Перекредитование ипотеки. Как рефинансировать ипотеку – пошаговая инструкция

Рефинансирование кредита уже далеко не новая программа предоставляемая банковскими компаниями. Банки во всю рекламируют и предлагают такой продукт как перекредитование. Попробуем разобраться, что же это такое и какова процедура оформления.

Не стоит забывать, что обязательным условием для одобрения вашей заявки является положительная кредитная история. Иными словами, если у вас есть просрочки или непогашенные долги с пропущенными ежемесячными взносами, то вам в большинстве случаев откажут.

Так как же происходит процедура?

В первую очередь необходимо обратиться в свой банк об отсрочке платежа (это поможет избежать ухудшения КИ) или увеличения срока выплат для уменьшения размера ежемесячного платаже. Такая процедура называется реструктуризация долга.

Не стоит путать реструктуризацию и рефинансирование, так как эта услуга не предполагает оформления нового кредита, а только изменения условий по старому. Чаще всего банки отказывают.

Еще бы! Ведь им это не выгодно. Больше информации о том, как в своем банке добиться пересмотра условий по действующему договору, вы получите по этой ссылке .

Как оформить?

Заемщик должен предпринять следующие шаги:

• Выбрать банковскую организацию, где он хочет перекредитоваться;
• Собрать и подать документы в выбранную компанию на оформление;
• Подождать принятия положительного решения;
• Клиент уведомляет компанию, в которой он обслуживается о том, что он будет производить досрочное погашение долга;
• Оформление договора с новым кредитором;
• Погашение задолженности по старому долгу, выдача оставшихся средств заемщику (если сумма нового займа больше задолженности);
• Получение справки в старом банке о том, что кредит погашен, и предоставление этой справки в новый, для подтверждения целевого использования денег;
• В случае залогового кредита добавляется еще процедура снятия ареста с залогового имущества старого банка и наложения ареста новым банком.

Какие банки предлагают рефинансирование кредитов?

Следует помнить, что далеко не все финансовые организации предлагают своим клиентам услугу по перекредитованию. Для её получения есть достаточно небольшой перечень компаний, в которые можно обратиться.

Если вас интересуют потребительские займы (сюда же относится автокредит, товарный займ и задолженность по карточкам):

1. Интерпромбанк — ставка от 12% годовых,
2. — от 12,5%,
3. Сбербанк России — от 12,9%,
4. Севергазбанк, банк Зенит — от 13%,
5. — от 13,5%,
6. Банк Россия — от 13,75%,
7. РосЕвроБанк, Связь-банк — от 13,9%,
8. — от 13,9%,
9. Металлинвестбанк — от 14%,
10. Банк Интеза — от 14,5%.

Если вам нужно переоформить ипотеку:

1. — от 9,5% в год,
2. Центр-Инвест банк — от 9,75%,
3. — от 10%,
4. — от 10,25%,
5. Севергзабанк — от 10,4%,
6. Бинбанк, Плюс банк, Примсоцбанк — от 10,5%,
7. РосЕвроБанк, Российский Капитал — от 10,75%,
8. — от 10,9%,
9. Сбербанк России — также от 10,9%,
10. ЮниКредит банк — от 10,95%.

Как подать заявку на рефинансирование?

Для начала, мы рекомендуем вам посетить официальный сайт той компании, предложение которой вас заинтересовало. На его портале необходимо найти полное описание программы перекредитования, особое внимание обратить на требования к заемщикам и рефинансируемым займам.

Если вас устраивают требования и тарифы, посмотрите, какие требуются документы. Чаще всего, это паспорт, действующий кредитный договор, справка о задолженности, копия трудовой книжки и справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ. В том случае, если вы сможете собрать все требуемые документы, посмотрите — есть ли на сайте кнопка для подачи заявки в режиме онлайн.

Фото: Klaus Ohlenschlдger (DPA/TASS)

У вас нет лишних денег на инвестиции и при этом вы уже несколько лет выплачиваете ипотечный кредит? Займитесь рефинансированием своего займа. Это весьма трудоемкое, но в целом достаточно выгодное мероприятие, которое поможет вам сэкономить немалые деньги.

Сейчас, когда ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, для граждан, которые купили квартиру по ипотеке несколько лет назад, все более актуален вопрос рефинансирования ранее взятых кредитов. И если раньше эта услуга было практически экзотическим продуктом, то теперь все без исключения крупные банки предлагают рефинансировать кредит, взятый в другом банке.

Чтобы снизить себе ставку по ипотеке путем перекредитования в другом банке, вы можете как обратиться в банки напрямую, так и воспользоваться агрегатором предложений банков, которым, например, выступает тот же «Тинькофф» или другие ресурсы.

Если в первом случае все понятно, – вы работаете с одним банком и собираете пакет документов под его требования, – то во втором случае при всех его достоинствах есть скрытые недостатки: поскольку агрегатор работает с пулом банков, требования которых могут отличаться, то вам придется собирать пакет документов, устраивающий всех. Кроме того, все агрегаторы имеют свои взаимоотношения с банками, что делает процесс не до конца прозрачным.
Остановимся подробнее на процедуре рефинансирования, основных этапах процесса и тех вещах, которые вы должны знать, вовлекаясь в этот процесс.
Сбор документов

Для рефинансирования ипотечного кредита у вас должны быть готовы следующие документы:

• Заполненная анкета банка, куда вы обращаетесь за рефинансированием.
• Справка о доходах с места работы, подтверждающая ваш доход по форме 2-НДФЛ (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
• Копия трудовой книжки или трудового договора (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
• Копия основных страниц паспорта.
• Справка об остатке задолженности в первоначальном банке-кредиторе
• Правоустанавливающие документы на квартиру (копию договора купли-продажи и копию свидетельства о собственности)
• Копия кредитного договора и график платежей. В некоторых банках эти документы нужны на более поздних стадиях.

Если с момента заключения ипотечного договора ваши семейные обстоятельства изменились, будьте готовы, что вам придется вооружиться дополнительными документами. В случае, если вы женились или вышли замуж, потенциальный банк-кредитор может потребовать, чтобы ваша вторая половина стала созаемщиком нового кредита, аргументируя это статьями гражданского и семейного кодексов.

Не спешите соглашаться с банком и помните, что у вас есть выбор в виде брачного договора, который может регулировать не обязательно весь комплекс имущественных отношений, а отдельную его часть в виде квартиры, на которую оформлена ипотека. За брачный договор придется заплатить нотариусу порядка 10 000 рублей (цены здесь и далее московские).

Выход на сделку

Предположим, все прекрасно, и вам предварительно одобрили кредит. Теперь предстоит собрать документы по квартире. Вам понадобятся:

• Независимая оценка квартиры. Обратите внимание на то, что у каждого банка есть свой список компаний, с которыми он работает, и свои требования к формату отчета. Таким образом, если вы сделали оценку квартиры для одного банка, она почти гарантированно не подойдет для другого, и если вдруг на этом этапе вы еще захотите рассмотреть другие банки для рефинансирования, за переделку отчета придется дополнительно доплатить, что может стать неприятным сюрпризом. Для оценочных компаний это способ заработать деньги из воздуха, а для вас – неоправданные расходы. Стоимость отчета в среднем составляет 7000- 10000 рублей, за изменения отчета под требования другого банка вам придется доплатить от 3000 рублей.
• Единый жилищный документ, который можно получить бесплатно в центре «Мои документы».
• Выписка из ЕГРН, ее также можно получить в центрах «Мои документы». Выписка готовится там в течение 7 рабочих дней. Впрочем, вы можете воспользоваться и другими информационно-сервисными ресурсами.
• Правоустанавливающие документы на квартиру, договор купли-продажи. В некоторых случаях требуется расписка от продавца квартиры (если покупали вторичное жилье), что вы с ним рассчитались полностью и в надлежащем порядке, но о необходимости этого документа банк вас должен уведомить заранее. Как правило после трехлетнего периода расписка не требуется.
• Передаточный акт на квартиру.
• Технический паспорт на квартиру. Имейте в виду, что срок действия технического паспорта составляет 5 лет. Если срок действия вашего паспорта истек, то вам необходимо обратиться в центр «Мои документы», заказать вызов технического специалиста и оплатить изготовление технического паспорта. Его стоимость с учетом вызова специалиста для двухкомнатной квартиры составляет примерно 10 000 рублей. С момента оплаты паспорт изготавливается порядка 15-20 рабочих дней. Принимаются к рассмотрению технический паспорт и начала 2000 годов и даже 90-х (экспликация и поэтажный план), в том случае если он имеется в бумажном варианте у собственника квартиры. Если тех. паспорт утерян или не был выпущен и за последние 5 лет на объекте не было инженеров БТИ, то предстоит не быстрый процесс оформления технического паспорта, который займёт порядка 3-4 недель.
• Обновленная справка из банка о текущей задолженности по ипотечному кредиту на дату совершения сделки рефинансирования и справка о полных реквизитах счета для погашения задолженности в первоначальном банке-кредиторе. В некоторых случаях запрашивается заявление на полное досрочное погашение на дату сделки с отметкой о принятии его первичным кредитором.

В день сделки вы приезжаете в новый банк-кредитор, открываете счет и знакомитесь с документами. По возможности просите прислать вам документы заранее, поскольку невозможно внимательно прочитать и осознать все положения договора на месте.

К слову, содержание ипотечных договоров сильно изменилось за несколько лет. Теперь банк прописывает поистине «драконовские требования» по отношению к клиенту: возможность осматривать квартиру не реже чем раз в год, возможность периодически запрашивать сведения о клиенте и его доходах, фактический запрет на сдачу квартиры в аренду, обязательство со стороны клиента уведомлять кредитора о родственниках, которых он хочет зарегистрировать в квартире и многое другое. И тут вам вдруг приходится серьезно все взвесить и решить для себя, что вам важнее – снижение ежемесячного платежа на 10000-20000 рублей или собственная относительная свобода.

Предположим, вы все подписали и вам перечислили деньги на ваш счет, а потом отправили их на счет в первоначальном банке-кредиторе. Обратите внимание на то, что в первоначальном банке-кредиторе вам необходимо будет не только погасить основной долг по ипотеке, но и те проценты, которые были начислены с даты уплаты вами очередного ежемесячного платежа. Имейте в виду, что в связи с этим, общая сумма для погашения обязательно вырастет и чем больше дней пройдет с даты очередного ежемесячного платежа, тем эта сумма будет больше.

Вам также необходимо заключить договор о страховании жизни, потери работоспособности, собственности.

Оформление документов

Если вы думали, что на этом все закончилось – ошибаетесь. На этом этапе начинается самое интересное. Как правило новый банк-кредитор устанавливает повышенную процентную ставку на тот период, пока не будет погашена старая закладная и не оформлена новая.

Итак, вам нужно получить в первоначальном банке-кредиторе полный пакет документов на снятие обременения с вашей квартиры. Этот пакет документов включает в себя закладную, а также нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, который поставил пометку о том, что вы выполнили перед банком свои обязательства. Вам лучше также взять справку об уплаченных банку процентах и о том, что задолженность была погашена полностью.
В разных банках сроки подготовки закладной варьируются: так в Фора-банке закладную выдают через день, а в ВТБ через 15 рабочих дней. Вы сами понимаете, что от скорости предоставления закладной зависит период, в течение которого вы будете платить по повышенной ставке уже в новом банке.

С этим пакетом документов, а также паспортом и свидетельством о собственности вы идете вновь в «Мои документы» и там подаете пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Обременение снимается в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут уведомление о снятии обременения. Далее вам необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой будет значится, что обременение снято. И с этими документами вам необходимо снова пойти в «Мои документы». По сроку регистрации обременения это те же 7 рабочих дней.

В некоторых ситуациях банки переоформляют закладную без участия клиента, но это, скорее, происходит, в ситуации внутренней продажи, а не рефинансирования. Здесь вы сами должны походить по центрам «Мои документы». Есть, впрочем, рынок услуг посредников, которые смогут перерегистрировать документы за вас. Сроки от этого почти не изменятся, а вам придется заплатить около 30 000 рублей (например, в Тинькофф Банке) за эти услуги.

После оформления закладной ваша ставка и платежи, соответственно, должны снизиться со следующего платежного периода.

Пример оценочной стоимости и выгоды от рефинансирования ипотеки

• Остаток долга в первоначальном банке-кредиторе 6 130 000.
• Изначальная процентная ставка 13,25%.
• Сумма ежемесячного платежа 94 900.
• Запрашиваемый на рефинансирование кредит 6 000 000.
• Процентная ставка до регистрации закладной 11,7%.
• Сумма ежемесячного платежа 84 100.
• Процентная ставка после регистрации закладной 9,74%.
• Сумма ежемесячного платежа 77 400.

Расходы
• Брачный договор: 10 000.
• Техпаспорт: 10 000.
• Оценка квартиры: 7 000-10 000.
• Справки в банках: 4 000.
• Выписки из ЕГРН: 800.
• Заключение нового договора о страховании: индивидуально в зависимости от тарифов СК.
• Регистрация через посредников-агрегаторов: 30 000.

Банковский сектор в 2017 году идет курсом на снижение процентных ставок, что в первую очередь отмечается в сфере ипотечного кредитования. Тенденция связана с общим выравниванием экономической ситуации в стране, а также участием государства в обеспечении граждан доступными условиями по приобретении собственного жилья. Владельцам взятых займов на покупку жилья есть смысл задуматься над такой возможностью, как перекредитование.

Рефинансирование ипотечного кредита - услуга, предлагаемая многими отечественными банками. Для финансовой организации она выгодна, так как позволяет переманить клиента у конкурента, а у заемщика появляется возможность улучшить условия выплаты полученных средств.

Рефинансирование ипотеки: что это такое

Под рефинансированием понимается взятие нового кредита на погашение ранее открытого. При этом новый договор содержит более выгодные условия, что в первую очередь касается снижения процентной ставки. Это ведет к сокращению расходов на выплату займа.

Процедура выглядит следующим образом:

• Рефинансировать ипотечный кредит можно в банке, где он взят (в этой ситуации речь идет о реструктуризации ипотеки), или в ином кредитном учреждении, предоставляющим услуги рефинансирования;
• Новый займ на перекредитование ипотеки целевой, он направляется на погашение задолженности по первому ипотечному договору;
• После заключения нового договора и погашения старой задолженности, заемщик продолжает выплачивать займ по новому договору. По причине меньшей процентной ставки и смене условий выплат (срок, размер платежа) договор для заемщика выгоден.

Перекредитование в другом банке

В свете тенденции по снижению ставок ипотечного кредитования услугу перекредитования предоставляют многие банки, предлагая клиентам выгодные условия для погашения ранее взятых займов.

При поиске выгодных условий рефинансирования может быть подана одна заявка в несколько банков. Получив одобрение в какой-то из финансовых организаций, можно приступать к оформлению сделки по перекредитованию.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки

Перекредитование ипотеки стоит проводить с учетом заранее просчитанной и весомой прибыли. Процедура имеет смысл при соблюдении ряда условий:

• рефинансировать ипотеку выгодно до момента ее выплаты на 2/3. Далее по системе платежей каждый раз владелец займа выплачивает основную сумму долга, а не проценты. Это означает, что нет смысла искать вариант с более низкой ставкой – почти все проценты банку уже выплачены;
• разница в процентной ставке между договорами не менее 3%. Если перекредитование проводится вскоре после взятия ипотеки (1-2 года), то можно обратить внимание на 2% разницу в ставках. Меньшие величины не дадут существенной разницы в выплатах и будут покрыты различными дополнительными расходами в связи с рефинансированием.
• если заложенная недвижимость заемщика сильно выросла в цене и под нее удастся занять намного больше денег (в таком случае можно будет купить еще один объект и получать с него прибыль, например, сдавая в аренду).

Таким образом, перед принятием решения о перекредитовании необходимо просчитать – выгодно ли заключать новый кредитный договор и какова будет сумма экономии.

Подводные камни

Ипотека является обеспеченным видом кредита и требует залога. Им выступает приобретаемая недвижимость. При перекредитовании происходит передача залога от первого банка ко второму. Процесс этот не одномоментный, так как снятие обременения в виде залога и его повторное наложение требует временных затрат (примерно 2 месяца).

Этот этап приходится на начало действия договора рефинансирования. Так как некоторое время кредит не является обеспеченным, то это приводит к действию повышенных процентных ставок в отношении заемщика.

Чаще всего причинами, из-за которых не стоит затевать рефинансирование, являются:

• всевозможные банковские комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредитных средств и т. д.);
• оформление снятия одного залога и регистрация очередного обязательно потребует финансовых затрат;
• нужно провести полную процедуру оценки недвижимости, что тоже приведет к потере денег и времени;
• учреждение, в котором оформлена первичная ипотека, могло заложить в договоре обязательность крупной комиссии при досрочном расторжении соглашения.

Проблемой при рефинансировании является использование материнского капитала для погашения ипотеки. Если средства капитала использовались как первоначальный взнос, либо частичное досрочное погашение (в рамках первичного ипотечного договора), то снятие обременения с квартиры в период погашения первого займа при перекредитовании обязывает собственника выделить доли членам семьи, включая несовершеннолетних в течение полугода.

Рефинансирующий ипотеку банк может отказаться принимать подобное жилье в качестве залога, так как реализовать недвижимость, если среди собственников которой есть дети, проблематично.

Это ведет к рискам для кредитного учреждения и приведет в двум вариантам развития событий:

• банк откажет в рефинансировании;
• будет предложена повышенная ставка для минимизации рисков, что снизит или исключит выгоду для заемщика.

Проблема сейчас прорабатывается на уровне законодательства.

Чтобы получить за приобретенное жилье налоговый вычет важно проследить, чтобы новый договор содержал четко определенную цель: «приобретение недвижимости». В этом случае заемщик не теряет право на получение вычета.

Требования к действующему кредиту и клиенту

Для возможности перекредитования имеющейся ипотеки необходимо, чтобы первоначальный договор содержал разрешение на досрочное погашение займа. Стоит иметь в виду, что некоторые банки взимают за досрочное закрытие ипотеки штрафы.

Требования, предъявляемые к заемщику в банковской организации по рефинансированию, не отличаются от стандартных:

• Трудоустроенность (требуется справка с работы);
• Платежеспособность (справка по форме 2-НДФЛ);
• Определенный возраст заемщика.

При одобрении договора перекредитования банк запросит у заемщика документ об оценке квартиры или возводимой недвижимости. Это требуется для подтверждения параметров залога требованиям кредитной организации. Процедура проводится сторонними организациями, сотрудничающими с банком, и оплачивается заемщиком. Средняя стоимость составляет около 4 тысяч рублей. Эти траты необходимо записать в расходы по перекредитованию ипотечного кредита.

Рефинансирование ипотеки выступает ответственным и отчасти рискованным шагом для заемщика. Принимая решение по данному вопросу необходимо учитывать все нюансы процедуры и реальную выгоду от перекредитования.

Финансовые организации относительно недавно стали выдавать займы на выплату жилищных кредитов. Да и сегодня услуги по рефинансированию ипотеки предоставляет не каждый крупный банк. Между тем такие кредитные продукты пользуются спросом у российских заемщиков, которые хотят снизить сумму переплаты или просто изменить определенные условия погашения долга. При этом многие из них не знают всех деталей и особенностей перекредитования ипотеки. А рефинансирование кредита, тем более целевого, – это процесс достаточно сложный.

Условия и требования банков

Взять жилищный кредит на погашение такого же целевого займа можно в любых банках, предоставляющих услугу рефинансирования. Поэтому если у первоначального кредитора есть такие программы, то лучше всего заключить соответствующую сделку с ним. Но стоит заметить, что далеко не все банки рефинансируют внутренние, то есть собственные кредиты, выданные на покупку жилья. Чаще всего финансовые организации предоставляют заемные средства на выплату внешней ипотеки, оформленной в каком-то другом банке. Условия, на которых можно перекредитовать жилищный заем, у каждой финансовой организации индивидуальные. При этом большинство из них предъявляют к тем, кто хочет получить такой кредитный продукт, вполне стандартные требования. Этот список, как правило, состоит из следующего:

• гражданство РФ;
• наличие официального дохода, размер которого соответствует кредитной нагрузке;
• возраст на момент рассмотрения заявки на рефинансирование – не менее 24 лет;
• возраст на дату окончания действия нового договора ипотеки – не более 65 лет;
• отсутствие непогашенных долгов по каким-либо денежным займам;
• хорошая кредитная история.

Помимо самого получателя целевого займа, определенные требования банки всегда предъявляют и к ипотечной недвижимости, купленной на средства первого кредитора. То есть жилье должно соответствовать всем параметрам, указанным в программе данного вида кредитования. Кроме стандартных требований, финансовые организации могут устанавливать и особые. Например, в условиях кредита может быть указано, что рефинансировать можно только тот ипотечный заем, который был выдан на приобретение новой недвижимости. В таком случае банк не предоставит заемные средства на погашение кредита, взятого на покупку вторичного жилья. Ко всему прочему значение часто имеет сумма текущего ипотечного долга, а также срок, на который был оформлен предыдущий договор.

Список документов, которые обычно требуются для оформления кредита на рефинансирование, тоже зависит от условий определенного предложения. При этом в основной перечень входит следующее:

• паспорт главного и всех второстепенных заемщиков, а также поручителей;
• трудовой договор, подписанный с работодателем, и трудовая книжка;
• копия первого договора ипотеки;
• справка о доходах, которые заемщик получает из источников, учитываемых банком;
• документы по каждому виду залога – главному, дополнительному и временному.

Рефинансирование ипотеки: основные особенности

Рефинансирование кредита, который был получен на покупку недвижимости, – это более сложная процедура, чем перекредитование нецелевого займа. Во-первых, банки часто отказывают клиентам в возможности погасить долг досрочно с помощью рефинансирования, поскольку в таком случае они теряют значительную часть прибыли. Кроме того, с определенными трудностями заемщики сталкиваются непосредственно во время оформления нового жилищного кредита. Главная проблема – это передача залогового имущества.

Недвижимость, купленная на заемные средства, всегда выступает в качестве основного обеспечения. Следовательно, ипотечное жилье находится в залоге у первоначального кредитора, который в свою очередь снимет соответствующее обременение, только когда получит все выданные заемщику деньги. Между тем, исходя из деталей процесса рефинансирования ипотеки, долг погашается после заключения нового договора с другим банком. И второму кредитору тоже необходимо обеспечение в виде недвижимости, которую заемщик приобрел в кредит. И вот здесь главная сложность – как получить новую ипотеку и заложить жилье, если оно еще является предметом обеспечения по текущему займу? Для решения этого вопроса есть два варианта.

1. Заемщик предоставляет второму банку временный залог, стоимость которого соответствует сумме оформляемого целевого кредита. Но если, конечно, кредитор согласен на такие условия. В такой ситуации финансовая организация и заемщик заключают, помимо главного, еще дополнительный договор. В этом документе прописывается, что после того, как заемщик полностью рассчитается по текущему долгу, он обязан передать недвижимость в залог по полученной ипотеке.
2. Должник просит первого кредитора снять обременение с залогового имущества до получения всей суммы долга. Чтобы избежать обмана со стороны клиента, банки в таких случаях заключают дополнительный договор, в котором указывается, что заемщик погасит ипотечный кредит после оформления новой сделки. Следует отметить, что этот вариант менее распространен, поскольку мало кто из кредиторов соглашается остаться без обеспечения.

Как происходит перекредитование жилищных займов

Что касается выбора определенной программы, то в этом вопросе заемщик ориентируется в первую очередь на стоимость кредитного продукта, то есть размер ставки. Кроме этого, многие берут новый кредит на жилье, чтобы изменить другие параметры, например срок возврата долга или схему погашения. Но, независимо от цели перекредитования ипотеки, этот процесс всегда происходит одинаково, по стандартному плану. Итак, рефинансирование состоит из следующего:

1. Должник уточняет у первого кредитора полную сумму, которую он ему еще не выплатил, а также размер уже погашенного долга. В этом финансовом отчете обязательно указывается точное количество всех внесенных платежей.
2. Подается заявление на получение нового ипотечного займа. Стоит отметить, что в некоторых банках подать заявку на рефинансирование можно онлайн – на официальном сайте финансовой организации.
3. Когда кредитный отдел одобряет заявку, то заемщик предоставляет финансовой организации, согласившейся выдать ему новый ипотечный кредит, все необходимые документы. В этот список обязательно входит и финансовый отчет, взятый в первом банке.
4. После тщательной проверки документов и информации, предоставленных заемщиком, составляется договор. Главный документ сделки денежного заимствования подписывается, когда все детали рефинансирования улажены.
5. После заключения ипотечного соглашения банк погашает долг своего клиента, перечислив необходимую сумму на счет предыдущего кредитора. С этого момента заемщик становится должником другой финансовой организации.

О чем следует помнить

Прежде чем приступить к ипотечному рефинансированию, стоит взвесить все за и против. В частности, желательно рассчитать возможную выгоду от получения нового целевого займа. Если после перекредитования сумма переплаты уменьшится незначительно – не более чем на 2%, то особой выгоды не получится. Кроме того, при рассмотрении ипотечной программы следует уделять внимание не только тарифам, но и схеме погашения. Ведь итоговая стоимость кредитного продукта зависит также от того, какими платежами возвращается долг – дифференцированными или аннуитетными. Если же главная цель рефинансирования – это изменение срока выплаты денежного займа, то тогда тем более стоит подумать о целесообразности такой процедуры.

Такое понятие, как рефинансирование ипотеки имеет разные подводные камни, о которых заемщику обязательно нужно знать. Существует много способов решить вопрос с проблемным кредитом, но для этого необходимо консультироваться с банками и выслушивать их предложения.

Что такое рефинансирование

Под рефинансированием ипотечного кредита следует понимать оформление еще одного займа в банке, с помощью которого клиент погашает ипотеку. Суть в том, что второй кредит выдается под другие проценты, что позволяет быстрее рассчитаться с долгом. К примеру, ипотека оформлялась под 20%, в то время как второй кредит берется уже под 15% годовых.

Выгода для сторон очевидна. Для клиента она заключается в следующем:

• низкая процентная ставка нового займа;
• быстрое погашение ипотеки;
• существенная экономия.

Банк также получает свою выгоду. Например, возможность осуществления рефинансирования привлекает новых клиентов. Кроме того, вероятность возврата средств по второму займу гораздо выше.

Причины

Для перекредитования ипотечного кредита у заемщиков может быть множество причин. Но самыми главными являются:

1. Снижение суммы ежемесячных выплат за счет низких процентов. Но если ставки слишком низкие, следует тщательнее изучить договор. Вполне вероятно, что банк компенсирует это в дальнейшем так называемыми «скрытыми платежами».
2. Увеличение сроков. Многие заемщики не волнуются по поводу процентов, но хотят продлить сроки выплат.
3. Уменьшение сроков. Рефинансирование используется и для того, чтобы клиент мог быстрее рассчитаться с долгом.
4. Объединение займов. Клиент может объединить несколько своих кредитов в один, причем будут снижены проценты.
5. Смена залога. Ситуация может измениться, поэтому у заемщика всегда есть возможность перекредитования с помощью предоставления другого предмета залога.
6. Смена банка. Если отношения с кредитором не складываются, в некоторых случаях клиент может попробовать его сменить.
7. Изменение валюты. Нередко клиенты делают ошибку, оформляя ипотеку в иностранной валюте. Их привлекают низкие процентные ставки и другие условия. Но со временем такой заем становится неподъемным бременем, поэтому приходится менять валюту на отечественную.

Рефинансирование ипотеки имеет свои подводные камни, о которых обязательно следует знать.

Риски для заемщика

Недостатки рефинансируемого кредита зависят от многих факторов. Но можно выделить два самых существенных недостатка. Первый «подводный камень» – это сама процедура переоформления. Заемщику необходимо заново предоставить справку с работы, различные технические документы на недвижимость и т. д.

Читайте также Порядок оформления ипотеки, если есть непогашенный займ

Помимо этого переоформление во многих банках является условно-бесплатным. Другими словами, заемщику придется потратиться на различные комиссии и т. д. Вся процедура также занимает время. Поэтому можно смело брать несколько дней за свой счет, так как придется побегать по различным инстанциям и ждать решения банка.

К рефинансированию следует прибегать тем заемщикам, у которых длительный период кредитования, большие проценты и большая сумма.

Второй недостаток – это налоговый вычет. Что это такое? Простыми словами, под вычетом подразумевается возможность вернуть 13% от потраченных на покупку жилья средств. Но это правило действует только в том случае, когда стоимость квартиры не выше 2 млн. рублей. К тому же, воспользоваться льготой можно только 1 раз в жизни.

В эти 13% входят также проценты, если квартира приобретается в ипотеку. И если заемщик взял другой кредит, чтобы рассчитаться с ипотекой, с налоговым вычетом возникнут проблемы. Даже если заемщиком удастся добиться возврата средств, но не всех. И потеря будет существенная.

С чего начать

Если ипотека стала реальной проблемой, не стоит ухудшать ситуацию, перестав платить. Возможно, рефинансирование будет хорошим выходом из ситуации. Но что нужно делать в первую очередь? Сначала следует заняться документами. Так как придется обращаться к другому кредитору, ему понадобятся все бумаги, касающиеся недвижимости, а также доходов заемщика.

Но главное даже не это. Чтобы осуществить перекредитование, потребуется согласие банка, в котором оформлялась ипотека. Оно должно быть составлено в письменном виде по всем правилам. Провести процедуру без согласия залогодержателя можно, но тогда проценты будут несколько выше, чем при наличии разрешения.

Нужно ли сообщать о цели кредита? Конечно, когда нужно погасить небольшой потребительский заем, вряд ли кто-то спросит об этом клиента. Но когда речь идет о большой сумме, то банк потребует объяснений. И тут могут возникнуть проблемы, так как на этом этапе большинству заемщиков отказывают.

С точки зрения кредитора все выглядит следующим образом: он выдает денежные средства в долг и получает заемщика, который не смог выплатить предыдущий кредит. Придется доказывать свою платежеспособность и т. д. Если же банк все-таки отказывает в рефинансировании, есть смысл задуматься о простом потребительском кредите. Но тогда не стоит брать его в том же банке, где оформлена ипотека.