прав содольщиков на преимущественную покупку.
Регистрационная служба обычно без проблем принимает такие документы.
Продавец вправе назначить любую цену доли, исходя из принципа рыночной свободы. Однако, если он решит схитрить и в уведомлениях содольщикам указать завышенную цену, а получив отказ, продать третьему лицу снизив цену, то обиженные сособственники могут разрушить сделку.
Для этого любой из содольщиков может обратиться в суд, внести на депозит последнюю (реальную) стоимость продажи, и право собственности перейдет к нему.
В свою очередь, пострадавший покупатель в такой ситуации вполне может предъявить претензии и требования о компенсации возникших убытков продавцу.
Самый важный вопрос: где сможет жить покупатель доли?
Напомним, конкретная комната «в счет доли» автоматически не выделяется. Чтобы определить, какая жилплощадь в квартире или доме будет соответствовать каждой из долей, сособственникам нужно заключать соглашение о порядке пользования жилым помещением. Обычно для надежности оно удостоверяется у нотариуса.
Стоит иметь в виду, что места общего пользования — кухню, ванную, коридоры — делить нельзя, они остаются совместными.
На практике часто случается, что между жильцами начинаются споры, и тогда решать проблему приходится через суд. В этой связи, следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства :
а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;
б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;
в) финансовое положение и многое другое.
Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.
Нередко доли приобретаются для того, чтобы была возможность оформить регистрацию по месту жительства («прописку») — особенно это характерно для крупных городов. Регистрация по месту жительства нового собственника доли в квартире
осуществляется без согласия сособственников.
Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности.
Но, вселяясь в квартиру с семьей, следует учитывать, что для регистрации членов семьи собственника по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому, покупая долю в квартире это следует учитывать, если в дальнейшем планируется регистпироваться и проживать там всей семье.
Например, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумнее приобрести ее по 1/6 на каждого.
Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.
Обстоятельство, что это доля, а не целый дом, не может помешать продаже. А сособственники других долей - могут.
По общему правилу (Гражданский кодекс), собственник вправе распорядиться своим имуществом. Даже если это доля дома или часть дома, ей можно распорядиться, в том числе продать. Но перед продажей обязательно надо предложить ее выкуп соседям-сособственникам.
Чем отличается часть дома от доли дома?
Часть дома - это самостоятельный объект, участвующий в обороте без ограничений и не требующий при сделках согласия иных собственников. Доля дома предполагает и обязыввает сделать предложение сособстенникам о преимущественном выкупе. Другими словами, часть дома Вы можете продать беспрепятственно, а долю - придется спрашивать согласие или отказ сособственников.
Как происходит предложение покупки при продаже доли дома?
Собственник должен любым способом предложить выкуп доли за определенные деньги . Это может быть предложение, отправленное через нотариуса, самостоятельное уведомление по почте, телеграмма или иные варианты. При этом у Вас на руках должно быть документальное подтверждение, что предложение отправлено, текст - прилагается. Идеально - уведомление о получении адресатом Вашего предложения с датой вручения.
При получении предложения от вас, сособственники других долей или соглашаются купить за предложенную сумму, или отказываются, или ничего не делают (считается, что отказываются).
Но вот какие могут быть препятствия:
- сособственник согласился покупать, но денег у него нет (и сам не купил, и вам не дал);
- неизвестно фактическое место жительства адресата;
- претендент на обладание доли не вступил в права на свою долю (к кому отправлять предложение?);
- сособственник - несовершеннолетний ребенок и требуется отказ органов опеки и попечительства и пр.
Единого совета на все случаи жизни - нет. Более того, на ряд вопросов нет прямых указаний законодательства. Приходится руководствоваться обычаями делового оборота и судеюной практикой. И можно подойти на консультационный прием к юристу по недвижимости (платно) или к специалисту (бесплатно) нашей организации, обсудить план возможных действий.
Когда нельзя продать долю дома
Правила для продажи доли такие же, как и для целого объекта: должны быть соблюдены все законодательные требования. Но есть ряд ситуаций, когда продавать долю дома нельзя или невозможно:
- собственник доли недееспособный гражданин или обладает ограничениями здоровья, препятствующими этому;
- нет документов о праве собственности на долю;
- органы опеки или иные обязательные при продаже организации не дают разрешение на отчуждение;
- перепутаны доли и части дома и пр.
Большинство таких вопросов может быть решено специалистами, имеющими опыт в таких делах. Часть решений будет носить оформительский характер, а ряд вопросов может быть решен только в судебном порядке. Но все же решится, итог будет. Обращайтесь, поможем. У нас много опыта в таких делах.
Чем отличается продажа доли дома от продажи части дома?
Доля дома - это выраженный в процентном или долевом соотношении метраж от всего дома в комплексе функциональных характеристик. Доля дома может быть выделена или не выделена. Выделенная доля, обычно, сто ит при продаже дороже невыделенной. Часто в соотношении 2:1. Но если такую долю выкупают последней и от ее покупки зависит обладание покупателем всем домом, ее цена, наоборот, может быть выше рыночной стоимости.
Часть дома - это отдельный объект, состоящий на кадастровом учете как самостоятельная единица недвижимости.
В нашей практике мы приняли к производству очень запутанное дело, в котором наследники доли части дома спорили с новыми собственниками, купившими всю часть дома, вместе с долей, причитающейся третьим лицам по наследству. Сначала это трудно было понять самому адвокату, несколько недель проводили экспертизу документов. Потом определяли права наследников, права покупателей. Оказалось, что нотариус выдал ошибочно неверные документы на право собственности продавца этой спорной доли части дома. ..
С частями дома надо работать и продавать-покупать очень осторожно. Если одновременно на одном земельном участке есть дом в частях, и от такой части продают долю, надо просмотреть всю историю документов и прав собственника. Иначе в итоге можно ничего не купить, а деньги потратить.
Наши специалисты с опытом работы в таких продажах готовы прийти Вам на помощь!
Здравствуйте. Как правильно оформить сделку по продаже 100% доли российского ООО с единственным российским учредителем гражданину Кахахстана? Хотим через нотариальную контору по договору купли-продажи.Какие нужны документы?
Продажа доли кврартиры
Добрый день. Имеется однокомнатная квартира. После развода, по инициативе супруги, по решению суда, определены доли: 70% мне, 22% бывшей жене, и по 4% двум несовершеннолетним детям (7 и 8 лет). Проживаю в квартире я один. Бывшая супруга, давит и...
389
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как правильно продать долю в квартире
Собственником 2-комнатной квартиры являюсь я. В ней прописаны муж и сын. Сын только прописан, проживает в другом городе. С мужем мы живем вдвоем, но отношения сложные. Смогу ли я продать часть квартиры, не разводясь с мужем. Т.е. я хочу сказать, что...
26 Июня 2017, 17:29, вопрос №1678896 Татьяна, г. Вятские Поляны
Все услуги юристов в Москве
Продажа доли в квартире с общей долевой собственностью
Квартира в Москве в общей долевой собственностью на четверых человек один из них ребёнок. Может ли один из собственника в продать свою долю третьим лицам.? Доли в натуре не выделены!
600
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа доли квартиры родственникам
здравствуйте хочу продать долю в квартире родственникам, подскажите куда обращаться? (1/4 доли в двухкомнатной квартире)
08 Сентября 2016, 16:30, вопрос №1371457 Елена, г. Екатеринбург
Возможна продажа доли квартиры без согласия совладельцев?
Добрый день! Имеем квартиру в долевой собственности на 3 человек. Может ли один из совладельцев переписать/продать свою долю или прописать человека в квартире без согласия остальных?
389
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа доли в доме
Добрый день. Можно ли продать свою долю в доме, если другой собственник умер, а наследники еще не вступили в права (еще не прошло полгода)? Наследники согласны на продажу. Покупатель есть.
16 Июля 2016, 13:02, вопрос №1316455 Наталья Рубанова, г. Шахты
289
стоимость
вопроса
вопрос решен
Как продать только долю земли, находящейся в общедолевой собственности без продажи доли дома?
Земля 12 соток находится в равных неразделённых долях по 1/4 у 4 собственников. На земле имеется дом на 4 квартиры, который также находится в общедолевой собственности по 1/4 у 4 собственников. Один собственник имеет желание продать другому...
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего в ней
Добрый день! В наличии имеется 1 комнатная квартира с долей в ней несовершеннолетнего ребенка (куплена в ипотеку с погашением остатка долга материнским капиталом и выделением доли ребенку). Сейчас хотим ее продать для постройки капитального дома на...
600
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа долей земельного участка
Земельный участок 12,8 соток и частный дом 52 м2 достались по закону 4-м наследникам (общедолевая собственность в равных долях, доли не выделены). Один из наследников от содержания общего имущества уклоняется, оформлением права не занимается. Трое...
Как оформить в свою часть дома родственницу без запрета второго собственника?
у моего ребёнка по наследству от отца осталось в собственности 1/2 части дома. 1/2 находится в собственности бывшей свекрови, по планировке есть общий вход и помещения совместного пользования(т.е. проходные комнаты). может ли свекровь продать свою...
300
стоимость
вопроса
вопрос решен
Продажа доли второму собственнику
Здравствуйте! В случае продажи ничтожной доли (1/9) в квартире второму собственнику, надо ли заключать обычный договор купли продажи у нотариуса, или достаточно договора о перераспределении долей? Надо ли иметь согласие второго собственника, если...
Далеко не всегда дом оформляется на одного владельца. В некоторых ситуациях дом принадлежит сразу нескольким лицам: при наследовании, при покупке жилья супругами. Нередки случаи, когда требуется знать, как продать долю в доме, принадлежащую одному из совладельцев. Процедура продажи части домовладения будет отличаться от оформления сделки с целым домом. В данном случае, исходят из принципов соблюдения законодательства в процедуре оформления и учета интересов остальных собственников.
При оформлении продажи одним из собственников частного дома с земельным участком, необходимо различать, является ли часть дома отдельной или доля в недвижимости не выделена и не обособлена, как это бывает с разделом имущества при разводе. В этом случае в договоре купли-продажи объектом сделки указывается доля в праве собственности на дом. Когда речь идет о переходе права другому собственнику части дома с земельным участком, объектом сделки является отдельная часть недвижимости, физически отделенная от целого дома.
Описание процедуры продажи доли
Регистрации перехода права на часть или долю в частном доме предваряет процесс согласования и сбора необходимой документации.
Сбор документов можно вести параллельно процессу согласования, так как некоторые из бумаг напрямую связаны с работой по согласованию продажи доли в доме с остальными участниками права.
Для сделки потребуются следующие оригиналы:
- Оригиналы гражданских паспортов сторон сделки;
- Оригиналы документы, наделяющие правом владения и распоряжения частью;
- Согласие на продажу от всех сособственников, с нотариальным заверением;
- Заверенный нотариусом отказ;
- Выписка лицевого счета;
- Предварительный проект договора на продажу с указанием условий предполагаемой сделки (заверяется нотариусом);
- Соглашение о купле-продаже и приемо-передаточный акт.
Этапы подготовки
- Подготовка документов о праве долевой собственности. Чтобы продать часть дома требуется наличие правоустанавливающего документа, дающего право продавцу на передачу имущества новому хозяину.
- В случае отсутствия свидетельства на часть дома и земельного участка, следует его оформить путем запроса техпаспорта в БТИ и землеустроительной конторе. На основании полученной техдокументации на участок проводят регистрацию в Роснедвижимости с выдачей кадастрового паспорта, а затем регистрируют право долевой собственности в Росреестре.
- Согласование продажи с остальными собственниками проводится путем подписания нотариального разрешения от всех участников права на весь объект.
- Перед сделкой необходимо, чтобы на отчуждаемой части дома никто не был прописан. Данный факт подтверждается соответствующей справкой.
- Составление и заверение нотариусом предварительного документа с указанием условий продажи доли.
- Уведомление об условиях планируемой сделки всех совладельцев и получение от них нотариально заверенного отказа от покупки ввиду наличия у них преимущественного права выкупа.
- В случае игнорирования действий продавца, по истечении одного месяца часть дома можно будет продать.
- Составление и подписание договора на продажу недвижимости у нотариуса, подписание передаточного акта. Данные документы будут являться основанием для новых хозяев для регистрации нового права собственности.
Читайте также Оплата налога при продаже дома с земельным участком, которые находятся менее 3 лет в собственности
Особенности продажи
В случае, если собственник намерен передать на возмездной основе свои права на долю в доме, придерживаются ряда правил:
- Совладельцы дома имеют первоочередное право выкупа согласно ст.250 ГК, поэтому продавец обязан письменно уведомить каждого о своем намерении продать.
- К мероприятиям по согласованию сделки и составлению договорной документации подключают нотариуса, который подготовит должным образом уведомительные и разрешительные письма, оповестит сособственников и заверит все документы.
- Основанием для продажи может стать как отказ от покупки от совладельцев, так и их молчание. При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
- Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон. В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи.
Продажа отдельной части
Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.
Для того, чтобы часть дома была признана отдельной, необходимо соблюдение ряда требований:
- Жилье может быть отделено физически от остальных помещений;
- Быть пригодным для проживания в соответствии с действующими санитарными и техническими нормативами;
- Помещение должно соответствовать категории «недвижимой собственности», т.е. изменение места расположения помещения не может быть произведено без какого-либо урона;
- Выделение не должно проводиться в ущерб прав остальных собственников.
Выделение может быть осуществлено физически, если устанавливается порядок пользования долевой собственностью всеми собственниками, а также организуется отдельный выход из обособляемой части дома.
Обязательным условием продажи обособленной части дома является регистрация изменений в недвижимости согласно закону и наличие техпаспорта, позволяющего поставить часть дома на кадастровый учет.
Нюансы сделки
При оформлении сделки по продаже части жилого дома требуется предоставление кадастровых паспортов и на отчуждаемую часть, и на весь дом. В договоре указывают стоимость части, и среднюю цену за весь дом полностью.
