Срок проживания временных жильцов не может превышать. Временные жильцы

§11.7. Временные жильцы

В соответствии со статьей 80 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. При прекращении договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 статьи 80 ЖК РФ требования временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Положения о временных жильцах содержатся в статье 680 ГК РФ, где говорится, что наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Правовое положение временных жильцов характеризуется следующими особенностями:

1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним;

2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов;

3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Например, норма постановки на учет в г. Москве устанавливается в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. 4, 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в г. Москве соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 10 названного Закона);

4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев подряд. В противном случае по истечении шести месяцев со дня вселения временные жильцы подлежат выселению*(108);

5) проживание временных жильцов основано на договоре безвозмездного пользования, который может быть заключен в устной форме. У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем;

6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми помещениями. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем. В соответствии с частью 12 статьи 155 Жилищного кодекса плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение при прекращении жилищных правоотношений они подлежат выселению по решению суда в принудительном порядке без предоставления другого жилья.

Если помещение эксплуатируется в рамках договора социального найма, наниматель может практиковать временное проживание граждан. Временные жильцы могут проживать в квартире в краткосрочном периоде. При этом они не приобретают каких-либо прав на имущественный объект.

Кто такие временные жильцы?

Чаще всего временными жильцами становятся родственники или коллеги, домашний персонал или друзья нанимателя. В принципе временным жильцом может быть любой, даже незнакомый человек, главное согласие нанимателя на его проживание в квартире.

Основные постулаты, касающиеся порядка проживания рассматриваемой категории жильцов, изложены в гражданском и жилищном законодательстве (ст. 80 ЖК РФ):

разрешение на проживание должно быть получено у членов семьи нанимателя;
наниматель может ограничить право жильцов на пребывание в квартире, в случае если их присутствие сократит площадь жилья на каждого члена семьи до уровня, расположенного ниже учетной нормы.
срок проживания временных жильцов зависит о воли нанимателя, который предоставляет возможность пользоваться недвижимостью без внесения дополнительной платы.

Если с жильцом заключается договор коммерческого найма, то жилплощадь предоставляется за плату, которая оговаривается в специальном соглашении, заключаемом сторонами.

Временные жильцы не оплачивают содержание помещения, а также не осуществляют никаких платежей в пользу нанимателя. Если жилплощадь представляется на иных условиях, то скорей всего речь идет о договоре коммерческого найма, понятие которого обозначено в гражданском и жилищном законодательстве.

Наниматель, информировавший наймодателя о передаче квадратных метров в поднаем иным гражданам, может временно покинуть квартиру и проживать в удобном для себя месте. Если наниматель проживает в квартире, он может отдать в поднаем часть жилой площади.

Поднаем или коммерческий найм?

Права временных жильцов лишь отчасти защищены законодательными нормами. Временное проживание не предполагает оформления договора, а основывается на устном консенсусе, достигнутом между нанимателем и жильцами.

В отличие от коммерческой найма жилого помещения временное пребывание граждан на чужой жилой площади не оформляется каким-либо специальным договором, а осуществляется на основе их взаимной договоренности.

Временные жильцы не могут самостоятельно регулировать вопросы, связанные с эксплуатацией жилой площади. Если наниматель расторгает договор найма, жильцы должны покинуть помещение. В ситуациях, когда временные жильцы нарушают стандартные нормы пользования квартирой, ответственным считается наниматель.

Бесплатное жилье навечно?

Временные жильцы могут наслаждаться бесплатным жильем не более 6 месяцев. Конкретные даты обсуждаются с нанимателем. Если сроки не были уточнены, то выселение из квартиры временных жильцов производят через неделю после информирования о необходимости освободить квартиру.

Выселение граждан, проживающих в квартире на правах временных жильцов, инициирует наниматель или иные лица, зарегистрированные на занимаемой площади. Основанием для изменения первоначальных договоренностей служат следующие моменты.

Одним из полномочий нанимателя является право сдачи в поднаем жилого помещения, а также право вселения в жилое помещение временных жильцов.

Поднаем жилого помещения. Наниматель жилого помещения вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с согласия наймодателя сдавать в поднаем жилое помещение в случаях и в порядке, установленных Жилищным кодексом и другими законодательными актами Российской Федерации. По договору поднайма жилого помещения наниматель передает на срок в пользование поднанимателю часть занимаемого им помещения, при временном въезде - все жилое помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением (ст. 76 ЖК РСФСР). Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (ст. 685 ГК РФ).

Правила сдачи жилого помещения в поднаем устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается:

1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее установленной нормы;

2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 3 ст. 36 ЖК РСФСР);

3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;

4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным. Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон.

В ст. 78 ЖК РСФСР говорится, что в случае сдачи в поднаем жилого помещения с превышением установленной платы, незаконно полученная сумма подлежит взысканию в доход государства. Однако эта норма фактически утратила силу и не применяется, так как она противоречит принципам, на которых развиваются рыночные отношения в жилищной сфере. По этим же основаниям фактически утратила силу норма, закрепленная в ст. 79 ЖК РСФСР и предусматривающая изъятие жилой площади, используемой "для извлечения нетрудовых доходов".

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 685 ГК РФ). На договор поднайма не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора коммерческого найма на новый срок. Поэтому по истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и, при отказе освободить занимаемое жилое помещение, по требованию нанимателя подлежит выселению в судебном порядке без предоставления ему другого жилого помещения.

Договор поднайма может быть также расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. 65 и 98 ЖК РСФСР: при возвращении нанимателя или членов его семьи в жилое помещение, а также в случаях систематического разрушения или порчи поднанимателем или членами его семьи жилого помещения, нарушения правил общежития и по другим основаниям.

Вселение временных жильцов. Наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию и с предварительного уведомления наймодателя разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением.

Наймодатель, получив уведомление о возможном их въезде, может запретить проживание временных жильцов либо их въезда при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев (ст. 680 ГК РФ, ст. 81 ЖК РСФСР). Правило ст. 680 ГК РФ о временных жильцах носит общий характер и применяется к любому виду договора найма.

В отличие от норм ст. 81 ЖК РСФСР, не предусматривающей получение согласия наймодателя при вселении временных жильцов, ст. 680 ГК РФ вводит требование о предварительном уведомлении наймодателя о вселении временных жильцов.

Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает взимания платы за пользование помещением, поскольку обычно в качестве временных жильцов пользуются жилым помещением родственники или близкие друзья нанимателя и членов его семьи. Временные жильцы, если они вселились не как члены семьи нанимателя, не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде из помещения-. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения.

Правила о временных жильцах, установленные в ст. 80 ЖК РФ, воспроизводят большинство положений , содержащей аналогичные нормы. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи (вселенных в жилое помещение по правилам ст. 70 ЖК РФ), независимо от наличия родственных отношений с нанимателем.

Вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух условий: а) взаимного согласия (т.е. единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; б) предварительного уведомления наймодателя.

Формальных требований к уведомлению наймодателя ЖК РФ не предъявляет. Представляется, что наиболее целесообразно осуществлять такое уведомление в письменной форме, так как в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.

Новеллой по сравнению с ЖК РСФСР является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления (об указанных нормах жилой площади см. ст. 50 ЖК РФ). Напомним, что в общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (см. ст. 15 ЖК РФ).

Следует полагать, что если в разумный срок (т.е. объективно необходимый для принятия соответствующего решения) после получения уведомления наймодатель не запретил проживание временных жильцов, то условие об уведомлении наймодателя можно считать выполненным. В этом случае наниматель, получив согласие всех совместно с ним проживающих членов семьи, вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение. С момента вселения таких жильцов наниматель принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.

Введено новое правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК РФ). Ранее такой предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК РСФСР).

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в ч. 4 ст.80 ЖК РФ требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения

Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Однако это не означает, что гражданско-правовые отношения нанимателя и временных жильцов не могут быть урегулированы в договорном порядке. Например, указанные лица вправе заключить договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ.

Наумова Р.Л., гендиректор юридического центра.

Современное жилищное законодательство России допускает безвозмездное пользование жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Правила о подобном бесплатном пользовании указаны в ст. 80 ЖК РФ.

А именно: наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя (т.е. органов государственной власти и местного самоуправления) вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам), т.е. вправе вселять временных жильцов.

Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в данной коммунальной квартире, а также собственников иных жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире, не требуется.

Согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 ЖК РФ.

Таким образом, вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух следующих условий:

взаимное согласие (единогласие) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи по вопросу вселения временных жильцов в их жилье;

предварительное уведомление наймодателя.

Формальных требований к уведомлению наймодателя жилищное и иное законодательство России не содержит. Но целесообразнее и дальновиднее будет направление подобного уведомления наймодателю в письменной форме. Это поможет впоследствии представить данный документ как доказательство в суд или иные органы.

В Москве такой подобный уведомительный порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 г. N 68.

В данном случае речь идет скорее не об уведомлении наймодателя, а о его согласии на проживание временных жильцов, так как наймодатель вправе запретить, к примеру, проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Следовательно, получив подобную информацию предварительно, наймодатель по данному основанию имеет право не допустить въезд временных жильцов в квартиру.

В любом другом случае наймодатель не может запретить проживание подобных жильцов.

Но в данном случае становится очевидным, что вселение временных жильцов все-таки при несоблюдении нормы жилой площади в принципе возможно, но лишь с согласия наймодателя, и запрещение наймодателя не может быть оспорено в судебном порядке.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.

Но, к примеру, М.Ю. Тихомиров в своем Комментарии к Жилищному кодексу РФ <1> указывает, что в данном случае согласия наймодателя на вселение временных жильцов не требуется, достаточно лишь предварительно предупредить о них. И предварительное уведомление наймодателя тем самым служит сообщением ему о временных жильцах. И отказать наймодатель может только в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, включая и временных жильцов. Это новелла в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по сравнению с жилищным законодательством 1983 года.

<1> Комментарий к статье 80. Издательство М.Ю. Тихомирова, 2005.

При согласии наймодателя с нанимателем должно быть заключено дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов.

Применявшееся до введения в действие ЖК РФ жилищное законодательство использовало две категории, которые относились к нормированию жилой площади. К примеру, статья 38 ЖК 1983 г. содержала в себе понятие "норма жилой площади" для обозначения предельного размера предоставляемого по договору найма жилого помещения (эта норма в последние годы составляла 12 кв. м), за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством России.

Норма в 12 кв. м являлась предельным размером предоставляемой жилой площади.

Также имелось еще и понятие "социальная норма площади жилья", обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека и в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Социальная норма площади жилья была эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов России.

Новый ЖК РФ не применяет вышеуказанные понятия и различает норму предоставления; учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов и социальную норму (стандарт данной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг) <2>.

<2> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 217.

В соответствии со статьей 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого и определяется размер общей площади предоставляемого жилья. Таким образом, мы видим, что данное определение в целом соответствует содержанию ранее применяемого понятия "социальная норма площади жилья".

Данная норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в конкретном муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. В данном случае интересным представляется тот факт, что в соответствии с проектом ЖК РФ, который прошел в первом чтении в Государственной Думе РФ, в данных положениях предполагалось непосредственно установить минимальный размер подобной нормы предоставления. И он составлял не менее 15 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека. Принимая же окончательный вариант ныне действующего ЖК РФ, законодатель, как нам нетрудно было заметить, убрал данную цифру, учитывая проблематичность исполнения данной нормы в разных регионах России. Скорее всего, это негативно отражается на положении дел в данной области, так как подобный минимальный норматив в 15 кв. м мог бы стимулировать улучшение жилищных условий граждан РФ.

К примеру, в соответствии со статьей 12 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", а также п. 5 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденного Постановлением Московской городской Думы, от 31 января 2001 г. N 12 норма предоставления жилого помещения в Москве (социальная норма) составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека, а норма постановки на учет по улучшению жилищных условий составляет 10 кв. метров общей площади на каждого проживающего.

В настоящее время практически в нашей стране жилое помещение предоставляется гражданам в размере от 9 до 12 кв. метров жилой площади.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилье.

Учетная норма также устанавливается органом местного самоуправления. И ее размер не может превышать размера нормы предоставления, но может быть менее указанного размера.

Новое жилищное законодательство России не предусматривает, как ранее, право на дополнительную жилую площадь. Ранее ст. 39 ЖК 1983 г. устанавливала, что помимо нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. При этом гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым данная жилая площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади мог быть увеличен.

Но согласно ч. 3 ст. 50 ЖК РФ иные нормы предоставления и учетные нормы могут устанавливаться федеральными законами, указами Президента России, законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан, например, гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанных малоимущими в установленном статьей 49 ЖК РФ порядке.

В данном случае слово "иные" указывает на то, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными нормативно-правовыми актами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления, и соответственно быть больше.

Для примера приведем ФЗ от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", в соответствии с которым Постановлением российского Правительства от 21 декабря 2004 г. N 817 был утвержден новый Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь. К данным заболеваниям, в частности, относятся:

активные формы туберкулеза всех органов и систем;

психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения;

ВИЧ-инфекция у детей;

состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга и т.д.

Также иные нормы предоставления указаны в п. 8 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", согласно которому офицеры в воинских званиях "полковник", ему равном и выше, командиры воинских частей, военнослужащие - граждане, имеющие почетные звания РФ, военнослужащие - граждане преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, военнослужащие - граждане научные работники, имеющие ученые степени и (или) ученые звания, и некоторые иные категории военнослужащих вправе претендовать на дополнительную общую площадь жилого помещения - не менее 15 и не более 25 кв. м.

Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений в данной квартире, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования. К местам общего пользования относятся: кухня, коридор, передняя, санузел, кладовая, ванная или душевая комнаты и хозяйственные встроенные шкафы. Кроме того, допускается устройство помещения для хозяйственных работ (мастерской, кабинета), вентилируемого сушильного шкафа для обуви и одежды.

В общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, и все гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения) за период времени, установленный законодательством города Москвы <3>.

<3> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 218.

К примеру, норма постановки на учет в городе Москве установлена в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. п. 4 и 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в столице соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных в Законе (п. 2 ст. 10 вышеуказанного Закона г. Москвы).

Федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения (для определения размера оплаты жилья и коммунальных услуг) рассчитывается исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем:

18 кв. м общей площади жилья на одного человека семьи, состоящей из трех и более человек;

42 кв. м - на семью из двух человек;

33 кв. м - на одиноко проживающих граждан.

Превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных ЖК РФ. В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека <4>.

<4> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 октября 2006 г. N 78-Г06-32. Норма закона субъекта РФ, определяющая минимальный размер общей площади жилого помещения по договору социального найма (норму предоставления площади жилого помещения) исходя из общей площади жилого помещения, а не из жилой площади, не противоречит федеральному законодательству.

Необходимо заметить в данном случае, что органы государственной власти субъектов России имеют право согласно законодательству нашей страны устанавливать региональные стандарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегировать (передавать) подобное право органам местного самоуправления. Но при перераспределении средств федерального бюджета между субъектами России Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стандартом.

Учитывая все вышесказанное, можно подвести итог и сказать о том, что если в разумный (необходимый для принятия ответа) срок после получения соответствующего письменного (устного) уведомления нанимателя наймодатель не запретил вселение временных жильцов, то условие о подобном уведомлении можно считать выполненным и спокойно вселять граждан - временных жильцов. Как только наниматель вселил их, он сразу же принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.

Временных жильцов необходимо отличать от поднанимателей. Поднаниматели, в отличие от временных жильцов, занимают жилое помещение на возмездной основе (т.е. за определенную плату). А временные жильцы проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не участвуют в расходах по найму и не платят никаких сумм нанимателю. Но от оплаты за коммунальные услуги временные жильцы не освобождаются.

Если вдруг наниматель потребует от временного жильца плату за пользование жилым помещением (квартирой) и временный жилец ответит на данное требование согласием, данная ситуация приведет к трансформации временного проживания к отношениям поднайма со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Также поднаниматели заключают с нанимателем договор поднайма (ст. ст. 76, 77 ЖК РФ), а временные жильцы никаких документов и соглашений не заключают, но указанные лица имеют право на заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением согласно правилам ст. ст. 689 - 701 ГК РФ, в том числе и в устной форме. Также подобные отношения приобретают юридическое значение и в результате конклюдентных действий, а именно сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (например, временный жилец начинает ввозить свои вещи в квартиру, а наниматель и (или) члены его семьи не препятствуют или даже помогают ему в этом). Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК РФ).

Сторонами подобного договора являются наниматель и члены его семьи, с одной стороны, которые предоставляют возможность временного проживания в занимаемом ими жилом помещении (квартире, доме); и временный жилец (временные жильцы), с другой стороны, который (которые) приобретает право проживания в течение определенного периода времени в данном жилище. Для заключения такого договора согласия наймодателя не требуется. Требуется только уведомление, о котором мы много говорили ранее.

Сроки проживания по подобному договору поднайма могут быть и более шести месяцев.

Временные жильцы - это обычно родственники нанимателя жилья или членов его семьи, но в принципе это абсолютно любые граждане, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем, приехавшие к нанимателю жилого помещения из своего постоянного места жительства.

В юридической литературе к временным жильцам также относят знакомых, друзей, временно поселившихся в жилом помещении, занимаемом нанимателем или собственником; лиц, вселившихся в жилое помещение в качестве опекунов или попечителей, а также подопечных, если они не признаются членами семьи опекуна или попечителя <5>.

<5> Чигир В.Ф. Жилищное право. Мн., 1986. С. 104.

Временными жильцами могут быть как граждане, проживающие в данном населенном пункте, так и лица, прибывшие из других областей и населенных пунктов. Необходимость подобного временного проживания и вселения указанных лиц может возникнуть по различным причинам. Например , в связи со спецификой работы, службы, из-за длительной командировки; в связи с необходимостью лечения или ухода за больным родственником, проживающим в другом населенном пункте; по причине учебы, сдачи сессии (экзаменов, дипломной работы и т.п.) или подготовки к поступлению в учебное заведение. Имеют место и другие жизненные обстоятельства и ситуации, которые требуют своего неотложного решения и, как следствие, этого временного выбытия гражданина из места постоянного проживания.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Об этом же нам говорит и абз. 1 ст. 680 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), но в ней отсутствует слово "подряд" и тем самым налицо существенное дополнение положений статьи 680 ГК РФ.

В ЖК РФ 1983 г. такой строго ограниченный срок проживания временных жильцов не был установлен, была предусмотрена лишь норма о том, что вселение таких жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.). За пределами данного срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

В данном случае слово "подряд" означает, что срок проживания временных жильцов не может считаться в совокупности (т.е. жилец пожил три месяц, съехал, а потом опять появился и прожил еще три месяца). Таким образом, для повторного вселения данного временного жильца вновь требуется уведомление наймодателя и получение согласия всех членов семьи нанимателя.

Но в то же время в соответствии с пунктом 10 Постановления Правительства России от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" срок регистрации гражданина по месту пребывания не ограничен каким-либо сроком. И согласно пункту 6 данного Постановления срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином. Установление данного срока государством недопустимо, поскольку это означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания. При этом по смыслу Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" определение гражданином места своего пребывания и срока нахождения в нем не обязательно связано с наличием соответствующего жилого помещения в качестве места пребывания <6>.

<6> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 249.

Но согласно этому же Закону РФ граждане России обязаны регистрироваться по месту своего пребывания (например, в гостинице; санатории; доме отдыха; пансионате; больнице; жилом помещении, которое не является местом жительства гражданина и в котором он временно проживает и т.п.). В соответствии с Правилами регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, временные жильцы, проживающие в жилом помещении более 90 дней, обязаны по истечении данного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить им следующие документы:

документ, удостоверяющий личность;

заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;

документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (заявление нанимателя).

Подобная регистрация осуществляется в срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами.

Должностные лица, ответственные за регистрацию, в течение трех дней со дня обращения граждан передают указанные документы в органы регистрационного учета, те, в свою очередь, опять же в трехдневный срок со дня поступления документов регистрируют граждан в установленном порядке по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Тем не менее временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила. В отношении "иных правил" ч. 4 ст. 17 ЖК РФ говорит о том, что пользование жилым помещением временными жильцами должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В свою очередь, данные Правила пользования жилыми помещениями были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Если действиями временных жильцов причинен ущерб жилому помещению, который был возмещен наймодателю самим нанимателем, то наниматель имеет право регрессного (обратного) требования к временными жильцам, т.е. наниматель может взыскать с данных жильцов сумму, которую он уплатил наймодателю за причиненный не им, а временными жильцами, ущерб.

Согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания (мы об этом говорили ранее).

Требование нанимателя может быть предъявлено в устной и письменной формах. Закон не установил конкретную форму данного требования. Причем подобное заявление может исходить не только от самого нанимателя, но и от членов его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Судебный порядок исключает произвол и самоуправство со стороны нанимателя и членов его семьи в отношении временных жильцов. Внесудебный порядок их выселения запрещен с 1 марта 2005 г.

В жилищном законодательстве не указано конкретно, кто именно обращается в данной ситуации в суд с иском о выселении. Скорее всего, это вопрос решается в общем порядке, предусмотренном гражданским законодательством, и обратиться в суд имеет право наниматель, члены его семьи, проживающее в данном жилом помещении, и соответственно орган государственной власти или местного самоуправления, выступающий в роли наймодателя.

Само же выселение могут производить только исполнительные органы, и по времени данная процедура займет несколько месяцев.

Итак, мы выяснили, что в жилищном законодательстве имеется три юридических факта, с которыми может быть связано прекращение отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением, занимаемым по договору социального найма:

истечение согласованного срока проживания, в связи с данным обстоятельством временные жильцы должны освободить занимаемое ими жилое помещение;

если стороны не согласовали срок временного проживания, то временные жильцы обязаны освободить жилище не позднее семи дней со дня предъявления требования о выселении;

прекращение договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Данное основание естественно влечет и прекращение договора безвозмездного пользования конкретным жилым помещением.