При подписании договоров о возмездном оказании услуг, покупатели часто спрашивают риэлторов, как они смогут проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры, ведь пункт договора об этом всегда есть?
Опытный риэлтор или юрист начнут рассказывать, что они посмотрят все документы у собственника, сделают запрос в Росреестр об обременениях и плюс к этому, нотариус обязан со своей стороны проверить квартиру. Всё это правильно, но, тем не менее, количество «левых» сделок хоть и снижается, но они есть и скорее всего, будут всегда, пока некоторые наши сограждане хотят обмануть других наших сограждан, применяя для этого различные способы.
Если предложить потенциальным покупателям памятку, в которой коротко будут изложены основные виды проверки «чистоты» квартиры, то получится то, что написано ниже.
Основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке
1. Квартира должна быть оформлена на того человека (людей), который её продаёт. Это подтверждается выпиской из ЕГРП (расширенной или краткой), свидетельством о собственности, договором купли-продажи, свидетельством о наследстве, дарении, приватизации, а также кадастровым паспортом (техническим паспортом), чтобы понять, нет ли в квартире не узаконенной перепланировки. В противном случае, у продавца должна быть нотариально заверенная доверенность, в которой указана возможность оформления продажи этой квартиры и тот же набор документов (не копий!). Все другие варианты – мошенничество. Если собственников несколько, все они должны участвовать в сделке или кто-то один из них может её провести по доверенности от всех других. За несовершеннолетних собственников сделку имеют право проводить родители или опекуны (опекунство официально оформлено).
2. Если квартира куплена в браке, в сделке обязательно участвуют оба супруга, либо один – по доверенности или письменному согласию, заверенным нотариально. Если одного супруга нет, как и документа о согласии на сделку, то она не может состояться. Есть много нюансов в отношении недвижимости, которая подлежит разделу после развода, но любой раздел должен быть подтверждён документально.
3. Существует положение о лицах с правом проживания на данной жилплощади (ФЗ-5242-1, Статья 7. Снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства, редакция от 13.06.2016 г).
Например, парень ушёл в армию (потребуется доверенность и заявление в УФМС), другой гражданин (ка) сел в тюрьму (выписывается по приговору суда), третий – проходил лечение от алкоголизма или наркотиков. Раньше, если квартира продана без согласия и снятия с регистрации этих граждан, они могли через суд вернуть себе право проживания, даже если квартира перепродана несколько раз. Теперь пункты, говорящие об этом, утратили силу, то есть проблема может возникнуть только с жильцом из лечебного учреждения. Есть ещё право пожизненного проживания для граждан, которые подписали договор пожизненной ренты. Если такой человек умер, необходимо уточнить, кому отписано имущество и только тогда принимать решение о покупке квартиры. На все указанные действия должно быть решение суда, на основании которого квартира очистится от нежелательных жильцов, утративших своё право проживания, пропавших без вести, кочевников и т.д.
Взять полную справку о проживающих и проживавших гражданах в интересующей вас квартире, невозможно. Есть форма № 9 – выписка из домовой книги и форма № 12 – «Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан». В любом случае, если квартира «в возрасте» и много раз переходила из рук в руки, найти концы, когда и кто был в ней прописан или зарегистрирован до последнего собственника, нельзя, без «мохнатой руки» в органах внутренних дел или ФСБ. Выписать гражданина, который находится неизвестно где, можно также через суд.
4. Обременения у квартир бывают часто, особенно это касается ипотеки, которую старый собственник «не тянет». В этом случае нужно общаться с банком, чтобы получить от него разрешение на сделку. Аресты и другие запрещения не позволят провести сделку, поэтому необходимо перед сделкой заказать справку в Росреестре, на основании которой можно спокойно покупать квартиру, тем более, что со следующего года регистраторы будут нести ответственность за неправомерные действия при регистрации.
5. Важнейшим моментом является наличие несовершеннолетних детей в покупаемой квартире в качестве собственников или зарегистрированных. «В никуда» их никогда не выпишут, так как эти вопросы обязательно отслеживают органы опеки. Случается, что квартира куплена с помощью материнского капитала и ипотеки. Если заявка не одобрена из-за несовершеннолетних детей, мама обязана написать в Пенсионный Фонд заявление о выделении детских долей после погашения ипотеки. К сожалению, если квартира потом продана, далеко не все заявительницы способствуют этому процессу и дети так и остаются ни с чем.
6. Достаточно новое положение – банкротство физических лиц. Как известно, граждане, объявившие банкротство всячески стараются избавиться от имущества, чтобы его не изъяли в счёт погашения долгов. Нужно внимательно отследить судьбу имущества банкрота, чтобы в дальнейшем не пришлось отстаивать право на него по суду.
7. Если в квартире есть незаконная перепланировка, которая никак не показана в документах, но она вам нравится, то вы самостоятельно можете её узаконить, получив скидку от продавца. Правда, бывает, что перепланировка нарушает архитектурный облик здания или снесены несущие стены. В таком случае, лучше не покупать эту недвижимость без консультаций со специалистами районного отдела архитектуры. Если перепланировка небольшая, но удобная, можно купить квартиру в таком варианте и жить, хотя, если вы пригласите оценщика или техника БТИ перед покупкой, они будут обязаны показать перепланировку (что они иногда не делают «по договорённости).
8. Наследники. При получении квартиры в наследство и последующей её перепродаже, покупателю нужно установить, правомерно ли действует наследник, нет ли других наследников на это недвижимое имущество. Есть и другие нюансы в наследственных делах, которые часто разрешаются только в судебном порядке, поэтому важно понимать, правильно ли оформлено наследство и все ли наследники готовы продать недвижимость, чтобы через какое-то время не обнаружился ещё кто-то претендующий, на уже купленную вами жилплощадь. Если квартиру продаёт один наследник, нужно потребовать от него нотариального заявления, согласно которому он обязан претензии других наследников удовлетворить за свой счёт.
Стоимость услуг при регистрации сделки с 1.01.2017 г.
Для физлиц и госорганов – на бумаге – 750 рублей, в электронном варианте – 300 рублей. Для юридических лиц на бумаге – 2200 рублей, в электронном виде – 600 рублей.
Конечно, мы рассмотрели далеко не все варианты проблемных ситуаций с недвижимостью. К сожалению, «чёрные риэлторы» не перестают делать свои «чёрные дела». Как выясняется, с помощью паспортистов, регистраторов, нотариусов. В разных регионах время от времени возникают скандалы по этому поводу.
Можно довериться профессионалам, работающим на рынке недвижимости, можно самостоятельно заказывать справки, смотреть документы, консультироваться у юристов, ходить по соседям с вопросами, в ЖЭК и к участковому. Выбор – за вами! Но, чтобы проблема решилась до сделки, необходимо сначала внимательно изучить её, чтобы выяснить, стоит покупать эту квартиру и её проблему или нет, иначе после покупки «грязной» квартиры у вас может возникнуть масса неприятных ситуаций. Будьте бдительны!
Приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости сопряжено с множеством рисков. Чтобы не попасться на удочку мошенников перед заключением сделки необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Такую услугу предлагают многие риэлторские компании. Мы же расскажем о том, как осуществить самостоятельную проверку квартиры, собственника и документов на чистоту перед покупкой жилья.
○ Самостоятельная проверка «чистоты квартиры».
Для проверки не обязательно обращаться к риэлторам. Все нужные действия вы сможете осуществить самостоятельно. На начальном этапе нужно запросить и проверить документы.
○ Какие документы подтверждают право собственности.
Подтвердить, что право собственности было оформлено на законных основаниях, можно одним из следующих документов:
- Договор купли-продажи, мены, ренты.
- Свидетельство о наследовании.
- Дарственная.
- Свидетельство о приватизации.
- Решение суда о признании права собственности.
У продавца обязательно должен быть один из этих документов помимо свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН (если право регистрировалось с 2017 года).
○ Какие документы запросить у продавца.
Кроме документа-основания для возникновения имущественных прав, продавец должен предоставить вам:
- Общегражданский паспорт и второй документ, удостоверяющий личность (к примеру, водительское удостоверение).
- Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
- Расширенную выписку из ЕГРН.
- Выписку из домовой книги.
- Технический план квартиры.
- Кадастровый паспорт.
- Выписку с лицевых счетов, на которые перечисляется оплата за коммунальные услуги.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (если водительского удостоверения у продавца нет).
Чтобы обезопасить себя нужно тщательно проверить все вышеперечисленные документы. Требуйте оригиналы. На них не должно быть признаков исправления, помарок. При их наличии нужно, чтобы было нотариальное заверение внесенных изменений. Проверьте наличие подписей и печатей государственных органов.
○ Куда обращаться.
Нужные документы может получить только текущий собственник или его представитель на основании нотариальной доверенности.
Для получения выписки из домовой книги с перечнем всех прописанных в квартире граждан нужно обращаться в управляющую компанию, обслуживающую дом, или в территориальное отделение ФМС.
Расширенная выписка из ЕГРН с данными за последние 20 лет выдается в Росреестре или МФЦ. Этот документ можно также заказать удаленно на официальном сайте Росреестра.
Если у продавца отсутствует техническая документация, или она не соответствует действительности, за получением нужных бумаг следует обращаться в БТИ или МФЦ.
○ Какие данные необходимо проверить.
Обратить внимание нужно на следующие характеристики:
- Количество лиц, зарегистрированных на этой жилплощади. Важно выяснить, нет ли среди прописанных граждан тех, кто не проживает по факту по причине прохождения службы в армии, нахождения на лечение в психиатрической клинике, проживания в доме престарелых или отбывания наказания в местах лишения свободы.
- Наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
- Вероятность притязаний на имущественные права со стороны других лиц.
- Была ли проведена перепланировка. Если да – все ли документы оформлялись по закону.
- Были ли прописаны и зарегистрированы ли сейчас несовершеннолетние граждане. Если ранее они были выписаны – удостоверьтесь, что их права не нарушены.
- Наличие обременений. Если квартира является предметом залога, сдается в аренду, находится под арестом и т.д., есть вероятность отказа в государственной регистрации сделки.
- Данные о многоквартирном доме. Важно узнать, не планируется ли снос здания в ближайшее время, не является ли оно аварийным, когда дом введен в эксплуатацию, проводился ли ремонт и когда будут осуществлены новые работы.
Расскажем подробнее, что именно следует проверять.
○ Права третьих лиц на жилплощадь.
На этом этапе проверки потребуется четыре документа – свидетельство о праве собственности, основание возникновения имущественных прав, расширенная выписка из ЕГРН и выписка из домовой книги. Если право собственности регистрировалось после января 2017 года, привычного свидетельства может не быть. В этом случае факт регистрации подтверждает выписка из ЕГРН.
Удостоверьтесь, что имущественные права были получены законным путем. Внимательно изучите документ-основание возникновения прав – дату вступления в силу, особые условия, корректность оформления.
Особой тщательности требует проверка законности прав, если квартира досталась продавцу по наследству. Если права других наследников были ущемлены, они могут подать иск в суд для перераспределения наследственной массы.
Хорошо, если право собственности возникло у продавца более трех лет назад. В этом случае практически отсутствует вероятность, что ваша сделка будет оспорена в будущем. Это предусмотрено в гражданском законодательстве.
- Пункт 1 ст. 181 ГК РФ:
- «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения».
Если квартира была ранее приватизирована, важно выяснить были ли другие участники этого процесса. Продавец должен иметь от них официально оформленный отказ от участия в приватизации.
Второй важный момент – зарегистрированные лица. Сведения о прописанных гражданах содержаться в выписке из домовой книги. В идеале все жильцы должны быть сняты с регистрационного учета. Когда кто-либо прописан на момент проверки, убедитесь, что проблем с выпиской не возникнет. Если кто-то зарегистрирован, но в данный момент находится в местах лишения свободы, в доме престарелых и т.д., лучше отказаться от покупки этой квартиры. Такие граждане могут претендовать на жилье в будущем.
Третий момент – наличие обременений. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Квартира не должна быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. В противном случае вашу сделку могут не зарегистрировать в Росреестре, но даже если это произойдет, ваши права как собственника будут ограничены правами третьих лиц.
○ История квартиры.
Все данные о смене собственников, заключении сделок в отношении квартиры, арестах, спорах и обременениях содержаться в расширенной выписке из ЕГРН. На что обратить пристальное внимание?
Если у квартиры часто менялись владельцы на основании договоров купли-продажи, вероятно, что имеются какие-либо юридические проблемы и продавец пытается ввести вас в заблуждение. Лучше подыскать другой вариант для вложения средств.
Если квартира была предметом споров или арестов в течение последних трех лет, потребуйте у продавца предоставления решений суда, вступивших в законную силу. Так вы убедитесь, что он действительно вправе продавать имущество.
Важное значение имеет и выставленная цена за квартиру. Если она значительно ниже аналогичных предложений по рынку, значит, собственник желает продать ее как можно быстрее. А это повод задуматься. Скорее всего, в квартире было совершенно преступление или она юридически не чиста.
Существуют многочисленные риски, и потому покупателю желательно знать, как при покупке проверить "чистоту" квартиры самостоятельно. Главное - избежать основных, самых крупных рисков, информацию о которых содержит данная статья. Прежде всего требуется исключить возможность оспаривания сделки и права на квартиру, а потому и рекомендация относительно того, как проверить при покупке "чистоту" квартиры самостоятельно, будет подана подробнейшим образом.
Первые шаги
Первое - подлинность документов, которые предоставляет продавец для ознакомления. Это нужно проверять особенно тщательно, иначе впоследствии могут обнаружиться притязания на данную жилплощадь совершенно третьих лиц. Здесь необходимо учитывать, что ситуаций с документами, сопровождающими покупку жилья, превеликое множество, и единый рецепт относительно юридических вопросов, как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно, дать очень сложно. Однако обезопасить сделку нужно по максимуму, а потому все шаги, рекомендуемые по проверке документов, лучше совершить. Конечно, проверять юридическую "чистоту" нужно, не выходя за рамки разумности, но максимум информации необходимо не только получить, но и оценить, и она должна касаться и самой квартиры, и всех, кто причастен к её собственности и статусу.
Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно. Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения. Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.
Новостройка и "вторичка"
И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика. Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев. Но и тут даже после тщательной проверки юридической "чистоты" недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся. Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств. Долго и сложно проверяется юридическая "чистота" при покупке квартиры на вторичном рынке: это подлинность всех документов, это оценка правового статуса недвижимости, это анализ возможных рисков, которые связаны с данной покупкой.
Документы
Юридическую "чистоту" квартиры можно проверить, максимально обезопасив сделку при покупке любой недвижимости. Необходимо запросить у продавца следующие документы.
- Начинать ознакомление с документацией лучше всего со права, а также с сопутствующих ему: договора о купле и продаже или о наследовании, о дарении, о приватизации и тому подобных.
- Вторым шагом станет изучение выписки ЕГРП. Именно в содержатся все сведения о проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью.
- Третий шаг - выписка из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии каких-либо зарегистрированных жильцов на данной жилплощади. Такую выписку можно заказать в любом многофункциональном центре. В документе должно быть указано, что все проживавшие ранее в данной квартире с регистрационного учёта сняты.
- Справка - также из МФЦ - ответит на вопрос, как проверить долги при покупке квартиры, поскольку наличие любых коммунальных задолженностей там указывается.
- Обязательно нужна справка от продавца из психоневрологического и наркологического диспансера.
Подробности
Как проверить, есть ли арест на квартиру? Из выписки ЕГРП. Там указано, если это простая выписка, является ли продавец собственником. А в расширенном варианте выписки есть вся история данной квартиры с первой записи в ЕГРП. Там указано, кто был владельцем ранее и как часто её продавали. Однако одной этой выпиской ограничиваться нельзя. Как проверить, заложена ли квартира при покупке? Часто жильё продаётся по доверенности, а потому собственник участия в сделке практически не принимает. Это очень рискованная ситуация. Довольно часто подобные документы добывают нечестным путём.
Поэтому всё, что нужно проверить особо тщательно при покупке квартиры - это документы непосредственного владельца жилья. Для этого нужно у доверенного лица попросить контакт и связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что квартира продаётся. Далее нужно проверить графу "Обременение" в выписке ЕГРП, где содержится информация относительно статуса квартиры, - не находится ли она в залоге. Если недвижимость продаётся сразу же после наследования, лучше её не покупать. В течение трёх лет могут появиться новые наследники, которые оспорят в суде эту сделку. Также по расширенному варианту справки ЕГРП можно установить, что, например, ипотека за данную квартиру не выплачена до конца.
На что обращать особое внимание
Первым делом нужно смотреть цену. Если аналогичные квартиры продаются дороже, это должно особенно насторожить, и только при огромном интересе к данному объекту недвижимости можно продолжить проверку его "чистоты" в юридическом плане, причём делать это гораздо более тщательно, чем ранее предполагали. Продавца нужно расспрашивать дотошно и добиваться подробностей: не только кому принадлежит данная квартира, но и когда, каким образом и у кого была приобретена, почему продаётся снова, участвовала ли квартира в судебных спорах. Затем проверить сказанное по документам. Отсюда будет ясно, насколько продавец правдив, поскольку придётся иметь с ним сделку как с контрагентом. А как проверить продавца квартиры при покупке иначе?
Обязательно со всем вниманием проверяется его паспорт и остальные документы, касающиеся квартиры: на основании чего зарегистрирована собственность, где, когда получено свидетельство, регистрирующее право на неё. Обязательно нужно взять копии для повторного изучения, но оригиналы проверить на наличие печатей, подписей, водяных знаков и всего остального, сопутствующего государственному документу. Также обязательно нужно сравнивать копии с оригиналом. Вполне могут представить совсем другие документы. Информация, изложенная на бумаге, должна совпадать с устным рассказом продавца. Как проверить наследников при покупке квартиры? Никак. Лучше всего покупать её, когда право будет утверждено прошествием трёх лет с момента наследования. Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр? Выше сказано, что в МФЦ можно заказать и получить абсолютно любые документы, касающиеся недвижимости.
Ещё сведения
До получения и изучения документов ни аванс, ни задаток передавать продавцу нельзя, поскольку бывший собственник может оставить у себя подлинники свидетельства и договора, даже уже продав эту квартиру. Обязательно нужно выяснить документально, нет ли у продавца на иждивении недееспособных граждан, несовершеннолетних детей, состоит ли сейчас продавец в браке и состоял ли он в браке на тот момент, когда им была куплена данная квартира, и самое главное, лично ли он действует, или через доверенное лицо.
Не пообщавшись с собственником лично, заключать сделку нельзя. Договор лучше составлять с владельцем, а не с доверенным лицом. Значительное количество фальшивых сделок заключается под тем предлогом, что владелец отсутствует: в другом городе, в другой стране и так далее. Доверенность может быть фальшивой. Если доверенное лицо не хочет предъявлять покупателю владельца квартиры, это должно вызывать подозрения, и причины здесь совершенно не имеют никакой важности. Проверить подлинность доверенности у нотариуса, который её выдавал, тоже вряд ли получится, потому что на подобные запросы нотариусы не отвечают.
Органы опеки и справки о дееспособности
Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки. Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки. Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.
Но ещё большей проблемой является ситуация, когда продавец недееспособным не признан, но постоянно или временами бывает в состоянии неспособности понимать значение собственных действий (это определение выведено законом). Состояние это вычислить на глаз довольно сложно даже при неоднократных личных встречах. Поэтому на всякий случай нужно попросить справку от психиатра, датированную днём сделки. Выходом может быть и приглашение знакомого психиатра на сделку как родственника или друга. Однако от всех нехороших случаев обезопасить такую сделку просто нереально. Даже заключая сделку у нотариуса, полного успеха этого предприятия можно и не добиться. А потому лучше отказаться от сомнительного предприятия, благо сегодня предложение по недвижимости чуть не втрое превышает спрос.
На официальных сайтах
Нужно пройти на официальный сайт районного суда, к которому относится данная жилплощадь, и набрать в поиске фамилии продавца и его предшественников - собственников квартиры. Этот же принцип действует, если нужно проверить, не было ли у продавцов и их супругов каких-либо дел в суде, а если были, то какие. Главное - не расторгался ли брак и не делилось ли имущество, не признавался ли владелец недееспособным. Последнее проверяется по месту регистрации, поэтому паспорт продавца нужно изучить очень тщательно, а после обратиться на сайт того суда, где этот человек прописан или был прописан.
Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом. Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан. Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.
По выпискам и справкам
По карточке собственника, то есть выписке из домовой книги, нужно установить, кто зарегистрирован в данной квартире, в том числе (и особенно) и те, кто там не проживает. Также должна быть представлена справка об оплате коммунальных услуг. Идеальный вариант, когда в квартире не прописан никто, но так везёт далеко не всегда. Если же зарегистрированные в квартире лица имеются, нужно обязательно указать в договоре период, в течение которого они с регистрационного учёта снимутся. Те, кто зарегистрирован на этой жилплощади, но там не проживает, должны предъявить нотариально заверенное обязательство о снятии с учёта до определённого срока.
Последних лучше выписать из квартиры до совершения сделки, иначе можно остаться в купленной квартире с "начинкой". В суде дела, касающиеся исков о выселении, довольно часто проигрываются, поскольку этот вопрос содержит множество неприятных нюансов. Нотариально заверенное согласие на сделку нужно ещё и тому владельцу, который находится в зарегистрированном браке, которым удостоверяется, что супруг или супруга не против продажи этой жилплощади. Это делается в обязательном порядке, если куплена квартира во время действия брака, а к моменту продажи брак расторгнут. Не нужно дополнительных документов только в случаях, если квартира получена в дар, в наследство (более трёх лет назад!), была приватизирована. Вот примерно и всё самое основное, что нужно проверить при покупке квартиры. После получения всей этой объёмной информации, пакет документов тщательно изучается и анализируется.
Правовой статус
Оценивать в первую очередь нужно правовой статус данной квартиры: как и на основании чего она была приобретена действующими собственниками, когда это произошло. Если с момента приобретения три года не прошли, то появляются две проблемы. Не истекли сроки исковой давности, то есть сделку по покупке квартиры ещё могут оспорить прежние владельцы. Для минимизации налогов продавец может попросить указать меньшую стоимость квартиры в документах. Лучше не соглашаться, потому что, если эту сделку признают недействительной, продавец не вернёт полную сумму, а вернёт только ту, которая значится в договоре.
Самое ненадёжное основание приобретения квартиры её владельцем - получение её в наследство, особенно если трёхлетний срок получения не истёк. Если новый наследник появится в суде позже этого срока, то риски покупателя значительно уменьшатся. Если квартира часто продавалась и покупалась в небольшой период времени, это самый красноречивый признак мошенничества. Лучше сразу приискать другой вариант покупки, благо сейчас с этим проблем практически нет. Чем больше у квартиры продаж и покупок, тем непригляднее её юридическая история. Если желание купить именно эту жилплощадь поистине огромно, то нужно проверить не только последнего продавца, но и супруга или супругу и всех предыдущих собственников за последние пять лет как минимум.
Перед покупкой квартиры, особенно когда речь идёт о недвижимости на вторичном рынке, очень важно тщательно проанализировать юридическую чистоту такой сделки. Проверка юридической чистоты квартиры необходима для того, чтобы удостовериться в том, что все представленные продавцом документы настоящие и содержат все важные сведения. Также можно выяснить является ли продавец собственником, и нет ли со стороны третьих лиц притязаний. Для заключения сделки не должно быть никаких препятствий и нюансов, которые могут послужить основанием для аннулирования договора купли-продажи.
Зачастую проверкой недвижимости занимаются специалисты юридического профиля, однако их услуги стоят весьма недешево, поэтому покупатель должен знать, как проверить квартиру в доме перед покупкой.
При покупке объекта недвижимости на вторичном рынке необходимо внимательно изучить документы представленные продавцом, а также некоторые дополнительные бумаги. К основному пакету относятся все правоустанавливающие бумаги, кадастровая и техническая документация, выписка с лицевого счёта, а также из домовой книги. Однако есть некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание.
Самым простым и быстрым способом проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно является заказ выписки ЕГРН онлайн или через виджет ниже. Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра. Это наличие залога, ареста, полную информацию о собственниках и всю историю перехода прав собственности квартиры.
Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:
Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Правоустанавливающая документация
Первое, что нужно проверить перед покупкой квартиры, – правоустанавливающие документы продавца, то есть, на каком основании он продаёт данную недвижимость. Такими документами могут выступать:
Любые правоустанавливающие документы нужно видеть своими глазами в оригинале. Необходимо осмотреть их на наличие исправлений, подчисток, прочих механических подделок. Исправления в бумагах допустимы только в том случае, если они заверены подписями всех участников договора, а также подписью и печатью нотариуса, который был причастен к сделке.
Поскольку ранее в соответствии с российским законодательством была обязательна государственная регистрация договоров купли-продажи, данный факт также нужно проверить. В договоре следует найти пункт об условиях, невыполнение которых может привести к его расторжению. Если такие есть, важно узнать, не были ли они нарушены.
Расширенная выписка из домовой книги
После того как будут рассмотрены все необходимые документы, нужно получить , запросив ее у продавца. В домовой книге, которая находится в Федеральной миграционной службе или в управляющей компании, записана и хранится информация обо всех предыдущих собственниках и жильцах квартиры от даты сдачи дома в эксплуатацию и до момента подачи запроса. Эти сведения можно получить, только взяв расширенную выписку.
Выдать такую выписку могут только владельцу объекта недвижимости, его доверенному лицу при наличии нотариально заверенной доверенности, или же квартиросъёмщику по официальному договору найма.
Изучая расширенную выписку из домовой книги, следует выяснить, все ли жильцы были сняты с регистрации. Если кто-либо из жильцов находится на лечении в психоневрологической клинике или в местах лишения свободы, лучше подыскать другую квартиру, так как такие граждане могут претендовать на данную недвижимость.
Если квартира была приватизирована, стоит обратить внимание на участников приватизации. Все отказавшиеся от участия должны были оформить письменные отказы, которые регистрируются.
Расширенная выписка из ЕГРП
После того как юридическая чистота со стороны домовой книги будет подтверждена, понадобиться получить расширенную собственности. Из данной бумаги можно узнать о том, кто имеет право на жильё. Здесь же указываются факты обременения и моменты, которые могут стать причиной расторжения сделки.
Например, когда объект недвижимости был унаследован менее трёх лет назад, даже после вступления владельца в права собственности, в суд может обратиться наследник, который по каким-то причинам не участвовал в разделе наследства и желает восстановить свои права. Если суд одобрит иск, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартиру придётся вернуть продавцу.
Когда речь идёт о завещании, стоит убедиться, что нет людей, чьи права были ущемлены этим документом. Согласно российскому законодательству есть некая категория лиц, которым полагается доля имущества даже при наличии завещания не в их пользу:
Имеются ли обременения
Поскольку договор купли-продажи жилья и прочих объектов недвижимости сейчас не регистрируется, обязательной остаётся регистрация новых прав собственности в отделении Росреестра. Если на квартиру и её собственника наложены какие-либо обременения или ограничения, то покупатель не сможет зарегистрировать свои права собственности пока они не будут сняты. Поэтому в договоре следует чётко прописать, что расчёт будет произведён только после получения свидетельства покупателем.
Проблемы подобного характера могут возникнуть из-за недееспособности продавца, поэтому целесообразно попросить его заранее представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Сделки, заключённые с недееспособным гражданином, в судебном порядке признаются недействительными.
Собрав все документы и проанализировав информацию в них нужно проверить, все ли данные соответствуют друг другу, нет ли в бумагах противоречий. При обнаружении таковых есть риск столкнуться с мошенническими махинациями и с такой сделкой лучше повременить. Все представленные документы должны обязательно соответствовать действительности на момент их запроса.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.
Проверка продавца при покупке квартиры
Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.
Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете .
Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.
В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.
Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.
Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности. Обязательно говорите с продавцом - задавайте ему вопросы, следите за его реакцией. Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?
Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также – ).
- В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
- При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
- Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
- Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт - передается.
- Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
- Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.
Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.
Как проверить документы при покупке квартиры?
- Технический паспорт на квартиру . Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.
- Выписка из домовой книги . В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись “дополнительным” соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость. Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.
- Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности . В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них - дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе - основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.
- Выписка из ЕГРП . Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.
Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.
Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?
Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?
- Назначение объекта . Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
- Актуальная планировка . Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
- Наличие кадастрового паспорта . Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
- Информация о зарегистрированных лицах и собственниках . В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.
Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:
- Перейдите на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru
- Чтобы получить информацию онлайн, выберите в списке электронных услуг и сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
- Чтобы получить полную справку, из данного же списка выбрать «Получение сведений из ЕГРП», после чего откроется анкета для заполнения. Вы можете выполнить поиск с помощью и адреса, и кадастрового номера.
- Выберите «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП».
- Заполните открывшуюся анкету.
- Оплатите госпошлину в 200 рублей через банк или терминал, получив реквизиты на электронную почту.
- Получите справку.
Видео: Как проверить чистоту квартиры?
Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:
Документы на квартиру - это важнейшая часть нашей проверки. Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений - достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю. То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.
